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美国新屋销售意外增 非好事？

By Poh Gin,

2022年09月30日

新屋销售意外增长，
只是暴风雨前的晴天？

美国商务部最新公布的数据显示，8月新屋销售按月大涨28.8%，原本市场看衰会下跌2.2%，没想到不仅没有跟随7月时的12.6%跌势，还创下了有史以来第二大月度涨幅。

曾经最高的按月涨幅时在2020年6月，当时新屋销售大涨30.6%。

不过根据华尔街见闻报道，8月新屋销售数据并没有让市场人士转态，普遍认为是买家在借贷成本进一步上涨之前，借助建筑商的降价而抓紧买入，此亮眼涨幅恐怕不会持久。

美联储激进升息，10年的大牛市可能结束了，房市陷入低迷状况。

20城房价10年来首跌

让市场人士抱持如此悲观展望，还因为同日公布的标普凯斯席勒20城房价指数，按月跌0.44%，是2012年3月以来首次下跌。

这象征，美国房市长达10年的大牛市可能结束了。美国房市曾在2008年金融危机时崩盘，直到2012年结束。

按揭利率何时破七？

同时，全国房价指数按年上涨15.8%，但却是自2021年4月以来最小的涨幅，而且增速也远远少于6月时的18.1%，是该数据发布以来史上最大的减速。

随着美联储激进升息，美国房市陷入低迷状况。根据房地美数据，上周30年期固定按揭贷款利率平均为6.29%，是2008年10月以来最高。

当前，由于需求暴跌，外加房源在市场上滞留时间更长，房屋的活跃库存有所增加。不过与此同时，上市的房屋数量在减少，这对房价构成一定支撑。不过分析认为，鉴于宏观经济环境更具挑战性，美国房价很可能会继续减速。

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美国房屋销售 跌近20%

By Poh Gin,

2022年09月23日

利率前所未有的“剧烈波动”，
似乎有点2008年崩盘时的影子？

美联储在本周三（21日）宣布连续第三次升息75个基点，将联邦基金利率目标区间上调到3至3.25%，是2008年初以来的最高水平。

同日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，8月现房销售量按月下跌0.4%，按年更是大跌19.9%，是明显的降温迹象。

美国房市对美联储利率政策变化极为敏感。该数据季节性调整后的变化从7月的482万套降至480万套，这已经是连续第7个月放缓。

利率波动前所未有

AdvisorPerspectives网站把最新数据和历史数据进行对比分析后指出，美国固定抵押贷款利率已经出现前所未有的波动，过去52周内，30年期固定抵押贷款利率已经从2.93%，提高至6.28%。

另外，从住宅贷款抵押公司房地美（Freddie Mac）的数据来看，30年期住房贷款的平均利率，一度升至6.02%，是2008年以来首次突破6%大关。在一年前，这个利率平均处于2.86%。

而上一次美国长期平均利率如此之高是在2008年11月，就在房地产市场崩盘引发大衰退之后。

美国30年期住房贷款的平均利率，是2008年以来首次突破6%大关。

各种数据跌跌跌

利率狂飙也加重了房贷者的负担。房地产信息公司Zillow分析，典型房屋的抵押贷款支付从每月897美元（约4098令吉）推至1643美元（约7507令吉），在过去3年中增长了83%。

在截至9月11日的4个星期内，房屋挂牌量按年下降19%，是2020年5月以来的最大降幅。

供应紧张还体现在房屋出售的用时上。平均而言，8月的房屋售出用时为16天，高于7月的14天，低于去年8月的17天。8月售出的房屋中有81%的上市时间不到一个月。而在冠病大流行之前，房屋通常在挂牌30天后售出。

NAR主席莱斯利·鲁达·史密斯说：“从某种意义上说，我们看到购房过程恢复了正常，那些疯狂的竞价战基本上已经停止了。”

资料来源：新浪新闻、界面新闻

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美联储：升息后房价跌 是好事

By Poh Gin,

2022年09月23日

对想要买房的人来说，
房价跌也就是机会来临。

美联储不断收紧货币政策来应对此猖獗的通胀，让美国抵押贷款利率攀升到2008年最高水平，30年期固定利率抵押贷款的平均利率在上周达到6.25%。

而且这还不是终点，美联储接下来还会继续升息，主席鲍威尔在新闻发布会上表示，美国产业市场可能会因此出现“逆转”。

“我们看到房价减速，应该有助于使价格更符合租金和房地产市场的其他基本面。这是一件好事。”

在疫情期间，美国房市异常火热，房价被大幅推高；但随着利率也跟着上升后，加剧了人们的负担能力，让购房需求随之降温。虽然房价按年涨幅依然很高，但已有减速的现象。

根据最新报告，美国8月二手房销量连续第七个月下降，是2007年来最长的连降。美国住宅建筑商信心指数每个月也下跌，是1985年有数据以来最长的跌势。

美联储料继续升息，美国产业市场可能出现“逆转”。

还要一段时间降温

鲍威尔指出，房市必须经历一次调整，才能达到更好的供需平衡、合理的价格涨幅，让人们都能买得起房。

不过他也预见，还要一段时间才能看到更明显的降温。

房屋销量一直在下降，因为高利率和高房价加剧了负担能力方面的挑战，拖累需求。

“住房成本通胀将在一段时间内保持高位。抱最好的希望，做最坏的打算。”

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韩国房价按月跌0.29%

By Yee Ni,

2022年09月21日

过去，只涨没跌吗？

随着各国央行开始收紧货币政策，也逐渐对房市带来冲击，多个国家和地区的房价都开始下跌。

不过，虽然一些地区的房价跌幅不是很大，甚至比不上过去上涨的幅度，但已经是很久以来都未曾见过的跌势。

连跌9个月

韩国就是最经典的例子。

在这个自去年8月以来就已经开始出手升息的国家，8月的全国房价指数按年上涨2.6%，但按月却下跌0.29%。

根据韩国房地产委员会的数据，虽然只是小小的0.29%，但已是2009年初以来，最大的单月跌幅！

而且，这也是韩国房价连续第九个月放缓。

升息周期未结束

在2008至2009的全球金融危机期间，韩国房价当时连跌5个月，月度跌幅高达0.78%。

比全球任何国家都还要早进入升息周期的韩国央行，自去年8月以来已经累计升息200个基点。这也让一直高居不下、文在寅政府都无可奈何的房价，逐步放缓到转跌。

而且，这一波升息周期还未见结束。市场普遍预期，韩国央行下个月的会议上，还会再度升息。

资料来源：华尔街见闻、智通财经

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国行再升息至2.5%

By Yee Ni,

2022年09月8日

房贷利率，
料继续涨涨涨！

国家银行（BNM）货币政策委员会（MPC）今天决议，将隔夜政策利率（OPR）调高25个基点，达到2.5%。

这次升息幅度符合大部分经济学家的预测，也是国行今年第三次升息。

隔夜政策利率的顶限和底限，也分别调整未2.75%和2.25%。

隔夜政策利率是我国利率的基准，随着国行升息，接下来各家银行也会紧跟着调高基准利率（Base Rate，简称BR）和基准贷款利率（Base Lending Rate，简称BLR）。

这也意味着，房贷借贷者每月的供款额，又要增加了！

国行在文告中指出，全球经济增速较缓和，主要是因为成本上涨压力、全球金融紧缩和中国严格的封控导致。

“不过，劳动力市场改善，加上大部分国家重启经济活动和开放边境，继续支撑全球经济增长。”

我国方面，过渡到地方性流行病后，今年次季取得了强劲的经济增长表现，相信接下来私人开销会支撑我国持续增长。

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房屋涨价 仅3-5%

By Poh Gin,

2022年08月16日

不涨价，难以撑下去。
涨太多，也卖不出去。

到底房价会涨会跌？

发展商和一些市场专家一直说，随着建材成本大涨，房屋价格一定会涨；但在消费者市场，大家都说房价没涨反而跌了，还直言“涨价只是发展商的说辞”，就为了让消费者快快入场。

真是如此吗？

武吉免登城中城发展有限公司（BBCC）总执行长刘添进就指出，房屋价格涨势实在是无可避免，但相信仍会平衡在双方都可接受的水平。

他出席2022年Cityplus“突围！钱进！”投资峰会时说：“发展商会自行吸纳内部成本，再将部分成本转嫁给买家，因此售价涨幅不会太大，可能介于3%至5%。”

现有房屋空间和结构，足以满足居家办公的要求。

居家办公需求非急要

在他看来，虽然近期建材价格有所下降，但仍比疫情前高出5至15%。除了建材价格，发展商还得面临银行利息上升、建筑工人短缺和薪金上涨的挑战。

他也提到，疫情期间虽催生居家办公模式，但根据发展商的调研，目前居家办公的需求并不迫切。

“况且现有房屋空间和结构仍足以满足居家办公的要求，因此不会列为发展商建房屋的特别考量。”

在同场的大马莱坊执行董事沈颂能也透露，许多外国富人买家认为大马的房地产价格实惠，视为家族办公室的理想地点，有者一口气买下10至20个单位，甚至整栋楼。

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新住宅项目涨价 避无可避……

By Poh Gin,

2022年08月5日

预计下半年，
有5000间房屋交钥匙……

建材价格已飙涨一段日子，也常听到发展商说会涨价，但你是不是感觉没见到“涨价潮”来临？

那应该是“时间未到”！因为过去已经开盘在兴建中的房产项目，通常已经“锁定价格”，因此发展商和承包商多数自行吸收新增的成本。

不过，对于未来的新项目，那价格就未必和以往一样了……

独立房地产咨询公司莱坊大马（Knight Frank Malaysia）在《2022上半年房地产亮点》报告中就指出，预计住宅产业的价格将继续上涨，尤其是新推出的项目。

沙古南苏巴马廉

莱坊大马董事经理沙古南苏巴马廉在文告中指出，建筑材料价格急剧上涨，无形中增加了建筑成本。

升息削弱购兴

不过同时，由于国家银行（BNM）出手调高隔夜政策利率（OPR），且市场预计还会持续上调，房贷成本因此步步高升，会降低人们进入房市的兴趣。

无论如何，虽然去年的拥屋计划（HOC）已经截至，但近期政府推出的大马一家拥屋倡议（i-Miliki）的两项税务减免，包括首购族购买50万令吉以下的房屋可豁免印花税，依旧可支撑一些买气，推动房市复苏。

下半年大量房屋竣工

在他看来，今年首季我国经济取得5%的经济增长，随着疫情过渡到地方性大流行病，经济活动恢复，需求也有所改善。

莱坊Property Hub董事经理郑敬翎也透露，今年上半年约2786个单位竣工，预计下半年则会有高达5303个单位完成，相信也是因为之前的管控令导致工程延期，如今陆续竣工。

捷运激励沿线出租需求

另一方面，莱坊研究与咨询执行董事王美珍认为，国门重开后国际旅游也重新开放，提振就业市场，有助激励租赁市场。

同时，捷运布城线第一阶段已经在6月16日开通，第二阶段则会在2023年竣工，还有捷运环线（MRT Circle Line）强化巴生谷的交通连接，势必能提升沿线的房产价值。

“吉隆坡高端公寓或服务式公寓的成交价平均提高约1.2%，反而吉隆坡市中心、安邦希里尔、白沙罗高原及满家乐区，高端公寓或服务式公寓的租金则持平。”

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悉尼房价六连跌 40年来最惨

By Poh Gin,

2022年08月5日

之前升得快，
现在却跌不停……

在冠病疫情期间房价飙涨的澳洲，如今房市“熄火”，全国房价连跌3个月，悉尼更是写下6个月的跌势，并遭遇40年来最严重的跌幅。

澳洲房产咨询公司CoreLogic最新数据显示，澳洲房产均价在7月下跌1.3%，而且各地的房价也出现不同程度的下降，尤其是大城市。

当中最严重的非悉尼莫属，按月跌2.2%。在截至7月底的12个月内，当地的房价年增长率从截至1月份的21.3%高峰，放缓到5.4%。

另外，墨尔本跌1.5%，霍巴特和堪培拉的跌幅则分别为1.5%和1.1%。

CoreLogic研究主任蒂姆·劳利斯表示，澳洲房市价格下跌了3个月之久，从这跌势的猛烈程度来看，和2008年全球金融危机以及20世纪80年代初的那次非常相似。

澳洲的房价也是全球房价最贵的市场之一。

升息打击房市

市场普遍认为，房价放软是因为澳洲人逐渐转向乡区生活，加上银行连续3个月提高利率，增加了人们的借贷成本。

“随着利率持续上升，房市状况可能会进一步恶化。”

澳洲央行自5月份开始收紧货币政策以来，已经连续加息125个基点。市场普遍预计，RBA可能在本周二宣布再次加息50基点至1.85%，货币市场押注今年年底关键利率将升至3%。

无论如何，澳洲的房价对收入比例接近120，依旧是发达国家中数一数二地高，也是全球房价最贵的市场之一。

资料来源：华尔街见闻、环球网、新浪新闻、网易新闻

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全球房市 集体降温

By Yee Ni,

2022年07月21日

升息时代开启，
利率只会越来越高。

冠病疫情爆发时，全球为了振兴经济而大放水，让全球泡沫腾飞，房地产市场更流入庞大的热钱，只能用“火爆”来形容。

然而，今年至今，全球60多家央行，多次加息50个基点或以上，这场房市热潮画上句点。

若只是单纯结束热潮还不至于令人担忧，华尔街见闻报道，最怕各地央行加息过于激进，导致全球房市急速降温，导致泡沫破裂，导致不可预知的影响。

报道指出，从泡沫不断的房市“挤出泡沫”，是控制高通胀的一部分。

当房价下跌时，家庭支出会随着减少。随着建筑业的生产活动放缓，银行也会减少发放贷款，房地产销售跟着下滑，整体经纪活动缓下来，从而缓解通胀上行压力。

在经济过热的情况下，这是健康的做法。

房地产和金融市场 同时衰退？

不过，野村控股全球市场研究主管罗伯·苏伯曼表示，危险在于房地产和金融市场同时处于下行周期，可能导致更持久的衰退。

十多年来的量化宽松政策催生了房市泡沫，但由于偿债率大幅上升、可负担能力下滑，现在很快就会转向另一面，即泡沫破裂。

报道也引述高盛的看法指出，住房价承受能力迅速恶化，加上房屋销售的大幅下降，表示硬着陆是一个真实的风险。

也不是所有人都那么悲观，有部分经济学家认为应该持乐观态度，因为房价上涨的主要原因是低利率和购房者对地区偏好的变化，而不是在2008年危机中宽松的贷款标准。


若房市比预期糟 央行或转态

目前房屋供应依然紧张，健康的劳动力市场和大规模刺激计划，意味着许多家庭的财务状况良好，发生像2008次贷危机那种规模的地产泡沫破灭的可能性微乎其微。

无论如何，有一点，可能让央行感到不安。

如果房市低迷比预期还要严重，可能意味经济放缓程度超出央行预期。

尽管如此，比预期更严重的房地产低迷可能意味着经济放缓程度超出了央行的预期。

房地产活动放缓可能导致建筑工人下岗，对钢铁和其他商品的需求减弱。房价下跌还将影响家庭和银行的资产负债表，这往往又会给经济的其他部分带来压力。

面对这些风险，一些央行可能会决定放缓加息步伐，甚至可能暂停加息或转向降息，来防止房地产泡沫蔓延。

凯投宏观首席经济学家尼尔·谢林表示，央行将容忍温和的房地产衰退，但如果出现更严重的衰退，可能迫使其改变政策。

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再升息，2.3万人要破产！

By Poh Gin,

2022年07月14日

国家银行升息，
代表借贷压力跟着提高了。

国家银行（BNM）5月时出手将隔夜政策利率（OPR）调高25个基点后，7月6日再度升息多25个基点，把OPR提高至2.25%，以遏制日益升温的通胀。

但随着隔夜政策利率调高，银行也跟着提高借贷利率，意味着借贷人士肩上的还债压力更高了。

大马消费者与借款人解决方案协会主席罗斯兰对《马来西亚前锋报》说，若国行继续升息，那未来2年内预计会有3万2000位借贷者破产，相等于现有破产借款人总数的70%。

2018年至今逾4万人破产

这里指的借贷者，包括汽车、个人和房屋贷款者，当中也不乏公务员。他担心，一些人可能会因此财困而患上精神问题，甚至选择自杀。

从2018年至今年5月，共有4万6132人宣布破产，其中包括因冠病疫情而受管控令所影响的1万317人。

“如果一再调高隔夜政策利率，人们将继续面临增加贷款月供的压力，导致年仅25岁的人也有可能宣告破产。”

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