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政局稳定 期待外资助提振房市

2023年03月6日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

政府会否祭更利好政策
吸引外国人来马投资?

很多投资者关注的问题都环绕在大马新内阁,他们急于想知道,大马过去4年换了4位首相,究竟他们是否该继续观望?

对他们而言,如今的团结政府,究竟会变得更糟,抑或开启一个政治新格局?

同时,处在这样的新开局,这些投资者会重拾对大马的信心吗?当中的疑问还包括马来西亚我的第二家园计划(MM2H)政策是否会降低门槛,重新出发?

前首相丹斯里慕尤丁执政时期高调宣布的大马高级签证计划(PVIP),是否仍照跑和接受申请,抑或是早已胎死腹中呢?以上种种的疑问,的确让很多投资者感到无所适从。

回到问题根本,我国新政府会否祭出更利好政策来欢迎外国人来马投资、置业及退休?

这些都是我一直会遇到的“疑难杂症”。

吉隆坡房产指数自2023年1月19日迄今已上涨2.3%。

团结政府需要时间

当然,仍有很多外资对大马的新格局抱着很大的期望。

那问题来了,新政府的组成和政局稳定下来,理论上应更能创造吸引投资者的环境、促进经济增长、以及改善人民福祉。

然而,团结政府于去年刚组成,施政成果尚待时间印证,所以相信在今年上半年,买家及投资者暂时会保持观望。

更重要的是,房市不会像餐馆和旅游业那样快速复苏,毕竟购屋者需要时间消化,购买力也不如往常,同时也要对大环境有信心后才会考虑买房。实则,这是投资的不法二门,也是合情合理的。

不得不提的是,我国去年4月份才重开国门,当时经济才正要开始复苏,然而却因为去年的连续4次升息,导致还贷额变高,从而大大降低了购屋者的买房意愿,也让很多购屋者望房兴叹。

重中之重的是,在我国银行严格审批房屋贷款下,那些欲购买首间房屋自住,完成“居者有其屋”美梦的购屋者,更感遥不可及。

直到国家银行今年1月暂停升息,隔夜政策利率保持不变,才给房市带来了短期的喘气空间。

现阶段而言,不难发现,市场开始出现一些乐观情绪。

吉隆坡房产指数自2023年1月19日迄今已上涨2.3%,这也许可归功于暂停升息对市场情绪的正面影响。

新预算案没惠及产业

2月24日重新提呈国会的2023年财政预算案,笔者认为整体上挺令产业领域失望。

原以为会祭出一些利惠政策,以让之前销售停滞的房产重现曙光,如降低外国人来马置业的门槛、调低产业盈利税及降低门牌税等。

另外,笔者在前几期所谈及的期许,包括祭出更多利好优惠政策予外资入驻到我国工业园区等,这些迄今仍无法兑现。基于种种的事与违愿,我国房产仍难望在短期内重现曙光。

调低MM2H门槛

根据笔者观察,由于很多海外人士都是第一次听闻MM2H,因此询问度仍很高,然而当了解最新的政策及门槛后,大多数都打退堂鼓。

目前只能希望新政府尽快祭出较有利的产业政策和措施,以吸引更多高净值人士来马退休及置业,从而刺激我国高档产业项目的销售。

同时,我国更应把握中国重新开放的良机,以吸引更多高净值人士来马置业、留学及刺激高档住宅的租赁市场,而MM2H肯定是其中一个催化剂。

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国行暂缓升息 房购率回升

2023年02月23日

大马房市
终于可以喘口气了

接连下降4个月后,银行贷款申请额终于回升!

去年国家银行连续升息4次,打压了购屋者的兴致,而随着“升息行动”暂缓,房地产市场终于迎来一丝“喜气”。

同时,马股产业指数在一个月内增加2.3%,房产购买率或将微回升。

MIDF研究机构分析员指出,目前大马产业领域有3个看点:

1、贷款申请:

鉴于国行在与去年9月和11月上调隔夜政策利率(OPR),导致还贷额变高,降低房屋买家的购兴。

房屋贷款申请额从去年9月到12月连续4个月下降。2022年11月按月下降3%、按年降21%;12月贷款申请总额按月下降6.5%、按年降26%。

此外,2021年经济重开后,压抑的购屋需求以致房贷申请量一度走高,直到2022年房贷申请逐渐趋向正常化。

2022年的连续4次升息,降低了购屋者的负担能力。

2、获批的房贷总额:

2022年11月的受批房贷总额按月下降12%、按年下降15%;12月按月小幅度下降1%、按年下降18.8%。

连续两个月的按年下降率均呈现双位数,对发展商的新销售前景来说,并非好兆头。

所幸,去年12月的获批贷款总额占申请贷款总额的比例是45%,比11月的42.5%有所增加。

3、升息行动暂缓:

国行1月暂停升息,保持隔夜政策利率不变,给大马房市压力带来了短期喘息空间。

2022年的连续4次升息,降低了购屋者的负担能力。暂停升息对房产行业有短期的利好,因为很多购房者仍在消化去年的连番升息冲击。

而迈入2023年迄今,市场对未见升息的消息带来了乐观情绪,吉隆坡房产指数自2023年1月19日至今已经上涨了2.3%,房产购兴可能会因暂停升息而略有回升。

MIDF研究机构维持对产业领域的‘中性’评级。虽然贷款申请量持续下降,对房产业略有负面影响,但国行停止调升利率,购兴或将回升。

资料来源:星洲日报

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人生目标──买房 但银弹够吗?

2023年01月26日

为了拥有人生的一套房子,
辛苦大半辈子还房贷值得吗?

买房是每个人终其一生的目标,甚至甘愿省吃俭用、勒紧裤腰都要买上一砖一瓦,但买房永远离不开贷款,而这也意味着当买房一锤定音的那一刻起,也表示着需要背负房贷至少20年。

这对一般家庭无疑是一笔沉重的负担,尽管有些人认为苦中有甜,甚至是辛苦半辈子也值得的一个负担,但在买房前,你是否真的已准备好充足的银弹?

或许你会认为,先把房子买下再打算后续也不迟!

且听听迈悦理财教育机构创办人兼执业财务规划师周志强怎么说。

买房前先检视个人财力

周志强指出,从理财角度来看,买房前首要检视个人的财务能力,而非房产项目的地点或设施。

他说,一些人会趁促销时期快速做出下订的决定,并将每月房贷供款问题稍后考虑,然而这样的想法实际上为自己设下陷阱,因此若还款能力不足,还是别轻易做出买房决定。

近期,国家银行接连升息带来连锁反应,我国房屋买卖已连续3个月陷入低迷。

根据MIDF投资研究分析报告中引述国行最新数据指出,继去年9月和10月的房贷申请额分别下跌11.1%和7.3%后,11月份则按月下滑2.9%,写下连续下跌3个月的纪录。

分析师认为,这主要归咎于隔夜政策利率(OPR)在去年9月和11月调涨,共2次,以及部分买家在第15届全国大选前,采取观望态度。

周志强

MIDF投资研究则认为,从房贷申请数据显示,房地产销售情况将继续受到冲击,而且升息可能会压抑房产需求。

因此,若考虑买房,或许可从这3个方法计算,以测试自己的财务能力,究竟可负担什么价位的房屋或可承担多少的房贷。

所以,买房前了解自身的每月还款能力是买房攻略的榜首,尤其在升息浪潮下,每月房贷供期或许会逐月递增,因此,周志强建议,买家可将家庭或个人净收入的40%预留,作为买房预算。

举例:若家庭净收入为1万令吉,那么每月可负担4000令吉的房贷。买家可在购买理想房产时,以此作为参考。

或者,买家可以年收入乘以6至8倍,计算出最符合个人财务能力的房产价位,如若个人年收入为5万令吉,那么可将目标锁定在30万至40万令吉之间的房产。

周志强说,买房是人生大事,应该为自己设下3至5年来达成目标。

他认为,若每月可将净收入的40%存下,基本上已经可支付装修费、税金等开销,才算是为买房凑足银弹。

向银行借贷时须货比三家,寻觅出最适合自己需求的贷款。

小心陷入“利率圈套”

周志强披露,一些人对“降低利息善用现金流”有所误解,打算拖长车贷供期,把每月省下来的钱加快还清房贷。其实,这已经陷入“利率圈套”。

他说,汽车贷款采用固定利率,而房贷则是余额递减利率,因此贷款额一样为10万5000令吉和一样的贷款期,但采取不同利率制度计算,每月还款额也有很大的天壤之别。

按照固定利率计算,每年还款额都以原本贷款的10万5000令吉计算利息,而房贷利率则是根据每月拖欠的母金计算利息成本。

若剩下5年的还贷期,10万5000令吉汽车贷款每月供款为2038令吉75仙,有效年利率达6.18%;而相同的房贷款额,每月供款为1931令吉37仙,有效年利率依然为3.95%。

周志强分享,以上例子显示,不能单单以表面利率来决定利息成本,无论是拖长车贷或其他个人贷款供期,这种做法实际上都无法降低每月偿还的利息。

向银行借贷须货比三家

他亦提醒,国人向银行借贷时须货比三家,寻觅出最适合自己需求的贷款,并留意房贷的锁定期限(Lock-In Period)

他说,锁定期限越短越好,可让买家不得不提早终止合约转换银行或无法偿还贷款或转售房屋时,避免被征收罚款。

资料来源:中国报

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全球衰退 大马房市缓进复苏

2023年01月16日

经济衰退阴霾笼罩全球,
大马房市前景依然可期

踏入2023年,“全球经济放缓”是众人热议的话题之一。

 

有人说,2023年全球经济或将进入寒冬期、持续衰退,甚至有国际经济学家认为,大马经济会受牵连,产业市场会有负面影响。

 

然而,本地经济学家却保持乐观态度,表示经济增长速度可能会放缓,但是产业市场不会进入衰退期!

 

大马亨利行(Henry Butcher Malaysia)发布的《2023年马来西亚产业展望》报告显示,我国产业市场正在复苏,根据产业估价及服务局(JPPH)的统计数据,2021年我国的产业交易量和价值都有改善,这趋势一直延续至2022年。

在2022年首9个月,我国房市已明显回弹,交易量与2021年同比上涨34.6%;交易额则上涨34.8%,复苏之势建立于2021年。

根据报告引述国家银行数据显示,银行批准的房屋贷款总额显著增长,这也意味着房市正在复苏。

其中,2017年的房屋贷款总额为1015亿1900万,并在2018年至2021年分别录得1027亿9400万令吉、1125亿6600万令吉、931亿2300万令吉及1443亿5000万令吉。

国行4次升息增加借贷成本

有关报告也指出,今年的房市有数项因素须关注,其中国行连续4次提高隔夜政策利率(OPR)增加了购买产业的借贷成本。

尽管经济学家预测,在控制通胀方面,若国行认为还未到加息极限前,今年或许还会继续加息,以便利率可以回到疫情前。不过,这举措提高了贷款成本,产业需求将会受到些影响。

但是,值得注意的是,新政府将审查和改善前朝政府提出的2023年财政预算案,而建筑成本的增加已促使产业开发商采取更加谨慎的态度,即推迟推出新项目,或分阶段错开推出。

“另外,劳动力短缺也正在影响着建筑业,这不仅导致项目延误,也促使建筑成本增加。”

另一方面,《2023年马来西亚产业展望》报告显示,我国房市今年的展望将继续集中在有土地的房产。

价格介于50万令吉左右或以下、位于热门地段的高层公寓、规模较小的单位,以及处于良好地点的小众高端项目,也是今年度房市的主要卖点。

”若大马可以取消严格的防疫措施,包括取消入境隔离措施,不仅有助于提振零售、休闲和娱乐行业,也有助于振兴我国的产业市场。“

同时,中国已经正式解封,这举措有助于促进该国的经济增长,也对我过带来有利的附带影响,因为大马是中国最大的贸易伙伴。

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美国房市冷却非失误

2023年01月3日

美国房市冷却
才是压低通胀最有力?

美联储2022年来连续升息已造成美国房市冷却,但这正是美联储要的效果,而非失误。

由于高抵押贷款利率削弱了需求,美国去年11月住宅销量以创纪录的速度下滑,而这可能有助美国未来一年减少经济活动,并压低通胀。

《华尔街日报》报道,通胀的顽强程度迫使美联储今年政策转向,一连升息七次,把联邦资金利率目标区间调高到4.25%至4.5%,美国30年期房贷固定利率也跟着从3月的4%左右升到今秋的7%;近期回落到6.3%。

另据房贷银行家协会(MBA),购买中位数价格房屋的每月须缴房贷金额,已比今年初大增43%。

较高的利率会抑制支出、企业聘雇与投资,进而控制通胀。对利率敏感的房地产业往往首当其冲,但今年房市降温速度和程度,让长期市场参与者也感到震撼。

然而,这可能对压低通胀带来强而有力的效果。在先前租金和房价大涨下,居住项目也大幅度推升通胀。

美国房价下跌、租金增长幅度大幅放缓,压低通胀。

在美国,居住项目占消费者物价指数三分之一,并占个人消费支出(PCE)物价指数的六分之一,后者是美联储偏好的通胀指标。

如今美国房价下跌、租金增长幅度大幅放缓,让居住项目有望在今年大幅减少对通胀的贡献,这是美联储官员预期今年底的通胀年增率降到3.1%的原因之一;相形下,当前的通胀率落在6%左右。

房市买家近来屡屡展现观望态度,而已锁定低利率的卖家售屋理由也不多。

去年11月成屋销售连十个月下滑,改写史上最长连跌纪录,而房利美和高盛的经济学家预测,今年成屋销售将不到400万户,比2006至2011年的房市泡沫破裂的水平还低。

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连降四月 美国10月房价续走弱

2022年12月29日

美联储持续加息
人民担心经济会衰退

美国20个大型城市在10月季调后,房价环比下跌0.52%,已连续第四个月呈现下跌状态,然而同比涨幅8.64%,较此前持续回落。

随着美联储持续加息、人民担心未来经济会衰退,美国房价继续冷却。分析预计,充满挑战的宏观经济环境持续,房价很可能会继续走弱。

在20个大型城市中,佛罗里达州的迈阿密、坦帕,以及北卡罗来纳州的夏洛特房价同比涨幅最大,其中迈阿密同比涨幅达21%;旧金山的房价同比涨幅最弱,仅为0.6%。

在环比方面,拉斯维加斯和凤凰城的价格跌幅最大,环比分别下降1.3%和1.2%;迈阿密、旧金山和达拉斯的环比跌幅均为0.9%。

标普道琼斯指数董事总经理克雷格表示,随着美联储继续提高利率,按揭贷款融资将继续对房价构成不利影响,房价很可能会继续走弱。

美国11月成屋销售总数连续第10个月下降,继续创历史上最长连降月数。

美国房价料持续减速

美联储加息以对抗通胀,美国按揭贷款利率飙升。在今年初,30年期按揭住房贷款的平均利率约3%,在10月一度飙升至7%。尽管于上周已回落至6.34%的水平,但相对来说还是高出一倍。

利率飙升严重冲击可支付能力,加上卖家不愿意放弃此前享有的低利率,上市的房屋数量也在减少,以供给角度而言,这对房价构成一定的支撑。惟,根据分析认为,由于经济难以避免地出现衰退,美国房价很可能会持续减速。

这几个月以来,房地产数据非常低迷,根据美国11月成屋销售数据显示,成屋销售总数连续第10个月下降,环比降幅扩大,继续创历史上最长连降月数。11月成屋售价的中位数较上年同期上涨3.5%至37.07万美元,该价格涨幅较年初的两位数快速收缩。

根据华尔街见闻网站,美联储研究显示,随着按揭贷款利率的飙升,美国房价可能最多下跌20%,房价大幅下行将使得实际个人消费支出减少多达0.5-0.7%,这种对总需求的负财富效应将进一步抑制住房需求。

若消费受到如此的冲击,美联储避免经济衰退的能力将会受到影响。

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国人收入 只够承担可负担屋

2022年12月25日

独家报道:李治宏、王康妮

升息通胀让国人吃不消
可负担屋成为首选

上星期探讨了整体产业市场明年的展望,这期开始,进一步和大家分析各个产业次领域,包括住宅、工业产业、办公产业及零售产业明年的可能走势。

住宅产业或房产,是整个产业领域的龙头老大,产业市场将近70%的交易和成交总值都来自这个主要次领域。

所以,房产领域的荣衰,很大程度上将是整体产业市场走势的阴晴表。

众所周知,国内产业市场,尤其是住宅产业,过去几年一直都面对供过于求,以至滞销的困局。

疫情、行动管控令(MCO),加上通货膨胀、利率扬升等因素的影响,国人收入增长也远远追不上通胀,令房产市场过去几年越来越偏向可负担房屋,或售价50万令吉以下房产的销售。

改用较低规格建材

再加上建筑材料飙涨,导致建筑成本的大幅走高,发展商却不敢动辄调高屋价,以免进一步打击原已欠佳的房产销售,促使不少发展商重新调整手上新房产项目的组合,趋向于推出建筑面积较小的房产单位,而这股趋势会在2023年延续。

符儒仁

产业顾问公司CBRE|WTW主席符儒仁就指出,随着建筑材料价格扬升20至50%,发展商除了改为兴建较小型的房屋,也调整新建房屋的规格和用料,改为采用较低规格的建筑材料。

“例如,过去向来使用符合欧美市场要求的建材,如今发展商改为使用中国或本地的材料,以尽量控制房屋价格,确保不会因为建材涨价而调高屋价,让房屋售价仍保持在可负担的水平。”

卢建颖

负责柔佛业务的CBRE|WTW董事卢建颖指出,基于建筑材料成本扬升,新山有地房屋例如双层排屋,价格已从60万令吉扬升至70万甚至80万令吉。

他说,由于当地市场无法负担这类价格的房屋,目前可以看到,发展商纷纷改为兴建较小型的房屋。

“例如,发展商过去推出很多建筑面积1500平方尺(20×75)的有地房屋 ,如今改为推出1170平方尺(18×65)的房屋,好让房价维持原有水平。

“这股趋势会延伸至2023年。”

白圣意

可负担价格VS可负担房屋

E|WTW另一名董事白圣意说,北马有不少发展商都暂停推出新楼盘,以及重新检视手上项目的发展细节,以符合当前的市场需求。

换句话说,疫情期间购屋者寻求更大空间的房产,但如今由于建筑成本高涨,为了维持屋价,市场趋势已走向较小面积的房屋,毕竟房子建好了能卖出,发展商能获利,才是王道。

曾爱珍

针对这点,大马房地产中介师协会(MIEA)会长曾爱珍指出 ,如果新房屋的面积较小,最重要的是,价格是否也跟着处于可负担水平。

“当我们提到可负担房屋,一般是指价格可负担,但如果房子空间太小按每平方尺计算的话,其实并非真正的可负担。

“人们需先弄清楚,可负担价格和可负担房屋的区别。如果面积只有400平方尺或更低,这并非真正价格可负担的房屋。”

薛国龙

若外国买家回流更理想

产业代理公司Metro Homes执行董事薛国龙指出,2023年全国住宅市场还是深受供过于求的问题困扰,但只要外国人大举回流,市场展望向好。

他预期巴生谷房产市场走势明年会比今年好,槟城房市会回温,柔佛市场则依然仰赖新加坡人和在狮城工作的大马人的需求。

政府或也应重启拥屋计划(HOC),豁免印花税措施也有助为市场保温。但他强调,最重要是能吸引外资回来,没有外资,住宅市场难有太大作为。

“这是因为内销市场受制于国人收入增长太慢,须等经济好转,国人收入增加,才有望改善。

“希望新政府可以认真搜集市场的反馈,真正解决房屋市场的问题,而非头痛医头,脚痛医脚。”

陈建明

多重因素致消费情绪疲弱

产业咨询公司大马永利行(Raine and Horne International Zaki & Partners)执行董事陈建明认为,利率持续扬升、通胀飙升、全球地缘政治紧张局势,以及原油价格持续上扬,导致消费者情绪疲弱,购屋者也可能变得犹豫不决。

共管公寓首当其冲

此外,建筑成本飙升、建筑原材料供应链中断和短缺,以及建筑工人短缺,将继续影响发展商的利润,导致他们在推出新项目时变得愈加谨慎。

他说,另一方面,市场上持续出现新的共管公寓或公寓项目,在供应不断增加的同时,也令购屋者有更多选择,这或将导致共管公寓/公寓的销量放缓。

“通胀导致生活费扬升,这或将影响购屋者尤其是中下阶层的买房计划,这或将令共管公寓/公寓的销售首当其冲,因为这市场领域更多是以中下阶层为目标客户群。”

大马利率相对偏低

曾爱珍说,尽管国家银行明年料将进一步升息,但其实我国利率仍然偏低,只是回到2019年的水平,因此购屋者无需过于担心。

她指出,当政治和经济稳定,就业市场回稳,市场恢复信心,产业市场走势也会相应回温,而国家产业资讯中心(NAPIC)早前公布的今年第三季产业数据就已印证了这点。

“尤其是最近我国第15届大选后成立团结政府,新首相拿督斯里安华也在国会通过信任票一关,市场信心进一步加强。

“因此,我们可看到人们对产业市场的信心已经回笼,明年产业市场的整体展望乐观。当然,我们仍面对一些逆风,例如全球经济衰退阴影与日俱增,高通胀持续等。”

她认为,如果潜在购屋者仍基于种种考量而暂时不买房,那么其实租屋也是不错的选择。

“当然,不要永远都在租屋。如果你很喜欢租屋所在地区,可以考虑在当地物色和买下心仪的单位。”

巴生谷房市展望:经济好坏需求不变

薛国龙和符儒仁异口同声的强调,巴生谷是全国经济中心,人口稠密,也是国内最大的产业市场,无论经济好坏,房屋需求始终保持殷切。

符儒仁说,2023年巴生谷房产市场展望谨慎乐观,国人仍有很多储蓄,但目前最大的担忧是生活成本扬升及全球经济衰退。

“中国松绑防疫清零政策是一大好消息,因为大马依赖中国贸易、投资和游客。此外,与中国经贸、旅游往来密切的大马人将从中受惠,有更强的购买力。”

槟州房市展望:有地房屋保持强韧

白圣意说,2023年槟州房产市场展望谨慎乐观,因为房屋仍是人们的生活基本需求,大马人长期仍希望买房。

由于槟岛土地有限,有地房屋仍会保持强韧,中档房产则主要集中在威省。

高楼住宅仍有滞销,特定地区的高楼住宅供需失衡,新港、湖内等地区比较多新的高楼住宅项目,导致市场供应过剩,需要一段市场被吸纳。

有地房屋价格将企稳,高楼住宅方面,特定地区的高楼住宅价格会下跌。

柔佛房市展望:捷运助消化滞销单位

柔佛方面,卢建颖指出,柔州高楼房产是全国滞销情况中最严重的,但今年首9个月,高楼住宅成交量和总值都有所改善,滞销单位数量有所减少。

滞销单位90%都是价格50万令吉以上,而售价50万令吉以下的高楼住宅销售表现仍良好,相信2023年会维持同样态势。

如火如荼施工中的柔新捷运(RTS)是有利柔南房市的大好因素。

薛国龙指出,新山房屋市场获得过去2年疫情期间被压抑的需求(pent up demand)所推高,尤其是在新加坡工作的大马人,例如月薪4000新元者,折合马币就有1万2000令吉以上,过去两年防疫管控期间累积下来的这笔储蓄是一大笔钱。

所以今年4月国门重开时,柔南房屋市场表现不错,据悉一些发展商当时每月可卖出50至100间房屋。

曾爱珍说,柔州仍是全国房产滞销最严重的州属,尽管州内特定地区的房产销售不俗。

她认为,滞销问题根源在于供过于求,当局和发展商有必要回到问题的症结来解决,包括发展商在推出新的房产项目之前,进行更透彻的研究和市场调查,而非盲目乐观预见所推出的项目一定会有良好的销售表现。

“升级”住宅自住者趋增

根据PropertyGuru新加坡消费者情绪研究数据,尽管拥有住宅的成本越来越高,但约有54%的受访者表示,有意在未来两年内购买房产,尤其是在老年人和高收入群体中。

虽然2023年经济增长或将放缓,但由于劳动力市场仍处于紧张状态;由于较高的建筑成本,开发商的利润率有所缩减。与去年相比,2022年8月马来西亚半岛、沙巴和砂拉越所有建筑类别的建筑材料成本指数(BCI)增加了0.2%至22.0%,房产价格可能会保持不变。

王秀凤

大马莱坊(Knight Frank)执行董事王秀凤表示,根据观察,越来越多的购屋者都是自住业主,很少有人买房作投资,尽管政府在2020年及2021年推出了拥屋计划(HOC),但这些购屋者未必是首购族。

同时,也有不少业主选择“升级”住宅,因为他们发现呆在家的时间变多了,希望居住环境会更好。人民对于住宅要求有所提升,相信这有助于发展商参考,以便在未来推出房产计划。

曾爱珍指出,2023年将继续是置产自住买家的市场,仍不是一个投资者的市场。

换句话说,大部分购屋者买房是自住,而非买来投资。

她认为,整体而言,有地房屋将继续有很好的销售表现,高楼住宅则视地点而定。

梁海金

3大因素左右购屋意愿

本地主要发展商马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)就继续看好房产市场和专注推出可负担房屋,并锁定首购族和自住者为主要市场目标。

创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金说,该集团将继续专注在符合市场需求且走势良好的M系列可负担房屋,其中包括城市地区的可负担高楼住宅和市郊可负担有地房屋。

他认为,优越的地点、诱人的价格、实用的装饰布局与设施,是购屋者尤其是首购族考量的3大因素。

2023年房市看点:

●宏观经济将影响微观因素;

●房产供需失衡现象将持续;

●有地房屋和售价合理的房产,需求将保持稳定;

●地点欠佳的已竣工房屋项目将继续滞销,售价料将下滑;

●随着大马人口老化,养老房屋的需求将增加。高楼住宅和首要地区的房屋价格料保持稳定,或只是稍微下跌;

●远离市中心、经济基础较小,出入不方便的有地房屋项目,销售表现料持续欠佳。

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升息打击需求 房贷申请跌不停

2022年12月16日

明年若继续升息,
贷款申请增长或将保持低迷

国家银行今年来4度升息立竿见影,产业领域看来已首当其冲,成为利率走高的“受害者”。

国行数据显示,产业贷款申请额连续两个月下跌,于今年9月按月下滑11%后,再于10月滑落7.3%,至439亿5000万令吉。

按年比较,产业贷款申请额同样于10月按年下跌10%,终结了之前连续3个月增长的势头,显示产业需求已有所下滑。

MIDF研究在一份研究报告中指出,产业贷款申请连续两个月下行,或是由于国行于今年9月再次升息,这已对产业买家的购兴和负担能力造成负面影响。

“随着国行今年11月再度升息25个基点,而且明年可能继续升息,我们预见贷款申请增长将保持低迷。”

与此同时,产业贷款批准总额在今年9月按月下挫11%后,于10月份的跌幅明显收窄,比9月稍微下跌1%,至205亿令吉。

产业贷款批准对申请的比率稍微提高,从9月份的43.8%,于10月份走高至46.8%。

按年比较的话,10月份的贷款申请按年增幅高达11%,主因是去年10月的贷款批准对申请比率只有37.8%。

为了抵御持续扬升的通货膨胀,以及捍卫持续下滑的令吉汇率,国行今年来已四度调高隔夜政策利率,每次的调高幅度都是25个基点(0.25%)。

隔夜政策利率最近一次上调是11月3日,调高至2.75%。

不少分析员和经济学家预期,国行将在明年上半年再升息一次或两次,此举料将继续打击产业需求。

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购屋者最怕水灾及土崩

2022年12月16日

2023年产业市场展望线上研讨会(三)

未来业主或考虑支付更高保费
应对气候变化和自然灾害

PropertyGuru预测,2023年将有4大趋势,会影响大马产业市场的走势。

这4大趋势,分别是(一)环境问题将影响购房者的偏好、(二)外国投资者的投资行动将刺激产业市场、(三)经济前景的恶化可能影响销量,以及(四)经济数字化有助于产业增长。

随着2021年底和2022年初的洪水造成高达61亿令吉的损失和破坏,目前有更多大马人关注洪水灾害。

2022年的消费者情绪研究显示,92%的受访者强调住宅被淹是他们最关注的问题,83%的受访者则担忧山体滑坡。

由于购屋者都倾向于寻找地势较高的地点,洪水易发地区的房产价格可能会大幅下跌。未来业主或将考虑支付更高的保费来应对气候变化和自然灾害所带来的影响。

前朝大马一家政府推出的大马高级签证计划(PVIP),旨在吸引更多的外国投资者,以刺激经济并提高国内就业机会。根据政府发布的数据,此签证的申请程序于2022年10月1日开始,首周就收到了2万份申请。

尽管我国的生产力有所提高,2023年财政预算案也预计大马经济明年将增长4至5%,但俄乌冲突和中国经济放缓使购屋者处于不太理想的境地。虽然预期增长放缓,但要价可能会偏高,买卖双方的价格差距预计会扩大。

另外,大马数字经济是主要的经济支柱,占国内生产总值(GDP)22.6%,预计到了2025年将提高至25.5%。随着政府支持数字化、运用科技和创新的举措,国内企业和个体将能从更高水平的生产力、就业机会和财富创造中受益,进而支持房地产市场的需求和价格的长期增长。

合适地点建屋免滞销

王秀凤强调,未来须关注的是房产供应量,建议政府不要批准发展商在不合适的地点,如无大道、交通不便利、没有就业机会和学校等的地区兴建房产,因为这只会导致更多的房屋滞销。

李乃佳则认为,政府欲解决滞销问题,或许可为首购族提供奖掖,同时应鉴定合适的供应数量。

他说,其研究发现,滞销房产似乎均匀分布在各个不同的地区,而且绝大部分的滞销房产,都是售价50万令吉以上的单位。

符志恒说,滞销是不健康的现象,但须知滞销问题是累积而来的,有些房产滞销甚至10或20年。出现滞销现象,主要是突然增加许多房产计划,以致有许多房产不能及时卖出。

谢尔顿(右 下 图 )主持线上研讨。上排左起李乃佳 、王秀凤及符志恒。

高档房产减少 难吸外国买家

“有不少新加坡人想在大马投资,但今年却未有太多的高级住宅。”

王秀凤相信,明年不会有太多的外国投资者来马置产,因为今年国内推出的高档房产项目似乎寥寥无几,也许是因为发展商意识到市场还未做好准备,因此暂时搁置高档房产项目。

她说,事实上莱坊有接获不少来自韩国、新加坡及香港产业代理的询问,尤其是新加坡的房产税增加,导致房产价格提高不少。

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购屋力下滑 千禧一代要援助

2022年12月16日

2023年产业市场展望线上研讨会(二)

若没经济援助,
没有能力买房

根据2022年下半年消费者情绪研究,在PropertyGuru上的大马人买房能力评分从今年上半年的62点,于下半年下滑至56点,跌了6个点。

同一研究中,超过一半的受访者强调,他们清楚自己不符合资格申请政府可负担房屋计划,然而若没有经济援助,他们没有能力买房。

谢尔顿

谢尔顿表示,PropertyGuru认为,购房能力是千禧一代重点关注的问题,购房者可能会寻求政府援助,以期能成功置业。然而,该网站也指出,虽然政府的最新措施和潜在的预算案重新修订,有助于缓解年轻购屋者面临的一些成本压力,但仍有部分社会阶层没能得到援助。

房贷审核严谨

对于有能力买房产的人,他建议,在未来可能加息和不确定的经济环境下,购房者在买房时应为自己建立缓冲,也需管理个人的信用评分,以获得贷款或重建良好的信用记录。因为银行将会谨慎审核购房贷款申请,以避免不良贷款的情况发生。

“至于寻求出售产业的人来说,寻找一套替代房屋可能也是另一个挑战,因为此时的要价会更高。”

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