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国门重开 沙巴产业绝地重生!

2022年09月5日

国门重开产业复苏,
沙巴将迎商场、酒店等新项目!

4月国门重开,以旅游业挂帅的沙巴逐步重拾冠病疫情爆发前的荣景。

新加坡、汶莱和韩国航空公司纷纷恢复航班,把更多的外国游客带到“风下之乡”,间接的也带动沙巴产业市场的买气。

事实上,沙巴各个产业次领域打从去年起已全面回扬,无论是交易量或交易额都全线报捷,悉数录得双位数的增长,有者按年涨幅更高达逾80%。

2021年是沙巴产业市场“绝地大反弹”的一年,整体交易量达7984宗,涉及总值42亿2000万令吉,分别按年扬升28.25%和42.04%。

反观疫情初次爆发的2020年,交易量和总值分别是6226宗和29亿7000万令吉。

无论是住宅、商用产业、工业产业、农务产业还是发展地皮,2021年都录得双位数的按年增幅。

The Cove最受瞩目

不过,沙巴眼下最受瞩目的产业项目,当数坐落在亚庇丹绒里拔一个首要地段,占地6.28英亩的“标志性地标”——The Cove。

这个由地主沙巴港务局(LPPS)和发展商Deevin Development私人有限公司联营的综合发展项目,发展总值估计约10亿令吉,将分成多期发展。

The Cove将是沙巴港务局的新总部大厦。

除了将兴建沙巴港务局新总部大厦,也将建有一座购物商场、2栋五星级酒店,以及一座共管公寓。

产业顾问公司大马莱坊指出,国门重开对沙巴产业市场,尤其是酒店领域的正面影响,将在今年下半年更为显著,因为将有更多的国际航班恢复飞往沙巴。

州内数家五星级酒店将在今年底之前相继落成,将加强沙巴旅游业的吸引力,并迎合高端旅客市场的需求。

住宅市场方面,随着经济活动恢复正常并逐步复苏,市场买气逐步改善,同样预料将在下半年更强劲的复苏。

面对通货膨胀、建筑材料成本扬升等利空,部分富有创意的发展商聚焦于优化设计和提升价值,而接下来新推出的项目将专攻中产阶级购屋者。

在办公产业市场,私人专属办公楼租用率料将回升,但租金率则预计持平。

商场客流稳定增长

目前,中小企业对租赁办公空间的需求逐步增长,这有助于那些比较特出的办公楼持续吸引更多的新租户进驻。

至于零售产业领域,市场消费情绪好转,令亚庇各大购物商场的人潮料将保持稳定增长。

各商场料将致力吸引新租户,尤其是资讯科技、家庭用品和餐饮业租户。

住宅篇:

大亚庇首季供应量达13.3万

截至今年首季,大亚庇地区(概括亚庇、兵南邦、斗亚兰、吧巴及必打丹)住宅单位供应量为13万3242单位,比去年第四季的13万2911单位,按季微增0.25%。

其中,共管公寓/公寓占最多,达5万1155单位,或占住宅总供应量38.4%。

二手屋交易略增

在二手屋市场,大亚庇地区去年共有1934单位的住宅转手,涉及总值10亿6000万令吉,分别按年增长12.84%和25.32%。

疫情爆发的2020年,大亚庇地区二手屋交易量和总值分别是1714单位及8亿4298万令吉。

外国人买公寓门槛降低

今年1月,沙巴州政府宣布放宽州内高楼住宅外资拥有权的特定条款,其中包括从今年4月1日起,外国人持有该州高楼住宅的最低门槛从100万令吉大幅降低至60万令吉。

这项放宽措施不仅针对已落成的高楼住宅项目,也涵盖施工中的共管公寓项目。

消化旧单位 新项目寥寥无几

今年上半年,沙州大部分的产业销售活动集中在之前推介项目的剩余单位。除了在销售配套上下功夫,一些发展商也和银行合作,为购屋者提供申请较易获准的房屋融资配套。

州内新推介住宅项目寥寥无几,新宣布的即将动工项目也屈指可数。

莱坊指出,相关的发展商会审时度势,定期检讨这些项目,把市场走势、购屋者在疫情过后的购屋偏好、建筑成本飙升及建筑材料供应链被扰乱等因素考量在内。

今年上半年,亚庇市中心和市郊特定共管公寓每月租金开价介于每平方尺1令吉35仙至3令吉60仙。

其他地区共管公寓的月租则较低,介于每平方尺1令吉至2令吉80仙。

办公楼:

特定专属办公楼受欢迎

截至2021年底,亚庇私人专属办公楼的供应量为521万平方尺,平均租用率82.6%。

相较于2020年,办公空间供应量为512万平方尺,租用率86.5%。

尽管整体租用率下跌,但特定专属办公楼持续获得许多寻求设立办公据点的大企业和中小企业的垂询。

亚庇办公市场今年上半年较受瞩目的动向,包括台中银行及MST Golf零售门店进驻蚬壳大厦,以及Kibing Group入驻马联合保险大厦。

本地共享职场空间业者GOfiz的首个中心设在亚庇路阳的保诚保险大厦,在该中心成功录得高达约90%的租用率后,如今即将在文都善的G Building开设第二家分行。

设立在G Building的新分行,将以国际机构和中小企业为租户目标群。

今年上半年,亚庇市中心特定私立办公空间的平均月租要价介于每平方尺2令吉至5令吉50仙。

零售产业:

大商场维持健康租用率

根据国家产业资讯中心(NAPIC)的数据,截至2021年底,亚庇购物商场总零售空间企于578万平方尺,平均租用率约为76.7%,相较于2020年为584万平方尺,平均租用率82.1%。

显然的,冠病疫情重创亚庇零售产业市场,因为商场零售空间平均租用率下跌多达5.5%,明显反映疫情的冲击。

无论如何,发展成熟和表现良好的商场,例如意象购物广场(Imago Mall)、曙光购物广场(Suria Sabah Shopping Mall)、太平洋商业中心(Centre Point Sabah)、加拉文星购物中心(Karamunsing Complex)及城市广场(City Mall)继续录得介于80%至90%的健康租用率,零售空间月租要价介于每平方尺2令吉至25令吉。

意象购物广场(Imago Mall)。

疫期保住消费群

上述商场在疫情期间积极的和原有及潜在租户保持密切互动,以确保有关租户迎合其目标消费群,以及商场内的租户组合,契合商场目标客户群。

除了通过数字行销工具进行促销与宣传互动,商场业主们也在今年上半年,尤其是开斋节和丰收节期间举办各类实体活动与路演。再加上4月1日起国门重开,以及5月起防疫大松绑,各大商场购物人潮已回流,尤其是每逢周末和公共假期更是高朋满座。

酒店与度假村:

外国航班恢复飞亚庇
旅游酒店业重拾辉煌

早在今年4月1日国门重开后,新加坡廉价航空公司酷航(Scoot)、韩国3家廉航公司真航空(Jin Air)、济州航空(Jeju Air)及釜山航空,以及邻国的汶莱航空就迅速的恢复往返亚庇的航班,让许多外国游客重返风光明媚的风下之乡,令遭遇疫情重创的沙巴旅游与酒店业重拾昔日辉煌。

另一方面,成功置地(BJLAND,4219,主板消费股)今年3月与沙巴公园信托局属下的Sabapak Eco私人有限公司签署了解备忘录,共同开发沙比岛(Sapi Island)、加雅岛(Gaya Island),以及珍珠岛(Bohey Dulang Island)的永续生态旅游,计划将这3座岛屿打造成主要的生态旅游目的地。

双方将携手拟订3座岛屿的全面发展计划,向游客介绍当地岛屿生态和文化遗产,并提升基建与设施,包括打造豪华生态酒店,提供更多就业机会。

一家新加坡公司则建议在受保护的沙巴国家公园保留区开发一个五星级度假村兼主题公园项目。目前,该建议仍处于初步阶段。

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房市前景到底好坏?

2021年04月9日

到底房地产市场复苏了没?买家是时候进场了吗?来看分析员怎么说!

马银行投行研究分析员最近在一份报告中点出,发展商在去年末季的产业销售按季已有提升,主要归功于需求在管控令之后回升,加上发展商推出具吸引力的营销配套。

“根据今年首2个月的销售势头,还考虑到我国已展开冠病疫苗接种计划,我们认为产业市场今年的销售前景正面。”

虽然今年首季还处于管控零2.0,但在该行分析员看来,发展商已经适应了新常态。

不过,虽然销售前景转好,买家的谨慎情绪仍不会那么快挥散。

这是来自大马投行研究分析员的看法,在该行看来,房地产始终属于昂贵的大件产品,短期内无法大幅刺激消费者的买气。

但对买家来说,发展商正积极“清库存”,包括给予优惠的折扣,对想买房的买家来说是个好机会。

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产业领域下半年露曙光

2021年03月24日

独家报道:伍咏敏

2019冠状病毒病疫情大爆发以来,“stay at home(待在家里)”或许是最安全之策;家算是最安全的地方,所以过去的一年,大家待在家的时间肯定是破了纪录。

那么长时间待在家,那些身为租户的消费者,现在会不会更想要拥有自己的屋子,更有购屋欲望?已置业的国人,又会否觉得现有屋子的空间不够大,想要“升级”以拥有更大间的房子?

到底冠病如何影响房产市场,尤其是住宅产业的前景又会是如何?

作为经济领域一部分的房产市场,在整体经济受到冲击的情况下,肯定也无法逃过一劫。

去年3至4月政府实行行动管控令(MCO)期间,经济几乎完全停摆,产业专家指出,产业市场确实是受到了冲击。

他们认为,基于产业市场走势落在经济变化后头的本质,产业市场可能要到今年下半年才看到复苏。

威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁接受《南洋商报》专访时指出,产业市场仍疲弱,各个产业次领域,复苏之路不平坦。

“当然,政府积极振兴经济,以及一致要避免完全封锁经济的观点,市场还是会有一些乐观因素。因此,经济复苏的速度有赖于控制疫情的能力,尤其疫苗面市也带来一线曙光。”

说到冠病对产业市场的冲击,马来西亚房地产中介协会(MIEA)主席林文彬显得比较乐观。

他接受访问时引述国家产业资讯中心(NAPIC)的数据指出,我国产业市场去年4月跌到谷底,

MCO 1.0 结束及经济重启后,市场呈现了“V型”的恢复趋势。

另外,大马莱坊董事经理沙古南在1月的文告指出,MCO后,产业市场展现出一些复苏迹象,一些发展商还看到了订单改善,主要是低利率和之前被压抑的需求,所带来的激励。

复苏有赖经济走势

去年6月,拥屋计划2.0 (HOC 2.0)的推行,加上政府为人民和经济纾困而祭出的数个刺激经济配套,也都为住宅产业市场带来一线曙光。

但到了去年末季,冠病病例暴增,政府今年1月13日再祭出MCO 2.0后,短期内市场复苏很大可能会脱轨。

因此,他指出,接下来,住宅产业市场复苏有赖于经济走势。即将开始的疫苗注射计划,肯定会为国家经济复苏带来希望,并提振整体消费者情绪。

无论如何,政治持续动荡,加上疫情恶化,也导致购屋者,甚至是发展商也重新检讨未来计划和策略。

整体来看,住宅产业市场今年上半年内仍有挑战。

另外,大马房地产发展商会(REHDA)会长拿督孙兴存也指出,只要不再实行全面停摆的MCO,大马房地产发展商会对于今年和明年的产业市场前景谨慎乐观。

MCO期间成交量值齐跌

回顾2020年,符儒仁指出,产业市场的走势自冠病以来,至今仍大致向下。

他说,尤其去年3月,政府第一次实行MCO,经济和房产市场完全暂停了。接着从落实复苏行动管控令(RMCO)到有条件管控令(CMCO)的阶段,经济活动的复苏缓和,因此为了仔细考虑疫情的冲击及2021年的部署策略,许多商业计划都重新评估和规划。

“整体来看,2020年产业市场被放弃了。因为MCO期间,成交量和值大跌,虽然下半年复苏,但不足以完全收复失地。”

林文彬也说:“根据截至去年6月的数据,无论是总成交量或值,大马产业市场几乎恢复到MCO前水平。图表显示,市场从3月重挫,直接在4月达谷底,原因无非就是全国处于封锁状态,律师楼和土地局没有如常营运,任何产业交易都无法进行。当时唯一能够做的,大概只是收订金。”

市场呈“V型”复苏

他补充,去年上半年,比较2019和2018同期,无论总成交量或值都下跌近30%,这个跌幅算是合理,因为MCO期间,市场出现长达2个多月或占了上半年30%时间的交易真空期。

他说,随着MCO 1.0成功压平疫情曲线,MCO结束后,商业活动和政府部门都恢复上班,律师楼和土地局也重新营运,产业经纪可以活动,交易开始恢复。接着,市场就呈现“V型”的复苏。

去年第三季的成交量特别活跃,达8万9245宗,按年增长7.4%,甚至超越过去4年同期的表现。原因可能是因为MCO期间无法成交的活动,累积到第三季。

惟第三季整体成交值按年比较,稍微萎缩了2.4%,仅录得337.8亿令吉。

HOC延续刺激产业市场

说到住宅产业领域,孙兴存接受访问时指出,政府的振兴措施比如HOC,料帮助许多大马人在这个艰难的时刻购屋。

该商会一项针对疫情对产业市场冲击的调查也显示,大部分受访者认同,HOC延续已经且会进一步激励市场。

符儒仁指出,HOC以及其他的购屋优惠会提振市场。

但是失业和失去收入的担忧,还是会冲击大型消费比如住宅房屋的信心。

基于市场疲弱,加上滞销,新推介的活动和新供应预计会在未来几年内缓和下来,住宅市场将是买家的市场。

尽管如此,价位合理的优质项目,还是会在目前面临各种挑战之际取得好的表现,而需求来自于拥有强劲财务基础的升级购屋者或者是投资者。

基本上,本地需求是房产市场包括商务产业领域的即时支撑。

房价萎缩幅度不大

既然专家看淡房市前景,房价会跌吗?

林文彬解释,大马屋价指数(MHPI)统计,截至2020年次季,全马的房屋平均价格水平是在42万7882令吉,比起2010年比较基础年的20万9763令吉,扬升了98.3%或将近一倍。

“从数据上,过去10年,房价基本上持续上扬,惟有到了2020年次季,房屋价格才第一次出现了按季下跌,也就是价格萎缩。”

他说,房价的涨势从2010年上涨到2012的顶峰后,因为国家银行收紧放贷政策,银行改为以贷款借贷者的净收入来计算,而不是以总收入来计算可负担的贷款比率,之后房价的增长势头就放缓。

“房价持续增长,只是增长势头放缓,直到去年第二季萎缩0.7%。严格来说,屋价在去年疫情期间,上半年内只是萎缩不超过1%,幅度不大。而且按年比较仍增0.4%。”

林文彬预测,屋价未来的趋势还是往下走,但幅度不会很大。“大家可能会觉得房产市场的表现很差,但很多时候,感觉大于数据。实际数据显示,情况并不是我们想象那么糟糕。”

发展商优惠 豁免印花税
疫期有利购屋

那么,现在到底是不是购屋者买房的好时机?

林文彬说,为了清货,发展商目前确给出许多优惠,而且都是货真价实的折扣或者回扣,而非纯为行销手法。

加上政府豁免印花税,购屋者能节省好几万令吉,真的很值得。

符儒仁的意见相似,他还说,除了折扣和回扣,发展商现在更愿意给出家具、豁免维修费和免费停车位等优惠。

“事实上,疫情期间,发展商一直都积极推出有创意的活动来为市场保温。他们现在更愿与购屋者分担风险,给予更弹性的购屋配套。”

孙兴存指出,除了发展商提供的各种优惠,政府所采取的一系列措施和现有低利率环境,都是购屋的好时机。

购屋是一种长期承诺,3位专家都提醒,潜在购屋者须清楚的了解即将背负的财务负担和必须满足所需要的条件。购屋前确保自己有负担能力,关键还是贷款能力。