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隆1屋抵甲州3.8间

2022年01月2日

吉隆坡房价是全国之冠,
但也跌得很惨…

今年第3季,全房价指数虽然按季下跌了1.9%,按年下滑0.7%,来到198.6点,住宅均价报42万8458令吉。

雪隆两地,甚至是柔佛和槟城人都会问,哪里找43万的房子?

是的,约43万令吉是全国的平均数字,房价最贵的当然是吉隆坡。

国家产业资讯中心(简称NAPIC)资料显示,以不同州属来看,今年第3季房价最高的是吉隆坡,均价报73万1910令吉,是全国均价的1.7倍。

古城马六甲第3季房价虽然只下滑2.2%,跌幅不比吉隆坡和霹雳严重,但却是全国平均房价最低的州属,报20万5305令吉。

依据NAPIC的数据来计算,吉隆坡房价是马六甲的3.8倍,简单来说,在吉隆坡买1间房子,在甲州可以买3.8间。

接下来是玻璃市3.7倍、吉兰丹3.5倍、彭亨和霹雳都是3.3倍、吉打3.1倍。

砂排第3沙第4

雪兰莪经济活动和人口稠密,房价自然紧接在吉隆坡之后,站在49万779令吉,按季下滑1.7%。

半岛人对东马比较陌生,但不要以为东马相关地广人疏,房子会比较便宜。

事实上,东马两州的房价也只比隆雪两地低,砂拉越以47万9146令吉站稳在三甲,按季微降0.1%,沙巴房子均价按季持平在46万5579令吉排,在全国房价第4高。

隆霹跌3.3%最惨

虽然吉隆坡房价在今年第3季依然是全国之冠,但却也是全国跌得最重的,房子均价比次季下跌3.3%。

房价同样按季跌3.3%的是霹雳州,平均房价才23万6597令吉,是全国排名第10,只略比彭亨(23万6556令吉)、吉兰丹(22万7343令吉)、玻璃市(21万3458令吉)、和马六甲(20万5305令吉)好一点。

玻森逆市攀升

如果光看房价升跌幅度,玻璃市和森美兰算是表现最佳的,也是仅有房价上扬的州属。

当中,玻璃市房价逆市按季攀高1.9%,站于21万3458令吉,全国排名13;而和雪州接壤的森州,房价按季上升1.5%,报27万6997令吉,全国排第8。

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槟住宅产业价量双跌

2021年04月23日

槟城房市在冠病疫情期间深受打击,去年不仅住宅交易量与2019年按年下跌7.7%,新住宅销售额更按年跌37.5%。

根据国家产业资讯中心所发布的2020年产业报告指出,虽然发展商在1136间新住宅中,仅售出166个单位或相等于14.6%,但滞销住宅则从3353个单位减至2069个单位。

报告指出,槟州除了有2069个滞销单位外,还有3972个正在兴建仍未售出的单位。

另外,槟州有218个服务式公寓单位仍未售出,市值达2亿9717万令吉;同时有143个工业单位仍未售出,市值达3亿2162万令吉。

1st Avenue商场成全国最大商场转手交易

槟州于2020年有1起商场转手交易,即1st Avenue商场,交易额达1亿5300万令吉,成为全国最大商场转手交易。

报告指出,槟州去年有1家新商场建竣并获得完工证,即位于浮罗山背的TF Mart @ Botanica,面积7432平方公尺。

此外,槟州办公室租用率,从2019年82.2%提高至84.8%。

至于槟州酒店入住率因疫情冲击受到严重影响,于2020年首三季仅达到24.9%,与2019年按年下跌31.2%。

峇六拜TH Hotel去年转手交易价,达8966万4230令吉,排在全国第二。另外,有3家酒店或渡假屋建竣,即Angsana Teluk Bahang酒店(103房)、Bahang Bay酒店(160房)及OZO George Town(132房)。

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霹州房市交易不减反增

2021年04月18日

霹雳州房地产交易量冠病疫情逆境中增长,于2020年首三季的交易量和交易值不减反增,分别按年增长5%和14%。

根据亨利行2021年产业展望报告指出,我国各州房地产销售活动在疫情期间放缓,造成去年首三季的成交量和总值分别按年下跌3%和0.7%,而霹州的交易量和交易值不减反增,而房产交易于上半年在全国排名第三,共1万4266起交易,占全国房产交易量的12.4%。

虽然令人感到意外,惟亨利行补充,这或许是国家产业资讯中心(NAPIC)所取得的交易数据,一般上比实际情况迟上约半年所导致。

因此,亨利行预计随着全国冠病疫苗接种计划进行后,将为市场注入一股信心,去年饱受冠病疫情和各行动管控指令打击的房地产市场,有望于今年下半年或明年初复苏。

“霹州住宅产业价格前景看似稳定,其中包括租房市场。”

不过,虽然霹州房产交易量在全国排名第三,但滞销房产也在全国排名第三多。根据数据显示,霹州滞销房产于去年首9个月达4644单位,多数是高楼住宅及高档有地房屋。

政府企业携手发展怡保周遭地区

曾经是世界锡矿之都的霹州,随着州内锡矿业没落后,各领域经济活动及发展放缓。如今州政府致力刺激经济发展的各项政策及举措,包括西海岸大道未来全面通车等利好因素,令霹州产业领域后市看起,成为待雕琢的宝石。

霹州政府近年积极发展怡保九洞美露拉也(Bandar Meru Raya)和佳邦(Klebang)等地区。

另外,在霹州怡保出世的企业大亨丹斯里谢富年,看好州内尤其是怡保前景,日前宣布双威(SUNWAY)将豪砸20亿令吉,未来7年在怡保打扪路大兴土木,将位于打扪路的双威城打造成一个综合大学、医院、休闲与购物的宜人市镇。

双威城的各项设施,包括怡保打扪迷失乐园、双威学院及高级酒店等,为著名旅游胜地,旨在吸引游客入驻,并将南北大道车流引入当地,带动怡保市经济。

此外,发展商Taiko集团也推动怡保翠林城(Bandar Seri Botani)等,这些地区的房产市场备受看好。此外,亨利行也指出有关地区及周遭产业需求料将持续增长。

未来房产聚焦可负担房屋

霹州未来房产项目,可聚焦可负担房屋,并非高档房屋或豪宅。

亨利行指霹州政府将兴建更多可负担房屋,而发展商也将推动这方面发展,以迎合州内可负担房屋需求。

霹州于去年首三季约80%房产交易,售价皆30万令吉以下房屋,其中价格低于20万令吉的房屋就高占逾53%。

“此外,西海岸大道沿线城镇,如半港、安顺、曼绒、红土坎和太平,将在大道通车后,将获提供更好交通便利。”

科技外资入驻料带动工业产业

霹州办公产业市场料表现平平,但工业产业则会有一番作为!

亨利行指出,政府积极推动更多投资项目,例如霹雳重工业园和银谷科技园,料将创造更多就业机会,刺激整体经济发展。此外,在疫情中受惠的企业,例如物流、运输等行业将纷纷增加商业据点,甚至迁入更大型仓库。

随着工业4.0趋势,无论是先进国或发展中国家都纷纷推出各种新科技,并带动许多相关行业,州政府也鼓励外来直接投资进军相关领域,譬如太阳能农业、胶手套制造业等投资有所提升,此外,州内也将出现一个汽车工业中心。

不过,霹州在过去3年的工业产业交易量和交易值双双下跌,其中去年首三季的交易量和交易值分别按年下挫21%及22%,2019年首三季更是分别按年下挫30.7%及42%。

在去年首三季的工业产业交易中,多数是价格逾100万令吉的单位,其次是价格介于50万至100万令吉的单位。

至于霹州办公楼市场,由于供应有限,价格则较平稳,其中店屋将继续成为办公空间的主流。

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槟工业产业疫后续看俏

2021年03月25日

报道:李治宏

正如国内其他地区一样,作为北马经济心脏地带的槟州,当地产业市场去年也遭受2019冠状病毒病疫情重创,每个产业次领域都经历突然逆转的走势,并被迫调适市场情绪的突变。

然而,槟城作为制造业尤其是电子与电气中心的吸引力,继续获得其富有竞争力的成本、完善的基本建设,以及人才济济的专才支撑。

医疗与药剂产品需求在疫情期间大增,不仅带动了槟城制造业,更连同网购等趋势一起驱动物流及仓库的需求,工业产业因此成为表现一枝独秀的槟州产业次领域。2021年,槟州产业走势又是如何?

事实上,槟岛的物流中心与仓库供不应求,短期内这个工业产业领域持续看俏,这个情景同样发生在马六甲海峡彼岸的威省,越来越多物流相关公司租用新店铺,迎合与日俱增的网购需求。

威省工业产业不仅未受到疫情打击,物业价格继续企于疫前水平之余,还在去年上半年录得增长。

产业顾问公司大马亨利行(Henry Butcher)在其2月初发布的2021年产业展望报告中指出,武吉敏雅工业园、槟城科学园及峇都加湾工业园,预料将成为潜在的工业产业热点。

产业市场渐入佳境

无论是成交宗数和总值,预料都将在今年稍微增长。

“工业产业次领域令人振奋的发展,加上国家产业资讯中心(NAPIC)有关房产市场的数据,协助槟城产业市场避开跌得更深的局面。

“尽管去年全年的成交量料下跌约15%,但市场去年首季仍保持正面情绪,显示槟州产业市场今年有望渐入佳境,在下半年取得复苏。至于威省产业市场,今年料保持稳健。

“然而,随着行动管控令2.0从1月13日起落实,复苏的期望将被推迟至少6至12个月,而且这将取决于疫情是否受控,以及国内政治局势是否恢复稳定。”

虽然工业产业持续红火,但住宅产业仍是槟州产业在疫情中逆流而上的最大支柱。

2020年6月至2021年5月期间推行的拥屋计划2.0(HOC 2.0)及豁免印花税,刺激房产市场的买气,抵消了去年3至4月期间行动管控令(MCO)期间没有任何产业交易的颓势。

亨利行指出,因此,槟岛产业领域今年有望取得适度的复苏,而在对岸的威省,住宅产业交易今年料将改善,屋价则持稳于去年水平。

 

新项目缩小规模试水

该行补充,若非疫情加剧,政府今年1月13日实施行动管控令2.0,今年下半年或明年初原本有望看到更多新项目推介,但如今这料将稍微延后实现。

“不管怎样,任何在这个新时代推出的新项目,规模将比过去来得小,其中一个原因是要试探市场的反应。

“在威省,峇都加湾依然是潜在的热点。尽管宜家(IKEA)、槟城设计村、一些跨国企业、大学和学院等已纷纷入驻,但当地仍是个新城镇,拥有一定吸引力。”

产业交易增长6.35%

去年第三季价量齐升

根据国家产业资讯中心的数据,槟州2020年首9个月产业成交量为1万零521个单位,涉及总值54亿令吉。

其中,房产高占各类产业总成交量73%,总值则占55%。

尽管去年3月中旬至5月初受到行动管控令(MCO)影响,所有产业交易动弹不得,但6月经济重启后,槟州房产成交量于第三季按年增长6.35%(206单位),达到3446单位,更胜于2019年第三季的3240单位。

去年第三季的房产成交总值也增升8200万令吉,达到12亿9700万令吉,更胜于2019年同期的12亿1500万令吉。

去年第三季房产交易价量齐升,部分原因就是归功于MCO期间无法做成的交易,挪后到第三季落实。

此外,去年6月起开始推行的拥屋计划2.0(HOC 2.0)期间,不少新推介的房产取得不俗销售业绩也是利好因素。

 

威省新楼盘销量较高

大体上,威省的新楼盘销量更胜于槟岛,主要是因为威省的屋价处于较可负担水平。

尽管全槟州去年第三季的房产交易数据令人鼓舞,但去年上半年,房产成交量下挫29.68%,至2346单位,相对2019年上半年为3336单位。

房产成交总值也下跌26.16%,从2019年上半年的9亿9500万令吉,下跌至7亿3100万令吉。

虚拟看屋刺激销量

去年第三季房产热卖,也可归功于发展商纷纷采取革新科技及推出吸引人的优惠。也有不少购屋者透过虚拟看屋,向信誉良好及可靠的发展商下订房屋。

亨利行指出,在疫情中仍取得不俗成绩的施工中住宅项目,包括Paramount产业私人有限公司发展的Sinaran @ Utropolis、Aspen集团发展的Vivo Executive公寓及Viluxe、宏升产业集团(Ideal Property Group)发展的Havana Beach Residences、Imperial Grande、The Amarene及Queens Residence,绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)发展的Eco-Bloom、 Eco-Horizon及Eco-Camdon,恒大置地(TAMBUN,5191,主板产业股)的Palm Garden、Begonia Villa及Aster Villa,TKS集团发展的Glisten Hill,以及Ramana Property私人有限公司的Metropol。

有地房产逐步清理

滞销公寓节节增加

然而,第三季房产买气转旺,却对吸纳滞销产业的帮助不大,因为槟州滞销公寓及共管公寓从去年首季的2180单位,第二季增至2946单位,而第三季则处于2968单位。

反之,滞销有地房产则获得逐步清理,从去年首季的857单位,于次季及第三季分别减至841及746单位。

槟岛东北县的房产滞销情况最严重,共有181单位的公寓和共管公寓滞销。

槟岛南部地点较差的高楼住宅价格,也因供应过剩及入住率较低而稍微下跌。

无论如何,尽管槟州公寓/共管公寓滞销单位有增无减,但公寓/共管公寓、半独立式房屋及独立式房屋价格却持续扬升。

2010年至2020第三季的过去10年内,槟州公寓/共管公寓、半独立式房屋及独立式房屋价格复合平均增长率(CAGR),比截至2019年的10年表现更好。

一直是购屋者最爱的排屋,向来是表现最好的住宅产业,但去年却有所下跌。

 

7跨国企业疫期进驻

尽管2020是疫情当道的一年,但外资对槟城的钟爱不减反增。

共有7家跨国企业到槟州投资设厂,其中选择在槟城自由工业区建立基地的是德科技(Keysight Technologies Inc),以为电子设备和关键任务行业的制造商提供电磁兼容性(EMC)测试服务。此外,全球最大医疗科技公司之一的贝朗医疗(BBraun)也加码在槟城的投资。

制造9800就业机会

此外,为半导体行业提供创新晶片制造设备和服务的全球主要科技与服务供应商Lam Research Corporation、拥有逾160年历史的英国医疗设备跨国公司Smith + Nephew、在美国那斯达克交易所上市,为糖尿病患者进行连续血糖监测服务的市场领导公司DexCom,以及为半导体行业提供清洁和分析服务的超高纯度关键子系统开发与供应商Ultra Clean Holdings Inc,则纷纷入驻威南峇都加湾。

上述7大企业合共使用逾325万平方尺的营运空间,并为槟州带来逾9800个工作岗位。

“海滨沿线”未来展望

此外,槟州政府去年6月在峇央峇鲁推介预计发展总值逾10亿令吉的“海滨沿线”(Linear Waterfront)发展计划,这项由槟州发展机构负责,在皇后湾购物商场至槟城第二大桥海域前填出总面积达60公顷地段的综合发展计划,将延伸以电子业为主的峇央峇鲁工业区,连同一个渔人码头,构成一个新的世界级海滨度假城镇。届时,该计划将酒店、餐厅、医院、商业区和综合发展项目为一炉。

根据槟城研究院发布的2021年槟城经济展望报告,槟城峇六拜国际机场再度成为全马出口总值最高的机场,所处理的货物包括来自航空航天、自动化、医疗设备等中高科技工业的机械与运输设备,这也和槟城制造业的快速反弹走势吻合,显示槟城制造业是中美贸易战的直接受益者。

企业减成本 居家作业盛行

办公产业前景黯淡

疫情重创经济,造成企业裁员及削减成本,减少对办公空间的需求,以及居家作业蔚然成风,加上办公空间空置率扬升,令槟州办公产业前景一片黯淡无光。

目前还未减租办公空间的租户,有不少打算在现有租约一届满就马上这么做,一旦办公空间需求大减,对目前已面对空置率大增及无法收租的业主无疑是雪上加霜。

全球经济衰退导致消费者需求下跌,无可避免的将造成办公空间需求减低,推高办公空置率,而产业投资者也会感到恐慌,因为他们无法确定,当前的经济衰退将会多深及持续多久。

总的来说,截至2020年第三季,槟州的专用办公楼累积供应空间已增至110万7000平方米,其中槟岛新增4590平方米(约5万平方尺)的办公空间供应。

整体租用率下跌2.8%,从2019年的82.2%,于去年第三季下跌至79.4%。

槟岛土库街银行区内首要办公空间每月租金估计介于每平方尺2至3令吉,银行区外的办公空间月租则是介于每平方尺1令吉80仙至3令吉50仙。 银行区内和外的次级办公空间月租介于每平方尺1令吉30仙至2令吉。

槟州产业2021年关注要素:

●远程作业(包括居家作业)、网购、线上会议等日益盛行。

●2020年产业投资宗数按年下跌,反映关闭边境和禁止跨州的冲击。大部分产业卖方仍保持疫前价位,期望市场迅速回弹。

●许多大量资金捆绑在房地产的企业(包括跨国企业、中小企业、中小工业)寻求脱售这些资产套现,以充作营运资本;一些则已脱售再回租有关资产,好让公司以“轻资产”方式继续营运,更有效的运用公司资金。

●投资者将目前处于下跌周期的主流资产(例如办公楼、购物广场与店铺、酒店)的资金,转移到目前如日中天,可提供可靠收入的资产(例如物流、“最后一里路交付”货仓、药剂、医疗保健相关商店)。

●资产价值获得包括政府各项计划、银行政策和企业资产负债表健全等一系列过渡因素的支撑,但投资者越来越担心市场将出现无可避免的调整。

●跨州跨县旅游被禁止下,酒店及实体体验零售商店是受创最大的领域。旅游禁令也让投资者们无法到潜在的物业收购目标进行实地观察,这对各个拥有高比例国际投资者的市场影响最大。

 

槟州产业2021年亮点:

●由于槟城制造业根基强稳,物流领域成为投资者的偏好之一。基于线上零售需求在疫情期间扬升,这是唯一这期间基本面增强的资产领域。

●目前槟州产业价格出现僵持不下的趋势,直到市场出现更清晰的走势为止。由于预计增长走低,甚至没有任何增长,并预期租金下跌,买方寻求压低收购价格。业主们普遍财务健全,因此不可能“贱价急售”,但他们也不预期疫情迅速好转和经济短期内复苏,主要资产价格因而保持稳定。

●由于长期前景续受看好的特定资产仍可获得贷款融资,有关资产的需求料将保持强劲。

●投资者今年预期资产价格保持稳定,下行风险料不显著。