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期待兑现铿锵有力的竞选宣言

2022年12月12日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监,ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

 

期待新政府调整机制,
以提高效率和绩效

11月19日第15届大选结束后的首周,是个令人精疲力尽的一周。经过如此戏剧性的一周后,马来西亚终于迎来史上首个团结政府。

随着人民开始接受新的政治局势,购屋者也纷纷回归日常的生活,并面对当前购屋或置业的各种挑战,这包括如何改善拥屋之道,让不同收入阶层的首购族可拥有更可负担的房屋。

在改善拥屋的途径上,特别是针对B40和M40群体,期待新政府会继续实行原有的各项计划,尽管有关形式或包装手法上会有所调整,新政府也料将调整有关机制,以提高效率和绩效。

现在是时候看看团结政府,尤其是两大执政联盟(希盟和国阵)如何兑现它们的竞选宣言,解决国家房屋困境。值得注意的是,没有出现在宣言中的政策或措施,并不代表不会被执行,反之亦然。

无论如何,希望新政府将竭尽所能兑现各项承诺,即实现“居者有其屋”的目标,这是个非常贴近每个人和每个家庭的切身课题。

先租后售大有可为

在上届政府于10月召开的国会提呈2023年财政预算案时,提出的增加可负担房屋重点,希望新政府可以继续实施,因为新政府两大阵营均曾作出宣言。

实施的模式分别有销售和出租模式,对于许多B40和M40购房者及寻屋者而言,抵押金和获得足够的贷款能力,是真实存在的挑战。

先租后售的房屋项目大有可为,但可能需在财务机制上作出调整,以便为业主或发展商、租户或潜在买家达到双赢。

可能需要补贴租金,以平衡利益相关者的财务可行性,包括国库。此类投资将通过社区和当地或社会生产能力建设,通过提高他们投入劳动力的能力来收回。

“居者有其屋”是个非常贴近每个人和每个家庭的切身课题。

勿根据政治酬庸
目标群为首购族

正如两大执政联盟在竞选宣言中所强调的,目标市场应是年轻人和首购族,不应根据政治酬庸,而是根据申请者的资格来评估。新婚夫妇和有幼儿在安亲班的年轻家庭也应受考虑,因为他们可能需要更多的协助与支援。

扩大房屋仲裁庭职能

建议新政府扩大房屋特别仲裁庭的职能,以解决业主和租户双方的权益问题,同时应维持和完善现有特别仲裁庭的职能。

在未来几年,房屋仲裁庭的作用将需要扩大到包括处理房东与租户的租赁纠纷,因为由于先租后售等举措和社会对这种做法的日益接受,预计会有更多人参与出租房屋,特别是在城市地区。

在收入滞后而引起的负担能力问题推动下,租房而不是购买的禁忌已经慢慢消失。为了使租赁市场更活跃和充满活力,以促进整个房屋领域的发展,租户和业主的利益应得到更有效的保护,而且无需负担高昂的费用。

加强可负担屋交付系统

回到提供更多可负担房屋的重点,光靠增加单位数量是不足够的,必须加强分配或交付系统的实施,以避免出现不符资格者也得以购买可负担房屋的机制漏洞。

这不仅涉及购屋者在签署买卖协议或租赁协议,也牵涉到最终的住户(可能是租户)。

有关地方政府或市政厅需要改善租户或房客登记的控制措施,避免在出现分租营利的情况下滥用该制度。需要对注册者进行实施和监控,必须对实际租用情况进行审计,以避免滥用有关系统,并降低利用各方的风险。这种情况并不新鲜,需要对现有的各项相关政策进行更严格的执行和监督。

相信已进行的项目将继续实行,但未来项目地点的选择,应是更具战略意义的地点,例如城市、就业中心,以及公共交通枢纽的附近。

应注重在以公共交通导向发展(Transit Oriented Development,简称TOD)地点的使用,充分利用以捷运和轻轨为基础的储备和附近的土地。

公交导向发展项目通常是在车站的停车场或车站剩余的土地储备上,建造高楼住宅或服务式公寓,应侧重于有折扣价的可负担房屋和社会房屋。这与私人界主导的开发项目是相反的,因私人界通常期望公共交通导向发展项目会有溢价,以致有关房产的售价令低端购屋者难以负担。

首购族需首付支援

现今许多购房者面临的另一个挑战,就是需要政府持续提供财务和首付支援,目前已推出房屋信贷担保计划(SJKP)、 我的第一间房屋计划等计划协助首购族,特别是难获融资买房的群体。

房屋信贷担保计划是财政部旗下独资子公司房屋信贷担保公司(SJKP)所推行的计划,旨在为没有固定收入的购屋者,例如零工和自由职业就业人士、电召车司机、农民、小商贩和自雇人士提供融资担保。

自2008年以来,该计划的成功申请者达1万3000多人,已批准的融资担保总额为15亿令吉。不过,即使有了这项融资担保计划,也须确保国家金融体系保持完整,避免重蹈美国十多年前次级房贷危机的覆辙。

豁免印花税也是降低购屋成本的另一个重点,许多发展商及买家都希望重启拥屋计划 (HOC)下提供的奖掖措施。然而,政府应检讨购屋者向发展商购买产业的印花税,而相关奖掖或减免也应提供给二手房产买家。

通过扩大此类奖掖措施,预计对整个市场的影响将更加显著,因为二手产业市场涉及的范围更广,在银行房屋贷款中占有很大比例。

政策的实施、监督及一致的执行,对于为所有人提供优质房屋的愿望是非常重要的,希望新政府可以继续关注房屋领域,提高国民拥屋比率,尤其是B40和M40群体。