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中国房地产回血仍需一年时间

2023年10月6日

现在房企需要的是流动性支持

作为全球第二大经济体的中国,其经济发展走势对于周边国家乃至全世界各国都产生相当大的牵连。

而当中,这几年的中国房地产界不断发生重磅事件,复苏期是否遥遥无期?或是短期内就可有迹可循?

根据前中国央行顾问兼经济学家李稻葵指出,中国房地产市场可能需要一年才能复苏。

但复苏的情况胥视各城市发展而定,中国大型城市的房产销售应会在未来4至6个月内恢复增长,但小城市则需6个月至1年的时间方能复苏。

李稻葵促官方发放贷款

李稻葵指出,一些开放商在三、四线城市拥有大量项目,因而财务状况在未来6个月内无法改善,而商业银行增加贷款对于阻止风险盲眼极为重要,因此须制定政策增加银行贷款。

所以根据彭博社报道,李稻葵敦促官方采取更多措施,向开发商发放贷款,以防止违约风险蔓延,同时亦建议,建立机制增加银行对地产商的贷款。

“一种可能性是,由央行或国家金融监督管理总局与中国六家最大的商业银行组成一个委员会,然后联合发放贷款。”

他估计,地产商需1000亿元人民币(约645亿令吉)应对当前的困境。

他亦估计,央行可能在年底前再次降息,但不会出现多次或大幅度降息,因银行利润率已处于低位。

他认为,中国经济和金融体系的主要问题是贷款需求不足,比起降息,更有效的是出台刺激消费和住房需求的政策。

李稻葵曾在2010年至2012年担任中国人民银行顾问,现为清华大学中国经济思想与实践研究院院长。

中国经济复苏乏力,房产销售不振,让碧桂园、恒大等多家房地产公司深陷财务危机,影响了市场信心。同时由于金融压力,银行一直在限制对房地产行业的贷款。

比起降息,更有效的是出台刺激消费和住房需求的政策。

彭博根据中国国家统计局的数据计算,继今年初短暂复苏后,房地产开发贷款4月以来持续下降,8月更同比下降25%。

李稻葵说,当房屋销售恢复时,银行贷款会恢复,但现在房企需要的是流动性的支持,这种支持并意味着所有地产开发商都应活下来,而是为了缓解市场的恐慌、防止违约蔓延。

房地产危机也在向其他相关行业蔓延。提供室内外装饰和设计服务的上市公司爱得威建设,因无力偿还债务,已于星期一(9月25日)晚向深圳法院申请破产。

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学贷重 美国首购族买房真难!

2023年09月26日

美国房源库存量有限
推高房价

今年以来,由于美联储激进加息,导致抵押贷款利率近来大幅走高,外加房源短缺、房价高企等因素综合影响,美国的年轻群体正陷入无法购置房产的困境。

今年8月,美国抵押贷款利率创下20多年来的最高水平,30年期固定利率抵押贷款平均利率为7.2%,极大推高了年轻人的购房门槛。

美国首次购房者的年龄中位数从40年前的28岁上升至36岁。

全美仍缺550万套住房

此外,尽管拜登政府一直在努力缩小美国的住房缺口,但据美国全国房地产经纪人协会(NAR)公布的数据,全美房源市场至今仍缺少约550万套住房。

NAR副首席经济师劳兹指出,“美国房源的库存量非常有限,尤其是在可负担的价位上”,库存不足推高房价,外加利率不断走高,导致“千禧一代(出生于1980年代初至1990年代末)在住房市场上遇到了非常大的困难”。

首购族中位年龄延至36岁

在经济增长持续放缓的现况下,美国年轻人还被高昂的学费债务和育儿成本压得喘不过气。

劳兹说,美国年轻人“背负着越来越重的学贷债务”。因此,在经济压力加大、现金流短缺、房价高企等多方因素的综合影响下,美国首次购房者的年龄中位数从40年前的28岁上升至36岁。

劳兹解释称,首次购房者的年龄上升至36岁,意味着年轻人“基本上错过了通过拥有住房积累8年财富的机会”。

房价大涨后,不少年轻人选择租房,进一步推高房租价格,加剧美国通胀压力。

37岁的美籍公民卢曼说:“我们在房租上花了很多钱……今年,我们搬回了妈妈家。”卢曼本想在宾夕法尼亚州购买一个“永久之家”,但鉴于当前的房市走向,她预计自己“在未来一年半内都很难买到房子”。

新闻来源:联合早报

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贷款申请增加 房市好兆头

2023年09月14日

负担房屋需求依然强劲

随着国行暂缓升息步伐,7月产业贷款申请按月回升2.7%。分析员认为,贷款申请增加也意味着市场产业需求处在健康水平。

国家银行数据显示,今年7月产业贷款申请按月上涨2.7%,至518亿令吉;而6月则按月下滑11%。但按年比较,7月贷款申请则跌13.6%。

而大马首7个月累积贷款申请按年起0.9%,至3488亿令吉。

MIDF投资研究分析员因此认为,贷款申请回升主要归功于国行在今年7月和9月将隔夜政策利率(OPR)维持在3.0%,相信这也是产业需求重回健康水平的关键。

至于产业贷款批准方面,7月批准的贷款按月减少4.2%,至231亿令吉,而批准贷款的下降是因为贷款批准率减少所致。

若按年来看,7月贷款批准上升1.7%;年初至今的累积贷款批准则按年增加8.0%,至1538亿令吉。

分析员表示,贷款批准呈上升趋势,实际上对产业发展商的前景而言,是一个好兆头。

工业产业受欢迎

随着市场对产业需求渐涨,房地产公司在工业开发的参与度也不断上扬。

分析员举例,实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)分别在槟城、巴生和柔佛增添3个新工业资产。

绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)年初至今的工业资产销售亦表现不俗,按年增35%。随后,绿盛世更以2亿1100万令吉向IOI置业(IOIPG,5249,主板产业股)收购柔佛工业土地,扩大工业开发组合。

另外,马星集团也成立了联营公司负责工业开发项目,以捉紧国内工业资产需求渐涨的趋势。

首选马星金群利

整体而言,分析员认为业者将在短期内将逐步拓展至产业开发领域,以紧跟工业资产需求急升的浪潮。

分析员继续“中和”看待产业领域,而首选股项为马星集团和金群利集团(MATRIX,5236,主板产业股)。

“因为可负担房屋需求依然强劲,估计专注于相关房产的业者前景料将乐观。”

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REHDA:再升息影响不大

2023年08月18日

房地产还是良好保值工具

国行会否升息?隔夜政策利率(OPR)调不调?

对此,马来西亚房地产发展商会(REHDA)抱持乐观态度,并认为即使隔夜政策利率上调,产业领域也能够吸纳其所带来的影响。

该会主席拿督童银坤解释,随着利率已从之前的1.75%调整至3.0%后,再升息的影响会减弱。

“再上涨25基点,都比1.75%时上调的幅度要小。”

童银坤

与此同时,他坦言,升息的确会抑制市场需求,但只是短期的。

“从长远来看,人们会意识到房地产依然是对抗通货膨胀,良好的保值工具。”

他也透露,发展商目前正在对可负担房屋进行交叉补贴。

“或许,可以鼓励金融机构参与交叉补贴模式,或者设立专项基金或额度,以较低的利率为可负担房屋贷款提供支持。”

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隆市高级公寓“暗潮汹涌”

2023年08月5日

报道:苏韵鸰

借贷者供款提高
买房意愿降低

5大不利因素交击,吉隆坡高级公寓房市“暗流汹涌”。

这5大因素,分别是:借贷成本扬升、通货膨胀压力、建材涨价、经济放缓及吉隆坡区房市供需失衡。

这些利空不仅影响购屋者的买房计划,甚至会拖慢了高级公寓下半年的销售及净利复苏。

大马莱坊集团董事经理黄详耀指出,尽管住宅市场已逐渐复苏,但碍于借贷成本扬升、通货膨胀压力拖累及经济放缓,住宅市场前进的步伐会被拖慢。

首先,打从去年5月开始,国行过去15个月来已先后升息共25个基点,令OPR回到了疫情前的3%水平。

表面上这看似不痛不痒,实则暗流汹涌,因它需时发酵,更何况升息牵动着银行房贷利息随着调涨,借贷者每月供款相应提高,无论是自住或投资房产的民众,进场买房的意愿都有所降低。

买房永远离不开贷款,买房一锤定音的那一刻起,意味着买家需要背负可长达35年之久的房贷,而房贷利息也与国家银行的隔夜政策利率(OPR)息息相关。

升息可能引起温水煮青蛙的恐慌感,疫后的财务压力还没来得及喘一口气,接踵而来的是大马半岛再调涨产业交易律师费,也“痛快地补上一刀”,加剧了国人购买房屋的整体成本。

2023年律师报酬法令(SRO 2023)于7月15日起生效,收费调涨涉及非争议性的产业交易事项,如动产与不动产的买卖、融资和租赁合约,2017年与2023年相比,律师费调涨幅度约25%。

84%食品仍涨价

其次,虽然我国通胀率已明显回跌,从去年第三季的4.5%、第四季的3.9%、今年首季的3.6%,于今年5月进一步下跌至2.8%;但实际上,今年4月国内有超过84%的食品还在涨价,核心通胀率也高企不下,问题出在国人收入增幅追不上官方的经济增长,家庭开销大幅提升,倍感压力。

建材价格涨逾20%

第三,建材涨价令房屋成本和价格首当其冲。大马房地产发展商公会(REHDA)主席拿督童银坤日前透露,4大建材洋灰、钢铁、铝和砖,平均价格增涨逾20%,高劳动力成本使得建筑成本平均增加17%,大部分发展商会选择提高房产售价(63%)、其次是减少赚幅(55%),以及采用更有效率的材料(53%)等。

第四,经济增长逐季放缓。

大马经济去年第三季按年劲扬14.2%(主要是2021年第三季经济萎缩造成的低基数效应);第四季经济增长已有所放缓,仍较按年增长7%。来到今年首季,经济放缓势头更明显,经济按年增幅进一步放缓至5.6%。

在上述4大利空发酵的同时,吉隆坡区高级公寓房市供需失衡问题也浮出水面。

上半年高级公寓
平均呈交价微降

根据大马莱坊的《2023年上半年产业市场报告》显示,今年上半年吉隆坡高级公寓或服务式公寓的房源供应达到7万4053套,其中有6个项目已竣工,为现有的供应再添3298套单位。同时,今年下半年也有数个项目展开,总共增加7312套单位。

今年上半年,吉隆坡高级公寓或服务式公寓的平均呈交价格,较去年同期小幅下降约1.3%,其中肯尼山和满家乐地区的房价上涨,反观吉隆坡市中心和孟沙的平均交易价格则略有下降。

此外,安邦希里尔、宁丹路和白沙罗高原地区的屋价保持稳定。

外劳短缺拖慢工程

另一家跨国产业咨询公司仲量联行(JLL)今年第二季产业市场监测报告也显示,吉隆坡高级公寓已竣工项目中,存有大量的库存未出售的情况,影响发展商新项目的交付速度。

“建筑成本扬升和外劳短缺问题,以致发展商成本上扬,进而拖慢工程的进度。

“多个原定今年竣工的项目,也正式宣布竣工日期延至明年,我们也预测还有多个原定今年交付的项目,可能会推迟至明年。”

尽管如此,吉隆坡今年预料将交付逾5000间高级住宅,按年激增40%。

仲量联行指出,今年次季吉隆坡5个新的高档住宅项目中,3个项目即白沙罗Fifty6、Trinity Pentamont和Sentral Suites已交付,总库存增加了1820个单位。

由于国内利率在冠病期间持续下调,这些项目纷纷录得不俗的销量,97%单位已售出。

“今年首季按揭申请显示强劲的增长和复苏,但4月有所减弱,而5月房贷申请反弹至3月份的水平,但未对高级住宅市场需求产生积极的影响。”

高级住宅租金下跌

至于住宅售价和租金,基于外国专才的需求已过了高峰期,加上国内高级住宅的需求仍低迷,促使次季的高级住宅租金下跌。

此外,高级住宅售价今年首季稍增1.5%后,第二季下跌2.9%。

在升息的情况下,高级住宅市场靠外籍买家支撑,本地买家对经济变化保持敏感和谨慎,相信是本地投资者需求疲弱,导致高级住宅售价下跌的主因。

展望未来,仲量联行预测,鉴于今年及明年交付项目的销售比率相当高,这意味着新增供应的市场风险较低,因此高级住宅售价将适度增长。

推优惠配套吸引买家

眼看市场走势不妙,高级公寓发展商纷纷使出浑身解数,刺激市场买气。

发展商和房地产经纪人积极向政府反映国内房地产发展项目的处境,并建议政府能重新检讨马来西亚我的第二家园计划(MM2H)和大马高级签证计划(PVIP),以吸引外资、海外人才退休人士移居大马,拉动高级住宅市场。

向政府喊话外,也有发展商推出优惠配套,如现金回扣、零利息、低首付、免费橱柜等吸引买家进场。

不仅如此,发展商在开发项目下足功夫,提升数字化、环境、社会和监管(ESG)指标、绿色空间和可持续性已成为不可或缺重要关键。

以UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)发展的The Minh为例,是本地首个主打西贡风情的豪华度假公寓项目,融合越南文化与法国殖民风格设计,毗邻隆市武吉满家乐,占地6.2英亩,发展总值达9亿7900万令吉,主打中高收入群和外国投资者为目标客户。

两栋公寓共496个单位,具备私人电梯、多功能阳台与青少年套间外,也设有充电桩设施,以满足电动汽车驾驶者充电的需求。

该项目5月推出,第一栋公寓的认购率就达到了70%,项目预计在2027年交付。

还有另一个例子,森那美产业(SIMEPROP,5288,主板产业股)与印度在线家居设计平台Livspace联手合作,通过全新的数字化体验,为旗下服务式公寓项目提供“零麻烦”(hassle-free)和客制化室内设计,打造梦想家园的概念。

大马莱坊认为,在内需回升、就业改善及有利的房屋政策支持下,虽然面对借贷成本扬升和通胀压力,从减少新项目推出能看出,发展商保持谨慎态度。

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加息潮影响 各国房价停滞不前

2023年07月17日

8个市场跌幅超过5%
韩国房价排名垫底

根据房地产咨询公司莱坊国际(Knight Frank)发布的最新全球房价指数报告,马来西亚在全球房价中表现稳定。今年第一季度,马来西亚的房价以1.2%的涨幅位居全球第36位、亚太地区第7位。

受各国央行通过上调利率对抗通胀,全球房价增速降至2015年以来的最低水平,在莱坊追踪的56个国家和地区中,平均年度房价涨幅为3.6%,低于前一季度的5.7%。

报告指出,尽管年度价格增长放缓,但第一季度的季度表现有所改善。在2022年最后三个月下滑0.6%之后,2023年第一季度房价上涨了1.5%。然而,这种逆转并不能证实全球房地产市场将会好转,反而突显出供应紧张、新房建设有限和家庭形成加速等因素正在支撑许多市场的价格。

报告还指出,截至今年第一季度,56个市场中有39个市场的房价录得年度增长。土耳其以惊人的132.8%的年增长率位居榜首,但这主要是由于畸高的通货膨胀所致。

东欧和东南欧国家在涨幅榜单上名列前茅,北马其顿和克罗地亚分别以18.8%和17.3%的常年涨幅位居前三位,匈牙利、立陶宛和希腊的房价年增长率均突破14%。

然而,17个市场的房价较去年同期下跌,其中8个市场的跌幅超过5%。韩国的房价排名垫底,按年下跌15.7%,纽西兰和香港的房价较去年同期分别下跌13%和10.3%。

在亚太市场中,新加坡的房价表现亮丽,常年涨幅达11.3%。莱坊表示,新加坡政府最近提出的税收政策主要针对海外买家,以冷却不断上涨的房价,预计新加坡国内买家的需求将继续支撑房价。

展望未来,莱坊预计纽西兰将快速退出全球房市放缓的趋势,而美国的房价上行趋势令人惊讶。然而,大多数市场仍面临一些风险,主要问题是通货膨胀,许多地区的总体利率正在下降,而英国、美国和欧洲的核心通胀率仍然居高不下。

莱坊指出,虽然利率可能接近高峰,但短期内下行的概率不高,甚至比一个月前的预期更遥远。预计多个主要市场的首次政策利率下调可能会推迟到2024年下半年,这意味着未来12个月甚至更长时间内,房市交易和市场流动性都可能减少。

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屋价难负担 滞销也严重

2023年06月15日

经济前景欠明朗
影响销售量

买房子是人生的必经之路,然而这套说法对年轻人来说似乎是越来越遥不可及。

业界人士认为,直到今天,屋价水平还是难负担,滞销问题依然严重。发展商继续面临建筑成本偏高的压力。

PropertyGuru数据科技房地产智能部主管李乃佳博士在出席《2023年大马房地产市场论坛会》时表示,推动可负担房屋或解决购屋能力,应该是一个整体解决方案,其中的关键在于房产地点,出入交通的便利性。

李乃佳

他说,在2023年,滞销房产仍会是个挑战,主要是高价房产单位,滞销情况未见显著改善。

在2022年,房产滞销情况有所好转,上半年滞销房产按年下跌7.5%至3万4092个单位,并在第三季进一步跌至2万9534个单位。

根据PropertyGuru《2023年大马产业市场展望报告》,由于去年的大水灾带来严重破坏,环境也是购屋者考量的重点。

2021年底和2022年初发生的洪水,造成高达61亿令吉的损失和破坏。根据2022年的消费者情绪研究显示,92%的受访者强调,住宅被淹是他们最关注的问题,83%的受访者对山体滑坡表示担心。

此外,国内经济和政治局势仍不大明朗,消费者整体信心保持谨慎。

从这点看来,环境问题会影响购屋者的决定,外国投资者的投资步伐,将有助于刺激产业市场,经济数字化有助于产业增长,只是经济前景欠明朗可能影响销售量。

购屋能力也是千禧一代关注的重点。出生于1981至1996年之间,是现阶段数目最大的潜在购屋者,但由于政府没有启动拥屋计划( HOC),多少影响他们的购屋决定。

此外,国家银行可能继续升息、通胀率保持偏高、建筑成本逐步升高,以及房产价格居高不下,估计这一年龄层的人口,需要政府援助才能购买房屋。

另外,大马数字经济是经济的主要支柱,占国内生产总值( GDP )22.6%,预计到了2025年将提高至25.5%。随着政府支持数字化、运用科技和创新的举措,国内企业和个体将能从更高水平的生产力、就业机会,以及财富创造中受益,进而支持房地产市场的需求,确保价格的长期增长。

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美国房市发出放缓信号

2023年05月29日

美国房市有助抵御
经济深度衰退

美国经济再现衰退信号,房市将持续放缓到2024年底!

美国抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)首席经济学家Doug Duncan警告,美国房地产市场正发出放缓信号,将美国逐步推向衰退。

Duncan在一份声明中指出,“最可能的结果是温和的衰退,而衰退的时间仍然是主要的问题,因为如果与工资相关的通胀压力没有消退,美联储可能会在更长时间内维持紧缩的政策。”

美联储在过去一年内将利率提高了500个基点,以抑制通胀,不过此举也使经济陷入低迷,并将30年期抵押贷款推至20年来的高点。

这给房地产市场带来了压力,高昂的借贷成本迫使买家和卖家都离场观望。据房利美估计,现房销售已跌至2010年以来的最低水平,今年晚些时候还将进一步下滑。

美联储在过去一年内将利率提高了500个基点,以抑制通胀,此举也使经济陷入低迷。

尽管如此,但房利美经济学家也认为,美国房地产市场将成为抵御经济深度衰退的缓冲。

房利美的预测模型显示,以房利美房价指数(Fannie Mae home Price Index)衡量的美国房价,在2022年第四季度至2023年第四季度期间将下跌1.2%,然后在2023年第四季度至2024年第四季度期间再下跌2.2%并触底。

Duncan指出,即使面临利率上升和高通胀,楼市表现仍然好于预期。他补充说,相对强劲的房地产市场可能有助于经济最早在2024年摆脱衰退。

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数字中心崛起 柔房产投资热

2023年05月17日

下半年经济活动料加速
房市将更具吸引力

大马PropertyGuru发布的《大马2023年第二季度房产市场报告》显示,随着国家银行升息,房市需求也可能受到影响。

根据这份以PropertyGuru的市场数据与分析平台DataSense的资讯编制的报告,房产咨询下降了5.6%。虽然预计通货膨胀在未来数月将会放缓,但全球经济的不确定性确实影响了大马买家对于大件商品的购买欲,因此供应销售指数略微下降了0.6%。

PropertyGuru.com.my、iProperty.com.my大马区经理谢尔顿分享道:“随着国行将隔夜政策利率(OPR)提高0.25%至目前的3%,房产需求将很难上升。”

《大马2023年第二季度房地产市场报告》追踪了在PropertyGuru.com.my上的房产售价,2023年第一季度的销售价格指数增长了1.6%。在经济前景未知的背景下,卖家可能不太愿意降价。

全球建筑成本上涨,加上近期劳动力短缺,发展商被迫提高售价,以弥补增加的成本。

虽然预计大马今年的经济增长将会略为放缓,但随着下半年经济活动的加速,也许可以见到一个更具吸引力的房产市场。

中国1700亿投资承诺创就业机会

随着特斯拉、AWS等企业的投资增加,以及来自中国1700亿令吉的投资承诺,这一切都可能在不久的将来创作更多的就业机会,推动大马的基础设施发展。

从报告中可以看出,租赁市场的指数反映了房产市场的趋势,租赁需求下降了6.3%。这可能是由于租金大幅上涨,报告显示,租金指数上涨了4.7%。租金上涨的现象并没有受到忽视,雪兰莪州政府已经宣布计划研究其智能租赁计划扩大到低成本房屋的可行性。

谢尔顿

谢尔顿表示:“正如我们在报告中所强调的,租赁需求下降反映出大马人民变得更谨慎,他们可能偏向选择与家人同住,再通勤到城市上班,而不是独自在外租房。同样的,观望的态度仍在持续,但未来的不确定性也许会更进一步地加剧这种情况。”

2023年开端,柔佛的住宅房产成为了2023年第一季度房产买家搜索量最高的州属。大马房产买家搜索量最高的4个公寓项目都落在柔佛州,同时另有4个有地房产项目也排名领先。

去年,柔佛成功获得高达511亿令吉的数据中心投资额,该州的经济发展预计将持续升温。作为一个迅速发展的数字中心,柔佛正吸引着投资者对其房地产市场的关注。

随着数码经济的蓬勃发展,柔佛市场将创造更多的就业机会,这将可能吸引更多大马人搬迁到半岛南部地区。

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升息调涨房贷 打乱生活计划

2023年05月12日

突如其来的惊吓
让人措手不及

各位业主们,国家银行日前意外调升隔夜政策利率(OPR),对你们有影响吗?

你们会希望国行在宣布升息时,能有多久“宽限期”呢?

近日有部分购屋者纷纷表示每月的房贷付款上涨,已经超出开销预算,让人搞到沮丧。

《大都会日报》报导,购屋者沙菲莫希迪就表示,虽说提高隔夜政策利率是预料之中的事,但没料到比预期日期来得更早,而自己也不得不借钱还债才得以继续生活。

“短时间内就升息两次,对我们来说就像一场噩梦,因为每个月都必须向银行支付更多的分期付款。”

沙菲莫希迪在刚开始买房时每月仅需支付1700令吉分期付款,如今则调涨至没有2050令吉。

“最近,不确定增加多少(2023 年 5 月的 OPR),但对于像我这样自雇人士来说,这是令人担忧的,因为通常很早已经预算了开销。”

短时间内升息两次,加重房贷一族生活负担。

他说,目前不确定的经济状况导致计划被打乱,为其生活打来负担,因此建议政府就提高OPR制定年度计划,并提前告知,以便人们可以计划。

与此同时,51 岁的两个孩子的父亲阿末沙里达在得知 OPR 增加后也感到沮丧,尽管房贷只剩 10 年。

育有一名特殊孩子的他表示,如今生活成本越来越高,影响每个月开支,在不确定经济和收入情况下,还要面对国行升息,是项非常沉重的负担。

“如果之前,我向银行支付500多令吉,但现在已经接近700令吉,之后我不知道会增加多少。我非常有压力。”

此外,育有两个孩子的母亲法拉丽阿娜(34岁)表示,当前经济形势下的 OPR 上涨让她担心如何支付每月的房贷。

刚买了房子的她计划11月入住新居,如今她每个月需支付2500令吉房贷。

“想象一下随着(最新的)OPR 增加,须要支付多少的分期付款?”

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