林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

若没有交付空置物业
发展商无权成立JMB

在什么情况下，一个房屋发展项目才称得上完工， 发展商才能交锁匙给买家？

在 Chin Kok Woo & Ors 起诉 Sky Park Properties Sdn Bhd 一案中，高等法庭讨论了上述问题。

案情

1）起诉人（“买家”）是Skypark @ Cyberjaya 发展项目数个单位的买家。

2）第一答辩人（“发展商”）是该项目的发展商，第二答辩人（“地主”）是有关项目所在地段的地主，第三答辩人（“建筑师”）是该项目的建筑师。

3）上述买家、发展商和地主已签订买卖协议。

4）买家宣称：

i) 发展商和地主未能交付空屋（Vacant Possession，俗称移交屋子与锁匙）和落成与合规准证（CCC）；

ii) 自订购产业当天起至CCC签发日（即表格F签发之日）期间，买家有权向发展商和地主索取“更多的损害赔偿金”。

5）发展商、地主和建筑师分别向高庭入禀3份申请，寻求撤销买家的控诉。

高庭判决

6）发展商已证明，虽然所用表格的名称为Form F1，但建筑师已证明Menara Tower 1是根据相关法律建造的。建筑师已证明，该建筑物符合规格并可以使用。

7）联合管理机构 （“JMB”）之所以可以成立，是因为发展商已将空置物业移交买家。雪邦市议会也援引2013 年分层管理法令认可有关JMB的成立。如果没有交付空置物业，发展商无权成立JMB，地方当局也不会允许这样的机构成立。

8）第一、二、六、七、十五、十六、十七、十九名买家（以下简称“有关买家”）无权在法庭进一步向发展商提出索赔，因为有关买家已向房屋仲裁庭提出相关诉讼，并在诉讼中确定了索赔金额。

9）买家与发展商双方早前签订了和解协议。这些和解协议对各方具有约束力，因此禁止买家就延迟交付单位提出任何进一步的索赔。

10）地主无需对买家在此次诉讼中提出的索赔负责。

在买卖协议的合约期限内交付物业的义务，是由发展商而非地主承担。

结语

11）买家在房屋仲裁庭提出索赔后，不得再针对同样的个案，向法庭提出进一步的违约金索赔。

12）法庭将考量交付空置物业的实质内容，而不仅是建筑师签发的表格。

13）法庭驳回了买家对发展商、地主和建筑师提出的上述诉讼。

交付空置物业的证据

（1）建筑师必须证明：

(i) 地方当局规定的所有技术条件均已得到遵守；

(ii) 他已接获并核实表格G1和G2 ；

(iii) 已提供所有电力服务、进出该发展项目的道路及其所有要求；

(iv) 据他所知，该建筑物是根据相关法令和批准的计划建造和完成；

(v) 有关建筑物合适并可以使用。

（2） 联合管理机构已成立。