3个月内，
全球央行加息超过60次……
过去20年来，全球不曾出现过如此大范围的加息潮，各国央行不断收紧货币政策抵抗通胀，但这把双刃刀，却正在威胁着多年来繁荣的信贷和房地产市场。
华尔街见闻引述德意志银行的研究报告报道，急速升息可能让去杠杆行动失去控制，而一旦信贷和房地产市场的热潮破灭，等着全球的可能是长期严重的经济衰退。
尤其在冠病疫情期间，房地产市场异常繁荣，房价节节攀高。当步入升息时代时，这些国家或地区的楼市泡沫，是否非常危险？
德意志银行认为，虽然近年房地产繁荣程度胜于2000年代中期，但其实杠杆率还处于较低水平，而且也主要集中在企业而不是私人，情况并没有像金融危机前那般极端。
先来从几个层面看看可能被引爆的危机。
“雄厚”的债务
从过去的记录来看，通常私人部门的信贷过于繁荣，过高的杠杆率就会引发金融危机。
目前，G20国家的总债务占国内生产总值（GDP）比重，已经上升到280%左右，比冠病疫情前高处30个百分点，比金融危机时还多70个百分点。其中，私人部门占了三分之一以上。
德意志银行指出，高债务可能指示反映出金融化的程度，与经济长期发展有关；相较之下，私人企业的信贷增长过快，才是更危险。
不少国家“房产繁荣”
那如何能得知现在的信贷繁荣是否正常且健康？最近市场认为，最可靠事实的指标，就是比较这期间房价上涨的幅度。
根据德意志银行计算实际房价与长期房价之间相差的百分比，发现纽西兰、加拿大、瑞典和澳洲，都处于房地产繁荣阶段。
同样的，德国、美国和日本也处于繁荣时期，房价差距超过10%，让该行感到惊讶。
不过，每个国家的情况都不同，日本楼市的差距是因为房价长期下降，其实实际房价涨势没有那么凌冽；向来较为平稳的德国楼市，是因为收入增加、利率处于历史低位所致。
而英国和西班牙等，近期房价的涨幅比金融危机前要温和，但是部分国家的房价差距已经与2000年代中期相当，其中美国当下的水平就与2006年相似。
瑞士的信贷繁荣不健康
该行指出，眼下的情况是，不少国家正处于房价飙升阶段，并且也在临近信贷繁荣的关键临界值。总体而言，与去年底相比，部分国家在“双繁荣”危险区附近徘徊，而且这种情况在今年上半年不会发生太大变化。
同时，令人欣慰的是，除了瑞士，目前大部分经济体的私人部门没有显露出不健康的信贷繁荣。
另一个能够反映信贷繁荣处于不健康状态的重要指标，是偿债比率。
“双瑞”和韩国值得注意
如果偿债率上升过快，那么借款人将不得不削减消费或投资。当然，如果私人和企业能够在不过度增加整体偿债负担的情况下利用杠杆，那么风险可能会降低。
截至去年第三季，处于斯堪的纳维亚半岛的国家、加拿大、法国和瑞士的偿债比率都相当高，约占收入的20-25%（此时利率仍处于非常低的水平）。这似乎说明在可支配收入中，偿还债务所占的比例极高。
但是，只有当比率快速提高时，才会深具风险。根据数据，只有瑞典和瑞士的私人部门债务比重，迅速超过正常水平；法国也超过临界值。
纵观上述种种因素后，德意志银行总结，本次全球房地产热潮并没有伴随着明显的信贷繁荣。但从地区上来看，瑞士、瑞典和韩国仍值得额外关注。
