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砂沙产业稳中向好 谨慎乐观

2023年02月24日

西马人不了解的东马
2023年产业商机如何?

报道:李治宏

对西马人而言,东马虽然同属马来西亚一分子,但总有诸多的不了解,东马产业市场的相关报道更是少之又少。

但随着近年沙巴和砂拉越争取加速落实东马两邦在建国契约下享有的自主权,有关两地的报道与日俱增,当中可带来哪些商机,更备受投资者们关注。

沙砂两地的产业市场2023年走势如何?当中蕴藏着哪些投资与置业良机?

砂拉越产业市场2023年料将持稳,尤其是去年表现最好的有地房屋和农业地段料将领跑。

沙巴产业市场今年则料将稍微改善,首要地区的有地房屋需求料保持殷切并升值;而价格较高的高楼住宅尽管供过于求,仍会有一定的需求。

产业顾问公司大马亨利行指出,砂拉越经济今年料持续增长,当地所有产业次领域的滞销单位料将稍微减少。

亨利行在一份研究报告中提到:“有意成为砂拉越经济一分子的投资者,受促考虑进军当地农业领域。俄乌战争持续,造成全球农产品供应短缺,而砂拉越辽阔又富饶的土地,令她成为农业业者,尤其是那些掌握最新科技的业者理想目的地。

“自然丰富的可再生能源和水资源供应,也令砂拉越成为可再生能源产业的温床。因此,预计2023年将有更多能源相关企业在砂拉越开展业务。砂州其他前景亮丽的领域,包括重工业与科技工业。”

在各产业次领域的前景方面,大马亨利行预估,砂拉越零售产业今年料有更好表现,商用办公楼和工业产业市场则料保持稳定,但增幅比去年有所放缓。

至于沙巴产业市场,今年展望“谨慎乐观”。

大马亨利行指出,那些坐落在策略性地点的首要产业,将继续获得良好的需求。

不过,由于预期价格或将下调,那些之前充斥投机炒风,价格被炒得过高的产业,需求料将下跌。

“商业活动回暖,将继续刺激沙巴商用产业与工业产业的需求。坐落在策略地点的有地店屋,今年的需求料将保温并升值。”

沙巴滞销房产增加

基于未来数年还有多个新发展项目将推出,沙巴滞销房产和未售出单位料将进一步增加。

截至2022年第三季,沙巴滞销房产为2645单位,或占该季度推介新房产总量9608单位的27.5%。施工中未售出的房产共4536单位,或占已推介单位总数1万1041单位的41%。

大马亨利行指出,上述数据显得偏高,因为过去5年有大量已竣工的高楼住宅涌入市场,但市场吸纳的速度很慢。

“首要地点的有地房产将继续获得稳定的需求及升值,但高楼住宅则在过去几年大量新单位投入市场后供过于求,销量或将放缓。这些高楼房产的售价大致上停滞不前。

“然而,由于就业人口增加和收入提高,价格适中和可负担的高楼住宅仍有一定的需求。这或许已对沙巴房屋价格指数带来影响,该指数已从2021年的183.3,于2022年首9个月扬升至190.3。”

新楼盘推介减少

整体而言,沙巴2023年仍会有新楼盘推介,但数目将比过去5年来得少。

“一些必须管控偏高土地持有成本的发展商别无选择,惟有尽快推出新楼盘,以取回成本和保持现金流和财务状况。为了更有效的管控成本,发展商在推出规模较大的新楼盘时,将选择分阶段的推介。”

沙巴2022年首9个月的房屋交投价量齐升,交易量和成交额分别按年激增29.9%和27.9%,涉及4473单位及17亿7000万令吉成交额。

2021年首9个月,房屋成交量和总额各为3444单位及13亿8000万令吉。

售价20万至30万令吉的房屋是沙巴购屋者最爱,录得1064单位成交量。

接着是售价10万至20万令吉的房产,共有875单位转手。

双层及三层排屋同样是沙巴人的最爱,录得1266单位成交量。共管公寓/公寓紧随在后,共有1143单位易手。

沙巴首府亚庇占了全州房屋大部分交易量,2022年首9个月共录得1542宗成交量,接着是兵南邦(799单位)及山打根(709单位)。

砂有地房屋受欢迎

正如大部分大马人一样,砂州人对有地房屋情有独钟,高达91%房屋成交量是属于有地房屋,反观高楼住宅只占区区的9%。

大马亨利行指出,因此,砂州有地房屋2023年的成交总值料将显著攀升。

2022年首9个月,砂州房屋市场录得适中的增长,交易量和成交额分别按年增长20.6%和21%,涉及9460单位及30亿9000万令吉交易额。

和沙巴一样,售价20万至30万令吉的房产在砂州最受落,共有2124单位的房屋易手;接着是售价介于10万至20万令吉的单位,共录得2028宗交易。

售价30万至40万令吉的房屋成交量排第三,共有1584宗交易。

双层及三层排屋的交投最多,录得2559宗交易;接着是双层及三层半独立式房屋,以及单层排屋,成交量分别为1645及1595单位。

在地区方面,古晋以3928单位高居榜首,美里和诗巫分别以1747和1704单位位居第二和第三。

整体而言,砂州滞销房产稍微下跌4%,从2021年第三季的5134单位,于2022年第三季减少至4912单位。

沙商用产业交易价量齐升

沙巴商用产业交易价量齐升,去年首9个月,成交量和总值分别按年扬升26.7%和21.3%。

该期间的交易量为922单位,涉及总额5亿3680万令吉。

其中,132项交易涉及价格逾百万令吉的商用产业,接着是售价介于20万至30万令吉的商用产业,共有127项交易。

在物业类别方面,双层及双层半店铺傲视群伦,录得278项交易。接着是“店铺单位/零售单位”有269宗交易。

按地区分布,亚庇交易量最多,录得292个交易。接着是山打根和斗湖,分别有160和142项交易。

在沙巴,传统店面办公室和小型办公空间仍主导市场,反观特建办公楼(purpose-built office)因为州内大企业不多,显得无甚市场。

办公空间租金也因此停滞不前,因此这类产业的投资回酬偏低。

购物商场表现欠佳

沙巴购物商场同样表现欠佳,需求疲弱,尤其是那些管理较差的商场更是租用率偏低。

酒店市场方面,由于沙巴旅游业向来高度依赖中国游客,过去3年中国清零防疫政策导致沙巴旅游业大跌。

当然,中国今年1月8日起结束清零政策重新开放,不啻是沙巴旅游和酒店业的大好消息。今年入境沙巴的外国游客人次料将持续回暖,但复苏程度有多大、速度有多快,取决于中国游客重返沙巴的力度有多强。

大马亨利行预计,沙巴旅游业将需要另一两年时间,才能回到疫前的360万至400万游客人次水平。目前,入境游客只有约119万人次。

因此,高度依赖旅游业的沙巴酒店业,入住率也预料将耗费数年时间才有望回到疫前水平。

沙巴酒店住客率疫前处于65%以上水平,疫前爆发后于2020年下挫至24.3%,并于2021年进一步下行至12.4%,接着在大马2022年4月重开国门后,于2022年上半年局部复苏到35.4%。

砂办公市场增长放缓

大马亨利行预计,砂州商用产业及办公市场2023年预计保持稳定,但增长放缓。

砂州商用产业市场景气在疫情期间逆流而上,自2020年就呈上升走势。

2022年首9个月,砂州商用产业成交量1981单位,涉及总值9亿6321万令吉,分别按年增长26.5%和4.9%。

售价30万令吉及以下的商用物业看来是砂州买家的首选,录得944宗交易,按年激增30.5%。

其中,售价介于10万至20万令吉的可负担价位商用物业最抢手,录得400单位的交易;接着是售价20万至30万令吉的单位,共有299宗交易。

沙工业产业表现耀眼

沙巴工业产业表现耀眼,2022年首9个月成交量和总值分别激增72.4%和29.6%。

该期间的成交量为274单位,涉及总额3亿2965万令吉。

大马亨利行指出,售价100万令吉及以上的工业产业出现大量交易,共有97个单位转手。接着分别是售价30万至40万,以及20万至30万令吉的工业产业,分别录得28和27个单位的交易。

这是因为许多厂商、供应商、物流业者及展示厅纷纷物色规模庞大的工业地段或建筑物,尤其是邻近市区和港口的工业物业最受落,价格也跟着扬升。

砂半独立式厂房最受落

尽管砂州工业产业2022年首9个月出现量升价跌的走势,但大马亨利行预计,2023年展望是稳定中稍微改善。

和沙巴一样,砂州工业产业同样是售价百万令吉以上的单位最抢手。

这个价位的工业产业,去年首9个月的成交量为84单位。接着是价位介于20万至30万令吉的单位,录得65单位的交易量。

然而,售价20万及以下的工业产业交易量反而下跌,这也许是因为疫情过后,买家和投资者转为寻求空间较大的单位。

半独立式厂房/货仓最受落,共有228交易量。

至于地区,美里以116单位交易量排名全砂首位,接着是诗巫录得102单位。

砂州产业市场2023年关注课题

1)古晋获选为第27届世界资讯科技大会(WCIT)东道主,该大会将于今年第四季举行。

2)建议在老越(Lawas)设立的新机场预计将于今年首季动工。

3)砂州今年获得7亿9571万令吉拨款,推动4个基础建设项目。

4)联邦政府已批准兴建沙巴砂拉越连接公路(SSLR)及跨婆罗洲大道(LTB)第二期工程,预计今年初动工。

5)砂拉越2023年财政预算案将拨款11亿2000万令吉扩大基建发展,尤其是乡区,以加速经济增长。

砂州产业市场2023年亮点

1)将在古晋举行的世界资讯科技大会,将成为激发创意、投资机会、商业洞察力、政策行动建议、科技体验、开发和合作伙伴人才招聘可能性的催化剂。

2)老越的新机场将改变“游戏规则”,可能会刺激砂州最北部地区的经济活动与增长。

3)砂拉越沿海公路网将于2023年持续施工,涉及更换7个渡口到主要桥梁、连接道路的建设和升级896公里中的331公里沿海路段。美里港口获选为砂州港口整体规划大蓝图的先驱项目,美里港务局将于今年首季展开该项目。

4)古晋港务局获得7000万令吉拨款购置码头起重机、3050万令吉拨款安装船舶交通管理系统(VTMS),以及5690万令吉拨款展开停车场及相关设施。

5)丹绒马尼斯港口正开发的航标 (AtoN) 系统已完成90%,预计将于今年首季启用。

6)砂拉越-沙巴连接公路和跨婆罗洲大道第二期的工程包括扩大交通网络,以及城镇地区与沿线港口、工业区与商业中心等潜在增长中心的连通性。

7)2023年砂拉越财政预算案拨款11亿2000万令吉,展开古晋内环公路的设计与建设工程、从诗巫再也到江泽清路的道路建设、诗巫Jalan Oya道路升级工程; 泗里街Jalan Pakan/Ulu Kota第三期工程、乡区桥梁改造计划,以及塞纳里港的停车场及其相关设施等。

沙巴产业市场2023年关注课题

1)内需和消费的增加,将对沙巴经济产生正面影响。

2)2022年4月1日起解除各项防疫管控后,沙巴旅游业已逐步复苏。

3)沙巴正进行和新推出的高影响力投资项目。

4)沙巴州政府从石油与天然气及棕油产品领域可以取得的税收。

沙巴产业市场2023年亮点

1)沙巴大部分企业已全面复工,私人消费已普遍恢复。许多新的中小企业(国际连锁企业和新的本地公司)也进军沙巴市场。

2)2022首9个月到访沙巴的游客总数为119万513人次,比2021年同期的13万6390人次飙升8.73倍。预计未来几年将有更多的外国游客入境沙巴,同时预计中国今年1月8日重新开放后,将有大量中国游客重返沙巴。

3)大型国际投资者/制造商以及联邦政府和国内投资者纷纷涌入投资项目,其中包括:

●沙巴进步繁荣路线图计划的旗舰项目,旨在通过国内外投资促进经济增长,例如沙巴石油与天然气工业园(SOGIP)的196亿5000万吉绿色钢铁项目;Kibing集团在亚庇兴建太阳能玻璃面板制造厂、位于古达的二氧化硅开采和加工工业园 (KKIP,发展总值20亿令吉)、韩国SK Nexilis在KKIP兴建总值42亿令吉的铜箔制造厂、总值70亿令吉的Lok Kawi Resort Town发展项目、丹容亚路生态发展项目;Linaco Resources私人有限公司在必达士总值2亿令吉的椰子加工厂,以及BorneoMed私人有限公司的综合草药种植园。

●联邦政府资助的实邦加湾货柜码头扩建计划,泛婆罗洲大道项目及乡区道路发展计划下的各个工程项目;

●在实邦加湾货柜码头兴建总值10亿令吉的Sabah Maju Jaya再生能源项目。

4)沙巴州政府2022年收入录得66亿令吉的记录新高,主要归功于沙巴是原油与棕油主要生产地,而这2大原产品的价格去年高涨。

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商场内忧外患夹攻 如何破局?

2023年01月15日

独家报道:李治宏

“新零售”时代下,
购物商场如何变革破局?

在疫情爆发后“大失血”的零售业,2022年强劲反弹,今年又会呈现怎样的走势?

作为零售业主要支柱的购物商场,如今已恢复疫前人山人海的好景,但今年将有更多新商场加入战围,好景能否常在?

而也许很多人没有留意到的是,零售业尤其是购物商场正面临另一场可能是“大灾难”的颠覆性转变……

事实上,随着疫后消费模式的转变,零售业的主战场已逐渐从购物商场,转移到商场外的旗舰店和专卖店。

王秀凤

大马莱坊研究与咨询执行董事王秀凤就表示,在这个数字化的时代,随着购物模式的转变和电子商务格局的演变,零售商和商场越来越偏向通过旗舰店和专卖店方式,以提高销售额。

另一个产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团主席符儒仁举例说,零售业者Sports Direct及Uniqlo近年就纷纷选择在商场外开设旗舰店和专卖店,而且取得很好的销售业绩。

他早前接受《南洋商报》线上专访时说:“食髓知味下,这些业者打算打铁趁热,开设更多这类分店。不仅是巴生谷,这些业者也计划到槟城和新山,在两地以同样的形式扩充业务。”

白圣意

倾向社交活动化经营

CBRE|WTW董事白圣意同样指出,疫情爆发这3年来,消费者到购物中心的消费模式和习惯已经改变,如今到商场主要是闲逛和进行社交活动,而非去购物。

“购物商场租户的经营模式也已有所改变,变成比较倾向社交活动化的方式来经营,才能吸引购物者光顾。

“在消费模式和形态已经改变下,商场也必须顺应这个变化,才能在时代的巨轮下继续求存。”

符儒仁

灵活租约吸引租户

符儒仁指出,这股大趋势下,可以发现巴生谷商场外的食肆表现比商场内的同行好。

“也许是因为目前疫情仍未完全消失,许多食客仍选择光顾有开放空间的食肆,而非商场内空气流通相对较差的食肆。”

他说,商场零售领域的另一个现象是,许多租户对本身长期的业务前景没有信心,因此倾向于短期租约。

“新商场也同样在‘试水温’,包括在激烈竞争下,在租约上创新,以较灵活的租约来吸引租户入驻。”

王秀凤指出,商场人潮持续复苏,以及商场租用率持稳,料将推动商场租金回升。

她在大马莱坊2022年下半年最新产业报告“房地产重点”中表示,不过,商场租金的增长势头,面临国内经济前景转弱的威胁。

“通胀压力升温和利率持续扬升,为零售业带来更多的挑战。随着2022年10月核心通胀率高达4.1%,国家银行料将进一步收紧货币政策。大马经济研究院(MIER)消费者信心指数2022年第三季跌破100点的乐观门槛,显示国内消费情绪蒙上阴影,削弱消费者的购买力。

“本地商家还持续面对人力短缺的困扰,这料将迫使零售业者们转向自动化,在数字基础建设上砸下重资。”

尤丽雅

线上线下结合成趋势

“当零售商开设新门店时,将会选择那些拥有强劲人流量、租用率更高,整体表现高效的商场。”

跨国产业咨询公司仲量联行(JLL)指出,在市场需求不断演变的大环境下,将有更多商场和租户(零售业者)重新调整门市装潢和零售空间,为消费者提供更好的体验,并将环境、社会与监管(ESG)倡议涵盖在内。

仲量联行大马市场研究主管尤丽雅尼库里切娃说,尽管经济重启后,许多消费者都已恢复到实体商场消费的习惯,但他们更期待线上和线下结合的消费体验,因此结合线上和线下特点的全渠道销售将是零售业的主流趋势。

那些已不符合消费者期望的老旧购物商场,将继续面临消费人潮下滑、商场内更多店铺租不出去的困境。

与此同时,那些比较新的商场则必须以独到优势在竞争激烈的零售市场上立足。

零售业前景仍受看好

尤丽雅接受《南洋商报》线上专访时指出,一些新的商场或将是采用“更积极”的租约政策,为租户提供更吸引的租约条件,以提高商场租用率。

她预期2023年将是零售业的另一个好年头;而个别购物中心的表现好坏,将取决于其所在的地点,以及其在特定市场的竞争水平。

她说,尽管通货膨胀和经济放缓,或多或少削弱消费者的购买力和消费意愿,但去年强劲复苏的国内需求依然强稳,2023年零售业前景仍备受看好,零售商们也准备扩张业务。

“事实上,一些国际零售商一直积极探讨进军大马市场,密切留意大马强劲的消费需求,而零售销售数据良好,支撑他们进入大马市场的决策。”

尤丽雅表示,尽管许多人悲观看待2023年全球经济前景,预见全球经济衰退,但大马今明两年预估的宏观经济数据仍非常强劲。

“大马虽然也面临通胀扬升,但通胀率比起其他国家相对较低,经济增长也相对较强稳,这预料将转化成更高的可支配收入。”

她补充,不过,由于欧洲和美国合共占大马出口总额约30%,若这2大经济体今年经济衰退,或将对大马零售市场带来不利的影响。

“在出口下跌的情况下,大马人的收入与就业市场增长很可能将较不显著。”

零售空间供应增商场  双租面临下行压力

大量新的零售空间投入市场,或将对商场“双租”(租用率和租金)带来下行压力。

尤丽雅指出,尤其是吉隆坡,今明两年将有数座目前施工中的商场新张营业,其中一些地点优越的新商场,或将令雪隆零售产业市场的供需平衡重新洗牌。

“这些大型新商场包括敦拉萨国际贸易中心(TRX)建筑面积133万平方尺的The Exchange TRX、面积110万平方尺的白沙罗高原柏威年,以及面积60万平方尺的KSL Esplanade广场。这些商场有部分已宣布,已预先锁定主要租户和其他租户。”

她说,部分新商场新张期间的租用率或将偏低,因此将尝试以有利的商业条款来吸引租户。

“这些商场可能是优质商场,但由于商场之间的竞争非常激烈,迫使他们调低租金来招揽租户入驻。

“这些新商场加入战围,或将是未来两三年商场租金率变动的其中一个主要推手。”

她说,不管怎样,许多消费者迫不及待地回到商场消费,促使更多零售业者开设新据点。

“2023年,我们预期新张的零售店铺,将比关门大吉的门店来得多。”

截至2022年第三季,全马共有1069家购物商场,合共提供了面积1744万平方尺的净空间。

全国商场的平均租用率为75.2%,自冠病疫情2020年爆发以来就一直走下坡。

今明年新张商场逐个看

(1)The Exchange TRX

The Exchange TRX 预计于今年第四季开业,是一座“星光闪烁”的新购物中心。

它将在一个优雅地融合自然与购物的空间中,为消费者提供奢侈品零售购物体验。

坐落在该商场顶部的是一个占地10亩的屋顶公园,名为TRX城市公园,提供优质的公园餐饮、活动空间及娱乐设施。

该4层楼高的购物商场将拥有逾450间商店——从生活方式零售商与概念店,以至餐馆和娱乐场所,一应俱全。

根据The Exchange TRX 网站,西武百货公司将在这里设立它于大马的第一间分店,迎合时尚、美容和生活方式,并将日本美食广场概念depachika引入大马。

(2)Datum Jelatek

Datum Jelatek去年12月非正式开张。该商场直接连接到Jelatek轻快铁站,因此购物者可选择搭乘轻快铁往返,无需为了寻找停车位而烦恼。

据悉,这座3层楼高的商场,70%的商业空间已有租户入驻,预计租用率今年底将达到95%。

The Food Merchant是Datum Jelatek的第一家主要租户,该店带来250多个国际品牌,消费者可体验各类国际美食。

基本上,它是一个社区商场,并迎合当地消费者的需求。因此预计会看到杂货霸级市场、百货公司,以及健康、时尚、美容、食品与饮料、娱乐和服务的商店。

(3)白沙罗高原柏威年

继坐落在吉隆坡金三角黄金地带的柏威年之后,白沙罗高原柏威年(Pavilion Damansara Heights)料将成为另一个地标。

这座新商场预计将于今年5月开业。据了解,70%的零售空间已获租户承诺租用,最终整个商场将拥有约380家零售店。

该商场的一大亮点是交通便利,因为它很快就会与白沙罗高原地铁站合成一体。届时,该商场距离酒店只有两站之遥,和武吉免登柏威年站相隔5个站的距离。

由于坐落在白沙罗高原这个高级社区,并和周遭的数个高级住宅区如孟沙、武吉东姑和满家乐距离不远,这将为这些地区的消费者提供现代零售、精选餐饮和定制休闲享受。

(4)吉隆坡汉惹柏路118商场

另一个值得消费者期待的新商场是118商场,这是一座附属于默迪卡118大楼综合项目(Merdeka PNB 118)的7层楼购物中心。

该商场的一大特色是玻璃圆状屋顶,旨在将经过过滤的自然光引入购物中心的中心。

它还将包括其他诱人的景点,例如提供本地与国际户外餐饮的美食街(Eat Street),以及专注于大马美食与传统产品的精选零售区Malaysian Artisan District。 消费者还可以在完成购物后,前往观景台欣赏吉隆坡的美景。

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巴生谷商场为揽客掀“升级战”

2022年08月22日

报道:李治宏

人流量恢复疫前水平,
商场实体买气回来了。

打从去年10月取消跨州禁令,加上传统年终销售旺季的刺激,疫情期间遭遇重创的零售领域去年底开始绝地大反弹,目前许多商场的人潮都已恢复往日荣景。

然而,国内商场每年都在增加,今年下半年,巴生谷也预计会有至少4间新商场或扩建商场新张,势将加剧商场领域原已非常激烈的竞争。

新商场会否将拉走不少租户和购物人潮?现有商场又将如何应战?

商场复苏前景看俏

尽管面临通货膨胀压力和经济放缓,去年底开始的报复性消费仍继续发挥效应,加上国门重开,外国人入境不必再检测,预计将有更多外国游客到访,都令零售领域尤其是商场的复苏前景更加看俏。

加上经济全面重启和处在复苏的轨道上,就业市场开始回温,私人消费仍有望保持为强韧的国内需求保温。

马零售调查行(Retail Group Malaysia)就已大幅度调高零售业今年的增长预估,从原本的按年增长6.3%,大幅上修至13.1%。

人流量恢复疫前水平

为此,我们可以看到不仅有更多商场陆续开张,也有更多的国内外零售业者,尤其是饮食业者加入战围。

在这情况下,巴生谷多个主要商场的租金和租用率仍备受看好保持高位,因为尽管疫情淘汰了一些原有的零售租户,但仍有许多新的租户争着入驻。

这些商场的人流量已恢复疫前水平,销售业绩也正努力收复过去两年的失地。

次季租用率81.4%

产业顾问公司NAWAWI TIE就在最新研究报告中指出,在许多市郊和住宅区内商场吸引不少新的租户入驻下,巴生谷商场今年第二季的整体平均租用率稍微走高至81.4%。

这些新租户很多来自饮食业,包括国内外的新品牌,而有多家都在吉隆坡柏威年和武吉加里尔柏威年开设新分店。

另一家产业顾问公司大马莱坊指出,随着三井购物公园啦啦宝都(Mitsui Shopping Park Lalaport)及大马本土市集(Malaysia Grand Bazaar)落成,合共带来约100万平方尺的净可出租面积,巴生谷累积零售空间供应量已于今年上半年增至6609万平方尺。

而在今年下半年,另4家新商场或额外零售空间的落成或开张,将提供额外约215万平方尺的零售空间。

这包括布城IOI城市广场第二期(新增100万平方尺的零售空间)、巴生KSL Esplanade商场(65万平方尺零售空间)、吉隆坡Datum Jelatek零售商场(32万6000平方尺)及士毛月的EcoHill Walk(17万平方尺)。

莱坊指出,为了应对新商场带来的竞争,以及迎合消费者不断变迁的需求和喜好,现有商场持续展开资产提升计划,包括为购物者提供各种健康与安全措施和便利。

安装空气净化系统

例如WCT商场管理层就采取额外的措施,通过在旗下各大商场,包括八打灵再也佰乐泰购物广场(Paradigm Mall)、吉隆坡第二国际机场的Gateway商场和Skypark终站商场安装空气净化系统,为访客提供更干净与健康的购物环境。

此外,疫情加速了数字化转型,促使更多的商场和零售业者纷纷采取全渠道(Omnichannel),即线上结合线下的策略,以提高销售业绩和拉近与消费者的距离。

双威广场(Sunway Malls)、永旺(AEON,6599,主板消费股)等主要商场业者就已加速往数字化转型,加速线上与线下业务的整合。

销售业绩高于预期

双威7家实体商场及1家数字商场在4月及5月的销售业绩高于预期,分别同比增长143%及110%,预计6月销售表现能够维持增长100%。今年,随着双威嘉年华商场(Sunway Carnival)拓展及商场的租户续约,双威集团料迎来300家新商店开张。根据记录,尽管面对疫情,双威广场过去2年分别迎来200间及160间新租户。

更重视便利与可达性

为了更贴近消费者和保持竞争力,购物商场已进军社交商务,提供可购物的直播,并与GoGet合作推出个人购物服务,以及在GrabFood和FoodPanda平台上展开活动。

其中,Ikano Centres就通过创设一个称为Soulmates的线上平台,为小型企业提供价格合理的零售空间。

随着消费者态度、行为和购买习惯的变化,零售业者如今更重视便利性与可达性,以及创造身临其境的体验,以增加客流量。

日本料理连锁业者寿司金(Sushi King)长期以来一直在其餐厅采用自动化科技,例如自助点餐和机器人托盘配送,如今将其扩张策略重点放在提供外卖寿司的Sushi King售货亭和 Sushi King 卫星店。

此外,随着对免接触式购买体验的需求不断增长,自动售货机的采用率也显著增长。

国内最大自动售货机业者ATLAS Vending推出了支持盲文的自动售货机,以及利用自动采样的 ATLAS TryBot。

云厨房和虚拟/在线食堂也在重新定义当今的餐饮场景。 Epic Food Hall旗下拥有30多个品牌,迎合当下消费者的生活方式和生活节奏,提供外卖、堂食和取货服务。

COOX云厨房在Glo Damansara 正式推出,连同其手机应用程式,使餐饮业者和消费者能利用不断增长的平台。

虚拟餐厅引入大马

新加坡食品科技公司TiffinLabs拥有20多个不同美食品牌,将通过与经营Tealive和Bask Bear的Loob控股(Loob Holdings)合作,将TiffinLabs 的虚拟餐厅引入大马。

PrestoMart Near U 的推出,将零售市场与电子商务交付与快递服务相结合,进一步加深速递商务(q-commerce)在大马的普及化。速递商务实现了超在地化和按需交付服务,势将成为电子商务的新增长领域。

东南亚领先的电召车与送餐平台业者Grab最近完成收购Jaya Grocer,令国内消费者更轻易获取按需杂货配送服务。

这项收购不仅加强GrabMart在大马的发展,同时也扩大了Grab电子钱包服务的覆盖范围,例如消费者可在所有Jaya Grocer实体店使用GrabPay和GrabRewards。

租金率未恢复疫前水平

疫情重创下,各大商场的租金率已明显下调,目前仍未恢复疫前水平。

大马莱坊指出,今年上半年,吉隆坡市中心的两大购物地标,即吉隆坡城中城阳光广场和吉隆坡柏威年的平均月租分别为每平方尺29令吉及25令吉,相较于2020年分别为33令吉及26令吉。两大商场的租用率分别为93%及90.2%。

在吉隆坡市郊,谷中城购物广场和The Gardens商场的平均月租分别是每平方尺约13令吉及12令吉,同样比2020年各为15令吉及14令吉来得低。

这两座商场的租用率分别高达97.8%及90.7%。

至于雪州,双威金字塔购物广场和绿野仙踪商场的平均月租分别为每平方尺9令吉和4令吉,同样低于2020年的14令吉和5令吉。

双威金字塔广场的租用率高达98%,但绿野仙踪商场的租用率只有76.2%。

莱坊指出,无论如何,随着购物人潮已恢复疫前水平,加上给予租户的租金回扣与折扣有所减少,商场业主的营收已逐步改善。

首季租用率71.2%

在槟城,特定主要商场底层零售店铺的月租稍微走高,今年首季,每平方尺月租介于4令吉70仙至最高达到48令吉,视个别商场、所在地点及店铺面积而定。

整体而言,槟州商场租用率今年首季处于71.2%,高于去年末季的70.9%。然而,槟岛乔治市商场的整体租用率会更高,今年首季处于74.4%。

截至今年首季,槟州共有逾108间商场,合共提供约1960万平方尺的零售空间。

今年3月开张营业的Gurney Walk提供10万平方尺的零售空间,而双威嘉年华购物广场扩建计划则令其净可出租空间增至100万平方尺,并吸引了Jaya Grocer、海底捞、KAISON、Inside Scoop等许多新租户进驻。

槟州施工中或即将动工的商场,包括Sunshine Mall、The Light City Mall、槟城三井商场(Penang Mitsui Outlet)及峇都加湾的Klippa Batu Kawan。

其中,9层楼高的Sunshine Mall将拥有14万2000平方尺的零售空间,可设有412间商店和3500个停车位。该商场预计明年首季落成,目前已取得阳光霸级市场和GSC电影院作为主要租户。Klippa Batu Kawan 的可出租面积高达160万平方尺,将可容纳超过300个品牌进驻。目前已承诺入驻的包括MR DIY、TMG Plus超市、Mr.TOY等。

租用率71.6%

在柔佛,新山截至今年上半年的累计零售空间供应量约为2040万平方尺,整体租用率为71.6%。

根据国家产业资讯中心,即将完工的2座商场,即拉庆的SKS City Mall和Persada Annexe将合共提供约50万平方尺的零售空间。

新山福林园去年竣工的新商场福林商圈(TD Central)吸引了Maslee Express百货商店作为主要租户,而在该商业区设立的屈臣氏(Watsons)分店,更是全马首间提供得来速(Drive-thru)服务的屈臣氏门店。

Categories意见

非住宅产业 缓步复苏中……

2022年06月4日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

住宅产业复苏加快,
那其他产业领域呢?

笔者在本栏上期与读者们探讨了各州住宅产业走势以及可负担房屋严重停滞的情况。

这一期我们来探讨去年商用产业、工业产业和农务产业的成交量与交易额,以及购物中心的租用率。

本栏上期有提及,去年住宅产业的交易量高占我国产业总成交量66.2%,是国内众产业次领域最为活跃的其中一个。显而易见的是,我国产业领域去年已出现非常显著的复苏迹象。

商用产业未回疫情前水平

商用产业去年表现良好。与2020年相比,2021年商用产业成交量为2万2428单位,按年增长10.7%,涉及总值为279亿4000令吉。

若更进一步分析的话,疫情前即2019年的交易量则是2万5654单位,这意味着,商用产业成交量尽管去年有所复苏,但仍未回到疫前的水平。

我国在2020年初疫情爆发后,过去2年多次实施行动管控令,令产业领域受到很大冲击,建筑工程被迫延缓,甚至导致发展商无法按时交屋。

但随着经济重启,70至80%的打工族已重返职场,其余20%继续居家作业者(大多为跨国企业),因此,商用产业的需求有望回到疫情前的高度。

工业产业交易回暖

另一边厢,工业产业去年的总交易量达5595单位,比起2020年的4758单位,按年增长17.6%;交易额则录得169亿6000万令吉,比起2020年的127亿6000万令吉,激增了32.9%。

显而易见的是,工业产业需求大幅增加,也意味着我国进出口贸易及制造业,皆从政府去年逐步放宽管控令的举措中受惠。

然而,从过去两年的工业产业交易量看来,要回到2019年的6261单位交易量,仍有一段距离。

冀更多跨国企业布局大马

据悉,目前有更多跨国企业分散投资,而大马则是潜在的投资目的地之一,这也预计将会带动工业产业领域的活动。

整体而言,工业产业市场明年料继续向好,许多企业重新检视地缘性的多元化策略,大马工业活动持续蓬勃扩张。如今随着经济重启和工业4.0的加速启动下,预料工业产业的需求会更强劲。

外劳短缺重伤农业领域

尽管商用和工业产业去年交易量和总值双双明显回升,但农业产业交易量却微降。

农业产业去年成交量为5万6730单位,总值为118亿6000万,比起2020年的6万1326单位交易量按年下滑7.5%。反观疫情前即2019年,农业产业交易量高达6万8665单位。

笔者认为,农业产业交易量过去3年逐渐下滑,除了深受疫情冲击之外,另一个原因是我国迄今无法解决劳工短缺的问题。这可归咎于我国外劳在疫情期间都被迫遣送回国,同时也被禁止再度回到我国工作。

购物中心持续放缓

购物中心的整体表现持续放缓,去年整体的租用率为76.3%,低于2020年的 77.5%。

当中,吉隆坡和雪兰莪分别录得79.8%和80.7% 的租用率,而柔佛和槟州平均租用率分别为 73.0%和70.9%。马六甲和森美兰的租用率最低,分别为63.8%和66.8%。

若进一步分析,自上次全国落实管控令后,许多企业和商家纷纷将销售模式转移至线上,因此也导致商场的租用率还无法完全恢复疫前水平。

雪隆迎许多新商场

值得一提的是,雪隆去年新增了9家购物商场,分别是位于吉隆坡的武吉加里尔柏威年、达东商场(Datum Mall)、三井购物广场Lalaport、8 Conlay、Permata Sapura Tower,以及位于布城的IOI City Mall(扩建)、莎阿南Setia City Mall(扩建)、巴生KSL Esplanade Mall和士毛月Ecohill Walk Mall。

这也显示市场对购物中心仍有一定的需求。尽管疫情带来诸多挑战,并导致市场的不确定性加大,但如今随着疫情消退和边境重开,也将带动购物中心的人流量,从而提高购物商场的租用率。

总的来说,随着国内疫情逐渐好转,去年渐入佳境的产业市场预料明年将出现L形复苏,并有望迈入下一个上涨周期。

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Categories趋势

零售业遇大挑战 商场未复元

2022年02月28日

独家报道:李治宏

疫情反复挑战多,
商场元气未复?

疫情再度反弹、持续的供过于求,以及业者仍未从过去2年的疫情打击中恢复元气,是2022年本地零售领域的3大挑战。

面临这些挑战,尽管2022年被视为是经济复苏年,国内各大购物商场自去年10月11日解除跨州禁令后也恢复往日人山人海的荣景,但商场营收还未恢复疫情前的水平。

商场已恢复人流。

马零售调查行(Retail Group Malaysia)董事经理陈海信指出说,自去年11月起,国内所有主要商场的人流已恢复往常,各大购物中心每逢周末更是挤满了逛街购物和堂食的人潮,这证明大马消费者已恢复疫前的消费行为和形态。

“自跨州禁令10月中旬解除后,那些依赖游客的零售业者生意已开始回暖。吉隆坡市中心、八打灵再也、白沙罗和双威镇的各大商场,吸引各州大批游客的光顾和消费。国内其他主要城市、市镇、旅游城镇和旅游岛屿的购物中心,也获得全马各地的游客光顾。”

陈海信

部分业者难再承受冲击

但他强调,国内疫情仍令人担忧,第四波疫情将再度打击零售商场和商店业主与租户,非必需品零售业者将承受不起再度被迫暂停营业的冲击。

陈海信也是亨利行零售董事经理,他是在产业顾问公司大马亨利行最新一期《HsBAdvisor》季刊(2021年第四季号),一篇关于零售业前景的文章中这么指出。

外国客大举回流需半年

陈海信指出,一旦国门重开,最快也要至少半年,才会看到久违的外国游客大举回流。

“现有的入境条件,不利于吸引外国观光客,这将对位于巴生谷、新山、槟城、马六甲、亚庇和其他许多旅游胜地的主要商场带来负面影响。”

高物价打击购买力

除此之外,许多日常用品和消费产品的价格自去年11月起显著扬升,不少餐饮业者也在通胀压力下调高他们的售价,这股涨势料将在今年上半年持续,生活成本的持续上扬,将影响国人的购买力。

马零售调查行预估大马零售业2022年可按年增长6%,一洗过去两年的颓势。

2019冠状病毒病疫情冲击下,本地零售业2020年业绩遭重创,按年萎缩16.3%,是1987年以来的最差表现,2019年则是增长3.8%。至于2021年估计可恢复增长,但增幅只有区区0.8%。

2021年大马零售销售与其他经济表现(%)。

疫情下商场“排队”开张

尽管零售业过去2年遭遇重创,目前也仍未全面复苏,但疫情期间加入战围的新业者大有人在,而购物商场虽然早已供过于求,未来几年仍有至少十多间购物中心排队登场。

大马莱坊就指出,单是巴生谷,今年上半年预计将有10间全新的购物广场和一间现有购物中心扩建部分将投入营运,合共带来逾662万平方尺的净出租空间。

它们分别是吉隆坡的三井购物公园啦啦宝都(Mitsui Shopping Park Lalaport)、敦拉萨国际贸易中心(TRX)、118广场、白沙罗柏威年广场和吉隆坡城中城(KLCC)新零售单位,雪州斯蒂亚旺莎 Datum Mall、士毛月Ecohill Walk Mall和巴生KSL Esplanade商场,以及布城IOI城市广场第二期。

大马亨利行则提到,另2间坐落在吉隆坡的新商场也预计将于今年新张营业,即吉隆坡市中心的8 Conlay和武吉加拉的Senada购物中心。

2022年巴生谷新张购物中心。

零售领域竞争更激烈

更多新商场陆续加入战围,无疑将令原已供应过剩和饱受疫情冲击的零售领域,竞争愈加激烈,而那些未能与时俱进的商场和零售业者,料将被淘汰出局。

根据国家产业资讯中心(NAPIC),截至2021年第三季,国内购物商场的零售空间供应量(净可出租空间)已高达1687万5250平方米,其中雪隆地区合占680万2130平方米,或占全国约40%。

亨利行零售的数据则指出,截至2021年底,巴生谷(包括雪州、吉隆坡和布城)共有286间购物中心,合共提供逾770万平方米的净面积。

这包括2021年新张的2间购物商场(吉隆坡武吉加里尔柏威年广场及Permata Sapura Tower),以及1间原有购物商场扩充计划(雪州实达阿南实达城市广场第二期)。

其中,去年12月初开张的武吉加里尔柏威年广场,带来16万7225平方米净空间。

2021年巴生谷零售空间供需。

巴生谷新商场店面难填满

陈海信指出,事实上,雪隆地区零售领域占全国零售市场60%,因此在疫情冲击和供过于求下,巴生谷今年新开的购物中心,将在填满零售空间上面临巨大挑战。

为了吸引长期租户,购物商场将需降低租金,或是给予较久的免租期;与此同时,商场也需要寻找短期租户来填满可出租空间。

无可否认的是,疫情已迫使许多零售产业业主们痛定思痛,聚集于如何令本身的业务进一步数字化。

数字化提升服务

这包括在全渠道销售(Omnichannel)购物体验的新常态下,数字设施(包括软体、硬体和人力资源)上作出更多更大的投资,好让消费者通过多元管道和方式购物和获取服务。

不仅如此,零售领域在付款方式(例如信用卡、挂账卡和电子钱包)和送货管道也不断增加和多样化。

符儒仁.

符儒仁:商场开拓线上
推网购得来速APP平台

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出 ,零售商场也进一步往线上发展,提供网购服务,信手拈来的例子包括双威e Mall、 PG Mall和升岭广场(StarHill)。

此外,商场也配合线上平台的使用,例如取货柜台和得来速(Drive-Thru),以及线上浏览商场的流动应用程式,为消费者提供更多购物便利。

这类例子包括SunwayPal,以及双威伟乐广场、MyTown和吉隆坡柏威年流动应用程式。

他强调,尽管电子商务的运用与日俱增,但巴生谷购物商场仍是许多消费者堂食、采购服装、家庭用品和杂货的首选。

平均租用率2年连跌

疫情和多次的行动管控令冲击下,巴生谷购物商场的平均租用率从2020年的73.5%,于2021年下跌至72.3%。

其中,吉隆坡商场租用率从2020年的75.9%滑落至74.6%,雪州则从71%下滑至69.7%;布城商场租用率则持稳,保持为83.6%。

平均租金率微跌

巴生谷商场平均租金率则稍微下跌,从2020年的每平方米108令吉71仙,微跌至108令吉60仙。

不过,这个平均租金率不概括商场主要租户,例如超级市场、百货公司、电影院和保龄球中心等的租金;也不包括商场业主给予主要租户和特定租户的租金豁免或折扣。

平均租金率的下跌也不包括商场业主在多次行动管控期间,给予零售租户的各类回扣。

有关回扣旨在留住生意饱受疫情打击的租户,然而,只有财务较为稳健的租户,有能力接受重组后的租金配套。

疫情虽拖垮部分业者
更多商家进军餐饮业

有人“阵亡”,也有人投入沙场,更有家具店重投购物商场的怀抱!

尽管过去两年的疫情和多次行动管控令期间,许多零售和餐饮业者不支倒下,但仍有不少国人和公司在这时候进军各类零售业。

单在去年,就有许多新的餐饮业者,包括咖啡厅、餐馆、食摊、食品亭、餐车等。

购物商场也迎来许多零售与服务新租户,它们包括小型杂货相关商店、零食专卖店、即食便利店(如全家和CU),这类新租户纷纷进驻各大购物商场。

诸如Eco-Shop、SuperSave、Mr.Dollar、Noko、Tatsumaki等固定价格商店,也因为“价廉物美”,成为疫情期间许多消费者的心头好,而它们也同样大举“入侵”各大商场。

食物外卖催生云端厨房

疫情期间,食物外卖和送餐大受欢迎,催生巴生谷的云端厨房(Clout Kitchens),一些更进驻购物商场成为租户,这类例子信手拈来包括My Ghost Kitchen、Cookhouse、Kitchen Connect、Foodle、COOX、Foodlab等等。

陈海信指出,值得一提的是,疫情期间,也有一些家具业者重返购物商场,尤其是那些需要庞大空间,但租金相对较低的家具零售业者。

 

Categories趋势

零售产业回春 不远了

2021年12月6日

独家报道:李治宏

走过慌乱的2020、辛苦的2021年,
明年,将有不少购物商场开张迎客!

零售业是冠病疫情下最受影响的领域之一,零售销售去年就按年萎缩16.3%,是1997/98年亚洲金融风暴以来最糟的表现(1998年按年萎缩20%)。

今年1月的行动管控令2.0(MCO 2.0)、5月的MCO 3.0,以及6月份的全面封锁(FMCO),令零售业进一步“兵败如山倒”,大马零售商协会(MRA)也将今年的零售销售预估,从原本的按年增长4%大砍至0.8%。
2022年零售业会否苦尽甘来?购物商场、店铺等零售产业又会有怎样的一副光景?
业界普遍看好本地零售业将在2022年回春,利好因素包括疫情期间的被压抑需求将释出市场、跨州禁令解除,以及外国游客预计将于明年重返大马。
尽管国内疫情近期有回升之势,但业界普遍认为,我国不太可能再实行全国性的行动管控甚至全面封锁,而是针对性的收紧疫情严重地区的管控。
因此,零售业复苏的步伐预料不会再次被疫情打乱,甚至拖慢。
相反地,无论是巴生谷或柔南地区,明年起将有更多新的购物商场开张营业,一些新的零售业者也正摩拳擦掌,准备在零售业的反弹走势中分一杯羹。

跨国产业顾问公司莱坊就指出,尽管疫情下有些零售业者不支倒闭,也有业者削减分店数目,但也有善于把握商机的零售业者已物色策略性的地点,准备在零售业被压抑需求释出市场时获利。

袁美珠

大马莱坊产业管理董事袁美珠说,巴生谷自今年10月中进入国家复苏计划第四阶段,更多经济领域重启,对零售领域的逐步复苏有利。

她说,除了日前开张的武吉加里尔柏威年广场,IOI城市广场第二期也预计于今年12月新张,明年巴生谷将有更多新的购物广场投入市场,这包括武吉免登城市中心、三井购物公园啦啦宝都、Ecohill Walk Mall、巴生KSL Esplanade商场、敦拉萨国际贸易中心、吉隆坡118大楼、Permata Sapura、8 Conlay和白沙罗高原柏威年。

在新山,同样预计将有4座新的购物商场将投入营运。这4座商场合共提供逾50万平方尺的净可出租空间。
而在槟城,目前有4座购物商场正如火如荼的施工中,另有一座商场则处于策划阶段。
蔡慧莹
衡量需求积极招租
大马莱坊柔佛州分行董事蔡慧莹指出,尽管目前仍无法确认,有关新商场将在何时开张,但预计业主和投资者们将积极展开出招租活动,并衡量市场的需求有多大。

她说,在大马和新加坡的陆路疫苗接种者旅游走廊(简称VTL)计划开跑后,购物、休闲与社交活动的被压抑需求料将释出市场。

柔佛尤其是新山一带向来高度依赖新加坡游客,大马南部国门在VTL计划下重新开放后,新加坡人重返柔南消费,加上在新加坡工作的大马客工,料将令疫情期间犹如“一滩死水”的柔南经济包括零售领域“枯木逢春”。

事实上,疫情期间并非所有零售业者陷入困境,尽管Dunkin Donuts、巴迪尼、Brands Outlet和时尚品牌优衣库等纷纷关掉表现低于预期的分店,但Mr. DIY却持续扩张,在柔南多个地区开设新分店。

柔南零售业者受疫情冲击的程度不一,在新加坡游客和大马客工无法入境期间,那些坐落在市区,尤其是靠近马新长堤的零售业者遭遇重创,但那些位于市郊的零售业者则获得当地社区人士光顾,表现相对较好。
巴生谷零售市场也同样上演“有人辞官归故里,有人漏夜赶科场”的戏码。
金爸爸和盛记香港甜品今年关闭巴生谷的多间分店,营运约20载的吉隆坡城中城阳光广场美食阁也不敌疫情结业;但与此同时,中国第二大影院投资管理公司大地影院集团、日本Don Don Donki 连锁折扣便利店,以及美国的Five Guys汉堡餐厅等却于今年登陆大马,相继在巴生谷开始营运。

在槟城,星巴克、麦当劳、Krispy Kreme、香啡缤、全家便利店,以及2元商店如Mr DIY旗下的Mr Dollar和Eco Shop等,在严峻的零售市场中逆流而上,开设更多的分店。

2022年零售产业市场亮点

1.国内旅游业蓬勃发展,重点发展零售市场。一旦国门重开放,旅游业恢复到疫前水平,整体增长潜力将会高得多。

2.疫情和长期封锁,迫使许多零售商和购物中心重新检视其内部营运效率和成本结构,以降低在MCO期间继续求存所需的成本。

3.餐饮与相关零售的新概念。疫情催生新型零售企业家,尤其是餐饮业,将有更多新业者涌现。

4.零售空间业主和零售商及不同零售商之间,在产品与服务上进行更多合作——零售空间业主和零售租户之间进行更富有创意和合作的商业条款,这将有助于双方的长期合作。鉴于客户的便利性和满意度是终极目标,零售商借此机会合作,增加针对相同客户群但互补的服务和产品,以提供更完善的“一条龙”服务。

穆里梅农

3热点复苏速度不同

国内3大产业热点的零售领域复苏速度大不同!

第一太平戴维斯(大马)私人有限公司表示,随着各经济领域重启和管控松绑,零售业已迅速反弹,该领域的租赁活动和意愿也稳步攀升。

该公司零售服务主管穆里梅农指出,无论是零售销售业绩或是零售空间新的租约,槟城和柔佛都比巴生谷地区来得慢热,主因是两地都高度依赖游客带动经济活动。

他说,从零售业目前的反弹走势看来,只要政府的大方向和行动方略稳定不变,2022年展望会更好。

他强调,尽管零售业景气回暖,但至少短期内,零售空间的租金并未水涨船高。

这是因为还有许多零售空间空置着,未来也还有新的供应投入市场,因此业主们预料仍会提供吸引人的租约配套,在招揽新的租户之余,也要留住原有租户。

他认为,本区域尤其是大马的零售领域需要一个冲击来敲醒警钟,而此次疫情正是变通求存的催化剂。

“零售业经历了史上最深的低潮,这引起了人们对零售营运方面,以及在繁荣时期可能被忽视或被视为理所当然的产品的关注。
“因此,过去一年半至两年来的这段日子,是一个重大的学习过程,因此人们都期望零售商和零售产业业主们,都能变得更富有创意和更高效。”

只要零售商(以及业主们)继续关注营运绩效,并采用新科技——无论是数据分析、社交媒体还是营运效率,善用所有管道来推动品牌与业务,未来仍有立足之地。

苏继良

商场租用率料复苏

槟城零售领域的复苏,将取决于疫情的管控,以及国家复苏计划下,从大流行转入地方病的措施是否成功推行。

大马莱坊槟城分行执行董事苏继良说,在跨州禁令解除后,以及国门即将重新开放下,槟州购物商场的租用率有望在明年出现一些复苏。

根据国家产业资讯中心数据,槟州购物广场的整体租用率于今年上半年下跌至72.2%,相较于去年同期是73.3%。

苏继良指出,槟岛购物广场的租用率今年上半年下滑至76.8%,去年同期为82%。

“今年来持续的封城措施导致购物商场访客下跌,许多无法继续撑下去的零售租户惟有结业,商场租用率也相应的走下坡路。

“随着今年10月解除跨州禁令,购物人潮将逐步回升,零售领域今年第四季或有望出现一些反弹。”

他强调,2021年零售业的惨况史无前例,那些渡过难关的零售业者必须回顾当初是如何存活下来,并善用创新的方式来推动业务增长。

他补充,目前仍无法确定,我国是否再度实行行动管控,因此零售商受促采纳电子商务和无现金付款,以持续扩充业务。
“网购将继续大行其道,更多的零售业者必须适应和善用数字化交易。那些无法适应无现金交易和电子商务新常态的业者,将面临生意难以为继的压力。”

无现金交易大势所趋

放眼未来,无现金交易及线上付款是大势所趋,有效结合实体和线上业务将是所有零售业者存亡的关键。

此外,购物商场业主则致力为购物者和员工提供安全的环境,通过无现金付款缴付停车费、免触碰的进入商场、加强商场内的室内健康及提供良好数字科技设施等。

袁美珠指出,尽管购物商场仍是许多人热爱光顾的场所,但事实证明,商场为到访者提供难忘的体验,比以往任何时候都更加重要。

穆里梅农则表示,事实已证明,不管未来怎么变,实体零售店仍将继续存在。

他指出,实体零售业者失败的原因有很多,而很大程度上可归咎于内部营运效益欠佳,以及其产品与服务不再是市场所需。
因此,将线上和线下零售业务进行无缝的接轨,并聚焦于客户满意度和便利,是此次疫情所学会的关键知识,重点在于必须持之以恒的维持下去。

“无论是线上或线下业务,业者们必须善用每个接触点来了解和因应客户的需求,这对零售业的增长和生存至关重要。”

Categories趋势

GLC商场须由本地人管理?

2021年11月22日

一切都是为了提升土著竞争力,
以及经济能力。

政府可能要求,官联机构(GLC)持有的商场,都交给本地公司管理;同时旺区购物中心和旅游景区的商店,可能要加设固打。

首相拿督斯里依斯迈沙比里指出,土著在旺区经商偏低,尤其官联公司持有的商场。

“这些商场,普遍上租金昂贵且竞争激烈,很少土著在那里经商。”

他说,政府计划重新检讨,官联公司持有的商场,交让本地公司来管理,好让更多土著商人可以进驻。

他日前主持土著繁荣理事会会议后发文告指出,会上讨论如何强化土著社会经济与发展。

“政府也获悉,高档购物中心及游客集中点的商场,也很少土著在经商,土著持有率偏低。”

策略地点商店设固打制

他说,政府要探讨,策略地点的商店,要设土著固打制。

他保证,固打制会依据“透明及公平原则”来制定。

首相说,日前通过视讯主持的会议,也讨论了土著拥有房屋及店屋比例的课题。

他说,政府在第12大马计划下,发展50万间可负担房屋供土著,也在策略地点兴建可负担的优质房屋。

文告指出,当天会议也重点讨论制订2030年土著发展行动方略,内容包括:土著股权偏低、参与大型国家发展计划,例如 5G建设、数字银行、官联公司及政府投资机构的采购政策等课题。