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悉尼房价六连跌 40年来最惨

By Poh Gin,

2022年08月5日

之前升得快，
现在却跌不停……

在冠病疫情期间房价飙涨的澳洲，如今房市“熄火”，全国房价连跌3个月，悉尼更是写下6个月的跌势，并遭遇40年来最严重的跌幅。

澳洲房产咨询公司CoreLogic最新数据显示，澳洲房产均价在7月下跌1.3%，而且各地的房价也出现不同程度的下降，尤其是大城市。

当中最严重的非悉尼莫属，按月跌2.2%。在截至7月底的12个月内，当地的房价年增长率从截至1月份的21.3%高峰，放缓到5.4%。

另外，墨尔本跌1.5%，霍巴特和堪培拉的跌幅则分别为1.5%和1.1%。

CoreLogic研究主任蒂姆·劳利斯表示，澳洲房市价格下跌了3个月之久，从这跌势的猛烈程度来看，和2008年全球金融危机以及20世纪80年代初的那次非常相似。

澳洲的房价也是全球房价最贵的市场之一。

升息打击房市

市场普遍认为，房价放软是因为澳洲人逐渐转向乡区生活，加上银行连续3个月提高利率，增加了人们的借贷成本。

“随着利率持续上升，房市状况可能会进一步恶化。”

澳洲央行自5月份开始收紧货币政策以来，已经连续加息125个基点。市场普遍预计，RBA可能在本周二宣布再次加息50基点至1.85%，货币市场押注今年年底关键利率将升至3%。

无论如何，澳洲的房价对收入比例接近120，依旧是发达国家中数一数二地高，也是全球房价最贵的市场之一。

资料来源：华尔街见闻、环球网、新浪新闻、网易新闻

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全球房市 集体降温

By Yee Ni,

2022年07月21日

升息时代开启，
利率只会越来越高。

冠病疫情爆发时，全球为了振兴经济而大放水，让全球泡沫腾飞，房地产市场更流入庞大的热钱，只能用“火爆”来形容。

然而，今年至今，全球60多家央行，多次加息50个基点或以上，这场房市热潮画上句点。

若只是单纯结束热潮还不至于令人担忧，华尔街见闻报道，最怕各地央行加息过于激进，导致全球房市急速降温，导致泡沫破裂，导致不可预知的影响。

报道指出，从泡沫不断的房市“挤出泡沫”，是控制高通胀的一部分。

当房价下跌时，家庭支出会随着减少。随着建筑业的生产活动放缓，银行也会减少发放贷款，房地产销售跟着下滑，整体经纪活动缓下来，从而缓解通胀上行压力。

在经济过热的情况下，这是健康的做法。

房地产和金融市场 同时衰退？

不过，野村控股全球市场研究主管罗伯·苏伯曼表示，危险在于房地产和金融市场同时处于下行周期，可能导致更持久的衰退。

十多年来的量化宽松政策催生了房市泡沫，但由于偿债率大幅上升、可负担能力下滑，现在很快就会转向另一面，即泡沫破裂。

报道也引述高盛的看法指出，住房价承受能力迅速恶化，加上房屋销售的大幅下降，表示硬着陆是一个真实的风险。

也不是所有人都那么悲观，有部分经济学家认为应该持乐观态度，因为房价上涨的主要原因是低利率和购房者对地区偏好的变化，而不是在2008年危机中宽松的贷款标准。


若房市比预期糟 央行或转态

目前房屋供应依然紧张，健康的劳动力市场和大规模刺激计划，意味着许多家庭的财务状况良好，发生像2008次贷危机那种规模的地产泡沫破灭的可能性微乎其微。

无论如何，有一点，可能让央行感到不安。

如果房市低迷比预期还要严重，可能意味经济放缓程度超出央行预期。

尽管如此，比预期更严重的房地产低迷可能意味着经济放缓程度超出了央行的预期。

房地产活动放缓可能导致建筑工人下岗，对钢铁和其他商品的需求减弱。房价下跌还将影响家庭和银行的资产负债表，这往往又会给经济的其他部分带来压力。

面对这些风险，一些央行可能会决定放缓加息步伐，甚至可能暂停加息或转向降息，来防止房地产泡沫蔓延。

凯投宏观首席经济学家尼尔·谢林表示，央行将容忍温和的房地产衰退，但如果出现更严重的衰退，可能迫使其改变政策。

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再升息，2.3万人要破产！

By Poh Gin,

2022年07月14日

国家银行升息，
代表借贷压力跟着提高了。

国家银行（BNM）5月时出手将隔夜政策利率（OPR）调高25个基点后，7月6日再度升息多25个基点，把OPR提高至2.25%，以遏制日益升温的通胀。

但随着隔夜政策利率调高，银行也跟着提高借贷利率，意味着借贷人士肩上的还债压力更高了。

大马消费者与借款人解决方案协会主席罗斯兰对《马来西亚前锋报》说，若国行继续升息，那未来2年内预计会有3万2000位借贷者破产，相等于现有破产借款人总数的70%。

2018年至今逾4万人破产

这里指的借贷者，包括汽车、个人和房屋贷款者，当中也不乏公务员。他担心，一些人可能会因此财困而患上精神问题，甚至选择自杀。

从2018年至今年5月，共有4万6132人宣布破产，其中包括因冠病疫情而受管控令所影响的1万317人。

“如果一再调高隔夜政策利率，人们将继续面临增加贷款月供的压力，导致年仅25岁的人也有可能宣告破产。”

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6月，美国15%房产交易取消！

By Yee Ni,

2022年07月13日

央行不断升息，
美国人宁毁约也不买房了……

美联储近来升息，房贷成本越来越高，也让美国房市降温的讯号更加明显。

比如说，美国房地产的销售数量、房贷申请数量皆快速减少，互联网房屋中介企业更开始裁员，住宅建筑商信息指数创下2年最低。

而根据华尔街见闻的报道，最近，又出现了另一个美国房市“速冻”的信号。

根据Redfin最新数据，6月被取消的现房销售协议，占所有签订销售协议房屋的比例，接近15%，也是创2020年初以来的最高位。1年前，这个比例约11%。

数百万美国人难买房

John Burns房地产咨询公司对建筑商的调查也显示，其实早在5月时，房屋取消率就已经跃升至9.3%，高于前一年的6.6%。

这显示，不断上升的住房成本，让数百万美国人被挤出购房市场。

Redfin副首席经济学家泰勒·马尔指出，住房市场竞争放缓，让购屋者有了谈判的空间，所以越来越多人取消交易。

美国最大的房屋建筑商之一Lennar在最近的季度收益报告中也表示，公司的违约率确实连续上升至11.8%，但低于长期历史平均水平。

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即便升息，依然有买房需求

By Poh Gin,

2022年07月8日

比起升息，
劳工短缺和建材涨价更头疼。

森那美产业集团董事经理拿督阿兹米尔马力肯认为，即便国行升息，房市依然有需求，因为大马拥有合理且良好的利率机制。

“我们在一段时间以来，一直处于具竞争力的低利率环境。政府也需要考虑许多因素。”

森那美产业发现，价格介于50万至80万令吉的房产，依然获市场青睐。

阿兹米尔马力肯是在和大马银行（Ambank）的了解备忘录签署仪式上，向记者发表上述谈话。

出席者包括大马银行集团总执行长拿督苏莱曼、大马银行零售银行董事经理吕文成，以及森那美产业营销总监拿督赖斯威。

大马银行集团总执行长拿督苏莱曼（左起）、大马银行零售银行董事经理吕文成、森那美产业营销总监拿督赖斯威、森那美产业集团董事经理拿督阿兹米尔马力肯完成签署仪式后合影。

期望原料价格恢复正常

国家银行在今年5月时宣布将隔夜政策利率调高25个基点至2%后，本周再次升息多25个基点，如今隔夜政策利率达2.25%。

对阿兹米尔马力肯来说，原料价格走高和劳工短缺的问题，才是该集团今年最主要的挑战。他希望原料价格能回复稳定，回到更合理的价位。

森那美产业和大马银行签署的了解备忘录中，建议为前者的买家提供利率为2.95%的可持续融资选项。

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又升息，你的月供会增多少？

By Poh Gin,

2022年07月7日

报道：官泰发

下一次缴房贷，
记得查清最新月供款是多少……

国家银行（BNM）昨日宣布将隔夜政策利率（OPR）调升25个基点，各家银行也紧跟着宣布调高基准利率（Base Rate，简称BR）、基准贷款利率（Base Lending Rate，简称BLR）。

这意味着，房贷借贷者的每月供款额，又要跟着走高了。

根据《南洋商报》计算，若是你买的是可负担屋，贷款30万令吉，房贷为30年期，假设有效利率原本为3.63%，如今调高至3.88%后，月供款从1368令吉提高到1411令吉，也就是每月要多付43令吉。

而你在这30年要支付的总利息，也增加了1万5325令吉。

若房贷是50万令吉，同样为期30年，以相同的有效利率，你的月供款要多付71令吉。

假设你的房贷是100万令吉，那你得准备好，下次的月供款可能要多给142令吉。

执业财务规划师周志强接受《南洋商报》访问时指出，国内有90%的房贷都是采用浮动利率，若房贷欠款越少，支付的利息就会越少。

生活成本升温

“我国在之前已升了一轮，因此（房贷）利息也已升了，如果这种升息情况再来一轮（再升息两次），意味购屋者每月可能额外负担数百令吉的利息，因此其影响可说非常大。”

在他看来，国行在未来半年至一年还会继续升息，除了房贷利息，所有采用浮动利率的车贷或个人贷款，利息也会增加，意味着人们的生活成本变得更高。

因此，他建议国人务必做好理财规划、谨慎消费，尽力开源节流，应对贷款利息和物价双双上涨的困境。

“对某些人而言，在如何增加收入方面可说是大挑战，因此比较可以控制的，就是做好节流的工作，也就是拟定好个人预算，减少不必要的开支。”

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狮城房价涨势，无人能阻！

By Poh Gin,

2022年07月6日

升息，
也浇不灭买家的热情！

迈入“升息时代”，全球各地央行迅速升息，借贷成本也因此飙升，让这两年火爆的房地产商市场快速降温。

但有一个国家却是例外，那就是新加坡。

根据华尔街见闻，新加坡全新私人公寓销量在5月时攀上六个月来高点，达1356套。整个房市依然红红火火没有疲软的迹象。

新加坡市区重建局（URA）对2022年次季的房市预估显示，私人住宅整体价格指数按季上升3.2%，远高于首季时的0.7%涨幅。

报复性反弹？

这显示，新加坡政府早前的打房措施，影响力正在减弱。

橙易产业产业研究与分析部高级副总裁孙燕清受访时指出，每一次的降温措施推出后，市场的情绪通常会在2至6个月内恢复。

比如说2018年，7月推出了打房措施后，10月的新房销售就飙升了139.2%；在2013年9月，也就是当局限制房主贷款额度的两个月后，销量反弹了63.6%。

新加坡房市依然红红火火没有疲软的迹象。

租房市场“一房难求”

孙燕清预期，虽然买家现在面临更高的借贷成本，但今年整体房价依然可能上涨6%至8%。

除了购房市场极为火爆，新加坡租房市场也“一房难求”，之前也有报道指出，外籍人士的租金平均上涨了20%至40%，一些房东甚至要求续租租金翻倍。

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美国买房难，租房也难……

By Poh Gin,

2022年07月1日

买或租都贵！

美国房价在过去两年在低利率环境中狂飙，已是众所皆知的事；但你是否知道，现在买不起房子的美国人，可能也租不起了！

根据华尔街见闻报道，哈佛大学发布的年度《国家住房状况报告》显示，数百万美国人如今根本买不起房子。

按照现在的房价，一位首购族在4月时购买一套中位数价格的房屋，要支付7%的首付，需要拿出2.74万美元（约12.05万令吉）。这令92%的租客无缘购房，因为他们的存款中位数只有1500美元（约6595.50令吉）。

包括房屋按揭贷款、财产税和保险费用的平均住房成本，4月时达34.07万美元（约149.81万令吉），按月增加了700美元（约3077.90令吉）。

中等价位房屋的买家，每月供款额已经比一年前多出400美元（约1758.80令吉）。而且，随着美联储升息，按揭贷款利率也随之上升，接下来会让首购族更难以买房。

好吧！买不起房，租行了吧！

美国许多地区的月租金都出现两位数涨幅。

月租接近9000元

美国按揭贷款利率上行催生了“租房热”，根据美国在线房地产经纪公司Redfin的报告，5月美国全国挂牌出售的公寓租金比一年前上涨了15%。

不过，一套可用公寓的挂牌租金中值首次跃升至每月2000美元（约8794令吉）以上。若最近的趋势继续下去，美国全国房屋月租金可能会超过2000美元。

房地产研究公司CoreLogic的数据显示，美国许多地区的月租金都出现两位数涨幅。迈阿密在4月的单户租金增幅，更是达到41%的惊人涨幅，其次是奥兰多的25.8%。

更让人不安的是，CoreLogic公司首席经济学家Molly Boesel预期，在整个2022年，单户租金增长将继续快速增加，相信对许多美国人来说，租房也越来越压力大！

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美国4月房价放慢涨20.4%

By Poh Gin,

2022年06月30日

美联储大幅升息，
开始吓跑买家了。

美联储“下重手“升息，美国房贷利率持续飙升，开始让买家却步房市，美国4月房价的增速也出现拐点。

涵盖全美的标普/凯斯席勒（S&P/Case-hiller）4月房价指数按年增20.4%，涨幅略低于3月的20.6%涨幅，当时也是自1987年此数据开始追踪以来的最高水平。

数据显示，美国十大城市的房价指数按年涨19.7%，略高于3月的19.5%；20大城市房价指数在3月按年增21.1%，4月则涨21.2%，略低于市场预期的21.5%增幅。

在20大城市中，有11个城市的房价增速放缓。涨幅最惊人的是佛罗里达州坦帕市（Tampa），按年狂飙35.8%；佛罗里达州的迈阿密市也涨33.3%；涨幅第三高的是凤凰城，大31.3%。

随着美联储升息，借贷成本更加昂贵。

高房价难以为继

标准普尔道琼斯指数公司总经理克雷格·J·拉扎拉指出，4月数据显示美国房价增速下降的初步迹象。随着美联储升息，借贷成本更加昂贵。宏观经济环境备受挑战，难以再支撑非凡的房价涨幅。

“与过去5个月大多数城市的房价加速上涨形成鲜明对比的是，4月份只有9个城市的房价上涨速度超过了3月份。”

美国30年期固定按揭贷款的平均利率在1月初为3.29%，3月底为4.67%，4月份时越过5%的大关。6月时更是突破6%。

飙涨的利率打击了购房者的信心，市场预期房价上涨的趋势会有所缓解。

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高盛：全球房市将“硬着陆”

By Poh Gin,

2022年06月24日

供应少，房价却不跌；
买不起，销售狂下跌。

在主导世界经济的G10国家中，除了法国之外，所有国家的房价前景都是“负分”。

这是来自高盛的数据，显示人们难以承担房价，且房屋销售狂跌，全球房市可能真的要进入“硬着陆”阶段了。

华尔街见闻报道，过去两年在疫情和低利率环境中，对居住空间的需求激增，房价飙涨；但如今，各国央行加速升息步伐，推高贷款利率。

高盛在分析数据后发现，虽然英国、德国、尤其是美国的房价仍在增长，澳洲、加拿大、瑞典、尤其是纽西兰的房价更在下降，自去年11月以来下降了6%。

澳纽加 前景恶化

G10的总体房价前景得分中，澳洲、纽西兰和加拿大的分数相当低，德国略低，而瑞典、美国和英国仅略低一点。

高盛认为，房市大幅放缓是发达国家增长放缓的一个重要原因。房价承受能力的迅速恶化和房屋销售的大幅下降表明，“硬着陆”是一个真实的风险，尤其是在新西兰、加拿大和澳洲。

房屋销售方面，整个G10都是呈跌。瑞典的房屋销售量比疫情峰值低了约15%，美国跌20%，加拿大和澳洲跌幅为35%，纽西兰为40%，英国为50%。

根据美国、英国、加拿大、澳洲和纽西兰的月度数据，高盛估计住房销售增长放缓10%后，这一放缓速度会在6个月后下降到2%。

购买力减弱

事实上，高盛的住房负担能力指数在大多数市场都很低。考虑到利率的大幅上升和房价收入比率的上升，加拿大和纽西兰的指数尤其低。

过去一年，这一指数在美国下跌最多，主要反映了抵押贷款利率的飙升。英国和德国的购买力更接近历史平均水平，而法国高于历史平均水平。

供需方面，高盛认为，目前房屋供应十分紧张。美国、加拿大、英国和纽西兰的住房空置率已经下降到非常低的水平。

同时，高盛不认为房价下跌会导致G10的央行暂停加息周期。

如果住房市场失衡持续更常时间，相信会出现更剧烈的调整。

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