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共管楼宇 总不重视防火……

2022年05月15日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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高楼火灾蔓延快,
最恐怖!

2017年6月14日,坐落在西伦敦,肯辛顿区(Kensington)北部一栋24层高,设有120个单位,入住人数不下600人,名为伦费尔塔(Grenfell Tower)的公寓大楼发生了毁灭性的火灾。

火源从2楼开始,到4楼后开始迅速蔓延,波及了整栋大楼几乎所有的楼层。

虽然伦敦当地消拯单位派遣了不下70台消防车和动员了约250名消拯员,迅速疏散人群和展开救火行动,最终仍有70人命丧火场,还有两名伤者在医院抢救失败也失去宝贵的生命。 同时,急救单位也派出了20台救护车和动员不下百位医护人员协助救援。

800万人住共管楼宇

笔者万分担忧的是,类似的严重夺命火患,也随时可能在大马上演。尤其是考虑到随着都市化效应,我国人口普遍聚居在大城市,上述发生在英国伦敦的事情绝对可能在国内城市重演,发展商与官方监督部门对于高楼火灾的警惕性达标吗?

为了满足人口增长的居住需求,加上土地价格持续上涨,房屋及地方政府部所提供的数据显示,国内的共管楼宇单位(分层单位)已经超过了218万9582个,总共2万1222个独立的发展项目。

全国有将近73%住宅属于分层管理。共管楼宇也成了接近超过800万人的居住选择。

马来西亚分层管理仲裁庭与房产纠纷仲裁庭处理了不少以下的投诉:

1) 防火器失效和没有紧急喷水系统;

2) 管理处不重视安全问题;

3) 防火道被阻挡;

4) 业主擅自安装铁框,妨碍救援工作;

5) 建筑材料不符标准;

6) 不遵守高楼建筑的安全标准等。

管理层总不重视防火

笔者因职业性质,巡视共管楼宇乃日常工作之一,而几乎每次都发现,共管楼宇管理层不重视防火设施。

高层建筑的火患救援工作,一直是世界公认的消防难题。

由于楼宇结构复杂、人口密集,加上易燃建筑材料的采用,导致高楼发生火灾时,火势蔓延会非常快,疏散居民和救援难度很大。一旦失火,火灾难以控制及人员逃离困难等是十分可怕的隐患。

我国许多廉价和中价组屋同时面对设备陈旧的问题,缺乏经费、没有适当管理团队,再加上有关当局疏于检查,这类的共管高楼都忽略了该系统的维修与保养的重要性,一旦发生火患,可能造成的伤亡人数难以估计。

单是2019年,全马就发生了至少5万720起火患事件。

高楼火患易失控

首先让我们先了解,什么是高楼火患。

火势蔓延非常迅速,一团小火苗可以在不超过30秒的时间里蔓延成大火。

如果场地可燃物多,它只需要燃烧几分钟的时间,产生的浓烟即可把整间房子填满。

严重时,熊熊火焰也可吞噬整间房子,加上高楼建筑,单位与单位是一层叠一层的往上发展,火舌浓烟更是往上蔓延,因此高楼一旦发生火灾,很容易导致灾情失控,而赔上许多人命。

多死于火灾烟雾和气体

还有,虽然火很可怕、火患可致命,但消拯局对于火患后的事后评估,或对命丧火场者进行的验尸报告,却证明了更多受害者是先死于火患所产生的烟雾和有毒气体。

消拯局的报告更是提出了窒息是火灾死亡的主要原因,比烧伤的比例高出3倍。

因火灾产生的有毒气体会让人迷失方向、昏昏欲睡,导致死者吸入过量的有毒气体或浓烟后丧失了活动力,才在昏迷时活活被烧死的。

据报道显示,高达85%的死者是活活被浓烟熏晕后,丧失行动力后,才被大火烧死。

 科普: 浓烟的主要成分是什么?

高浓度的一氧化碳,它具有麻醉和腐蚀性。当一个很聪明的人吸入以后,第一时间麻醉大脑中枢神经,神经不动,血液不流通,很快就会造成缺氧窒息死亡的现象。

共管楼宇常出现的消防设备课题如下:

其一,发展单位擅长走程序漏洞,使得该楼宇的消防设施配备不符合规范要求;

其二,管理单位擅自降低消防设施标准,不考虑系统的可靠性,使得有等于没;

其三,劣质家电。人口密集的民居建筑,业主缺乏电力负荷的上限认知,过度用电;

其四,电线外露。因经费缺乏,楼宇的电线线路,穿管不到位,大量电线线路裸漏,引发线路短路燃烧。

高层建筑里的逃生通道变储物区也是导因之一,每每火患发生,居民逃生通道被阻,逃生无门。

最后,笔者提醒共管楼宇业主与居民,须不时巡视自家楼层的防火消防系统,如果发现该系统看起来无法正常运作,应尽速联系管理层。

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起诉建筑总监 文件证据要充足

2022年03月28日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

要入禀分层管理仲裁庭,
你须自己当律师出庭。

面对建筑总监所做的不合理决定,我们该怎么办?

我相信很多人经常会对建筑总监(COB)所做的决定,或对其所采取的行动有许多怨言。然而,又有多少人敢将建筑总监控上法庭,或是分层管理仲裁庭呢?

事实上,每个地方的建筑总监乃由市长,或县议会,或是市议会主席兼任。然而,市长或县、市议会主席绝对没有时间亲自处理跟建筑总监相关的事务,所以通常会另设建筑总监部门,并由联邦政府委派一位专业估价师来领导这个部门。

在这个部门主管底下,除了联邦政府可能会加派一些公务员之外,其他大多数官员或职员皆由地方议会借调过来。由于所有人的背景不一样,加上他们固有的习性,而且缺乏有系统的执法训练及对法律的认知,建筑总监在决策或执法方面,往往会不尽人意。

有些时候,建筑总监可能会因为误判情况,而作出备受争议的决定。在这种情况下,任何不满的一方就要考虑,是否要对建筑总监采取司法诉讼,或是入禀分层管理仲裁庭了。

要采取法律行动有两种,其一就是通过法庭采取民事诉讼行动,其二则是通过入禀分层管理仲裁庭。至于法庭的民事诉讼,则有两种方式,即直接起诉建筑总监,另一个方式则是通过司法检讨来挑战建筑总监所做的决定。

司法检讨有时间限制

司法检讨有时间限制,即起诉人须在3个月期限内入禀高庭,而且须预先取得高庭的准令才可以入禀。起诉人可以针对建筑总监所做的任何决定,甚至包括不敢采取行动的立场(不敢做决定也可被视为是一种决定),要求高庭撤销或改变建筑总监的立场。

至于民事诉讼,虽然1948机构保护法令有阐明,所有针对公家机构的民事诉讼行动须在36个月时间内入禀法庭,不过2013年分层管理法令第145条文亦规定,若无法证明建筑总监是恶意作出相关决定,则无法针对建筑总监所作的决定(包括疏忽或错漏情形)展开诉讼。

在这种情况下,或许入禀分层管理仲裁庭,就变得既低廉又相较容易的选择。不过,要入禀分层管理仲裁庭,你不能找律师代表你出庭,你须自己当律师出庭,并在仲裁庭跟代表建筑总监的相关地方议会法律顾问亲自过招,这就变得相当有压力了。

不管怎样,若你认为本身有好的原因,必须针对建筑总监入禀分层管理仲裁庭,你绝对可以随时这样做。通过入禀分层管理仲裁庭,我们无形中将助使建筑总监今后将更细心,而且更负责任地看待任何来自业主或被压制者所作的投诉,而不是完全不理睬、不答复、不行动,甚至有时还不当一回事呢!

入禀仲裁庭需三思

不过,我要提醒各位,若要入禀分层管理仲裁庭起诉建筑总监,我们有时甚至需要再三思考,甚至要在策略上应用得对,否则建筑总监有可能通过仲裁庭反制,而委任管理代理(Managing Agent)来接管你的管理委员会操作。

我曾看过一个案例,雪兰莪州金銮镇有一栋低密度的中价公寓,就因为有一位业主(前任管理委员)针对新的管理委员入禀分层管理仲裁庭,同时将建筑总监列为第二答辩人,裁庭庭主最终判建筑总监胜诉,并裁决由建筑总监委任管理代理来接管整栋建筑物的管理工作。

我也曾协助入禀另一个案件,针对芙蓉金源大厦38年来无法成立共管机构,将发展商及芙蓉市政局建筑总监同时列为答辩人,要求召开第一次常年大会成立共管机构。不过,建筑总监在入禀答辩书(表格2)时,却要求仲裁庭允许建筑总监委任管理代理来接管。

这是2013年分层管理法令赋予建筑总监的杀手锏!所幸的是,金源大厦早于2020年12月顺利召开首次常年大会,并成立共管机构,否则整栋建筑物落入建筑总监手中,最终将导致业主有苦无处申诉的问题。

还有,任何人要入禀分层管理仲裁庭,还要准备面对仲裁庭将时间不断拖长的问题。我曾有一些案件,从入禀到第一次聆讯就要等上超过一年的时间,而且许多案件未必能够在3个月时间审完,甚至可能要拖上一年半载。

总而言之,若你不准备打一场持久战,尽量不要随意把你的案件带上仲裁庭。单是布城仲裁庭,截至2021年12月31日为止,至少就有超过3000个案件因为早前的封城或行动管控令,导致一直无法获得排期审讯。这当然还不包括其他区域所设立的分层管理仲裁庭案件。

若你在入禀过程将文件处理得不够完善,这亦可能导致你最终面临败诉,甚至无法再重新入禀案件的下场。若没有十足信心,我奉劝你不要轻易针对建筑总监入禀仲裁庭,否则你可能会分分钟栽筋斗而不自知。

可入禀表格12
传召建筑总监出庭

除了针对建筑总监入禀仲裁庭,其实,我们亦可考虑针对特定案件,通过入禀表格12要求传召建筑总监出庭,并在庭上让你亲自盘问建筑总监或其官员。

如果是入禀的一方传召建筑总监,他就可以先在庭上盘问建筑总监(Examination-in-chief),随后再由另一方来交叉盘问(Cross-Examination),最后再由入禀一方来重新盘问(Re-Examination),十足十就像律师在法庭上盘问证人的情况。

在盘问证人过后,庭主会让双方有时间准备,然后针对整个案件提呈书面陈词(Written Submission),过后再让双方针对书面陈词提呈书面答复,最后再择定日期宣读其决定。

从这个过程来看,分层管理仲裁庭表面看来似乎很容易,但实际操作起来却显得不容易。有时,庭主还会要求你将整个聆审所需要的过程,通过整理成辑,提呈给仲裁庭。这就是所谓的文件丛集(Bundle of Documents)。

这些字眼听在一般民众的耳中,简直是丈八金刚摸不着头脑。不过,你还是可以事先谘询本身的律师,或者对分层管理仲裁庭程序有经验的产业经理,他们将会给你最实际的专业意见,让你在分层管理仲裁庭取得最终的胜利。

Categories问诊室

我家水管,被楼上弄坏了……

2021年12月15日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

您好,我是公寓住户,邻居装修过程中弄坏了天花板上的水管,已经有漏水痕迹,越来越大。投诉邻居不果,物业管理介入了他们也不理,我还可以怎样做?向谁投诉?

如果我自己找人维修,可以要求邻居支付吗?

YH


答:

YH,您好!

第一动作,要求管理处进行检验并签发 Form 28的“层间漏水检验证明“(Certificate of inspection of inter-floor leakage)后,给予合理的时间进行维修。

如果对方没采取行动,可向分层管理仲裁庭,提出申述 “Form 1”,并按照仲裁庭的指示出席庭审,并获得仲裁庭主席的判决后,在给与对方合理的时间进行维修。

如果对方还没有采取行动,这时候您可以通过管理处,委任第三者(维修技工)进行维修并由对方承担维修费。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories贴士

公寓AGM 不去会吃亏!

2021年12月6日

没有出席AGM,
你就别乱投诉啦!

为何这么说?

住在公寓、围篱住宅这类分层地契的你,是否知道根据分层管理法令(Strata Management Act),你的物业每年都必须要举行常年大会(AGM),而作为业主的你,也有责任要出席!

在这年度会议中,业主可以进一步了解你家物业的状况,也可以反映心声,还可以和住户们一起讨论你家的未来和制定各种规则。

当家规在AGM上通过后,所有人都必须遵守,没出席的你,日后就别投诉规则不合理啦!

南洋地产的《我要买房》第二集,请来分层管理仲裁庭庭长、Valerie Chong & CO创办人张玮真律师,来告诉不去AGM的你,会吃上什么大亏!

本期看点:

– JMB、MC、Sub MCs,怎么分别?
– AGM什么时候要召开?
– AGM会谈论什么?
– AGM上通过的家规,就是“圣旨”吗?
– 只要区区几个人,就能决定我家的家规?
– 居民委员会,为何不能同一群人一直做下去?

  • 【我要买房】EP02(上)物业举办AGM/EGM,不出席是你吃亏!

  • 【我要买房】EP02(下)区区几位业主,就能决定你公寓的家规?!

【我要买房】系列:

 

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分层管理仲裁庭解高楼纠纷

2021年09月27日

黄伟益
产业管理顾问

 

入禀仲裁庭绝对要做好万全的准备,
否则或面对以卵击石的难堪局面。

在高楼管理当中,业主和管理层、管理委员会甚至建筑总监之间,难免会有许多磨擦,甚至最终要对簿公堂。

国内最常见的公堂除了法庭、房屋仲裁庭、分层管理仲裁庭,还有针对劳资纠纷而设立的劳工法庭或工业关系法庭。

分层管理仲裁庭2015年开始审理案件以来,许多高楼管理委员会如获至宝,纷纷通过入禀仲裁庭起诉拖欠管理费的业主。由于2015年分层管理法令强制所有拖欠管理费的业主必须缴费,因此这类业主通常很难在仲裁庭取胜。

除非这些被管理层追讨所拖欠管理费的业主,能证明管理层没有按照法律的规定征收管理费,加上计算迟缴费利息的方式有误,否则管理层在追讨管理费及迟缴费利息的个案,通常都不可能败诉。

挑战管理层决定

业主通常入禀分层管理仲裁庭的个案,则包括针对楼层之间漏水的事件,针对应负责任之业主及共管机构(JMB)或管理机构(MC)入禀追究,以及管理委员会迟迟不召开常年大会之事,要求仲裁庭判管理层须在指定期限内召开大会。

其他通常由业主入禀的案件,还包括挑战管理层所做不可理喻的决定、要求撤销管理层所开的罚单、求判所召开的常年大会或特大不合法、要求撤销某管理委员当选的资格,还有就是要求重新检讨管理层所征收的管理费款额等。

收费廉宜受欢迎

另外一种比较少见的情况,就是某位管理委员被终止其管理委员的职务,而这位业主在不甘心的情况下,就会通过仲裁庭入禀来挑战管理委员会的错误程序或决定。

由于这类个案通常会向建筑总监先做投诉,在无法获得前者妥当解决的情况下,当这位被终止管理委员职务的业主入禀仲裁庭时,他通常会把建筑总监列为其一答辩人,或是传召建筑总监出庭当证人。

许多业主包括共管机构或管理机构,比较倾向于通过入禀分层管理仲裁庭来解决他们的问题,主要是因为分层管理仲裁庭的入禀费用,只是介于50至200令吉之间。相较于入禀法庭的高额费用,分层管理仲裁庭无疑是一个相对廉宜的选项。

禁律师代表出庭

不过,通过入禀分层管理仲裁庭的案件,一般上都不得交由律师代表出庭,业主本身就必须“一脚踢”来处理。至于共管机构或管理机构方面,还可交由产业经理来代表管理层出庭,难免会让业主方面备感压力。

尽管如此,分层管理仲裁庭没有阻止任何人先行取得专业人士的意见,那么业主就应该提早作好万全的准备,包括咨询律师或产业经理来取得他们专业协助,以免最终因准备不足而饮恨公堂。

若裁决严重偏差
可上诉高庭检讨

不要以为任何人在分层管理仲裁庭败诉后就自此认输,他依然可以通过在高庭上诉,寻求推翻仲裁庭所作的裁决。

首先,我们必须很清楚,高庭绝对不是分层管理仲裁庭的上诉管道。

任何人对仲裁庭所作裁决有任何不满,他可在3个月期限内通过向高庭入禀司法检讨,来尝试推翻仲裁庭的全部或其中一部分裁决。

2013的分层管理法令第121条文规定,只有当仲裁庭所作裁决出现严重偏差的情况下,我们才能通过高庭入禀司法检讨来挑战。

何谓严重偏差?其一是仲裁庭没有让双方享有公平的机会,在仲裁庭表述他们的案件或反击他们的对手;其二乃没有全面处理所有在聆讯过程所提出的课题;以及其三则是仲裁庭所颁布的书面裁决,有出现不确定性或是含糊的情况。

由于仲裁庭庭主多由资深律师来担任,他们有些时候甚至会要求诉辩双方,在聆讯后须在指定期限内提呈书面陈词,包括回应对方的书面陈词等,甚至还要你列出具体的法庭判例等,这往往就让分层管理仲裁庭变得不是一般人所能承受的平台了。

加上任何通过入禀的案件,若因为技术性问题而被庭主所驳回,若庭主没有给你机会重新入禀,你是绝对不能针对同样的个案再次入禀的。

有鉴于此,任何人若要入禀仲裁庭,绝对要做好万全的准备工作而马虎不得!

勿轻易挑战建筑总监

其实,我们亦可针对建筑总监入禀分层管理仲裁庭。我本身就曾协助业主针对芙蓉市政厅建筑总监不愿委任金源大厦业主来召开大会并成立共管机构,同时将发展商及建筑总监列为答辩人。

在这种压力之下,建筑总监最终在分层管理仲裁庭还没有做任何裁决之前,即通过委任其中一位业主召开首次大会,让金源大厦在38年后终于有了本身的共管机构。

随后,我本身亦代表共管机构针对发展商不愿把管理权交出来,而针对发展商再次入禀分层管理仲裁庭。这一次,我选择通过传召建筑总监出庭当证人,通过其证词在法庭上当众指证有关发展商所犯下的各项错误。

无法律知识如以卵击石

不过,我会劝告任何业主若没有做好心理准备,请不要轻易通过入禀分层管理仲裁庭来针对建筑总监。毕竟,建筑总监通常乃由市长或县市议会主席来担任,其背后有强大的法律团队,若业主本身没有具备相应的法律知识,则无疑会面对以卵击石的难堪局面。

通常地,若是要通过入禀分层管理仲裁庭来针对发展商,业主或是管理层则必须要有足够的能力来应对之。或许,仲裁庭庭主通常比较倾向于同情业主或管理层,但是若业主或管理层完全没有表述或抗辩的能力,他们最终还是注定吃败仗。

在巴生谷一带,我们经常会看到新任管理委员,一旦他们上任之后就会想方设法,针对前一批管理委员在任期内所作出的各项决定,通过入禀分层管理仲裁庭来挑战对方。这通常是新任管理委员会的报复心态所趋使。

不过,这种不健康的作风往往会导致许多业主不愿挺身而出担任或被推选为管理委员,而在许多人不愿意参与的情况下,亦造就了一些投机分子往往有机会霸着管理委员的位子不下来,久而久之就形成了管理层极度“鸭霸”的现象。

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房屋仲裁庭聆审无期

2021年07月26日

黄伟益
产业管理顾问

 

迟来的正义非正义!

这句英国法谚可以用来形容我国疫情当下的司法运作,包括房屋仲裁庭及分层管理仲裁庭,更因为联邦政府6月份实行的全面封锁(FMCO),还有如今还看不到尽头的国家复苏计划(第一阶段),导致许多案件堆积如山却面对聆审无期的窘境。

迟来的正义非正义!

这句英国法谚可以用来形容我国疫情当下的司法运作,包括房屋仲裁庭及分层管理仲裁庭,更因为联邦政府6月份实行的全面封锁(FMCO),还有如今还看不到尽头的国家复苏计划(第一阶段),导致许多案件堆积如山却面对聆审无期的窘境。

在这期间入禀仲裁庭的案件,除了发展商交屋货不对板、购屋者针对缺陷责任期所提出的索偿,还有楼层之间漏水问题、管理层追讨所拖欠的管理费之外,其他亦会入禀的案件还包括共管机构或管理机构未能如期召开常年大会等。

我早前有协助芙蓉金源大厦共管机构,通过入禀分层管理仲裁庭要发展商交出管理权予共管机构,仲裁庭原订6月28日要针对此案作裁决,如今则因遥无限期的国家复苏计划,一直没有办法择定开庭判决的日期。

除了仲裁庭没有开庭、服务柜台没有人办公之外,更糟的是,许多地方政府的建筑总监部门,简直把行动管控令当作他们可以不上班的借口。尽管政府宣布公务员必须20%上班,而其余80%则居家工作,但直正的实况却是把整个部门关起来,连一个人影都没有。

建议网上聆审

结果,这样的情况往往“益了”那些不奉公守法者,让备受欺压的购屋者有苦无处申诉。他们不仅无法入禀仲裁庭,他们甚至连投诉给建筑总监的机会也被剥夺。即使是吉隆坡市政厅建筑总监部门,也一直等到7月1日才逐渐小规模恢复办公。

至于仲裁庭许多等待排期的聆审,房屋及地方政府部迄今始终没有头绪,完全放任这些案件不理。其实,若房政部能善用这个时段,重新检讨其现行的法规,进而把房屋仲裁庭或分层管理仲裁庭的聆审推上网,这肯定有助于减少更多所累积的案件。

拖慢庭令执行力度

分层管理仲裁庭另一个备受诟病的问题,就是没有在最快时间协助将仲裁庭的裁决,向法庭登记以便取得庭令之效用,进而通过法庭执行这些庭令,来对付没有遵守仲裁庭裁决者。

举例来说,若共管机构或管理机构通过入禀分层管理仲裁庭,针对某位拖欠管理费之业主取得裁决要对方缴付所拖欠的1万令吉管理费。不过,仲裁庭所给予的书面裁决,必须通过仲裁庭方面协助交予法庭登记,始能取得庭令之效用。

在这种情况下,管理层可以选择通过不同的方式来执行这些庭令,这包括冻结欠款业主的银行户头,并要求银行直接从业主的户头扣出这笔钱偿还给管理层,再不然就是通过查封及拍卖令来拍卖所有被查封的流动财产等。

不过,许多由仲裁庭所发出的裁决,往往要耗超过半年甚至一年半载的时间才能够向法庭登记。如今,随着法庭亦因各种所施行的管控令而闭门,这无形中将拖慢管理层要通过法庭执行这些庭令的力度,进而让仲裁庭最终沦为无牙老虎。

应提控不遵守裁决者

此外,房政部亦需正视许多入禀仲裁庭的案件,即使败诉的一方最终未遵守仲载庭的裁决,却没有面对建筑总监开档调查并提控他们上庭的下场。根据2013年分层管理法令第123条文,任何人若不遵守仲裁庭的裁决,一旦被提控且罪名成立,将面对不超过25万令吉罚款、不超过3年监禁或两者兼施。

除了梳邦再也市政厅之外,我们目前还看不到国内其他地方议会的建筑总监,会针对不遵守仲裁庭裁决者将他们提控上庭。这看来也是房屋及地方政府部必须大刀阔斧并改革一番之处。

当局应下令全国各地方议会的建筑总监,须通过开档调查并提控所有不遵守仲裁庭裁决者,以敬效尤。

共管机构无法开线上大会

迄今为止,国内还有许多共管机构或管理机构,仍然面对无法通过网上召开常年大会的痛苦。

一来,有很多牵涉到法庭及技术性的问题,迄今始终无法获得建筑总监给予满意的解答,导致一些通过网上召开的虚拟大会,往往都是在管理层战战兢兢的情况下完成。

房屋及地方政府部长上月23日通过宪报颁布,4项针对建筑总监、发展商、共管机构或管理机构的豁免政令,让许多无法如期召开常年大会的管理层不会面对问题。

不过,这样的豁免政令不颁布还好,一颁布下来反而让人贻笑大方。

当中最经典的莫过于所颁布的宪报,允许从去年3月18日至2021年6月30日为止无法召开常年大会的发展商、共管机构或管理机构,能够免于面对法律问题,不过当局却规定这些常年大会最迟必须在2021年7月1日召开。

试想想,任何由发展商、共管机构或管理机构所召开的常年大会,管理层一般上要发出至少14天的通告给予所有购屋者,始能召开大会。

若这些宪报在6月23日颁布,而管理层则必须最迟在7月1日召开常年大会,在大会通告未足14天期限的情况下,这些常年大会岂不是要面对被判定不合法的下场?

这种种的一切,肯定会让更多投机分子一再滥用其在共管机构或管理机构的权位,进而作出戕害购屋者利益的各种决定。

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购屋者对隐藏缺陷索偿程序

2021年03月18日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

我最近针对一些隐藏缺陷(Latent Defect)个案寻找资料时,意外发现我于2018年4月3日在国会下议院参与辩论时,联邦政府所提呈修改的1953年时限法令。

联邦政府当时通过2018年修正法案,增订第6A条文、第24A条文及第29(2)条文,让所有购屋者可在24个月房屋缺陷责任期(Defect Liability Period)过后,即在发现其单位隐藏缺陷日期算起3年内,向发展商提出索偿。

15年后不能索偿

新增订的第6A条文允许购屋者,针对未涉及个人损伤的疏忽个案索偿。若一名购屋者于2000年购买屋子,直至2010年才发现屋内出现裂痕,并对其墙身构成严重毁损。

经过专家鉴定之后,确定这个裂痕于2002年已出现,那么屋主仍可从2010年算起的3年内索偿。

反之,若屋主于2017年才发现屋内出现裂痕,并对其墙身构成严重毁损。经过专家鉴定之后,确定这个裂痕早在2001年已出现,但屋主却长达逾15年内未曾索偿,因此不得入禀法庭寻求赔偿。

至于新增订的24A条文,则允许相关购屋者若因为本身残障而无法索偿,他可以在本身残障康复日或死亡日算起的3年内提出索偿(死亡者则通过他人代表入禀)。不过,任何人皆不能从隐藏缺陷出现日期算起15年后才索偿。

所谓的15年期限,乃是从隐藏缺陷出现的那一刻算起,而非以购屋日期为准。这意味着,发展商可能要面对超过15年的隐藏缺陷责任期。这对于很多发展商而言,简直就是一个漫长的梦魇!

随着国会修订的1953年时限(2018年修正)法案在2019年9月1日生效之后,任何在这之前未入禀的索偿个案,购屋者如今可以依据新的法令来入禀法庭。至于之前入禀并还未审结的诉讼个案,则必须依据修正之前的1953年时限法令来聆审,即购屋者只能在缺陷出现日期算起6年内来索偿。

对于那些不负责任而被谕令清盘的发展商,他们反而有机会逃脱这个法律责任。反之,对于绝对负责任又不愿信誉受影响的发展商,他们则可能会面对一些购屋者索偿无度的烦恼,甚至许多购屋者会对他们屋内缺陷提出无限上纲之索偿。

除了购屋者会针对屋内缺陷索偿,发展商同样会面对共管机构或管理机构,针对共管产业范围内,包括大厅、走廊、游泳池等地点所出现的缺陷,皆提出隐藏缺陷之索偿个案。这种情况确实让许多发展商倍感压力。

隐藏缺陷定义模糊

其实,我国除了修订1953年时限法令,让购屋者或管理层能有更长时间,针对隐藏缺陷所构成的破坏索偿之外,我国未制订类似英国的1986年隐藏缺陷法令。在这种情况下,何谓隐藏缺陷就变成一个定义相当模糊的问题了。

举例说,我所购买的屋子客厅有两块地砖凸出来,这算是隐藏缺陷吗?

若按照2018年所修正的1953年时限法令,整个法案未针对隐藏缺陷给予任何定义。我们只能根据第6A条文所提供的附加说明,了解到隐藏缺陷意指是对整个墙身构成严重毁损的裂痕。

同样地,若某业主投诉其楼上的单位导致其单位天花板漏水,而楼上单位的业主则以本身未曾入住这个单位,或未曾针对其单位展开任何装修工程为由,不愿对漏水事件负起责任。

那么,楼上单位业主又是否能以隐藏缺陷为由,向发展商索偿呢?

分层管理法有规定

事实上,2013年分层管理法令既有规定,管理层应如何处理楼层单位之间有关漏水的投诉。若楼上的业主不愿修理,楼下单位有权入禀分层管理仲裁庭,要求楼上单位业主修复,或要求管理层代为修理。

大家须了解,任何针对隐藏缺陷的索偿,都是不能通过入禀分层管理仲裁庭,或是通过入禀房屋仲裁庭来寻求解决。即使楼上业主不愿意负起责任,反而尝试把责任推给发展商,楼下业主仍可通过入禀分层管理仲裁庭,要楼上业主或管理层负起修复责任。

证明缺陷责任期内出现

发展商难辞其咎

所有要入禀房屋仲裁庭的索偿个案,购屋者首先须确定其单位所出现的缺陷,乃是在24个月的缺陷责任期内出现。即使这些缺陷可能在24个月才被发现,但若购屋者能证明这些缺陷早就存在,发展商就难辞其咎了。

同样地,购屋者无法援引经过修正的1953年时限法令,以隐藏缺陷为由在24个月缺陷责任期过后,入禀房屋仲裁庭要求发展商负起相关责任。毕竟,这个1953年时限法令只能用于入禀法庭的索偿,而不适用于房屋仲裁庭或是分层管理仲裁庭。

任何要入禀法庭的个案,举证的责任是在于索偿的一方,而不在于发展商或管理层。任何要索偿的业主,就必须根据法庭的严格要求,通过各种有利的证据来证明其屋内的缺陷,乃属于隐藏缺陷而不是一般的缺陷,否则发展商可以轻易向法庭申请来驳回您的申请。

滥用索偿恐得不偿失

尽管2018所修正的1953年时限法令为您开了一条新路,让购屋者能以隐藏缺陷为由,向发展商提出毫无节制的索偿或修复要求,但是若购屋者认为单靠这个理由就可以让发展商乖乖就范,我担心这个情况可能会适得其反,甚至可能会让购屋者最终得不偿失。

Categories意见

拖欠管理费的业主有难了

2021年03月16日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

全国所有未遵守分层管理仲裁庭裁决,并在指定时限内缴付所拖欠管理费予管理层的业主,现在开始有难了!房屋及地方政府部日前指示分层管理仲裁庭,将全国所有未遵守仲裁庭裁决的个案,提交予各地方政府的建筑总监部门,以便针对这些个案开档展开调查,并在最快时间内将违法业主控上庭。

这无疑是对管理层有利的消息。毕竟,任何业主从购置产业的那一天开始,本身早在买卖合约下签下大名,并承诺每个月将准时缴付管理费。所以,任何业主若面对管理层入禀分层管理仲裁庭,在仲裁庭作出裁决后又不愿遵守的话,他们就逃不了可能被提控上庭的后果。

据了解,房政部是在接获许多人投诉,指当局没有针对这些未遵守仲裁庭裁决的个案采取法律行动后,指示全国各地方政府的建筑总监,须积极开档展开调查行动。

未遵守裁决可被视为持续犯罪

根据2013年分层管理法令,任何人未遵守仲裁庭之裁决,一旦罪名成立,将面对罚款不超过25万令吉,或监禁不超过3年,或两者兼施。至于持续犯罪者,将面对每天罚款不超过5000令吉。

至于何谓持续犯罪?一旦宣判某人罪名成立后,法庭将订下一个合理的期限,让被判罪名成立者来遵守法庭所给予的任何指示。

这意味着,若法庭判处某人罪成,并指定对方须于30天内偿还所拖欠管理层的全部费用,但对方却没有在指定期限内偿还所有费用,或只偿还部分费用,对方的行为就可被视为持续犯罪。

举例,假设一名业主拖欠管理费1万令吉,被管理层入禀分层管理仲裁庭追讨,仲裁庭若于11月1日裁决该业主须在30天内偿还所拖欠的管理费,但该业主于12月1日仍未偿还这笔欠款,管理层有权要求建筑总监针对该业主开档展开调查,并将对方控上庭。

罪成罚5千或监一周

一旦法庭于12月20日宣判该业主罪成,须缴付罚款5000令吉或以7天监禁代替,同时限定业主须在30天内缴付所拖欠的管理费,即使该业主迟至明年1月30日才缴清管理费,他依然可被判处持续犯罪,而法庭可针对业主于1月19日至30日这段期间持续犯罪,另行判处对方每天须缴付不超过5000令吉的罚款。

如果法庭宣判该业主在12天持续犯罪期间,每天须缴付200令吉的罚款,这意味着,该业主须另缴付2400令吉的罚款(或以3天坐牢代替)。总而言之,该业主须付予法庭总共7000令吉的罚款,或以10天监禁代替。

不管法庭如何判决,该业主还是要回来缴还所拖欠予管理层的全部费用,这还不包括仲裁庭所判给管理层的堂费,以及管理层针对迟缴费所计算的利息等。若你不希望本身有一天因拖欠管理费,或因不遵守仲裁庭裁决而被提控,请记得要准时缴付管理费。

限期后才缴清款项业主仍会面对被控风险

我曾针对这个问题询问建筑总监部门,即使管理层在取得仲裁庭的裁决后,通过入禀法庭的民事诉讼,早已通过执行庭令取回业主所拖欠的管理费,那么这些业主是否还会被提控呢?

建筑总监部门负责人所给予的答复是,管理层可以针对这些个案提供所有详情予建筑总监,让后者来斟酌是否要继续展开调查,或者是选择关档不再展开调查行动。

换言之,只要你不在仲裁庭所指定的30天期限内缴清所拖欠的管理费,即使你在30天后缴还所拖欠的管理费,或管理层通过执行庭令取回你所拖欠的管理费,你仍会面对随时被控上庭的风险。

若法庭判处你罚款,而你有能力缴付这笔罚款,无须以监禁代替,这算是不幸中的大幸。不过,若有法官坚持要判你坐牢,你就没有以其他刑罚代替的选择权了。

按照目前的情况来看,你或许可能会成为全国第一名因拖欠管理费而被判坐牢的阶下囚,而所有主流或社交媒体都会为你铺天盖地的免费宣传了!

业主不能因破产免除被控或判刑下场

针对所有要被提控的个案,建筑总监部门须开档展开调查行动,这些行动包括传召业主录供、传召管理层协助调查行动,包括要求管理层提供所需文件、协助翻译所需文件,否则建筑总监有权到场展开搜查、截取电脑内所储存之资料,以及充公所需的任何证据。

若是联名购屋者,所有联名购屋者可一次过被带上庭提控。若有关产业属于公司名下,则公司需派一人到法庭面控,即使是判处该公司监禁,该公司就须由其中一位董事代表公司坐牢。

除非有关业主逝世,否则只要产业还属于其名下,有关业主绝不能因为破产,或产业被银行接管(还未完成拍卖交易)而免除被提控或被法庭判刑的下场。除非公司被法庭谕令清盘,否则公司绝不能因为冬眠或没有操作,而免于承担刑事责任。

Categories意见

依面积单位计管理费

2021年03月13日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

我最近在处理一宗入禀分层管理仲裁庭,关于某管理机构向其公寓原任发展商,追讨对方所拥有某个单位的案件时,面对相当棘手的问题。

尽管这个属于原任发展商的业主没有提出要求,但负责聆审案件的分层管理仲裁庭庭主,却基于管理机构未根据2013年分层管理法令之规定,从2015年6月1日(槟州则是2015年6月12日)开始,依据每个单位之面积单位(Share Unit)来计算各别业主所需缴付的管理费,导致我在最后一分钟不得不要求撤回这个案件。

若我没有主动撤回此案,或对方不让我撤回此案,仲裁庭庭主将因2013年分层管理法令的限制,不让我所代表的管理机构有权取得对方从2015年6月12日起至管理机构开始改以面积单位计算管理费的这段期间,所欠的管理费数额。

若扣除利息不算,单是这名业主在这段期间,即从2015年6月12日至2017年4月30日所拖欠的管理费、储备金,加上地税及保险费,总额为7040令吉70仙,同时期所累积的利息是4600令吉47仙;若管理机构无法取回这笔欠款,这个业主则平白省下1万1641令吉17仙。

这个原发展商业主所拥有的单位,其面积为1712平方尺,若以每方尺16仙计算,每月管理费为274令吉;从2017年5月起,这个拥有161个面积单位的产业,其管理费则以每个面积单位2令吉20仙计算,则每月须缴付管理费354令吉20仙。

当然,管理层有权在任何时候通过召开常年大会或特别大会来制订新收费率,不过,从2013年分层管理法令生效的日期算起,不管是发展商、共管机构(JMB)或管理机构(MC),一律须以面积单位来计算各别业主所缴之管理费。

管理机构须改变结算方式

我们看回2013年分层管理法令,当中针对管理层须以面积单位计算各别业主所缴付管理费之各项条文如下:

(a)第12(3)条文:针对发展商管理时期(即未成立共管机构或管理机构之前);

(b)第25(3)条文:针对共管机构管理时期;

(c)第52(2)条文:针对发展商以管理机构名义来管理之时期;

(d)第60(3)(b)条文:针对管理机构管理时期;以及

(e)第68(2)条文:针对管理分机构(Sub-MC)管理时期

这些条文皆很清楚阐明,所有管理单位皆须以面积单位,来计算各别业主所须缴付的管理费;至于储备金,则一律是管理费之10%而定。举个例子,若每月管理费为100令吉,储备金则是10令吉,总额为110令吉。

我尝试提出不同的论点,包括指这些负责管理分层建筑的单位,即使他们因法律规定而须改以面积单位来计算各别业主所缴付之管理费,他们仍须等到下一次常年大会或特大,通过提呈新的动议来改换这个计算方式。

我亦争论只要管理层所收取的费用,在2015年6月1日(槟州是2015年6月12日)之前所召开的常年大会或特大获得通过,这个收费率不应在新的法令实施之后立即受到影响,而须改变其结算方式。

无论如何,我们所提出的这些论点,未必能获得仲裁庭庭主所认同。

为了避免影响管理层今后所要追收的管理费,我劝请所有共管机构或管理机构,立即着手改变其结算管理费的方程式,并以面积单位来重新制订各别业主所须缴付的管理费及储备金。

不能另收地税保险费

2013年分层管理法令还有另一规定,即管理层只能收取月费(Charges)及储备金(Sinking Fund),而不能另行收取地税及保险费等。

即使管理层耗5000令吉为整座楼宇购买保险,管理层绝不能将之除以200个单位,然后向每个单位收取25令吉的保费;同样的,若这个楼宇的每年地税为2000令吉,管理层绝不能直接除以200个单位,并向每名业主收取10令吉之地税。

根据法庭之前所作的诸多判例,不管是共管机构或是管理机构,若他们要收取任何费用,就须通过召开常年大会或特大来批准有关收费率;管理层无权根据他们所承担的开销,直接向每名业主收取各别的费用。

至于2013年分层管理法令规定管理层只能收取月费及储备金,管理层则有必要将地税、保费等其他开销,纳入其财务预算案,然后以此结算每名业主所须缴付的月费。

当您跟发展商购屋并签署买卖合约时,有关合约将附录一份由发展商所制订的常年预算案;同样的,发展商在召开共管机构或管理机构首次大会时,或共管机构或管理机构每当要调整或提高管理费时,亦需在大会当天提呈并寻求通过常年预算案。

这份常年预算案将列出管理层在未来12个月内,所需承担的维修与管理开销,这个总额将除以整座楼宇的面积单位总数并除以12个月,以此结算每个面积单位之常月管理费。

随后,管理费再以这个平均收费率,乘以各别业主之面积单位,以此来结算每名业主所需缴付的管理费及储备金。对于那些还未有分层地契之楼宇,则可能无需以面积单位来结算各别业主须缴付之管理费及储备金。

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