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为何邻居房贷利率比我低?

2021年09月30日

史慧娴
iMoney总执行长
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问:

史小姐,您好!

我有个疑问。为什么我和我邻居买一样的房子,贷款的银行也一样,我的贷款利率却比较高?

家杰


答:

家杰,您好!

即便您和邻居买的是相同的产业项目、提供贷款的银行是一样,但利率还是会因为几种因素而有所不同。

银行在评估贷款利率时,会考虑:

  • 您的信贷分数(Credit Score)
  • 您的偿债比例(debt-service-ratio,通常简称DSR)
  • 收入和职业

银行会通过这几个层面来评估您作为的债务人的风险有多大,尤其是您拖欠贷款的可能性。

比如说,若是信贷分数不佳,代表您不是一个信用好的付款人,因此,银行可能会提高利率。而您的邻居信贷分数较好,利率自然比较低。

您可以到iMoney网站上免费查阅信贷分数。

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卖房子怎么处理MRTA?

2021年09月22日

史慧娴
iMoney总执行长
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问:

史小姐,您好!

我最近把房子卖了,当初是30年的贷款期限,但只供了6、7年。

我买房时还买了递减式房贷保险(MRTA),请问可以注销拿回钱吗?

Alan


答:

Alan,您好!

当您在按揭贷款期限之前取消MRTA,可以根据“退保金额”(Surrender Value)获得退款。

这意味着您不再需要这份保单,因此将其“退还”给保险公司。

如果您当时为30年的按揭贷款购支付了2万令吉的保险,你在第六年退保时,并不会完全退款2万令吉。保险公司会退还保单剩余25年的未使用保费余额。

至于实际的退保金额,仍取决于保单和保险公司,不同情况会有所差异。建议您查看保单,或直接咨询保险公司。

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未建好的新屋 能再融资吗?

2021年09月15日

史慧娴
iMoney总执行长
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问:

史小姐,您好!我有一个关于再融资的问题想请教。

由于一些财务状况,我想把仍在建造中的屋子进行再融资。

这是否属于提早还完贷款(early settlement)?银行会罚款吗?

彩凤


答:

彩凤,您好!

一般来说,按揭贷款会设置最少2至5年的锁定期(lock-in period)。

银行投入了所有资源为你提供贷款,因此设定锁定期保障他们自身的权益。

是的,若你要拿建筑中的新屋来再融资,这属于提前还完贷款,银行会针对你未偿还贷款数额罚款2%至5%。

通常,在贷款协议中就会列出锁定期,或者你也可以向银行咨询你们双方协议好的锁定期。

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夫妻买房,考虑好这几点!

2021年09月15日

史慧娴
iMoney总执行长
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有人说:“谈钱伤感情”,
那,夫妻应该联名买房吗?

相爱的夫妻住在一起分享生活,携手共度一生……但,谈到房子、资产,应该要共同投资,还是各自投资呢?

iMoney总执行长史慧娴为《南洋商报》撰写的专栏提到,所有投资都存有风险,而在投资路上,夫妻的财务决策会是最棘手的问题之一。

如果你的风险胃口高,但伴侣却比较保守,一起投资可能会影响关系和计划;也有人,把投资决定交给另一半,却完全不知道他/她的风险偏好和自己是否大相径庭。

夫妻想要一起买房和投资,先来看看史慧娴的分析吧!

共同投资好处:

双方都可以投入更大的资金,从而获得可能更高的回报。更大的资本,意味着能参与更多的投资机会,尤其是一些门槛更高的投资项目,如房地产或债券等。

共同投资缺点:

等于把所有鸡蛋放在一个篮子里,投资组合不够多样化,特别是当两人的风险承受能力大不相同时。

决定共同投资前,先考虑:

1)你认同伴侣的理财方法吗?

先理解伴侣的财务观,可以从一些基本问题来了解他/她如何管理资金:

  • 在达到财务自由之前,你认为储蓄账户里需要有多少钱?
  • 你认为拥有多少资产才是真正的富裕?
  • 你愿意从事佣金制工作,而不是领薪水的工作吗?
  • 你会更情愿把钱花在家庭上,而不是只满足自己的消费欲望吗?

2)你能接受高收益+高风险投资吗?

了解两个人的风险偏好很重要,是谨慎抑或是冒险?但这不代表风险偏好不同的两人,不能一起投资。

如果配偶决定把投资决策全权交给你,那你必须先和对方沟通:

  • 涉及的风险
  • 这些风险如何影响你们的未来
  • 一旦确定了这一点,双方共同进行的投资的意愿将更加明确。记得要考虑孩子的将来。

3)若保持目前生活方式,能承受多大损失?

所有的投资都伴随着风险,最重要是要知道你们俩能够承受的损失规模,你可以问:

  • 你能承受投资亏损后,会让生活方式出现变化的后果吗?

当然,也要看收入、储蓄和债务等数据了。如果你有高息债务或每月仅可勉强维持收支平衡,你和伴侣都应该避开高风险投资。

4)你对共同投资感到舒适吗?

共同投资时意味着风险和责任是两个人共同承担的。应该考虑一下分工合作,例如谁负责准备资金,谁负责监控投资组合等等。

你甚至可以考虑两个人各自负责不同的投资工具。例如,一方可以负责退休金账户的管理,另一方则负责积极进取的投资组合。

5)你的财务目标是什么?

共同投资也意味着应该理解双方的短期和长期的财务目标。

  • 什么时候买第一套房子?
  • 什么时候付清房贷?
  • 何时打算退休吗?想什么时候赚到第一个一百万?

现在了解了伴侣对财务的看法,以及你和他/她的目标后,未来的路就很清楚了。

 

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遇天灾,我还得供屋吗?

2021年09月9日

史慧娴
iMoney总执行长
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问:

史小姐,您好!

我之前看到中国河南暴雨水灾的新闻,想起马来西亚也常常有水灾,而自己的房子还在偿还贷款中。

如果天灾把房子冲塌了,我的贷款还需要还吗?或是该如何处理呢?

美惠


答:

美惠,您好!

如果毁坏你家园的罪魁祸首是天灾,如您所说的水灾,那您第一件要做的事情,就是要检查房地产保险的受保事项。

无论如何,银行借你的钱依旧得还,因为贷款在技术上来说是一项具有法律约束力的合同。

如果你有这方面的担忧,可以尽快为屋子购买一项保险。

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MRTA还是MLTA?

2021年08月25日

史慧娴
iMoney总执行长
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问:

我最近正购买一栋单层排屋,应该选择递减式房贷保险(MRTA)还是抵押定额式房贷保险(MLTA)?

这两种保单,有什么区别?

肖先生


答:

肖先生,恭喜您成为新屋主!

首先让我们先了解MRTA和MLTA究竟是什么:

  • 递减式房贷保险(Mortgage Reducing Term Assurance),是一种人寿保险,保额随着时间流逝而减少,在投保人死亡或永久残废时用于偿还未缴还贷款。
  • 抵押定额式房贷保险(Mortgage Level Term Assurance),与MRTA相似,但它是随时间变化,除了在投保人死亡或永久残废时偿还未缴还贷款外,还可向受益人支付额外赔偿。这是MLTA费用较MRTA高的主因之一,部分MLTA也提供重疾保障。

MRTA与MLTA之间的区别:

  • MRTA仅用于弥补投保人欠银行的房屋贷款,通常由所借贷的银行提供,以在因死亡或永久残废无法偿还贷款的情况下为银行提供保障。

索赔后,保险供应商将解决相关贷款,而您的受益人将接收有关产业。但是,MRTA也可能有保额不足以还清贷款的风险。

只需支付少数的预付款项即可启动保单,投保人也可将其纳入房贷的一部分,即无需再另外备款支付保费。

  • MLTA,是提供储蓄形式和有保障的固定现金支出,受益人可获得产业以及现金赔偿,惟投保人需每个月、每季度或每年支付保费。虽说每笔付款不大(视贷款金额),但由于需要偿还整个贷款期限,因此总数也不少。

好处在于,保障期限结束后,投保人还可从保单中获得现金支付。

在决定采用哪种保险前,需先问自己数个问题:

1.您现在或即将有其他家庭成员吗?如配偶、父母、兄弟姐妹。

答案若是,且您负担得起,可将MLTA视为对他们的额外保障,因为他们不必担心资金短缺,和MRTA不足以支付每月供款的困扰。

2.如果您无法偿还贷款,您是否有足够的独立人寿和医疗保险?

如果是的话,在资金不足的情况下您可选择MRTA,因为您已有足够的保障。

3.如果永久残废,您是否需要MLTA额外支付现金?

4.如果您置产是用于投资而非自住的话,最好购买MLTA,因为您还可将MLTA分配至另一项贷款。同时,MRTA是与指定贷款捆绑,尽管可转让,但手续非常繁复。

无论如何,究竟该选择哪种保险应在评估个人状况,包括家属和保障范围,以及目标如人寿与财务状况后才做决定,希望这些观点能帮助您做出正确的决定。

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自建房屋怎么贷款?

2021年08月14日

史慧娴
iMoney总执行长
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问:

父母在老家拥有一块地,如今想要回去过退休生活。兄弟姐妹们计划自建一栋合他们心意房子,请问如何申请贷款?

银行对这类没有发展商的融资有何限制?摊还期和利率会有很大不同吗?

Daniel


答:

Daniel,您好!

这个情况无法申请传统的房屋贷款。以下有2个选择供考虑:

1)抵押土地申请个人贷款

如果有兄弟姐妹的信用评分很好,可考虑申请个人贷款。若是公务员,甚至不需要抵押土地。

贷款申请后,贷款就会发放到申请者的户头。这个选项唯一的缺点就是,融资的数额一般不会像传统的房屋贷款那么高。最多只有20万至25万令吉。

2)需抵押土地的房屋建造/建筑融资

市面上有数家银行提供这类的融资,首先要委任一家有执照的承包商、一个有效的建筑设计,以及地方政府的批准。

这类贷款若是批准,银行会直接把贷款发放给承包商。

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房贷代理商可靠吗?

2021年08月7日

史慧娴
iMoney总执行长
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问:

你好,

我之前申请贷款被拒绝,最近有人介绍我第三方代理商,能够协助我贷款成功。请问这些代理商是合法可靠吗?

李小姐


答:

李小姐,你好!

在马来西亚,只要获得银行授权,这些第三方代理商就是合法。所以你只要检查他们是否拥有银行授权和所需的许可证。

代理商可以帮助您加快房屋贷款比较和申请流程。

不过你要注意,这些第三方代理都是赚取银行的佣金,因此他们帮你筛选的贷款,可能不是以你的最大利益为重。

虽然你委任第三方代理来帮助您申请贷款,但最好事先做好自己的功课,并知道自己想要什么。

你还可以利用iMoney的房贷计算机,比较市面上不同的贷款配套,并列出符合您的需求和预算的配套。

如果任何人在你取得房贷之前要你支付手续费,都是违法。

请确保所有的交易都透明,要有白纸黑字的记录和收据。当银行贷款批准时,不应该有任何隐藏收费或者额外的收费。

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华人也能申请回教房贷?

2021年08月2日

史慧娴
iMoney总执行长
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很多人都有一个常见的误解,
就是以为回教房屋贷款只开放给回教徒同胞。

事实上,它是开放给所有人,不管宗教信仰。由于收费和运作方式的不同,与传统房贷相比,回教房贷有其优缺点。我将在这里阐述,让读者判断哪一种更符合自己的目标。

根据穆迪投资者服务公司(Moody Investor Service)去年的一项研究,马来西亚是东南亚最大的回教金融市场。截至2020年底,回教金融在国内市占率超过40%,显示有越来越多的大马人选择了回教融资。

回教融资如何运作?

回教贷款只是一个遵循回教教义及经济学的融资体系。根据回教原则,银行被禁止从事赚取利息的贷款业务,以及不能投资被视为不符合回教教义的企业,例如赌博、卖酒和非清真肉类。但是,没有利息,回教银行怎么赚钱呢?

我们来对比一下。首先,传统贷款是通过放贷收取利息来获利的,这意味着借款人最终偿还的款额,将比一开始所借的要多。

而回教融资的基础,是通过出售商品或资产获利。基本上,买家会要求银行买下他们想要融资的确切事物,然后银行会再加价后转卖给买方,而买方会以分期付款的方式完成交易。

这被称为“Murabahah”原则,即银行是基于预定盈利向客户提供融资,而不是通过放贷赚取利息的概念。

如何适用于房贷?

从技术上讲,回教房贷的运作方式与传统房贷类似,客户会先支付10%的首付(客户权益),银行将为90%的余额(银行权益)提供融资。但资金和资产的转移方式,以及收取的费用会与传统房贷不同。

在大马,银行倾向于采用“Tawarruq”的方式来提供房贷。在这种情况下,银行的融资资金来自商品交易。简言之,买家向银行要求资金购买房产。

然后,银行为买方购买价值相等于贷款额的商品,并通过加价出售房产给买方赚取利润,银行之后安排买方分期偿还。

同时,买方安排银行将商品以相当于融资金额的市价出售给第三方。然后,出售所得将转让给买方购买该房产。

对消费者更公平

本质上,回教银行的放贷可以遵循两种回教原则——Bai’Bithaman Ajil(BBA——延期付款销售)和Musharakah Mutanakisah(MM——递减合伙关系)。

BBA是基于前面提到的Murabahah概念,是最受借贷购房者欢迎的选择,而MM是银行和客户之间为了购买房产而形成的合作关系。

根据MM合伙关系,客户和银行都享有产业的平等权益。客户可以选择通过分期付款方式,来向银行购买产权。

MM是一个较新的回教融资模式,我们将主要研究这个模式的优点和缺点。

除了比起传统贷款更具备社会及道德责任,以及对消费者更公平之外,回教融资还有许多优势,例如:

●在BBA制度下的固定利率回教贷款,每月还款额是稳定的,方便客户制定每月的支出和预算。至于利率浮动的回教贷款,每月分期付款额将根据银行的基准利率变化。

●较低的逾期还款罚金——回教银行只被允许对逾期付款造成的损失收取赔偿金(Ta’widh)。

国家回教银行咨询委员会(SAC)只允许回教银行按逾期金额最多每年1%的费率,收取赔偿费。

●不会有因为逾期付款而产生的复利——回教银行不得在融资期间约定的利润总额之外收取额外利润(利息)。

●锁定期内脱售产业的罚款可能较低——传统贷款的提前还清罚款是按固定的百分比计算,而回教银行则是按已支出的资金成本收取罚款。然而,不同的回教银行收取的费用或不同。

●与传统贷款不同,回教贷款基于基本贷款利率(BLR),银行可根据当前市场条件调整基本融资利率(BFR),但不得超过最高利率,也就是限制了回教金融业者可获得的最大利润。

管控成本有弱点

每一枚硬币都有两面。尽管回教贷款好处不少,但还是有以下的缺点:

●在高利率环境下,使用浮动利润(利率)的回教融资,对于管控成本可能不太理想。

●每家银行在回教贷款方面采用的计算方法大不相同。尽管不一定会对消费者不利,但由于程序上的限制,银行和客户都存在一定程度的不确定性。

●融资条款的变更可能更麻烦。如果客户想要更改融资条款,如重新安排还款期,则需要创建并签署新的销售和回购协议。传统贷款只需要在修正案上盖章,这样成本更低。

申请前做好准备

在为自己找寻正确的回教融资产品时,应该仔细研究合同条款,因为它们可能因银行而异。

例如,你选择的银行可能有,也可能没有贷款锁定期。其他条款如逾期还款罚金也可能有所不同。

除此之外,回教房贷的申请流程与传统贷款类似。

所需文件:

●身分证副本
●房屋买卖协议副本,或订房收据,或发展商的献议书
●个人产权证书副本
●过去3个月的最新工资单,或过去6个月的最新佣金报表
●过去3个月的最新雇员公积金结单
●最新的报税表格
●过去6个月的最新银行对账单
●雇佣及薪酬确认书

如果你有任何疑问,应该做更多的研究及联系相关银行。最后,你需要评估申请的贷款是否符合个人的财务需求和目标。要记得经常比较不同类型和不同银行提供的贷款和融资产品,这样才可以做到精明理财!

#WalletWisdomWithWaihun

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提高贷款获批几率

2021年07月16日

融资专家:史慧娴
iMoney总执行长
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问:

我想购买一间拍卖屋,但咨询银行和申请贷款时却被拒绝。

请问银行会以什么准则评估拍卖屋融资?我应该如何做来提高融资成功的几率?

May


答:

May,要申请房贷来购买拍卖屋,条件与购买其他产业一样。

要提高贷款申请批准的几率,首先要符合所有银行房屋贷款的最低要求。一般包括:

  • 每月最低收入
  • 您的信贷记录或信贷评分
  • 您的偿债比率( DSR)
  • 呈交全部所需要的文件

如果不确定要申请哪一个房屋贷款,可以先筛选出最符合自身条件的贷款。避免同时申请太多贷款,会影响获批的成功率。

在申请贷款之前,要先检查自己的信贷评分,确保它至少是不错的评分。

假设您的信贷评分偏低,建议你等待3个月才再去申请贷款。同时,在3个月内还清任何欠款来改善信贷评分。

有时候,申请信用卡或者个人贷款,也有助改善自己的信贷评分。

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