2023年03月1日
拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors
taiyong@tehkimteh.com
问：
郑律师，您好！
我们一家住的屋子是在叔叔的名下，已经住了快30年，这屋子的费用，包括水电费、地契费都是我父亲付的。但是，我父亲在上个月去世了，叔叔也已经拿走地契了，我有什么办法可以拿回地契吗？
Khoo
答：
Khoo，您好！
如果地契是在叔叔的名下，那您的叔叔就是房子的合法拥有人，并有权力拿回这个地契。
虽然这屋子的费用都是您父亲付的，但您的叔叔才是法律上的屋主。
您可以跟叔叔商讨是否可以转让拥有权给您或您的家人。如一切谈妥，您需要委任一名律师帮您处理转让文件。
2023年02月26日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
当发展商在联营发展项目中面临清盘时，产业买家该如何获得地契？
案情:
第一答辩人(“地主“)是槟州威南一个地段，连同建在其上的单层排屋（“产业”）的地主。
第二答辩人(“发展商”)是根据1966年房屋发展（管制与执照）法令获得执照的发展商。
原告（“买家”）、地主和发展商之间，根据1989年房屋发展（管制及执照）条例的附表G，签订了志期为2012年2月21日的买卖合约，以买卖上述产业。
第三答辩人是持牌放贷人，他向发展商提供贷款，并以产业登记的抵押作为担保。
买家发起本诉讼，寻求无任何产权负担转让给他该产业的合法所有权，为此他试图取消在该产业上登记的抵押，并寻求损害赔偿。
买家宣称，发展商是上述发展项目的联营方之一，并代表地主代理出售该产业，因此他们是合伙人，对项目下产业的第三方买家承担连带责任。
另一方面，地主争辩说，根据志期2010年6月11日的项目采购协议，发展商购买并接管了该项目，连同所有责任，因此，地主不以任何方式对买家承担责任。在买家兴讼之前，发展商已经清盘。
判决:
根据买卖合约第2(1)条文，将无任何产权负担的所有权转让给买家，是一项共同法定责任，也禁止在未经买家事先许可的情况下，对产业设置任何产权负担。地主和发展商都有此责任。
买卖合约第2(1)条内容如下：
“未经买方事先批准，业主和卖方不得在本协议签署之日后，立即或任何时候对上述土地施加任何产权负担。业主和卖方特此承诺，在交付空屋（Vacant Possession，俗称移交屋子与锁匙）之前，上述产业不应有产权负担”。
同样的，买卖协议第11.2条文对作为土地注册所有人的地主与发展商，规定了将所有权转让给原告（买家）的法定义务。
买卖协议第11.2条内容如下：
“在上述产业的单独地契发出之后，在买方根据第4(1)条向卖方支付购买价款，并遵守此处规定的条款和条件的情况下，卖方应在21天内签署或促使业主签署，并交付以买方为受益人的上述产业有效且可登记的转让备忘录，卖方应将其与单独的所有权文件一起转发给买方。”
买家有权要求转让
显然的，地主有法定与合约责任签署必要的转让文书，以便将产业转让给买家。因此，买家有权要求作为土地注册所有人的地主与发展商，将所有权转让给买家。根据法定和合约，地主须将无产权负担所有权的产业转让给买家。
买家自2012年2月起支付了该产业的全部购买款额。因此，地主和发展商纯粹是以信托方式持有该产业，买家担任该产业的物权受益所有人。
唯一不同的是，买家尚未获得合法所有权，而这正是他在诉讼中所寻求的。
地主和发展商在将产业转让给买家及在对产业进行抵押之前获得买家的事先许可方面，未能遵守买卖合约。
因此，地主和发展商违反信托，因为地主只是作为买家的纯受托人持有该产业。地主和发展商对该产业没有任何权益，使他们能抵押该产业。
未经买家同意下，该抵押违反法定买卖合约的明文规定。该抵押被裁定为非法和无效。
结语:
地主和发展商有法定责任，在单独地契发出，且买家已支付全部购买价款后，将所有权转让给买家。
2022年12月30日
地契一旦“过胶”，可能会被土地局归类为“地契不见”？
律师法迪莫哈末尤索近日在脸书上呼吁民众，切勿将自身所拥有的地契过胶。
这是因为土地局会将已过胶的地契视为“不见”处理，这亦导致地主必须重新申请地契。
他表示，日前帮助客户处理土地事务时，他发现客户拥有5张地契，但其中的3张地契因已过胶而导致报废，需要重新申请，其余2张因比较大则没有过胶。
“在补发地契上，部分州属所需花费长达半年的时间才能获得地契补发，而在一些已升级E化系统的地方，补发的速度则会相对较快。”
地契破损可到土地局更新
同时他促请民众，若是地契已经残破损坏，可直接到土地局重新更换新地契。这个申请程序比起地契丢失，能更快获得土地局补发的新地契。
该帖文引起网民的纷纷热议，并对土地局为何会视为地契不见一事抱有疑惑，因为地契上的资料在过胶后仍清晰可见。
“过胶能够让地契不易破损，资料也没模糊，为何会视为不见呢？”
有网民则对该质疑留言回复称，相信这是为了更好地判断地契的真伪，因此要求原件，并且不能过胶。
资料来源：星洲日报
2022年11月9日
森州推行住家租赁转永久地契已经好一阵子，但据闻近期有传闻指，农业和商业地也能够转地契，而且还出现分派申请表格的情况。
为此，森州行政议员朱建华出席波德申咖啡酒餐旅商公会第36週年纪念暨颁发会员子女学业奖励金联欢晚宴致词时澄清，这项政策仅限于住宅，不包括农业和商业土地。
首个推转地契的州属
森州希盟政府是首个推行“住家租赁地契转永久地契”政策的州政府，让森州人民拥有自己的房屋。
他指这是别有用心的领袖不健康的政治宣传，为的是误导州民。
“在政治斗争上，需要健康的手法，不是破坏，只要针对人民福祉，我们可以合作把好的政策推广到全国。”
2022年10月31日
购买房产可能是一种难忘的经历和体验，尤其是首次购屋者。
为了帮助购屋者作出更明智的决定，以下是购买新房产时，您需向发展商、销售人员或房地产经纪提出的问题清单。
须先声明的是，以下问题清单并非详尽无遗，但仍可为购屋者尤其是首购族提供一些指引。
第1问：发展商是谁？
购买兴建中的房屋发展项目，面临工程延误或项目废置的风险。
知道发展商是谁，将使你能进一步了解，他们过去所完成的有哪些项目，以及正在进行中的其他发展项目。
向信誉佳、财务状况强稳，而且过往记录良好的发展商购买产业，有助于把风险降至最低点。
第2问：房屋的设计和设备？
一个房屋项目可以在多种规划配置中具有各种设计。高楼住宅单位可能提供2或3间卧房，但尽管房间数量相似，各类单位可能在大小上有所不同，这也解释了不同单位之间为何有价格差异。
了解房屋的规划和设计，可以让你根据自己的喜好和预算来挑选属意的单位，同时深入了解建筑物中的潜在人口密度。例如，只有一间套房单位（studio）的高楼住宅单位，可能会受到年轻夫妇和上班族的欢迎，但3房公寓或许更适合一个拥有孩子的家庭。
购屋者也可能本身属意单位所在地点，必须支付高于其他单位售价的溢价，例如不同楼层的单位售价可能有所不同。
第3问：提供哪些回扣和奖掖？
购买一项产业，除了有关产业本身的售价，往往也涉及其他成本。所幸的是，向发展商购买产业时，买家往往会获得价格回扣及其他奖掖。
有关奖掖可能包括法律费及地契转让合约（MOT）税务减免。
你也可以咨询发展商的销售人员或产业代理，了解作为一名首购族，能否获得全额贷款，或是享有任何费用的减免。
第4问：总成本和还贷期限？
购买国内兴建中的产业，意味着有关项目将有付款时间表，即根据产业施工进度，分阶段付款给发展商。
当然，一般上，购屋者会向银行借贷房屋贷款，因此是由银行根据工程进度付款给发展商；然而，买家应在产业竣工前，先确定每个月的还贷金额。
有关付款基本上分为5个主要阶段来支付：
（一）签署买卖协议（SPA）
（二）有关发展项目各个阶段完成后
（三）交付空屋（Vacant Possession，俗称移交屋子与锁匙）
（四）提交建筑物细节
（五）最后付款
相反的，如果是购买二手产业，则是直接付款给卖方。
第5问：提供哪些固定装置和家具？
通常，新产业的买家先会线上观看发展商网站所展示的房屋，或直接参观有关产业展示厅。展示厅通常设备齐全，可能会误导买家，以为眼前所见的，是他/她将会得到的东西。
基于展示单位（例如示范屋）通常是由室内设计师改造，因此，即使是展示单位内的间隔板和镶板等固定装置，也可能和届时所买下的产业单位有所不同。
为此，跟发展商确认，有关单位实际所提供的固定装置与家具，显得至关重要。
大部分的空置单位没有摆设橱柜和灯饰，而特定发展商可能提供冷气、热水器及厨房等固定装置，或是完整的室内设计配套。
第6问：永久地契还是租赁地契？
与消费者最关注的售价、周遭便利设施及交通的四通八达这3大因素相比，产业的地契属于永久地契或是租赁地契，显得不那么重要。
尽管租赁地契的产业售价一般上会低于永久地契产业，但并非所有租赁地契产业都是如此。不过，发展商为了促销租赁地契产业，往往会兴建更多设施，以吸引更多买家。
然而，当租赁地契产业未来租赁期限届满，需要更新时，业主就面临各种挑战。新的租赁产业项目通常提供较长的租赁期，但你必须向发展商确认有关地契剩余的期限，尤其是如果你购买的是有地房屋。
第7问：住宅或商用产业？
这点非常重要。如果你买的是商用地契产业，包括小型家庭办公室（SOHO）及服务式公寓，您每个月需支付的电费，可能会比住宅地契产业高出30至50%。
不过，屋主或公寓管理机构可向国家能源公司申请，把产业的电费用户类型，从商业用户转换成住宅用户。
此外，商用地契住宅的土地税和门牌税，更可能是住宅地契产业的2.5倍。
与此同时，住宅地契产业的买家获得1966年房屋发展法令的保护，而商用地契产业买家则不获此法令的保障。
然而，也有一些例外，导致以下情况：
第8问：是否受房屋法令管辖？
住宅地契产业，包括房屋、组屋、公寓和共管公寓的买家，都获得房屋发展法令的保护。
该法令随后修正，以将属于商用地契的服务式公寓及SOHO涵盖在内，但同样是商用产业地契的小型灵活办公室（SOFO）及多功能小型办公室（SOVO）则仍被排除在外。
不过，一些SOHO及服务式公寓可能仍不受房屋发展法令的保护，因此，你必须向发展商或产业代理确认，你买的产业是否受该法令管辖。
房屋发展法令监管产业发展商，并为购屋者提供一些法定保护，其中包括SPA中的标准条款，规定发展商必须严格遵守关于交付空屋（Vacant Possession，俗称移交屋子与锁匙）、缺陷责任期等的规定。
因此，您必须清楚知道所买的产业何时会完工，因为如果延迟交屋，发展商或需作出赔偿。
第9问：产业预计何时竣工?
提出这个问题的最主要原因，是要了解您买的房屋何时可以移交给您，以便入住。
但了解房产的完工日期，其实也涉及法律上的原因，因为如果项目延误，发展商可能需作出赔偿。这称为已确定的违约赔偿金（liquidated ascertained damages），从预定竣工日期算起，按购买价格每年10%来计算。
受房屋发展法令保护的产业，违约赔偿金是从SPA阐明的日期开始计算。
第10问：分层地契还是个人地契？
有越来越多的有地房屋是属于分层地契产业，而非传统的个人地契产业。
分层物业受分层管理法令管辖，业主必须每月支付维护费和偿债基金（sinking fund）。 这些物业也对建筑物外墙的翻新作出限制。
因此，您必须了解更多关于分层地契有地房产的利与弊。
由于购买房屋是一项巨大的财务承诺，这份清单绝不是详尽无遗的……购买产业之前，您应根据本身需求，尽可能提出更多的问题。
（本文获PropertyAdvisor.my网站授权摘录转载）
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2022年07月25日
分层产业项目，是指将建筑物或土地划分为多个地段，或分割成许多小片的土地，并置于一个管理系统之下。组屋、公寓和共管公寓等高楼住宅，是非分层有地房屋的典型例子。
另一方面，有地房产通常属于个人地契，但连栋住宅（Townhouse）除外，连栋住宅是多个业主共用一座建筑物，所以属于分层有地房产（Strata Landed Properties）。
也就是说，分层土地开发项目正日益成为常态。如今，在针对中高收入群体的双层排屋、半独立式房屋和独立式洋房中，都属于围篱与保安（Gated and Guarded）项目，而这类项目一般都属于分层有地房产。
分层有地房屋有其一定的吸引力。例如，位于吉隆坡甲洞的城市花园（Desa Park City）自2000年推出以来，一直享有我国最成功分层有地房屋项目之一的美誉。
购买分层有地房屋好处
1）法定保护
属于分层地契的土地，受2013年分层管理法令（757法令）和1985年分层地契法令管辖。2013年分层管理法令阐明，分层发展项目的所有业主，必须缴纳维护费和储备金（Sinking Funds）。
该法案进一步为所有单位业主提供了通过建筑总监和分层管理仲裁庭解决争议的途径。后者是一种在没有法律代表的情况下，更快、更实惠和使用解决争议的方式，让业主们有机会尽速解决问题。
与上法庭相比，这是更好的选择，因为上庭涉及的法律费用和程序，可能既昂贵又耗时。
2）更美观、更安全
分层有地房产通常是统一的，这使得有关社区在视觉上很有吸引力。由于外墙装修受到限制，业主们可期望他们的视野保持畅通，而邻近的房产多年来也不会改变。
由于维护工作是由一个私人管理机构负责，发展商还能提供更好的景观美化和公寓式设施，如健身房和游泳池。
另一个好处是安心，这要归功于位于房屋项目周边的警卫和闭路电视摄像机等安全功能。如果你选择封闭式社区，你还可以获得额外的保护。
较早期的个人地契房屋项目，在达成共识以过渡到有围篱与保安的社区方面面临障碍，或遭遇一些居民不支付保费费用的困扰。分层有地房产从一开始就避免了这些问题。
连栋住宅被视为分层物业，因为多个业主共住一栋建筑物内。
3）更好的管理
物业管理机构获得法规授权，以拟订章程或追究拖欠付款的人。
在私人管理机构的管理下，社区街道和公园也往往得到更好的管理，而非一味依赖地方议会处理。
在年度大会期间，业主可以对管理委员会成员进行投票，然后管理委员会可以任命或更换没有完成社区维护任务的物业管理公司或服务供应商。
分层有地房产缺点
1）潜在的高额维护费用
2013年分层管理法令（757法令）规定业主们必须支付维护费和储备金。那些设备越富丽堂皇的单位，业主所需支付的服务费就越高。
个人地契房屋的业主只需在房屋贷款摊还期限内还贷，还清房贷后，未来可完成转名手续，将房子转让给近亲。
相对之下，分层有地房产的业主必须支付维护费，只要该房产归他们所有。继承房屋的后代也将继承这些每月付款。
此外，随着通货膨胀和设施或公共区域老化，维护成本增加，维护费用长期会持续上涨。
更令人沮丧的是，一些业主支付了维护费，但发现他们的社区由于管理不善或收款率低而恶化。
2）根据土地面积大小收费
业主需支付多少的维修费等服务费，是根据单位土地面积的大小计算。因此，与中间单位的业主相比，由于土地面积更大，终端单位和角头单位业主支付的费用更高。
即使终端单位和角头单位的建筑面积和中间单位一样，这2类单位仍需支付较高的费用。
3）业主负责本身单位维修
分层有地房屋业主期望管理机构维护他们的单位，但不幸的是，业主们无权依据分层管理法令提出这项要求。反观非有地分层房屋（高楼住宅）业主则可要求管理机构这么做，因为根据该法令，管理机构负责维护有关单位。
因此，分层有地房屋业主在必须支付维护费的当时，还必须自费维修和保养本身的物业。
4）装修工程的限制
根据分层地契，购房者在法律上被视为购买了有关房屋所在的土地，而不是有地房产。有关土地受分层管理法令监管，对翻新工程有严格而全面的限制。
这意味着，未经物业管理委员会事先批准下，业主不得擅自更改建筑物的外墙或扩建房屋。外墙包括外窗、阳台、露台和建筑物的其他可见部分。
即使业主想更改本身单位的正门，也需要获得许可，并遵守管理章程。
角落单位还带有大片土地，如果没有其他业主的同意，这些土地将无法进行扩建。由于分层有地房屋住宅区中的大多数单位都是中间单位，因此角落或终端单位的业主往往会发现，他们要扩建房屋的努力徒劳无功。
相对之下，传统个人地契的业主只需获得地方政府的许可，即可自由翻修和扩建住宅，以满足家庭成员不断增加的需求。
5）火灾保险受保范围
在非有地分层房屋项目中，管理机构必须负责为整个细分建筑（包括个别建筑单位所在的土地）购买火灾保险。
然而，分层有地房屋项目却截然不同，个别单位的业主必须自行购买火险。
尽管面对以上种种限制和出现一些缺点，分层有地房屋仍是日益受市场欢迎的房屋项目。
（本文获得PropertyAdvisor.my产业资讯网站授权转载）
2022年06月13日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
如果买家已全额支付所购买产业的价格，但该产业并未登记在其名下，卖方可否将该物业出售给另一位买家？
案情
(1) 起诉人指他于1987年向一名叫桑康阿都沙曼的人购买一块土地，并全额支付了收购价。
(2) 起诉人（简称为“第一买家”）宣称，他在与桑康阿都沙曼签订协议后，获得后者的授权书中，授权接管该土地。
(3) 起诉人过后接手有关土地，并在土地上进行耕作。过后，原告于1996年搬离沙巴斗湖，将该土地交给其代理人打理，而后者在该土地上盖了一间房屋，并住到现在。
(4) 桑康阿都沙曼去世后，起诉人得知第二答辩人即桑康的儿子已继承和接管该土地。
(5) 根据志期2018年8月14日的买卖合约，第二答辩人作为土地的注册地主，以40万令吉的价格将其出售给第三答辩人（“后续买家”）。起诉人称，由于桑康阿都沙曼生前已将该土地卖给他，因此第二被告无权转让该土地。
(6) 起诉人在入禀法庭的索偿申请中，寻求履行他与桑康阿都沙曼当初签署的协议，并将土地转让和登记在其名下。
(7) 另一方面，后续买家宣称本身是一名真诚的买家，并已支付买价，且不知道第一买家与桑康阿都沙曼之间的交易。
本案的核心问题，在于起诉人作为第一买家，还是第三答辩人即后续买家，对该土地有更好的拥有权。
法庭判决
(8) 法庭认为后续买家是真诚买家，并已支付买价，且对第一买家与桑康阿都沙曼之间的交易不知情。
(9) 后续买家已与该土地的注册地主即第二答辩人进行交易。
(10) 第二答辩人于2016年9月1日成为该土地的唯一注册地主，而他过后于2018年8月14日签署转售土地给第三答辩人，两者之前间隔将近2年的时间，但第一买家并未在这期间提出任何索赔的证据。
(11) 正如印花税所示，后续买家所支付的40万令吉收购价，是依据市价。该土地转售交易经过正当的程序进行，包括提交农业局要求的各项必要报告，以及遵守土地与测量局针对地契条款的条规。因此可以说，后续买家是一名真诚的买家，并已支付收购价，且不知道第一买家与桑康之间的交易。
(12) 由于第一买家的行为极其怠慢，导致后续买家相信并据此假设，第二答辩人是真正的地主。
(13) 第一买家身为一名买家，却没有在有关土地的地契于2014年2月2日以桑康名义发出后，申请产业冻结令。即使在他得知第二答辩人声称该土地是桑康遗产的一部分后，他也明显地忽视或未能就该土地提出产业冻结令，以警惕潜在买家。
(14) 何况，第一买家本可依据桑康给予的授权书行使他的权力，以索取地契并执行土地转让。他本可继续根据授权书，将土地转让给他自己或他的提名人。然而，他在发现第二答辩人有意索取该土地后，很长一段时间都没有这样做，直到该土地于2018年被转让，并登记在后续买家的名下才来采取行动，但为时已晚。
(15) 法庭裁定后续买家对该土地拥有更好的拥有权。后续买家是该土地的合法注册地主。
(16) 第二答辩人须向第一买家支付40万令吉的赔偿金。
结语
(17) 作为一名谨慎的买家，在进行买卖交易后应提交产业冻结令，这将向其他人发出明确信息，表明该物业有未完成的交易。
(18) 买家不应怠慢，应采取措施办理产业转让登记。
2022年05月17日
只要你有至少1.2亿令吉以上的资本，那你就有机会在大马拥有一座属于自己的岛！
近日在社交媒体上传播着一张广告图，属于沙巴的达益岛（Pulau Daat）即将公开拍卖，底价为1亿2150万令吉。
地契还有831年
据了解，这座岛位于孟奴卜（Menumbok）和纳闽（Labuan）之间，面积有578英亩，目前的岛主是Potensi Bernas私人有限公司。
根据广告，这座岛拥有999年的租赁地契，将在2853年12月31日到期，意味着若买下这座岛后，地契还有831年财到期。
这场拍卖将在本月27日早上10点公开拍卖。
不适合油气发展
相信不少人对达益岛非常陌生，通过网上搜索结果并不多，最常被提及的是关于纳闽－孟奴卜大桥的新闻。
这座桥亦称纳闽大桥，计划分成两个部分，先由纳闽岛连接达益岛，再连接到一海之隔的孟奴卜。一旦大桥竣工并开放通车，将使纳闽至亚庇的路程从原本的4小时缩短至1小时40分钟。
根据North Borneo Philately在面簿上的贴文，在1856年时，当时的纳闽总督George Warren Edwardes代表维多利亚女王，将地契颁发给John Gavaron Treacher和Clarence Cooper。
在2020年时，The Daily Express也曾报道，这座岛至少两度被批准用于储存石油和天然气，但最后却不了了之，因为据说岛周边被浅水和泥泞的水包围，不太适合进行油气发展。
2022年05月17日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com
问：
张律师，您好！
我看中一间保留给土著（bumi lot） 的双层排屋，地点好、租金潜力可观，是99年地契。
请问土著房屋的地契可以申请转为普通地契吗？在申请的过程万一失败了，还需要付律师费吗？
整个过程需要多久时间？成功率高吗？
Swee Sang
答：
Swee Sang，您好！
土著保留屋一般都不能转卖给非土著，您可以先去土地局（Land Office）询问该房地产的地契状况。
若真的很想要，可以提交“转让同意申请书”，并提供理由说明为什么应该“释放”（release）该地段。
比如说：即使已经打广告和宣传多年，这土著保留屋依旧没有土著购买。
如果申请失败，仍然可以提出上诉。
不过，这过程可能需要长达数年的时间，并且无法保证成功，因为结果将由土地局根据具体情况来判断。
至于律师费用，您必须和您的律师商量。
2022年04月26日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
我这里周围的路灯还有公园的灯已经损坏多时，也向管理层投诉过好多次。
但是管理层每次都说会派人去看，之后就没有下文了。
请问我可以怎么做呢？投诉已经超过了半年，但是完全没有改善。灯陆续损坏，管理层无动于衷。
Kuo Ern
答：
Kuo Ern，您好！
情况可能有三:
首先需要先了解您小区的地契类别，是分层地契 （Strata Title）或是个别地契（Individual Title）。
如果该小区是属于个别地契，路灯还有公园的设备都是属于市议会的权限范围，投诉的单位是市议会，而不是管理层了。
如果该小区是属于分层地契的房屋发展规划，共用共有的设备设施都属于私产，并受到联合管理机构（Joint Management Body，简称JMB）或管理机构（Management Corporation，简称MC）的权限范围.
其二，是否已经成立了JMB或MC？
如果您的小区用于民选的管理委员，多次投诉后并未改善，就需要向以下两个机构发出投诉：
1）建筑专员（Commissioner of Building）；
2）分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）
其三，经费。该区的管理费缴交率是否达合理水平，笔者过去的经验发现，很多时候不是管理委员不办事，而是兜里清凉，难办而已。