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Frontier Park柔外贸经济据点

2022年07月4日

报道:苏欣恩

智能低碳与时俱进
Frontier Park获外资青睐

洞悉市场的变化与需求,发展商不断改善与提升项目品质的同时,致力为企业和商家打造理想的商务空间。

身为领先的工业园区开发商,WB Land私人有限公司通过创建完善且内含独特元素的规划,协助客户提供解决方案,让跨国厂商可个性化设计适合本身的厂房,满足置厂者的需求,创造另一个佳绩。

温峻亮(右)指美国和欧洲的知名跨国企业对进驻Frontier Park 设厂深感兴趣,目前进入最后洽商阶段。

凭着策略性地理位置的优势,柔佛州多年来吸引许多新加坡企业进驻,也有在邻国投资的跨国企业转移到柔州新设工厂或公司,或是选择扩充或多元化业务。

配合柔州政府积极向世界各地的投资者招手,致力吸引高科技和高价值的投资,由WB Land发展,坐落在新山乌鲁地南烈光镇的Frontier Park,也接获不少来自欧美和亚太区的跨国企业洽询。

WB Land董事经理温峻亮指出,这些外资有的已进驻大马设厂,而其实外资的选择很多,不少也在中国或其他国家也有工厂,但他们会选择马来西亚,主要是这里的生产力高。”

温峻亮(右)与余世政介绍WB Land凭借独特且吸晴的发展项目,屡获殊荣。

外资拟撤离欧洲

温峻亮接受《南洋商报》专访时说,据他所知,基于冠病疫情带来的挑战,有的外资准备将生产线撤离欧洲,寻找新的据点。

也有一些跨国企业在新加坡设有区域办事处,而与新加坡仅一水之隔的柔佛也成为外资青睐的投资目的地之一。

“有的外资考虑在大马设立制造枢纽,也考量到生产线运作和分散风险,这里出口也没有面对大问题,不会有一些不可预知的因素或问题,造成他们的工厂没法运作或受到很大的影响。

“之前商家或是需要货才下订单,但因疫情导致供应链受干扰,目前可看到很多商家如今在疫后更注重制造和储存的空间,并改变作业方式。我们主要希望可满足商家的需求,方便他们整合业务与营运办公。”

Frontier Park严谨的保安系统,让客户无后顾之忧。

他透露,该公司近日就分别迎来美国和欧洲知名跨国企业对进驻Frontier Park 设厂表达兴趣,洽商进行中,就等外资“点头”。

据了解,这包括两家在电子电气和医疗领域的跨国企业,其中一家是生产医疗设备并已在我国有据点,如今把目光转投柔佛州。

至于另一家则是在传感器技术方面居世界领先地位的跨国公司,业务遍布世界各地。

狮城厂家柔州设生产线

WB Land副总经理余世政指出,“一些厂家在疫后改变想法,如他们在新加坡有办事处,在柔佛也可设立生产线,不需要等中国或其他国家供货,甚至可以从大马供应产品给欧洲、中国等地。现在有看到这样的趋势会更明显。”

由世界不动产联盟(FIABCI)主办的2022年世界卓越产业大奖获奖名单出炉,WB Land以Frontier Park获得工业产业发展银奖,充分说明该公司的实力,意义非凡。

Frontier Park坐落在柔佛新山乌鲁地南烈光镇的成熟工业中心内,占地136英亩的工业园区由173家分三个阶段开发的工厂组成。其中第三期工程正进行中,前两期则已悉数售罄及入户,多数为自用买家。

在发展商精心规划下,Frontier Park目前已吸引的外资来自多个国家,包括德国、英国、新加坡、日本、韩国和中国等,大多数属于电子与电气、精密工程、机械、注塑及制造业相关领域。

温峻亮表示,除了发展概念主打现代化厂房,发展商与时并进,提供长期的管理与维护服务、优良的保安和企业生态系统支援,协助企业扩展业务寻找商机。

Frontier Park即将推介面积达1万3000平方尺的半独立式厂房。
Frontier 2厂房在外观设计上呈现出独树一帜的特色。

WB Land一站式解决方案

作为经验丰富的专用定制工厂建设者,WB Land通过专业的知识和经验,提供一站式解决方案,满足投资者对空间不同的需求,为跨国公司提供量身定制的服务。

温峻亮说,该公司有一个团队可以根据客户的需求来设计与规划厂房,包括多层停车场,为客户提供最好的服务。

“很多时候,外资要设厂但对我国法律和政府运作等不熟悉,我们提供协助,藉由一站式解决方案,让他们可以没有后顾之忧。

“外资一般会物色至少3至5亩土地,要求工厂建筑面积超过10万平方尺不等。”

他表示,目前许多跨国公司也会取得绿色建筑认证,确保能够永续经营;除了关注员工福利如需设有用餐区,生产线也需要冷气设备、空间宽敞,视野开阔等。

在保安机制方面,该公司同样不断精益求精,为了让工厂更好控制员工及访客出入,WB Land通过定制的应用程式,让客户可注册访客面部和车牌识别,同时通过实时闭路电视核实访客并查看进出记录。

该公司也通过运用人工智能系统来提高监控效率,提升保安设施来保障安全。

Frontier 3半独立式厂房即将竣工。

传统工业园区转型

从传统工业园区转型,Frontier Park干净、整齐划一的发展规划,让工业园区增添崭新与活力的元素。

顺应市场的变化,发展商兴建了现代化设计的厂房,走入该工业园区,映入眼帘的是Frontier Park中心点就有一个中央公园,占地两英亩,让所有人都可以感受到绿意盎然。

该工业园区的设计宛如商业园区,且为新常态做好准备,对员工更友好,并拥有一个安全保障的环境,具有专属的中央公园可供客户及他们的员工举办公司活动,亦可让社区享受户外活动。

保持街道景观整洁

温峻亮说,该公司致力保持街道景观整洁,路旁也不允许摆放任何未经许可的物品,甚至不允许长期停车。

通过良好规划和完善管理工业园区,发展商主打环境绿化及加强保安,迎合客户的需求。

为了要保持一致性,WB Land控制建筑物的外观,即使在厂房移交给客户后,也会确保厂房扩展的油漆颜色和材料方面的标准化。

Frontier Park设有柔州首个符合规格及获得446法令认证的员工宿舍。

综合员工宿舍获认证

Frontier Park内拥有一个多达2122个床位的综合员工宿舍,是柔佛州首个根据1990年工人宿舍及设施最低标准法令(446法令),获得认证的工人宿舍。

发展商采纳类似服务公寓的设计,每个单位拥有客厅、厨房、厕所和睡房等。

员工宿舍范围内还设有一个占地一英亩的体育公园和可容纳500人的大食堂。

目前该员工宿舍开放给工业园区内和外面的业者申请安置员工,发展商也计划兴建第二个员工宿舍,预计可以容纳3000人,料将于2024年竣工。

Frontier Park的中央公园,绿意盎然的景致处处可见。

大马首采太阳能光伏工厂

Frontier 3内所建的工厂是马来西亚首个已备好太阳能光伏系统的工厂,将为现代企业带来巨大优势,有助开启其绿色环保之旅,提高竞争力和品牌价值。

发展商推出12间建筑面积6790平方尺的半独立式厂房早已售罄,几近完工;而甫推介的24间田字形厂房预计7月动工兴建,建筑面积6000平方尺。

基于市场反应令人鼓舞,目前计划推出10间建筑面积1万3000平方尺的半独立式厂房,以迎合业者的需求。Frontier Park第三期提供103个半独立式和田字形厂房单位,建筑面积从5991至1万3000平方尺,售价从285万令吉起跳。

详情致电07-861 9119,浏览www.wbland.my,或亲临位于Frontier Park的销售廊。

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WB Land为企业定制高效厂房

2022年06月17日

【2022年世界卓越产业大奖】

维持环境可持续发展
Frontier Park亮丽外观取胜

马来西亚看起来沉闷、单调乏味的商业园区和工厂建筑已经过去了!如今,更多的是拥有现代化设计的厂房。

然而,商业园区需要的不仅仅是亮丽的外观就能真正的脱颖而出。

现代化的Frontier 3田字型厂房,致力满足客户需求。
WB Land私人有限公司董事经理温峻亮

WB Land董事经理温峻亮信誓旦旦地说,随着Frontier Park获得2022年世界卓越产业大奖的工业产业发展银奖,充分说明了公司的实力。

“评审团接纳并认可我们向客户提供服务方面坚定不移的承诺。”

Frontier Park坐落在柔佛新山乌鲁地南烈光镇的成熟工业中心内,占地136英亩的商业园区由173家厂房组成,并分三个阶段开发。

“我们的第三期,称之为Frontier 3的工程正在进行中。这将是我们在烈光镇的‘最后一期’,此后将在柔佛南部中寻找‘新的据点’。”

吸引资本密集高科技投资

Frontier Park的前两期项目已悉数售罄及入户,多数为自用买家。温峻亮补充,本公司正协助柔佛州政府吸引更多资本密集型、高科技投资和无污染工业入驻。

“Frontier Park拥有正确及合适的生态系统,可吸引本地和外国投资者到柔佛州,并协助他们共同发展业务。”

询及Frontier Park的成功之道时,温峻亮分享了公司的“制胜法宝”,即识别并满足客户的需求,以及向企业家保证他们只需专注于自己的业务,而其他的事项例如安保及园区环境将由WB Land负责处理。

“我们的客户只需专注于发展他们的业务,而其他的事物将由我们处理。其实,我们的一些早期客户发展得非常迅速,当需要升级生产能力时,他们再次选择了Frontier。

“我们决定在产品和服务方面与众不同,并且愿意挑战极限,我相信我们已做到这点了。”

注重员工休息和娱乐,Frontier Park员工宿舍还设有一个一英亩的体育公园。

提供一站式解决方案

WB Land做的其中一种方式就是包括了为跨国公司提供量身定制的服务。

温峻亮说:“通常跨国公司须购买土地,聘设计和工程顾问,然后聘请承包商,可是时间和施工带来不确定性。我们的一站式解决方案让他们把设计、审批和施工到完工等复杂任务交给我们,这样他们就可以专注在其他擅长的事情,无需分心。”

他续道,WB Land自创始第一天起的使命和愿景就是不断寻找新的方法以为客户提供更好的服务。这一直都是公司的首要任务。

然而,一路上的挑战,显然并非是一个轻松的旅程,但依然无阻他们实现所设下的目标。

WB Land从有效的园区管理着手,致力保持街道景观整洁,马路上不仅没有垃圾,路旁也不允许摆放未经许可的物品,甚至不允许长期停车。

“公共区域和厂房一样重要,因为它们是Frontier Park整体外观的一部分。身为一个负责任的开发商,我们承担管理职责以确保园区内的高效管理,并维持环境的可持续发展。”

为了要保持一致性,WB Land控制建筑物的外观。即使在厂房移交给客户后,我们都尽量确保厂房扩展的油漆颜色和材料方面的标准化。

“我们有一本手册,涵盖维护公共区域和厂房外观的指南。虽然厂房已交付多年,但客户仍致力与我们协作,共同改善商业园区的环境。”

他表示,最初团队不得不付出大量的精力来教育和改变Frontier Park客户的心态。

“这并非是个容易的任务,但最终当所有利益相关者意识到拥有共同目标,即保持环境的专业性、清洁和绿色时,这项任务就成功完成了。”

完善的安保系统确保客户安全。

良好规划 完善管理

Frontier Park是个拥有良好规划及完善管理的商业园区,作为开发商WB Land坚持为客户提供最佳的服务。

此外,我们也同样关注环境问题,定期检查排水系统,以确保没有污水排入水体;我们也非常重视保安,让客户可无后顾之忧地专注于运营和扩展业务。

为了让工厂更好控制员工及访客出入,WB Land通过定制的应用程序,让客户可注册访客面部和车牌资料,同时通过实时闭路电视核实访客并查看出入记录。

与此同时,在2020年3月18日起马来西亚政府因为COVID 19疫情而实施的行动管控令期间,园区内空无一人,我们随即加强Frontier Park内的安保,保护客户的资产。

Frontier Park还拥有一个多达2122个床位的综合员工宿舍,我们采纳了类似于服务公寓的设计并在员工宿舍范围内还设有一个占地一英亩的体育公园和一个可容纳500人的大食堂。

该宿舍更是柔佛州首个获得员工宿舍及设施最低标准法令(446法令)认证的员工宿舍。

“我们非常认真看待工作和生活之间的平衡,所以把占地两英亩的中央公园建立于园区内的中心点。让所有人能感受到这片绿意盎然,并且让客户及他们的员工能在中央公园内举办公司活动。”

大马首个备太阳能系统厂房

温峻亮形容,Frontier 3的设计宛如商业园区,并且为新常态做好准备,对员工更友好,并拥有一个安全保障的环境,具有专属的中央公园可供社区享受户外活动。

Frontier 3所建的工厂是马来西亚首个已备好太阳能光伏系统的厂房,将为现代企业带来巨大的优势,有助开启其绿色环保之旅,提高竞争力和品牌价值。

Frontier Park第三期提供100个半独立式和田字型厂房,建筑面积从5991至1万3000平方尺,售价从250万至800万令吉。

更多详情,致电07-8619119,浏览www.wbland.my,或亲临位于Frontier Park的销售廊。

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零售新业态 工业单位势头旺

2022年02月21日

【产业大革命 业界大作战】(下篇)

独家报道:黎添华、李治宏

产业界革命已经开展
未来会是怎样一个情况?

打从零售业者开始从商店或购物中心转向轻工业单位、幼教领域从花园住宅转向商业单位后,产业界的革命早就在一场“六亲不认”的节奏中开展。这还不包括早前酒店业的大转型,以及各种房产单位的新兴经营模式。

换言之,无论我们喜欢与否,这场“产业大革命”已是大势所趋,甚至还左右着我们的日常生活和经济活动。

购物中心一应俱全,消费者可以同时进行多个不同的消费用途。

然而,对产业界人士来说,他们却又不同的解读。他们有的以不变应万变,有的风风火火地展开天翻地覆的调整甚至转型,似乎这场革命不会有输家,更找不到赢家,因为大家只是顺应局势,调适出属于自己的步伐。

根据产业界人士,零售业目前出现一种新的趋势:部分零售租户,尤其是餐饮业者、服装/运动品牌、健身中心等等,已经或计划从以往集中在购物商场和商业区店铺营业,改为到工业单位(Industrial Lots,例如轻工业厂房)营业。

除了租金比购物商场便宜之外,工业单位的空间更大,而且可以同时作为展示厅/陈列室、货仓、物流、配送中心和零售门市,为商业客户和消费者提供一站式的服务和便利,而这是购物中心做不到的。

换句话说,购物广场可能已经或将会因此流失一些零售租户。

然而,对马来西亚房地产发展商会(REHDA)马六甲分会主席拿督吴俊兑而言,业者或投资者,或许首先必须先厘清土地的用途。

“购物中心是属于商用产业,通常建立在商用产业地段上。”

与此同时,零售商店即使要撤离购物中心,转租工业单位营业,但其实他们未必能在那边做门市生意,因为这取决于地方政府是否批准。

他说,从消费者的心态而言,有多少人会特地驱车到工业区购物,也是一大疑问。

吴俊兑

个别品牌策略

“除非是个别品牌的策略,而且有关品牌很特别,消费者才会特地驱车到工业区去购买有关产品。

“否则,消费者还是选择会去购物中心。毕竟购物中心一应俱全,消费者可以同时进行多个不同的消费用途,例如在百货公司或超级市场买东西、在餐馆用餐、在电影院看电影等等。

“所以我认为,这可能是个别品牌的策略和做法,不会形成一股购物中心租户纷纷撤出,搬到工业单位营运的风潮。”

工地拥有权转换税更高

从现实面来考量,工业单位的土地拥有权转换税也比商用产业来得高,再加上要经营门市生意,必须有足够的停车位,因此,购物中心租户转到工业单位营运门市生意的可行性不高。

除非整个工业区转型,变成一个商业区,那就另当别论。

举个例子,在吉隆坡孟沙,过去这里是纯住宅区,过后逐渐蜕变成一个集高尚住宅和商店的城镇,但这是涉及整个地区的转型。

“然而,以当前国内的经济大环境下,有多少个工业区会进行这样的转型?”

他也强调,这其实涉及市场供应和需求的问题,除非当地有很大的需求,当地的工业单位才会改成零售业者的商用产业。

“例如,进行直播带货、货仓、物流等,而消费者不必上门的生意,则可在工业单位营业。”

生意模式决定营运空间

绿盛世(Eco World)南马区经理潘炎展认为,零售租户弃购物中心,转到工业区营运会否成为一个趋势,其实要看个别商家的生意模式而定,目前难以一概而论。

例如一些行业的零售业者,不一定要在购物中心营运,而且需要较大和可以灵活调度的空间,那么就可以转到工业园营业。

他指出,在柔佛新山、古来等地,就有一些工业园已提供类似的便利,而吸引了一些零售业者进驻。

“这些零售业者转到工业园营运,一般上是买下或租下整座建筑物,在自己的建筑物内营运,可自由、灵活的调整和善用营运空间,不像在购物商场内营运般有所局限。

“尤其是那些需要创意、富有创意的领域,在自己的建筑物内营运,创意不会被局限。”

因此他强调,零售租户弃购物商场,转到工业园营运,最主要因素不是因为租金较便宜,而是出于商业模式的考量。

“而且,在购物商场内的客户,和在工业园营运的客户有所不同。如果本身的业务模式吸引的是可到工业园消费的客户,这类零售商就可能不在购物中心,而是在工业园营业。”

潘炎展

发展商不“弃商转工”

发展商未来会否因此少建商用产业,改为多建工业产业?

吴俊兑和潘炎展异口同声的直言:不可能。

吴俊兑分析,发展商如果因为市场对商用产业有更大的需求,可以干脆直接在商用土地上兴建更多的商用产业,而非把商用地段转换成工业地段,因为工业地段的土地拥有权转换税远比商用地段来的高。

工业单位需更大缓冲区

而且,兴建工业单位,必须备有更大的缓冲区。

“站在发展商的观点,就算有更多人要使用工业单位来进行商业门市,也不必把商用地转成工业地,而是干脆在商用地段上,用另一种方式来做。

“例如,市场需要空间更大的商用单位,那好,我身为发展商,就兴建面积较大的店铺,而非转换土地用途,在原商业地段上盖工业单位,然后租给人做门市生意。

他解释,毕竟,工业单位的建设必须符合更多的条件,例如要有良好的排水系统、更多的工业单位相关要求等。

“除非有关地段原本已经是工业用途,但市场没有需求,那么发展商可让有关工业区转型,变成一个商业区。

“但如果是一个新的发展项目,一切从零开始,发展商不可能这样做(兴建更多的工业单位,但却是用作商业用途)。”

潘炎展也认为这样的发展趋势不太可能发生。这是因为发展商在展开综合发展项目时,一定会顾及整个项目各类产业的平衡发展,所以不会在未来因此少建商用产业,多建工业单位。

“当然,不排除迎应时代的发展下,未来发展商兴建新的商业单位时,可能是以不同的概念进行。”

商场实体购物经验难取代。

商场实体经验难取代

商业单位如购物中心、商店等会否会越来越乏人问津,甚至被市场淘汰?

潘炎展认为,无论时代如何转变,购物中心始终有它继续存在的价值。

“毕竟,购物中心提供的实在体验,是网购或工业园无法提供和替代的。”

“所以,那些消费者强调实在体验的零售领域,未来仍需要在购物商场内营运,或至少在其他物业营运的同时,在购物商场内保留一个据点。

不过,他表示,那些不讲求亲身体验和感觉的零售业者,则可以转到工业园或其他门市营运,毕竟工业园可以同时提供货仓、物流集散等“一条龙”服务,营运空间和灵活度较大,这是在购物中心营运所无法拥有的优势。

地点组合决定商场成败

马来西亚购物中心协会第一副会长潘瑞莲分析,基本上,购物中心是一栋或多栋建筑物内的零售商店、餐饮和娱乐景点集合点。无论是坐落在市中心还是郊区或工业建筑中,都不是至关重要,最重要的是其所在地点,以及是否方便到达,以及有足够的选择和产品组合。

“没错,在购物中心里,租户进进出出是司空见惯的事,但这是购物与零售领域不可缺少的一部分,以适应不断变化的经济环境。”

她指出,零售商将根据许多因素,包括当地消费市场的形态、购物商场内的租户类别等,作出抉择和决定,而这必须以购物者到这些场所是否仅为了购买特定商品来权衡利害关系。

另一方面,购物商场则拥有更多、更大的“磁铁”,提供许多的选择,以吸引消费者,而在商场内购物完全是一种体验。

潘瑞莲

重构空间品牌

作为应对流失租户及顾客的策略,一些购物中心试图转型,通过“资产提升计划”,包括广场内空间重新构造、翻新及品牌重塑,为购物者提供新的购物体验,以迎合消费者偏好转变的趋势,确保在竞争激烈的零售领域中继续求存。然而对潘瑞莲来说,唯一不变的就是不断的改变。

她分析,购物中心从最初的街头商店演变成今天的模样,例如从上世纪70年代的安邦购物中心、第一购物中心等国内最早期购物中心的模式,演变成今天综合发展项目内或坐落在吉隆坡市郊的大型购物商场,例如双威金字塔购物中心、武吉加里尔柏威年广场、三井购物公园啦啦宝都,以及吉隆坡金三角地带的各大购物商场。

“购物中心还需要不断翻新,以保持现代感和新颖性,并保持对购物者的吸引力。 同样的,零售商也将继续改变他们的商品和服务,以迎应消费者不断变化的消费口味,继续吸引顾客。”

体验式购物魅力难挡

尤值一提的是,潘瑞莲认为,与单纯的网购相比,逛商场有“体验式购物”的魅力。当商场和零售商所提供的各种吸引力,吸引了消费者从嗅觉(例如食物、香水)、触觉(纺织品)、视觉(商场的大厅装饰)、听觉(音乐)再到味觉(餐饮店)等感官,消费者将继续前往购物商场光顾。

例如,广受欢迎的购物商场,通常会在节日期间装饰其大厅区域,并举办各类活动,例如独特的数字科技表演等,这些将吸引消费者前往拍照“打卡”、参与商场内的活动,并在社交媒体上广传分享。

“我们坚信,购物中心将继续存在,不会被时代淘汰;零售商们将继续灵活变通,通过扩增实境及其他先进的零售相关科技,来持续的吸引消费者光顾。”

洞察商机捉住契机

无论我们认同与否,产业界革命已经开展,至于未来会是怎样一个情况,各界也有各自的表述。

这也是为何,目前业界中有人大张旗鼓地作出大动作转型,有的则采取以静制动的方式来应对。

而不管您是属于静观其变者,抑或胸有成竹的一群,或许,目前我们应该做的就是透视这背后的原因,并再洞察里头的运作逻辑之际,探寻一个契机,然后一步步沉稳应对。

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2022年02月14日

【产业大革命 业界大作战】(上篇)

独家报道:黎添华、李治宏

工业单位打造品牌专门店,
摇身蜕变网红打卡地。

许多人都喜欢逛街,但,我们却可能没察觉,一场来自产业界的革命,已悄悄地开始了。

过去,我们喜欢在购物广场闲逛和购买日常用品,如今我们却似乎更喜欢在连锁店铺内消费;以前,我们喜欢在购物广场消费,现在设立在工业单位的品牌店面,似乎更受消费者热捧。而购物广场则一步步转型,以另一种方式融入在我们的日常里……

轻工业单位日益看涨。

《产业大革命,业界大作战》今期和下期,就为您剖析这一层层转变的前因后果,带您窥探出未来的产业轮廓。

沈颂能

或许您也有这样的经验,宜家(IKEA)成了我们假期到访一游的地方。我们不仅可以在那里购物,还能逛街、吃饭,甚至像网红那样打卡。

显然的,类似宜家这样的品牌店面,俨然已从单纯的购物地点,转变成了消费者休闲的好去处。

另一边厢,对业者来说,以工业单位打造的品牌专门店,除了可以是零售门市(Retail Outlet),同时更作为展示厅/陈列室(Showroom)、货仓(Warehouse)、物流(Logistics) 和配送中心(Distribution Centre),为业者带来一站式的服务和便利。

不仅如此,其面积除了更大之外,租金也较购物广场来得便宜。这也是为何,工业单位开始日益被热捧。

大马莱坊(Knight Frank Malaysia)资本市场执行董事沈颂能接受《南洋商报》访问时就指出,未来将会有更多品牌都朝这方面的模式发展。

“多重租客”合乎成本效益

除了类似宜家的店面模式将越来越多外,沈颂能也透露,目前中国、台湾、日本等区域也出现“多重租客”(Multiple Tenants)的运作模式,即多个品牌合租一栋大型工业单位,然后再以类似“宜家”的方式运作。

如此一来,各大品牌的产品可以共用同一个货仓和物流中心,也更合乎成本效益。

“这些工业单位可以是3至4层楼设计,然后里头为专为各品牌打造的展示厅、零售处、货仓、充足的停车位,甚至内设食堂及图书馆。”

他进一步表示,各大品牌产品可以是不同类型,却又相互辅助的。例如,一个卖健身器材、一个这是运动服饰及用品品牌,另一个则可以是健康食品品牌。这不仅能为彼此的顾客带来附加价值,进而相互带动业绩。

此外,一些相同品牌也能结集在同一工业单位内。他举例,以运动健身为例,各大品牌集中在在一工业单位后,里头还能打造室内球场、健身区、饮食中心、健康咨询等,让运动与健身爱好者都能获得一站式,且更多样化的体验。

另外,目前一些轻工业单位也被租来充当“云端厨房”(Cloud Kitchen),以及专为线上购物顾客配货的货仓——“幕后店”(Dark Store)。

潘瑞莲

购物商场与时并进

尽管购物广场或店铺的零售门市因此受到冲击,但广场经营者绝不会坐以待毙。这也是为何,我们开始发现,购物广场已在我们不知不觉中,悄悄地转型成了我们生活最密不可分的一部分。

首先,当越来越多的零售业者开始迁出购物广场之际,越来越多的餐饮品牌却陆续迁入里头。过去几年,我们更也已经习惯了将购物广场变成我们运动、休闲、娱乐、甚至是美容、美甲、美发的去处。

其次,由于拥有较多的停车位,以及各类设施齐全,应有尽有,一些单位更成了部分企业的办公室。

马来西亚购物中心协会第一副会长潘瑞莲就表示,经过过去数十年来的演变,时至今日,购物商场早已不仅是消费者购物的好去处,它也同时提供休闲与娱乐、饮食及各类服务等,让消费者到购物商场时可以一次过做许多事情。

“今天的购物商场是一个社区中心,吸引社区内的所有人,不仅是为了购物,而且是附近所有商业与休闲活动,甚至包括教育、医疗服务、交通等的一个中心点。”

商场内“解决”一日三餐

就因为这样,打工族每天的午餐和晚餐,甚至一日三餐都可以在购物广场内“解决”,更可同时在购物中心内一次过完成健身、美容、美发、唱歌、看戏等活动。

潘瑞莲直言,购物商场一直与时并进,将继续根据当前的购物趋势作出应变。

她说,购物中心也是许多包括办公室、酒店、住宅、会议中心等在内的大型综合发展项目中,不可或缺的一部分,而若和单独的零售店铺相比,这些设施都会吸引更多的人潮,进而带动商场的人流量。

“与此同时,我们也发现,由于购物商场提供各类设施和支援服务,例如停车场便利、市场行销支援、安全行动指南与支援,也提供稳定的客流量、游客聚集点和其他许多可以更迅速拓展业务的合作机会,有越来越多的零售商从购物商场外的商店,搬迁到购物商场营业。”

购物广场目前多以“现场体验”来吸引人潮。

快闪店成新时尚

潘瑞莲强调,零售品牌如果要在工业单位取得成功,它必须是本身零售市场的“品牌领导者”,否则将无法吸引购物者。

这是因为不同零售领域的零售商,有着许多不同的零售模式,取决于其所提供和售卖的产品或服务而定。

“在大马,大部分的零售商都是中小型企业,它们仍需要一起在购物商场内营运的协同作用。事实上,如果在工业单位内营运的零售商店,发展成为集各类商品于一炉的“中心”,那么它们本身最终也将演变成一个购物中心。”

此外,快闪式商店确实也成为其中一股新时尚,因为购物商场和零售租户们都尝试推陈出新,推出更多新的商品和行销方式。而这股趋势将会持续,因为有许多新的零售商尝试进入市场,而疫情导致市场信心疲弱下,购物商场业主和零售租户们可能,都无法对长期租约作出承诺。

不难发现,当品牌迁入工业单位呈献更精专的一站式服务后,广场则以体验式模式,继续走向更多元,且全面贴近生活各个层面的发展方向,彼此各自精彩,却也不抢对方的客源。

陈胜贤

幼儿园托儿所迁商区

除了购物广场和轻工业单位开始出现微妙的转变外,过去基于要惠及家长的缘故而多设立在住宅区的幼儿园、托儿所、补习班、安亲班,都开始慢慢迁往商店。

大马私立教育企业家公会秘书陈胜贤就表示,类似的情况是因为住宅单位的限制太多、申请要求严苛,如需要获得邻居同意经营、更新执照时也得获得邻居同意。

再来,越来越多的围篱设计的单位也对业者带来不便,因此业者才开始前往商业单位。这除了方便业者经营外,更也为父母们带来许多好处。比如,在接送孩子后,能在商业店面处办理生活琐碎事物,又或直接在那用餐。

也因如此,不少发展商在推出城镇项目时,都会考虑打造商业单位,而这些单位中又会先与幼儿园、托儿所、补习班、安亲班等业者进行沟通,好打造符合业者需求的设计。

据悉,由于涉及幼儿,因此相关单位在建筑及装潢设计上,必须得有更严格的卫生与安全要求,如,靠近逃生梯,楼层不能太高、走廊尺寸得更宽等。

有趣的是,花园住宅不见郎朗读书声后,其他生意却又涌入进来。这些业者计有美发美容、餐饮、连锁杂货品牌等。

以槟岛西南区的新港为例,面向大路的住宅单位,如今已变成了咖啡厅、海鲜馆、修车厂、冷冻海鲜火锅专卖店,尽管规格不大,但却反映出业者的另一种策略。

除了迎来更多早前鲜少涌入的新领域业者外,商业单位的新篇章还能再超乎我们的想象。有别于过去看到的普通商店、陈列室(Showroom)或旗舰商店(Flagship Store),如今零售业者也会随着各自的产品、服务和销售模式,作出另一种程度的空间调整,如有的将零售店面转成特定用途商店(Feature Store),有的成为快闪式商店(Pop up Store)。

幼教业者开始迁移花园住宅。

酒店改成学生宿舍

从工业单位与商业单位的关系大互转,以及住宅单位和商业单位的互动来看,不难察觉,产业界开始出现了一种大逆转,严格来说更像是一场产业界的革命。

有趣的是,这场革命也延伸到其他产业领域,如酒店。

据本报探悉,国内不少酒店早前因疫情倒闭后,如今多被收购改成其他用途,如,学生宿舍、坐月中心,有的甚至转型成了办公室,或共享空间。

这种转型不仅能“救济”酒店业者,同时也惠及投资者。首先,酒店单位的基本房型格局相当适合打造学生宿舍、员工住宿、坐月中心、病老院等,因此投资者无需再耗资进行装修。

其次,其设施如大厅、健身室、餐饮,甚至是清理服务等,也都方便业者的经营。

另外,一些酒店也开始以分包方式,转售予不同的投资者,让各自业者投资经营。其中,在槟城丹绒武雅就有3星级酒店转租予3位投资者,分别用来经营民宿、共享空间、学生宿舍。

此外,靠近新关仔角一带的服务式公寓,也因为疫情经营不下去,最后转售予多个单位分包经营。

显然的,各别产业已经开始随着时局的演变,而做出了相应的转型,好得以继续经营下去。但发生在产业界的革命其实也在左右着社会的经济活动,以及我们的日常生活,因此业者不能不洞悉这里头的运作与背景,好从中调适出一个新的经营模式,而民众更了解自己生活的转变,其实正与这些运作息息相关。

Categories趋势

贸易战下外资来马 厂房复兴

2022年01月30日

【逆流而上的工业产业·下篇】
独家报道:黎添华

早在疫情之前,
工业产业火红早就有迹象。

工业产业在过去疫情这2年期间,以逆流而上的势态带动本地产业界交易,不仅让业界刮目相看,投资者和发展商更大感欣喜,想要从这股涨势中分一杯羹。

《南洋商报》向业界了解后发现,地点良好且周边工业生态成熟的环境下,各地现有单位价格目前已飙升15至20%,而工业地段售价也涨了10至15%。不仅如此,一些发展商也开始将重心放在工业项目上,而政府还准备开发更多新的工业用途地段。

不过,当许多人都认为这样的发展趋势与电商日益活跃有关之际,其实来自外部的刺激也是关键之一,甚至更早之前就已有迹可循了……

中美爆发贸易战后,造成全球供应链遭打断或受阻,于是许多投资商有感需在全球各地增设厂房或寻求供应商,这为本地企业带来更多商机,进而带动本地工业产业的需求。

沈颂能

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能就向本报指出,其实早在2020年之前,全球的供应链就除出现了问题,其中国际贸易上的去中心化、港口货柜堵塞等情况,使得各领域业者无不开始决定缩小国与国之间的贸易距离,而在各国设立基点就是选项之一。

这也意味着,其实早在疫情之前,工业产业的火红早就有迹象。

其中,于是有感需在每个区域拥有供应商,尤其是欧美国家企业,在疫情后纷纷与本地企业寻求合作,譬如本地3家企业,如阁代科技(GREATEC,0208,主板科技股)、腾达科技(PENTA,7160,主板科技股)及UWC公司(UWC,5292,主板科技股)纷纷收购土地兴建厂房或扩大生产线,以扩展业务。

外资纷选址设厂

“因为这样,越来越多业者希望在各别策略性地点设厂,再不就打造库存货仓,而我国是这些外资的选项地点之一。”

此外,据本报观察,贸易战期间,国内美资企业纷纷增加在我国的投资,而一些新投资则为了分散风险,加上我国向来是中美两国在东南亚最佳的中转站,因此许多投资者转移阵地到我国,进而带动工业产业出现高需求,甚至出现供不应求状况。

黄继樑

经济开放 材料紧缺
投资者纷设厂应付需求

无独有偶,世界不动产联盟(FIABCI)马来西亚槟州支会主席丹斯里黄继樑也有同感。

他认为,除了线上销售的增长推动了工业房地产领域的增长外,其实中美之间的贸易战早就在企业界引起极大的关注,而这些敏锐的企业及投资者们,寻求通过在多个地点设立机构来降低风险。

“许多跨国公司正在采用这一措施,这些公司正在对东南亚等更稳定的地区进行再投资。”

他说,全球供应链在过去2年疫情期间中断,随着近期经济活动的开放,对材料的需求急剧增加,促使投资者在世界各地设立工厂以满足日益增长的全球需求。这些因素导致美光(Micron)、英特尔(Intel)、欧司朗(Osram)以及英飞凌(Infineon) 等主要工业企业在最近几个月宣布在槟城建立工厂。

分包商进驻主厂周边

黄继樑分享说,一般情况下,主要工厂的投资组合中可能有大约 20 个分包商,而分包商也一般设置在主要工厂的附近,以方便运输工作。这导致槟城对工业单位的需求在最近几个月大幅膨胀,而槟城的工业产业势必在未来几年呈强劲势头。

据本报了解,目前在槟城,部分外国企业就愿意出高价租下位于策略性地点的厂房,这让州内工业产业的租金调高约10%。

一带一路推动发展

另一项较少人看到的关键在于,过去几年“一带一路”倡议正式为我国带来许多中国投资的入注。

沈颂能指出,尽管疫情在过去2年发酵,但这些早在疫情爆发前就宣布入注的中资,于这2年正式开始设厂,因而促使工业产业在房产及商用产业都相对疲弱之际,呈逆流而上之势。

他说,目前一些轻型工业单位若是地点优越,可能2周不到就可以售罄,十分抢手。

卓伟强

利商环境吸引外资

本地著名房产经纪Hectarworld集团创办人及执行董事卓伟强也表示,由于马来西亚仍是亚洲高价值制造业和全球服务的有吸引力的投资目的地,因此不少外资仍将我国视为最佳投资地,其中当各国都试图在贸易过程中缩短国与国距离之际,我国自然成了各大国于东南亚的最佳基点。

“这多少因为我国拥有很好的投资环境以及良好的基础设施、法律制度、金融和银行服务、电信服务、熟练的劳动力等。”

李鹏铃

李鹏铃:大马极具吸引力
工业产业越来越抢手

我国目前的工业产业究竟多火热,这点在我国拥有数十年经验的First Pacific创办人李鹏铃就梳理了一些近期的工业交易情况,而这还只是凤毛麟角,换言之,实际的情况或许更抢手。

他坦言,未来工业产业还是会持续火红,而早前较难被市场消化的重型工业单位也会变得更好卖,轻中型单位更是不在话下。

“因为我国对高价值制造业来说极具吸引力,其中有利的投资环境、可获得的良好基础设施、电信服务、金融和银行服务,支持产业和熟练劳动力等都是因素。”

掀起革命翻阅新篇章

工业产业抢手并不是偶然,而这现象所可能带来的变化更不容轻视。

其中,沈颂能就直言,这所谓的“变化”,其实是房产界与零售业的一场新革命。

首先,工业地段将成为各类零售品牌首选,打造一站式服务旗舰店。未来,会有更多品牌以类似宜家(IKEA)的方式林立,即提供展示厅、货仓、物流、配送、零售等一站式服务示人。一些甚至还可以在里头打造食肆。

这是因为除了租金较购物商场便宜外,其空间更大、选择更多、库存丰富、配送与物流也能一站式处理,因此备受现代人青睐,品牌商更是慢慢意识到这些优点而对工业单位趋之若鹜。

“我相信未来这样的品牌会越来越多,换言之工业单位的需要会更高,而打造出来的模式可说是一场革命。”

“多重租客”相辅相成

他说,目前中国、台湾、日本等地也出现“多重租客”(Multiple Tenants)的运作模式,即多个品牌合租一栋大型工业单位,然后再以类似“宜家”的方式运作。

他进一步指出,这些工业产业可以是3至4层楼设计,然后里头为专为各品牌打造的展示厅、零售处、货仓、充足的停车位,甚至内设食堂及图书馆。

“各大品牌的产品可以是一样,或相辅,然后共用同一个货仓和物流中心。”

他表示,这不仅来得更合乎成本计算,同时能彼此为彼此的顾客带来附加价值,进而相互带动业绩。

第三,一些相同品牌也能结集在同一工业单位内。他举例,以运动健身为例,各大品牌集中在在一工业单位后,里头还能打造室内球场、健身区、饮食中心及健康咨询等,让运动与健身爱好者都能获得一站式,且更多样化的体验。

这还不包括目前就已经开始出现的“云端厨房”(Cloud Kitchen),以及专为线上购物顾客配货的货仓——“幕后店”(Dark Store)。

换言之,工业产业的红火,正也一步步地为产业界和零售业带来新篇章。

灵活迎合各类业务
业者“经营玩法”更多元

如果说沈颂能看到了工业单位未来的种种可能,那么黄继樑看到的则是作为业者的不同“经营玩法”。

黄继樑认为,将小型工业地块合并成更大的地块,可以有助于更规模的策划和以及更创新大胆的设计。

“创新的弹性空间概念可以迎合更多不同类型业务的需求,包括制造、仓储、零售、物流、电子电器和IT业。”

在柔佛,许多工业单位被改造成仓、展览厅,甚至是餐饮和健身中心的做法。

黄继樑认为,槟城的工业发展可以尝试这多用途工业单位的模式。

从长远来看,这种多功能特性将带来空间的灵活性和成本效益,而工业单位一旦注入了办公领域的设计元素,将更吸引员工, 并保持积极正面的社区关系。

询及有何意见给发展商,他则建议业界多与相关机构合作,引进投资者,尤其是各相关州政府机构,即如各州的投资发展局、贸工局,或各区域经济走廊机构。

“需要引进规划良好的工业园区,包括良好的安保、会所康乐设施、设计良好的基础设施、集中的劳动宿舍等。”

发展商打造新城镇
应建轻型工业单位

沈颂能认为,发展商在打造城镇项目时,或许应将轻型工业单位也纳入为构建部分。

这点,李鹏铃也认同,不过,他还希望发展商在构建的时候,能多些考量。

第一,有关地段除了需要避开低洼外,同时也必须得有完善的排洪设计,这才对里头的工业提供保障。

再来,有关设计必须得符合高度灵活性,这是因为单位的用途已经不再局限于生产、物流或货仓,反之还可以充做食肆、展示厅、零售等,因此有关因素必须得纳入考量,否则不灵活设计只会局限未来的种种发展可能。

不得不提的是,他也建议投资者或业者,可考虑另一经营模式,即建后再售卖,之后再以租赁方式来运作。这也可以是一种很有效的套现方式。

此外,他也语重心长地呼吁政府在意识到工业单位的前景后,积极给予配合,或亮出更多优惠政策,如简化程序、税务减免、更换地段用途的准绳可以宽松些等等。

“我就看到一些州政府,如雪州,很积极很友善。我们其实应敞开胸怀接受新趋势,并拥抱着商机,而不是拒人千里之外。”

结语:不局限于房产领域

工业产业火红不是偶然,而其所带来的影响,更不可能只局限在房产领域。

纵观目前的发展趋势与种种未来的可能性,工业单位势必掀起一阵革命,甚至掀起产业界新篇章。

至于业者、投资者、政府,甚至是平凡如您我的每一位,会在里头得到什么,或许就先从意识到这一现象,解读这场革命开始。工业产业逆流而上了, 您呢?

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电商带旺 工业产业现荣景

Categories趋势

槟工业产业 韧性强需求旺

2022年01月10日

独家报道:纪维新

外企高价租旺区厂房,
推高槟工业产业租金。

2019冠状病毒病疫情于2020年爆发后,我国各经济领域深受打击,产业市场也遭遇重创,仅工业产业却“一枝独秀”,需求有增无减,甚至在短短2年时间摇身一变成为产业市场的“新宠”。

近年在中国和美国贸易战悬而未决下,国内的美资企业增加投资和新的美国厂商前来投资的情况处于增长势头。再加上冠病疫情肆虐全球,造成全球供应链遭打断或受阻,于是许多投资商有感需在全球各地增设厂房或寻求供应商,这为本地企业带来更多商机,进而带动本地工业产业的需求。

此外,疫情也加速本地电子商务活动,并带动工业产业,包括厂房、货仓、物流中心、配送中心等需求。

迈入2022年后,国内工业产业需求是否仍处于有增无减的状况?产业交易量、成交总额或租金是否仍处于涨势?本文特别探讨我国工业与电子业重镇槟城的工业产业市场概况,为你详细剖析。

冠病疫情造成全球供应链及工业运作受阻,本地企业在纷纷“受益”后扩建厂房,因此,预料槟州工业产业未来仍有持续增长趋势。

在产业领域拥有逾20年经验的槟州房地产中介联合会会长陈剑豪预言,槟州工业产业在进入2022年之际,其势头仍强劲且不会停滞,并在未来拥有更高需求量。

事实上,槟州各类工业产业在疫情期间不仅不受影响,反而更强劲发展,在产业领域排行“NO.1”。

陈剑豪接受《南洋商报》专访时指出,不论是任何类型的工业产业,例如工业园、轻工业区和中小工业区,其需求量在槟州产业领域排名第一。
陈剑豪
货仓出租率非常高

他说,其实在疫情之前,工业产业不容易售卖或出租,甚至停滞半年也无法租出去。

惟如今工业产业却发展红火,尤其是货仓类型的工业产业,其需求量非常大,出租率也非常高。

“在中美爆发贸易战后,许多投资者转移阵地来我国投资设厂,让槟州工业产业出现很高需求量,甚至出现供不应求状况。有些外国企业愿意出高价租下位于策略性地点的厂房,结果让州内工业产业租金水涨船高,近年租金调高约10%。”

他指出,槟州工业产业供不应求,主要是私人发展供应不多,其中多数是由槟城发展机构(PDC)管理。

吕子铭

峇都加湾拟开发第二及三工业园

自从槟岛工业产业已达到饱和后,许多投资者已转移至威省峇都加湾工业园(BKIP)设厂。不过,峇都加湾工业园工业地段已所剩无几,州政府也准备开发峇都加湾第二工业园和峇都加湾第三工业园。

“此外,冠病疫情引领电子商务盛行,并带动仓库、物流中心、配送中心等工业产业的需求量,许多旧工业产业在这段时间顺利租出。”

PA国际物业顾问(槟城)有限公司执行董事吕子铭说,许多外国企业在疫情期间,面对全球封国造成全球供应链及工业运作受阻,于是有感需在每个区域拥有供应商,尤其是欧美国家企业,在疫情后纷纷与本地企业寻求合作,譬如本地3家企业,如阁代科技(GREATEC,0208,主板科技股)、腾达科技(PENTA,7160,主板科技股)及UWC公司(UWC,5292,主板科技股)纷纷收购土地兴建厂房或扩大生产线,以扩展业务。

“这场疫情不仅制造机会给本地大型企业,也制造机会给本地经济领域。譬如短期是本地企业扩建厂房时,带动建筑相关经济领域,中期是制造更多工作机会,让槟州多个经济领域受益。”

傅顿发

带旺附近地区
华都工业园地皮升15%

峇都加湾工业园不仅带出第二第三工业园,甚至带旺附近原有工业区,尤其是衔接峇都加湾工业园道路已通车的华都工业园,其工业地皮价格已提升10%至15%。

马来西亚亨利行(威省)有限公司副总监傅顿发说,槟州工业产业在疫情期间不受影响,且许多工业地皮价格不降反涨。

他说,由于跨国及本地企业,尤其是高科技企业入驻槟州设厂,造成州内工业产业有很大需求。随着槟岛工业产业已达到饱和情况,再加上威省工业地皮比槟岛便宜逾50%,如今许多投资者选择在峇都加湾工业园投资设厂。

华都属永久地契

他说,峇都加湾工业园如今所剩的工业地皮并不多,预料不足700英亩地段,于是槟州政府计划将工业园扩展至附近地区,开发峇都加湾第二工业园和第三工业园。

“此外,峇都加湾工业园也带旺毗邻工业区,包括槟城科学园、武吉敏惹工业区、华都工业园,尤其是可衔接峇都加湾工业园的华都工业园道路通行后,华都工业园的地皮价格稍微调涨10%至15%,主要该工业园是属于永久地契地皮。因此,业者非常看好峇都加湾附近未来的产业市场。”

他说,峇都加湾工业园会成为跨国企业及本地企业的首选,主要是当地交通方便并成为交通枢纽,靠近槟城第二大桥、槟城国际机场和南北大道收费站。

10年迎160企业设厂
峇都加湾工业园火热

峇都加湾工业园在10年时间迎来160家跨国企业和本地企业设厂,在短短10年时间成为槟州最“火热”的工业园!

在峇都加湾综合发展蓝图的7000亩地段中,占地1151亩的峇都加湾工业园,从2011年开发至今已获得约160家跨国企业和本地企业青睐,选择在这个新兴工业园投资设厂。

现有厂商包括阁代科技、伟特机构(VITROX,0097,主板科技股)、和泰电子(Hotayi Electronic)、美光科技(Micron Technology Inc)、泛林集团(Lam Research Corp)、德康医疗(DexCom Inc)等,以及即将在本月开张启用的Iconic医疗手套厂。

峇都加湾工业园开发至今,其工业地皮已所剩无几,只剩少于80公顷工业地皮,且属于少过10亩的小地块。于是槟州发展机构计划收购附近地段,槟州发展机构及投资槟城也在峇都加湾工业区南部及东部,物色更多土地发展为工业区,开拓峇都加湾第二工业园和峇都加湾第三工业园。

峇都加湾第二工业园位于峇都加湾南部,即靠近威南高渊楣南,预计占地2000至3000亩,首阶段已开放300亩,至于峇都加湾第三工业园则位于峇都加湾东面,出入口位于武吉淡汶,预计占地600亩地段。

另外,槟州至今已拥有10个工业园,除了峇都加湾工业园外,还包括峇六拜、麦曼珍、北赖、诗布朗再也、武吉丁雅、武吉敏惹、槟城科学园和槟城科学园北部,以及即将开发的峇都加湾第二工业园。

槟工业园峇都加湾工业园2021年投资亮点:

● 韩国半导体印刷电路板(PCB)和封装基板俺的企业信泰电子(Simmtech),将建设一座占地18亩的工厂,首阶段投资额达1亿2000万美元(约5亿800万令吉),也是槟州首个来自韩国的大型投资,预料今年首季竣工。

● 台湾厂商和泰电子投资3亿令吉兴建第二厂房,新厂房预计2022年4月竣工。

● 3家本地大型公司即阁代科技、腾达科技及UMC继续扩展业务,在峇都加湾工业区新建占地35亩的设施,投资总额超过5亿2000万令吉。

● 捷铵科技(JHM,0127,主板科技股)与QES集团(QES,0196,创业板)联合投资1亿9000万令吉建新厂房,即建立一座两层楼高,面积35万平方尺的建筑和设施,预计将在2023年完工。

● 英特尔集团(Intel Corp)宣布在槟城及居林厂房增加投资300亿令吉,2024年初投入生产,将在未来10年提升先进半导体封装技术制造能力。

由高峰建筑集团发展的MS City反应热烈。

峇六拜MS City销售亮眼

在槟岛峇六拜策略性地点发展崭新工业产业,由高峰建筑集团(M Summit Group)发展的MS City,在不到1年时间售剩2个单位。

高峰建筑集团发展策划部总经理毛伟仁说,2020年4月推出的MS City发展计划,是该集团推出的首项工业产业,并提供一站式商业解决方案,以满足槟州现代化工厂日益增长的需求。

他说,该集团推出这项发展计划至今,在全部11个单位中,已售出9个单位。

“由于这项发展计划在推出后深受欢迎,有感槟州工业产业需求增长,因此,本集团目前正在购置适合地段,预料今年杪开发第二阶段的发展计划。”

他说,MS City位于峇六拜策略性地点,非常靠近槟城国际机场、槟城第二大桥、峇六拜自由贸易区等。

“此外,这项发展计划是为厂家量身定制,譬如使用可承重地板及充足电力供应等。”

去年上半年7.7亿交易额

槟州产业市场于2021年上半年走势下跌,惟工业产业一枝独秀,其247项成交量和7亿7561万令吉交易额,分别按年扬升62.5%及89.8%。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)资料,槟州产业市场2021年上半年成交量达到7960项,总成交额43亿7683万令吉,其中工业产业成交量和总额各占3.1%(247项)及17.7%(7亿7561万令吉)。

Categories趋势

“宅”过才知道 产业重质不重量

2021年10月11日

独家报道:李治宏

疫情改变了一切,
也颠覆了产业市场的面貌。

疫情之下,市场对各类产业的需求和要求已经改变,有者甚至变得跟过去截然不同。

疫情之后,产业市场料又会出现哪些转变?购屋者、业主和投资者们该如何自处?

少就是美,大就是美!

疫情影响下,今后的产业市场将是“贵精不贵多”,新房产项目推出的单位都将大大减少,新的购物中心规模将远不如过去般庞大,但无论是房屋、办公单位、厂房,人们都会要求更大、更宽敞、更安全舒适的空间。

资深产业顾问刘汉和指出,后疫情时代,大马产业市场很大可能将恢复上世纪90年代初期的画面,即人们寻求空间宽敞和不会密集的物业,例如住宅,购屋者寻求建筑面积22尺或24尺宽,空间较为宽敞的单层或双层排屋,18或20尺宽的排屋以及洋房不再那么受落。

过去住宅单位密集的情况将不复见,取而代之的是开放又宽敞空间、更宽敞的步行道和走廊、空气流通的清新居住环境,以及采集自然光线。

今后新推出的房屋单位一般也会较少,例如只有200至400间房屋,过去一次过推出多达5000间房屋的日子已不复返。

在本地产业领域有30年丰富经验的刘汉和,目前是产业顾问公司Nawawi Tie Leung Real Estate Consultants Sdn.Bhd投资与代理社高级经理,他也是即将于11月举行的PropertyGuru亚洲产业大奖评审之一。

成本提高不会推高租金

他接受《南洋商报》专访时指出,严守冠病各项防疫规定和符合绿色建筑指标(GBI)的成本将更加高昂,导致兴建和保养产业的成本相应提高,但这不意味着,业主们可征收更高的租金。

“无论是严守冠病防疫规定的成本,或是符合绿色建筑指标的成本,都不会推高租金,但产业询问度和租用率则有望提高,因为这类产业符合市场的最新需求。

房地产网站PropertyGuru早前的一项调查就显示,90%大马受访者注重永续性的生活环境、84%居家上班的受访者认为必须有额外一间房作为居家办公室、57%受访者优先考虑居住在没有车辆烟嚣的地区。

该调查也发现,受访者认为理想的居家办公室必须有4大条件,即高速互联网基础建设、采集自然光线、通风及拥有智能冷却系统。

刘汉和

国人注重发展商信誉

刘汉和说,国人购屋时也非常注重发展商的信誉,那些过往记录较好的发展商,往往会有较佳的销售表现。

购屋者也将倾向于选择有获奖的发展商,并留意有关发展商所得的奖项。

那些地点优越,推出单位不少的新房屋项目,全面售罄的例子仍为数不少。

房屋售价是市场反应好坏的另一主因,价位介于30万至80万令吉的房屋最好卖,百万令吉以上的高价房产乏人问津。

一些发展商为促销房产提供折扣,以提高其房产对购屋者的吸引力。

但其实房价并没有下跌,因为发展商负担的合规成本很高,屋价难以下调。

他指出,现在的问题不是没有好的物业或融资,而是购屋者是否负担得起。

“银行系统游资充裕 ,但银行非常谨慎放贷,关键在于购屋者申请房贷时的资格是否达标。

“房屋的需求最终是否转化为交易,仍受到当前2大因素左右,包括许多购屋者房贷申请被拒,以及一些购屋者由于急需资金进行其他用途,在支付了房屋订金后取消交易。”

他说,整体而言,目前本地产业市场持续低迷,主要是疫情和政治因素交击。

“货仓、储存等工业产业是产业领域唯一的亮点。购物广场、商用办公楼、酒店等次领域则几乎停顿。

“今年上半年在经济领域重新开放营运后,确实有不少被压抑的需求(pent up demand)。但来到下半年,当局实行全面封锁后,市场再度陷入低迷。”

他说,随着疫苗接种加速令大马有望于今年底之前达到群体免疫,市场已看到苦尽甘来的一线曙光,但任何上涨的空间有限。

“产业市场今年内不会有新的看头,接下来唯一可以寄望的是2022年财政预算案,但市场最快明年才有望逐步复苏。”

主要买来自住
市场投资者买少见少

无论是有地房产、工业产业和办公楼,目前都是买家的市场。

刘汉和指出,自疫情爆发以来,产业市场上的投资者已买少见少,购买房屋者主要都是买来自住,购买厂房者都是买来自用,购买或租用办公空间者都是买来和租来办公,而非转售或转租。

出租产业回酬率近零

“产业投资者主要获取租金收入,而租金收入是来自租金率和租用率,这又取决于经济的兴衰。

“现在的情况不是租户早已人去楼空,就是要求降低租金,否则便不再续约。因此现在出租产业的回酬率几乎等于零。

“至于买家,他们买来自住(有地房屋)、自用(办公空间和厂房)或升级(有地房屋、办公楼和厂房)。

他强调,这类需求主要还是集中在国内 4大产业热点,即吉隆坡、大巴生谷、槟岛和新山。

“诸如吉隆坡敦伊斯迈医生花园、孟沙、白沙罗、旧巴生路等产业旺区,地点优越的有地产业需求和询问度仍然殷切。

此外,他提到,疫情下许多国人失业或减薪,40%中产阶级(M40)和40%最低收入群体(B40)有不少人也没有多少储蓄,他们不会寻求购买房产,也没有能力负担。

这促使任何因疫情和管控期间积累下来的被压抑需求,主要来自工作前景有保障的潜在购屋者。

他指出,事实上,疫情令部分M40降级成为B40,因此如今国内的M40已变成M20,B40则扩大成为B60。

策划设计新产业项目
发展商须高度创新

人们日益提高对环境、社会与监管(ESG)的要求,发展商今后在策划和设计新的产业项目时也必须高度创新,并咨询第三方中立顾问的意见,以便所推出的产业更符合市场需求,也有助于提高它们的销售业绩。

疫情期间大行其道的产业科技(PropTech)也将成为一种新常态。疫情的爆发和行管令的落实,让房地产界深刻感受到科技的重要性。

运用科技推发展项目

相比起数字化程度较低甚至依然传统的发展商在疫情期间几乎是动弹不得,早己运用科技(或在这期间内火速采用科技)的房地产发展商至少还可以借助科技的运用,继续推进发展项目的程序,包括寻找新买家、远距离参观示范单位、游说买家预先订购。

例如早在去年6月初,即使当时仍在行动管控令期间内,IJM置地就举办了一场号称全马第一场直播抽签选单位的活动,不仅突破了保持社交距离所带来的行动限制之外,而且整个过程只花了不到两小时,如果按照以往的方式,可得花上好几天的时间。

事实上,根据PropertyGuru早前的一项调查,22岁至29岁的年轻人依然对置业有浓烈兴趣,而房地产科技和虚拟看房技术更是他们购房的首选工具。

根据该调查,有76%寻房者是通过房地产网站、64%透过社交媒体平台、42%透过在线文章和部落客,这些管道成为寻房者喜爱的信息来源,这些指数甚至也超越了透过经纪和朋友和家人获取资讯,其中透过房产经纪的寻房者有40%,透过朋友和家人的有29%。

无论如何,刘汉和强调,这并非意味着,市场不再需要实体产业销售和模型展示厅。

反之,购屋者仍需要进行实地考察,也需要到现场了解周遭环境。

看屋纷转到线上

有地房屋目前仍有一定的需求,人们在无法到发展商房屋模型展示厅或现场看屋下纷纷转到线上,可以看到不少潜在购屋者在线上浏览和垂询有关房屋的资讯。

刘汉和强调,国内房产市场主要仍聚焦4大热点,即吉隆坡、大巴生谷(包括雪州和森州芙蓉)、槟岛和新山,其他地区则持续低迷。

他指许多发展商仍持续推出新房产项目,而根据发展商反馈,房屋贷款申请有所增加,但在缺乏交易数据下,业界目前无法断定房屋成交量是否有相应增加。

工业市场需求大不同
买家寻求更宽敞厂房

工业产业的市场需求也大不同,如今买家寻求的是更宽敞和可灵活调度空间的厂房、货仓、物流中心、储存中心和数字中心。

而且,过去发展商在综合发展计划下规划为数不少的工业产业,推出市场后才来销售的日子也已不复在;如今发展商都是在确认有买家后才建工业产业,因此特地兴建厂房(Purpose Built Factories)成为新趋势。

他指出,一些较陈旧厂房和货仓的地板承重、入口门槛高度、间距高度或无法迎合最新的防疫要求,以及送货平台的物流需求。

今后的购物广场面积预料将大幅缩小。

购物中心挣扎求存
规模越大现象不复在

零售业是受疫情重创最深的领域之一,至今仍挣扎求存,因此过去几乎每个新城镇都有一座购物中心,且规模越建越大的现象已不复在。

刘汉和指出,过去在巴生谷,可租赁空间高达数百万平方尺的购物广场比比皆是,但今后的购物广场面积预料将大幅缩小到50万至70万平方尺左右。

此外,疫情和行动管控令造就网购更为盛行,线下零售业者则苦苦挣扎,许多购物广场零售租户今后会缩小租赁空间,缩减营运规模和成本,并把部分业务转到线上。

因此,发展商在策划兴建新的购物广场之前,必须做好更周详的市场研究,包括要有哪些行业的租户,了解市场实际需求后才付诸行动。

在这方面,发展商可以咨询独立市场顾问的意见才行事。

刘汉和补充,疫情过后,人们仍会偏爱到购物商场消费,毕竟购物广场内各类设施和便利应有尽有,可以一次过进行购物、堂食、看电影等活动,这种消费行为不会因疫情而荡然无存,只是业者们的营运规模将远比往日来得小。

须符合防疫规定
办公产业空间将要求更高

办公产业方面,疫前的一切都会继续,只是大家会严格遵守各项防疫标准作业程序(SOPs)。

企业和商家预计仍会保留原有的办公建筑物和空间,但在疫后料仍维持居家作业模式下,在公司办公空间上班的人数会维持现状,例如只占公司总人力的60至70%。

虽然如此,人们对办公空间的要求将更高,例如办公空间有更好的空气流通、员工桌位之间的距离更宽敞,一切需符合各项防疫规定和要求。

“员工和访客关注的问题是,我是否需要触摸任何东西?是否有任何通关器材需要扫描?“

在这方面,企业在办公空间的设计都必须考量上述环保和防疫要求,例如办公楼大门、大厅、升级机等是否符合这些需求。

Categories趋势

电商催热物流厂房需求

2021年08月30日

疫情洗礼下,
2017年起处于上升周期的巴生谷工业产业市场于去年放缓,
成交量和总值分别下跌28.6%和13.4%。

成交量从2019年的2361项下跌至1686项,总值则从86亿5409万令吉缩减至74亿9020万令吉。

但仔细分析,平均每宗交易的总值却从2019年的367万令吉,增至444万令吉,显示工业产业价格非但没有下跌,反而持续增长。

事实上,到了今年首季,巴生谷工业产业交易价量齐升,成交量从去年首季的445项增至518项,总值则从19亿1929万令吉稍增至19亿4992万令吉,显示市场已开始回温。

今年首季,雪兰莪州两大工业重镇八打灵县(涵盖八打灵再也、莎阿南和梳邦等)和巴生县工业产业交投保持活跃,各占巴生谷工业产业交易量的25.3%及22.4%。两县的成熟工业市场继续吸引国内外投资者进驻。

跨国产业公司莱坊指出,截至今年首季,巴生谷的累计工业产业库存为4万6154单位。此外,兴建中的厂房和货仓为1420单位,策划中的单位则约有1717个。

多达1万4378个单位或约31.2%的库存坐落于八打灵县,接着是巴生县,占18.3%或8465单位。

然而,谈到未来新增供应,无论是施工中或策划中的工业产业,巴生县都高居榜首。巴生县兴建中和策划中的单位分别为486和924单位。灵县施工中的工业产业为324单位,而瓜拉雪兰莪县策划中的工业产业为301单位。

电商推高物流需求

大马莱坊在《2021上半年产业重点》报告中指出,电子商务在疫情中的蓬勃发展,彰显了物流最后一里路交递的重要,推高了物流和配送中心的需求。

巴生谷新落成的货仓及配送中心,包括坐落于武吉拉惹的新兴电器配送中心(建筑面积约24万8000平方尺)及Leschaco物流中心(约13万7000平方尺)、位于巴生英达岛的Tri-Mode货仓(9万2000平方尺),以及哥打白沙罗的EmHub(约66万9000平方尺)。

莱坊认为,整体工业产业市场渐入佳境的走势料将持续,但高度取决于疫苗接种计划的进度,进度越快,就越有助于各类经济活动重启。

随着更多领域将分阶段重新开放,工业产业交投活动将在今年底之前逐步升温。

放眼未来,巴生谷发展成熟地区,包括莎阿南/格林玛丽工业区、梳邦、八打灵再也和巴生工业设施的平均月租料将保持稳定。

莎阿南巴生厂房月租持稳

莎阿南和巴生特定厂房和物流/配送中心的平均月租持稳,其中莎阿南有关产业今年首季的平均月租介于每平方尺1令吉80仙至2令吉20仙,巴生则介于每平方尺1令吉30仙至1令吉60仙。

巴生谷特定发展项目独立厂房/工业设施的售价,很大程度上取决于其地点、土地面积及使用期限、产业类别及建筑物特点、建筑面积及其他因素。

总的来说,去年杪至今年上半年期间,巴生谷可圈可点的重大产业交易屈指可数。

事实上,我国今年以来随着疫情恶化而先后实行行动管控2.0(MCO 2.0)、行动管控3.0(MCO 3.0)、全面封锁(FMCO)及国家复苏计划,收紧各项防疫标准作业程序,造成外资却步。

在前景不明朗下,发展商、投资者和本地潜在买家都暂时按兵不动,纷纷采取观望态度,宁可先把钱握在手中。

无论如何,在亚洲,大马仍是对高价值制造业和全球服务业者很有吸引力的投资目的地,这可归功于大马卓越的基础建设、电信服务、银行与金融服务、强大的周边支援工业和熟练的人力资源等利好因素,从而营造有利的投资环境。

今年首季,大马投资发展局(MIDA)批准的制造业、服务业和原产品领域投资额达806亿令吉,比去年同期的412亿令吉,飙升95.6%。其中,高达68.1%是外来直接投资,其余31.9%是国内直接投资。上述投资额涉及993个项目,料将合共创造3万2557个就业机会。

结语:发展商应把握商机
策略区推工业产业

电子商务的井喷式增长,刺激最后一里路物流递交活动之余,也推高了物流和货仓的需求,再加上制造业活动的强劲增长,为巴生谷工业产业领域提供强有力支撑,令该领域保持强韧。

顺应这股趋势,发展商们也探讨如何把握工业产业市场的各种商机,包括在莎阿南和英达岛等策略地点推介各类工业用途产业,以迎合不同工业领域的不同需求。

短期内,由于工业发展成熟且交通四通八达的地区土地有限,发展商的其中一个焦点是发展多层楼的工业设施。

这类设施可迎合不同租户的需求,并促进其产品物流的有效性。

一些企业则可能选择在这个不明朗时期巩固业务,脱售现有工业设施,搬迁到成本较低、规模较小的厂房继续营运。

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          This notice was updated: 5th February 2014

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