林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

先付款买下一块地但被转售？
有可能要不回来…

如果买家已全额支付所购买产业的价格，但该产业并未登记在其名下，卖方可否将该物业出售给另一位买家？

案情

(1) 起诉人指他于1987年向一名叫桑康阿都沙曼的人购买一块土地，并全额支付了收购价。

(2) 起诉人（简称为“第一买家”）宣称，他在与桑康阿都沙曼签订协议后，获得后者的授权书中，授权接管该土地。

(3) 起诉人过后接手有关土地，并在土地上进行耕作。过后，原告于1996年搬离沙巴斗湖，将该土地交给其代理人打理，而后者在该土地上盖了一间房屋，并住到现在。

(4) 桑康阿都沙曼去世后，起诉人得知第二答辩人即桑康的儿子已继承和接管该土地。

(5) 根据志期2018年8月14日的买卖合约，第二答辩人作为土地的注册地主，以40万令吉的价格将其出售给第三答辩人（“后续买家”）。起诉人称，由于桑康阿都沙曼生前已将该土地卖给他，因此第二被告无权转让该土地。

(6) 起诉人在入禀法庭的索偿申请中，寻求履行他与桑康阿都沙曼当初签署的协议，并将土地转让和登记在其名下。

(7) 另一方面，后续买家宣称本身是一名真诚的买家，并已支付买价，且不知道第一买家与桑康阿都沙曼之间的交易。

本案的核心问题，在于起诉人作为第一买家，还是第三答辩人即后续买家，对该土地有更好的拥有权。

法庭判决

(8) 法庭认为后续买家是真诚买家，并已支付买价，且对第一买家与桑康阿都沙曼之间的交易不知情。

(9) 后续买家已与该土地的注册地主即第二答辩人进行交易。

(10) 第二答辩人于2016年9月1日成为该土地的唯一注册地主，而他过后于2018年8月14日签署转售土地给第三答辩人，两者之前间隔将近2年的时间，但第一买家并未在这期间提出任何索赔的证据。

(11) 正如印花税所示，后续买家所支付的40万令吉收购价，是依据市价。该土地转售交易经过正当的程序进行，包括提交农业局要求的各项必要报告，以及遵守土地与测量局针对地契条款的条规。因此可以说，后续买家是一名真诚的买家，并已支付收购价，且不知道第一买家与桑康之间的交易。

(12) 由于第一买家的行为极其怠慢，导致后续买家相信并据此假设，第二答辩人是真正的地主。

(13) 第一买家身为一名买家，却没有在有关土地的地契于2014年2月2日以桑康名义发出后，申请产业冻结令。即使在他得知第二答辩人声称该土地是桑康遗产的一部分后，他也明显地忽视或未能就该土地提出产业冻结令，以警惕潜在买家。

(14) 何况，第一买家本可依据桑康给予的授权书行使他的权力，以索取地契并执行土地转让。他本可继续根据授权书，将土地转让给他自己或他的提名人。然而，他在发现第二答辩人有意索取该土地后，很长一段时间都没有这样做，直到该土地于2018年被转让，并登记在后续买家的名下才来采取行动，但为时已晚。

(15) 法庭裁定后续买家对该土地拥有更好的拥有权。后续买家是该土地的合法注册地主。

(16) 第二答辩人须向第一买家支付40万令吉的赔偿金。

结语

(17) 作为一名谨慎的买家，在进行买卖交易后应提交产业冻结令，这将向其他人发出明确信息，表明该物业有未完成的交易。

(18) 买家不应怠慢，应采取措施办理产业转让登记。