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雪州设特工队 解决分层地契

2022年08月4日

雪隆高楼住宅的业主们,
你拿到分层地契了吗?

许多高楼住宅的业主多年来一直拿不到分层地契,甚至十多年来都求助无门。为了解决这个问题,雪州政府成立了特工队,全权处理分层地契问题。

雪州大臣拿督斯里阿米鲁丁出席第14届第5季第2次州议会时,在问答缓解上指出,这个特工队隶属于雪州土地及矿物局,将鉴定未取得分层地契的建筑物名单,负责协助和协调业主申请分层地契事宜。

雪州大臣拿督斯里阿米鲁丁。

视情况豁免缴费

不过,州政府主张以“个案处理”模式进行,若条件允许可能会豁免业主缴费,让他们早日取得分层地契,但不能“一刀切”让所有人都豁免缴费,反而会让本应承担责任的发展商“得逞”。

双溪比力州议员刘天球也提醒,有时候拿不到分层地契是发展商犯错,但最终却由屋主承担后果,因此建议州政府先考虑发出分层地契,再向发展商追究责任。

雪州议会于29日上午进行,大部分议员皆有出席。

发展商和董事列黑名单

议会上也有不少州议员要求,将不负责任的发展商的列入黑名单。对此,阿米鲁丁指出,除了列名单,州政府也会严禁这类发展商浑水摸鱼,成立新公司试图申请新的项目。

“我们也把涉及的公司董事列入黑名单,让他们所涉及的其他公司今后也无法申请到其他工程的批准。”

他也提及,中央政府方面,房屋及地方政府部目前修法1985年分层地契法令,确保发展商在计划初期必须先缴付缴交地契转让印花税(MOT),降低分层地契申请和延误完工风险。

相关新闻:

 

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路灯坏了,投诉也没用!

2022年04月26日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

我这里周围的路灯还有公园的灯已经损坏多时,也向管理层投诉过好多次。

但是管理层每次都说会派人去看,之后就没有下文了。

请问我可以怎么做呢?投诉已经超过了半年,但是完全没有改善。灯陆续损坏,管理层无动于衷。

Kuo Ern


答:

Kuo Ern,您好!

情况可能有三:

首先需要先了解您小区的地契类别,是分层地契 (Strata Title)或是个别地契(Individual Title)。

如果该小区是属于个别地契,路灯还有公园的设备都是属于市议会的权限范围,投诉的单位是市议会,而不是管理层了。

如果该小区是属于分层地契的房屋发展规划,共用共有的设备设施都属于私产,并受到联合管理机构(Joint Management Body,简称JMB)或管理机构(Management Corporation,简称MC)的权限范围.

其二,是否已经成立了JMB或MC?

如果您的小区用于民选的管理委员,多次投诉后并未改善,就需要向以下两个机构发出投诉:

1)建筑专员(Commissioner of Building);
2)分层管理仲裁庭(Strata Management Tribunal)

其三,经费。该区的管理费缴交率是否达合理水平,笔者过去的经验发现,很多时候不是管理委员不办事,而是兜里清凉,难办而已。

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公寓管理费被滥用 举报无门?

2022年04月18日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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共管楼宇管理资金,
究竟该由谁监督?

共管楼宇收取的管理费,属于非营利收入,它乃来自个别单位业主因楼宇年度维护、维修、保养与行政管理所需的资金,透过每年的年会宣读预算案,在获得表决通过后,由个别单位业主共同分摊的公摊收入。

而民选的管理委员,就是按照2013年分层管理法令的条规,所授权的管理者,管理委员被律法授权该楼宇资金的管理权,他们可按照通过的预算案,支配管理费的开销。

虽然2013年分层管理法令第87条文阐明,管理代理的独立性如下 :

1)如果某人对该将要分割的分层地契或分层地契楼宇拥有专业或金钱利益,则不当被任命为管理代理;

2)以下情况下,对该将要分割的分层地契或分层地契楼宇拥有专业或金钱利益的人:

i) 负责该楼宇设计与建设;

ii) 他或他的提名人,或雇员或官员将要分割之分层地契或分层地契楼宇,拥有专业或金钱利益;

iii) 他是合伙人或受雇与对将要分割之分层地契或分层地契楼宇,拥有专业或金钱利益的人;

iv) 他或他的家属,无论是直间或间接对将要分割之分层地契或分层地契楼宇,拥有专业或金钱利益。

管控管理费易黑化

但这律法条文,管制的只是由建筑专员所委任的管理代理而已。对于管理委员,则无明文指示。

这笔资金可大可小,金钱的支配权容易让人黑化。

假设:一项分层地契的共管民居楼宇

(1)拥有700个个别单位;

(2)每个单位的面积都是900平方尺;

(3)发展商预算的管理费,每平方尺35仙

该楼宇的管理费每月收入,就是700个别单位 x 900平方尺 x 35仙 = 22万500令吉。每年的管理费收入达264万6000令吉。

每月22万令吉,每年260万令吉的管理费支配权,有几个人能坚持本性不变呢?

这也是为何我们经常可在主流媒体或社交媒体看到指责管理委员滥权、拿回佣、公款私用、私吞公款等纠纷课题,因权力之诱惑让定力不坚强的人黑化,引发滥权贪污事件。

反贪会法令不适用于管理委员

马来西亚有694法令,即2009年马来西亚反贪污委员会法令,针对公职人员面对有可能的《利益挂钩,利益冲突》有需要避讳的一系列规范,来避免或遏制阻止贪污腐败及不当的利益输送。

细节如下,2009年马来西亚反贪污委员会法令,共有4项主要的贪污罪行:

1)索取/接受贿赂 [第16及17(a)条文];

2)献议/给予贿赂 [第17(b)条文];

3)提交虚假索赔 [第18条文];

4)滥用职权 [第23条文]

但以上的法令条文,只是针对“公职人员”,而不是管理委员。笔者在今年3月30日在拿督汤木(协会主席)带领下,以分层地契业主协会理事(Strata Owner Association Malaysia)身分出席大马反贪会的面谈会,呈报了有关共管楼宇金钱输送或挂钩的备忘录。

在反贪会高层的解说下,我们才了解,原来共管楼宇的管理委员实属:

(一)非公职人员;

(二)非商业机构;

因此,它属于现有2009年大马反贪会法令执法权限的灰色地带,虽然法令有明文规定,但到底哪个才是有执法权的官方单位呢?

虽然笔者向反贪会官员提出了2013年分层管理法令第87条文,阐明了管理代理的独立性需求,但反贪会却表示,2013年分层管理法令的执法单位是马来西亚房屋及地方政府部,而不是反贪会,故一旦面对类似的纠纷,第一个需要举报的官方单位乃房政部。

若滥权应投报商业罪案调查部

还有,业主可向马来西亚皇家警察商业罪案调查部举报,该商业罪案调查部,高层是由一名警察总监担任总监,并由两名副总监协助,即第一副总监(调查)和第二副总监(行政)带领,它主要的权限就是调查:

(1)商业欺诈;

(2)金融诈骗、

(3)电脑网络骗案等一切与商业、金融有关的犯罪活动。

该部门下,针对共管楼宇资金的分组有:

●会计剖析调查组

●金融调查组

●其他伪造调查组

以上都是拥有调查权的举报单位。

如果您面对管理委员滥权、挪用公款、收取回扣、私吞公款等纠纷课题,请记得向马来西亚皇家警察商业罪案调查部举报,物业管理公司并不是合格和合法的调查官,很多时候,物业管理人能扮演的角色就是尽全力协助调查。

 

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买排屋或公寓好?自由篇

2022年02月1日

【买排屋或公寓好?第3篇】

公寓不得养宠物、会被“监控”,
你OK吗?

所谓“自由无价”,如果你非常非常讨厌受约束,这个特性和选房子也有关係。

如果你或家人非常热爱自由,喜欢有独特的房子外观、要有自己的大花园、爱养宠物、爱和邻厘串门子…

那么,公寓便不适合你。

同样,受2013年分层管理法令(Strata Management Act 2013)管辖的分层管理有地房产,也未必是你心中所属,因为这类住宅所受的限制和公寓相似。

分层地契“限制”自由

根据2013年分层管理法令,管理处有权订下一套居户规条(House Rules)要求居户遵守,违者可受对付,包括罚款等等。

一般上,分层管理社区,不允许随意改变房子外观,包括不同颜色的外牆或格局上改变,更不用说厨房随意扩建或加建阁楼这种大变动。

甚至,大门或窗户铁花,都不能随心所欲,有的楼盘管理处只允许单一规定的铁花设计,有的会提供几款让业主选择。

大多公寓禁养宠物

很多人养宠物,甚至把宠物像家人般看待,但这个“家人”在大多公寓可能不受欢迎,尤其是体积庞大的狗狗。

绝大多数公寓禁止养宠物,有些允许的也会要求居户向管理处申请。

要是你养的小狗狗、猫咪或是其他宠物,没有滋扰到其他人,也没有邻居投诉,一般公寓管理处会斟情处理。

住在排屋的话,即使是新推出、属分层管理法令管辖的围篱社区楼盘,一般上对饲养宠物限制较少,出外溜狗也更方便。

无死角电眼如受监控

安全性一直是购屋者最关心的主要考量之一,公寓主要都是围篱式佈局,一般都有各种安佳措施,还会有保安服务。

很多楼盘会用保安措施和层次做卖点,除了保安人员,可能会有好几级的保安措施。

闭路电视(CCTV)肯定少不了,那些强调无死角监视的社区,会在各角落装电眼。

越多闭路电视也意味著你在公共空间的一举一动,全都摊在保安员眼下;何况有些社区也允许居民随时线上实时查看各公共空间的情况。

这裡说的不光是公寓,因为新建排屋现在也是围篱式社区,保安措施和公寓差不大。

如果这样让你觉得好像受监视,很不自在,那么围篱式住宅可能就不适合你了,买旧社区的排屋,不用受监视,但相对的会失去保安服务。

相关报道:
买排屋或公寓好?金钱篇
买排屋或公寓好?享乐篇

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公寓AGM 不去会吃亏!

2021年12月6日

没有出席AGM,
你就别乱投诉啦!

为何这么说?

住在公寓、围篱住宅这类分层地契的你,是否知道根据分层管理法令(Strata Management Act),你的物业每年都必须要举行常年大会(AGM),而作为业主的你,也有责任要出席!

在这年度会议中,业主可以进一步了解你家物业的状况,也可以反映心声,还可以和住户们一起讨论你家的未来和制定各种规则。

当家规在AGM上通过后,所有人都必须遵守,没出席的你,日后就别投诉规则不合理啦!

南洋地产的《我要买房》第二集,请来分层管理仲裁庭庭长、Valerie Chong & CO创办人张玮真律师,来告诉不去AGM的你,会吃上什么大亏!

本期看点:

– JMB、MC、Sub MCs,怎么分别?
– AGM什么时候要召开?
– AGM会谈论什么?
– AGM上通过的家规,就是“圣旨”吗?
– 只要区区几个人,就能决定我家的家规?
– 居民委员会,为何不能同一群人一直做下去?

  • 【我要买房】EP02(上)物业举办AGM/EGM,不出席是你吃亏!

  • 【我要买房】EP02(下)区区几位业主,就能决定你公寓的家规?!

【我要买房】系列:

 

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雪549廉价组屋没人管

2021年12月2日

拒绝开会成立共管机构?
发展商会遭罚款或监禁!

共管产业通常都设有由业主组成的机构或委员会,来负责管理和维护这个大家同住的家园。

但是在雪州,有高达549座廉价组屋,竟然没有成立共管机构(JMB),完全处于“没人管、没人维护“的状态,损害住户利益。

而这一切的罪魁祸首,就是不愿意召开常年大会成立JMB的发展商,还有抱持悲观想法而不愿出力的业主!

在2013年分层管理法(Strata Management Act 2013)中规定,只要是分层地契的住宅建筑,都必须要循序成立JMB和管理机构(MC)。

所谓的分层地契(Strata Title),大部分都是高楼住宅,如组屋、公寓等;如今也有越来越多的围篱社区属于分层地契,也同样须遵守分层管理法。

根据法令,当发展商把这些共管产业移交给买家后,1年内必须召开首次常年大会,协助成立JMB,这属于一个临时机构,由发展商代表和业主组成。

同时,在首次常年大会上,必须选举处管理委员会。在业主拿到分层地契后,就能成立MC。而JMB就会自动解散。

组屋太老旧不用成立JMB

但据雪州行政议员黄思汉所说,雪州这些廉价组屋的情况,部分是因为发展商拒绝召开首次常年大会。

他在雪州议会上的问答环节中回应万挠州议员蔡伟杰时指出,除了发展商,还有大部分的业主觉得廉价组屋过于老旧,因此拒绝成立JMB。

对于如何解决这项问题,黄思汉指出,根据法令,若发展商拒绝召开会议协助成立JMB,那将罚款25万令吉或监禁不超过3年,或两者兼施。

州政府助修复和委任管理公司

而对于业主自己不愿成立JMB的组屋,州政府计划修复这些组屋,并为他们选出管理公司,来帮忙管理和维修事宜。

除了这两大因素,一些组屋中,少过25%的屋主完成分割地契,所以没办法循序成立MC,州政府已经着手探讨解决方案,初步建议通过房贷方式分割分层地契,由银行拨出相关费用来解决。

八打灵市最多

黄思汉指出,在549个廉价组屋中,八打灵市政厅辖区占最多,有189个;加影市议会119个排行第二,巴生市议会102个排第三。

安邦再也市议会84个、莎阿南市政厅28个、士拉央市议会14个、梳邦再也市政厅6个、雪邦市议会4个及瓜拉雪兰莪市议会3个。

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公寓也有“地契”?

2021年10月16日

公寓地契,
一定要办理吗?

居住在公寓的你,是否受发展商催促,赶快办理名字转换手续,以获得分层地契。这一定得办吗?

高楼住宅,也有“地契”吗?

执业律师刘健辉在《南洋商报》的“商法律”栏目中解释,根据马来西亚的土地法,所有有关土地或产业的法律源自澳洲的托伦斯系统(Torrens System)。

我们必须依据土地登记的制度来运作在国家土地法典(National Land Code, 1965),靠地契作为土地或产业属于自己的证明。

由于高楼住宅是建在一片土地上,由此衍生出“分层地契”。

分层地契是分层物业(比如说:公寓和高楼等等)所发布的土地地契的一种类型,能明确地分辨你和别的物业拥有者的单位。

用来计算管理费

你也必须履行身为屋主的责任,以及兼顾公共区域的责任。公共设施包括了:公园、游泳池、走廊、健身房、电梯和任何不属于个别地契单位的范围。

此外,分层地契能证明你所持有的单位面积,以及你在所有总合计的公共单位中所占有的份额分配,以计算管理费等等。

而且,分层地契方便你以后出售房子,甚至用来作抵押。

转名手续(MOT

一旦发展商通知你分层地契已经颁发,而且必须准备名字转移手续时,这就意味着你必须签署产权转移备忘录(Memorandum of Transfer)。

这个手续需要支付印花税和律师费用等,有些人会想要拖延,但没有分层地契,会阻碍你日后的售屋程序,碰上发展商突然间倒闭而被清盘了,以后的转让手续更为麻烦。

此外,如果以后你想脱售该房产,那么可能也会拖延程序。甚至有些时候,发展商甚至会向屋主收取一些费用,因为发展商必须储存相关资料等等,这些费用介于50令吉至100令吉,甚至更多。

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公寓装修勿“随心”

2021年07月30日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

张律师,

你好,

我听说,公寓如果在装修的时候,更动了某些结构的部分,就会拿不到分层地契,请问有这样的事情吗?

那么,我装修之前应该要询问管理层的意见吗?

谢先生


谢先生,您好!

一般而言,分层建筑的产业如果没有获得管理机构的许可将无法进行翻新工程。

2015年分层管理(维护和管理)条例,第三附表的第七部分,列出了有关翻新工程和维修的规定及翻新工程的限制。

单位屋主应该先获得管理机构的许可,才在自己的单位中进行装修工程,并确保进行的装修工程符合分层管理(维护和管理)条例及该分层建筑物的规则。

如果有关单位的屋主不遵守上述规定,管理机构可以按照2015年分层管理(维护和管理)条例第三附表,第二部分的第七段规定,对该单位的屋主处以罚款。

虽然如此,发展商在移交空置单位给屋主后,若是在分层管理法令范围内进行翻新工程,是不会影响分层地契的发出。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。
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发展商迟交屋可索偿

2021年07月12日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

这文章是针对共管楼宇交房期限和初定管理费而写的,两个提问如下:

1)先售后建的分层楼宇,法定交房期限?

2)共管楼宇的管理费到底谁有权决定? 特别是刚交房的新建楼宇。

收到读者的提问,1)林先生与太太于2017年3月19日年与发展商签署买卖合约,购买了某个坐落在吉隆坡的公寓单位,请问房子应该在什么时候完成建设并交房给买家?

林先生是于2020年6月15日接获领钥匙通知书,并于2020年6 月19日领取钥匙。

2)林先生与太太当时也签署了另一份文件相互契约(Deed of Mutual Covenant),契约内容里表明,管理费是每平方尺30仙 ,但领钥匙时,却被告知是每平方尺45仙,比契约阐明的数目高出50%。

根据当时签署买卖合约的内容,该房子的交房期按照1966年房屋发展法令,是属于Schedule H,即先售后建的高楼建筑,并属于分层地契楼宇,法律规定的建筑期限是不超过36个月。

逾期赔偿从付订起追算

答1:按照以上林先生与太太是于2017年2月4日年与发展商签署买卖合约,推算出来的最迟交房期乃2020年3月18日,但很不巧的,当天偏逢政府依据1988 年预防和控制传染病法(ACT342)授予的权限,颁布行动管控令(MCO)的生效日期,导致发展商无法如期交房。如果纯粹依据1966年房屋发展法令里的条款,发展商需得为逾期提供赔偿,行内称这类的赔偿为liquidate & ascending damage(LAD)。

然而,针对逾期交房的赔偿计算公式,联邦法庭今年1月的一项判决指出,2015年修订的房屋发展(控制及执照)法明文严禁发展商收取订金,既然林先生与太太于2017年1月15日支付了订金,林先生与太大所购买房子的逾期赔偿金,就不是根据买卖合约签署日期计算,而是从支付订金当天开始追算。

逾期赔偿金额是按照房价10%的价格按天计算,假设该房子的价格是50万令吉。林先生与太太最后成功领取钥匙的日期是2020年6 月19日,逾期赔偿金的推算如下:

1)按签署买卖合约的日期追算:

2020年6月19日减2017年3月19日,发展商一共迟了93天才完成交房动作,发展商需要赔偿金额如下:

50万令吉x10%x93天/365天=1万2739令吉73仙

2)按支付订金的日期追算: 

2020年6月19日减2017年1月15日,发展商一共迟了156天才完成交房动作,发展商需要赔偿金额如下:

50万令吉x10%x156天/365天=2万1369令吉86仙

管控期不计入无法索偿

根据联邦法院的上述判决来计算,赔偿的金额足足多出8630令吉13仙。

然而,政府却针对2019冠状病毒病疫情,实行了2020年减少冠病疫情影响临时措施法令,其中的一条,拥屋权转让及违约金(Delivery of vacant possesion and liquidated damages)阐明,买卖合约中的拥屋权转让期限及违约期限将不计入2020年3月18日至 2020年8月31日这段期间的期限。

所以,林先生与太太无法向发展追讨逾期交房的赔偿。

买卖合约内容常留空
管理费最终由建商决定

答2:虽然当初签署的相互契约(Deed of Mutual Covenant)阐明,管理费是每平方尺30仙,但领钥匙时,却被告知是每平方尺45仙,足足多了50%,确实有一定的幅度落差。

但遗憾的是,1966年房屋发展法令并没明文规定,发展商需要在销售时设定管理费的数额。有的就是在年房屋发展法令中列表 H“Schedule H”中的第五列表“Fifth Schedule”申报表“Form of Service Charge statement”。

而且这个报表一定会出现在买卖合约里,但通常都是没填上任何数字的空表格,所以最后的管理费价位的决定权,还是在发展商手上。

合约补两句条款免责

虽然相互契约是法律文件,受到合约法的制约,但通常这份文件都免不了补上两句关键的条款:

其一,契约里的金额仅供参考;其二,发展商拥有最后的权限,来定夺最后的金额。

这两条条款无形中让最后决策权是在发展商手里,所以购屋者只能接受。

无论如何,马来西亚还有2013年分层地契管理法律令来守护购屋者的权益。

如果您认为,发展商订下的管理费金额不合理,首先您得先缴费,并领取了钥匙,才能通过2013年分层地契管理法律令来维护您的权益。领取钥匙后,您可以正式递交书信给楼宇区域的建筑物委员,寻求建筑委员介入并要求发展商解释管理费是如何裁定的?

这时候,守法的发展商就得按照1966年房屋发展法令中列表 H“Schedule H”中的第五列表“Fifth Schedule”申报表“Form of Service Charge statement”公布管理该楼宇需要的财政预算案。  这次您将获得有一份有金额的申报表,而不是买卖合约里的空表了。

然后,业主需得再在向发展商要求公布另一份楼宇的数据报表,它就是业主的单位面积计算证书(Sijil Informasi Unit Share,简称SiFUS)。

通过2报表推算管理费

有了这两份报表后,林先生就可检验发展商是否按照2013年分层地契管理法令中的第一列表“First Schedule”有关该楼宇的份额单位的计算公式来推算缴费的管理费,是否公平合理。

这里提供推算个案来让大家参考:

假设大楼一共有300个单位,每单位面积一样,每单位都拥有一个停车位。

若第五列表“fifth schedule”预算申报表建议,第一年的开销是66万令吉,那么平均每月的开销就是5万5000令吉。这开销通过300个单位平均分担。

所以,每个单位要分担的管理费就是5万5000令吉除以300个单位,平均每单位需要分担的管理费就是183.33令吉。

为了方便计算,通常建商会向单位业主征收185令吉的月管理费;而储备金(sinking fund)是管理费的10%,即18.50令吉,因此大楼业主每月都得缴185令吉+18.5令吉= 203.50令吉。

 

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管委一言堂 住户吐苦水

2021年05月17日

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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在马来西亚,公寓、共管公寓、服务式公寓、办公楼等分层地契高楼建筑物,一般上都有委任专业的物业管理人,也会成立一个由居民或业主组成的管理委员会,负责有关分层地契共管楼宇的管理。

如果用简单易懂的俗语来比喻,物业管理人就是共管楼宇的“管家”,而居民或业主组成的管理委员则是“当家”。

共管楼宇的管理委员,向来是自愿和义务的负责为街坊们提供服务,本以为就是份黑白分明的差事,但物业管理表面看来是楼宇维修与保养的技术性工作,但面对的却是行行色色的人,大家有许多共同点之余,也有许多不同点。

管委不好当

虽然绝大部分的人都拥有一双眼、一张嘴巴、一对耳朵、一个鼻子,但基于大家的教育背景、成长环境、族群、宗教信仰,以及过往生活上的点点滴滴都大不同,共管楼宇管理委员在管理形形色色的住户时,就免不了要处理人与人之间的摩擦与纠纷。

加上在大马,共管楼宇管理相关法令已是国会上、下议院三读通过的法令,有关法令清清楚楚的阐明,一旦管理委员没有依据2013年分层地契管理法的章程办事,就等于触犯分层地契管理法。一旦罪成,最高刑罚如下将是罚款不超过25万令吉,或坐牢不超过3年,或两者兼施。

因此,共管楼宇的管理委员其实并不好当。没有领取一分钱酬劳,免费为大家服务之余,往往还会遭到邻居白眼和冷嘲热讽,甚至是诬赖,还可能要背负法律责任。

变质是因为心凉了

我担任职业物管人多年来,曾目睹过一些本性纯良的街坊,因出席年会,多提问了几个问题,提出建设性的建议后,往往就成了众望所归委员人选,但最终却因个人变质的行为,违反居民共同意愿,甚至危害居民权益的案例。

这类委员的初衷本是抱着我为人人、人人为我的心态为出发点,既可服务大家,也对自己的家园有所贡献。

但他们在担任了管理委员后,却突然变成犹如24小时热线客服人员的角色,频频受到滋扰,搞到身心疲惫不说,还得面对居民的冷言冷语,甚至遭人无中生有的恶意中伤,导致这些刚走马上任的委员顿时不知所措,深深地体会到人性的冷暖。

反正做什么都有人指指点点,流言蜚语传不停,这类当初本性纯良的委员开始变质,变成不再是为共管楼宇住户发声请命的“独裁者”,而这将是该楼宇居民噩梦的开始。

共管楼宇的管理委员不易当,经常要面对居民的冷言冷语。

拒听住户心声
管理决策变一言堂

这类委员忘记了自己只是受委的居民代表、管理的是“共用资产”而非个人私产,变得以自我为中心,对于管理的决策,往往不优先考量住户的心声就自行定夺,导致共管楼宇的管理决策变成“一言堂”。

虽然这类委员并非做坏事,但不听取民意,擅作主张的作风却容易引发居民不满。在他们眼里,自己的想法或方案就是最好的方案,因此他们不愿听取别人的意见和心声。

一旦形成自私的个性,心中只有自己的时候,这类委员不会考虑别人的立场和感受,纵使有时口头上会替别人着想 (这一点和虚伪的人类似),但真正涉及到个人利益的时候,他们绝不会做半点让步。

这类委员总以自己的立场为别人立场的向导,凡是他们认为对的,别人都应与自己抱持一样的观点。

一旦有第二把声音,他们不先聆听,就将有关异议者当成是敌对阵营,这样只会加剧彼此之间的鸿沟,渐渐地变成为了反对而反对。

续留任恐全员受害

更糟的是,这类委员就算在明知别人的观点正确时,也依然坚持己见,不愿接受对方的意见,因而难以从良好态度和价值观的层次上与别人交往。

当物业管理人不幸遇到这样的委员,果断的决策就是建议管理委员会“炒他鱿鱼”。要知道,这类以自我为中心的委员,继续留任就是深渊的开始。

如果委员会不想做坏人,希望大家好来好去,其实等同于默许这类委员的行为,最后受害的是整个委员会。

这是因为在所有住户眼中,共管楼宇的委员会都是一个个体,如果管理委员会中有“烂苹果”,住户通常都不会知道,知道了也不会加以理会。

须以团队为依归

委员会是一个团队,任何决策都必须以团队为依归,以居民的声音为基础考量,绝对不能凭个人主义行事。

物业管理人是委员会委任的“管家”,我们不是业主,我们不会也不希望取代委员会做决定。

另一方面,根据2013年分层管理法令第二章节第三(e)条文,如果委员涉嫌触犯以下罪行,将被革职:

1)涉及欺诈、不诚实或道德败坏的罪行;

2)犯下任何与腐败有关的法律所规定的罪行;

3)犯下本法令中的罪行;或

4)任何其他可判处有期徒刑(仅其本身或作为补充或代替罚款)的罪行,被判处坐牢2年以上

第 f 分段)如果“他/她(指委员)”的行为给管理委员带来名誉伤害,该行为不论是有关其委员职权或其他相关事务。

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      • for all other purposes incidental and associated with any of the above;
      collectively known as the “Purposes”.<

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      This notice was updated: 5th February 2014

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          collectively known as the “Purposes”.<

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          This notice was updated: 5th February 2014

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