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买房别因“贪便宜”而受骗!

2022年11月4日

越便宜,越有诈!

如果碰上有人告诉你一项房地产的价格比市场低了许多,你会觉得是“捡到宝”,赶紧抓住机会以免“走宝”吗?

如果你有这种想法,你可能已经坠入骗子的“局”了!

大马皇家警察商业罪案调查科在面簿专页上提醒民众,勿轻易调入房地产买卖骗局。

最常见的骗局是以民众“贪便宜”的心态开始,骗子会以低价房产吸引民众,甚至带上钩的受害者去看房。

拿到S&P也别掉以轻心

当受害者同意买下这房产后,骗子会要求现金或线上转账支付,还会提供买卖合约。

别以为拿到买卖合约就安心了,等到受害者要进行改名程序时,骗子就消失无影踪,受害者到土地与测量局查时就会发现原来那房产压根不是骗子的!

要如何避免上当被骗呢?要买房时,民众可以到县土地局查询房地产的资料,包括持有者、土地编号和面积、是否有冻结令、抵押和租赁等。

而且,民众也应该只和持牌的房地产经纪与律师进行交易,而且一定要确保这些交易都有买卖协议、付款交易收据等文件。

切记,先查核真伪,以免血汗钱被骗走!

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促成土地交易 介绍人可分佣?

2022年03月28日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

非注册地产代理,
是否有权收取介绍费。

如果非注册地产代理向买家介绍一块土地,并促成交易,他/她可否索取该介绍的佣金?

外行人将房产介绍给潜在买家的情况并不少见。问题在于,非注册地产代理的外行人,是否有权就此类介绍收取费用。

在MATAD SDN BHD v. NG CHEE KEONG案中,上诉庭讨论了这个问题。

案情:

a.答辩人有意购买一些土地,承诺向起诉人支付1%的土地介绍佣金。起诉人将答辩人介绍给一个有土地的卖方,该卖方以可观的价格出售。答辩人购买了土地,但拒绝向起诉人支付佣金。因此,起诉人起诉对方,以收回对方承诺的款项。答辩人采取了两项主要抗辩,即:

i.这宗买卖并非由起诉人介绍土地(事实抗辩); 和

ii.起诉人寻求执行的合约是非法和无效的,因为它违反了1981年估价师、评估师和地产代理法令(法律抗辩)。

b.高庭就这两个问题作出了裁决,并判起诉人获胜。

c.答辩人对高庭判决提出上诉,辩称法官在非法性方面的问题误导了自己。

问题:

该上诉提出的更广义问题是1981年估价师、评估师和房地产代理法令(“该法令”)所定义的“房地产代理执业”含义。较狭义和更直接的问题是,诉讼中的起诉人,是否可以收回答辩人承诺的佣金。

判决:

1.诸如“执业”和“经营业务”之类的词,不是指一个孤立的行为,而是指一个行为过程。该部分还使用“房地产代理”一词。

由此可见,该法令要求当事人之间存在产业代理关系,而在没有这种关系的情况下,该法令便不适用。

2.在本案中,高庭明确否定了这种地产代理关系的存在,但认定起诉人向答辩人介绍了一块土地,就已得到了付款的承诺。

高庭裁定,由于起诉人只知道有待售土地的存在,并且可以让准买家与卖方联系,因此他的所作所为,不可被视为等同于向答辩人提供专业意见或服务的人。

高庭在事实和法律方面都是正确的。它在事实上是正确的,因为文件和其他证据充分证明了它所做的事实认定,并在法律上是正确的。

3.然而,如果建立了令高庭满意的房地产代理业务系统证据,则看似孤立的行为,可能已构成它涉及房地产代理业务。

结语:

1.在决定是否违反该法令或外行人与成功买家之间付款安排的合法性时,高庭会考虑外行人是否以地产代理的身分,从事地产业务和/或是否有任何证据证明房地产代理业务的系统证据。

2.如果付款安排是一次性的交易,且没有证据证明涉及房地产业务和/或此类交易的制度,此付款安排可能不会被视为无效。

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元宇宙买房 能换真金白银?

2021年12月8日

【元宇宙炒房系列2】

用真金白银,
买栋看不到的房子……

Decentraland虚拟世界平台,出现了一宗243万美元(约1028.25万令吉)的虚拟土地交易,震惊全球;没隔多久,在虚拟游戏平台Sandbox上,再以430万美元(约1819.54万令吉)刷新元宇宙房地产交易价格的新纪录。

创立于2017年的Decentraland,是一个基于以太坊区块链的虚拟现实平台,也是第一个完全去中心化、由用户所拥有的虚拟世界,在2018年12约10日,正式开放“虚拟房地产交易”新场景,也就是“LAND”(虚拟土地)的拍卖。

现实手法带入元宇宙

“炒房团攻入元宇宙”,似乎是最近的大势。虽然元宇宙是一个虚拟世界,但炒作方式和现实却没有相差太多,人们一样热衷于“炒房”、“炒地皮”,用天价购入虚拟土地。

比如说Decentraland那243万美元的土地买家Republic Realm,就是先“买来收着”,等待元宇宙概念愈发成熟,让这些土地能升值更大;未来,买家可选择卖出,或直接花钱设计虚拟住宅或购物中心,再聘请游戏开发商,来开辟许多生财之路。

这和现实生活中的炒房炒地,概念一样吧!

Decentraland这243万美元的土地交易价格,已经略高于现实中美国曼哈顿的平均单套房价,还相等于中国北京三环、上海内环等“贵区”一套百平房子的价格。

Decentraland单日交易惊人

可能有些人会说,Decentraland平台中只有这1宗交易因为价格较高而引人高度关注;是的,这么说是没错,但是即便其他交易数额较小,但在Decentraland这个平台,单单一日的交易量,已经远超想象。

据媒体报道,Decentraland近期平均1天的交易量大概在50宗,7天的销售额就能达到662万美元(约2631.99万令吉),1年的销售额达6252万美元(约2.65亿令吉)。

不仅如此,这些虚拟土地,还可以在几次倒卖中升值。比如说,一块在2017年末首次出售时仅113美元(约478.16令吉)的虚拟土地,在经过5次倒卖后,价格翻了200倍以上,近期的交易额达2.14万美元(约9.06万令吉)。

虹宇宙可为用户创建虚拟社交形象与场景,并对用户使用的数字藏品进行展示、炫耀与交流。

虹宇宙 虚拟社交世界

在中国,炒房团也同样入侵,有一款基于区块链集数的3D虚拟社交产品“虹宇宙”,用户在这游戏中可以预约抢购虚拟资产,然后购买道具装修房屋,可以在元宇宙的世界中邀请朋友来做客、参观、举办展览等。

在虹宇宙里,不少抢到或拍到房产的人,转头就把它挂到二手平台里变现,用现金交易。

财经评论员张雪峰告诉AI财经社:“参与炒作的人一般是为了把虚拟资产的价格炒高,制造出该资产‘值钱、流动性好’的假象,同时制造出轰动性的传播效应,让虚拟房产被更多的人知道,以吸引投机者,实现该资产的流动性。”。

让“第二人生”过上好生活

或许你会问,花大钱买这些虚拟房产有何用土?答案可能有二。

第一,这是一个全球正在大热的数字资产;第二,这些虚拟资产具有流通性,可以买卖或甚至时升值。

如果,我们人类未来真的能在元宇宙内拥有“第二人生”,那能在这虚拟世界过得好点,花钱买套房是不是也可以呢?

资料来源:BBC中文网、证券时报网、易简财经、新浪财经、AI财经社

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森土地交易手续费暂不涨!

2021年07月6日

森州宣布暂时不调涨土地交易手续费。

该州原本在4月时宣布提高土地交易手续费,除了市价超过5万令吉的森州土地转让转名注册费调涨一倍,房产冻结令也从原本的90令吉调高到330令吉,解冻也从原有的60令吉涨到330令吉。

不过,森州秘书拿督拉扎里在面簿上宣布,这项原订于7月1日执行的措施,因疫情关系延后,直到疫情缓和。

吕海庭

森州中华总商会会长拿督吕海庭发文支持这项决定:“希望政府在此疫情危机时期,打造利商环境,加速经济复苏的步伐。“

他说,各类土地交易的手续费若调高,会增加人民负担和经商成本。

吴健南

马华公民社会运动局主任吴健南,则发文告呼吁州政府重新检讨或完全撤回涨价,因为涨幅比雪隆区高出150倍。

他认为暂缓涨价只是缓兵之计且缺乏诚意,没承诺会重新检讨有关过份和不合理涨幅。

他指出,州政府近年来已拥有超过10亿令吉储备金,应雪中送炭折扣地税、门牌税、停车费或水费,包括完全撤回或检讨不合理和过于夸张的土地交易费用调涨。