分层产业禁建内墙或三败俱伤
2023年09月10日
购屋者也“深受其害”？
隆市政厅禁止市内所有分层产业内建外墙加房出租，除了令涉及的业者“跳脚”，它其实对整个产业市场带来怎样的影响？
哪些相关业者或人士首当其冲？购屋者会否也“深受其害”，付出惨痛代价？
业界担心隆市政厅新例或未能解决日益严重的“劏房”问题，反而可能导致“三败俱伤”。
Sublet Doctor联合创办人李崇珲就指出，隆市政厅颁布的新例有很多“灰色地带”。
“相信接着将有不少害群之马钻法律漏洞，直接不建内墙，在客厅或饭厅架上多个上下铺的床架，或只用布帘分隔各自空间再出租，以符合所谓不可建内墙的条例。”
他表示，新例将对三方造成影响，包括房产投资者会因投资回酬受损，暂停投资计划，静观其变，进而冲击吉隆坡房市，滞销单位或更多。
“再来，租客被迫缴更高租金，以往大城市一间房租金或650令吉，如今或涨至900令吉。”
应和业者对话
Sublet Doctor是一家手上管理超过500间分租房的分租商，它早前针对隆市政厅上述新例举办内部分享会，《南洋商报》是唯一受邀媒体。
李崇珲说，隆市政厅有必要和业者进行更多对话，了解分租市场现况，及共享居住空间的定义，别误解所有分租商皆胡乱间隔。
共享居住空间以“居住”为核心，提供可共享设施的生活空间，是国内外现在很流行的房屋租赁选择，深受想独立，却无法负担长期租赁的年轻人欢迎。
相比传统的租房合约，较死板，例如至少租半年，必须多付定金等。但在共享居住空间原则下，租期可从几天、几个月到一年不等，租客可随心选择，有者还提供定期客房打扫、衣物送洗等，可谓“酒店式”住宿环境。
盼公布细节 扫不安情绪
“政府立新例控制日益猖獗的‘劏房’居住环境是正确的举措，但希望能尽快公布细节，扫除市场的不安情绪。”
房产咨询师，同时也是分租商的侯碧云告诉《南洋商报》说，立法等各种管制政策，是我国迈向发展国家的必经之路，让事情有法可循。
她指出，开始越来越多屋主很不负责任，在面积不大的单位，放肆间隔多间小房出租，走廊或阳台也充作房间，存有一定的危险性，也不符合消防及消拯局的防火措施，一旦发生意外，后果十分严重。
吉隆坡市政厅因此“忍无可忍”，实施新例禁止间隔。
“大家看到的是市政厅发出的通知书（memo），相信将有更多细节出来。例如，完全不得间隔？或间隔前须获得批准？”
此外，侯碧云表示，若隆市政厅严谨执行新例，全面打击“劏房”，将有利吉隆坡的租房市场，长期下来可改善分层产业的空置率。
“我们面对相当高的空置率（租房市场），少了‘劏房’的供应，将提高空房的出租率，重新给市场注入一股活水。”
隆房租料上涨20%
吉隆坡禁止卧室间隔后，分租商预计房租将上涨10%至20%。
李崇珲向租客大致了解后，发现他们都不愿搬离工作地点太远的地方居住，若租金调涨10%到20%，仍选择续租。
“不能做间隔后，客厅的共用空间会变更大，分租商以后须设法提供更多有价值的设备给租客，让租客愿意付更多租金，从中弥补屋主因例而损失的租金收入。”
不过，他提醒分租商，涨幅别过于激烈吓跑租客，控制在最多20%以内。
业主有“两条路”
他以吉隆坡旺莎玛珠一个公寓单位为例，每月银行供款和管理费合计2300令吉，新例落实前，主卧室、中房、小房和露台间隔房，租金分别达1200令吉、900令吉、650令吉及1000令吉，再以300令吉出租两个停车位，扣除500令吉开销，每月净赚1250令吉。
新例落实后，业主有“两条路”。
其一，整个单位租出，月租约2150令吉，不足于缴付银行贷款。
第二选择，通过更优质的服务和设备，调涨原有的3房租金。
例如，主卧室租金涨至1400令吉、中房1100令吉和小房750令吉，再加两个停车位收取300令吉租金，每月租金净赚750令吉。
李崇珲指出，“没有间隔房”（No Pertition Room）将成为隆市租房市场的最新卖点，吸引更讲求隐私的租户。
共享居住间隔房合法
李崇珲指出，在共享居住概念下进行的间隔房都是符合法规，包括1976年地方政府法令下（未有过度拥挤），以及1984年统一建筑物条例（符合房间面积规定和消防规范），间隔前也得到公寓管理层的批准。
他指出，通过共享居住，一个单位一般6个租客，包括主卧室2人、中房2人，单人房和间隔房各1人，租客大多是受过高等教育的社会新鲜人，并不会给左邻右舍带来滋扰。
优质出租环境
“这种优质出租环境，日后也将被禁止？”
Sublet Doctor另一名联合创办人邝国智表示，政府应多参考新加坡的方案，只有3房或更大面积的新加坡建屋发展局（HDB）组屋，在得到政府批准下方可做间隔，并限制租户人口最多6人，出租前还需向HDB申请批准，有效管理单位过于拥挤的问题。
“我们也认为限制租客人数才是最理想的做法，常出现问题的单位，往往导因就是租户太多，居住环境过于杂乱，屋主未有过滤租客，一味讲求租金。
“政府应针对那些一个单位隔十多间窄小房间，罔顾租客安全的屋主，而不是最多间隔一房（3+1）的共享居住的业主。”
大马不应开倒车
翻看东南亚各大分租市场，都未特别“针对”间隔房，而是如何迎合“共享居住”概念崛起的时代。
李崇珲指出，周边国家的租房市场，都在鼓吹优质的共享居住概念，并未阻止内建合法规的间隔房。
部分东南亚国家分租现况
*新加坡
-永久居民不获准分租
-只有新加坡建屋发展局3房式或更大组屋才能分租
-限制租客人数最多6人
-分租前需获得新加坡建屋发展局的批准
-单位间隔前必须获得有关单位的批准
*泰国
-泰国法令下，租户无权擅自分租。除非在租赁合约上与屋主和租户达成分租协议
*印尼
-分租属合法且广泛被接受。但业主必须符合分租法规
*菲律宾
－租户必须获得业主的许可，才能分租
－当地备有租赁管制法令，保障业主和租户双方
低价格地点佳环境好
职场新人爱共享居住
“共享居住”的房间，在国外被定义成“求职公寓”。
佳德楼宇管理董事经理张惟越向《南洋商报》表示，自己并非分租商，因为熟悉国内房市的法规，被马来西亚分组经营商协会委任为副主席。
“我们正探讨向隆市政厅寻求更多说明，执法局是依据哪个法令不准屋主内建外墙。”
他指出，隆市政厅揪出打乱分租市场秩序的害群之马无疑是好事，奈何，连带符合法规的共享居住分租商也被打压。
他说，共享居住在海外被称为“求职公寓”，因价格较低、地点有利通勤，环境基本设施完善，成了就职人士在获得稳定工作前，临时居住的住宿选择，通常都可以轻装入住。
“这类求职公寓是发展中国家不可或缺的居住选择，现在首都禁止间隔，屋主一般调涨租金，最终受罪还是租客，被迫付出更大的租金开销。”
根据大马分租经营商协会的数据，共有超过2000名分租商，管理超过10万个房间，租户都是35岁以下的就职人士为主，可见共享居住概念深受社会新鲜人的欢迎。
其他州属料跟随
业主暂勿间隔房
虽然其他州属尚未收到“不准”内建外墙的消息，但相信有了吉隆坡这部“前车”，料其他州将跟随，分租商要严谨行事，避免日后受到执法局对付。
侯碧云说：“我这里（雪兰莪）没有消息要禁止，其他州属也未听闻。”
不过，她说，一旦有地方带了个头，其他地方亦会相继跟随步伐落实。
她表示，根据以往个案，跟随的步伐一般相隔1到2年，除非当地突然发生严重的分租事件，即会加速落实新例。
“准备做间隔分租的业主在这个敏感时刻，就别过于‘激进’，建议最多加建一房。”
侯碧云指出，一旦新例延烧到其他州，并要求屋主拆除外墙，对一屋多房的屋主而言，需面对不菲的拆除成本。
为了将房子最大利益化，市场频频出现“不合逻辑”的间隔房，湿厨房改装成“劏房”出租等，引起热议。
市场希望其他州亦能跟随吉隆坡落实禁止将客厅和饭厅改为卧室，避免“劏房”在我国的现象越加严重。
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