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柔政府 积极开放滞销土著单位

2022年08月5日

柔佛卖不出的土著单位,
1年后理应可释放。

曾经,柔州的滞销土著单位数量居全国之冠,不过去年的排名已经降至第二。

掌管柔佛州房屋及地方政府事务的行政议员拿督嘉福尼指出,在他上任的4个月内,州政府已批准开放2200间滞销的土著单位,总值22亿令吉。

他说,这些单位皆是高档房地产,如公寓、独立式洋房、商店和工厂等。州政府积极释放滞销单位,有助于减缓市场流动资金被“绑死”。

根据柔州房屋政策,如果土著保留单位在1年内无法售出,发展商可向政府申请释放,售予其他非土著。

对于早前许多发展商频频催促房屋部加快审批,他相信之前是面对一些技术问题,所以导致申请程序被搁置2年至5年不等。

“如今情况已改善,是采取先到先的处理模式,在提呈文件的6个月内就能讨论并解决,因此,目前已没有待处理的文件。”

嘉福尼是出席马来西亚房地产发展商会(REHDA)柔佛州分会新届理事就职晚宴时发表谈话。

嘉福尼(右起)在王文郎的陪同下,与发展商交流。

滞销影响资金流

出席者还包括柔州房屋发展机构总经理拿汀巴杜卡苏海丽珊、马来西亚房地产发展商会柔州分会主席王文郎、副主席陈伶俐、秘书拿督刘文兴及大会监誓人朱福生等。

王文郎也指出,柔州去年的滞销土著数量在全国排名仅次于雪州,证明州政府正解决这个问题。

他说,2014年及2018年的滞销的土著保留单位对发展商的资金流动造成压力。

他举例,在柔州兴建一个项目,有40%单位保留给可负担房屋,另外60%则是开放单位,但这60%当中的40%必须列为土著保留单位,若土著单位无法出售,就会变成滞销单位。

王文郎

申请可负担屋更方便

另一方面,嘉福尼也指出,州政府正在探讨最适合柔佛的房屋政策,以求在高档单位和可负担屋方面取得平衡。

他说,在申请可负担房屋方面也减少了繁文缛节,申请者以往提交17份文件,如今已改为5份文件。

而且,当局也在提升线上系统,以达到减纸作业,让申请者在线上提交即可,柔北区如居住在居銮、昔加末和麻坡等民众再也无需舟车劳顿前来新山提交文件。

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土著保留屋应自动释出

2022年07月4日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

病态房屋项目剧增,
应调整释出土著保留屋。

很多人也许会认为,随着经济领域重开和疫情过渡到地方流行病阶段,企业和商家都已撑过了最糟糕的时期。

其实不然,因为在如今全球供应链中断、人力资源成本高涨和物价节节攀升的环境中,企业和商家面临的是更大的挑战,其艰难程度甚至比当初行动管控令(MCO)时期有过之而无不及。

以房地产和建筑行业为例,在建筑材料价格高涨和缺乏人力资源等因素的拖累下,各个业者或多或少都在面临现金流紧张的问题。

事实上,根据房屋及地方政府部截至今年5月20日的资料,西马各地如今共有95个房屋项目被搁置,而当中26个是在2022年2月被列为搁置房屋项目,所占比例达到27%。

“病态”房屋项目增

另一方面,大马的“严重延工”项目(sick project)也显著增加。所谓的严重延工项目,指的就是那些建筑工程进度比预定落后了30%以上的项目。

这些严重延工项目的数量,在截至2022年4月30日时达到539个,比2019年4月30日时的328个项目,激增了64.33%。

建材涨价人力严缺

在疫情发生之前,地价昂贵、合规成本居高不下和政府部门审批效率缓慢等问题,已让业者们面临重重考验。如今加上建筑材料价格高涨和人力严缺这两大挑战,很多中小型的业者都无法继续撑下去,从而导致市场出现众多延迟完工和被搁置的项目。

这些都直接显示出,房地产和建筑业者在如今这个经济环境中所面临的营运和现金流问题。

对此,如果想要确保这一不会进一步恶化和造成更大的经济问题,大马政府应协助减轻房地产业者的现金流问题,而政府的其中一个着手处,就是土著保留单位政策。

土著单位滞销 更多人买不起房

土著保留单位是一个长久以来一直困扰着房地产行业的政策,其立意原本是为了帮助收入水平不高的土著群体,能以较低的价格实现拥屋的目标。

但随着时代的变迁,以及有关程序和条件所衍生的众多弊端,这个政策如今非但在协助低收入土著群体方面的成效不大,而且还影响了发展商的现金流,更间接导致房价上涨和更多人买不起房屋。

这是因为,每个州属有各自的土著单位固打制,有的最高可达70%,而且这些固打制往往是全州统一,并非根据不同地区的人口分布来制定。

这样一来,很多土著人口较少的地区就会出现很多土著单位滞销的情况,但偏偏很多州政府又规定发展商须满足众多条件后,才能申请将土著单位释出和转卖给非土著。

条件苛刻过程冗长

这些条件一般包括:发展商必须在各大报章刊登广告、进行路演宣传和满足一定的等待时间后,才能向地方政府申请释出部分土著单位。

除了条件苛刻,申请释出土著保留单位的过程也相当冗长。这个过程依旧采取纸本申请的方式,而且需要经过不同官员的审批。

这不止制造了很多贪污的漏洞,也导致许多发展商等待了好几个月、甚至好几年后,还是无法将这些单位转售给非土著买家。

如此一来,发展商为了抵销长时间持有这些滞销土著单位的成本,就会把房屋项目的售卖价格提高,从而把这些成本转嫁到买家身上。

应设自动释出机制

由此可见,土著保留单位政策貌似是为土著买家提供买房的协助,但事实上却是适得其反,导致房价提高和更多买家难以买到房子。

所以,我建议大马政府应为土著保留单位制定一个标准的自动释出机制,以杜绝这些弊端和防堵任何贪污的漏洞。

在这个标准的自动释出机制当中,发展商应获允许根据项目的建筑进度,来逐步把无人问津的土著单位释出,比如达到50%进度时可释出15%,在交楼时又可再释出15%。

这样就可以解决申请时间不一定和潜在的贪污问题,同时也可减轻发展商在现金流方面的压力。

依人口分布制定比率

另一方面,州政府在制定土著单位固打制时,应根据不同地区的人口分布,来各别制定合理的比率,比如非土著人口占大多数的地区,就把固打制设在5%,反之亦然。这样才能对症下药,让这个政策发挥更大的成效。

总的来说,政府在实行任何政策的时候,都必须要有长远的目光,这样才能收获惠及全民的效益。

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要买拍卖屋,授你6招!

2021年11月26日

拍卖系列5

买拍卖屋有风险吗?
做好这6个功课就行!

买二手屋和拍卖屋,哪个风险比较大?

说实在话,竞标拍卖屋的风险要大上许多。BidNOW拍卖房产交易平台创办人吴志强就点出,要检查的资料很多,也存在一些陷阱。

他接受马新社访问时指出,只要做好6个功课,那就能控制和降低风险,提高拍卖胜算,避开不必要的陷阱。

让我们来看看他提出的6个功课吧!

功课1:是否符合贷款条件?

如果你不是现金一次过买下的话,那最重要的就是贷款了!先想好自己是否需要贷款以及符合贷款条件。

同时,更要确认这个拍卖的产业能否贷款,若有冻结令或发展商倒闭而拍卖的屋子,是无法贷款的。

功课2:你是否为大马公民?

我国大部分的拍卖屋都是保留给大马人,只有吉隆坡一些超过百万令吉以上的房屋,才开放给外籍人士竞标,程序也较为复杂。

功课3:拍卖屋是土著单位吗?

我国有一些房屋被归为土著单位,处理程序也有所不同。

若是贷款合约兼转让(LACA)类型的不宜竞标,难以解除土著单位限制,至于有地契的非LACA房产可以竞标,但仍鼓励购买非土著单位以避开麻烦。

功课4:拍卖屋是否有冻结令?

若是政府发出的冻结令,要“解冻”需要很多时间,不鼓励竞标。若是私人冻结令,则相较容易处理。

功课5:找对的律师!

一旦拍卖成功,必须根据拍卖通知书期限如120天内付钱得标价,因此要找有经验及效率的律师处理,避免定金被取消。

功课6:拍卖屋是否还有人住?

如果还有人住在里面,可能要打官司取得庭令,须预算申请庭令费用,这会使到竞标成本增加。

总而言之,吴志强提醒投资者在拍卖屋子前,确认本身喜好,要自住、赚价差、短期或长期投资,才能用对策略操作。

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