丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

简化繁文缛节，
让“可负担屋”变得“可负担”！

对我国政府与人民来说，可负担房屋是国家的一大重点政策，因为这不仅攸关国人的住房问题和民生福祉，当中涉及的房地产发展与建筑业，更是带动国家经济和创造就业机会的重要领域。

从政策方向和项目规范的方面来说，大马可负担房屋的发展有着相当完善的规划和框架，为政策的成功打下坚实的基础。

但令人扼腕的是，可负担房屋的成效始终落后于这个政策的愿景，而这个现象的背后，就是严重的官僚主义所造成的经商成本高涨。

基于房地产发展和建筑行业必须跟大大小小的政府部门与地方政府协商的业务性质，这两大唇齿相依的行业，多年来一直受到官僚主义的繁文缛节所困扰。

以兴建房屋项目为例，很多发展商为了申请一纸准证，都必须耗费好几个月，甚至是好几年去跟负责的官员周旋。

有的时候，发展商会面临不同官员有着不同要求的问题，有的甚至因为负责的官员被撤换，而面对被迫重新提呈申请的情况，这些都在无形中为业者带来额外成本。

正因如此，很多房屋项目在历经艰辛拿到发展准证时，已经是猴年马月的事了。在那个时候，发展商也会因为在这段时间承担各种成本，比如土地贷款供期、支付给建筑师等专业人士的服务费用，以及本身的营运成本和开销等，而把原本廉宜的房屋售价调高，否则整个项目就会面临亏损。

如此一来，可负担房屋的价格也变得难以负担，而官僚主义所造成的恶果，也被转嫁到政府想要帮助的中低收入群体身上。

设快捷审批通道

我认为，政府应为可负担房屋项目设立一个快捷审批通道（Green Lane），以杜绝官僚主义的繁文缛节在这方面带来的问题。

在这个快捷审批通道底下，有关部门可以制定一系列的发展框架和条件，只要可负担房屋项目的建筑师已核实该项目已遵守这些规定，并确保该项目会符合完工及合规证书（Certificate of Completion and Compliance，简称CCC）的要求，那么发展商就能立即得到发展准证。

合规成本降40% 可助减5%房价

可喜的是，大马利商特工队（PEMUDAH）近日建议把发展商的合规成本降低至少40%，这样就可让房价降低5%。

我非常赞成这一倡议，也希望这个建议能获政府采纳，尤其是提供给兴建可负担房屋的发展商。因为在建筑材料价格高涨、劳工短缺和营运成本剧增的今天，很多可负担房屋项目的发展商都只有微薄的赚幅，有的甚至已面临亏损。

因此，为确保国内可负担房屋的供应充足，政府应考虑为这些发展商提供基建合规成本的减免，比如在水电和排污公司的费用方面，就应减少或直接豁免。

在我看来，提升房地产项目的审批效率是当务之急，否则国内会有更多房地产项目面临延迟竣工和被搁置的风险。

如今的情况跟1997年亚洲金融风暴后有些类似，我国当时也是刚经历了一场经济危机，各行各业都在缓慢复苏，而利率则一直走高。当时，诸如人民广场等许多房地产项目，也因为需求放缓和营商成本高涨，最终沦为搁置项目。

贯彻诚信廉洁提升交付

在提升审批效率和改善官僚主义的低效问题方面，我认为，政府的诚信和廉洁是最重要的。

唯有贯彻这两大价值，才能实现真正的改革，提升政府的服务交付系统。

为了避免1997年金融危机后的情况重演，政府有必要痛下决心进行改革，否则受影响的不仅是我国经济，还有许许多多无辜的人民。

102项目搁置影响1万655买家

根据房屋及地方政府部的资料，截至今年7月7日，西马各地共有102个房屋项目被搁置，当中就牵涉了1万655名买家。

在这些搁置项目里，有34个是在今年才被列为搁置房屋项目的，所占比例达到三分之一。

另一方面，大马的工程严重延误房屋项目（Sick Project）也居高不下。所谓的严重延工房屋项目，指的就是那些建筑进度比预定落后了30%以上的项目。

房政部资料显示，截至今年7月31日，私人发展商的严重延工项目数量达到444个，总共涉及8万3181个房屋单位，并牵涉3万8939名买家。

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独家报道：苏韵鸰

谁说房价没办法降低？

房价越来越“不可负担”，要降低房价必须从源头开始，除了买地、建筑成本这些因素，发展商要承担的“合规成本”，也是关键因素。

利商特别工作队（PEMUDAH）联合主席拿督萧健皓博士接受《南洋商报》访问时指出，要将国内房价下调5%，建议降低发展商所需承担的40%基建合规成本。

所谓的合规成本，是指一个发展商项目，需要符合各种政策、准则、指南和条规而花费的开销，涵盖了给予资本的成本，包括土地转换溢价、各种缴款、各种基建服务基金、公用事业开发费、污水处理款项，以及贡献道路基建升级等。

试跑结果奏效

这项PEMUDAH针对2023年度财政预算案，向财政部提出的三项建议之一。

要降低至少40%的基建合规和土地发展开销，还包括改善成本、申请程序效率和所需时间等。

他补充说，建筑、土地和其他成本导致屋价上涨，所以特工队通过焦点小组研究模式，转而针对基本建设、土地成本和现阶段房屋发展的合规成本进行研究和分析。

为了证明研究结果有效，该特工队也挑选了数家发展商试跑，结果显示，一旦降低部分合规成本，30万令吉的可负担屋项目，可降低5%，也就是1.53万令吉。

业界不断呼吁降低合规成本

其实过去发展商不断呼吁政府降低合规成本，马来西亚建筑研究院（CREAM）、马来西亚建筑工业发展局（CIDB）和马来西亚房地产发展商公会（REHDA）都曾进行了相关调查。

萧健皓解释说，在一个城镇项目，基建合规成本占了发展总值的22-33%；如果时少于10英亩的分层建筑项目，其中13-25%的发展总值是合规成本。

这笔开销也包含发展商必须缴付给地方和州政府的费用。

“特工队认为，合规成本推高了房价，以致人们无法拥屋尤其是可负担型房屋。”

萧健皓日前也代表利商特别工作队在本周二（23日）举行的2023年财政预算案咨询会议上，向政府提呈上述降低发展商合规成本的建议。