2023年09月29日
发展商强加配套，低于5万令吉的廉价屋，竟敢敢要卖20万令吉！
槟城房屋及环境委员会主席拿督斯里孙达拉祖揭露，日前有居民向他申诉遭发展商强迫加购装修配套，把原本4万2000令吉的可负担房屋单位，加价到15至20万令吉。
对此，孙达拉祖表示绝不姑息，并提醒民众，若发展商强迫购屋者加购装修配套，可向州政府或槟州房屋局投报，一旦确定属实，涉及的发展商会被列入黑名单。
“如果加购的装修配套是购屋者与发展商“你情我愿”的，州政府则不干涉。”
另外，孙达拉祖透露，为确保政府所提供的可负担房屋，真正惠及低收入群体，州政府正草拟一项相关的新法案，以立法保障国人的利益。
他说，在新法案未落实及政府未采取行动前，他劝请获得可负担房屋的屋主，别将屋子租给外劳，以免变成“外劳村”，而影响其他还居住国人。
2023年09月27日
在中国房地产行业面临压力之际，广东爱得威建设（集团）股份有限公司因无力偿还债务，已向深圳法院申请破产。
根据《华尔街日报》，爱得威建设集团在星期一（9月25日）发布的公告中称，该公司向深圳市中级法院提交了申请，寻求重整以减少债务并改善经营。该公司港股仍停牌。
爱得威建设集团提供室内外装饰和设计服务，是最新一家受中国房地产行业疲软影响的公司。中国房地产行业疲软已经使这个全球第二大经济体受到拖累。
债务4.3亿
截至5月底，爱得威建设集团的债务为人民币6.6853亿元（约4.3亿令吉）。债务重整计划包括出售海外资产。
爱得威建设集团在公告中说：“董事会认为，本公司拥有众多优质资产，在行业内享有较高的品牌价值，持有中国建筑行业较高等级的完备资质和牌照，具备重整价值。”
但爱得威建设集团表示，目前还不确定法院是否会受理其破产重整申请。
另一方面，房地产投资公司中泛控股也在星期一称，一家百慕达法院已下令对该公司进行清盘，并已委任联合临时清盘人。
2023年09月24日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
本案是高级围篱保安社区洋房的购屋者，对发展商兴讼。
买家购买了位于雪兰莪州某个发展项目的双层独立洋房。
购屋者于2010年8月26日致函发展商，列出了其所称的洋房中存在的缺陷，并要求发展商在两周内，向购屋者提交其拟议的整改计划，供购屋者过目和核准。
发展商于2010年9月9日回复信函，主要表示发展商正获取其顾问的答复。此外，发展商表示，根据惯例，发展商不曾在缺陷修复工程展开前，取得业主或其顾问工程师的批准。
发展商回复购屋者称，发展商愿意对部分工程进行整改，但肯定不会对涉及升级的工程进行整改。
为了进行整改工程，发展商为购屋者提供了约14天的2人替代住宿。
最后，购屋者于2011年8月29日致函发展商，由于发展商未能修复缺陷工程，买家将聘请第三方进行修复，并向发展商收回由此产生的费用。
发展商于2011年9月5日作出回应，否认购屋者的指控，并重申发展商愿按照其顾问的建议，进行适当的整改工程。
此外，发展商于2012年2月2日致函购屋者，由于购屋者未予答复，且缺陷责任期自2011年9月起已届满，发展商认为此事已告一段落。
导致本次诉讼的购屋者投诉，基本上是该洋房存在重大缺陷。
漏水为房屋主要缺陷
漏水是主要缺陷之一，也是本文讨论的主题。
购屋者是根据防水和瓷砖的整改进行索赔，而补偿金额是根据购屋者证人的估计。该名证人是一位专业机械工程师，但进行此类成本估算的合适专业人员，应是注册建筑师或工料测量师。
根据购屋者在土木与建筑缺陷整改摘要第1项中对防水、瓷砖和清理的目击估计，估计费用为11万零924令吉83仙。
该等缺陷是购屋者在缺陷责任期内向发展商提出的，但发展商未能进行整改。购屋者阻挠或妨碍发展商的工作，尤其是该名购屋者的丈夫坚持要求发展商提出整改计划，并事先获得其批准，是不合理的。
购屋者估计的补偿金额过高，并观察到瓷砖整改，与根据控状第41(iv) 段要求更换内部管道所需的一致。
基于预防原则，合理费用应为发展商证人所提到的发展商的费用，金额为6万零479令吉85仙。
厨房地板上有积水
至于根据控状第41(iii) 段提出的水管泄漏索赔，合理的损害衡量标准，是应基于设施或性能的损失，而非购屋者证人建议的更换整个内部水管。因此，合理的赔偿为1万令吉。
购屋者再次依赖其证人根据控状第41(v)段对此索赔的成本估算，金额为买方土木与建筑缺陷整改摘要第5项中的 2929令吉28仙，加上由于据称整改对现有厨柜的影响，另加2万894令吉72仙用于更换厨柜，而购屋者只提供了一个报价。
这也是发展商承认，但在缺陷责任期内无法整改的又一缺陷。因此，基于预防原则，正如发展商证人所提到的，法庭认为，发展商的整改成本应为8555令吉58仙。
结语
这个洋房买卖纠纷的另一个典型案例，双方之间的关系因期望不符而出现问题。
2023年09月24日
中国买家转战迪拜！
据《每日经济》报道，2023年第一季度中国投资者占迪拜所有房地产交易的12%，较去年同期的8%有显著增长。
众发展商更直言，中国投资者是第一季度迪拜房地产的主要买家，且每天都有价值超过10亿迪拉姆（12亿令吉）的房地产交易。
与此同时，从2022至2023年第一季度，中国非居民对阿联酋房地产的投资增长五倍。
Knight Frank合伙人兼中东研究主管费沙表示，在取消疫情限制后，存在一种“报复性支出”的因素，2022年中国买家占Knight Frank总购买量的23%。
“疫情前，中国买家是迪拜住宅物业的前五大国家之一，预计中国买家将迅速重返排行榜。”
有趣的是，中国对阿联酋的投资兴趣不仅限于迪拜。
费沙表示，77%对购买房地产表现出浓厚兴趣的东亚高净值人士正在积极考虑阿联酋的其他地区，尤其是阿布扎比。
他说，在有意投资阿联酋的高净值人士中，70%的东亚高净值人士认为阿布扎比是与迪拜互补的有吸引力的中心，而全球高净值人士的这一比例为45%。
在住宅产业方面，中国买家的目光不仅仅局限于租金。投资者更向往的是可以兼职居住的地方，希望有一天可以在阿联酋退休养老。
2023年09月20日
香港虚拟资产交易平台JPEX日前被揭涉嫌诈骗，无牌经营，引起市场对虚拟货币的关注，过去几年比特币（Bitcoin）等加密货币曾经炒至天价，外国甚至出垷以虚拟货币买楼。
比特币由2008年诞生至今15年历史，发展开始成熟，加上新冠疫情每枚比特币价值曾炒高至6万美元（约28万令吉），用途由最初只是买比萨（Pizza）、换取服务，到后来演变至可用以买楼。
美国房产开发商Magnum房产集团最近表示，接纳以比特币作为交易货币，投资者可以比特币购买位于纽约曼克顿，面积9000呎、价值2900万美元（约1亿3612万令吉）的商舖，过程中会有比特币中介商负责将收到的加密货币，转换成现金交给发展商。
此外，迈阿密一间价值2250万美元（约1亿561万令吉）的豪宅，也被指是透过加密货币出售，属于使用虚拟货币出售住宅的最大宗交易。
加拿大亦有金融科技公司Ledn推出以比特币作为抵押品担保借取房贷，但期间如果比特币价格大跌，将被追加抵押品，使借贷者面对很大的风险。
随着加密货币价格相当波动，其中比特币由高峰期每枚逾6万美元下跌至近期约2万7000美元（约12万6700令吉），加上加密货币的隐密性引起不同政府关注洗黑钱风险，陆续推出各种监管，限制了利用虚拟货币买楼的趋势。
2023年09月20日
房产买卖涉及太多文件签署及律法，有时候还防不胜防，遇上一些棘手无法轻易解决的问题需要寻求专业的意见，尤其是律师给予的建议。
尤其当所购买的房屋单位牵涉到一些政府部门，就更为棘手了！
一名黄小姐通过房地产代理，于上个月签购一间属于永久地契发展的公寓单位，并且发展商之前也已将公寓的分层地契转移，但这个待售公寓的屋主并没办理。
而如今的情况便是，公寓发展商已经清盘，并已结束房地产发展业务，房地产代理还说，该公寓的业主准备以比市价低15%的价格出售。然而，黄小姐已经支付房地产交易价的2%，并已向银行了解贷款情况。
根据银行贷款部职员说，以黄小姐的收入和就业领域，贷款获批应该不成问题。
黄小姐不清楚这样的房产单位，是否会拖延比较久的时间才完成？房地产销售说，需要卖主将文件通过律师交予报穷局，以寻求该局的批准。
因此，从签署买卖合约日开始计算，通常会有一个期限完成交易，获知寻求批准需要时间。
那么，请问这个期限该从何时算起？
针对这样的情况，林若辉律师解释道，任何人在脱售未有个别地契或分层地契的产业前，必须寻求发展商的批准，不过假如发展商已清盘，卖方必须寻求官方财产管理人（Official Assignee）的批准。
从签署买卖合约日算起，通常会有一个期限，比如6个月，以便卖方律师向发展商或官方财产管理人提出批准交易申请，交易价余款的支付，是在买方律师取得批准后才支付，买方一般获得3个月的时间缴付款项。
另外，针对寻求批准的事项，买卖双方须遵守一些特定条件，同样这方面也是有时间期限。
林若辉说，唯有在官方财产人签批所有文件，买方的银行贷款才会发放贷款余额。
同时，由于需要寻求有关方面的批准，严格来说，交易会拖至较长的时间完成、此外，当全数房屋款项支付卖方，买方才获得产业的拥有权。
资料来源：星洲日报
2023年09月14日
随着国行暂缓升息步伐，7月产业贷款申请按月回升2.7%。分析员认为，贷款申请增加也意味着市场产业需求处在健康水平。
国家银行数据显示，今年7月产业贷款申请按月上涨2.7%，至518亿令吉；而6月则按月下滑11%。但按年比较，7月贷款申请则跌13.6%。
而大马首7个月累积贷款申请按年起0.9%，至3488亿令吉。
MIDF投资研究分析员因此认为，贷款申请回升主要归功于国行在今年7月和9月将隔夜政策利率（OPR）维持在3.0%，相信这也是产业需求重回健康水平的关键。
至于产业贷款批准方面，7月批准的贷款按月减少4.2%，至231亿令吉，而批准贷款的下降是因为贷款批准率减少所致。
若按年来看，7月贷款批准上升1.7%；年初至今的累积贷款批准则按年增加8.0%，至1538亿令吉。
分析员表示，贷款批准呈上升趋势，实际上对产业发展商的前景而言，是一个好兆头。
工业产业受欢迎
随着市场对产业需求渐涨，房地产公司在工业开发的参与度也不断上扬。
分析员举例，实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）分别在槟城、巴生和柔佛增添3个新工业资产。
绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）年初至今的工业资产销售亦表现不俗，按年增35%。随后，绿盛世更以2亿1100万令吉向IOI置业（IOIPG，5249，主板产业股）收购柔佛工业土地，扩大工业开发组合。
另外，马星集团也成立了联营公司负责工业开发项目，以捉紧国内工业资产需求渐涨的趋势。
首选马星金群利
整体而言，分析员认为业者将在短期内将逐步拓展至产业开发领域，以紧跟工业资产需求急升的浪潮。
分析员继续“中和”看待产业领域，而首选股项为马星集团和金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股）。
“因为可负担房屋需求依然强劲，估计专注于相关房产的业者前景料将乐观。”
2023年09月14日
以兴建可负担房屋起家的发展商Aset Kayamas集团进军酒店业，为企业掀开新编章！
这家新酒店取名为Sleeping Lion Suites莱恩酒店，寓意Aset Kayamas矢志建立一家充满力量、优雅和尊贵的酒店，就像一只沉着的狮子。
此外，该集团也借着此家酒店，彰显不断追求创新，力求更完美的态度。如今更是开启公司的新篇章，让莱恩酒店的故事在吉隆坡充满活力和繁荣的武吉免登绽放光彩，证明集团对卓越的不懈追求、突破极限的决心，以及决心通过创造带来改变的空间。
莱恩酒店坐落在吉隆坡武吉免登核心地区，四周环绕世界级购物中心、餐厅和丰富多彩的娱乐场所，咫尺之遥便可抵达吉隆坡柏威年广场、升禧广场和乐天广场等标志商场。毗邻亦有各类时尚酒吧、俱乐部等，无论是购物或想品尝道地的大马或国际美食，一切随手可得。
莱恩酒店体现豪华酒店品牌的精髓，并坚持不懈打造难忘的时刻。备有866间精心设计的精致客房，涵盖10种客房类型，以时尚新颖的设计配备舒适而优雅的家具，带出现代风格和温馨兼具的体验，是与家人好友或独自旅行者度过短期假期的理想之选。
酒店亦具备各类设施包括位于楼顶的无边际泳池、健身房、桑拿浴室和蒸汽浴室。另外，客人亦可以登上酒店的天空之桥欣赏吉隆坡壮丽的景色，或在梦幻花园（Garden of Dreams）特别打造的植物小径中漫步。
莱恩酒店日前举办开幕仪式Aset Kayamas集团主席丹斯里蔡景康、执行董事蔡文怀、董事兼剪彩嘉宾潘斯里黎月华、 蔡文韵、刘佩玲及刘艳婷亦列席参与其盛。
详情浏览www.sleepinglionsuites.com。
2023年09月13日
漂洋过海买房，到头来却一场空。
来自中国深圳的黎氏父女，在8年前，即2015年12月通过中国籍女房屋经纪刘思雨（音译），以178万5000新币（612万7584令吉）购买新加坡的嘉御苑（The Crest）公寓单位。
根据《联合日报》，这对父女截至2018年7月，前后共汇了超过205万新币（703万令吉）予刘思雨，用来支付单位售价和印花税等。
岂料，他们发现刘思雨竟私吞了其中近60万元（205万令吉），并且伪造转款记录，让父女以为她已把所有款项交给发展商。尔后发展商以没收到付款为由下终止买卖协议，经过求情后才以190万元（652万令吉）的房价再度签署买卖协议。
然而，在扣除房地产税与其他收费后，发展商最终仅收到来自黎氏父女的款项为119万5354元（410万3435令吉），于是第二次终止交易，并通知父女会把这笔款项全额没收，公寓单位之后也顺利卖给其他买家。
父女两人不满发展商没收有关款项，今年入禀高庭，要求法庭谕令发展商将这笔钱外加利息归还给两人。
今年4月，即法庭审理父女的申请之前，发展商把48万8957元（167万8501令吉）归还给两人，并且表示会把38万元（130万令吉）当作订金没收，另外32万余元用来抵消终止两份协议的花费与补偿。
郭民力法官同意，发展商有权没收一笔订金，而190万元售价的两成为38万元，这个订金数额算是合理。他也认为，发展商可以就因交易无法完成而蒙受的开销与损失索讨补偿。法庭接下来会估算与定夺这笔补偿金额，发展商之后可从剩下的32万余元扣除这笔钱，其余款项归还给父女。
犯下失信与伪造文件罪名的刘思雨已在今年3月被判坐牢三年。当时庭上揭露，刘思雨把所私吞的款项用来购买爱马仕、路易威登与Christian Louboutin等名牌奢侈品。
2023年09月13日
独家报道：林秀芳
房屋先租后买计划在我国已实行多年，但至今未能成为房市主流，如今政府再次力推这项计划，产业界人士认为，关键在于能否保障买卖双方的利益，否则该计划将始终热不起来。
无论是发展商或产业中介，他们接受《南洋商报》访问时皆不约而同的指出，表面上，先租后买计划有利于活络房地产市场，但政府若只讨好买方（购屋者），以致卖方（发展商和产业中介等）需要付出各种不必要的代价，最终在羊毛出在羊身上的效应之下，买方依旧难逃承受高房价的代价。
为此，他们认为，只有拟定利惠双方的协议，才能让此理想计划获得有效执行，从而避免让计划流于空谈。
昨日提呈国会的第12大马计划中期检讨报告显示，政府发展房屋领域的大方向改弦易辙，从向来鼓励国人买房，改为鼓励租赁可负担房屋，尤其是力推先租后买计划。
马来西亚房地产中介师协会（MIEA）会长陈建铵表示，先租后买房屋计划有其执行上的困难，因为房产价值锁定与否，都对买卖双方带来冲击。
他说，纵观过去10年的房地产价格走势，尤其雪隆区一带皆是升多跌少，若合约锁定协议签署期间的售价，举例在3年后正式转售购屋者时，房产市价上升，卖方肯定变成折价销售了。
“而且先租后买也让卖方在期间也承担了头期、贷款利息、印花税等‘损失’，在这种情况下，卖方自然会通过租金来转嫁成本，最终还是由购屋者承担代价。”
他表示，此计划虽有助低收入群拥房，即无需在短时间里拿出头期、交付印花税等大笔费用，但，当租买计划涉及的执行方是私人界（发展商或银行）时，“赚钱”依旧会是大前提考量。
“若政府无法提供发展优惠，这些成本实际仍会通过租金转嫁购屋者的，毕竟谁又能担保租户最终会在期限内买下有关房子呢？”
他说，换言之，卖方不但要承受最终房子是否能脱售的问题，而且，租借期间也让他们的资金流套牢，种种不利因素，都是计划可行与否的关键。
“实际上，上述计划也曾获本地银行推行，如今该计划正好运行第3年，也是时候审视计划的成果之时，如果可行，确实值得参考该方案。”
张润安：须有优惠才会参与
和丽园发展有限公司董事经理拿督张润安表示，政府须提供多项优惠条款，包括低息、分散承担公共设施建设费用、减少繁文缛节等，才能吸引发展商参与有关计划。
他说，有关计划绝对有利于帮助年轻人或低收入群体拥房，但是，在实施方面需有深思熟虑的周详规划，尤其不能朝令夕改，否则将让计划胎死腹中。
“实际上，此概念也曾多次被提出，然而，最终因双方利益无法得到保障而不了了之，比如租借将让发展商面对资金周转问题、无法担保房子最终得以出售，以及购屋者担心租金被抬高等。”
身为资深发展商的张润安也分享说，发展商须承担建设成本，包括贷款利息、公共设施建设费用、土地转换用途税务等，如果政府要推行上述计划，就应考虑在计划上提供优惠政策，以减轻发展成本的压力。
“若要私人界直接参与计划，虽然可提出2种协议，即一、私人参与者直接出租给购屋者，但需要有担保人确保房子最终会被买下、二、政府担保，同时提供各类优惠措施，包括获银行提供低息率等，但其始终仍存在缺陷。”
扩大计划让选择多样化
政府将扩大先租后买计划，以让房屋融资选择多样化。
此计划也将允许目标群体在规定的租赁期内，可以选择买下本身租赁的房屋。
政府过去曾实施多项先租后买计划，包括一马房屋计划和雪兰莪州推出的“我的雪兰莪房屋”（Rumah Selangorku）。
先租后买的首期费用通常较小额，为尚未做好准备购屋的国人，提供一个灵活性的选择。
首相拿督斯里安华昨日在国会提呈第12大马计划中期检讨报告时说，为了让人民有一个安全舒适的居住环境，人民房屋的主体转变将不断完善，从“拥有权”向“居住”观念转变。
政府推新租赁条规
政府将推出新的租赁条规，以促进租赁制度成为房屋拥有权的替代方案。
同时，政府也将加强先租后买房屋计划，以提供更好的房屋融资管道和增加可负担房屋的供应。
根据经济部在昨日提呈国会的第12大马计划中期检讨报告中指出，政府的房屋发展政策将以基本需求和人权概念作为出发点，而非房屋拥有权。
“因此，公共和私人界扮演关键角色，以便积极参与提供安全、有保障和可负担的房屋。”
报告指出，在此概念下，政府在发展房屋计划上将重点从销售转为租赁。
“政府拥有的可负担房屋发展机构一马房屋计划（PR1MA）和国家房屋公司（SPNB）将会联合支持促成这个转变方案。”
制定评估指南
报告说，为了提供具吸引力且可持续的房屋融资方案，经济部将寻求与金融机构的合作。
政府将制定评估和标准土地转换溢价和合规成本的指南，以加速可负担房屋的发展和审批。
此外，政府也将探讨，为在建筑工程质量评估体系中，获得70%以上分数的发展商，设立奖掖方案。
报告指出，由建筑业转型计划委员会所制定和预先批准的计划，将作为设计准绳，以加速地方政府的建筑计划审批，更快、更高效地建设可负担房屋计划。
“同时，将设立一个整合所有宗教基金土地信息的土地信息库存，以便确认适合建筑更多可负担房屋的土地。”