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完善员工宿舍 招外资留人才

2022年11月22日

独家报道:苏韵鸰

员工宿舍成新大饼(下)

要抓住投资者的心,
要先抓住员工的心?

上星期和大家探讨了员工宿舍这块产业领域新“大饼”为何兴起,但至今似乎仍“好看不好吃”的原因。

虽然如此,这个领域仍不乏少数投入营运多年,并已干出一番成绩的企业或投资者。

这期请来其中2家佼佼者——胜捷(Centurion)集团和本地上市公司腾宇集团(AME,5293,主板建筑股),请2家经营这项业务的负责人现身说法,为大家娓娓道来。

腾宇集团是透过旗下子公司I Stay Management私人有限公司经营员工宿舍业务,至今共有3个员工宿舍项目,其中两项坐落在古来优美城i-Park工业园,另一项则位于士乃机场城i-Park工业园,提供6407个床位。

冠病敲响全球公共卫生领域的警钟,i-Stay员工宿舍管理层为抵御感染风险,宿舍出入口置放体温检测仪、消毒搓手液、消毒通道及要求舍友佩戴口罩。 受访者提供

I Stay Management董事经理符华健透露,该集团10月初宣布在柔佛的南方工业与物流区(SILC)第三期推出发展总价值将达15亿令吉的i-TechValley工业园,也将会规划全新的员工宿舍项目,以吸引来自全球各地的外来直接投资(FDI)。

他说,该集团2014年开始投入员工宿舍产业,最初落户优美城打造工业园,并在工业园附近开设i-Stay员工宿舍项目,主要是为进驻工业园的厂商雇员提供安全和良好的居住环境。

他坦言,工业园区内的厂商来自新加坡、中国、德国、美国,以及本地投资者,皆非常注重员工的人权、职住平衡与福利。

“旗下管理的员工宿舍,皆符合责任商业联盟(RBA)制定的国际劳工管理标准、道德和规格。

“一切以人为本,宿舍管理是额外的附加值,没想到如今发掘了更大的产业潜力,未来或朝向员工宿舍产业进一步发展。”

优质生活成商业考量

胜捷集团西雅住宿(Westlite Accommodation)区域总经理(马来西亚)李政嵚指出,能为所有员工包括外劳提供优质的工作与生活环境,对工业和经济非常重要,宿舍也须符合联邦及地方政府制定的条规,这也是全球各国企业与消费者是否选定在大马投资,或与大马企业签约购买商品时的考量因素。

李政嵚

他以制造业为例,大型国际品牌外包生产线,会要求这些承包国际代工(OEM)的大马公司遵守如国际劳工组织(ILO)或责任商业联盟(RBA)制定的国际劳工管理标准、道德和合规。

“所有西雅住宿皆符合以上标准,而且租户(雇主)也能安排其全球客户群检查我们的宿舍,作为争取工程合约。”

他坦言,外籍劳工的原生国家政府,更愿意输出人力资源,到一些享誉照顾外籍劳工的国家。

“最重要还是为打拼的员工提供有品质的生活条件,让员工保持健康、充足的休息和快乐的状态,帮助雇主提供生产力和留住员工。大马雇主应为外劳提供优质的外劳集中宿舍。”

i-Stay员工宿舍在入口处设置指纹识别门禁系统,同时也安排24小时保安巡逻,以保障员工的安全。 受访者提供

组宿舍协会引领发展

李政嵚补充,集团身为大马“特建客人宿舍”先驱,目前与多家宿舍营运商合作组建“大马宿舍协会”,引导和支援这项产业未来发展前景。

胜捷集团是一家在新加坡和香港上市的集团,截至去年12月31日市值达2亿7700万新元(约9亿2700万令吉),2021财年营收1亿4300万新元(约4亿7886万令吉),核心业务盈利为5300万新元(约1亿7748万令吉)。

该集团在大马和新加坡两国主攻“特建员工宿舍”产业,分别在新马两地拥有9个和8个员工宿舍项目,为跨国企业、中小企业和人力资源代理公司的外籍员工提供完善的宿舍服务,是员工宿舍产业界的佼佼者。

此外,该集团的业务横跨国际教育版图,在澳洲、韩国、英国和美国经营18项学生宿舍产业。

符华健

店屋充宿舍问题一箩筐

符华健指出,国内不少厂商选择自费租下店屋楼上或住宅区充当外劳宿舍,但缺乏专业宿舍管理,继而衍生许多卫生及社会问题。

他强调,企业要在激烈的全球市场竞争中脱颖而出,不只单靠其产品的优秀、技术先进和价钱优势,吸引国外投资者、厂家或客户非常重视最基本的员工人权,若客户前来巡视公司和员工宿舍,就能看清相关企业是否尊重员工,企业软实力的体现。

他表示,建筑工地的短期员工宿舍与i-Stay的长期员工宿舍不相同,i-Stay不是临时搭建或简陋的公共空间,拥有各种设施如便利商店、保安、闭路电视系统、跨境汇款服务、休闲公园及球场等。

他坦言,随着政府修正446法令,员工宿舍的空间更大,宿舍的床位费用更贵,目前只有1%本地雇员(来自登嘉楼和东马)入住员工宿舍,其他都是外籍人士。

西雅住宿在槟城打造的武吉敏惹“特建客人宿舍”设置健身房,包括跑步机、哑铃及兵乓球桌等,供员工休息时锻炼和休闲。 受访者提供

专业细节致胜关键

“专业的细节管理是员工宿舍业务的致胜关键。”

符华健指出,尽管员工宿舍产业开创新蓝海市场,但现在的市场竞争,已经到专业且细节致胜的时代,细节来自于用心和创新。

他说,许多企业营运员工宿舍都会配置很好的硬体设备,却因管理服务的短板和不足,以致卫生环境差和激化纠纷等情况,最终对企业、客户与员工带来不利的影响,投资与效果差距太大造成资源浪费。

他形容,员工宿舍并非一定采取强制性手段去管理,外籍劳工来马打拼不是坐牢,过度管理会适得其反。

他举例,旗下的员工宿舍不时举办活动如泼水节、欢庆印尼国庆日等,而宿舍园区内也设有便利商店,而店内都是缅甸、孟加拉、印尼及各国的日常用品,让前来大马打拼的游子一解思乡之情。

禁酒免闹事

“入住宿舍的员工都必须严格遵守规则,如禁止携带违禁品包括酒类饮料,舍友也允许网购,包裹放在保安亭经过检查没有违禁品才能进行分发包裹的工作。

符华健也明白外界对外劳饮酒闹事感到不安,他强调,因此这方面的管理较为严格。

他说,宿舍入口处的保安人员会检查购物袋是否混入酒精饮料,若嗅到身上有酒气,会要求相关舍友进行呼气式酒精检测。

“一旦发现酒精超标,会禁止对方进入宿舍,并安排在门口坐着,直到酒醒为止,以减低宿舍内发生任何冲突事件。”

此外,宿舍也会安排短程巴士往返古来与士乃工业园,中途在霸级市场停站,让舍友购物和假日休闲时光,每趟只收取1令吉车资。

位于士乃的西雅住宿在出入口设置叫脚踏车架,让员工的脚踏车整齐地停放在规范区域,同时也方便员工骑脚踏车到附近工厂上班。 受访者提供

靠近工业园走路上下班

符华健坦言,宿舍管理很繁琐细碎,每月舍监会对宿舍进行评估,并把评估报告提呈给员工所属的公司,以确保员工宿舍的卫生环境都符合要求,倘若表现满意,则会提供购物礼券作为奖励。

他指出,一般大规模的工厂会自费提供员工宿舍,也有许多公司选择外包给外劳中介公司代为管理,同时安排厂巴载送员工,不过需要承担厂巴的营运成本和维修开销。

“如果厂巴行驶途中损坏等情况,员工无法上班,届时就影响整条生产线。而i-Stay的员工宿舍虽然比市面上价格高出40%,但宿舍就坐落在工业园隔壁,员工只需步行到厂房上下班,省却许多突发状况。”

符华健认为,企业或厂商可从琐碎事务解放出来,把更多的精力投入到企业核心业务上,后勤和员工宿舍则交由专业的宿舍管理团队,不仅提升企业形象与软实力,企业继续往业务发展冲刺而无后顾之忧。

入住西雅住宿的员工也能在休闲时间到区内享受打排球运动。 受访者提供

人性化管理 成沟通桥梁

符华健透露,这些年不少国内外厂商的员工向公司申请i-Stay住宿,安心居住在舒适和整洁的环境,其中,人性化的管理模式是关键所在。

他说,舍监都给予舍友尊重,不仅提供疏导工作,以免员工们在宿舍闹纠纷,同时也扮演厂商与员工之间的沟通桥梁,协调和解决两造的矛盾。

“员工半夜生病,有专人安排载送到诊所或医院就医,换作是自费的员工宿舍,工厂是否能漏夜安排一名经理跑腿带外劳去看病?种种小小的细节,i-Stay的专业管理就能做到位,甚至在冠病疫情期间也提前部署安排隔离室以及进行冠病检测。”

聘外劳程序多  拖慢产业回暖

李政嵚指出,引进外劳的程序缓慢,不仅影响各行各业的复苏,也一度令员工宿舍领域的回暖速度变得缓慢。

他说,该集团在大马的员工宿舍业务今年首季录得344万新元(约1064万令吉)的营业额,占集团总营收8%;相对之下,去年同期录得334万新元(约1014万令吉),占集团总营业额11%。

“不过我们看到情况已有所改善,我们在今年上半年的报告显示,员工宿舍的需求和入住率表现强劲。

“实际上,若以马币计算,大马特建员工宿舍业务今年首季按年增长5%。随着经济解封,学生开始返校,集团在其他国家的业务,如学生宿舍的贡献也有显著增长。”

该集团今年首季营业额达4505万新元(约1亿5056万令吉),比去年同期的3070万新元(约1亿249万令吉)劲扬47%。

李政嵚表示,集团旗下的西雅住宿,提供安全、可靠和设备齐全的住宅,让入住的居民享受舒适的生活空间如卫生间、沐浴间、厨房和用餐空间,还有各种公共设施包括医务室、电视室、健身房、室内娱乐室及户外休闲区。此外,每个宿舍楼提供理发店、超市、食堂、诊所和境内外汇贷款结汇服务,居民无需离开社区的情况下能满足日常需求。

他说,在保安方面,出入口设有生物识别系统的门禁,仅限登记的居民出入宿舍,为了确保社区安全,宿舍设有闭路电视系统,一来能支援保安人员和巡逻工作,同时全天候连线新加坡总部监控。

“为了兼顾外籍员工的身心灵和福利,定期安排团康活动如英语和国语班、体育赛事、瑜伽和心灵健康工作坊。

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兴建员工宿舍 烧钱回报慢

2022年11月14日

独家报道:苏韵鸰

员工宿舍成新大饼(上)

员工宿舍市场大,
但为何这块大饼“好看不好吃”?

大马经济长期高度依赖外劳是不争的事实,但外劳在大马能否“安居乐业”,先解决了这个问题再专注工作?

许多人印象中的外劳宿舍简陋不堪,甚至数十人挤在一个狭小的单位内,而事实也几乎如此,因为大马人力局曾揭露,国内许多外劳宿舍的整体住宿环境差强人意,更夸张的是不仅没有提供厨房,卫生环境也相当恶劣,导致美国去年发布的国际贩卖人口报告中,大马因涉及强迫劳动,导致排名降至第三级的最差级别。

加上冠病疫情的肆虐,令我国政府去年宪报颁布修正446法令,一旦违反的宿舍业主,可面对20万令吉罚款或监禁3年或两者兼施。

如此一来,以外劳为主的员工宿舍预计将在各地大量的兴建,势将成为产业领域一块新的“大饼”,但事实上,由于前期需投入巨额资金及回报周期较长,投资者敬而远之,这片高达600万名外劳人口市场的蓝海,似乎反而成了“碰不得的生意”……

全球经济衰退的几率越来越大之际,大马今年第二季仍录得8.9%的强劲经济增长,蓬勃的工业发展与人力需求相呼应,加上政府修订法令和政策,暖风频吹利好企业员工住宿。

房地产顾问公司大马莱坊(Knight Frank)去年11月发布《员工宿舍未来变化》报告指,冠病的职场感染群加剧员工生活条件不足的问题,尤其是经济劳动密集型工业,如制造业和建筑业,推动改革员工住宿的需求和观念不断增加,并形容员工宿舍,包括外劳集中宿舍(CLQ)产业,是一个具备未开发巨大发展潜能的领域。

理论上,企业之间摩拳擦掌争夺人力资源,提供员工宿舍福利等以提升国际形象,刺激员工宿舍产业链的发展,不少企业“以为”这符合商业和社会价值的新蓝海。

但所谓知易行难,了解实际的情况后,至今真正投入员工宿舍产业的大型营运商寥寥无几,甚至纷纷避之则吉,令员工宿舍产业陷入“叫好不叫座”的困局。

腾宇集团除了发展工业园,也开拓i-Stay员工宿舍产业,是国内少数同时砸钱投资规模化员工宿舍及提供管理服务的企业。

建造耗时地价昂贵

腾宇集团(AME)旗下子公司I Stay Management私人有限公司董事经理符华健就指出,员工宿舍项目至少需要耗时1年半建造,如今土地价格昂贵,加上投资额费用高,而且回报周期较长,绝对不是赚快钱的项目。

符华健

胜捷(Centurion)集团西雅住宿(Westlite Accommodation)区域总经理(马来西亚)李政嵚指出,员工宿舍投资者或发展商面临的一大挑战,就是面对不同州属监管要求和不同工业领域雇主的需求。

“员工宿舍产业新晋投资同时须面对另一项挑战,需要具备这类专业的产业知识与经验,除了宿舍和社区的设计,而且需要妥善、有效管理和营运大型的外劳舍友的园区。”

胜捷集团目前在大马营运8项员工宿舍,分别在柔佛、雪兰莪和槟城提供和管理2万5099个床位,西雅住宿的品牌是为外籍员工提供集中住宿的品质和专业代名词。

西雅住宿在大马主攻“特建员工宿舍”产业,目前分别在柔佛、雪兰莪和槟城经营8个员工宿舍项目,提供和管理2万5099个床位。(受访者提供)

柔槟企业自费营运

大马莱坊执行董事沈颂能表示,国内员工宿舍是一项较新颖的非传统产业类别,目前主要分布在柔佛和槟城,大部分皆由企业自费营运,也有部分外包给专业的宿舍管理公司。

目前,国内比较少大型发展商兴建工业园,并额外提供员工宿舍服务。

他形容,员工宿舍产业在大马处于刚起步的阶段,暂时没有显著的特定营运数据报告,去评估投资收益率基准。话虽如此,根据现有员工宿舍营运商的总收入、营运开销和资本价值,预计投资收益率介于7%至9%,比更成熟的房地产投资如商业和工业更高。

沈颂能

他相信,随着国内工业发展趋势和员工宿舍的需求,料有更多的营运商、投资者和发展商投入员工宿舍产业,也会反映在营运模式的转变,尤其是自营员工宿舍承担所有风险的情况,产生多元的联营或合作模式浮出水面,以减低投资收益风险。

缺乏统一标准指南

尽管政府已修订法令,但每个州属和地方政府对员工宿舍的诠释不同,令业者、投资者和发展商们需遵守另一套的规划和指南。

例如,槟城和柔佛新山的员工宿舍,仅允许兴建在商业和轻中工业区的地段。

反观,雪州莎阿南市政厅把员工宿舍归纳在商用土地上建造,而其他的住宅、工业、综合发展、高尔夫球场、教育机构和交通用途的土地,也可开发为员工宿舍,但须符合地方政府规定的条件,例如在特定的地段,只能开发不超过30%的面积作为商业发展,包括兴建员工宿舍。

“巴生市议会辖区则允许在住宅土地兴建员工宿舍,只要符合地方政府的要求,也能在商业土地兴建员工宿舍。”

如此一来,全马的员工宿舍产业缺乏统一的标准和指南,不同地区需符合不同的作业方式,对厂商在打造员工宿舍方面也增加一定的难度。

雪槟申请29项目

沈颂能认为,员工宿舍产业开始崛起,据他了解,过去3年,雪兰莪区已有20项(包括终端用户和投资者)员工宿舍提出申请,槟城也从去年8月至今年9月,约有9项员工宿舍项目展开,相信市场需求陆续增加。

他相信,随着国家致力发展工业,尤其是高端高价值制造业和全球的服务领域,而员工宿舍品质成为附加值,展现企业营运的软实力,而且全球对环境、社会与监管(ESG)的变革,已成为企业运营管理过程中不可忽视的议题,对此以后员工宿舍发展更趋向系统化管理,也可能演变成另一种新的投资产业。

他补充,鉴于ESG理念日益受重视,加上工业发展极具韧性,员工宿舍开始提供产托领域一个策略多元化的机会,而且跨国企业也密切关注劳动力的人权课题。

床位月租155至300

根据国内市场调查,专业的员工宿舍管理中心,平均每月员工宿舍的床位,收取155令吉至300令吉的租金,视宿舍环境而定,一般租赁配套也涵盖基本住宿、水电费及服务费。

“不过还是取决于客户要求,有一些要求提供交通服务(宿舍往返工厂)、包伙食、安排定期健康检查等其他附加服务开销,再纳入每月床位的租金。”

沈颂能坦言,现有的专用员工宿舍,主要由业主自行营运,业主或雇主偏向以成本角度做考量,选择自行营运和管理,认为支付的开销比较低,但其实还有更多的合作营运方式有待探索,具体取决于持有权与营运之间的优先区分程度。

“现成的员工宿舍设施并不多,为了遵守446法令,制造业厂商就须兴建和管理员工宿舍。”

李政嵚指出,随着落实修订446法令及政府加大执法力度,对付违规外劳宿舍,雇主们更关注员工宿舍的品质,他留意到,一些企业投入开发和经营外劳集中宿舍产业的趋势与日俱增。

“集团秉持开放态度,与本地投资者及发展商建立各种形式的合作伙伴关系,也为房地产业主把物业改为员工宿舍或外劳集中宿舍用途,提供管理服务。”

李政嵚

制造业蓬勃需求殷切

员工宿舍产业目前有2大驱动因素,一是政府改革和细分宿舍,加强对员工宿舍的监管;二是国内劳力密集工业发展依然蓬勃,各领域对劳力尤其是外劳的需求殷切。

政府深知员工住宿的重要性,根据1990年员工房屋、住宿和设施基本标准(2019年修正)法令(446法令),若是非集中式宿舍,厕所共用比例是1对6名员工;若是集中式宿舍,1间厕所仅能让15名员工共用。

90%外劳宿舍违规

然而,大马半岛人力局(JTKSM)副总监(营运)莫哈末阿斯里曾揭露,国内一些员工宿舍高达100名外劳入住,仅共有2间厕所,整体住宿环境差强人意,更夸张的是不仅没有提供厨房,卫生环境也相当恶劣,导致美国去年发布的国际贩卖人口报告中,大马因涉及强迫劳工,导致排名降至第三级的最差级别。

鉴于国内逾90%外劳宿舍不符合规格,政府去年宪报颁布修正446法令,进一步加紧对员工宿舍的管制和要求。业主一旦违反有关条规,可面对20万令吉罚款,或监禁3年,或两者兼施。

与此同时,自去年末季起,大马经济持续呈现强劲复苏态势。

马来西亚投资发展局(MIDA)指今年上半年,我国制造业、服务业和原产业批准投资额高达1233亿令吉(约280亿美元),涉及的投资项目多达1714个。外来直接投资依然作出最大贡献,占71%或874亿令吉。

这3大经济支柱投资走势保持强劲,意味着对人力尤其是外劳的需求更加殷切。

原任人力资源部长拿督斯里沙拉瓦南10月初曾透露,目前我国共有124万名外劳,加上内政部批准23万8000名外劳,预料总外劳人数达到150万人,还有64万名外劳将在2至3个月后引进,届时我国的外劳总人数可达到220万人。如此一来,外劳人数将回到疫情前的水平。

若以国内合法与非法外劳比例约在1:2计算,保守估计,总外劳人口不会少于400万。

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人力荒或成外资来马绊脚石

2022年09月5日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

中国掀撤资潮,
大马可从中受惠?

近期,笔者频频受邀到海外分享大马产业市场的前景,屈指一算迄今已经高达第366场的海外分享。每到一个国家,遵守当地防疫条规而隔离期间,就不断的思考同一个问题,即历经将近3年的2019冠状病毒病疫情洗礼,这些海外投资者仍会青睐大马产业吗?

几乎同一个时候,我国一些媒体也作出有关令吉贬值超过6%,大马房市对外资而言是否更有吸引力的报道。

撇开有关马来西亚我的第二家园(MM2H)新政策的影响不说,目前,海外投资者对大马产业的投资意愿,是否已重返疫前时期的水平?

出乎笔者意料的是,有许多海外投资者询问我有关从海外迁厂至我国,以及投资工业园区事宜。同时,大多数的咨询都来自在中国有业务或是有分公司,尤其是制造业、绿色能量、食品加工业等领域的企业和商家。

大马受看好

进一步分析,不难发现,目前全球高通胀和俄罗斯入侵乌克兰引发的战争,进一步打乱国际供应链。而在危机也是商机的前提下,这也促使美国和欧洲的跨国企业纷纷转移生产基地,聚焦东盟地区设立新厂房或扩建现有的生产设施,以缓解运输成本不断上涨和物流的问题。

作为本区域投资热点之一的大马则备受看好可从中受惠,但事实的确是如此吗?

与此同时,随着中美贸易战加剧,不少以欧美为主要市场的中国企业更是面临巨大打击及压力。

在此背景下,以欧美为主要市场的中国企业,纷纷将生产线转移至东南亚国家,这种情况将有利于出口及战略上的需要。

重中之重的是,欧盟和美国目前对东南亚部分国家也有一些贸易优惠政策,包括在东南亚生产的很多产品出口到美国和欧洲,都享有零关税或较低关税等优惠,这对出口企业更是有很大的吸引力。

中国劳动力成本上升,许多外资企业逐步撤出中国。

中国中外企业看向东南亚

笔者也了解到,中国过去多年来在防控冠病疫情上所采取的清零政策,导致很多中国本土和外资企业撤离中国的消息越来越频繁。

随着中国人口红利的消失和劳动力成本上升,很多企业逐步撤出中国,前往成本更低的国家和地区,而大马是其中一个热门的目的地。更甚的是,一些外企不仅是工厂撤离中国,甚至连分公司都直接撤离。

据笔者了解,中国目前正贯彻“绿水青山就是金山银山”的生态保护理念,在经济发展过程中特别着重于对环境的保护,因此也提出了一系列措施和政策。

我国应把握机遇

在此大前提下,中国政府更是限制企业肆意排放污染物,同时遵守相关的法律法规,不然就得支付一定的费用,因此导致外资在中国建厂的成本大幅度增加。基于以上种种,更是导致中国很多的工厂生产链迁移至国外,同时首选与中国同为亚洲的东南亚地区。

近两年来,其实大马也受疫情等多方面因素影响,例如制造业、建筑业和油棕种植等行业都存在颇为严重的外劳缺口。我国经济今年第二季按年劲扬8.9%,加上经济重启步伐加快,各行各业在业务回春之际却大闹人力荒,不仅外劳难求,就连本地员工也请不到。

这是否显现我国劳动市场结构出现失衡?是否意味着我国又再次白白断送一些契机及商机,而那些想将海外生产线迁移来大马的企业,该何去何从?

下一期,笔者将与读者们探讨目前我国工业园区的整体趋势及其前景。