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姐姐想买下祖屋 须委律师吗?

2023年01月31日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors
taiyong@tehkimteh.com

问:

郑律师,您好!

父亲去世时留下一间房子给我们几姐妹,房子只有我的名字。原本想卖了把钱平分,之后其中一位姐姐想买下来给孩子。请问,这样的交易,必须委任律师处理?需要付税?

美秀


答:

美秀,您好!

因为事关产业拥有权的转让事宜,您必须委任律师处理这个事项。

首先,您和您的姐姐需在房子的售价上达成共识,然后委任律师拟定买卖合同以及相关的转让文件。

您说的房子只有您的名字,所以您是卖方,而您的姐姐是买方。买方在产业买卖及转让必须付印花税(Stamp Duty)。卖方是需要付产业盈利税(RPGT), 除非您已经买了这房子超过5年。

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首购50万或以下房产免印花税

2022年12月31日

大马房地产市场
新一年将迎来乐观展望

地方政府发展部长倪可敏指出,为了协助更多年轻人达到拥有房屋的梦想,政府在2023年财政预算案将让所有首次购买50万令吉或以下的房地产者享有完全免费印花税优惠,同时凡购买超过50万至100万令吉的首购族可享有50%印花税的优惠。

他说,随着大选后我国政治开始稳定,外国投资者对新政府产生信心,大马股市2022年更出现外资净买46亿令吉的正面发展,相信我国房地产市场在新一年将迎来乐观的展望。

倪可敏

“希望我国企业能把握机会并提高在国内的投资,政府将积极配合并推出“亲商与亲民”政策,让我国各界一起拼经济、救民生。”

他说,为了进一步加强我国公共房屋建设,该部已邀请在国际上享有崇高声誉的新加坡房屋发展局(HDB)在明年派出数名专家来我国交流与分享经验,相信此举将有助提高我国城市规划水平,也能通过创新方式协助更多人拥有自己的房屋,打造幸福家园。

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拍卖屋印花税和新屋一样?

2022年11月25日

拍卖专家:谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问:

谢先生,您好!

我想请问,拍卖房子的律师费和印花税,和向发展商买新房是一样吗?

Ch‘ng WH


答:

Ch’ng WH,您好!

在购买拍卖屋时,需要律师帮忙处理的手续,主要是土地转让权 (MOT),这个费用会根据 1965 年国家土地法典制定的准则。

有关手续费用和MOT程序,则需请您相关律师询问。

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亲人房屋转名 印花税RM10

2022年10月7日

亲情无价!

政府扩大亲属之间房地产转名印花税优惠,父母转给孩子或爷孙隔代转名,明年起一律只收10令吉印花税。

在旧制度下,夫妻转换房产业权免印花税,父母把房子转名给孩子只享有50%豁免,但爷爷和婆婆转名给孙子需依法缴印花税。

财政部长东姑扎夫鲁今天下午提呈《2023年财政预算案》时公布这项好消息:“考虑到家人之间的爱不会只有一半,所以明年起夫妻、父母和孩子、爷孙之间的转名只收10令吉。”

《2023年财政预算案》建议,房地产转名给家属免印花税范畴扩大到隔代,疼爱孙子的爷爷婆婆,明年起要馈赠房地产给孙子,不必再付印花税。

要出示证明文件

亲属之间转换房产业权,被归类为“Love & Affection”(马来文Kasih Sayang)的产权过户,也就是不涉及金钱交易的“爱的礼物”。

依原本的规定,配偶之间的转名,不限任何种类和数量,向内陆税收局申请时,只需出示结婚注册证书副本即可。

父母转移房产业主给孩子,则需提呈孩子报生纸副本,作为两人的亲子关系证明。

兄弟姐妹之间的房产转名,虽然很可能同样不涉及金钱,也不会签署买卖合约(SPA),但政府会依市价征收印花税;但财长今天的宣布并没有提及手足之间换转房产业权。

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利M40首购族 印花税更多豁免

2022年10月7日

政府加码房地产首购族的优惠!

首购50万至100万令吉的房子,过户文件和贷款合约的印花税豁免从50%,增至75%,直至2023年12月31日。

财政部长东姑扎夫鲁在国会提呈《2023年财政预算案》时指出,这项措施旨在协助M40购买房屋。

之前,相关房地产的商会组织曾呼吁政府,直接让100万令吉以下的房子豁免印花税。

财政部长东姑扎夫鲁提呈财政预算案。

在大马一家拥屋倡议(i-MILIKI)下,首购50万令吉以下的房子,全额豁免印花税直至2025年;首购50万至100万令吉的房子,免 50%。

今年6月1日至2023年12月间签署的买卖合约,都可享有。

房屋买卖交易涉及2份过户文件,包括“产权过户表格”(Memorandum of Transfer)或“产权过户协议”(Deed of Assignment)。

这2份文件要缴的印花税是依房地产的交易价格计算,原有的税制如下:

房屋买卖合约(SPA)印花税统一10令吉;房贷合约印花税是根据贷款额计算,统一为贷款额的0.5%。

东姑扎夫鲁举例指出,首购30万令吉的房子,可以省下6500令吉;如果是购买75万令吉的房子,在75%的税务豁免优惠中,可省下1.5万令吉。

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买拍卖屋,不止要头期现金!

2022年10月7日

拍卖专家:谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问:

谢先生,您好!

买拍卖房子,除了头期款,还有哪些东西是需要准备现金支付的?

Daniel Teh


答:

Daniel Teh,您好!

想要购买拍卖房子,你需要准备的现金,主要是10%头期款,还有的就是印花税。

印花税大约是100至500令吉。

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首购族税务减免 4发展商受益

2022年07月20日

专注可负担屋的发展商,
这次跟着受惠了!

首相拿督斯里依斯迈沙比里宣布,根据大马一家拥屋倡议(i-MILIKI)计划,在2023年12月前买屋子的首购族,若是房价低于50万令吉,就可豁免印花税;若房价介于50万至100万令吉,也有50%的减免。

这项政策不仅可让首购族减少一些些负担,发展商也可从中受惠。

而非常着重于发展可负担屋的发展商,更会是大赢家!

兴业投行研究分析员在报告中就点出,该行所追踪的上市发展商中,四大赢家将会是马星集团(Mah Sing Group)、金群利集团(Matrix Concept)、林木生集团(LBS Bina Group),以及恒大置地(Tambun Indah)。

示意图

逾60%项目低于50万

这是因为,这四家发展商的房产售价,60%是低于50万令吉,因此受惠程度最大;而其他发展商可负担屋项目的比例较低,自然潜在利好没那么利好。

不过,即便政府推出这样类似于拥屋计划(HOC)的免税措施,相信对整体房市的激励仍然微乎其微,因为通胀压力升温、令吉走软等不利因素,让人们担忧宏观经济展望,未来6个月的房产需求受抑制。

“此外,未来利率料走高,可能让许多潜在投资者暂缓脚步,推迟购买时间。”

对发展商来说,还需要承担建材价格高居不下,以及劳动力短缺的压力。

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首购50万以下房子 免印花税!

2022年07月18日

首购族的税务减免优惠,
又来啦!

如果你想要在这两年内购买自己人生中第一套房子,那就注意了!

若你购买的是50万令吉以下的房子,你可全额豁免印花税!若购买的是50万至100万令吉的房子,也能享有50%的印花税减免。

首相拿督斯里依斯迈沙比里

这项最新优惠是由首相拿督斯里依斯迈沙比里宣布,来自于政府的大马一家拥屋倡议(i-MILIKI),仅限于2022年6月1日至2023年12月完成的买卖合约。

而贷款合约和产权过户的文件,同样适用!

沙比里日前为“2022年购屋嘉年华“(2022 Jom Beli Rumah Carnival)推介礼时,公布这项好消息。

2022年购屋嘉年华,人潮络绎不绝。

居者有其屋是国家大事

他指出,虽然豁免和减免印花税将导致国家收入减少,但“居者有其屋“是政府视为优先且必定不能妥协的议程,只有舒适的住所能孕育和谐幸福的家庭,是政府予以国民的承诺。

“我意识到住房是国民提升生活素质的一大需求之一,因而决定重启国家可负担房屋理事会(MPMMN),研究全国的可负担房屋需求。”

HOC税务减免近9.58亿

沙比里还透露,政府在2019至2021年推出的拥屋计划(HOC),为购屋者减免的税务高达9亿5780万令吉,当中最受惠的就是50万令吉以下的房子。

政府在第12大马计划中设下建造50个可负担屋的宏源,在沙比里看来,这个目标需要各界协助才能达成。

同时,房政部也正在开发国内首个可负担屋价格指数的地图,让发展商能据此择地,为国民提供更多符合需求的可负担屋。

他也希望更多具有教育意义的活动宣传开来,比如年轻拥屋、精明购屋运动,从而提升首购族根据能力置产的讯息。

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狮城新房产税 针对富人

2022年05月13日

富人们最常用的理财工具:
信托。

面对富人们总是用买屋子的名堂来避税,新加坡政府使出新招,这次针对的是富人们最常用的信托。

新加坡财政部宣布,对于将房产转让给没有可识别受益所有人的信托,政府将对买方征收35%的额外印花税。

也就是说,如果富人们不想要被征收35%如此高的税率,那购买者就必须要披露真实的身份。

APAC Realty分析员点出,富人们常常借着信托来“隐藏身份“,是一种避税的捷径。

房产公司ERA研究主管马克(Mak)也直言:“新规则针对的是富人”。

用孩子或他人名义避税

在这新规出台之前,若购房者将房产转入生前信托时必须缴纳印花税,并根据业主其他资料征收额外税款。但如果将财产放入没有可识别受益所有人的信托中,就不会产生额外课税。

而且,这招数时常可见,因为父母可以通过信托,以21岁以下的孩子名义来购买房子。当孩子是新加坡公民,且名下没有任何住宅,就能避免缴纳额外的印花税。

也有小部分高净值人士通过不透明的结构持有房产,比如说通过信托购买房产的受益所有人可能是另一个信托,而第二个信托背后可能仍是信托,不过这并不常见。

新规定实行后,如果受益人身份公开,购买者可以获退还多征的35%税款,但仍需缴纳其他税款。

豪宅旺市消退?

虽然有些分析员认为这新规对房价和成交量的影响不大,但马克认为,最新举措可能会阻止一些人在新加坡抢购房屋。

“随着越来越多的高净值人士来新加坡,他们会想出不透明的结构来购买住宅,以避免额外的印花税……可能会使用复杂的多层所有权结构来掩盖某些资产的真实所有权。新规可能会打消他们的念头。”

去年,新加坡房屋市场快速升温,价格创下十多年来的最大涨幅。根据新加坡莱坊的数据,2021年豪宅销售额按年增长了两倍。

资料来源:联合早报、财联社、新浪财经

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【租事顺利】一纸租约保平安

2022年04月6日

【租事顺利】系列1

别贪方便
一纸租约真的很重要!

收入受影响、景气不明朗…等等问题,把许多人的买房计划推迟,反而激励了租屋市场。

房地产仲介都感受到,租屋需求越来越殷切。

你是其中一位接到很多求租询问的业主吗?或者你目前正在物色适合的房子租用?

不管你是业主还是租客,千万别为了方便省事,就不签租用合约(Tenancy Agreement)。

因为,住宅出租市场目前基本上是没有法律规管,我国没有具体的法令规范业主和租户间的交易和关系,你和租客或业主之间最大的保障就是租用合约。

若屋主和租客发生纠纷,法律诉讼目前主要是依赖1950年合约法、1951年动产扣押法和1956年民事法作为指引。

为了保护屋主和租客双方利益,同时统一租用合约的模板,减少租用交易的各种争议,政府之前拟定的租屋法令(Residential Tenancy Act,简称RTA)草案。

但这项法案还在收集反馈,估计第三季才提呈国会,最快也要到明年才会生效。

租约一定要STAMP

尤其目前涉及的多方,对许多细节都有不同意见,是否顺利提呈还是未知数。

在这项新法令通过和生效前,最具体详列屋主和租客间的关係、责任、义务和权益,最主要是根据租用合约为基本。

担心遇到有理说不清的屋主或租客,最好还是坚持立定租用合约,保障自己的权益。

最最最重要,租用合约一定要送往内陆税收局(LHDN)盖印才算有效。

不管什么理由,只要合约没有税收局盖章,都没有法律约束力,你的屋主或租客可随时推翻裡头各种条款或协议。

以妨万一,建议连同合约副本也盖印,要付的印花税并不高,相对可能带来的后果和影响,这多一点点的功夫,就有双多保险,实在是太值得了!