国内商场复苏慢 挑战多
2022年10月23日
报道：李治宏
打从去年底防疫开始逐步松绑，国内各大商场就逐步恢复昔日的人山人海好景，每逢周末或公共假期，商场内的停车位更是一位难求。
商场人潮或早已恢复2019年的荣景，但商场空间租用率和租金仍未复苏，过去几年加入战围的新商场更是挣扎求存。
长期对国内零售业展开深入研究的马零售调查行（Retail Group Malaysia）就预估，商场的租用率和租金率，将最快在明年才有望全面复苏。
事实上，踏入2023年，国内商场还面临6大挑战。
马零售调查行董事经理陈海信指出，国内大部分商场都在2019冠状病毒病疫情中“存活”下来，但如今却面临众多新的挑战，在在考验商场业主和租户继续存活的能力。
陈海信也是大马亨利行零售（Henry Butcher Retail）董事经理。他在大马亨利行2022年第四季季刊中一篇题为“在2023年全面复苏的路上”文章中，点出本地商场明年的6大挑战，分别是：生活成本扬升；营运成本上扬、零售价格调涨；人力短缺；入境旅游复苏缓慢；零售空间供过于求，以及全球经济衰退的可能性与日俱增。
1. 生活成本扬升
削弱消费者购买力
国内基本必需品和许多消费品今年来持续涨价，而零售商品的涨价，无可避免地导致国内消费者的生活成本扬升。
这意味着，国人手中的可支配收入相应减少，尤其是可用于购买非日常必需品与服务的钱。
这个不利因素，预料将在2023年持续侵蚀大马消费者的购买力。
与此同时，为了抗击通货膨胀，国家银行今年来已三度升息，这意味着国内购屋者每月需缴付更高的房贷还款。
陈海信认为，这或多或少会导致国人展延购买高价消费品的计划，而另一方面，利息走高也鼓励国人在银行存款，以获取更高利息回酬。
国行今年5月11日、7月6日和9月8日，各别升息25个基点，将其隔夜政策利率上调至目前的2.5%。
“另一轮的升息看来在所难免，而且预料会在近期内发生，这将进一步削弱大马人的购买力。”
2. 营运成本上扬 零售价格调涨
最低薪令吉跌增成本
今年5月1日起，国内每月最低薪金从原本的1200令吉上调至1500令吉，所有雇用5名或以上员工的雇主，都受影响。
这不仅令零售业者们，也令整个零售供应链相关业者的营运成本扬升。
结果，国内各地，包括小镇和乡区的各类消费品价格纷纷调高。
另一方面，俄罗斯与乌克兰战争至今没完没了，不仅重创全球供应链，也导致能源价格飙升，以及造成全球各地原材料和工业配件供应短缺。
尽管国内一些零售业者面临货源短缺的问题，更多业者更必须应对来货成本扬升的冲击，结果被迫调高零售价格。
过去几个月来，令吉“跌跌不休”，导致原材料和半制成品（以在大马生产制成品）进口成本上扬，进口制成品当然更不用说。
整体而言，国内许多商品的零售价格大多扬升。
3. 员工短缺
被迫提早打烊
员工短缺已造成许多零售商店销售下滑和被迫缩短营业时间。正如国内许多行业一样，零售业同时面临本地员工和外劳短缺，整个零售业都被冲击。
新元走强，导致柔佛州人力短缺更严重。这是因为新加坡也同样面对人力短缺问题，而当地雇主都有更雄厚财力，提供大马人非常富吸引力的薪酬。
陈海信说：“我们看到国内购物商场内的许多商店都张贴招聘通告，许多业者更阐明薪水和福利，也许是要加速招聘程序，以便更快地请到员工。”
“这些日子以来，商场内的商店短暂打烊和关上大门（例如店员外出午餐或上厕所）是司空见惯的事。商场业主和管理人也允许商店租户这样做，因为后者面临严重的人力短缺，这是过去经济好景时不曾发生的事。”
4. 入境旅游复苏缓慢
外国客未回流
旅游、艺术及文化部调高今年来马外国游客人次的目标至1000万人次，但这仍远低于2019年的2610万人次记录。
外国游客未大举来马或回流，影响极度依赖外国游客的购物商场和商店生意，吉隆坡中央艺术坊和国内各大国际机场，尤其是吉隆坡国际机场（KLIA）和吉隆坡第二国际机场（klia2）内的购物商场更是如此。
同样极度依赖外国游客，尤其是新加坡游客的柔佛州零售市场，却不可同日而语。
随着马新两国重新全面开放，大量的新加坡人像疫情般涌入柔佛，尤其是新山一带消费，已协助当地消费市场和零售业恢复荣景。
5. 零售空间供过于求
更多新商场落成
早在冠病疫情爆发之前，国内商场已面临供过于求的局面。
各大城市包括吉隆坡、雪兰莪、新山、马六甲、亚庇等地的商场，都由于零售空间供应过剩和综合零售中心带来激烈竞争，而面临租用率疲弱的问题。
陈海信预计，到了明年，这个情况依然未能改善。
单是在雪隆两地，今年新张的12家新购物商场合共提供额外550万平方尺的零售空间。
而在2023年，预计将有另4家新购物中心落成，合共带来240万平方尺的零售空间。
6. 全球经济衰退迫在眉睫
3大经济体下行拖累
世界经济龙头老大美国经济已陷入技术性衰退，另一主要经济体欧元区则面临能源危机。
第二大经济体中国则由于仍实行“清零政策”，经济持续放缓。
陈海信预计，这3大经济体的下行走势，将拖累大马经济今年第四季开始下滑，明年上半年也难望改善。
“这些主要经济体的经济下行，毫无疑问地将影响大马出口增长，进而影响大马人的净收入及消费者开销。”
巴生谷81.4%租用率微升
各大商场的出租率和租金率，双双仍未恢复疫前水平。
产业顾问公司NAWAWI TIE指出，在许多市郊和住宅区内商场吸引不少新的租户入驻下，巴生谷商场今年第二季的整体平均租用率稍微走高至81.4%。
根据另一家产业顾问公司大马莱坊，今年上半年，吉隆坡市中心的两大购物地标，即吉隆坡城中城阳光广场和吉隆坡柏威年租用率分别为93%及90.2%，平均月租则分别为每平方尺29令吉及25令吉，相较于2020年分别为33令吉及26令吉。
在吉隆坡市郊，谷中城购物广场和The Gardens商场这两座商场的租用率分别高达97.8%及90.7%，平均月租分别是每平方尺约13令吉及12令吉，同样比2020年各为15令吉及14令吉来得低。
至于雪州，双威金字塔购物广场和绿野仙踪商场的平均月租分别为每平方尺9令吉和4令吉，同样低于2020年的14令吉和5令吉。双威金字塔广场的租用率高达98%，绿野仙踪商场的租用率是76.2%。
新山上半年租用率71.6%
在柔佛，新山截至今年上半年的累计零售空间供应量约为2040万平方尺，整体租用率为71.6%。
根据国家产业资讯中心，即将完工的2座商场，即拉庆的SKS City Mall和Persada Annexe将合共提供约50万平方尺的零售空间。
新山福林园去年竣工的新商场福林商圈（TD Central）吸引了Maslee Express百货商店作为主要租户，而在该商业区设立的屈臣氏（Watsons）分店，更是全马首间提供得来速（Drive-thru）服务的屈臣氏门店。
槟租用率增至71.2%
在槟州，商场租用率今年首季处于71.2%，高于去年末季的70.9%。
槟岛乔治市商场的整体租用率会更高，今年首季处于74.4%，但同样未恢复疫情之前的水平。
特定主要商场底层零售店铺的月租稍微走高，今年首季，每平方尺月租介于4令吉70仙至最高达到48令吉，视个别商场、所在地点及店铺面积而定。
截至今年首季，槟州共有逾108家商场，合共提供约1960万平方尺的零售空间。
今年3月开张营业的Gurney Walk提供10万平方尺的零售空间，而双威嘉年华购物广场扩建计划则令其净可出租空间增至100万平方尺，并吸引了Jaya Grocer、海底捞、KAISON、Inside Scoop等许多新租户进驻。
槟州施工中或即将动工的商场，包括Sunshine Mall、The Light City Mall、槟城三井商场（Penang Mitsui Outlet）及峇都加湾的Klippa Batu Kawan。
其中，9层楼高的Sunshine Mall将拥有14万2000平方尺的零售空间，可设有412间商店和3500个停车位。该商场预计明年首季落成，目前已取得阳光霸级市场和GSC电影院作为主要租户。
Klippa Batu Kawan 的可出租面积高达160万平方尺，将可容纳超过300个品牌进驻。目前已承诺入驻的包括MR DIY、TMG Plus超市、Mr.TOY等。
下半年增215万平方尺
随着三井购物公园啦啦宝都（Mitsui Shopping Park Lalaport）及大马本土市集（Malaysia Grand Bazaar）落成，合共带来约100万平方尺的净可出租面积，巴生谷累积零售空间供应量已于今年上半年增至6609万平方尺。
而在今年下半年，另4家新商场或额外零售空间的落成或开张，将提供额外约215万平方尺的零售空间。
这包括布城IOI城市广场第二期（新增100万平方尺的零售空间）、巴生KSL Esplanade商场（65万平方尺零售空间）、吉隆坡Datum Jelatek零售商场（32万6000平方尺）及士毛月的EcoHill Walk（17万平方尺）。
明年落成4新商场
另一方面，其中4座预计明年落成的新商场，则预计将提供348万平方尺的零售空间。
这4间商场分别是坐落在吉隆坡市中心敦拉萨国际贸易中心（TRX）的The Exchange Mall、白沙罗高原的Pavillion Lifestyle Mall、吉隆坡汉惹柏路的118 Mall，以及甘榜峇鲁的M101 Skywheel商场。
零售业料增31.7%创新高
大马零售业预计今年可按年增长31.7%，创下历来最高的单一年度增长率。
陈海信指出，到了今年杪，大马零售业销售将回到2019年的疫前水平。
他说，零售业今年上半年录得非常强劲的增长，而市场对第三季的增长同样期望甚高。
马零售调查行早前已将零售业今年第三季按年增幅大幅上调至50.0%，这个高于原本预期的增幅，建基于去年第三季按年下挫27.8%的较低比较基础上。
他补充，马零售调查行预计零售业今年末季的按年增幅只有1%，这看起来偏低，但其实是由于去年末季录得高达26.5%的强劲增长，比较基础偏高所致。
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