史慧娴

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MRTA还是MLTA？

By Poh Gin,

2021年08月25日

史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my

 

问：

我最近正购买一栋单层排屋，应该选择递减式房贷保险（MRTA）还是抵押定额式房贷保险（MLTA）？

这两种保单，有什么区别？

肖先生

答：

肖先生，恭喜您成为新屋主！

首先让我们先了解MRTA和MLTA究竟是什么：

  • 递减式房贷保险（Mortgage Reducing Term Assurance），是一种人寿保险，保额随着时间流逝而减少，在投保人死亡或永久残废时用于偿还未缴还贷款。
  • 抵押定额式房贷保险（Mortgage Level Term Assurance），与MRTA相似，但它是随时间变化，除了在投保人死亡或永久残废时偿还未缴还贷款外，还可向受益人支付额外赔偿。这是MLTA费用较MRTA高的主因之一，部分MLTA也提供重疾保障。

MRTA与MLTA之间的区别：

  • MRTA仅用于弥补投保人欠银行的房屋贷款，通常由所借贷的银行提供，以在因死亡或永久残废无法偿还贷款的情况下为银行提供保障。

索赔后，保险供应商将解决相关贷款，而您的受益人将接收有关产业。但是，MRTA也可能有保额不足以还清贷款的风险。

只需支付少数的预付款项即可启动保单，投保人也可将其纳入房贷的一部分，即无需再另外备款支付保费。

  • MLTA，是提供储蓄形式和有保障的固定现金支出，受益人可获得产业以及现金赔偿，惟投保人需每个月、每季度或每年支付保费。虽说每笔付款不大（视贷款金额），但由于需要偿还整个贷款期限，因此总数也不少。

好处在于，保障期限结束后，投保人还可从保单中获得现金支付。

在决定采用哪种保险前，需先问自己数个问题：

1.您现在或即将有其他家庭成员吗？如配偶、父母、兄弟姐妹。

答案若是，且您负担得起，可将MLTA视为对他们的额外保障，因为他们不必担心资金短缺，和MRTA不足以支付每月供款的困扰。

2.如果您无法偿还贷款，您是否有足够的独立人寿和医疗保险？

如果是的话，在资金不足的情况下您可选择MRTA，因为您已有足够的保障。

3.如果永久残废，您是否需要MLTA额外支付现金？

4.如果您置产是用于投资而非自住的话，最好购买MLTA，因为您还可将MLTA分配至另一项贷款。同时，MRTA是与指定贷款捆绑，尽管可转让，但手续非常繁复。

无论如何，究竟该选择哪种保险应在评估个人状况，包括家属和保障范围，以及目标如人寿与财务状况后才做决定，希望这些观点能帮助您做出正确的决定。

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自建房屋怎么贷款？

By Jing Wen,

2021年08月14日

史慧娴
iMoney总执行长
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问：

父母在老家拥有一块地，如今想要回去过退休生活。兄弟姐妹们计划自建一栋合他们心意房子，请问如何申请贷款？

银行对这类没有发展商的融资有何限制？摊还期和利率会有很大不同吗？

Daniel

答：

Daniel，您好！

这个情况无法申请传统的房屋贷款。以下有2个选择供考虑：

1）抵押土地申请个人贷款

如果有兄弟姐妹的信用评分很好，可考虑申请个人贷款。若是公务员，甚至不需要抵押土地。

贷款申请后，贷款就会发放到申请者的户头。这个选项唯一的缺点就是，融资的数额一般不会像传统的房屋贷款那么高。最多只有20万至25万令吉。

2）需抵押土地的房屋建造/建筑融资

市面上有数家银行提供这类的融资，首先要委任一家有执照的承包商、一个有效的建筑设计，以及地方政府的批准。

这类贷款若是批准，银行会直接把贷款发放给承包商。

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房贷代理商可靠吗？

By Poh Gin,

2021年08月7日

史慧娴
iMoney总执行长
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问：

你好，

我之前申请贷款被拒绝，最近有人介绍我第三方代理商，能够协助我贷款成功。请问这些代理商是合法可靠吗？

李小姐

答：

李小姐，你好！

在马来西亚，只要获得银行授权，这些第三方代理商就是合法。所以你只要检查他们是否拥有银行授权和所需的许可证。

代理商可以帮助您加快房屋贷款比较和申请流程。

不过你要注意，这些第三方代理都是赚取银行的佣金，因此他们帮你筛选的贷款，可能不是以你的最大利益为重。

虽然你委任第三方代理来帮助您申请贷款，但最好事先做好自己的功课，并知道自己想要什么。

你还可以利用iMoney的房贷计算机，比较市面上不同的贷款配套，并列出符合您的需求和预算的配套。

如果任何人在你取得房贷之前要你支付手续费，都是违法。

请确保所有的交易都透明，要有白纸黑字的记录和收据。当银行贷款批准时，不应该有任何隐藏收费或者额外的收费。

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Categories贴士

华人也能申请回教房贷?

By Poh Gin,

2021年08月2日

史慧娴
iMoney总执行长
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很多人都有一个常见的误解，
就是以为回教房屋贷款只开放给回教徒同胞。

事实上，它是开放给所有人，不管宗教信仰。由于收费和运作方式的不同，与传统房贷相比，回教房贷有其优缺点。我将在这里阐述，让读者判断哪一种更符合自己的目标。

根据穆迪投资者服务公司（Moody Investor Service）去年的一项研究，马来西亚是东南亚最大的回教金融市场。截至2020年底，回教金融在国内市占率超过40%，显示有越来越多的大马人选择了回教融资。

回教融资如何运作？

回教贷款只是一个遵循回教教义及经济学的融资体系。根据回教原则，银行被禁止从事赚取利息的贷款业务，以及不能投资被视为不符合回教教义的企业，例如赌博、卖酒和非清真肉类。但是，没有利息，回教银行怎么赚钱呢？

我们来对比一下。首先，传统贷款是通过放贷收取利息来获利的，这意味着借款人最终偿还的款额，将比一开始所借的要多。

而回教融资的基础，是通过出售商品或资产获利。基本上，买家会要求银行买下他们想要融资的确切事物，然后银行会再加价后转卖给买方，而买方会以分期付款的方式完成交易。

这被称为“Murabahah”原则，即银行是基于预定盈利向客户提供融资，而不是通过放贷赚取利息的概念。

如何适用于房贷？

从技术上讲，回教房贷的运作方式与传统房贷类似，客户会先支付10%的首付（客户权益），银行将为90%的余额（银行权益）提供融资。但资金和资产的转移方式，以及收取的费用会与传统房贷不同。

在大马，银行倾向于采用“Tawarruq”的方式来提供房贷。在这种情况下，银行的融资资金来自商品交易。简言之，买家向银行要求资金购买房产。

然后，银行为买方购买价值相等于贷款额的商品，并通过加价出售房产给买方赚取利润，银行之后安排买方分期偿还。

同时，买方安排银行将商品以相当于融资金额的市价出售给第三方。然后，出售所得将转让给买方购买该房产。

对消费者更公平

本质上，回教银行的放贷可以遵循两种回教原则——Bai’Bithaman Ajil（BBA——延期付款销售）和Musharakah Mutanakisah（MM——递减合伙关系）。

BBA是基于前面提到的Murabahah概念，是最受借贷购房者欢迎的选择，而MM是银行和客户之间为了购买房产而形成的合作关系。

根据MM合伙关系，客户和银行都享有产业的平等权益。客户可以选择通过分期付款方式，来向银行购买产权。

MM是一个较新的回教融资模式，我们将主要研究这个模式的优点和缺点。

除了比起传统贷款更具备社会及道德责任，以及对消费者更公平之外，回教融资还有许多优势，例如：

●在BBA制度下的固定利率回教贷款，每月还款额是稳定的，方便客户制定每月的支出和预算。至于利率浮动的回教贷款，每月分期付款额将根据银行的基准利率变化。

●较低的逾期还款罚金——回教银行只被允许对逾期付款造成的损失收取赔偿金（Ta’widh）。

国家回教银行咨询委员会（SAC）只允许回教银行按逾期金额最多每年1%的费率，收取赔偿费。

●不会有因为逾期付款而产生的复利——回教银行不得在融资期间约定的利润总额之外收取额外利润（利息）。

●锁定期内脱售产业的罚款可能较低——传统贷款的提前还清罚款是按固定的百分比计算，而回教银行则是按已支出的资金成本收取罚款。然而，不同的回教银行收取的费用或不同。

●与传统贷款不同，回教贷款基于基本贷款利率（BLR），银行可根据当前市场条件调整基本融资利率（BFR），但不得超过最高利率，也就是限制了回教金融业者可获得的最大利润。

管控成本有弱点

每一枚硬币都有两面。尽管回教贷款好处不少，但还是有以下的缺点：

●在高利率环境下，使用浮动利润（利率）的回教融资，对于管控成本可能不太理想。

●每家银行在回教贷款方面采用的计算方法大不相同。尽管不一定会对消费者不利，但由于程序上的限制，银行和客户都存在一定程度的不确定性。

●融资条款的变更可能更麻烦。如果客户想要更改融资条款，如重新安排还款期，则需要创建并签署新的销售和回购协议。传统贷款只需要在修正案上盖章，这样成本更低。

申请前做好准备

在为自己找寻正确的回教融资产品时，应该仔细研究合同条款，因为它们可能因银行而异。

例如，你选择的银行可能有，也可能没有贷款锁定期。其他条款如逾期还款罚金也可能有所不同。

除此之外，回教房贷的申请流程与传统贷款类似。

所需文件：

●身分证副本
●房屋买卖协议副本，或订房收据，或发展商的献议书
●个人产权证书副本
●过去3个月的最新工资单，或过去6个月的最新佣金报表
●过去3个月的最新雇员公积金结单
●最新的报税表格
●过去6个月的最新银行对账单
●雇佣及薪酬确认书

如果你有任何疑问，应该做更多的研究及联系相关银行。最后，你需要评估申请的贷款是否符合个人的财务需求和目标。要记得经常比较不同类型和不同银行提供的贷款和融资产品，这样才可以做到精明理财！

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想知道更多理财贴士，你也可以上https://www.imoney.my/articles

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提高贷款获批几率

By Poh Gin,

2021年07月16日

融资专家：史慧娴
iMoney总执行长
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问：

我想购买一间拍卖屋，但咨询银行和申请贷款时却被拒绝。

请问银行会以什么准则评估拍卖屋融资？我应该如何做来提高融资成功的几率？

May

答：

May，要申请房贷来购买拍卖屋，条件与购买其他产业一样。

要提高贷款申请批准的几率，首先要符合所有银行房屋贷款的最低要求。一般包括：

  • 每月最低收入
  • 您的信贷记录或信贷评分
  • 您的偿债比率（ DSR）
  • 呈交全部所需要的文件

如果不确定要申请哪一个房屋贷款，可以先筛选出最符合自身条件的贷款。避免同时申请太多贷款，会影响获批的成功率。

在申请贷款之前，要先检查自己的信贷评分，确保它至少是不错的评分。

假设您的信贷评分偏低，建议你等待3个月才再去申请贷款。同时，在3个月内还清任何欠款来改善信贷评分。

有时候，申请信用卡或者个人贷款，也有助改善自己的信贷评分。

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没信用卡竟无法贷款？

By Poh Gin,

2021年07月3日

融资专家：史慧娴
iMoney总执行长
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问：

我向来习惯现金交易，也不想申请信用卡，这是不是我贷款被拒的原因？我该如何在不申请信用卡的情况下，成功说服银行贷款给我？

林先生

答：

林先生，你好！

信用卡是建立信用记录的最佳和最简便的方式，前提是您能够准时付款。

如果你目前没有贷款或有信用卡，那么您申请贷款的银行将无法判断您的支付能力有多好。

除了信用卡，汽车贷款或个人贷款等信用产品，都可以帮助我们建立信用记录。祝好运！

如果对于贷款配套或者信用卡不了解，也可以到iMoney的网站查询。

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银行迟发款害你被罚？

By Poh Gin,

2021年06月19日

融资专家：史慧娴
iMoney总执行长
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问:

我申请房贷的银行延迟发放款项给发展商，而发展商向我索取延迟付款利息。

请问我能要求融资银行支付此利息？

叶先生

答：

叶先生，你好！

银行发放贷款延迟有很多原因。比如，可能是发展商的账单延迟，或者双方之间的一些文件不足。

我建议直接去询问银行，找出问题和解决方案。

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订了停车位却没钱还？

By Poh Gin,

2021年05月28日

融资专家：史慧娴·iMoney总执行长
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问：

你好！我之前签署了房屋买卖合约后，再向发展商订了额外的停车位。

如今要拿交屋了，但因为我没足够的存款来支付停车位的费用，发展商不愿意交钥匙给我。

我能够把这笔钱加入原本的房贷吗？或是有其他的方法？

陈先生

答：

陈先生，您好，

交钥匙的时候，已经执行了买卖合约和贷款合约，贷款几乎已全额发放给发展商，无法调整买卖合约和贷款合约了。

最好的方法是重新检视停车位的合约，看看是否是拿钥匙的条件之一。再跟发展商商讨，因为最终还是需要发展商为您找出一个双赢的解决方法，例如为额外的那个停车位安排另外一个分期付款计划，或另外安排拿钥匙的程序。

同时，您可以查看iMoney网站上的个人贷款计算机，看看是否要利用个人贷款来购买那个停车位。

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贷款申请被拒怎么办？

By Poh Gin,

2021年05月11日

融资专家：史慧娴
iMoney总执行长
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问：

你好，我正在申请房屋贷款，已向数家银行提呈同一套文件，但结果各不相同，银行所提供的利率皆不同，其中还有一家拒绝我的申请。

请问这是什么原因呢？

欧小姐

答：

欧小姐你好，很遗憾听到您被拒的消息。

一般上不同的银行都提供不同的利率，而每家银行在评估客户的风险状况和利率时都有不同的条款和准则，常见的因素包括：

  • 您的资格（如月入、年龄）
  • 您的信用分数，通常信用分数越好，所获得的利率越佳
  • 个人的偿债比率（Debt Service Ratio），即目前您名下的债务与收入对比，因这决定了支付能力
  • 您申请的抵押金额
  • 您申请的贷款期限
  • 银行的风险承受能力：范围很广，因为有时银行会评估发展项目的风险率、发展商的信誉等因素。

基于不同的因素，加上银行皆具有不同的标准和权重，因此不同的利率或被拒绝贷款的情况并不少见。

然而，一家银行拒绝贷款可能会影响其他银行的决定，所以如果你无法获得任何一家银行批准，最好待6个月后再申请，并同时尝试改善您的信用评分。

信用评分是根据现有的偿债和信用卡还款行为来评估，若付款不正常，那贷款申请很可能会被拒绝。如果没有良好的信贷组合，或根本没有信贷，也会影响信用评分，因为银行无法评估付款行为。

您可通过iMoney官网查询信贷评级，并取得提升信用评分贴士。希望这对您的置产之旅有所帮助。

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公司名义买屋划算吗？

By Poh Gin,

2021年05月6日

融资专家：史慧娴
iMoney总执行长
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问：

我有一家公司，最近看中一间屋子，想知道用个人名义买房和公司名义买房，在融资方面会有所不同吗？

黄先生

答：

黄先生，你好！

这个问题取决于您想要购买的产业类型。

如果以公司的名义购买住宅产业，意味着您必须要支付很大笔的头期款，因为银行只会借给公司最多60%的屋价，而不是首购族所能借到的90%。

但若是购买商务产业，情况就不同。

如果以公司名义来购买商务产业，贷款对屋价比率（LTV）可达85%。若以个人名义来贷款，贷款额只能到80%。

假如你本身已有很多的个人债务，偿债比率（DSR）很高，银行或不敢再批你的申请。

偿债比率是每月还款额占收入的比重，也是银行决定是否批准贷款的主要因素。如果用公司名义来贷款，银行就会以公司的偿债比率来评估。

不过，即便以公司名义贷款，银行还是会评估作为成本担保人的你，是否在公司倒闭后有能力偿债。

你可以咨询专业的税务和法律顾问，才决定最适合的方式。