物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

张先生，您好！

您好，我是公寓住户，邻居装修过程中弄坏了天花板上的水管，已经有漏水痕迹，越来越大。投诉邻居不果，物业管理介入了他们也不理，我还可以怎样做？向谁投诉？

如果我自己找人维修，可以要求邻居支付吗？

YH

答：

YH，您好！

第一动作，要求管理处进行检验并签发 Form 28的“层间漏水检验证明“（Certificate of inspection of inter-floor leakage）后，给予合理的时间进行维修。

如果对方没采取行动，可向分层管理仲裁庭，提出申述 “Form 1”，并按照仲裁庭的指示出席庭审，并获得仲裁庭主席的判决后，在给与对方合理的时间进行维修。

如果对方还没有采取行动，这时候您可以通过管理处，委任第三者（维修技工）进行维修并由对方承担维修费。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

黄伟益
产业管理顾问

我最近针对一些隐藏缺陷（Latent Defect）个案寻找资料时，意外发现我于2018年4月3日在国会下议院参与辩论时，联邦政府所提呈修改的1953年时限法令。

联邦政府当时通过2018年修正法案，增订第6A条文、第24A条文及第29(2)条文，让所有购屋者可在24个月房屋缺陷责任期（Defect Liability Period）过后，即在发现其单位隐藏缺陷日期算起3年内，向发展商提出索偿。

15年后不能索偿

新增订的第6A条文允许购屋者，针对未涉及个人损伤的疏忽个案索偿。若一名购屋者于2000年购买屋子，直至2010年才发现屋内出现裂痕，并对其墙身构成严重毁损。

经过专家鉴定之后，确定这个裂痕于2002年已出现，那么屋主仍可从2010年算起的3年内索偿。

反之，若屋主于2017年才发现屋内出现裂痕，并对其墙身构成严重毁损。经过专家鉴定之后，确定这个裂痕早在2001年已出现，但屋主却长达逾15年内未曾索偿，因此不得入禀法庭寻求赔偿。

至于新增订的24A条文，则允许相关购屋者若因为本身残障而无法索偿，他可以在本身残障康复日或死亡日算起的3年内提出索偿（死亡者则通过他人代表入禀）。不过，任何人皆不能从隐藏缺陷出现日期算起15年后才索偿。

所谓的15年期限，乃是从隐藏缺陷出现的那一刻算起，而非以购屋日期为准。这意味着，发展商可能要面对超过15年的隐藏缺陷责任期。这对于很多发展商而言，简直就是一个漫长的梦魇！

随着国会修订的1953年时限（2018年修正）法案在2019年9月1日生效之后，任何在这之前未入禀的索偿个案，购屋者如今可以依据新的法令来入禀法庭。至于之前入禀并还未审结的诉讼个案，则必须依据修正之前的1953年时限法令来聆审，即购屋者只能在缺陷出现日期算起6年内来索偿。

对于那些不负责任而被谕令清盘的发展商，他们反而有机会逃脱这个法律责任。反之，对于绝对负责任又不愿信誉受影响的发展商，他们则可能会面对一些购屋者索偿无度的烦恼，甚至许多购屋者会对他们屋内缺陷提出无限上纲之索偿。

除了购屋者会针对屋内缺陷索偿，发展商同样会面对共管机构或管理机构，针对共管产业范围内，包括大厅、走廊、游泳池等地点所出现的缺陷，皆提出隐藏缺陷之索偿个案。这种情况确实让许多发展商倍感压力。

隐藏缺陷定义模糊

其实，我国除了修订1953年时限法令，让购屋者或管理层能有更长时间，针对隐藏缺陷所构成的破坏索偿之外，我国未制订类似英国的1986年隐藏缺陷法令。在这种情况下，何谓隐藏缺陷就变成一个定义相当模糊的问题了。

举例说，我所购买的屋子客厅有两块地砖凸出来，这算是隐藏缺陷吗？

若按照2018年所修正的1953年时限法令，整个法案未针对隐藏缺陷给予任何定义。我们只能根据第6A条文所提供的附加说明，了解到隐藏缺陷意指是对整个墙身构成严重毁损的裂痕。

同样地，若某业主投诉其楼上的单位导致其单位天花板漏水，而楼上单位的业主则以本身未曾入住这个单位，或未曾针对其单位展开任何装修工程为由，不愿对漏水事件负起责任。

那么，楼上单位业主又是否能以隐藏缺陷为由，向发展商索偿呢？

分层管理法有规定

事实上，2013年分层管理法令既有规定，管理层应如何处理楼层单位之间有关漏水的投诉。若楼上的业主不愿修理，楼下单位有权入禀分层管理仲裁庭，要求楼上单位业主修复，或要求管理层代为修理。

大家须了解，任何针对隐藏缺陷的索偿，都是不能通过入禀分层管理仲裁庭，或是通过入禀房屋仲裁庭来寻求解决。即使楼上业主不愿意负起责任，反而尝试把责任推给发展商，楼下业主仍可通过入禀分层管理仲裁庭，要楼上业主或管理层负起修复责任。

证明缺陷责任期内出现

发展商难辞其咎

所有要入禀房屋仲裁庭的索偿个案，购屋者首先须确定其单位所出现的缺陷，乃是在24个月的缺陷责任期内出现。即使这些缺陷可能在24个月才被发现，但若购屋者能证明这些缺陷早就存在，发展商就难辞其咎了。

同样地，购屋者无法援引经过修正的1953年时限法令，以隐藏缺陷为由在24个月缺陷责任期过后，入禀房屋仲裁庭要求发展商负起相关责任。毕竟，这个1953年时限法令只能用于入禀法庭的索偿，而不适用于房屋仲裁庭或是分层管理仲裁庭。

任何要入禀法庭的个案，举证的责任是在于索偿的一方，而不在于发展商或管理层。任何要索偿的业主，就必须根据法庭的严格要求，通过各种有利的证据来证明其屋内的缺陷，乃属于隐藏缺陷而不是一般的缺陷，否则发展商可以轻易向法庭申请来驳回您的申请。

滥用索偿恐得不偿失

尽管2018所修正的1953年时限法令为您开了一条新路，让购屋者能以隐藏缺陷为由，向发展商提出毫无节制的索偿或修复要求，但是若购屋者认为单靠这个理由就可以让发展商乖乖就范，我担心这个情况可能会适得其反，甚至可能会让购屋者最终得不偿失。

黄伟益
产业管理顾问

全国所有未遵守分层管理仲裁庭裁决，并在指定时限内缴付所拖欠管理费予管理层的业主，现在开始有难了！房屋及地方政府部日前指示分层管理仲裁庭，将全国所有未遵守仲裁庭裁决的个案，提交予各地方政府的建筑总监部门，以便针对这些个案开档展开调查，并在最快时间内将违法业主控上庭。

这无疑是对管理层有利的消息。毕竟，任何业主从购置产业的那一天开始，本身早在买卖合约下签下大名，并承诺每个月将准时缴付管理费。所以，任何业主若面对管理层入禀分层管理仲裁庭，在仲裁庭作出裁决后又不愿遵守的话，他们就逃不了可能被提控上庭的后果。

据了解，房政部是在接获许多人投诉，指当局没有针对这些未遵守仲裁庭裁决的个案采取法律行动后，指示全国各地方政府的建筑总监，须积极开档展开调查行动。

未遵守裁决可被视为持续犯罪

根据2013年分层管理法令，任何人未遵守仲裁庭之裁决，一旦罪名成立，将面对罚款不超过25万令吉，或监禁不超过3年，或两者兼施。至于持续犯罪者，将面对每天罚款不超过5000令吉。

至于何谓持续犯罪？一旦宣判某人罪名成立后，法庭将订下一个合理的期限，让被判罪名成立者来遵守法庭所给予的任何指示。

这意味着，若法庭判处某人罪成，并指定对方须于30天内偿还所拖欠管理层的全部费用，但对方却没有在指定期限内偿还所有费用，或只偿还部分费用，对方的行为就可被视为持续犯罪。

举例，假设一名业主拖欠管理费1万令吉，被管理层入禀分层管理仲裁庭追讨，仲裁庭若于11月1日裁决该业主须在30天内偿还所拖欠的管理费，但该业主于12月1日仍未偿还这笔欠款，管理层有权要求建筑总监针对该业主开档展开调查，并将对方控上庭。

罪成罚5千或监一周

一旦法庭于12月20日宣判该业主罪成，须缴付罚款5000令吉或以7天监禁代替，同时限定业主须在30天内缴付所拖欠的管理费，即使该业主迟至明年1月30日才缴清管理费，他依然可被判处持续犯罪，而法庭可针对业主于1月19日至30日这段期间持续犯罪，另行判处对方每天须缴付不超过5000令吉的罚款。

如果法庭宣判该业主在12天持续犯罪期间，每天须缴付200令吉的罚款，这意味着，该业主须另缴付2400令吉的罚款（或以3天坐牢代替）。总而言之，该业主须付予法庭总共7000令吉的罚款，或以10天监禁代替。

不管法庭如何判决，该业主还是要回来缴还所拖欠予管理层的全部费用，这还不包括仲裁庭所判给管理层的堂费，以及管理层针对迟缴费所计算的利息等。若你不希望本身有一天因拖欠管理费，或因不遵守仲裁庭裁决而被提控，请记得要准时缴付管理费。

限期后才缴清款项业主仍会面对被控风险

我曾针对这个问题询问建筑总监部门，即使管理层在取得仲裁庭的裁决后，通过入禀法庭的民事诉讼，早已通过执行庭令取回业主所拖欠的管理费，那么这些业主是否还会被提控呢？

建筑总监部门负责人所给予的答复是，管理层可以针对这些个案提供所有详情予建筑总监，让后者来斟酌是否要继续展开调查，或者是选择关档不再展开调查行动。

换言之，只要你不在仲裁庭所指定的30天期限内缴清所拖欠的管理费，即使你在30天后缴还所拖欠的管理费，或管理层通过执行庭令取回你所拖欠的管理费，你仍会面对随时被控上庭的风险。

若法庭判处你罚款，而你有能力缴付这笔罚款，无须以监禁代替，这算是不幸中的大幸。不过，若有法官坚持要判你坐牢，你就没有以其他刑罚代替的选择权了。

按照目前的情况来看，你或许可能会成为全国第一名因拖欠管理费而被判坐牢的阶下囚，而所有主流或社交媒体都会为你铺天盖地的免费宣传了！

业主不能因破产免除被控或判刑下场

针对所有要被提控的个案，建筑总监部门须开档展开调查行动，这些行动包括传召业主录供、传召管理层协助调查行动，包括要求管理层提供所需文件、协助翻译所需文件，否则建筑总监有权到场展开搜查、截取电脑内所储存之资料，以及充公所需的任何证据。

若是联名购屋者，所有联名购屋者可一次过被带上庭提控。若有关产业属于公司名下，则公司需派一人到法庭面控，即使是判处该公司监禁，该公司就须由其中一位董事代表公司坐牢。

除非有关业主逝世，否则只要产业还属于其名下，有关业主绝不能因为破产，或产业被银行接管（还未完成拍卖交易）而免除被提控或被法庭判刑的下场。除非公司被法庭谕令清盘，否则公司绝不能因为冬眠或没有操作，而免于承担刑事责任。

黄伟益
产业管理顾问

我最近在处理一宗入禀分层管理仲裁庭，关于某管理机构向其公寓原任发展商，追讨对方所拥有某个单位的案件时，面对相当棘手的问题。

尽管这个属于原任发展商的业主没有提出要求，但负责聆审案件的分层管理仲裁庭庭主，却基于管理机构未根据2013年分层管理法令之规定，从2015年6月1日（槟州则是2015年6月12日）开始，依据每个单位之面积单位（Share Unit）来计算各别业主所需缴付的管理费，导致我在最后一分钟不得不要求撤回这个案件。

若我没有主动撤回此案，或对方不让我撤回此案，仲裁庭庭主将因2013年分层管理法令的限制，不让我所代表的管理机构有权取得对方从2015年6月12日起至管理机构开始改以面积单位计算管理费的这段期间，所欠的管理费数额。

若扣除利息不算，单是这名业主在这段期间，即从2015年6月12日至2017年4月30日所拖欠的管理费、储备金，加上地税及保险费，总额为7040令吉70仙，同时期所累积的利息是4600令吉47仙；若管理机构无法取回这笔欠款，这个业主则平白省下1万1641令吉17仙。

这个原发展商业主所拥有的单位，其面积为1712平方尺，若以每方尺16仙计算，每月管理费为274令吉；从2017年5月起，这个拥有161个面积单位的产业，其管理费则以每个面积单位2令吉20仙计算，则每月须缴付管理费354令吉20仙。

当然，管理层有权在任何时候通过召开常年大会或特别大会来制订新收费率，不过，从2013年分层管理法令生效的日期算起，不管是发展商、共管机构（JMB）或管理机构（MC），一律须以面积单位来计算各别业主所缴之管理费。

管理机构须改变结算方式

我们看回2013年分层管理法令，当中针对管理层须以面积单位计算各别业主所缴付管理费之各项条文如下：

(a)第12(3)条文：针对发展商管理时期（即未成立共管机构或管理机构之前）；

(b)第25(3)条文：针对共管机构管理时期；

(c)第52(2)条文：针对发展商以管理机构名义来管理之时期；

(d)第60(3)(b)条文：针对管理机构管理时期；以及

(e)第68(2)条文：针对管理分机构（Sub-MC）管理时期

这些条文皆很清楚阐明，所有管理单位皆须以面积单位，来计算各别业主所须缴付的管理费；至于储备金，则一律是管理费之10%而定。举个例子，若每月管理费为100令吉，储备金则是10令吉，总额为110令吉。

我尝试提出不同的论点，包括指这些负责管理分层建筑的单位，即使他们因法律规定而须改以面积单位来计算各别业主所缴付之管理费，他们仍须等到下一次常年大会或特大，通过提呈新的动议来改换这个计算方式。

我亦争论只要管理层所收取的费用，在2015年6月1日（槟州是2015年6月12日）之前所召开的常年大会或特大获得通过，这个收费率不应在新的法令实施之后立即受到影响，而须改变其结算方式。

无论如何，我们所提出的这些论点，未必能获得仲裁庭庭主所认同。

为了避免影响管理层今后所要追收的管理费，我劝请所有共管机构或管理机构，立即着手改变其结算管理费的方程式，并以面积单位来重新制订各别业主所须缴付的管理费及储备金。

不能另收地税保险费

2013年分层管理法令还有另一规定，即管理层只能收取月费（Charges）及储备金（Sinking Fund），而不能另行收取地税及保险费等。

即使管理层耗5000令吉为整座楼宇购买保险，管理层绝不能将之除以200个单位，然后向每个单位收取25令吉的保费；同样的，若这个楼宇的每年地税为2000令吉，管理层绝不能直接除以200个单位，并向每名业主收取10令吉之地税。

根据法庭之前所作的诸多判例，不管是共管机构或是管理机构，若他们要收取任何费用，就须通过召开常年大会或特大来批准有关收费率；管理层无权根据他们所承担的开销，直接向每名业主收取各别的费用。

至于2013年分层管理法令规定管理层只能收取月费及储备金，管理层则有必要将地税、保费等其他开销，纳入其财务预算案，然后以此结算每名业主所须缴付的月费。

当您跟发展商购屋并签署买卖合约时，有关合约将附录一份由发展商所制订的常年预算案；同样的，发展商在召开共管机构或管理机构首次大会时，或共管机构或管理机构每当要调整或提高管理费时，亦需在大会当天提呈并寻求通过常年预算案。

这份常年预算案将列出管理层在未来12个月内，所需承担的维修与管理开销，这个总额将除以整座楼宇的面积单位总数并除以12个月，以此结算每个面积单位之常月管理费。

随后，管理费再以这个平均收费率，乘以各别业主之面积单位，以此来结算每名业主所需缴付的管理费及储备金。对于那些还未有分层地契之楼宇，则可能无需以面积单位来结算各别业主须缴付之管理费及储备金。