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中国人,仍爱大马房产

2022年09月23日

中国客,
近来好爱东南亚房市。

中国房市近来陷入疲软,政府积极振市,但还是有些投资客选择往外投资。

而他们的投资目的地,就包括大马在内的东南亚。

亚洲产业科技集团居外IQI在《中国产业放缓推动东南亚产业投资报告》中提到,许多买家都乐观预期,大马房市会在来年复苏,能助他们获得投资回酬。

报告中指出,大马经济正在从疫情中复苏,预计今年可以取得5.5%的经济增长率。同时,大马不仅靠近中国且价格实惠,热带环境更是寒冷北方买家向往的生活房市。

政府近期推介的大马高级签证计划(PVIP),料吸引更多外资前来,带动房地产投资。

PVIP吸引力高

再者,政府近期推介的大马高级签证计划(PVIP),也为希望在大马居住和工作的富人打开了大门。居外IQI相信,这项计划可在首年吸引近1000人参与。

“高级签证计划高级不苛刻,且非常具有吸引力。外国人不必担心每6个月或1年要更新一次签证,方便他们生活、工作,以及把孩子送到本地的国际学校。”

PVIP主打“居留20年”的签证,只需每5年更新一次。

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PVIP启动工业产业的“金钥匙”

2022年09月19日

独家报道:苏韵鸰

PVIP开启大马市场财富大门,
工业生产占优势

政府日前推出大马高级签证计划(PVIP),并将于10月1日开放申请,更以“居留20年”签证特权,为全球富豪和投资者提供方便之门外,也蕴藏着巨大的工业和相关产业发展潜能。

PVIP旨在吸引全球各国的富豪来马置产、投资和让他们的子女来马求学等,有助于塑造投资者孵化器平台和全球投资热土的地位,进而把大马打造成一个充满各类商机的投资目的地。

海外富豪和投资者对来马投资工业设厂的询问度,比来马投资房地产或移居自住高,惟政治不明朗因素、第15届大选随时举行、政策朝令夕改的先例和迟迟未解决的人力荒问题,令大马要通过PVIP来吸引海外超级富豪和高端投资者进驻,也并不是全无隐忧。

工业产业前景看俏。

受访的产业界人士异口同声指出,随着区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)、跨太平洋伙伴全面进步协定(CPTPP)和东盟-香港自由贸易协定的落实,多项关税减免机制有望加速区域市场一体化的进程,东盟各国需发挥各自的优势,以在竞争中脱颖而出,而大马在这时候推出 PVIP正合时宜,有望吸引超级富豪和高档外资进驻。

跨国产业顾问公司大马莱坊执行董事沈颂能认为,PVIP祭出对投资者友善的政策,向各领域的优质工业投资招手,将可促进我国工业生产力及就业增长。

他相信PVIP的申请者绝大部分将是以做生意为主,全家移居并非首选意愿,也非常关注大马的政治环境,还有众多贸易协议优惠税率的加持下,吸引中东和欧美企业进驻,把进出口生意移到大马。

“大马是全球公认的清真产业枢纽,也拥有丰富的原料,近期陆续接获中东企业有意在大马开设清真食品工业的询问。”

沈颂能

拟迁厂投资工业园

曾在中国、香港、台湾、新加坡、汶莱及印尼等地主讲逾370场房地产讲座的大马产业评论员潘荣德透露,随着大马推出PVIP,至今产业界已接获许多关于来马投资的垂询,海外投资者都把目光放在迁厂和投资工业园。

他指中华地区投资者倾向于落户大马发展工业,同时大部分在中国拥有分公司的投资者或富豪,已陆续计划分散生产线到东南亚国家。

他指出,新加坡是国际金融中心,一般亿万富豪都会选择移居新加坡,但不少投资者都深知,大马具备更大的投资和置产优势。

“新加坡是个弹丸小国,如今可供发展的土地非常有限,寸土如金,即使展开填海工程也需要时间,投资者也深知设厂营运成本高。

“相比之下,大马提供吸引外资的税务奖掖、新元兑令吉汇率优势、营运成本较低、土地幅员广阔、天然资源富饶及掌握多语言的人才库等,令海外富豪偏向于来马投资工业,进而间接带动房地产市场。

“在新加坡设厂的投资者,总有一天会把业务版图转移来大马,以控制营运成本,这是迟早的事。”

他表示,雪兰莪、吉隆坡、槟城和柔佛州皆是备受看好的投资目的地,而柔佛凭着策略性地理位置的优势,成为外贸经济据点。

潘荣德

外资狮城设总部  工厂仓库在大马

绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)南马区总经理潘炎展说,跨国企业或海外投资者把总部设在新加坡,工厂、仓库、物流中心和分公司设在柔佛并非新鲜事,大马国境重开再进一步推出PVIP,不仅让海外投资者聚焦大马,也促进工业经济行稳致远。

他指出,目前不少从事物流、制造业和高质量投资者询问进驻柔佛事宜,计划在新山区扩展业务版图。

潘炎展

绿能 制造 电子 食品
4领域询问度创新高

潘荣德说,海外投资者除了询问在大马开设工厂、货仓和物流中心外,对于绿色能源、制造业、电子电器和食品加工业的询问度更是创新高。

“人类社会对绿色能源的需求将有增无减,也激活绿色投资新潜能。”

他坦言,近年投资者不断加大对绿色能源的投资,投资者把新能源或再生能源作为核心投资布局,以逐步打造未来高质量发展的绿色引擎,维持企业的永续发展。

大马食品加工业也是海外投资瞄准的市场之一,尤其是全球数以兆计的庞大清真食品供应链,市场份额比中国还要庞大,而大马清真认证绝对是营销卖点,协助海内外商家打入庞大的消费市场,且为进军全球市场最佳路径。

沈颂能指出,大部分海外的工业投资者都会采取“先租后买”方式设厂,耗时1至3年的试水温模式进驻大马,直接买地建厂的投资者人数较少,主要是观察整体市场的稳定度。

“鉴于很多申请程序繁杂,从购买土地到兴建全新厂房,单单手续也需耗时8个月至1年,因此普遍上进驻大马的工业投资者,都会先租厂房投入生产一边物色合适的地段,直到业务稳定才选择迁厂。”

富翁带动豪宅市场

亿万富豪如Meta Platforms(前称面簿)联合创办人萨维林、世界级投资家吉姆罗杰斯、冬海集团主席兼总执行长李小冬及海底捞集团创始人张勇等全家移民新加坡,还有许多国际政商名流移居新加坡,大马首推高级签证能否在超级富豪市场分一杯羹?

新加坡已开通全球商业投资者计划(GIP),而泰国也推行长期居民(LTR)签证吸引超级富豪,如今大马祭出PVIP,如同加入向超级富豪招手的“战局”,以提高我国的集聚经济效益,在世界级投资目的地力争一席之地。

跨国产业顾问公司大马莱坊执行董事沈颂能说,虽然PVIP开出20年签证力图吸引富豪移居我国,但要打入超级富豪圈,还是有难度,在东南亚国家当中,国际超级富豪的首选必定是已跻身发达国家的新加坡,而且新加坡提供的全球商业投资者计划中,也纳入税务优惠配套。

“亿万富翁圈有自己的标准,一般都会选择移居纽约、香港和新加坡。”

不过,他表示,当富豪相中大马的工业发展投资,前来视察期间会选择租下高级豪华公寓,可带动国内高档公寓和独立式洋房的租赁市场。

“富豪的邻居都是富豪,政商权贵的圈子都会集中在具备顶级保密和保安级别的社区。”

他举例,在吉隆坡市中心的豪华公寓阁楼(Penthouse)月租5万令吉才能算匹配富豪身分的住处,还有前首相曾居住的柏威年(Pavilion)区高端公寓月租至少2万令吉。

他说,月租3万令吉以上的高档公寓,同时再搭配非常严密的保安系统,才会被富豪相中。

“在槟城方面,不少富豪选择租下海景独立式洋房,月租至少1至2万令吉。”

曾爱珍

20年签证成大优势

马来西亚房地产中介协会(MIEA)会长曾爱珍表示,PVIP向全球不同领域的投资者招手,在个人方面或会选择购置市中心的住宅房产,而企业方面则往工商产业投资。

她认为,20年签证的优势,无疑可为全球投资者进驻大马提供一个更长远的视觉,以促进我国的实体经济发展。

“最重要的是,无论提供任何签证计划,也必须要有一个稳定且值得信赖的机制实施。”

她指出,每个国家拥有独特魅力吸引全球投资者的优势,而大马的房价比起周边国家相对便宜很多,以100万令吉购置房产门槛为例,令吉兑换美元,约22万美元就能买房,这都是投资看中的投资切入点。

此外,她也点出PVIP的申请费高达20万令吉,这笔申请费远高于各个邻国的类似计划,例如新加坡的全球商业投资者计划申请费仅为1万新元(约3万2000令吉),泰国长期居民签证申请费则为5万泰铢(约6万2000令吉)。

“一旦申请被拒,是否需付全额申请费?具体的申请条件和细节仍有待正式公布。”

潘荣德则认为,PVIP与马来西亚我的第二家园(MM2H)计划的目标群体大不同,PVIP吸引更具经济实力的投资者,岸外收入至少每月4万令吉的条件,以目前令吉汇率计算岸外月入少于1万美元,这门槛不算高,也无需遵守1年内须在大马居留90天的条规。

“最让人惊喜的是,提供前所未有的居留签证有效期20年,意味着有钱就能申请。”

海外投资者热衷于大马工商业投资项目,踊跃出席产业讲座。(受访者提供)

改善政治乱象才能留人

潘荣德说,PVIP长达20年的居留签证是一大卖点,瞄准的对象非富则贵,也给予富豪身分地位最高的象征。然而,亿万富豪的选择非常多,未必选择移居大马。

他坦言,目前他身处香港受邀演讲大马产业趋势,几乎被出席的投资者对我国4年内换3任首相一事“问倒”,而且有了MM2H重启后新门槛下产生各种乱象的前车之鉴,申请繁文缛节和刁难已影响我国的形象,MM2H申请等待一年半载没有进度,希望PVIP不会重蹈覆辙,动摇富豪们对大马的信心。

他指出,距离PVIP开放申请还有2周,但截至目前,官网未提供任何相关资讯,就连申请表格都尚未出炉,是否沿用之前MM2H的代理或中介模式申请?或更专业处理?整个情况太模棱两可,有待公布细节。

“富豪看中大马的工业投资前景,但偏偏面对迟迟未获解决的人力荒问题。”

他强调,工商业的产业链环环相扣,牵一发而动全身,必须要有丰富人力资源的支撑,人力荒是工业发展的绊脚石,也影响投资信心。”

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人力荒或成外资来马绊脚石

2022年09月5日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

中国掀撤资潮,
大马可从中受惠?

近期,笔者频频受邀到海外分享大马产业市场的前景,屈指一算迄今已经高达第366场的海外分享。每到一个国家,遵守当地防疫条规而隔离期间,就不断的思考同一个问题,即历经将近3年的2019冠状病毒病疫情洗礼,这些海外投资者仍会青睐大马产业吗?

几乎同一个时候,我国一些媒体也作出有关令吉贬值超过6%,大马房市对外资而言是否更有吸引力的报道。

撇开有关马来西亚我的第二家园(MM2H)新政策的影响不说,目前,海外投资者对大马产业的投资意愿,是否已重返疫前时期的水平?

出乎笔者意料的是,有许多海外投资者询问我有关从海外迁厂至我国,以及投资工业园区事宜。同时,大多数的咨询都来自在中国有业务或是有分公司,尤其是制造业、绿色能量、食品加工业等领域的企业和商家。

大马受看好

进一步分析,不难发现,目前全球高通胀和俄罗斯入侵乌克兰引发的战争,进一步打乱国际供应链。而在危机也是商机的前提下,这也促使美国和欧洲的跨国企业纷纷转移生产基地,聚焦东盟地区设立新厂房或扩建现有的生产设施,以缓解运输成本不断上涨和物流的问题。

作为本区域投资热点之一的大马则备受看好可从中受惠,但事实的确是如此吗?

与此同时,随着中美贸易战加剧,不少以欧美为主要市场的中国企业更是面临巨大打击及压力。

在此背景下,以欧美为主要市场的中国企业,纷纷将生产线转移至东南亚国家,这种情况将有利于出口及战略上的需要。

重中之重的是,欧盟和美国目前对东南亚部分国家也有一些贸易优惠政策,包括在东南亚生产的很多产品出口到美国和欧洲,都享有零关税或较低关税等优惠,这对出口企业更是有很大的吸引力。

中国劳动力成本上升,许多外资企业逐步撤出中国。

中国中外企业看向东南亚

笔者也了解到,中国过去多年来在防控冠病疫情上所采取的清零政策,导致很多中国本土和外资企业撤离中国的消息越来越频繁。

随着中国人口红利的消失和劳动力成本上升,很多企业逐步撤出中国,前往成本更低的国家和地区,而大马是其中一个热门的目的地。更甚的是,一些外企不仅是工厂撤离中国,甚至连分公司都直接撤离。

据笔者了解,中国目前正贯彻“绿水青山就是金山银山”的生态保护理念,在经济发展过程中特别着重于对环境的保护,因此也提出了一系列措施和政策。

我国应把握机遇

在此大前提下,中国政府更是限制企业肆意排放污染物,同时遵守相关的法律法规,不然就得支付一定的费用,因此导致外资在中国建厂的成本大幅度增加。基于以上种种,更是导致中国很多的工厂生产链迁移至国外,同时首选与中国同为亚洲的东南亚地区。

近两年来,其实大马也受疫情等多方面因素影响,例如制造业、建筑业和油棕种植等行业都存在颇为严重的外劳缺口。我国经济今年第二季按年劲扬8.9%,加上经济重启步伐加快,各行各业在业务回春之际却大闹人力荒,不仅外劳难求,就连本地员工也请不到。

这是否显现我国劳动市场结构出现失衡?是否意味着我国又再次白白断送一些契机及商机,而那些想将海外生产线迁移来大马的企业,该何去何从?

下一期,笔者将与读者们探讨目前我国工业园区的整体趋势及其前景。

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令吉狂贬 外资料回归大马房市

2022年08月18日

令吉贬值,
房市外资最开心?

令吉兑美元今年至今已经贬值了超过6%,看在外资眼里,我国房市更具吸引力了!

居外IQI控股集团联合创办人兼总执行长卡西夫在文告中指出,当令吉贬值时,外资自然能在投资大马时受惠,更何况我国外资一直挺强劲,也相信我国经济和房市都能继续吸引外资。

据他所说,对比2018年的最高峰,令吉兑美元跌了13%。而根据贸工部的数据,我国今年首季吸引了278亿令吉的资金,显示我国一直受到外资青睐。

“马来西亚受益于商品收益的大幅提升、出口增加、外国直接投资强劲,以及国内需求的复苏。“

他预计,通胀今年将在3.2%见顶,之后明年降至2.8%;即便国行积极升息,利率其实也处于较低的位置。

当令吉贬值时,外资自然能在投资大马时受惠。

房市不会进入下行周期

国家银行于5月开始收紧隔夜政策利率,此后将利率从极其宽松的1.75%上调至2.25%。国内银行步调一致,将基本贷款利率推高至每年5.9%。

他相信,马来西亚的经济和房地产市场有足够的动力来吸纳缓慢的增长,不会陷入下行周期。

他也预计,马来西亚今年的实质国内生产总值(GDP)增长率预计将达到5.7%。

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中央版MM2H太严苛了……

2022年08月2日

【砂州版MM2H更吃香?】系列2
独家报道:苏欣恩

想要更多外资入驻,
MM2H更应放宽?

中央政府去年底重启的马来西亚我的第二家园(MM2H),因为过高的门槛而饱受批评;相较之下,条件更为宽松的砂拉越-马来西亚我的第二家园(S-MM2H),让更多外籍人士趋之若鹜。

MM2H重启时的10大新条件,包括申请者必须拥有至少100万令吉的定期存款及证明拥有至少150万令吉的流动资产,申请人每月还必须拥有至少4万令吉的离岸收入,而之前为1万令吉;一年须留马至少90天等。

马来西亚第二家园计划代理人协会会长刘荣发直言,可能有许多外籍人士难达标。

他接受《南洋商报》电访时指出,砂州MM2H申请人数上升,相信是中央版MM2H计划重启后设下诸多严苛条件所致。

MM2H申请门槛过高,一般申请者都难以达标。

冀根据市场需求调整条款

他说,该会之前已有要求与有关部门负责人对话,但还未获得正式会面日期。

该会早前也已向旅游部提交关于MM2H新条件的建议,包括降低现有条件下须拥有至少100万令吉的定期存款、检讨申请者一年须逗留我国至少90天的条件等。

现有参与者在新政策下必须支付500令吉签证费用,之前是90令吉。

“我们之前已呼吁政府检讨MM2H新条例,考量市场的人群需求,可做相应的调整当然最好,包括调低退休人士的收入证明,退休人士如何能有4万令吉的收入?这不容易。”

“还有,申请者一年须留马至少90天条件,若是工作人士,并不是人人可做到。大马目前很需要外资进来,若MM2H申请者减少,买房的人也会减少,对房产经济等方面也有影响。”

入境旅协促检讨门槛

马来西亚入境旅游协会(MITA)主席乌再迪呼吁政府,检讨MM2H重启方案下的各个偏高的门槛,致力为我国引进更多游客及投资者。

“重启后的MM2H所设的门槛过高,一般申请者都难以达标,政府必须重新检讨MM2H政策,设法吸引高净值的外国人前来我国旅游及投资。”

他赞扬砂拉越州政府推出的砂州MM2H,成功吸引许多外国人参与该计划。

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美国楼市旺, 并非单靠自己人…

2022年02月18日

不止美国人买疯了,
外资也同样疯狂!

美国楼市在冠病疫情后大热,不仅仅是国人自己狂买房产,海外投资人也涌入美国房市。

Real Capital分析公司的数据显示,退休金基金、主权财富基金及其他外国机构,去年在美国商用不动产中,就投资了高达708亿美元(约2964亿令吉)。

这个数目,比2020年还要高出1倍!

数据显示,去年有64%的外资,投入在非主要大都会区的产业,高于2019年的53%。

外资在疫情前主要聚焦于纽约、旧金山这类大城市的商办大楼和酒店,但去年外资主要涌入仓库、出租公寓,还有针对制药业务的商办大楼。

他们也更偏好沿海城市,喜欢阳光带和小型地区的产业。

展望2022年,外资和房地产经纪都预期会维持去年的水平,甚至可能更高。

市场人士说,近年来许多外国机构不断加码投资美国不动产,但几乎所有海外投资人在疫情爆发的最初几个月都对美国房市敬而远之,这也导致许多资金积压。

资料来源:《经济日报》

 

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繁荣税激起业界千层浪

2021年11月8日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

大马经济正要复苏之时推出新税务,
究竟能为经济带来什么益处?

马来西亚政府在2022年财政预算案中,出其不意地宣布一项名为“繁荣税”(Cukai Makmur)的一次性税务,重挫了许多企业和外资的信心。

根据政府的解释,在繁荣税下,一家公司的首1亿令吉盈利,将继续按照24%的现有公司所得税来征税,但超过1亿令吉的盈利,则必须根据33%的繁荣税来征税。

在我看来,这次的繁荣税就是“惩罚”那些盈利刚开始恢复和营业能力出色的公司,同时也进一步打击外资对我国的信心,赶走盈利超过1亿令吉的外资企业。

试想,在大马经济刚开始要复苏之时推出这样的新税务,究竟能为经济带来什么样的益处?

公司税比邻国高

要知道,相比我们邻国的公司税,马来西亚的24%公司税税率已属于偏高水平,在区域的竞争力也稍逊其他国家一筹。比如新加坡的公司税只有17%,而泰国、越南、柬埔寨和寮国都是20%,印尼则是22%。

而在带动经济、制造就业机会和技术转移等方面,外资的参与是起着至关重要的影响,而吸引外资最重要的因素之一,就是当地的公司税。

如今政府非但没有设法调低公司税,反而再对大企业征收33%税务,再加上政治不稳定、教育水平被众多邻国迎头赶上、政府部门效率低落、还有劳动力成本竞争力减少等因素,绝对会导致大马流失更多的国际竞争力。

事实上,在政府宣布推出繁荣税后,各行各业都出现反弹的声浪,连大马股市也在周一时大幅下跌,足见繁荣税是“弊大于利”的措施。

同时,根据财政部第二副部长雅马尼哈菲兹的估计,繁荣税只能为政府带来大约30亿令吉的税收。

对此,我认为政府与其为了这一点税收吓走外资,倒不如设法改善我国的经商环境,吸引外资,从而增加能征税的对象,甚至呼吁企业和人民捐款,都是可行的方法。

缺乏大型基建项目
料难提振国家经济

另一个让人失望的是,政府并未在预算案宣布推出第三捷运路线(MRT 3)等大型基础建设项目,这对于建筑业这个重要的经济领域而言,并不是一个好消息。

作为马来西亚国内生产总值的主要贡献来源之一,建筑业牵涉与带动多达140多个周边行业,包括建筑材料、运输、装修与室内设计、律师和房地产中介等等,是一个能带来庞大经济乘数效应和制造大批就业机会的行业。

然而,建筑业如今正在奋力从一年多的封锁当中恢复元气,同时还面临着建筑需求疲软、原料价格不稳定,还有建筑合约逐渐耗尽等挑战,情况可谓雪上加霜。

因此,我希望政府重视建筑业正面临的问题,并给予业者适当的援助,否则整个行业都可能失常,并衍生出更严重的问题。

满5年免产业税 15亿建可负担屋
提振房市

不过,政府撤销6年及以上产业的产业盈利税(RPGT),是一个好举措,因为这不止帮助到那些被迫卖房筹钱的卖家节省税务,也可以提振市场房地产市场的信心。

我认同政府计划拨款15亿令吉兴建人民组屋、亲民房屋和公务员房屋等可负担房屋的政策,这将为低收入阶层提供住处,并促进经济和市场的运转。

重视低收入群需求

我相信这也将鼓励发展商更加重视低收入阶层的需求,并以此为他们打造可负担价位的房屋,为低迷的房地产市场带来活力。

不过,我希望有关政府部门加速可负担房屋项目的审批,以免影响人民的居住问题,甚至经济复苏的脚步。

公务效率拖复苏后腿

如我多次强调,如果政府部门的办事效率缓慢,不止对人民和企业带来很大的不便,同时影响外资对国家的印象。

如今正值各个经济领域逐渐开放,许多企业都准备好复工和推出新项目,失业者也希望就业。

果断改革解决弊病

在此情况下,如果企业迟迟无法从政府方面获得有关准证,将导致项目延迟推出,进而无法为市场带来就业机会和促进经济运转,影响我国复苏的步伐。

另一方面,政府部门的运作效率是外资相当重视的一环。假设一家来大马投资的外资企业必须等好几年才获得准证,这如何不影响外资对我国的信心?

所以,希望政府果断改革,彻底解决这一困扰了我国多年的弊病。

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各产业靠边站 柔厂房坐大

2021年10月4日

李治宏整理

作为外国人入境我国的其中一个主要门户,
柔佛州经济和产业市场向来仰赖外资尤其是邻国新加坡。

然而,疫情和行动管控导致国门迟迟未开,柔州产业大部分次领域至今仍冷飕飕,迟迟未从重创中复苏过来。

和全国的情况一样,柔州高楼住宅、办公楼和零售产业市场短期内料依旧低迷 ,唯有工业产业领域一枝独秀。

尽管冠病疫情无情的横扫各行各业,但我国工业领域景气依然大好,逆流而上。

连带的,工业产业如厂房、货仓等也需求殷切,是各大产业次领域表现最好的一个。

国际产业顾问公司莱坊预期,柔佛州工业产业领域料将保持强韧,市场活动更为活跃。

大马莱坊在《2021上半年产业重点》报告中指出,柔佛和新加坡双边关系依然是驱动需求的重大要素,而大部分投资者、发展商和商家都热切期待国门重新开放。

新加坡也是柔南依斯干达经济特区的主要投资来源地。该特区自2006年成立至去年底所吸引的累计投资额为3403亿令吉,其中约60%或2022亿令吉已实现,59%为国内投资,其余41%为外来投资。

中国以546亿令吉投资额名列外资榜首,接着是新加坡(243亿令吉)、美国(83亿9000万令吉)和日本(58亿6000万令吉)。

事实上,尽管柔佛在去年国内各州批准投资额排行榜只名列第五,落在雪兰莪、砂拉越、槟州和沙巴之后,但该州继续吸引众多国内外投资者进驻。

日资打造人力培训中心

今年1月,日本山九株式会社(Sankyu)集团就宣布在依斯干达经济区美迪尼打造人力资源培训中心,发展总值为1亿令吉,为柔州注入一剂强心针。这也是该集团首个开设在海外的人力资源培训中心。

该中心坐落在依斯干达特区美迪尼中央商务区(CBD),占地4.15英亩,建筑面积是10万平方尺,预计明年正式投入运作,以在大马培养符合全球需求的精英。

该集团在全球拥有41家海外公司,员工超过3万人。随着上述人力资源培训中心进驻大马,该公司全球雇员未来将集中在大马接受培训。

该集团早在1960年代已踏足大马,并采用独特的商业模式,透过全球性的资源整合,提供工程、物流与营运支援服务。

在大马,该集团业务多元化,涉及钢铁、炼油厂、汽车、发电厂、制造业和电子与电器产品。

艾德科技(ACOSTEC,7120,主板消费股)以640万令吉或每平方尺约45令吉,脱售哥打丁宜一块占地3.239英亩地段。

马矿业(MMCCORP,2194,主板贸服股)更在柔州工业市场上非常活跃,以总额4650万令吉脱售士乃机场城3片占地共21.36英亩地段。随后,其旗下的士乃机场城私人有限公司也以2410万令吉,脱售另外21.36英亩的工业用途空地。

LG化学与国油石化合建丁腈乳胶厂

韩国最大化学公司LG化学也已表达在柔佛打造石油化学工业集群的计划,包括已和国油石化(PCHEM,5183,主板工业股)签署协议,在柔佛边佳兰综合大厦打造丁腈乳胶厂房支援国内手套业,巩固大马全球最大手套出口国的地位。

有关厂房每年产能达20万吨,预计在2023年3月可投入营运,而潜在投资额高达6亿令吉。

美国通用电气电力早前也在柔南巴西古当推介全球最大和最高效,使用9HA.02燃气涡轮技术发电的重型燃气涡轮发电厂。德国化学大厂巴斯夫(BASF)则将其丙烯酸分散液生产线的产能提高一倍,该坐落在巴西古当的厂房是于2015年投入营运。

今年上半年,柔佛工业产业领域也不乏重大交易 。其中,AXIS产托(AXREIT,5106,主板产托股)斥资7500万令吉,向新华控股(XINHWA,5267,主板交通与物流股)收购位于柔佛巴西古当两个毗连的工业用地,再回租给后者。

该2块工业用地的总面积为16.23英亩,并各自建有一栋单层独立仓库、一栋三层楼办公楼及其他附属建筑物,总出租面积为46万4613平方尺。

AXIS产托收购上述资产后会回租给新华控股,为期10年,租约届满后,新华控股能有再延长5年租约的选择权,并且由双方协商并共同商定续约租金。

新山办公市场下行压力大

新山不久后将有约177万平方尺的办公空间投入市场,料将加剧当地办公市场的竞争,令租用率面临下行压力。

这些新增的办公空间,将来自兴建中的双威Big Box Office、Coronation Square Office、联马置地大厦及新山第二谷中城(Mid Valley Southkey)办公楼。

疫情期间许多打工族展现了远程作业的能力,这促使更多的企业和商家检讨所需的办公空间需求。

因此,市场对共享工作空间(Co-working space)兴趣日浓,因为它提供企业在不同管控时期“能屈能伸”的灵活调度便利。

由于企业和商家纷纷展延业务扩充或乔迁计划,办公空间租赁活动也异常淡静。

截至今年首季,新山私立专用办公楼累计供应量达到850万平方尺,比去年同期的800万平方尺,按年增长6.2%。

租用率方面,经过连续两年下跌后,专用办公楼整体租用率回升至69.2%,而2019年则是68%。

无论是新山市区、市郊或依斯干达公主城,办公空间月租开价皆呈现下跌走势。

高楼住宅呆滞不前

购屋者和投资者静观其变,柔佛高楼住宅领域料仍呆滞不前。

截至今年首季,新山高楼住宅的累计供应量达14万1728单位,按年增长4.2%。

莱坊指出,由于管控令时而收紧、时而松绑,市场也在开关开关之间波动不定。

此外,二手高楼住宅市场整体走势也一样因此波动激烈,新山市区、市郊和依斯干达公主城的二手高楼住宅开价上下不定。

新山市区和依斯干达公主城的共管公寓和服务式公寓最高和最低开价的差幅极大,新山市郊高楼住宅的行情则稍好于去年下半年。

莱坊也留意到,今年上半年有一些有地房产新项目推出,主要涉及双层排屋。

Categories趋势

外资7.5亿扫走2酒店

2021年09月7日

香港今年录得多宗全幢酒店成交,
上月更先后录得两宗全幢酒店易手个案,
买家都是外资。 

说是市道不好,手上有钱就是寻宝好时机;尤其像香港这种国际金融中心,房地产永远是王道。

小的民居,大致办公楼或酒店,都是很多大咖的目标。

冠病疫情以来,不少大型物业易手,当中,外资积极出手购入全幢酒店。

根据媒体报道,香港上月有两幢酒店易主,买家都是外资。

当中,外资基金以9.8亿元(约5.23亿令吉)购入帝邦旗下尖沙嘴宝勒巷晋逸精品酒店全幢。

另一幢是土瓜湾谭公道103至107号全幢酒店,以及由共居的营运巷商Weave Living向资深投资者杨渭生或有关人士,以约3.8亿元(约2亿令吉)购入。

《明报》向刚涉足酒店长租管理的Dash Living创办人李灏庭了解,会否考虑购入全幢酒店作经营共居空间,他表示主打轻资产(asset-light)经营模式。

Dash Living旗下经营的房间全不是由集团拥有,而是通过与不同业主合作,包括酒店业主或个人业主,将单位加入Dash Living的平台,代管,期望能解决大众的住屋问题及提升生活质素。

Categories意见

放宽外资的购房门槛

2021年03月17日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事

 

联邦直辖区部副部长拿督斯里山达拉博士之前在下议院说,政府将研究向未能售出的空置豪华公寓单位征收房产空置税,以解决巴生谷多个豪华公寓滞销问题。

在我看来,这个做法很可能会弄巧成拙,不仅对发展商造成更多负担,甚至可能会拖累整体经济的运转。

对发展商征收额外的税务,是无法实际解决如今市面上的滞销房屋问题。

要知道,发展商在持有未售产业的同时,还需要负担许多开销,包括银行的利息、单位管理费、火险、门牌税、地税和水电费等。

这些都是会影响发展商流动现金的,而一旦实施这个空置税,无疑会进一步加重发展商的财务负担,甚至打乱接下来的发展计划,让业者雪上加霜。

而其中一个值得探讨的方案,就是放宽外资对已建竣的未售产业的购买门槛。

提高门槛的目的,是为了维护本地人拥房的权益,确保国内房产不会被购买力较强的外资大量收购而导致房价飙涨,让本地人无力买房。

未售单位开放给外资

我的建议是,一旦房屋在获得政府发出的住用证(简称CCC)后依然无法售出,那么就可以把这些未售单位的外资买房门槛去除,让外国买家来购买。

这是因为,一个新楼盘推介到建竣所需的时间大概是3至4年,在这几年内,本地人实际上已经拥有充足的时间去购买。

如果在这段期间还是无法把单位卖出,就证明本地买家对这些单位毫无兴趣,因此,何不把它们开放给外资呢?

我认为这适用于任何价位的房屋项目,只要未售单位在拿到住用证后,就可以把外资买房门槛去除。

假如政府真的有决心想要帮助房地产业渡过难关,那么这是他们应该慎重考虑的一个方案,因为在疫情爆发之前,房地产业就已经陷入好几年的低迷,如今的状况更是困难重重。

比先租后买效益大

相较先租后买等计划,在未售房屋获得住用证后就去除外资购买门槛的这个方案,能够带来更大、更直接的效益,帮助房地产业在更短的时间内解决滞销房屋的问题。

同时,发展商将现有项目的单位都售罄后,就能移师到另一个地区,展开另一项发展,这样一来就能够持续推动行业内的就业机会和经济活动。

事实上,政府在去年公布2020年财政预算案时,就已经宣布把城市地区已建竣未售高楼单位的外资置产门槛,从100万令吉降低到60万令吉。

这项政策是从今年初至年底生效,但可惜的是,该政策截至目前的成效甚微。

建筑业管控期失业率高

如今各行各业的情况都非常严峻,根据大马统计局的数据,失业人数在截至6月的时候达到77万3200人,失业率达4.9%。

作为马来西亚经济的主要驱动力之一的房地产和建筑业,对疫情和行动管控令的影响可说是首当其冲,该行业内的许多员工也陷入失业的窘境。

这种经济不景气的情况不但会让犯罪率提高,也会导致许多家庭悲剧的发生。其中一个例子就是一名原本担任建筑督工、但在管控令期间失业的父亲。

这名与妻子育有一名3岁独生女的父亲,因为失业而在今年5月加入送餐业,但是非常不幸地在8月发生车祸而离开人世。

拉高薪资吸引本地人

政府须助力建筑业发展

这名建筑督工的遭遇只是众多悲剧的其中之一,但已经足以折射出如今中下收入阶层为了讨生活所作出的挣扎。

对此,市面上一直有人提议提高本地人在房地产和建筑业的参与度,一方面能够减低对外劳的依赖,另一方面也能纾缓失业的情况。

但这方面最大的障碍,是行业内的薪资水平无法满足本地人的要求,因此只能诉诸那些来自汇率比令吉低的国家的外劳。

然而,这并不表示发展商和建筑业者不愿意支持这项提议,可是在真正作出改变之前,这些行业必须要蓬勃发展,才能有条件把薪资水平拉高,从而吸引本地人加入。

否则在一个行情低迷、新项目展延的环境中,业者削减成本和裁员都已经来不及了,还要怎样去聘请本地人呢?

所以,希望政府能够探讨撤除外资门槛和其他优惠,帮助房地产及建筑业持续运转,这样才能从根本上解决如今的多个经济与民生难题。