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又升息，你的月供会增多少？

By Poh Gin,

2022年07月7日

报道：官泰发

下一次缴房贷，
记得查清最新月供款是多少……

国家银行（BNM）昨日宣布将隔夜政策利率（OPR）调升25个基点，各家银行也紧跟着宣布调高基准利率（Base Rate，简称BR）、基准贷款利率（Base Lending Rate，简称BLR）。

这意味着，房贷借贷者的每月供款额，又要跟着走高了。

根据《南洋商报》计算，若是你买的是可负担屋，贷款30万令吉，房贷为30年期，假设有效利率原本为3.63%，如今调高至3.88%后，月供款从1368令吉提高到1411令吉，也就是每月要多付43令吉。

而你在这30年要支付的总利息，也增加了1万5325令吉。

若房贷是50万令吉，同样为期30年，以相同的有效利率，你的月供款要多付71令吉。

假设你的房贷是100万令吉，那你得准备好，下次的月供款可能要多给142令吉。

执业财务规划师周志强接受《南洋商报》访问时指出，国内有90%的房贷都是采用浮动利率，若房贷欠款越少，支付的利息就会越少。

生活成本升温

“我国在之前已升了一轮，因此（房贷）利息也已升了，如果这种升息情况再来一轮（再升息两次），意味购屋者每月可能额外负担数百令吉的利息，因此其影响可说非常大。”

在他看来，国行在未来半年至一年还会继续升息，除了房贷利息，所有采用浮动利率的车贷或个人贷款，利息也会增加，意味着人们的生活成本变得更高。

因此，他建议国人务必做好理财规划、谨慎消费，尽力开源节流，应对贷款利息和物价双双上涨的困境。

“对某些人而言，在如何增加收入方面可说是大挑战，因此比较可以控制的，就是做好节流的工作，也就是拟定好个人预算，减少不必要的开支。”

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你懂房贷利率怎么算吗？

By Poh Gin,

2022年05月13日

为何国家银行升息，
我的房贷供款会增加？

国行宣布将隔夜政策利率（OPR）调升25个基点，也就是从1.75%调高至2%。

不过，这并不代表你的贷款利率就是2%！

OPR只是一项银行和银行之间隔日借贷的参考利息，银行用此利率来设定自家的基准利率（Base Rate，简称BR）、基准贷款利率（Base Lending Rate，简称BLR）和标准基准利率（Standardise Base Rate，简称SBR），也就是人们在银行贷款的利率指标。

你的房贷月供款额，也是根据这些利率来设。也就是说，当OPR上调，银行就会把这些基准利率跟着调高，那你的月供款自然也会调整了。

搞得清楚这些名堂吗？

  • 基准贷款利率（Base Lending Rate）

如果你的房贷是在2015年前申请的，那你的贷款利息是以BLR作为标准。

BLR是由国家银行来设定，银行再根据自己的贷款利率，来计算出向客户收取的利息。

算法：BLR参考利率 – 银行赚取的贷款利息 = 实际贷款利息
例子：5.65% – 2% = 3.65%

不过，这个机制被批评欠缺透明，一些银行以比BLR更低的利率来吸引顾客，借此推动贷款业务。

  • 基准利率（Base Rate）

为了解决BLR的确定，国行后来在2015年推出了BR。这个BR利率是由银行自己设定，国行不会干涉，而是取决于各家银行自身的内部基准，如融资成本和资金流动性。

在BR系统中，所有银行都必须公开其利润率（差价），根据贷款人的信用风险、流动性风险溢价和银行的营业成本和赚幅，也就是说金融机构无法提供低于参考利率的贷款利息。

也就是说，金融机构之间的竞争提高了，而且机制更透明，消费者就能拿到更优惠的利息。

算法：BR参考利率 + 银行赚取的贷款利息 = 实际贷款利息
例子：2.75 + 1.5% = 4.25%

每家银行都有不同的BR，也不一定要跟着OPR而上调。

  • 标准基准利率（Standardise Base Rate）

不过，BR框架也即将走入历史，因为从今年8月1日开始，将启用SBR框架。

SBR是零售浮动利率的参考利率，和OPR完全同步移动，只要国行升息，SBR就要跟着调高同样的幅度。

目前国行的OPR为2%，SBR也就是2%。

算法：SBR标准基准利率 + 银行的利息赚幅 = 实际贷款利息
例子：2% + 1.75% = 3.75%

国家银行认为，SBR的框架会比BR更加透明，因为统一参考利率后，借贷人可以通过OPR的利率来了解自己的贷款利率。

而且统一参考利率后，贷款者更容易比较各家银行，哪家赚幅比较低，从而找出最优惠的房贷。

如果你是在8月1日前的贷款，依旧会按照BR和BLR作为参考利率，不会换成SBR。

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这些银行调高了贷款利率！
国行升息 陆续有来……

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国行升息 陆续有来……

By Poh Gin,

2022年05月12日

我国也挥别低利率时代了……

国家银行（BNM）出乎意料地将维持接近2年时间的1.75%隔夜政策利率（OPR），上调25个基点至2%，上下限区间也分别调高至2.25%与1.75%。

随后，我国两家大型本地银行——马银行（Maybank）和兴业银行（RHB Bank）也宣布调高基准利率（BR）。相信接下来各家银行也会陆陆续续宣布调高基准利率。

这也意味着，我们的房贷成本，也将跟着提高。

隔夜政策利率是一项银行和银行之间隔日借贷的参考利息，银行用此利率来设定自家的基准利率（Base Rate）、基准贷款利率（Base Lending Rate）和标准基准利率（Standardise Base Rate），也就是人们在银行贷款的利率指标。

国家银行在文告中指出，虽然我国经济持稳，但增长风险仍存，比如说全球增长比与其疲弱、地缘紧张关系进一步升温、供应链的扰乱恶化，还有冠病疫情发展不利。

因此，预计多国央行会以更快步伐来调整各种货币政策，好减轻通胀压力。

国行的文告中也释放一个讯息：改行拒绝激进的鹰派立场，会有节制和循序渐进地收紧货币政策。

今年一定再升息？

这意味着，我国升息时代来临，接下来将会继续迎来升息，但调升的幅度不会过于凌冽。

李兴裕

中总社会经济研究中心执行董事李兴裕接受《南洋商报》访问时预测，国行今年料升息2码，也就是说接下来可能还有调升50个基点。

黄锦荣博士

而优大经济系副教授黄锦荣博士预测，下半年会再升息50个基点，比李兴裕的预期多，这是因为他认为国行会避免我国出现实际利率陷入负数。

“可能再升2次（25个基点），或是一次升2码；当然这是要观察此次升息后的次季经济数据，才能做决定。”