独家报道：林秀芳

帮助年轻人
或低收入群体拥房

房屋先租后买计划在我国已实行多年，但至今未能成为房市主流，如今政府再次力推这项计划，产业界人士认为，关键在于能否保障买卖双方的利益，否则该计划将始终热不起来。

无论是发展商或产业中介，他们接受《南洋商报》访问时皆不约而同的指出，表面上，先租后买计划有利于活络房地产市场，但政府若只讨好买方（购屋者），以致卖方（发展商和产业中介等）需要付出各种不必要的代价，最终在羊毛出在羊身上的效应之下，买方依旧难逃承受高房价的代价。

为此，他们认为，只有拟定利惠双方的协议，才能让此理想计划获得有效执行，从而避免让计划流于空谈。

昨日提呈国会的第12大马计划中期检讨报告显示，政府发展房屋领域的大方向改弦易辙，从向来鼓励国人买房，改为鼓励租赁可负担房屋，尤其是力推先租后买计划。

马来西亚房地产中介师协会（MIEA）会长陈建铵表示，先租后买房屋计划有其执行上的困难，因为房产价值锁定与否，都对买卖双方带来冲击。

他说，纵观过去10年的房地产价格走势，尤其雪隆区一带皆是升多跌少，若合约锁定协议签署期间的售价，举例在3年后正式转售购屋者时，房产市价上升，卖方肯定变成折价销售了。

“而且先租后买也让卖方在期间也承担了头期、贷款利息、印花税等‘损失’，在这种情况下，卖方自然会通过租金来转嫁成本，最终还是由购屋者承担代价。”

他表示，此计划虽有助低收入群拥房，即无需在短时间里拿出头期、交付印花税等大笔费用，但，当租买计划涉及的执行方是私人界（发展商或银行）时，“赚钱”依旧会是大前提考量。

“若政府无法提供发展优惠，这些成本实际仍会通过租金转嫁购屋者的，毕竟谁又能担保租户最终会在期限内买下有关房子呢？”

他说，换言之，卖方不但要承受最终房子是否能脱售的问题，而且，租借期间也让他们的资金流套牢，种种不利因素，都是计划可行与否的关键。

“实际上，上述计划也曾获本地银行推行，如今该计划正好运行第3年，也是时候审视计划的成果之时，如果可行，确实值得参考该方案。”

张润安：须有优惠才会参与

和丽园发展有限公司董事经理拿督张润安表示，政府须提供多项优惠条款，包括低息、分散承担公共设施建设费用、减少繁文缛节等，才能吸引发展商参与有关计划。

他说，有关计划绝对有利于帮助年轻人或低收入群体拥房，但是，在实施方面需有深思熟虑的周详规划，尤其不能朝令夕改，否则将让计划胎死腹中。

“实际上，此概念也曾多次被提出，然而，最终因双方利益无法得到保障而不了了之，比如租借将让发展商面对资金周转问题、无法担保房子最终得以出售，以及购屋者担心租金被抬高等。”

身为资深发展商的张润安也分享说，发展商须承担建设成本，包括贷款利息、公共设施建设费用、土地转换用途税务等，如果政府要推行上述计划，就应考虑在计划上提供优惠政策，以减轻发展成本的压力。

“若要私人界直接参与计划，虽然可提出2种协议，即一、私人参与者直接出租给购屋者，但需要有担保人确保房子最终会被买下、二、政府担保，同时提供各类优惠措施，包括获银行提供低息率等，但其始终仍存在缺陷。”

扩大计划让选择多样化

政府将扩大先租后买计划，以让房屋融资选择多样化。

此计划也将允许目标群体在规定的租赁期内，可以选择买下本身租赁的房屋。

政府过去曾实施多项先租后买计划，包括一马房屋计划和雪兰莪州推出的“我的雪兰莪房屋”（Rumah Selangorku）。

先租后买的首期费用通常较小额，为尚未做好准备购屋的国人，提供一个灵活性的选择。

首相拿督斯里安华昨日在国会提呈第12大马计划中期检讨报告时说，为了让人民有一个安全舒适的居住环境，人民房屋的主体转变将不断完善，从“拥有权”向“居住”观念转变。

政府推新租赁条规

政府将推出新的租赁条规，以促进租赁制度成为房屋拥有权的替代方案。

同时，政府也将加强先租后买房屋计划，以提供更好的房屋融资管道和增加可负担房屋的供应。

根据经济部在昨日提呈国会的第12大马计划中期检讨报告中指出，政府的房屋发展政策将以基本需求和人权概念作为出发点，而非房屋拥有权。

“因此，公共和私人界扮演关键角色，以便积极参与提供安全、有保障和可负担的房屋。”

报告指出，在此概念下，政府在发展房屋计划上将重点从销售转为租赁。

“政府拥有的可负担房屋发展机构一马房屋计划（PR1MA）和国家房屋公司（SPNB）将会联合支持促成这个转变方案。”

制定评估指南

报告说，为了提供具吸引力且可持续的房屋融资方案，经济部将寻求与金融机构的合作。

政府将制定评估和标准土地转换溢价和合规成本的指南，以加速可负担房屋的发展和审批。

此外，政府也将探讨，为在建筑工程质量评估体系中，获得70%以上分数的发展商，设立奖掖方案。

报告指出，由建筑业转型计划委员会所制定和预先批准的计划，将作为设计准绳，以加速地方政府的建筑计划审批，更快、更高效地建设可负担房屋计划。

“同时，将设立一个整合所有宗教基金土地信息的土地信息库存，以便确认适合建筑更多可负担房屋的土地。”

买房没那么简单

买房从来就是一件大事！不仅要考量地点、价格、房地产开发商背景、单位大小、购房预算等，还需要将印花税计算在内。

然而，近几年政府推动拥屋计划（HOPE），并延长豁免首购族买房印花税至今年杪的举措，大力鼓励了民众置产。

有鉴于此，豁免印花税着实有助推动房地产发展。

为此，经济学家指出，豁免首购族缴付印花税确实有助减轻年轻人的买房负担，但还需考量低薪资、高利息和高房价等其他潜在问题。

举例：一间价格30万令吉的可负担房屋，在豁免印花税举措下，可节省约6500令吉的销售成本。

但马来西亚科学与工艺大学（MUST）经济学教授杰菲里威廉斯博士就遗憾地表示，还需要足够的头期及收入来偿还贷款，而这对年轻人而言，是确切的问题。

根据《星报》报道，杰菲里威廉斯表示，豁免首购族印花税的举措着实受欢迎，但只影响了购买时的交易成本，而大多数的年轻购屋族的薪资依然微薄，依旧无法承担其他住房成本。

他说，年轻人购屋遇到的问题很简单，即收入太低，且通常还有其他债务，工作也不稳定。

杰菲里威廉斯披露，2021年，25岁至34岁年轻人的月均收入仅2664令吉，当中超过一半的人月均收入低于2000令吉。

他认为，这样的收入水平难以获得房贷，对于拥有一名或多名收入者的家庭来说，2020年的月均收入也仅仅7089令吉，其中一半者收入低于5299令吉。

除了需求方面的问题，其他影响年轻人购房的因素还包括来自供应方。

他说，整体而言，人们必须计算购屋是否为明智的举动，尽管在过去，拥有房屋一直被当做是梦想或成功的标志，但如今这种做法的意义不大，人们应重新考虑是否有必要这么做。

市场教育中心（CME）总执行长卡梅尔费丽托说，拥屋属于个人喜好，最重要不要强迫年轻人买房，因这可能导致他们面对债台高筑的困境。

他说，大马的拥屋率已近70%，而家庭债务则接近国内生产总值的90%，因此拥屋不是大马所需经济应对的情况，而是确保人们不会负担太多债务。

他指出，我国的家庭负债率是东南亚中最高，与其提倡买房，政府更应该鼓励社会流动性，让年轻人可自由发挥本身的财务潜力，在有能力且有意愿时再买房。

目前的购房替代方案，如先租后够或任何长期融资计划，将导致个人放弃在长期贷款期间出现的流动及高回报的就业机会。

经济学者拿督嘉丽拉峇峇说，豁免印花税对首购族而言，是个很好的奖掖，这鼓励他们购买价格不超过50万令吉的房屋。不过，本地银行须通过鼓励销售可负担房屋来支持这项措施，让国家经济更有活力。

精英大学经济专家锺天发（音译）教授则说，首购族的经济能力可能较为低，豁免印花税有助减轻他们的负担，但这仅是一次性援助。因此，建议政府考虑为年轻人或首购族提供可负担得起的房屋，而降低贷款利息也会更有帮助。

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为鼓励民众置产
政府用心良苦

首购族们留意了！在今年12月31日期间签署的房屋买卖协议，依然可享有免印花税！

根据财政部文告，在拥屋计划（HOPE）下，通过大马一家拥屋倡议（i-MILIKI）下置产的首购族，贷款合约与产权转让协议皆享有印花税减免。

其条件为：

一、屋价不超过50万令吉的房屋可获得100%印花税豁免；

二、屋价50万至100万令吉的房屋可获得75%的印花税减免。

上述印花税减免适用于2022年6月1日至2023年12月31日期间签署的买卖协议。

 父母、祖父母过户可享减免

与此同时，父母以爱心方式，将产权过户给子女、祖父母过户给子孙的产业，首100万令吉的印花税将全免。

若产业售价超过100令吉，则余额按从价税计算，且可享高达50%的税务减免。

上述印花税优惠适用于2023年4月1日起完成的房地产所有权转让合约。

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法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

我和妻子有一间公寓，公寓的拥有者是在妻子名下。

银行贷款则是我和妻子联名取得，我是还款者。

我想知道：

1. 如何把我的名字加入这间公寓，需要向那一方接洽或委托来办理手续？

2. 房屋税务方面该如何计算？

JK

答：

JK, 您好！
首先，您需要找一位律师来处理名加名字、转名手续。当您向银行申请贷款时，您需要重新申请抵押，因为房子已经有主人，银行不允许你更改姓名并使用现有姓名。

因此，银行为了保护自己的利益，银行一般不会让你加名，然后强行把钱花在贷款上（即使你从同一家银行再次借到相同的金额），新的主人需要签署新的银行账户贷款文件。

因此，您必须考虑 (1) 房屋所有权的法律费用和印花税，以及 (2) 重新申请抵押贷款时的法律费用和印花税。

转名手续的印花税是依据政府所估的价钱来计算的。如果转名给配偶，印花税是全免的。此转名方式必须以 love and affection的方式，即使所谓的kasih sayang，才能享有以上的优惠。

另一个经济和短暂的解决方式就是，你们可以先做一份授权书，注明你们愿意转名的安排，保障你们的利益，等以后你们有经济能力才处理转名字和翻借贷款程序。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

大马房地产市场
新一年将迎来乐观展望

地方政府发展部长倪可敏指出，为了协助更多年轻人达到拥有房屋的梦想，政府在2023年财政预算案将让所有首次购买50万令吉或以下的房地产者享有完全免费印花税优惠，同时凡购买超过50万至100万令吉的首购族可享有50%印花税的优惠。

他说，随着大选后我国政治开始稳定，外国投资者对新政府产生信心，大马股市2022年更出现外资净买46亿令吉的正面发展，相信我国房地产市场在新一年将迎来乐观的展望。

“希望我国企业能把握机会并提高在国内的投资，政府将积极配合并推出“亲商与亲民”政策，让我国各界一起拼经济、救民生。”

他说，为了进一步加强我国公共房屋建设，该部已邀请在国际上享有崇高声誉的新加坡房屋发展局（HDB）在明年派出数名专家来我国交流与分享经验，相信此举将有助提高我国城市规划水平，也能通过创新方式协助更多人拥有自己的房屋，打造幸福家园。