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物业交付有证据 买家禁索赔

2022年06月27日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

若没有交付空置物业
发展商无权成立JMB

在什么情况下,一个房屋发展项目才称得上完工, 发展商才能交锁匙给买家?

在 Chin Kok Woo & Ors 起诉 Sky Park Properties Sdn Bhd 一案中,高等法庭讨论了上述问题。

案情

1)起诉人(“买家”)是Skypark @ Cyberjaya 发展项目数个单位的买家。

2)第一答辩人(“发展商”)是该项目的发展商,第二答辩人(“地主”)是有关项目所在地段的地主,第三答辩人(“建筑师”)是该项目的建筑师。

3)上述买家、发展商和地主已签订买卖协议。

4)买家宣称:

i) 发展商和地主未能交付空屋(Vacant Possession,俗称移交屋子与锁匙)和落成与合规准证(CCC);

ii) 自订购产业当天起至CCC签发日(即表格F签发之日)期间,买家有权向发展商和地主索取“更多的损害赔偿金”。

5)发展商、地主和建筑师分别向高庭入禀3份申请,寻求撤销买家的控诉。

高庭判决

6)发展商已证明,虽然所用表格的名称为Form F1,但建筑师已证明Menara Tower 1是根据相关法律建造的。建筑师已证明,该建筑物符合规格并可以使用。

7)联合管理机构 (“JMB”)之所以可以成立,是因为发展商已将空置物业移交买家。雪邦市议会也援引2013 年分层管理法令认可有关JMB的成立。如果没有交付空置物业,发展商无权成立JMB,地方当局也不会允许这样的机构成立。

8)第一、二、六、七、十五、十六、十七、十九名买家(以下简称“有关买家”)无权在法庭进一步向发展商提出索赔,因为有关买家已向房屋仲裁庭提出相关诉讼,并在诉讼中确定了索赔金额。

9)买家与发展商双方早前签订了和解协议。这些和解协议对各方具有约束力,因此禁止买家就延迟交付单位提出任何进一步的索赔。

10)地主无需对买家在此次诉讼中提出的索赔负责。

在买卖协议的合约期限内交付物业的义务,是由发展商而非地主承担。

结语

11)买家在房屋仲裁庭提出索赔后,不得再针对同样的个案,向法庭提出进一步的违约金索赔。

12)法庭将考量交付空置物业的实质内容,而不仅是建筑师签发的表格。

13)法庭驳回了买家对发展商、地主和建筑师提出的上述诉讼。

交付空置物业的证据

(1)建筑师必须证明:

(i) 地方当局规定的所有技术条件均已得到遵守;

(ii) 他已接获并核实表格G1和G2 ;

(iii) 已提供所有电力服务、进出该发展项目的道路及其所有要求;

(iv) 据他所知,该建筑物是根据相关法令和批准的计划建造和完成;

(v) 有关建筑物合适并可以使用。

(2) 联合管理机构已成立。

Categories趋势

虚拟地产 要有多余钱才玩

2022年04月18日

【在元宇宙中当地主(下篇)】

独家报道:黎添华

元宇宙房产
颠覆业界生态?

或许因为现实房产生态的残酷经验吧,以致无论是想捷足先登抢购地皮的发展商,抑或不想落后人前的投资者,几乎一窝蜂地涌入“元宇宙”中抢当地主。

这般热度,更在各国政府及国际商业巨头的带领参与下,变得风风火火。

然而,本报就在接触房产界及数字经济人士后发现,尽管元宇宙房产很可能将成为未来10至20年的交易模式之一,但里头还有不少细节需要关注,否则元宇宙房产随时将从 “看不到的商机”, 变成 “看得见的‘伤’ 机”。

曾爱珍

曾爱珍:受位置供需左右
元宇宙房产不便宜

大马房地产中介协会(MIEA)会长曾爱珍表示,元宇宙房产绝对颠覆业界生态,其中,投资者或购屋者可以在无需真人代理的情况下,直接在数字平台上置产,而且没有任何限制,反之在哪个平台购买才成为投资者最大的难题。

“没有外国投资购买限制。你几乎可以在虚拟世界中购买任何土地和房产,你可以在这些土地上开发或装饰你的商店。”

她向《南洋商报》透露,在元宇宙中,若您是最早投入的一方,那么哪怕现实生活中买不起房产,但也可能在元宇宙中获益。换言之,这可改变游戏规则,且开启替代路径的一种方式。

不过,需要留意的是,就算在元宇宙中,房地产也不便宜,而且价格也基于位置、人口、供需和其他因素而不同。

实体房产更重要

她提醒,尽管元宇宙房产火热,然而实体房产无疑更重要,毕竟“有瓦遮头”才是人类最基本且最优先需要被满足的需求。

询及目前房产中介对元宇宙房产的接受程度,她透露,目前许多中介都在努力了解这个全新的房产概念,尤其对处理实体房产交易的代理而言,要从原本可以触摸及体验的房产转到虚拟产业上,绝对是一项挑战。

话虽如此,该会已经将“元宇宙房产”纳入在该会的高峰会议上,而汇聚的业界精英也重点讨论了这一课题。

“我鼓励房产经纪们更多地阅读和研究这方面的内容,因为还有许多元宇宙平台,而关键在于哪个平台将成为我们的首选,哪个最终被淘汰。”


萧慧洁

萧慧洁:晋大众市场
虚拟房产需数年

日前房产界举办了堪称全马首场“元宇宙房产”的线上座谈,而马来西亚房地产科技协会主席萧慧洁就是分享人之一。相对其他一昧支持这概念的分享人,她持平看待。

她向本报指出,目前多数人探讨元宇宙房产,主要是因为现阶段支持虚拟现实的硬件基础设施已经准备就绪,而且可以广泛使用和负担得起。

不过,在这个关口上,房地产在元宇宙中发生了上游层面的变化,而虚拟房地产要想进入下游和大众市场,可能需要数年时间。

“即使我们达到了大众的接受点,问题是,有多少人会在虚拟世界中拥有一个需要虚拟住房的化身?又有多少企业需要虚拟商店空间或办公空间来进行业务活动?这得胥视未来的虚拟活动表现。”

其中,若虚拟商城越大越繁忙,里面的虚拟商店的需求就越大。最终,它仍然将推动流量进入虚拟世界,也带动明元宇宙房产的发展。

“有了虚拟的土地后,我们正在虚拟世界中重建现实世界中的房产。我们也对虚拟房地产的商业和住宅“用途”抱着期待,如在虚拟世界中购买自己在现实生活中买不起的单位,并用自己的“替身”在虚拟世界中展开自己‘第二人生’,甚至希望通过这些虚拟房产创造收益和投资回报。”

不过,目前软硬体的完善及技术层面的成熟度,是否真的就能协助我们在虚拟世界中,模拟出真实世界的房产模式呢?这有待观察。更关键的是,我们得问自己一个问题:“现实世界的房地产,能在元世界中复制或模仿吗?”

询及对购屋者的建议,她坦言,每个人始终需要栖身之所,因此实体房产应该是优先考量,待有了房子,且有多余钱财的时候再投资“元宇宙房产”也不迟。

陈纪源

陈纪源:数字经济成主流
房产界新交易常态

马来西亚数码经济总秘书陈纪源指出,随着疫情加速人们对线上交易的发展,以及加密币的开发和使用日益普及后,数字经济无疑将是未来的发展主流,也因如此“元宇宙房产”自然应运而生,甚至会成为房产界的一种交易常态。

不过,他提醒,尽管元宇宙的发展是大势所趋,但目前的操作都仅属于各自平台内的机制,要如何制定一个更安全,且全球共认的体系,才是更关键的一环。

“这不仅是政府需要正视,各国之间或许也得要有一套法律及监督机制,毕竟元宇宙是跨国界的一项交易,需要国际间的合作才能保障各地玩家与投资者。”

存在洗钱炒作风险

再来,由于元宇宙房产的交易采用加密币,因此存在着一定的风险,如洗钱、炒作等。

他提醒政府有必要留意这间中有否不道德的企业试图借此进行市场炒作,或其他违法勾当。明乎此,政府有必要作出机制上的监督,以及给予参与者法律保障。

目前,我国针对数字经济推出的法令与指南,包括《2019年资本市场与服务(证券的认定)数字货币和数字代币(又称数字货币)》、《2020年数字资产指南》、《2018年反洗钱和打击恐怖融资——数字货币》等相关法令,但针对 “元宇宙房产” 则未见具体的相关法律。

另一个关键是,数字经济原本就已在税收课题上成为一大讨论课题,就此,往后人们在“元宇宙”中置产或售卖单位是否也得纳税(或存在纳税缺口),无疑也将成为当局需要正视的环节。

陈钟灵

陈钟灵:处草创阶段
真金白银随时打水漂

对于虚拟世界的房产,大马购屋者协会中文组主任陈钟灵谨慎看待。

由于元宇宙房产还处于十分草创的阶段,加上目前我国也还没有一套法律规范来保障购屋者,因此他建议民众选择相对较妥当的实体物业更为安全。

他语重心长地表示,实体物业虽然不一定就稳赚不赔,甚至还会降价,但购买者至少还有产业在手上,反观元宇宙房产一旦因技术问题、经营公司倒闭,又或有价无市的话,那么购买者投入的真金白银就打水漂了。

售价快速翻倍欠安全

另外,针对元宇宙房产售价快速翻倍的现象,他也直言有欠安全感。

他以自身投资的土地为例指出,2013年时有关地段每平方尺价值50令吉,然而2021年就飙涨至130令吉左右,但元宇宙房产的涨幅却令人感到有些不真实,更让人担心会泡沫破裂。

“上了年纪的人会误信投资专家,而年轻人则一昧想赚快钱,所以都急不及待地投入这领域,但这里头存在太多未知数了,大家应该要小心为上。”

黄盛发

黄盛发:与其立法
应先教育学生

政府需要做的确实很多,但对世界维护消费人总商会(WCPCC)总会长黄盛发博士来说,与其谈及立法及机制设定,眼下或许还有更重要的事需要政府关注:教育。

他认为,政府在立法与政策上的角色是不能缺席的,但由于元宇宙还处于很初期的阶段,加上我国也不是开发元宇宙的国家,因此现在设立法律应对机制未免过早。

“我们可以先观察美国、中国等竞相投入元宇宙的国家,如何成熟化自身的机制后,再来参考也不迟。”

尤其,一般新事务的面市都会经历“草创-淘汰-沉淀-成熟”等阶段,因此待一切成型且稳定后再设立法律相关机制会更有意义。

他主张,目前政府可以做的就是教育及醒觉工作,如相关部门可以举办座谈、工作坊等,在最短时间内教育大家,尤其是中学阶段。

“很多人都不晓得虚拟币、区块链是什么。唯有这个时候教育学生,以后他们才会有精准的判断力。我们做不到研发元宇宙技术,至少可以先装备自己。”

WCPCC旨在于为各族企业和社会提供服务,打造健康公平的消费商业环境,提高中小企业和零工经济标准化的意识,增加中小企业和零工经济对不平等交易方面的知识,全面提升企业会员的品牌公信力与维护消费者的八大权益, 和管理消费者投诉和相关事宜。

较早前,黄盛发也表示,由于目前“元宇宙房产”并不会影响民众的日常生活,因此现阶段可以尝试了解,不一定非得争相进入一个未知、且尚未成熟的领域。
应留意生态系统

他强调,无论是有意投资的民众,或想涉足这领域的发展商,大家都应留意有关平台是否拥有完整的生态系统,例如是否有流量、能否永续经营、是否有特定环节与设计来吸引流量,以及能否确保买卖交易链顺畅等。

“很多时候一些平台可能会向你承诺,买了之后多久就会涨价多少、回酬多少,诸如此类的承诺听起来更像是金钱游戏。”

他认为,若对方有没有长远的规划,也缺乏全面且良好的生态系统,那么就很可能会是泡沫,民众需要留意。

结语:投机炒作自食恶果

截至今年1月,全球活跃互联网用户已突破46.8亿,占全球人口的59.8%,这为“元宇宙房产”提供一个基础外,许多的艺人、科技巨头的加入,更让“元宇宙房产变得格外令人关注。但,这真的是产业界的另一场新革命?

无论是对“元宇宙房产”的乐观,抑或对其看不见的危机感到忧虑,任何新事物自然有其风险,而我们也无法阻挡发展洪流。

或许最后真的有人在虚拟世界展开期待中的“第二人生”,甚至在“元宇宙房产”中大捞一笔,或许有人最终血本无归,投入的钱全打了水漂,但我们能做至少是先了解。

权衡利弊迎房产革命

权衡利弊看法后,我们可能各持立场,但率先了解这新概念无疑让我们能更好地装备自己来迎接下一轮的房产革命。

更重要的是,我们都得紧记,无论是虚拟空间抑或现实世界,不动产的交易始终都得量力而为,任何投机发财或短线炒作,都可能让自己自食恶果。

上篇报道:
元宇宙大势 打造大马综合中心