潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

我国的产业领域
迎来新曙光？

日前公布的大马2022年产业市场报告中，整体上全年的产业交易总额高达1790亿7000万令吉，按年增长23.6%，而交易量则高达38万9107宗，按年劲扬29.5%。

相对而言，2021年的产业交易总额则是1448亿7000万令吉，而产业交易量则是30497宗。

不得不提的是，上述亮眼的产业交易总额创下21年来最高纪录。然而，事实的确如此吗？这是否意味着我国的产业领域已迎来新曙光？

笔者认为，去年的交易总额能创下21年新高，主要是我国去年4月份重开国门，让很多海外人士在无需隔离的情况下进入我国，包括可以进行各类的产业投资以及买卖。

据笔者了解，很多投资者基于疫情期间无法前来大马进行签约及考察，结果都是隔了好几年，终于等到去年全面开放后才来马处理。

当然，当中也不乏有很多物业持有者计划套现，以换取更多的现金，同时也带动潜在的投资者在趁马币下滑之际，大量收购各类产业。

实则，去年整体产业交易总额创21年新高，更是说明了这股后疫情的报复性投资，与我国经济去年按年飙升8.7%是不谋而合的。

商农产业交易飙升

去年商用产业的交易量高达3万2809宗，按年增涨为46.3%，而农务产业交易量更出乎意料的飙升至8万2040宗，比起2021年剧增了44.6% 。

这种现象也许是农务产业的需求量在后疫情时代需求大增，而且之前发生的粮食短缺，也导致我国更重视农业发展。以上种种，也许是造成去年的交易量创21年新高的原因之一。

另一边厢，作为疫情期间最亮眼产业次领域的工业产业，去年也录得8083宗交易量，按年增幅高达44.5%。

不难发现，我国在近几年有越来越多的工业园在全马各地招商引资，再加上中美贸易战持续恶化的情况下，许多原本在中国设厂的外资把生产基地转移到东南亚，坐拥绝佳战略地理位置的大马从中分一杯羹。

外资陆续来马设厂

我预见，外资将陆陆续续来马设厂，对工业地的需求持续增加，这将逐渐成为常态。

有鉴于此，我国政府更应把握这难得的机遇，除了祭出更具有吸引力的优惠政策，也应提供一站式的服务，以协助外资顺利来马设厂，并减少不必要的繁文缛节。

笔者想强调的是，唯有强大的供应链、具竞争力的成本结构、精简的业务作业流程、尖端创新与技术和优秀人才，这将会是我国推动永续增长及吸引外资的关键因素。

住宅交易达942亿

根据2022年产业市场报告，去年38万9107宗的产业总成交量当中，住宅产业交易量继续领先群伦，达24万3190宗（占产业总成交量62.5%），交易额为942亿8000万令吉（占52.6%）。

房产的销售取得强劲增长，主要由5个州属和联邦直辖区的交易带动，分别是槟城（31.1%）、柔佛（24.3%）、霹雳（18.9%）、吉隆坡（18.4%）及雪兰莪（15.9%）。值得一提的是，这些州属和地区向来都是国内外投资者聚焦的投资地点。

生态旅游倍受青睐

这些州属和地区若能拥有生态旅游产业的配套，及休闲与自然环境，将会备受海外投资者的青睐。

农务产业交易量排第二，达8万2040宗（21.1%），接着依序为商用产业3万2809宗（8.4%）、发展地皮2万2986宗（5.9%）及工业产业8082宗（2.1%）。

农务产业（包括农业地）交易量虽比商业单位高出两倍多，但交易额却少于商用产业。

商用产业的交易额达326亿1000万令吉（占去年产业总成交额18.2%），农务产业交易额则是178亿6000万令吉（占10%），甚至不如工业产业（交易额211亿6000万令吉，占去年产业总成交额11.8%）。

随着首相拿督斯里安华刚到中国展开官访，并与中国国家主席习进平对话，大马有望与中国携手开展更多领域的合作，尤其是开拓区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）的市场，马中两国在产业园区、基础设施、数字经济、旅游业等领域将会取得更丰硕的成果。

有鉴于此，除了深化各领域的合作共赢以外，甚至有望让我国的产业领域从中获利，从而刺激产业领域的上下游行业，这将是我们翘首以盼的。

到底房地产市场复苏了没？买家是时候进场了吗？来看分析员怎么说！

马银行投行研究分析员最近在一份报告中点出，发展商在去年末季的产业销售按季已有提升，主要归功于需求在管控令之后回升，加上发展商推出具吸引力的营销配套。

“根据今年首2个月的销售势头，还考虑到我国已展开冠病疫苗接种计划，我们认为产业市场今年的销售前景正面。”

虽然今年首季还处于管控零2.0，但在该行分析员看来，发展商已经适应了新常态。

不过，虽然销售前景转好，买家的谨慎情绪仍不会那么快挥散。

这是来自大马投行研究分析员的看法，在该行看来，房地产始终属于昂贵的大件产品，短期内无法大幅刺激消费者的买气。

但对买家来说，发展商正积极“清库存”，包括给予优惠的折扣，对想买房的买家来说是个好机会。

独家报道：伍咏敏

2019冠状病毒病疫情大爆发以来，“stay at home（待在家里）”或许是最安全之策；家算是最安全的地方，所以过去的一年，大家待在家的时间肯定是破了纪录。

那么长时间待在家，那些身为租户的消费者，现在会不会更想要拥有自己的屋子，更有购屋欲望？已置业的国人，又会否觉得现有屋子的空间不够大，想要“升级”以拥有更大间的房子？

到底冠病如何影响房产市场，尤其是住宅产业的前景又会是如何？

作为经济领域一部分的房产市场，在整体经济受到冲击的情况下，肯定也无法逃过一劫。

去年3至4月政府实行行动管控令（MCO）期间，经济几乎完全停摆，产业专家指出，产业市场确实是受到了冲击。

他们认为，基于产业市场走势落在经济变化后头的本质，产业市场可能要到今年下半年才看到复苏。

威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团董事经理符儒仁接受《南洋商报》专访时指出，产业市场仍疲弱，各个产业次领域，复苏之路不平坦。

“当然，政府积极振兴经济，以及一致要避免完全封锁经济的观点，市场还是会有一些乐观因素。因此，经济复苏的速度有赖于控制疫情的能力，尤其疫苗面市也带来一线曙光。”

说到冠病对产业市场的冲击，马来西亚房地产中介协会（MIEA）主席林文彬显得比较乐观。

他接受访问时引述国家产业资讯中心（NAPIC）的数据指出，我国产业市场去年4月跌到谷底，

MCO 1.0 结束及经济重启后，市场呈现了“V型”的恢复趋势。

另外，大马莱坊董事经理沙古南在1月的文告指出，MCO后，产业市场展现出一些复苏迹象，一些发展商还看到了订单改善，主要是低利率和之前被压抑的需求，所带来的激励。

复苏有赖经济走势

去年6月，拥屋计划2.0 （HOC 2.0）的推行，加上政府为人民和经济纾困而祭出的数个刺激经济配套，也都为住宅产业市场带来一线曙光。

但到了去年末季，冠病病例暴增，政府今年1月13日再祭出MCO 2.0后，短期内市场复苏很大可能会脱轨。

因此，他指出，接下来，住宅产业市场复苏有赖于经济走势。即将开始的疫苗注射计划，肯定会为国家经济复苏带来希望，并提振整体消费者情绪。

无论如何，政治持续动荡，加上疫情恶化，也导致购屋者，甚至是发展商也重新检讨未来计划和策略。

整体来看，住宅产业市场今年上半年内仍有挑战。

另外，大马房地产发展商会（REHDA）会长拿督孙兴存也指出，只要不再实行全面停摆的MCO，大马房地产发展商会对于今年和明年的产业市场前景谨慎乐观。

MCO期间成交量值齐跌

回顾2020年，符儒仁指出，产业市场的走势自冠病以来，至今仍大致向下。

他说，尤其去年3月，政府第一次实行MCO，经济和房产市场完全暂停了。接着从落实复苏行动管控令（RMCO）到有条件管控令（CMCO）的阶段，经济活动的复苏缓和，因此为了仔细考虑疫情的冲击及2021年的部署策略，许多商业计划都重新评估和规划。

“整体来看，2020年产业市场被放弃了。因为MCO期间，成交量和值大跌，虽然下半年复苏，但不足以完全收复失地。”

林文彬也说：“根据截至去年6月的数据，无论是总成交量或值，大马产业市场几乎恢复到MCO前水平。图表显示，市场从3月重挫，直接在4月达谷底，原因无非就是全国处于封锁状态，律师楼和土地局没有如常营运，任何产业交易都无法进行。当时唯一能够做的，大概只是收订金。”

市场呈“V型”复苏

他补充，去年上半年，比较2019和2018同期，无论总成交量或值都下跌近30%，这个跌幅算是合理，因为MCO期间，市场出现长达2个多月或占了上半年30%时间的交易真空期。

他说，随着MCO 1.0成功压平疫情曲线，MCO结束后，商业活动和政府部门都恢复上班，律师楼和土地局也重新营运，产业经纪可以活动，交易开始恢复。接着，市场就呈现“V型”的复苏。

去年第三季的成交量特别活跃，达8万9245宗，按年增长7.4%，甚至超越过去4年同期的表现。原因可能是因为MCO期间无法成交的活动，累积到第三季。

惟第三季整体成交值按年比较，稍微萎缩了2.4%，仅录得337.8亿令吉。

HOC延续刺激产业市场

说到住宅产业领域，孙兴存接受访问时指出，政府的振兴措施比如HOC，料帮助许多大马人在这个艰难的时刻购屋。

该商会一项针对疫情对产业市场冲击的调查也显示，大部分受访者认同，HOC延续已经且会进一步激励市场。

符儒仁指出，HOC以及其他的购屋优惠会提振市场。

但是失业和失去收入的担忧，还是会冲击大型消费比如住宅房屋的信心。

基于市场疲弱，加上滞销，新推介的活动和新供应预计会在未来几年内缓和下来，住宅市场将是买家的市场。

尽管如此，价位合理的优质项目，还是会在目前面临各种挑战之际取得好的表现，而需求来自于拥有强劲财务基础的升级购屋者或者是投资者。

基本上，本地需求是房产市场包括商务产业领域的即时支撑。

房价萎缩幅度不大

既然专家看淡房市前景，房价会跌吗？

林文彬解释，大马屋价指数（MHPI）统计，截至2020年次季，全马的房屋平均价格水平是在42万7882令吉，比起2010年比较基础年的20万9763令吉，扬升了98.3%或将近一倍。

“从数据上，过去10年，房价基本上持续上扬，惟有到了2020年次季，房屋价格才第一次出现了按季下跌，也就是价格萎缩。”

他说，房价的涨势从2010年上涨到2012的顶峰后，因为国家银行收紧放贷政策，银行改为以贷款借贷者的净收入来计算，而不是以总收入来计算可负担的贷款比率，之后房价的增长势头就放缓。

“房价持续增长，只是增长势头放缓，直到去年第二季萎缩0.7%。严格来说，屋价在去年疫情期间，上半年内只是萎缩不超过1%，幅度不大。而且按年比较仍增0.4%。”

林文彬预测，屋价未来的趋势还是往下走，但幅度不会很大。“大家可能会觉得房产市场的表现很差，但很多时候，感觉大于数据。实际数据显示，情况并不是我们想象那么糟糕。”

发展商优惠 豁免印花税
疫期有利购屋

那么，现在到底是不是购屋者买房的好时机？

林文彬说，为了清货，发展商目前确给出许多优惠，而且都是货真价实的折扣或者回扣，而非纯为行销手法。

加上政府豁免印花税，购屋者能节省好几万令吉，真的很值得。

符儒仁的意见相似，他还说，除了折扣和回扣，发展商现在更愿意给出家具、豁免维修费和免费停车位等优惠。

“事实上，疫情期间，发展商一直都积极推出有创意的活动来为市场保温。他们现在更愿与购屋者分担风险，给予更弹性的购屋配套。”

孙兴存指出，除了发展商提供的各种优惠，政府所采取的一系列措施和现有低利率环境，都是购屋的好时机。

购屋是一种长期承诺，3位专家都提醒，潜在购屋者须清楚的了解即将背负的财务负担和必须满足所需要的条件。购屋前确保自己有负担能力，关键还是贷款能力。