报道：苏韵鸰
借贷者供款提高
买房意愿降低
5大不利因素交击，吉隆坡高级公寓房市“暗流汹涌”。
这5大因素，分别是：借贷成本扬升、通货膨胀压力、建材涨价、经济放缓及吉隆坡区房市供需失衡。
这些利空不仅影响购屋者的买房计划，甚至会拖慢了高级公寓下半年的销售及净利复苏。
大马莱坊集团董事经理黄详耀指出，尽管住宅市场已逐渐复苏，但碍于借贷成本扬升、通货膨胀压力拖累及经济放缓，住宅市场前进的步伐会被拖慢。
首先，打从去年5月开始，国行过去15个月来已先后升息共25个基点，令OPR回到了疫情前的3%水平。
表面上这看似不痛不痒，实则暗流汹涌，因它需时发酵，更何况升息牵动着银行房贷利息随着调涨，借贷者每月供款相应提高，无论是自住或投资房产的民众，进场买房的意愿都有所降低。
买房永远离不开贷款，买房一锤定音的那一刻起，意味着买家需要背负可长达35年之久的房贷，而房贷利息也与国家银行的隔夜政策利率(OPR)息息相关。
升息可能引起温水煮青蛙的恐慌感，疫后的财务压力还没来得及喘一口气，接踵而来的是大马半岛再调涨产业交易律师费，也“痛快地补上一刀”，加剧了国人购买房屋的整体成本。
2023年律师报酬法令(SRO 2023)于7月15日起生效，收费调涨涉及非争议性的产业交易事项，如动产与不动产的买卖、融资和租赁合约，2017年与2023年相比，律师费调涨幅度约25%。
84%食品仍涨价
其次，虽然我国通胀率已明显回跌，从去年第三季的4.5%、第四季的3.9%、今年首季的3.6%，于今年5月进一步下跌至2.8%；但实际上，今年4月国内有超过84%的食品还在涨价，核心通胀率也高企不下，问题出在国人收入增幅追不上官方的经济增长，家庭开销大幅提升，倍感压力。
建材价格涨逾20%
第三，建材涨价令房屋成本和价格首当其冲。大马房地产发展商公会(REHDA)主席拿督童银坤日前透露，4大建材洋灰、钢铁、铝和砖，平均价格增涨逾20%，高劳动力成本使得建筑成本平均增加17%，大部分发展商会选择提高房产售价（63%）、其次是减少赚幅（55%），以及采用更有效率的材料（53%）等。
第四，经济增长逐季放缓。
大马经济去年第三季按年劲扬14.2%（主要是2021年第三季经济萎缩造成的低基数效应）；第四季经济增长已有所放缓，仍较按年增长7%。来到今年首季，经济放缓势头更明显，经济按年增幅进一步放缓至5.6%。
在上述4大利空发酵的同时，吉隆坡区高级公寓房市供需失衡问题也浮出水面。
上半年高级公寓
平均呈交价微降
根据大马莱坊的《2023年上半年产业市场报告》显示，今年上半年吉隆坡高级公寓或服务式公寓的房源供应达到7万4053套，其中有6个项目已竣工，为现有的供应再添3298套单位。同时，今年下半年也有数个项目展开，总共增加7312套单位。
今年上半年，吉隆坡高级公寓或服务式公寓的平均呈交价格，较去年同期小幅下降约1.3%，其中肯尼山和满家乐地区的房价上涨，反观吉隆坡市中心和孟沙的平均交易价格则略有下降。
此外，安邦希里尔、宁丹路和白沙罗高原地区的屋价保持稳定。
外劳短缺拖慢工程
另一家跨国产业咨询公司仲量联行(JLL)今年第二季产业市场监测报告也显示，吉隆坡高级公寓已竣工项目中，存有大量的库存未出售的情况，影响发展商新项目的交付速度。
“建筑成本扬升和外劳短缺问题，以致发展商成本上扬，进而拖慢工程的进度。
“多个原定今年竣工的项目，也正式宣布竣工日期延至明年，我们也预测还有多个原定今年交付的项目，可能会推迟至明年。”
尽管如此，吉隆坡今年预料将交付逾5000间高级住宅，按年激增40%。
仲量联行指出，今年次季吉隆坡5个新的高档住宅项目中，3个项目即白沙罗Fifty6、Trinity Pentamont和Sentral Suites已交付，总库存增加了1820个单位。
由于国内利率在冠病期间持续下调，这些项目纷纷录得不俗的销量，97%单位已售出。
“今年首季按揭申请显示强劲的增长和复苏，但4月有所减弱，而5月房贷申请反弹至3月份的水平，但未对高级住宅市场需求产生积极的影响。”
高级住宅租金下跌
至于住宅售价和租金，基于外国专才的需求已过了高峰期，加上国内高级住宅的需求仍低迷，促使次季的高级住宅租金下跌。
此外，高级住宅售价今年首季稍增1.5%后，第二季下跌2.9%。
在升息的情况下，高级住宅市场靠外籍买家支撑，本地买家对经济变化保持敏感和谨慎，相信是本地投资者需求疲弱，导致高级住宅售价下跌的主因。
展望未来，仲量联行预测，鉴于今年及明年交付项目的销售比率相当高，这意味着新增供应的市场风险较低，因此高级住宅售价将适度增长。
推优惠配套吸引买家
眼看市场走势不妙，高级公寓发展商纷纷使出浑身解数，刺激市场买气。
发展商和房地产经纪人积极向政府反映国内房地产发展项目的处境，并建议政府能重新检讨马来西亚我的第二家园计划(MM2H)和大马高级签证计划(PVIP)，以吸引外资、海外人才退休人士移居大马，拉动高级住宅市场。
向政府喊话外，也有发展商推出优惠配套，如现金回扣、零利息、低首付、免费橱柜等吸引买家进场。
不仅如此，发展商在开发项目下足功夫，提升数字化、环境、社会和监管(ESG)指标、绿色空间和可持续性已成为不可或缺重要关键。
以UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）发展的The Minh为例，是本地首个主打西贡风情的豪华度假公寓项目，融合越南文化与法国殖民风格设计，毗邻隆市武吉满家乐，占地6.2英亩，发展总值达9亿7900万令吉，主打中高收入群和外国投资者为目标客户。
两栋公寓共496个单位，具备私人电梯、多功能阳台与青少年套间外，也设有充电桩设施，以满足电动汽车驾驶者充电的需求。
该项目5月推出，第一栋公寓的认购率就达到了70%，项目预计在2027年交付。
还有另一个例子，森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）与印度在线家居设计平台Livspace联手合作，通过全新的数字化体验，为旗下服务式公寓项目提供“零麻烦”(hassle-free)和客制化室内设计，打造梦想家园的概念。
大马莱坊认为，在内需回升、就业改善及有利的房屋政策支持下，虽然面对借贷成本扬升和通胀压力，从减少新项目推出能看出，发展商保持谨慎态度。
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