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妻允提公积金缴夫名下房贷?

2021年03月10日


融资专家:史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my

 


问:

您好,我向银行贷款购买了一间公寓单位,买卖协议是与太太联名,但银行贷款只有我一人的名义。

请问,在这样的情况下,我太太是否也可以通过公积金提款支付相关费用?


答:

其实许多人没有注意到,雇员公积金局(EPF)允许会员提取存款来支付伴侣的房贷。

因此,针对您的问题,即使房子的贷款在丈夫名下,但妻子应可以从自己的户头提出存款来支付有关房贷。

要提取存款时,除了要准备好公积金局网站上列明的所需要文件,夫妻俩也要提交结婚证书。

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可提公积金缴伴侣房贷

2021年03月10日


融资专家:史慧娴
iMoney总执行长
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问:

您好,我打算与妻子联名买屋子,以她的名字向银行贷款,买卖协议上则是联名,以便从公积金提款支付买房相关的费用。但是,我之前曾向信贷咨询与债务管理机构(AKPK)求助,请问会不会影响贷款申请?

李先生


答:

李先生,恭喜你买新家!

你知道吗?若要提取公积金户头的存款来支付房屋相关的款项,不一定要共同拥有那个产业,因为公积金局是允许会员提款来支付伴侣的购屋款项。

如果你想要提取公积金存款来帮助太太支付产业贷款,需要提供一般所需要的文件,以及结婚证书。可以到公积金局的网站查询所需要的所有文件。

如果贷款不是联名的,您的财务状况将不会影响到妻子的贷款。

无论如何,我们奉劝您和太太,现在要增加任何负债之前,考虑好目前的财务状况。

最重要的问题就是,除了现有的债务,你们两人是否还有能力支付房屋贷款。

其中一个简单的衡量方法,就是确保你的偿债比率(DSR)低于30%至40%。简单来说,就是花在偿还贷款的开销,应该要少过2人总收入的30%至40%。

祝你购屋顺利!


 

申请期间若换工作
或影响银行贷款结果

问:您好,我目前正在换工作,请问这会不会影响我的银行贷款申请?

答:这个问题,取决于您的贷款申请去到哪一个阶段,若中途更换工作,是有可能会影响到你的贷款申请。

无论如何,如果银行进行了精密审核,比如打电话给雇主确定你的工作之后,你才更换工作,应该就不会影响申请结果。

为什么银行会介意你更换工作?从银行的角度来看,新的工作并不算是一份有保障的工作,因为有在试用期内被终止聘约的可能。若这事情发生,就会失去收入,影响到你偿还贷款的能力。

如果情况允许,最好就是获得银行贷款批准之后才换工,因为在申请贷款的时候换工,会被银行视为一种风险。

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外国人可在马借房贷?

2021年03月9日


融资专家:史慧娴
iMoney总执行长
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问:

您好,我是新加坡公民,准备在吉隆坡市中心购买房产,请问我能否申请至少90%的银行贷款?

如果可以,我需要准备些什么文件?


答:

基于各家银行政策不同和其他的各种因素,包括申请者的信用纪录和收入,在马来西亚我的第二家园(MM2H)计划下,外国专才在大马可以最高获得80%的房贷,而不是第二家园计划的贷款者,可以获得最高70%的房贷。

不过,去年8月,第二大马家园计划已暂时搁置另作检讨。

外国人要在大马购屋,需以下文件
i)经过证明的护照副本
ii)有能力偿还贷款的证明(比如聘书和薪水单)
iii)在大马的合法居住证明
iv)经过证明的买卖合约副本
v)地契副本

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夫房贷供一半离世 妻应续供?

2021年03月8日

融资专家:史慧娴
iMoney总执行长
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如果丈夫贷款买房,供到一半忽然离世,配偶还要继续供吗?当一名身亡人夫者去世,他会留下债务和遗产。但在已逝者的家属合法分配遗产之前,银行和债权人有权先索款清还已逝者生前的债务,包括:

●逝者名下的个人或生意贷款欠款;

●逝者名下的汽车贷款;

●逝者名下的信用卡债务;

●内陆税局所算出,逝者生前的最后一笔应缴所得税。

需确定有没有买MRTA

其中一个很重要的因素,如果逝者生前有尚未清还的房屋贷款,就要确定丈夫有没有为房贷购买递减式房贷保险(MRTA)或抵押定额式房贷保险(MLTA)。如果有,其遗孀无需支付任何款项,因为MRTA或MLTA的赔偿款项会支付房贷。

如果丈夫没有购买MRTA或者MLTA保险,遗孀有两种选择,即(一)继续供房贷,或(二)不继续供。

在第一个选择下,即继续供房贷,遗孀首先要查清楚,丈夫生前是否有立下遗嘱。

如果有遗嘱,遗孀就要检查屋子是否也列明在遗嘱内,然后跟着程序执行。

她要通知有关贷款的银行,丈夫离世了,然后她会继续供屋。如果遗嘱里的储蓄、雇员公积金和保险等受益人都是妻子,她也是可以利用这些遗产套现来供屋。

然而,如果没有遗嘱,遗孀还是要通知银行丈夫离世,并告知他们自己会继续购屋。同时,赖于资产的价值,她必须向土地局或高庭申请遗产管理书(Letter of Administration)。一旦取得遗产管理书,遗孀就有暂时管理遗产的权利。但遗孀要警惕, 可能最终的结果对自己不是最好的,因为没有遗嘱的情况下,有可能会出现另一名亲属来申领遗产,换句话说,虽然遗孀继续供房贷,但有关房屋不完全属于她。

但若她不继续供,就会违约,银行会来收屋,尤其若她只有这间屋子,就会被驱逐。所以这些都要仔细衡量。

在第二个选择下,即遗孀不要继续供屋,同时假设没有其他亲属来申领遗产,银行别无选择,就会收回有关房屋的拥有权。这种情况就会好像丈夫在世时,如果没有供屋而违约那样。银行会拍卖屋子,所得资金将用来清还尚欠的房贷。

如果偿还房贷后还有余额,银行就会还给屋主。换句话说,遗孀无论如何须确认,丈夫生前是否有立遗嘱,而妻子是否受益人。

续供房贷前先检视财务状况

我建议死者遗孀在决定是否继续供房贷之前,先检视自己的财务状况。以下一些问题可以帮到她:

●需多少钱还清房贷?

●丈夫生前供了多久的房贷,是否值得违约?

●遗孀本身的财务状况,是否有能力继续供还未来几年或数十年的房贷。

●如果遗孀继续供还房贷,但过后又供不起,是否有其他人,比如孩子或亲戚代为继续供还?

●如果遗孀选择不要继续供还房贷,有其他人可替代继续供还吗?

●谁是遗嘱中的受益人?

什么情况下会被征收产业盈利税(RPGT)? 计算方式是如何?什么情况下可以获得豁免?如果被征收RPGT的话,什么时候须缴付?

卖产业须缴产业盈利税

产业盈利税就是屋主卖掉一项产业时,必须缴纳给政府的税。

如果有一天,你决定要卖掉自己的屋子,而且赚到钱,就须支付产业盈利税。

产业盈利税是基于所赚的钱计算的,也取决于你持有一项产业多久。

如果你持有一项产业越久,才把它卖掉,产业盈利税就越低。目的是要阻止产业投资者投机转卖而炒高楼价。

举例,假如你是大马公民,10年前用50万令吉买了一间屋子,今年决定以70万令吉脱售,这么多年内花了1万令吉维修和其他成本。所以这个例子中,你赚了19万令吉:

被征税的盈利=卖价–原本的买家–其他成本
=70万令吉–50万令吉–10万令吉
=19万令吉

需支付的产业盈利税=净收益x产业盈利税税率
=19万令吉x5%
=9500令吉

但有好消息!一些情况下,产业盈利税可豁免,包括:

●政府在去年公布的短期经济复苏计划(PENJANA)中宣布,大马人从2020年6月1日至2021年12月31日期间售卖产业,豁免产业盈利税多达3间。

●如果私人住宅产业售卖给个人,一生中豁免一次产业盈利税。

●交易中盈利的10%或1万令吉不被征税

●亲人之间(比如夫妻之间、父母与孩子、爷孙)的产业交易所获得的盈利也豁免产业盈利税底价、中低家和价格20万令吉以下的可负担屋也是豁免产业盈利税。

就以豁免交易中盈利10%为例,要缴的产业盈利税,如下:

被征税的盈利=盈利–10%盈利豁免额
=19万令吉–1万9000令吉
= 17万1000令吉

须支付的产业盈利税= 净收益x产业盈利税税率
= 17万1000令吉 X 5%
= 8550令吉

可通过2种方式偿还

目前的规定是,脱售了产业的60天内要缴产业盈利税。可通过以下方式偿还:

●律师(可能有一些额外费用)

●自己呈交给内陆税收局(包括填写相关文件和提交)