Categories意见

公寓单位漏水 楼上业主成关键

2022年02月28日

黄伟益
产业管理顾问

 

公寓单位漏水,
处理关键是楼上业主?

高楼单位之间漏水的情况屡见不鲜,但管理层能否在发出表格28第7天之后,立即进入应负责任业主的单位内展开修复工作呢?这往往是一门大学问。

根据2015年分层管理(维修与管理)条例第61(1)条款规定,应负责任的业主必须在接到管理层所发出的表格28的7天后,采取行动解决漏水问题,然后针对所承担的维修费用,向这个业主追讨回来。

这个理论固然没有错,不过,若楼上的业主不愿意打开门,让管理层或维修人员进入其住家,试问管理层要如何展开修复工作呢?

管理层当然可援引2015年分层管理(维修与管理)条例第63条款,发出7天通告要求楼上业主开门让管理层或其维修人员进入。

管理层无权破门

如果楼上业主还是不愿意打开门,我们又要怎么办?要破门而入?除非这个漏水的情况很紧急,甚至紧急到会导致淹水,或是导致人命伤亡或财务损失,否则管理层确实无权破门而入。

尽管第63(2)条款阐明,任何人若不愿开门让其他人进入其住家展开修复工作,将可被视为触犯刑事罪,并可被罚款5万令吉或坐牢3年或两者兼施,但是迄今被对付者又有多少人?

当然,这些法律还是有它可用之处。不过,对于不相信会被对付的业主来说,这根本就起不了太大的作用。不过,漏水的问题始终要解决,绝不能因为业主不开门,就什么都不做了呀!

在这个时候,管理层其实还有很多方法可采用。尽管管理层可以根据天花板漏水,假设楼上的业主必须负责任,不过,若楼上业主能够证明这个漏水情况不是他造成的,管理层所发出的表格28就可能站不住脚了。

为了厘清祸根,管理层通常可跟楼上的业主谈判,让管理层找来一位技工,对漏水的墙身敲敲打打,从而鉴定漏水问题的元凶。

如果最后证实楼上的业主不是元凶,那么管理层就要承担这笔敲敲打打的费用。反之,若最终证明是楼上业主须负责任,他就必须承担这笔检查费。

业主愿开门就好办

如果楼上的业主不同意,其实他本身可以找来自己的技工,对漏水问题展开鉴定祸首的工作。

总而言之,只要楼上的业主愿意打开门,鉴定工作就不会是大问题,而最终应该由谁承担这笔费用,这就要看整个鉴定结果而定了。

受影响业主可入禀
分层管理仲裁庭

受影响的业主其实还有另一个选择,就是通过入禀分层管理仲裁庭,同时将应负责任单位之业主,以及将发展商、共管机构(JMB)或管理机构(MC)(视哪一方为当时的管理层)列为答辩人。

由于法律规定发展商、共管机构或管理机构,必须在表格28发出7天后,针对漏水问题展开修复工作,管理层绝不能以本身财务有困难,就不要去采取行动解决问题。

既然法律有规定,若受影响者要入禀仲裁庭,他就必须将楼上单位或管理层同时列为答辩人。

若受影响的业主在入禀仲裁庭时,没有将管理层列为答辩人,那么,仲裁庭所作出的裁决,就不会对管理层有任何约束作用。入禀仲裁庭还有另一个好处,就是在楼上业主不愿意认账时,仲裁庭可以派出技术人员到场展开检查的工作,然后将报告提呈予庭主做决定。

不管怎样,由于入禀仲裁庭通常比较费时,我会建议受影响业主在表格28发出7天后,在管理层还没有采取进一步行动的情况之下,先通过入禀仲裁庭来施压楼上业主或管理层展开修复工作。

等到仲裁庭可能拖个两三个月才开庭聆讯时,或许问题可能早就解决了。若受影响业主等到两三个月后才入禀仲裁庭,再加上仲裁庭将聆讯排期到两个月后才开庭,这个受影响者岂不是要承受更大程度的精神折磨呢?

即使楼上业主完全不开门,一旦仲裁庭排期的聆讯到来时,应负责任的业主有很大可能都会出庭,并在庭上答应会开门让技术人员进入检查。即使对方不出庭,而入禀业主直接取得仲裁庭的裁决,他们就可以将这个裁决交予建筑总监,甚至是警方协助执行这个庭令。

管理层须善用智慧解决问题

我曾经有一个案,楼上单位是发展商本身空置已久的单位,楼下业主则因漏水问题而投诉管理层。由于楼上单位根本没有上锁,管理层在发出7天通告后,在发展商完全没回应的情况下,我们就叫承包商直接进入这个单位内展开维修工作。

在此之前,我们在发给楼上业主的通告,有附上我们所取得的报价单,并告知对方这将会是我们所要委任的承包商,以及承包商的报价款额。如果楼上业主不认同我们所要采用的承包商及其收费,当然他可以自行委任适当的承包商展开修复工作。

过后,管理层通过入禀管理仲裁庭追讨修复费用,并获得仲裁庭判管理层胜诉。不过,这个承包商的代表依然不放弃,甚至还进一步通过高庭入禀司法检讨,尝试要推翻仲裁庭的裁决。这个司法检讨最终亦在高庭被驳回,对方还被法庭判须付5000令吉堂费。

耗两三年取回费用

从管理层当初支付这笔修复费用,直至最终始能取回这笔费用,整个过程可能需要两三年的时间。所以,这个经验同时告诉我们,为何管理层不会直接在表格28发出7天之后,即刻就能采取行动来修复漏水!

这当中有两个原因,其一是业主不要打开门让管理层或维修人员进入;其二就是担心所花掉的钱,未必能够在短时间内取回来,进而影响到管理层其他更重要的开支。

不管怎样,管理层还是要懂得善用其智慧,通过适当的方式来影响楼上的业主展开修复工作,这才是最理想的解决方案。

 

Categories意见

高楼内部条例可被挑战

2022年02月4日

黄伟益
产业管理顾问

高楼管理相关的法规,
都必须要有法源依据。

自从联邦政府通过推出2015年分层管理(维修与管理)条例,为大马半岛各州及3个联邦直辖区所有高楼管理层统一制订管理法规(By-Laws)以来,所有之前或之后由发展商所制订的内部管理条例(House Rules)皆宣告失效。

联邦政府所统一制订的管理法规,是以第3附表收录在2015年分层管理(维修与管理)条例,并从2015年6月2日开始生效(槟州则从2015年6月12日开始生效)。

换句话说,从这个日期开始,所有既已存在的内部管理条例皆告无效。

我不解的是,有好多高楼的管理委员迄今还把发展商所制订的内部管理条例当作金科玉律,甚至还把这些内部管理条例当作比联邦政府所制订的管理法规更重要。

然而,摆在眼前的事实,这些内部管理条例若没有被管理层通过召开常年大会或特大,并给予21天通告将之纳入附加管理法规(Additional By-Laws)的话,这些内部管理条例根本就没有效用可言。

如果管理层执意要援引发展商所制订的内部管理条例对业主采取行动,而这些规定又与管理法规有所冲突,受影响的业主甚至可以通过法律管道,来挑战管理层所采取的行动。

举个例子,若发展商所制订的内部管理条例,规定业主使用电梯时必须戴口罩,否则将面对罚款500令吉。若管理层没有通过制订附加管理法规,同样规定业主使用电梯时必须戴口罩,那么业主一旦面对管理层所祭出的罚款,他们就可入禀分层管理仲裁庭或法庭来挑战管理层。

其次,联邦政府所制订的管理法规限制管理层罚款权限,每一次最高的罚款额为200令吉。在这种情况下,管理层绝不能通过法外立法,迳自对犯规者处以超过200令吉的罚款。

管理法规仅限辖区落实

管理法规英译为By-Laws,马来文则称为Undang-Undang Kecil,意即为地方性法规。每个地方议会都有制订本身的法规,而这些法规则只能在各别地方议会所管辖的地区内实行。换作为共管机构或管理机构,这些法规就只能在各别的高楼范围内执行。

所有跟高楼管理相关的法律、条例或法规,都必须要有法源依据(Source of Power)。

首先,联邦宪法赋权国会通过2013年分层管理法令,这个法令则赋权房屋及地方政府部长制订相关的条例,即2015年分层管理(维修与管理)条例,当然也包括第3附表之管理法规。

2013年分层管理法令有规定,任何共管机构或管理机构要通过附加管理法规,就须通过召开常年大会或特大,并发出21天通告,而且须获得当场四分三出席的业主支持,始能通过这个附加管理法规。

政府所制订的管理法规,共管机构或管理机构不得修改或删除。不过,对于管理法规所未规定的事项,管理层可通过附加管理法规来增订之。即使如此,2013年分层管理法令第70(2)条文有规定,只有当局所阐明的项目或范畴之外,并非所有项目都可以被纳入附加管理法规。

譬如,管理层若要向业主征收1000令吉,作为业主要在本身单位展开装修工程之抵押金,这一点则无须通过附加管理法规来明订之。同样地,关于健身室或游泳池的开放时间,亦无须将之纳入附加管理法规。这些都属于行政指南或规章,未必要纳入附加管理法规才可以执行。

召开大会纳新条款
新规发布3天即生效

即使管理层要以行政指南或规章,规定泳池使用者必须换上所指定的泳装始可下水,若管理层要对没有遵守者处以罚款,这又再次回到了原点:管理层的执法权源自何方?

为了解决管理层无法将每一个细节,包括泳池或健身房的使用规则,全部纳入管理法规的问题,管理层可以通过召开大会纳入一个新的条款:凡管理层所制订的新条规,只要在布告栏上发布3天后即宣告生效。

政府法规为最终依据

通过这种方式,管理层将享有更大的空间去调动其现有泳池或健身房的使用规则,而无须每一次要召开大会才能修订其细节。尤其在疫情肆虐的当下,为了应对疫情幻变及顾及更多业主或住户的健康及性命安全,管理层必须拥有更大的弹性,随时对其所实施的管理条规作调整。

当然,管理层若为了本身的方便,他们可以通过召开大会并发出21天通告,将发展商之前所订下的内部管理条例,全盘将之纳为附加管理法规。不过,若这个新纳入的附加管理法规,跟原订的管理法规有所抵触的话,则必须以联邦政府所制订的管理法规作为最终依据。

这当然是一些管理层要煮快熟面的做法,但长期而言,确实有必要以管理法规,跟您所居住高楼之前所采用的内部管理条例作对比,进而采纳一些对今后高楼管理作业有用的规定,然后将之纳为附加管理法规,始能取得相得益彰的作用。

一份制订得更加完善的附加管理法规,再加上联邦政府原订的管理法规,将能够让管理层在执行过程中,取得更好的执法效果。即使面对一些业主或犯规者产生不满,进而要跟管理层对簿公堂,这套管理法规就会变成一道专用来保护管理层的硬盾。

同样地,一套经过完善修订的管理法规,绝对可以协助管理层更有效地对付非法经营民宿的业主,并且让更多业主或居民遵守管理层所制订的防疫规定。大家必须要知道,由于卫生部所颁布的防疫标准作业程序,鉴于未经过宪报颁布而不能成为法律,亦不能在属于私人产业的高楼范围内执行,而您本身高楼所采用的管理法规,就是让管理层用来执法的最好武器。

与其随意将内部管理条例,全盘照收纳入附加管理法规,我更想建议所有管理层多花时间与精力,展开这一方面的研究工作。即使管理层对这方面的工作一窍不通,您亦可通过征询律师或产业经理,让您本身高楼的管理法规通过不断修订的过程而日臻完善。

Categories贴士

不交管理费,谁能奈我何?

2021年12月13日

不定时交管理费?
后果可能比想象中严重…

住在公寓、围篱住宅这类分层地契的居民,根据分层管理法令(Strata Management Act),有义务每月准时缴交管理费,共同维护良好的居住环境。

其中,还分为管理费(Management Fees)和储备金(Sinking Fund),用于不同范围的维护用途,不仔细研究还真的搞不清!

大家心中难免有些疑虑,看公寓的设施环境日复一日没多大改变,究竟缴付的管理费是否有被正确使用?计算方式是否有误?若不缴付费用会面临什么样的后果?

南洋地产的《我要买房》第三集,将由分层管理仲裁庭庭长、Valerie Chong & CO创办人张玮真律师,与你分享管理费的相关须知!

本期看点:
– 管理费和储备金的分别?
– 管理费如何计算?
– 平时不常用公共设施,能豁免支付管理费吗?
– 不缴付管理费的下场很严重?
– 迟缴管理费会征收利息?
– 前业主拖欠的管理费,我必须承担?是否能申诉?

  • 【我要买房】EP03(上)觉得管理费太贵?你会计算吗?

  • 【我要买房】EP03(下)不缴管理费,这就是你的下场!

【我要买房】系列: