Categories问诊室

没所得税户头 怎么缴RPGT?

2022年11月2日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors
taiyong@tehkimteh.com

 


问:

郑律师,您好!

我想咨询关于产业盈利税(RPGT)相关事宜。

我姐是低收入群,没有任何所得税户头。如果说这时候我想卖了一间和她联名的房子,那我姐是否要特意去申请所得税户头来缴纳RPGT。

还是说为了避免麻烦,我这方可以直接承担完所有RPGT?

希望能得到您的意见。

Jimmy


答:

Jimmy,您好!

如果业主卖房产时有赚到钱,才需要付产业盈利税(RPGT)。换句话来说,当您卖房产时,如果售价或市价比您当初购买这个房产的价格来得高,才需要给产业盈利税。

同时,如果您的房产已经购买超过5年,售卖时就不需要给产业盈利税。

产业盈利税是以个人名义缴纳的,所以在售卖房产时,每一位卖方都必须呈交各自相关的文件及产业盈利税给税收局。

您可以私下同意帮您的姐姐承担这产业盈利税,但她还是必须呈交相关的文件给税收局。在处理售卖房产手续时,您的姐姐必须申请一个所得税户头来呈交产业盈利税的文件。

她可以在 >> 这里 << 自行申请开户。

如果需要缴纳产业盈利税,这数额会从房产的售价中扣除。法律有规定律师在处理买卖文件的时候,必须为卖方保留房产售价的3%(retention sum),并上缴给税收局。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories趋势

美国屋主们 降价求卖!

2022年09月9日

已经2年来没看到如此多屋主们降价求卖了……

最让美国屋主们紧张的是什么?

可能是房市降温的速度。

外媒报道,美国房市迅速降温让许多屋主开始紧张,房地产网站8月的数据显示,平均每5位屋主中就有1人决定降价,相当于20%。在1年前,只有11%的屋主会做这样的决定。

待售时间越来越长

而且,8月房屋登陆待售时间比一年前同期平均还要多出5天,简单说就是要多5天才卖出去。

中阶价位房屋的房价也从7月的44.9万美元(约202万令吉),降价到8月的43.5万美元(约195.77万令吉)。

Redfin的一份报告也指出,截至8月28日,过去4周的平均房屋售价是17个月来首次调降。

美国房市对比一年前差很多,让许多屋主开始紧张。

盛况不再

这趋势和6个月前截然不同,当时强劲需求加上供应紧缩,只要一有房源上架,就出现多人抢着竞标的“盛况“,通常屋主在7天内就能卖出一套房子。

但随着通胀加剧、需求放缓,房屋供应也按年增加27%,7月的待售房屋比去年同期少了将近20%。

而且,抵押贷款利率一路攀升,更是压制了人们购屋的能力。

莱坊首席经济学家菲尔维勒(Daryl Fairweather)指出,今年劳动节后的房市降温速度可能比以往还要剧烈,随着房屋的待售时间拉长,预期会有更多卖家决定调低售价。

资料来源:ETToday房产云

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小麦大蒜 当首期来买房?

2022年06月24日

是否有人才发现,
小麦大蒜如此值钱……

买房不用真金白银,只靠小麦大蒜?

是的你没看错,你现在身处的2022年,而不是“物物交换”的古时候。

这是真实发生在中国河南省的事情,发展商建业地产位于商丘市的“民权建业河畔洋房“项目,为了吸引农民买房,开出“小麦换房”的活动,最高可抵16万人民币(约10.52万令吉)的房款。

这不是头一遭,该公司几周前在开封市的另一个项目,是能够接受大蒜换房,收购价格为每公斤10人民币(约6.58令吉)。

“小麦换房”及“大蒜换房”购房补贴活动广告。(网络截图)

政府喊停

这别出心裁的宣传活动,引起市场热议,但很快就被叫停了。

建业地产指出,活动经全国媒体传播,引起社会太多关注,为避免引发误解错读,被政府叫停。

中国房地产报记者综合相关媒体报道发现,截至叫停,推出“小麦换房”的项目虽然收到了众多咨询电话,但实际成交量为零;推出“大蒜换房”项目,由于持续时间较长,促成了数十宗成交。

多地也推“物物交换”

其实,并不止河南出现了这种卖房营销方式。

在“知名度堪比北上广深的网红城市”山东菏泽曹县,由鸿基地产推出的“曹州壹号”,也有小麦换房活动。类似的还有广西桂林“买房送工作”、广州保利山水芳华“买房送生猪”等等。

这类促销活动反映出,随着经济增速放缓、房地产行业面临严峻的资金紧张局面,一些发展商为了吸引购房者可谓绞尽脑汁。

建业地产是中国第37大发展商,最近已经寻求政府纾困,其母公司同意向省政府出售部分股权。

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卖房亏损还要付RPGT?

2022年02月23日

【你懂RPGT吗?】系列5

亏卖屋子不用缴RPGT?
来看看计算方法!

脱售房产,有钱赚要付税,如果亏本卖,对产业盈利税 (简称RPGT)有影响吗?

政府在征收RPGT方面,处理手法对待所得税类似。

一位商人有几门生意,年终结算有些业务蒙受亏损,有些赚钱;商人可用亏损抵销其他生意的盈利,那么他要付税的法定収入就会相应降低。

呈报和处理RPGT,也和此概念一样,亏本脱售房产的话,相关亏损也可用来抵销其他房产脱售的盈利,那么应课RPGT税金的盈利就减少。

可抵消另一项交易盈利

脱售房产的亏损,在税收局眼中是可扣税亏损(allowable loss)项目。

例如一位业主在同一年出售超过一间房产,其中有房产是亏本卖,蒙受损失,可用以抵销另一间房产所赚的盈利。

假设过去一年,你出售了两间房子,一间赚了13万令吉,另一间却以低过当初的购入价3万令吉成交售出。

那么,你需要付RPGT的盈利,其实只是10万令吉。

方程式:盈利-亏损
以上例子就是:RM130K-RM30K= RM100K

我国税制相对友善

我国针对房地产交易征收的RPGT,相对也比很多国家和地区友善,很多国家是征收成交价若干税率,有些地区,即使业主是亏本卖,还是要付税。

而且,卖房子若蒙受亏损,扣税的部份未必要当年使用,可挪后再使用。

例如,你在2020年亏本3万令吉脱售一间房产,因为只出售了一间房产,那么这3万令吉的亏损,可留到未来脱售其他房产而有盈利时,再用来相抵交易盈利。

温馨提醒:卖房子亏损可用来抵销需缴RPGT的盈利,今年用不着,可留之后用;下次卖房子有钱赚时,记得一起呈报,这税金不省白不省。

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卖房大赚 也可不付RPGT

2022年02月22日

【你懂RPGT吗?】系列4

这几种情况,
转售房子也不用缴税!

转售房地产所赚的资本盈利,政府会征收的产业盈利税(Real Property Gains Tax,简称RPGT)。

简单来说,RPGT是依据业主的身份和持有房产年限来征收不同的税率,相关税率再乘以赚幅,就是业主要承担的税金。

但你知道吗?不是全部情况都要付RPGT,一些特殊情况可豁免RPGT,即使转售时大赚特赚都不必付。

先提最、最、最特殊的情况,不只全免RPGT,还一口气免3间!

为了缓和冠状病毒(COVID-19)疫情的冲击,政府2020年宣佈,凡在2020年6月1日至2021年12月31日间出售过房子,最多3间可免RPGT。

如果这期间你出售过房子,又误报的话,记得向税收局了解如何追回退款哦!

一辈子一次的优惠

另一个已生效很久,但可能很多人忘了,就是一生人都可享有一次豁免部份的RPGT,最高1万令吉或赚幅的10%,视何者为高。

说回一般免RPGT的情况,根据政府制定的徵税机制,投资者若是国民或永久居民,只要持有房产超过5年,再转售则可免RPGT。

但公司业主和外国人就没有这个特别待遇,这两类纳税人,任何时间脱售房产,都要付RPGT,只是税率视持有期而定。

另外,根据1976年产业盈利税法令(Real Property Gains Tax 1976 ),也阐明一些可豁免RPGT的情况。

当然,这些特别优待只有国民或永久居民可享有,只要业主符合以下特定情况,就不必付RPGT。

国人和永久居民豁免RPGT

  • 脱售私人房产,每人一生都有一次可豁免RPGT的机会,豁免税金高达1万令吉或脱售赚幅的10%,视何者为高。
  • 配偶、父母和子女、祖父母和孙子女间的产业让移,100%豁免RPGT;但不包括兄弟姐妹间的转让。

以下100%豁免RPGT的情况,只适用于国人:

  • 价值20万令吉或以下的廉价屋,持有第5年以后脱售。
  • 2020年6月1日至2021年12月31日之间,出售住宅,可豁免RPGT;每人最多3间。

温馨提醒:每个人都享有一次RPGT豁免的机会,最高1万令吉或盈利的10%,可以留到脱售最贵的房子才行使哦!

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太早卖屋 多付冤枉RPGT

2022年02月21日

【你懂RPGT吗?】系列3

有时候,
早起的鸟儿未必有虫吃……

根据1976年产业盈利税法令(Real Property Gains Tax 1976 ),RPGT税率有两大因素影响。

一是投资者的身份,是否国民或永久居民,是个人还是公司,不同身份要缴的税率不同。

国民和永久居民比外国人低,而个人又比公司更优待一点。

第2个影响脱售房产要付的RPGT税率,是持有房产的时限(Holding Period)。

持有房产3年就卖,和进入第4年才卖,要承担的税率也不同。

简单来说,持有期越短转售,税率越高。

也就是说,房产几时卖,和你真正可以从脱售中赚多少有直接关係,没有规划或一时大意,分分钟少赚很多。

RPGT法令阐明,计算房产持有时限,是从业主签署买卖合约房地产的买卖合约(Sale and Purchase Agreement,简称SPA)的日期算起,直至业主转售时和买方签署买卖书文协议为准。

举例,业主和发展商签署买卖合约时是2018年7月1日,兴建期原定耗时36个月,但发展商提早在2021年3月底交屋。

如果你是这名业主,又非常非常幸运的,4月一拿到锁匙就有买家开出你心目中的价格要接手,你会不会马上就办手续直接卖掉?

以下为你的“幸运”计算一下代价:

假设你一买一卖的差价是20万令吉,从2018年7月1日和发展商签买卖合约算起,至2021年4月,只是差不多满3年,所以4月转售的话,你要付30%或总额6万令吉的RPGT。

根据政府规定的税率,持有房产进入第4年才卖,只需付20%的RPGT。

假设转售差价 = RM200K
国人第3年RPGT税率:30%
应缴RPGT = RM200K X 30%
= RM60K
国人第4年RPGT税率:20%
应缴RPGT = RM200K X 20%
= RM40K

同样是20万令吉差价,但如果你可以说服买家,把交易推迟到7月后才进行,便可省下2万令吉的RPGT。

算清算楚后,你还会急着卖吗?还是尽力再拖几个月才脱手?

温馨提醒:脱售房产时,要把RPGT相关因素纳入考量;一时大意,可能只差几个月,马上就少赚一大笔。别因快失大!

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金庸遗孀两个月内二度卖房

2021年11月12日

为什么两度紧急卖房?

“飞雪连天射白鹿,笑书神侠倚碧鸳”,武侠小说泰斗金庸一生中最得意的这14本小说,身为华人的我们绝对不会陌生。

对于他的作品,我们熟悉,对于他离世后的资产动向,相信大家更感兴趣。

根据网上资料,在2018年逝世的金庸,一生中有三位妻子,前两任离婚收场,第三任妻子,小金庸29岁的林乐怡陪伴终老。

近日,港媒曝出林乐怡的最新消息。在短短2个月的时间内,林乐怡先后两次紧急卖房,已经套现赚取了1.4亿港币(7500万令吉)。

据港媒透露,其中一间豪宅,以6350万港币(3382万令吉)售出。

该豪宅位于香港半山腰,属于一般地段,在2007年以2300万港币(1226万令吉)购入。房子周围环山,环境十分的好,特别适合养老居住。

在持有14年以后卖出,净赚4050万港币(2156万令吉),升值1.7倍。

两年前卖杭州房产

其实,早在2019年,林乐怡就以7000万港币(3728.52万令吉)出售了金庸在杭州的豪宅。这是金庸当年在中国所买的第二套房,位置很好。

金庸生前十分喜欢杭州,加上妻子也十分喜欢,所以晚年时想回到杭州终老,但出于香港生活服务与医疗的考虑,所以一直没行动。

加上最近先后两次出售房产,林乐怡在金庸离世的这3年时间里,先后一共3次处理房产。

据悉,金庸离世后的遗产分配,引起了网友们的热议。作为一代武侠小说作家,仅在1992年,金庸的小说就发行超过1亿册,他凭借12亿港币(6.40亿令吉)的资产,在香港富翁排行榜上排名第64位。