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中国烂尾楼苦主 逾240万户

2022年08月18日

中国的“烂尾楼风暴”,
会重击中国金融系统吗?

中国房地产市场爆发“烂尾楼风暴”,供过于求的发展商留下了大量的烂尾楼,让买家遭殃。对此,不少买家“摆烂”,拒绝支付房贷来要求政府、银行和发展商采取行动。

根据中国房地产公司的数据,预计有超过240万户买家拒绝支付数百万人民币;中国大型发展商的新屋销售亦连续13个月下跌,市场对发展商的信任度大大打折。

更有分析员估计,这240万户家庭总计会拒绝缴付高达3700亿美元(约1.65兆令吉)的房贷。

发展商日子不好过

《华尔街日报》报道指出,中国建商同季数据可看出,许多城市的房价经历长时间的涨势后今年纷纷下跌,主因是政府近年来主张“房住不炒”政策,试图打房减轻民众的购屋负担。

对银行而言,监管单位2020年限制建商贷款,因此银行决定抽走建商的银根。由于现金吃紧,不少发展商如中国恒大,都出现债券违约。

近几十年来,中国发展商超过八成的收入,都来自于承诺在1至3年内交屋的“预售屋”,因此预售屋款项就是发展商的主要资金来源。如今新项目销量暴跌,未来可能会有更多债券违约。

中国房地产公司的数据,预计有超过240万户买家拒绝支付数百万人民币房贷。

拒缴房贷的“后续” 才是危机

美联储也估计,中国房产危机恶化,可能会影响中国金融系统,让经济情势更显严峻。

报道指出,分析员预估,烂尾楼买家拒绝支付房贷总额,应该大多数能由银行吸收损失,不太可能发生全国性的金融危机;但要担心的是,政府和土地信用双双降低,加上中国经济成长急速放缓,可能会导致另一场金融危机。

资料来源:奇摩新闻、NOWNEWS

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买“佳”居 做好功课不吃亏

2022年08月15日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

买房前需做足功课
免掉入隐形陷阱

在大马,要购买房屋或其他产业,有几种方式。

购屋者可以购买已竣工或仍在施工中的房屋或单位,可直接向发展商购买全新单位,也可以在二手市场或转售市场,向其他人或公司购买有关房产。

虽然二手房屋占国内房屋总交易量约三分二,但许多人仍选择购买新屋,因为新屋往往因其令人兴奋和有吸引力的更新概念和生活方式,而受到许多人的青睐。

更常见的是,购屋者向发展商购买的房屋,是尚未完工或已可以入住的房产。

这包括购买楼花(预售尚未完成的房产)或刚推介但尚未动工的房产,或是购买施工中,但通常需要2至3年才完工的房产。

基于所购买房屋的情况不同,购屋者很可能面临的风险和好处也各有不同。对于刚建好的房屋,事情就一目了然,因为你可以看到和触摸得到的,是一间完整的房屋,而且只要获得发展商移交锁匙和住用证,就可入住。

兴建中或未动工具风险

相较之下,兴建中甚至还未动工的房屋,就带来较为复杂的风险,但当然,购屋者可能在购买时,获得发展商提供折扣或回扣。

全世界在经历了2年多的疫情洗礼后,目前正重拾昔日的动力,但一些准备新居入伙的购屋者,却突然发现自己所购买的房屋面临工程延误,因为发展商无法如期完工。

这些购屋者如今不仅因为房屋工程延工,而必须等待更久才有望入住,更糟的是,这些由于疫情和行动管控令期间停工而导致的工程延误,许多案例下,发展商不必因此而支付逾期交屋赔偿金(LAD),因为获得2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令)的保护,并获得房屋及地方政府部批准。

在房屋买卖合约下,如果发展商延迟移交房屋锁匙给购屋者,必须作出财务上的赔偿。

同时,购屋者可以因为延迟入住有关房屋,而要求银行延长房屋贷款期限,但取决于有关购屋者的房屋协议条款而定。

对于还未签署买卖合约的购屋者,在此提醒你在购买一间还在施工中的房屋时,必须知道和留意哪些事项。

留意周遭环境基设

购买施工中单位需要注意的其中一个事项,是购屋者无法对有关房屋项目“一窥全貌”,而是依靠样板房屋来大概了解建好后房屋的模样。

这点在高层住宅方面尤为棘手,因为购屋者可能无法看到他们所选择的单位在整个发展项目中的确切位置。对某些人而言,阳台景观、日光方向和窗户隐私等因素可能是促成他们买房的关键要素,而错失这些重要的信息,可能会导致他们所选择的单位其实并不那么理想,最终导致他们后悔买下有关单位。

此外,买房时,购屋者不应只是关注本身所买的单位,还应该留意整个发展项目的周遭环境。对于还在施工中的房屋,购屋者目前可能无法了解周遭环境,只能在入住后才能这样做,但这不意味着,他们就这样轻易地忽略这个环节,并完全依赖广告中的插图来略知一二。

房子施工期间会否出现任何延误,没有人可以预测或预见。

如果你所购买单位周遭正有其他建筑物在施工中,那么你必须了解这些建筑物将会在何时竣工。只有这样做,你可以避免在新居入伙时,才惊觉你的新家被施工中的建筑物,以及其制造的噪音和污染所包围。

这也可让你知道未来新居周遭有哪些现成和即将兴建的便利设施,从中了解将来是否有利于未来的日常生活。

当然,也不要忘了,周遭新的和即将落实的公共基建设施,例如大道、公路和火车或快铁站等,这将进一步加强你家周遭的交通便利和潜在增长。

了解发展商信誉

你也必须了解有关发展商在如期交屋及建筑质量方面的声誉和过往表现,以及发展商在移交房屋给购屋者后,在房屋缺陷保修期内针对购屋者投诉所作出的回应。

当你要了解有关发展商时,可以轻而易举地在新闻网站和社交媒体搜查相关资讯。你可以从中搜寻是否有任何针对该发展商延迟完工甚至搁置发展项目的投诉。同时,你可以记录你和有关发展商之间的互动情况,从中衡量发展商对潜在购屋者的帮助和透明度。

MCO迟交屋发展商不必赔

没有人可以预测或预见,施工期间会否出现任何延误。这就是房屋买卖协议(SPA)条款在发生此类事件时,可以发挥保护购屋者作用之处。

SPA条款保护购屋者

但尽管有这些条款,依然可能发生超出任何人控制或想象的情况,这也会导致延误,并在情有可原的情况下要求豁免受到有关条款的管制。

过去2年多来席卷全球的冠病疫情就是最好的例子。疫情期间,大部分的经济活动被迫暂停,导致许多人遭遇重挫。

对于建筑业而言,由于面对疫情爆发期间的各种行动管控措施、劳力短缺和供应链中断,施工进度受到严重干扰,迫使发展商展延原订的项目竣工日期。

为了应对前所未见的危机,政府颁布2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令),以减少疫情对国人和商家企业的影响。

该法令涵盖了在规定期限内免除发展商由于延迟交屋而必须赔偿给购屋者的LAD罚款。对购屋者而言,银行在疫情期间提供的延缓还贷措施,则有助于减轻他们的财务负担。

即使如此,购屋者在拿到新屋钥匙并入住之前,仍将面临更长的等待期。在等待期间,预计购屋者仍将如期摊还房屋贷款利息。

房贷摊还期延长

有些人可能在不知不觉中陷入房贷摊还期限已经延长的局面,甚至比延缓还贷期限还长。对于目前正在租房或租屋的房屋首购族,他们可能需要继续租房。

购买施工中的房屋有其好处和风险。好处是由于发展商提供各种“好康”来促销,购屋者可能以较低的价格购得房屋。

一些购屋者则没打算在买房后立即入住,而是先买下以备未来所需。

因此,这些购屋者是趁眼下有理想的家居单位而马上先买下,无需等它建好后才购买。

然而,购买兴建中的房屋同样需面对风险,因为在房屋建好之前,可能会出现任何状况,例如有关房屋项目是因发展商的疏忽和管理欠佳而导致工程延误,你永远无法预先做好准备面对这一切。

所以,请寻求专业的咨询,厘清买房所涉及各项合约的条款,以及相关法令,以在情况需要时保障你作为购屋者的权益。

 

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柔发展商:建可负担屋压力大

2022年08月5日

成本是售价3倍,
压力越来越大……

掌管柔佛州房屋及地方政府事务的行政议员拿督嘉福尼,有柔佛发展商反映,由于建筑原料涨价20%,让业者在兴建可负担屋时有难度。

他出席马来西亚房地产发展商会(REHDA)柔佛州分会新届理事就职晚宴时指出,根据发展商所说,兴建一个单位的建筑成本已达到13万令吉。

“政府明白,当建筑成本飙涨时,还要求兴建售价4.2万令吉的可负担屋,是有一定难度。”

不会调高售价

不过即便如此,州政府考虑到人民的经济负担随着冠病疫情而加重,因此还是不会上调可负担屋的售价。

而且,若可负担屋的发展商因为建材价格飙涨而拖延兴建工程,但始终必须兑现兴建可负担屋的社会责任。

无论如何,柔州房屋发展机构(PKPJ)将与发展商探讨更理想的解决方案,力求维持可负担屋的售价,可能也会考虑减少发展商所需兴建的可负担屋单位数量。

发展商可求助州政府

因此,遇上难题的发展商可以找州政府洽谈,斟酌其他方案,比如改建售价15万令吉以下的可负担屋。不过,若是属于较大型的发展项目,依然必须兴建4.2万令吉和8万令吉的房屋。

晚宴出席者包括柔州房屋发展机构总经理拿汀巴杜卡苏海丽珊、马来西亚房地产发展商会柔州分会主席王文郎、副主席陈伶俐、秘书拿督刘文兴及大会监誓人朱福生等。

马来西亚房地产发展商会柔州分会新届理事宣誓就职礼;右六起为陈伶俐、嘉福尼、王文郎及苏海丽珊。

冀5年建2.1万间

另一方面,柔州政府放眼在5年内兴建2万1000间可负担房屋,同时会与发展商会面,达成共识,以分阶段方式落实。

嘉福尼,目前一年平均兴建3000至3500个单位,相信在第3年之后将能翻倍增数至一年兴建7000个单位。

“柔佛与新加坡不同,新加坡有80%土地属于建屋发展局(HDB),但柔州不少土地属于发展商,因此若发展商不协助,政府将无法达到可负担屋的目标。”

他也透露,柔州政府辖下的规划、设计及审议小组委员会(PDRC)已会见12家发展商代表,以解决无法兴建可负担房屋面对的问题,并将提供替代方案,以取代每个单位罚款4万令吉。

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中国政府出手解决烂尾楼?

2022年08月3日

政府出手,
提供资金让烂尾楼复工。

彭博新闻社引述不具名知情人士报道,中国住建部和其他监管部门正在考虑,向陷困的发展商购买未开发的土地,而购地资金就可用来恢复烂尾楼的建筑活动。

根据中国法律规定,若发展商向政府买下土地后两年都未开发,地方政府有权收回,且不用补偿。

而监管单位的想法是,向陷困的发展商收回这些土地,质押给财务健康状况更好的发展商。这些拿到土地的发展商,提供资金来完成陷困发展商的烂尾项目。

相关单位还考虑将收回的土地重新规划再挂牌,提高其价值。

“保交楼”责任重大

这些方案是为了遏制房市风险加剧,从而引发更大规模的社会问题,并对经济带来压力。

“保交楼”近期成了中国政府的重大任务。中共中央政治局7月底的会议室,强调要文丁房市,坚持“房住不炒”的定位,要“保交楼、稳民生”。

狂囤地 却得不偿失

克而瑞数据显示,截至去年底,中国排名前100的发展商的地库,总值约42.5兆人民币(约28.3兆令吉)。

有许多公司当初大规模举债买地,寄希望价格能继续上涨。但政府多年来要求房地产行业去杠杆正持续影响房价、地价和新建商品房销量,导致发展商的希望泡汤。

结果是,许多陷入困境的发展商手握土地而无力或不愿开发。

根据财新此前报道,去年首批集中招标转让的土地截至3月底只有37%已经开工;第二轮转让的土地约有16%已开工。

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海外拓业务 建商3招突围

2022年08月1日

独家报道:李治宏

发展商进军海外,
逆境突围具备哪些条件?

所谓做生不如做熟,做生意也是一样。对发展商来说,在自己熟悉的国内市场发展,总好过去到人生地不熟,营运环境也大不同的海外市场。

但大马是个人口只有约3200万,市场始终有限的小国,商家生意要做大、做强,要“开枝散叶”,惟有往海外发展,但必须选择本身较有把握的国家。

事实上,过去数十年来,大马已有不少发展商进军海外,有者至今仍在扩充业务,也有者折翼而归。究竟要到海外发展并取得成功,该具备哪些条件?该采取哪些攻略?

早在上世纪70年代,大马就有发展商把业务触角伸至海外,例如我国首富郭鹤年当时已进军新加坡酒店业,兴建了驰名国际的香格里拉酒店,随后再登陆中国,盖了中国国际贸易中心。

除了中国和新加坡,澳洲、英国、加拿大、越南等地,都有大马发展商的足迹。

国内10大发展商行列内的实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)、IOI置业(IOIPG,5249,主板产业股)、双威产业(Sunway Property)、森那美产业(SIMEPROP,5288,主板产业股)、绿盛世国际(EWINT,5283,主板产业股)、金群利集团(MATRIX,5236,主板产业股)、UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)、金务大置地(Gamuda Land)等大型发展商,也已相继在过去20年内陆续踏足海外产业市场。

国浩置地(GUOCO,1503,主板产业股)则在中国上海、北京、重庆等地取得成功,该集团在中国的大型综合项目包括国浩常丰城、国浩中央公园等。

本地发展商进军海外,一般需具备哪些条件?要如何才能取得成功?

森那美产业在海外深耕多年。

营销策略因地制宜

《南洋商报》请来踏足海外多年,并以伦敦巴特西发电站项目轰动全球的森那美产业,分享该集团多年来在海外发展的一些心得。

该集团董事经理拿督阿兹米尔马力肯指出,进军海外是加强业务组合和建立新能力的绝佳举措,但要取得成功,必须具备3大条件,而且不能“一招走天下”,一定要视不同的海外市场采取不同的营销策略。

首先:先做好市场研究和搜集相关数据,充分掌握当地市场的实际需求;第二:了解并调适当地的法规;以及第三:建立熟悉当地市场的营销团队,并采取在地化的营销策略。

市场研究至关重要

他接受本报书面访问中提到,在展开海外发展项目之前,发展商须了解当地市场的实际需求,因为每个地区的需求与供应模式不同,发展商需要根据购买模式和人口结构调整发展项目。

在这方面,市场研究就显得至关重要,因此发展商须尽可能多地搜集和分析他们想要发掘的市场的数据。

他说,产业领域有无数的法规,而每个国家的产业条规都不同,当发展商进入一个新的海外市场时,必须了解并适应各国监管机构制定的条规。

“我们还须考虑到由于供应链中不同的监管要求、标准和实践,可能导致更高的开发成本,以及人工、建筑材料和其他成本。

“海外产业发展项目大多是棕地开发,而非像大马般的绿地开发(参阅书到用时),因此我们须研究和了解如何最好地发展。

“我们也需要考虑特定国家的遗产保护工作,有时这可能对发展构成挑战,尽管有信誉的房地产发展商,会想办法在不影响保护工作的情况下克服困难。”

森那美产业在伦敦的巴特西项目。

阿兹米尔说,发展商还应有在地化的营销策略,这将对当地的买家和投资者产生良好影响。

他补充,每个海外市场的购买力、信贷和融资便利都不尽相同,取决于当地的经济形势而定。

阿兹米尔

厘清法规避免碰钉

曾在中国、台湾、香港、新加坡、印尼等地主讲逾350场房地产讲座的产业评论员潘荣德指出,大马发展商到海外发展,一般上已做好市场调查和研究工作,例如已掌握当地的劳力市场情况、建筑材料来源等,如果这些基本功课都做不好,去到海外就可能血本无归。

例如中国的房地产项目审批比较复杂严谨,若无法摸透,会碰很多钉子。

他强调,本地发展商在海外发展,必须视当地的国情和需求而定,毕竟不同的国家有文化差异,民众对房产项目的需求也不尽相同,若以大马购屋者的口味来发展中国房产,肯定不行。

“例如中国发展商的项目都是高档的,大马发展商去到那边,也必须做到一样的房屋展销厅,好让当地市场有信心。

“尤其是那些之前已进入中国市场的大马发展商,推出新的项目时,也须如此才能赢得当地市场的信心。”

营运纪录佳赢口碑

反观,如果初次进入中国市场的海外发展商,包括大马发展商,他们在中国的首个项目,当地市场一般会保持观望。

大马10大发展商已在中国和其他海外市场深耕,拥有很好的过往营运记录,肯定是事半功倍。

例如国浩置地在中国已超过25年,有很强大的口碑。

“我早期受邀到中国分享,当地买家听到像国浩置地这类已在中国市场深耕,在上海、天津、重庆等地都曾推出多个项目,有了这些过往记录,买家们对该集团推出的新项目都会比较有信心。

他说,其实也要看哪类国家,例如中国、澳洲、越南等,大马发展商到当地发展项目的难度相对不大。反观,如果是比较落后的国家,本地发展商面临的挑战就会更严峻。包括基本设施、医疗设备、当地治安等,要进军这类市场,就必须做好很充分的准备。

首选业绩佳发展商

在西方国家和在发展中国家发展产业,有何不同点和共同点?

阿兹米尔指出,其实买家肯定会寻找值得信赖的品牌来进行投资,因此,无论是国内或国外,他们无疑会更喜欢有经验和业绩的发展商,这点放诸四海皆准。

他说,买家在作出购买或投资决策之前,将会考虑策略位置和规划良好的地点,他们会寻求那些邻近各种便利设施,可以轻易使用私立或公共交通抵达出入的产业项目。

除了地点,买家也会仔细观察有关物业的质量和产品种类,因此,发展商在展开任何项目之前,都必须先进行充分的市场研究,以确保他们提供买家想要和需要的房产。

“在产品方面,买家更喜欢可以善用空间,让他们可以根据个人喜好进行扩建或装修的物业。他们也寻求安全,因此,重要的是,物业内或周遭的安全与福祉,也是影响买家购买决策的考量因素。

“当然,买家也会喜欢良好的销售配套,因此只要有必要,发展商须尽量提供回扣和折扣。”

潘荣德

中西产业条件各异

撇开购屋者的喜好不谈,潘荣德指出,在先进国和发展中国家进行产业发展,肯定有明显的大不同。

他举例说,在中国和澳洲发展项目,就有很大的不同点。

中国房地产的审批法规非常严谨,要在当地开发房地产,首先当然是要符合当地的法规和行政条文要求,另外须有100万人民币的注册资本,以及4名持有专业认证的建筑专业和相关技术人员,以及2名持有专业资格的会计人员,这是中国房地产领域法规方面一般的标准,具体情况视乎个别地区和城市的要求而定。

而在中国,产业的拥有权期限一般上只有70年。

相对而言,澳洲和大马都是共和联邦国家,法规方面都是承袭英国,两国房地产领域的法规基本上也大同小异。

“举例说,澳洲和大马产业方面的一个共同点,就是产业拥有权一般可分为永久地契和99年租赁地契2大类。澳洲也和大马一样,住宅或工业区的土地都由地方政府管辖和审批。

“澳洲制度跟大马一样,包括有地房屋兴建期限也是2年,首期付款也是屋价的10%。”

中国先建后售成本大

但在中国,必须经过很多个监管单位的审批,这对大马发展商在某个程度上是一种难度。

而且在中国,要等到建筑物封顶才能开始销售有关产业,而且购屋者必须支付的头期付款高达屋价的30%。

他说,所以,大马发展商在中国发展项目,所面临的资金压力非常大,因为必须等到封顶才能做销售,避免发展项目出现“烂尾楼”情况。

反观在大马,发展商一推出新项目就开始销售。中国在这方面比大马做的好,但问题是,发展商须有雄厚资金支撑,一般的发展商无法应付。

因此目前为止,我们看到大马10大发展商都已进军中国市场,并取得成功,当然也有一些比较小型的发展商,但他们都是与中国伙伴合资展开项目。

评估优劣灵活应变

大马发展商在海外有哪些“酸甜苦辣”?

所谓适者生存,在人生地不熟的海外市场发展,适应当地营运环境至关重要,更须准备好根据市场情况和客户的需求进行改变。

阿兹米尔以巴特西发电站项目为例,指为了让这个项目应对冠病疫情带来的种种挑战,森那美产业不得不迅速调整优先事项,并重新学习如何在疫情期间善用资源,最好地满足客户的需求。

“我们还须在与以往不同的情况下,评估自己的优劣势,在这方面,把握时间非常关键,我们做出的任何改变,都必须尽快完成。

“发生不可抗力的情况时,应急计划对于任何规模的企业都极为重要。企业须为不确定性做好准备。

从疫情吸取教训

“但最重要的是,疫情教会我们始终确保员工和客户的健康和安全。我们本来不应通过一场疫情来教会我们这一点,但既然已从疫情中吸取了教训,我们就不要认为这是理所当然。”

他强调,森那美产业未来5年的首要任务是专注国内业务。

尽管如此,该集团将继续探讨扩充海外业务的机会,这包括善用英国巴特西项目中的影响力。

潘荣德则指酸甜苦辣,要看到什么国家发展而定。

他以中国为例,指大马发展商到中国做项目,一开始肯定“水土不服”,必须要有很多可信赖的当地伙伴,也必须建立很好的人脉,这包括与当地政府的关系。

“在当地建立很好的人脉很重要,这有助于接下来的所有工程进度更顺利。”

在市场建立良好的口碑也很重要。潘荣德举例,IOI集团在厦门集美的购物广场去年开张,在当地有很好的口碑,甚至令福建同乡引以为傲。

“这显示IOI集团在‘乡情牌”方面做的很好,有口皆碑。”

他补充,大马发展商也必须有锲而不舍的心态,因为在海外,若一碰钉子就落荒而逃,往往会以失利告终。

书到用时:绿地棕地开发大不同

绿地开发(Greenfield Development)是指在从未开发的土地上,开发产业项目。

棕地开发(Brownfield Development)则是指在以前用于工业或商业目的的土地上,另行开发新的项目。

由于城市化进程的加快,城市的范围正在扩大,以涵盖以前的商业和工业区,棕地开发可以在前军事基地、前工厂和其他工商设施的土地上进行。一旦有关设施和土地被清理和重新开发,这种动态产生了重新利用土地,以提高生产力的经济机会。

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利空冲击 发展商转攻中价屋

2022年07月25日

独家报道:李治宏

卖不出买不起,
房地产领域如何突围?

经济全面重启后,市场出现报复性消费,但这股报复性消费并没有发生在房地产领域。

毕竟,房产属于高价物品(Big Ticket Item),房屋贷款也是一笔长期的财务负担,在国人深受通货膨胀冲击,纷纷节省开销和谨慎消费之际,买房的能力和意愿也相应下跌。

这股“寒风”已经吹在国内产业市场龙头雪隆区的新楼盘上,因为今年上半年新推出的新房屋项目只有区区14个,比起去年同期的37个,大幅减少19个或164%!

加上下半年经济前景看淡,一些发展商不仅转攻符合一般购屋者财务预算的可负担房屋,更可能展延推出原本要在今年内面市的新项目;而尽管建筑材料成本飙升,屋价看来也不会大幅调高,因为发展商碍于市道欠佳,无法把所有额外成本转嫁给购屋者。

今年4月,雪隆地区完全没有任何新房屋项目面市,而且整个上半年的新楼盘,都没有任何洋房、半独立式房屋和毗连式房屋单位。

邓志明

上半年新楼盘大减

产业顾问公司大马亨利行指出,提供诸多优惠的拥屋计划(Home Ownership Campaign,HOC)于去年底告一段落后不再延长、通胀压顶和俄罗斯入侵乌克兰战争,或是导致今年上半年雪隆新楼盘大减的主因。

大马亨利行总营运长邓志明说,在建筑材料价格飙升下,发展商未来几个月很可能被迫调高房屋售价,但在前景充满挑战下,房价调涨的空间有限。

这是因为除了建材成本,发展商在调高房价之前,必须考量其他因素,这包括国家经济和房屋市场走势、购屋者的购买力和对房价调涨的接受度,这些因素将决定房价的涨幅。

他说,全球经济衰退风险升高下,大马的出口增长很可能放缓,最终影响整体经济增长,这将影响投资者信心,不仅打击股市表现,产业需求也将下行,届时发展商要转移任何额外成本给买家的能力也将减弱。

“住宅产业市场虽有从疫情中复苏的一些迹象,但还无法证明这只是短期的反弹,未能展现持续复苏的能力。”

他预计发展商们将尽量吸纳额外成本,那些地点良好,并可继续吸引强大需求的房屋项目,若调高售价,涨幅将介于5至10%。

至于已推出一段时日,但销售表现不那么好的项目,可能只会稍微调高售价,甚至只是维持现有价格。

利率扬升影响申贷

“我们也相信,二手房屋市场,尤其是那些较高价位的房屋及所在地点房屋需求不那么强,租赁市场也有点偏弱的房屋,不会调高售价。”

国内利率扬升是房产市场的另一利空。

邓志明指出,随着利息成本扬升,中等价格房屋的业主,在摊还房屋贷款时也会更吃力,而那些财务状况告急者则可能被迫降价求售房屋。

此外,利率扬升下,借贷者每月房贷供款走高,将影响房贷申请者的贷款额度,令购屋者需重新审视购屋的开支预算。

事实上,根据国家产业资讯中心(NAPIC)最新数据,大马房屋价格指数今年首季比去年第四季下滑2%,也比去年首季稍微下跌0.1%。

此外,今年首季的房产交易量为9万4544单位,比去年末季下滑4.9%。

40至60万房屋大行其道

发展商推出更多面积较小的房屋,可能是对市道欠佳的一种直接回应,发展商重新聚焦符合购屋者财务预算的可负担房屋,而非主打房价较高,但可能需求较低的单位。

亨利行在2022年第三季《HBAdvisor》季刊中指出,这令售价介于40万至60万令吉的房屋大行其道,上半年14个新楼盘当中,就有10个或71%有推出这个价位的房屋。

销售佳改善现金流

邓志明接受《南洋商报》书面访问时补充,产业市场还未完全从疫情重创中复苏,市场对价格变得更为敏感,因此发展商纷纷尝试推出符合目标客户群经济负担能力的房屋。

他指出,主因是发展商们发现,相对较高价位的房屋,售价40万至60万令吉的房屋较受市场欢迎,只有在取得令人满意的销售率下,发展商的现金流才会获得改善。

“因此,发展商检讨策略和重新规划新项目产品内容,以涵盖更多售价40万至60万令吉,价格较可负担的房屋,是自然不过的事。”

他预见,发展商们会继续这样做,直到市况改善和市场对较高价位房产的需求转强为止。

“其中一个做法就是在不牺牲房屋各种功能的前提下,缩小房屋的建筑面积,以控制房屋售价,确保符合购屋者的经济能力和银行给予的房贷额度。

“如果房屋的面积太大,售价将会更高,这或将超越购屋者的经济能力。”

下半年或现豪宅新楼盘

整个上半年雪隆区新楼盘完全没有豪宅单位,并非发展商已全面淡出高档市场。

邓志明指出,洋房、半独立房屋和毗连式房屋单位都是人口密度较低,必须以较高价位销售的房屋类别,但当市道欠佳,而土地成本依然偏高时,发展商别无选择,惟有重新聚焦符合市场需求、价格较可负担、人口密度较高的房屋类别,例如公寓和共管公寓。

这是今年上半年雪隆新房屋项目完全没有洋房、半独立式房屋和毗连式房屋的主因。

“但我们必须指出,我们搜集的数据,可能漏掉了一些发展商私下推出,没有在媒体打广告宣传的新项目,因此我们不能说本身的数据100%准确。

“同时,这类项目可能处于不同阶段的规划当中,也许我们会在今年下半年或明年上半年看到更多这类项目推出市场,除非市场大幅度走下坡。”

市况改善将“升级”住家

疫情过后,国人追求拥有更大空间的房屋,这股趋势并未因上半年面积较小房屋大行其道而逆转。

邓志明指出,人们都向往拥有宽敞的房子,这是许多人梦想中的家居,但事实上,他们必须根据本身的经济能力和预算来购屋。

“疫情导致房市放缓下,投机炒风已大减,购买产业投资的人也少了许多,现有的购屋者大部分都是买来自住。

“而售价40万至60万令吉的购屋者当中,很大比重是首购族,他们一般会选择先购买较小间和价格较可负担的房子。”

他补充,一旦市况改善,人们将会计划让住家“升级”,届时就会物色较大间的房屋。

巴生谷新楼盘数目
去年下半年起下跌

1月份是今年上半年巴生谷最多新房屋项目的月份,共有4个新楼盘推出,和去年1月持平,也许是HOC的余温加持,但新楼盘数目过后就走下坡。

而且,今年上半年推出的14个新项目中,多达44%推出建筑面积801至1000平方尺的单位,接着是38%涉及1201至1500平方尺的单位,以及31%涉及601至800平方尺的单位。

相对之下,去年上半年,涉及这3个建筑面积的新房产项目,分别只有23%、19%和16%。

去年上半年巴生谷的37个新楼盘当中,多达31个或83.78%涉及售价100万令吉和以上的单位,这也许是受惠于HOC的各种优惠吸引许多购屋者所致。

今年上半年推出每平方尺价格较低单位,即每平方尺售价低于500令吉的新楼盘数目也较多,显示市况欠佳下,发展商惟有推出更多较低价位的房屋。

事实上,整体而言,巴生谷新楼盘数目去年下半年即开始走下坡。

去年下半年的新楼盘数目只有23个,比上半年的37个少了许多。尤其是第三季,只有区区4个新项目,而且全部都在雪州,吉隆坡挂零。8月份更是去年唯一没有任何新楼盘的月份。

双层排屋  服务式公寓
2类房产主导市场

上半年的14个新楼盘中,有6个推出双层排屋和服务式公寓,显示这2大类房产仍主导市场。

雪州占了8个新楼盘,其余6个分布在吉隆坡各地,但吉隆坡孟沙和文良港各以2个项目傲视雪隆各地。

吉隆坡其他有新房产项目的地区分别是武吉免登和泗岩沫,至于雪州,则有8个地区各推出一个新楼盘,分别是八打灵再也、加影、蒲种、龙溪、沙叻丁宜、双溪毛糯、万挠和峇冬加里。

去年上半年,雪州共有27个新楼盘,吉隆坡则有10个。

今年上半年的新房产单位方面,雪隆两地合共只有7595单位,等于去年同期1万1560单位约66%。其中,雪州占4283单位或56%;吉隆坡则有3312单位或44%。

这和去年上半年的情况刚好相反,当时,吉隆坡虽然新楼盘远比雪州少,但推出的新单位却高占雪隆两地69%(7937单位),反观雪州只占31%(3623单位)。

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可负担屋定价是政治考量?

2022年07月22日

各地区的可负担屋多少钱,
谁来决定?

政府目前正计划针对各地区,制定可负担屋的价格。但随着通货膨胀导致建筑成本高涨,这些可负担屋的定价,还现实吗?

马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席拿督童银坤向《南洋商报》指出,不久前已经参与由房政部举行的工作坊,当中讨论了可负担屋的价位。

这项会议的参与者的专家团队,包括业界的代表、绘测师及建筑工程师等,以探讨房屋的可用性、可负担性、可及性、质量和宜居性。

“专家团队已向房政部提呈相关的分析报告,但是,最终必须取决于政府的政治意愿。”

拿督童银坤。

需考虑多方因素

他解释,如今RON97油价每公升为4.83令吉,在市场浮动机制下,RON95每公升近4.50令吉;但从政治意愿来看,若取消燃油补贴,民众需要支付高油价,也减少开车,政治而言是不受欢迎的。

为此,财政部继续维持RON95补贴机制,维持价位在每公升2.05令吉。

“因此,我觉得尽管房屋专家团队提出的建议,最终是否实施或执行,几乎是以政治意愿的实现为根本。”

让他较为担忧的是,若政府制定了可负担屋的顶价,但所提供的支持和不足,无法应付成本上涨;不过,若是没有顶价,政府也担心成本转嫁成高房价,经济压力下无人愿意买,就会导致房屋滞销。

房屋缺陷投诉,也要合理

对于政府要管制房地产和建筑业,童银坤也认为,发展商有责任确保房屋质量,若有瑕疵或缺陷,购屋者可在保修期内要求处理和索赔。

不过,他也呼吁购屋者,投诉房屋缺陷和瑕疵,也必须合理且在可接受范围。

比如说买车,如果在行驶途中碾过钉子导致爆胎,车主无法向车商索赔一条全新的轮胎;如果在保修期间,行驶时车灯无故掉落,那车商就有责任维护。

“再假设,如果政府在制定国家交通相关政策时,以德国汽车制造业的质量体系为标准,宝腾(Proton)若需要达到相关的标准,肯定不是现在的价位。”

应采取最低标准

他表示,轿车或房屋都属于公开市场,消费者可自由选择车款、屋款、售价和质量等,同时也会考量品牌才做出买或不买的决定。

童银坤解释,目前他不知道部长想要执行的房屋政策方向,但一般以最低标准为制定政策的标准,不是一味地过度保护购屋者,而忽略另一方,需要更全面的分析架构。

对此,他透露,REHDA将持续与房屋及地方政府部展开对话,从而协助政府更有效的政策,同时也降低吉隆坡因高成本造成房价负面影响的情况。

他强调,商会继续发挥在国家建设作用的角色,也鼓励商会会员为国民打造优质和可负担房屋。

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REHDA:政府应改善执法力度

2022年07月22日

报道:苏韵鸰

过度保护购屋者,
可能会“两败俱伤”。

发展商认为,当政府过度保护购屋者而严加管制房地产和建筑业,设下了超高标准,那业界为了达标就要投入更昂贵的建材,反而会推高房价,让人们无法负担,最后得不偿失。

房屋及地方政府部长拿督斯里里查马力肯日前指出,政府将制定能促进房屋及建筑业的政策,包括管制房地产的管理和保养,以保护购屋者,并保障全民房屋的质量。

对此,马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席拿督童银坤接受《南洋商报》访问时指出,不反对政府制定政策,但希望能公平处理,不要过度保护主义,引起后续的大影响。

拿督童银坤。

为达标,投入更高成本

他直言,目前还未掌握政府管制的相关详情,但担心若对发展商和承包商设定过高的强制性标准,代表需要投入更昂贵和优质的建材,那高涨的成本最终会让购屋者买单,居者有其屋愿景更遥远。

在他看来,其实现阶段我国具备完善的房屋政策,只是有一些“害群之马”的违法发展商,罔顾房屋质量,因此建议政府与其制定新政策,不如加强执法。

他举例,高速公路时速限制110公里,但有些车却达到130至140公里的时速,而造成车祸。但难道政府为此就要将时速限制,降低至80公里吗?

“就算这么做,超速情况依旧会发生,加强执法力度,才能保障道路使用者的安全。”

不包庇害群之马

童银坤也重申,该会会员都会遵守和支持房屋政策,并没有选择包庇任何一方,也不想要谴责任何一方。一些购屋者不堪的经历,是违法的发展商造成,最重要是对付违法者,而非一竿子打翻一船人。

在他看来,政府要与时并进拟定政策无可厚非,但也希望政府同时间,也加快各种申请和批准程序,州政府和地方政府的各种“叠加”政策,还有批准拖慢等,都是发展商的成本和开销。

根据该商会展开的调查,国内的综合城镇发展征收合规成本,占发展总值(GDV)的21.8%至32.5%,而分层建筑所征收的合规成本则占12.8%至24.5%,这些包含发展商必须缴付给地方和州政府的费用。

童银坤希望政府同时也能体恤发展商的处境,有些已建竣未出售的项目,因申请程序拖慢,发展商需要承担各种开销,而且迟迟不能开售;至于一些未完成的发展项目,发展商也因现金流问题,无法承担种种高昂的征收合规成本所致。

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房屋项目停工烂尾 谁来买单?

2022年07月18日

独家报道:李治宏

不幸买“严重延工”房屋,
购屋者能做些什么?

人病了,需就医;房屋“病了”,而且还是“重病”,该怎办?

截至今年3月底,国内获批准的2552个房屋发展项目中,多达580个或22.73%是处于“重病”状态的“严重延工”房屋项目(Sick Housing Project)。换句话说,每100个房屋项目中,约23个是正面临“重病”的项目。

根据房屋及地方政府部的定义,“严重延工”房屋项目是指建筑工程进度比预定落后了30%以上,或是房屋买卖协议已经失效的房屋发展项目。

这样的数据意味着什么?“严重延工”项目最终会否变成废置项目?不幸买到这些房屋的购屋者该怎么办?

事实上,“严重延工”房屋项目的数量,在过去2年疫情期间激增近60%。

截至2022年3月31日,国内私人领域“严重延工”房屋项目从2020年3月杪,即我国首次实施行动管控令(MCO)时的365个,激增59%至580个。

而且,“严重延工”项目在批准项目中所占的比重,也从2020年3月底的12.89%,急增至22.73%。

“严重延工”项目激增,归根结底,当然和疫情重创房地产市场及过去2年来,多次MCO期间建筑工程停工有很大的关系,也是最大的主因,但还有其他因素促成今天的这个局面。

本报走访多位产业界人士时发现,还有至少另4大因素,令“严重延工”项目激增。

这包括:

1.政府在疫情期间实行的延缓还贷措施,令购屋者可暂停支付房屋贷款工程进度付款(progress payment),银行在暂时没有获得这笔付款下,也暂停按工程进度付款给发展商,加剧发展商的现金流吃紧困境;

2.疫情期间房屋销量下跌,施工中房屋项目的营收减少甚至没有任何营收下,发展商的现金流大受影响,甚至无法融资施工中的项目;

3.各类建筑材料价格自疫情爆发以来持续飙升,导致施工中的项目建筑成本大增,甚至超出了发展商的成本预算,令有关项目无利可图,也令发展商完成有关项目的意愿大减;

4.联邦法院2021年1月裁决,发展商的逾期交屋赔偿金(LAD),是从购屋者缴付订金,以示有意愿购买当天开始计算,而非从签署买卖合约那天算起。加上疫情和MCO期间停工导致许多房屋项目延迟完工,发展商预计将在完工和移交房子时作出巨额赔偿给购屋者,这不仅将导致较小型发展商的现金流干涸,甚至不支倒闭。这迫使一些小型发展商在无力作出巨额赔偿下,宁可选择结业,其手上的房屋项目停摆。

发展商丹斯里林景清早前在本报专栏中指出,在疫情发生之前,地价昂贵、合规成本居高不下和政府部门审批效率缓慢等问题,已让业者们面临重重考验。

如今加上建筑材料价格高涨和人力严缺这两大挑战,很多中小型的发展商都无法继续撑下去,进而导致市场出现众多延迟完工和被搁置的项目。

逾半项目恐成烂尾楼

大马房产协会(MIPE)主席纪华顺指出,我国向来都有“严重延工”房屋项目的问题,但疫情、MCO和建材成本飙涨,令这个问题恶化并加速浮上台面,成为房产市场的棘手课题。

他说,尤其是联邦法院针对LAD的标志性判决更是影响深远,因为该判决影响所有在1966年房屋发展法令下签署买卖合约的房屋项目,包括在判决前未完工的项目。

纪华顺

大小发展商都不愿接手

纪华顺也是鸿愿地产(Premier Asia Realty Berhad)董事经理,他预计未来12至18个月内,“严重延工”项目数量不仅难望减少,还会进一步增加,而预计超过50%的“严重延工”项目最终会变成废置项目(abandoned project,俗称“烂尾楼盘”)。

“这并非危言耸听,因为小型发展商在非但没有钱赚,可能还要倒贴一大笔钱下,可能会选择废置有关项目;其他发展商则在无利可图,还要拿出一大笔钱下,也不可能愿意接手。

“政府目前也没有任何机制或融资来拯救这类项目。因此,‘严重延工’项目变成废置项目的几率很大。”

他指出,已面临现金流紧缩的发展商无法获取融资,而市道欠佳、利率回升、更多违约案例,以及购屋者无法支付工程进度付款(银行也因此没有发放付款给发展商),是“严重延工”项目可能持续增加的另一主因。

薛国龙

现金流吃紧被迫延工

Metro Homes Realty有限公司执行董事薛国龙指出,2020年首次MCO期间,个人的贷款有延缓还贷措施的帮忙,在一段时间内暂时不用还贷而缓解还贷压力,但发展商的贷款母金和利息并没有延缓还贷,工程停顿了,利息却必须照还。

“所以当发展商资金周转不灵,就会导致工程进度缓慢下来,甚至搁置发展项目。”

他预计至少40%的“严重延工”项目最终会成为“烂尾楼盘”,原因包括疫情重创小型发展商的销售和现金流、令吉汇率持续下跌,建筑材料成本持续扬升等。

佳得楼宇管理有限公司物业管理人张惟越则表示,发展商太过依赖项目销售收入,而非本身的储备金,导致一旦营收大跌,现金流就会受困,进而拖慢项目工程进度,甚至停工。

据他了解,很多“严重延工”项目涉及可负担房屋,而国内一些地区可负担房屋滞销的问题时有所闻,关键在于地点不合适,造成供应和需求错配。

郑金龙
“严重延工”项目大增,带来哪些负面影响?

屋没得住还须续供

纪华顺指出,购买有关房屋的购屋者首当其冲,除了房屋未完工而无法入住,还必须继续缴付房贷利息给银行。

“严重延工”项目的发展商则可能被迫退出这个行业(最糟情况是破产或结业),或是把有关项目交给财力较强的发展商接手(若合适)。

马来西亚购屋者协会名誉秘书长拿督郑金龙说,上述580个“严重延工”项目多达影响5万1000名购屋者。如果“严重延工”项目最终变成搁置项目,购屋者面临的后果不仅是财务上的损失,也同时承受各种精神压力。

张惟越

房贷利息“没完没了”

他指出,有关购屋者必须继续供还房贷,而若无力还贷,就面对被国家银行列入借贷黑名单的风险。

张惟越说,许多借贷者都没留意到,无论房屋是否建好,他们向银行借的钱须照还,因为房屋买卖合约和房屋贷款合约是2份独立的合约,彼此不受对方约束。

购屋者买了先售后建的房屋,结果房屋迟迟没有完工,却因为银行已发放部分贷款给发展商,购屋者必须开始根据房屋的工程进度摊还贷款利息,变成“没完没了”的利息。

这延伸出2个问题。

第一,许多房贷借贷者因为无法或不愿还贷,被银行列入黑名单,也影响他们的信贷评分。很多借贷者是中下阶级,如果被列入黑名单,将难以获得新贷款。

第二,这笔钱如果不是放贷给出现问题的房屋项目的购屋者,而是提供给生产力的项目,就会为国家经济作出正面贡献。

政府应助“脱绑”

他认为,政府必须介入解决“严重延工”项目,解除受影响购屋者所签署的房屋买卖合约和房贷合约,否则购屋者将继续受房贷合约捆绑,在没有取得和入住房屋的情况下,白白的供还房贷利息。

“政府可设立一个机制,例如规定金融机构为房屋贷款投保,以保护本身的权益。当银行与购屋者之间签署的房贷合约解除了,购屋者将解除还贷的责任,而银行因此蒙受的损失,则由保险赔偿。

纪华顺补充,正因为我国房屋市场向来实行先售后建的政策,购屋者如果担心不幸买到“严重延工”项目的房屋,可以选择购买二手屋,毕竟二手屋是现成的房屋,购屋者可以先视察和了解房屋状况后才购买,成为问题房屋的风险低了许多,对购屋者比较有保障。

不幸买“严重延工”房屋,购屋者能做些什么?

通知银行停付款发展商

针对这点,纪华顺指点2大招应对。首先,购屋者必须尽快发出书面通知给银行,指示银行立即停止发出工程进度付款给发展商,并获得银行签收,这是身为购屋者和借贷者在法律上的权益。

“例如,如果有关房屋已完成40%,购屋者可以在书面指示中阐明,银行必须停止付款给发展商,他不会对其余60%工程的后续付款负责。

他指出,购屋者的这项指示,银行不能不受理,否则购屋者可以发律师信给银行。

调整财务免陷困境

第二,如果已确定自己买的是“严重延工”房屋,那么就必须做好之前一大笔投资和利息开销付诸东流的心理准备。在这情况下,购屋者须重新调整自己的全盘财务规划,调整其他方面的财务需求和开销,以免自己和家人的生活和财务陷入困境。

其实,与其等到事情发生后束手无策,购屋者其实可以防患于未然,这包括须经常到发展商销售处询问,了解所购买房屋的工程进度。

如果发展商什么都不透露或不说实话,那购屋者又该怎么办?纪华顺认为,至少购屋者有先主动积极了解房屋进度,一旦知道房屋工程进度有问题,甚至已经停工,就马上要求银行停止继续付款给发展商,这是购屋者保护自己权益的方法。

“其实,在房屋发展法令下签署的文件,银行也会一直检查房屋的工程进度,才会进一步发放工程进度付款。但如果购屋者主动定时了解工程进度,有助于降低面临亏损的风险。”

国内是否有任何法令或机制,保护购屋者在这方面的权益?涉及的发展商会否被对付?他们面临的最高惩罚是什么?

房屋发展法拟合约
购屋者权益较受保障

根据1966房屋发展法令新增的18A条文,一旦发展商“拒绝执行或延迟或暂停或停止工作持续6个月或更长时间,或超过买卖协议约定的规定完成期限”,有关项目就可被视为废置项目。

抵触这项条文,发展商将面临25万至50万令吉的罚款,或不超过3年的监禁,或两者兼施。

纪华顺强调,买房除了选地点、发展商,合约也很重要,一定要选房屋发展法令下拟订的买卖合约,因为它会给予购屋者比较多的保障。

“这是因为在该法令下签署的买卖合约,根据该法令规定,发展商从银行收到的工程进度付款,只能用在有关购屋者所购买的发展项目上,不能用在其他项目,这样对购屋者比较有保障。

“如果你买的房屋不是严重延工项目的单位,就不会发生发展商拿你的钱去救严重延工房屋的事。”

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货不对板 迟交钥匙 业主喊苦!

2022年07月15日

报道:孙婉妃

发生问题寻求解决方案,
最怕发展商“拖字诀”。

政府表明将制定政策保护购屋者之际,大马购屋者协会中文组主任陈钟灵接受《南洋商报》访问时指出,时常听到我国购屋者大吐苦水,面对新屋各种缺陷、迟交钥匙和维权艰巨等沮丧经历。

他指出,B40群体通常只有能力买分层地契房屋或公寓,也常常在交屋时发现大量的缺陷。

大马购屋者协会中文组主任陈钟灵

比如说,房屋的房角严重倾斜、面积和合约的内容不一样、手工粗糙、漏水等货不对板的问题。

更过分的是,当业主投诉或追讨赔偿金时,发展商就会拖延应对。这些群体在买屋前通常都是租屋,为了要尽早搬进新居,往往只能选择妥协不再追讨赔偿金,最后不了了之。

陈钟灵指出,购屋者还面临发展商时常迟交钥匙的状况,尤其是在冠病疫情期间更是常见。

“原本说好36个月内交钥匙,结果超时了,购屋者们往往只能吃闷亏,因为时间一到,银行贷款就会开始收费,而这时候购屋者不但没新房子可住,还得继续交房租和银行贷款。”

承包商偷工减料

他说,还曾有购屋者分享,刚买的房屋楼上厕所漏水了,楼下就会遭殃,有时整个楼层都会浸水。

这些问题不一定都是发展商的错,因为发展商会把水喉、电线等项目转交给其他承包商负责。但因为建材价格大涨,发展商已经出售的房子不能转嫁,所以不负责任的承包商,就会趁机偷工减料、以次充好。

“如今购屋者保护网非常低,他们一般上向发展商投诉后,得到的回应是‘每一间都是一样的(情况)’。

他希望发展商们明白,解决问题的核心应该是让发展商确保其房屋有品质,以符合政府所提倡的可用性、可负担性、可及性、有质量和宜居性。

政府应严格管制发展商

对于政府,他认为若真想要制定促进房屋及建筑业的政策,并管制业界以保护购屋者,就必须对发展商“更严格”,而非让购屋者一再妥协与退让。

陈钟灵也提醒购屋者必须量力而为,选购能力范围内的房屋,以免将来成为“房奴”。

“现在国人的破产率和拍卖屋的数量越来越多,若一定要买房,可考虑先买小房当投资,等将来有能力再换更大的房子。”

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          This notice was updated: 5th February 2014

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