Categories问诊室

买拍卖屋,不止要头期现金!

2022年10月7日

拍卖专家:谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问:

谢先生,您好!

买拍卖房子,除了头期款,还有哪些东西是需要准备现金支付的?

Daniel Teh


答:

Daniel Teh,您好!

想要购买拍卖房子,你需要准备的现金,主要是10%头期款,还有的就是印花税。

印花税大约是100至500令吉。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories贴士

给不出10%头期,怎么办?

2022年06月30日

不是不想买房,
是头期也给不出来啊!

对于很多首购族来说,买房的第一难题就是:头期钱不够啊!

在我国,通常买房下订时需要支付10%的头期钱,然后再向银行申请90%的贷款。

也就是这10%的头期钱就是一张“入场票”,而且价值不菲!

这是因为,现在许多中低收入群体,可没能力一下子就给出上万令吉的头期钱。

若一间可负担屋的售价为30万令吉,10%的头期钱相等于3万令吉。如果每个月能存到1000令吉,那也要2年半才能存到这笔钱。更别说,在现在万物高涨、薪资又没跟着涨的年代,每个月未必能存到1000令吉。

但也别绝望,还是有数项融资计划,能够帮助首购族们解决头期钱的烦恼!

1. 我的第一间房屋计划(Skim Rumah Pertamaku,简称SRP)
SRP旨在帮助年轻首购族们获得高达110%的融资。

只要收入低于1万令吉,并购买价格低于50万令吉的全新或二手房子的首购族,就可申请。最长贷款期限高达35年,但贷款结束年份时,申请者的年龄不能超过70岁。

如果申请者想要获得超过100%的贷款,那条件会更加严格,家庭收入必须在5000令吉或以下,房价也不能超过30万令吉,且必须满足上述的年龄条件。

此融资计划仅供自住申请者,首5年不得转售房屋。

2. MyDeposit融资计划

这是一项在2016年由房政部推出的计划,一次性为申请者支付10%的头期钱,但最高3万令吉的头期。

目前这项计划已经暂时停止,但房政部在去年12月时曾透露,计划重启这项计划。

自2016年首次实施,直至2021年10月31日,这计划共为3105个家庭提供了 8638.6万令吉的融资,涉及127个住房项目。

3. 公务员房屋贷款局(LPPSA)贷款计划

LPPSA是一家为公务员提供房贷贷款的政府单位,允许符合条件的公务员申请全额贷款,且贷款期更常。

对于首购族而言,月供款不能超过申请者薪资和固定津贴总额的60%;而第二次申请者,月供款不得超过收入的50%。

同时,总债务供款额,不得超过净收入的80%。

4. 公积金(EPF)第二户头

雇员公积金局允许会员们从第二户头中提款,来购买或建造第一套房屋。

如果第一套房屋已经售出,那会员也可以申请提款来买第二套房屋。

申请者也可选择用此来减少第一套或第二套房屋的贷款额。

资料来源:FMT、Property Advisor

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Categories趋势

台湾90后 房子头期难存

2022年05月20日

要自食其力买房,
太难了……

台湾出生在90年代的“90后“,身处一个高房价的环境。想要买房,头期也是一个问题。

据台湾《经济日报》报道,台湾联征中心资料显示,2021年“六都“的房贷资料中,90后共由2.2万件,占六都的15%。相较于10年前,下跌了2.7%,代表90后申请房贷的数量减少了。

数据显示,若以去年台北市平均购屋总价1907万新台币(约282.27万令吉)来算,需准备392.84万新台币(约58.15万令吉)的头期款,等于要不吃不喝8年以上,才能存到买房第一桶金。

头期款第二高的是新北市,需要239.77万新台币(35.49万令吉),需要不吃不喝5年才可以存到头期。

如果是在桃园、台中、台南和高雄买房,90后也需要不吃不喝3至4年,才能存到头期。

只能靠父母?

信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德表示,高房价、人口结构改变、晚婚都是让年轻人的房贷数量占比下降的原因。

在2020年、2021年,六都内的90后房贷数量比例分别为14.7%、15%,在高房价年代仍然能够进场买房,主要是因为30年期房贷减低每月还款负担、低利与自备款的筹措。

乐屋网调研中心经理洪安怡也指出,台北和新北的90后,若要维持一定的生活品质,又想买房,恐怕相当困难,不少人头期款还是需要父母资助,也不乏有长辈买房,直接登记在子女名下的案例。

Categories趋势

泰国买房可100%贷款

2021年10月26日

泰国央行取消房贷上限,
买房无需头期就能当业主

很多人一直买不起自住的房子,主要是收入有限,支出庞大,存不到头期。

国内发展商不时呼吁政府,允许首购族可以贷款100%,以协助国人拥房自住。

泰国政府深明箇中道理,中央银行21日宣佈,取消之前的房贷上限,如今放宽到房价100%,也就是购屋者不需用现金付头期就能当业主。

之前,泰国政府规定,直至明年底,房贷上限是70%至90%,视不同的房屋种类而数量而定。

泰国央行副行长马利卡马斯表示,这次暂搁住宅抵押贷款上限,主要是扶持该国房地产相关行业。

“没有额外的刺激措施,本国房地产在2025年之前,不可能回到疫情前。”

房地产领域占泰国经济总量的9.8%,雇用约280万人,可谓经济火车头。

但是,新冠疫情肆虐以来,泰国景气去年经历了20多年来最黑暗的时刻,经济萎缩了6.1%,中央也只敢预测今年经济增长0.7%。

马利卡马斯说,冠病严重冲击泰国经济,政府必须推出额外的振兴措施,以取消房贷上限也有助吸引高收入群,把过剩储蓄注入房市,制造新的住宅需求。

事实上,泰国政府自去年以来就推出一系列刺激政策,当中包括签发特别的投资或工作签证给外国人,但条件是必须在一年内,在房地产、企业甚至是证券,投资至少100万美元(约415万令吉)。

Categories趋势

30%日本人买房零首付

2021年10月8日

日本一家银行调查发现,
申请房贷者中,约有30%没付头期。

很多人努力工作就是为了存房子头期,赶快做业主;但在日本,过去一般都付20%到30%头期的基准渐渐被瓦解。

根据最新调查发现,房屋贷款申请者竟有约30%完全没付头期,也就是房子100%用房贷来支付,反映申请房贷门槛越来越低。

三井住友信托银行发布的调查结果显示,在申请住房贷的日本人中,“零首付”的占近30%,反映房价高居不下和历史性低利率为背景,故意不攒首付就买房的人正在增加。

这份主题为“有关居住和资产形成意识和实际情况调查”,在3月时,以全国约1万名20至64岁人士为访问对象。

结果显示,在当过业主的3546人中,申请房贷的占80%;当中有27%零首付,22%人只付1%头期。

投资者:先当业主再说

据分析,颠覆这个常理的原因出在新建住宅价格高居不下,和投资者觉得与其一直存钱,永远赶不上房价攀升的速度,倒不如先当业主再算的心态有关。

另一个原因极可能和房贷减税延长有关,在新规定下,房贷减税的抵扣期间从10年延长至13年。

目前,日本房贷利率非常低档,一些金融机构推出的房贷浮动利率低于年0.5%,如果享受贷款余额最多1%被抵扣的减税,减税额比还款金额还高。

报告指,近半申请房贷者付20%头期,尤其是30多岁占约三分之二, 20多岁中占60%。

来源:日经中文网

Categories意见

买房不必花一分钱?

2021年03月27日

张仰荣博士
资深房地产顾问
http://www.ecptl.com

 

假设房市一直向上,比如购买了产业的12个月后,产业价格上涨了,购屋者可以80万令吉或更高价格脱售,还掉银行72万令吉贷款后,22万令吉现金回赠就“袋袋平安”。

这样看起来,这位购屋者以零投资成本,就赚到了22万令吉的“投资回酬”。

假设产业市场持续向好且产业价格持续扬升,这个计划将对购屋者有利。

但许多于2014年至2018年期间购买产业的购屋者,在2019冠状病毒病疫情爆发后陷入了经济困境,甚至有人失业,比如关掉生意,一些还要减薪。

在这种情况下,购屋者要继续偿还银行的每月供款就越来越困难,而从现金回赠中获得“投资回酬”的美梦就变成了噩梦。

发展商提供可延迟还贷

第三种销售策略就是:由发展商提供可延迟偿还的个人贷款计划。

2018年,也有购屋者出席了“产业大师”所举办的“产业讲座”,购屋者被告知,可以在不用支付任何款项的情况下,就可以买到由“产业大师”为他们找到的城内产业。

为了让购屋者无需自掏腰包支付任何款项就可购屋,发展商为购屋者提供一项个人贷款,好让购屋者支付房屋售价(假设售价为100万令吉)和房贷总额(假设总额为70万令吉)之间的余额(30万令吉)。

接着,购屋者选好了产业后,就跟发展商协商购屋条件。

发展商就会安排经纪人协助购屋者向一间“友好的银行”申请房贷,并基于100万令吉的买卖合约,申请70%的房屋贷款。

当银行批准购屋者总额70万令吉(70% x RM1,000,000)的房贷后,就能支付房价中的70万令吉给发展商,剩下的30万令吉,就是由发展商提供的30万令吉个人贷款。

疫情冲击陷财困
购屋美梦变恶梦

除了银行的贷款,购屋者也与发展商签署一份“个人贷款合约”,承诺会根据发展商的条件,来偿还所给予的30万令吉个人贷款。

就这样,购屋者可在不用支付任何一笔头期之下,就购买并拥有了价值100万令吉的产业。

如果购屋者能持续的偿还银行的每月还款,并根据发展商的条件,偿还所给予的个人贷款,那么购屋者还是能够继续开开心心的。因为只要持续还款,购屋者可以持续受惠。

然而,一场突如其来的冠病疫情导致经济衰退,许多于2018年及过后买房的购屋者突然陷入财务困境,一些人失业了,一些人生意倒闭,另一些人则面对减薪。

当购屋者要准时还款会变得越来越困难,甚至违约,银行就有可能收屋拍卖。

假设在这个情况下,银行拍卖了屋子,发展商就会向购屋者追讨30万令吉的个人贷款。

这个情况下,“由发展商提供可延迟偿还的个人贷款计划”的美梦,反而就会成为了购屋者的噩梦。

在目前不明朗的挑战时候,潜在购屋者,若要做大型的产业投资决定前,尤其是签订长达30年或更久的财务责任,例如房屋贷款时,须非常谨慎考虑。

从2008年全球金融海啸至2018年的10年期间,大马有不少产业发展商推行了新策略来销售他们的屋子。

一般上,大家都知道的策略有2种:第一种就是发展商利息承担计划(DIBS);第二种就是零头期+现金回赠,就可以购屋。到了去年杪,发展商还推出第三种销售策略,那就是由“延迟摊还发展商提供的个人贷款,买下一间房屋”。

这些销售策略是如何操作的呢?而这些销售策略会否存在什么陷阱?这一期,我们来一起研究这些发展商的销售策略。

首先,我们回顾发展商利息承担计划。

2012年,就在2008年全球经济衰退也影响了大马之后,房产市场停滞不前,许多发展商都没有办法卖出所兴建的房子。

为了清掉卖不出的库存,多家发展商就推介了发展商利息承担计划。

但基于发展商利息承担计划破坏性的影响,政府后来禁止了发展商进行发展商利息承担计划。

零头期+现金回赠就可购屋

为了要清掉持续增加的滞销库存,又有发展商推介了“零头期+现金回赠,就可以购屋”的策略。

这个策略是怎样操作的?

2014年至2018年期间,有些购屋者也许出席了“产业大师”所主办的“产业讲座会”,并被告知,自己可以不用支付一般10%的头期钱,就可以买到由“产业大师”为他们挑选的城内产业。

购屋者选了自己想要的产业,然后和发展商谈好条件。

接着发展商就会告诉购屋者,他们所选择的产业原本的销售价格是某个价位,例如50万令吉。为了让购屋者不需要出头期钱就可以购屋,发展商就会指示律师准备买卖协议,而产业购买价格就可能会从50万令吉被抬高到80万令吉,等于从原本的价钱50万令吉上涨了60%。

然后,发展商会安排经纪人,协助购屋者根据总值80万令吉的买卖协议来申请房屋贷款。

事先已安排好的“友好银行”就会提供总额72万令吉(80万令吉 x 90%)的房贷给购屋者,那么购屋者不但无需支付10%头期款,还可以获得一些现金回赠。

购屋者一共获得72万令吉的房屋贷款,支付了发展商50万令吉屋价后,还可以获得高达22万令吉的现金回赠。

只要房市持续上涨,这购屋者还是可以保持乐观。