独家报道：林秀芳

帮助年轻人
或低收入群体拥房

房屋先租后买计划在我国已实行多年，但至今未能成为房市主流，如今政府再次力推这项计划，产业界人士认为，关键在于能否保障买卖双方的利益，否则该计划将始终热不起来。

无论是发展商或产业中介，他们接受《南洋商报》访问时皆不约而同的指出，表面上，先租后买计划有利于活络房地产市场，但政府若只讨好买方（购屋者），以致卖方（发展商和产业中介等）需要付出各种不必要的代价，最终在羊毛出在羊身上的效应之下，买方依旧难逃承受高房价的代价。

为此，他们认为，只有拟定利惠双方的协议，才能让此理想计划获得有效执行，从而避免让计划流于空谈。

昨日提呈国会的第12大马计划中期检讨报告显示，政府发展房屋领域的大方向改弦易辙，从向来鼓励国人买房，改为鼓励租赁可负担房屋，尤其是力推先租后买计划。

马来西亚房地产中介师协会（MIEA）会长陈建铵表示，先租后买房屋计划有其执行上的困难，因为房产价值锁定与否，都对买卖双方带来冲击。

他说，纵观过去10年的房地产价格走势，尤其雪隆区一带皆是升多跌少，若合约锁定协议签署期间的售价，举例在3年后正式转售购屋者时，房产市价上升，卖方肯定变成折价销售了。

“而且先租后买也让卖方在期间也承担了头期、贷款利息、印花税等‘损失’，在这种情况下，卖方自然会通过租金来转嫁成本，最终还是由购屋者承担代价。”

他表示，此计划虽有助低收入群拥房，即无需在短时间里拿出头期、交付印花税等大笔费用，但，当租买计划涉及的执行方是私人界（发展商或银行）时，“赚钱”依旧会是大前提考量。

“若政府无法提供发展优惠，这些成本实际仍会通过租金转嫁购屋者的，毕竟谁又能担保租户最终会在期限内买下有关房子呢？”

他说，换言之，卖方不但要承受最终房子是否能脱售的问题，而且，租借期间也让他们的资金流套牢，种种不利因素，都是计划可行与否的关键。

“实际上，上述计划也曾获本地银行推行，如今该计划正好运行第3年，也是时候审视计划的成果之时，如果可行，确实值得参考该方案。”

张润安：须有优惠才会参与

和丽园发展有限公司董事经理拿督张润安表示，政府须提供多项优惠条款，包括低息、分散承担公共设施建设费用、减少繁文缛节等，才能吸引发展商参与有关计划。

他说，有关计划绝对有利于帮助年轻人或低收入群体拥房，但是，在实施方面需有深思熟虑的周详规划，尤其不能朝令夕改，否则将让计划胎死腹中。

“实际上，此概念也曾多次被提出，然而，最终因双方利益无法得到保障而不了了之，比如租借将让发展商面对资金周转问题、无法担保房子最终得以出售，以及购屋者担心租金被抬高等。”

身为资深发展商的张润安也分享说，发展商须承担建设成本，包括贷款利息、公共设施建设费用、土地转换用途税务等，如果政府要推行上述计划，就应考虑在计划上提供优惠政策，以减轻发展成本的压力。

“若要私人界直接参与计划，虽然可提出2种协议，即一、私人参与者直接出租给购屋者，但需要有担保人确保房子最终会被买下、二、政府担保，同时提供各类优惠措施，包括获银行提供低息率等，但其始终仍存在缺陷。”

扩大计划让选择多样化

政府将扩大先租后买计划，以让房屋融资选择多样化。

此计划也将允许目标群体在规定的租赁期内，可以选择买下本身租赁的房屋。

政府过去曾实施多项先租后买计划，包括一马房屋计划和雪兰莪州推出的“我的雪兰莪房屋”（Rumah Selangorku）。

先租后买的首期费用通常较小额，为尚未做好准备购屋的国人，提供一个灵活性的选择。

首相拿督斯里安华昨日在国会提呈第12大马计划中期检讨报告时说，为了让人民有一个安全舒适的居住环境，人民房屋的主体转变将不断完善，从“拥有权”向“居住”观念转变。

政府推新租赁条规

政府将推出新的租赁条规，以促进租赁制度成为房屋拥有权的替代方案。

同时，政府也将加强先租后买房屋计划，以提供更好的房屋融资管道和增加可负担房屋的供应。

根据经济部在昨日提呈国会的第12大马计划中期检讨报告中指出，政府的房屋发展政策将以基本需求和人权概念作为出发点，而非房屋拥有权。

“因此，公共和私人界扮演关键角色，以便积极参与提供安全、有保障和可负担的房屋。”

报告指出，在此概念下，政府在发展房屋计划上将重点从销售转为租赁。

“政府拥有的可负担房屋发展机构一马房屋计划（PR1MA）和国家房屋公司（SPNB）将会联合支持促成这个转变方案。”

制定评估指南

报告说，为了提供具吸引力且可持续的房屋融资方案，经济部将寻求与金融机构的合作。

政府将制定评估和标准土地转换溢价和合规成本的指南，以加速可负担房屋的发展和审批。

此外，政府也将探讨，为在建筑工程质量评估体系中，获得70%以上分数的发展商，设立奖掖方案。

报告指出，由建筑业转型计划委员会所制定和预先批准的计划，将作为设计准绳，以加速地方政府的建筑计划审批，更快、更高效地建设可负担房屋计划。

“同时，将设立一个整合所有宗教基金土地信息的土地信息库存，以便确认适合建筑更多可负担房屋的土地。”

日本一家银行调查发现，
申请房贷者中，约有30%没付头期。

很多人努力工作就是为了存房子头期，赶快做业主；但在日本，过去一般都付20%到30%头期的基准渐渐被瓦解。

根据最新调查发现，房屋贷款申请者竟有约30%完全没付头期，也就是房子100%用房贷来支付，反映申请房贷门槛越来越低。

三井住友信托银行发布的调查结果显示，在申请住房贷的日本人中，“零首付”的占近30%，反映房价高居不下和历史性低利率为背景，故意不攒首付就买房的人正在增加。

这份主题为“有关居住和资产形成意识和实际情况调查”，在3月时，以全国约1万名20至64岁人士为访问对象。

结果显示，在当过业主的3546人中，申请房贷的占80%；当中有27%零首付，22%人只付1%头期。

投资者：先当业主再说

据分析，颠覆这个常理的原因出在新建住宅价格高居不下，和投资者觉得与其一直存钱，永远赶不上房价攀升的速度，倒不如先当业主再算的心态有关。

另一个原因极可能和房贷减税延长有关，在新规定下，房贷减税的抵扣期间从10年延长至13年。

目前，日本房贷利率非常低档，一些金融机构推出的房贷浮动利率低于年0.5％，如果享受贷款余额最多1％被抵扣的减税，减税额比还款金额还高。

报告指，近半申请房贷者付20%头期，尤其是30多岁占约三分之二， 20多岁中占60%。

来源：日经中文网

张仰荣博士
资深房地产顾问
http://www.ecptl.com

假设房市一直向上，比如购买了产业的12个月后，产业价格上涨了，购屋者可以80万令吉或更高价格脱售，还掉银行72万令吉贷款后，22万令吉现金回赠就“袋袋平安”。

这样看起来，这位购屋者以零投资成本，就赚到了22万令吉的“投资回酬”。

假设产业市场持续向好且产业价格持续扬升，这个计划将对购屋者有利。

但许多于2014年至2018年期间购买产业的购屋者，在2019冠状病毒病疫情爆发后陷入了经济困境，甚至有人失业，比如关掉生意，一些还要减薪。

在这种情况下，购屋者要继续偿还银行的每月供款就越来越困难，而从现金回赠中获得“投资回酬”的美梦就变成了噩梦。

发展商提供可延迟还贷

第三种销售策略就是：由发展商提供可延迟偿还的个人贷款计划。

2018年，也有购屋者出席了“产业大师”所举办的“产业讲座”，购屋者被告知，可以在不用支付任何款项的情况下，就可以买到由“产业大师”为他们找到的城内产业。

为了让购屋者无需自掏腰包支付任何款项就可购屋，发展商为购屋者提供一项个人贷款，好让购屋者支付房屋售价（假设售价为100万令吉）和房贷总额（假设总额为70万令吉）之间的余额（30万令吉）。

接着，购屋者选好了产业后，就跟发展商协商购屋条件。

发展商就会安排经纪人协助购屋者向一间“友好的银行”申请房贷，并基于100万令吉的买卖合约，申请70%的房屋贷款。

当银行批准购屋者总额70万令吉(70% x RM1,000,000)的房贷后，就能支付房价中的70万令吉给发展商，剩下的30万令吉，就是由发展商提供的30万令吉个人贷款。

疫情冲击陷财困
购屋美梦变恶梦

除了银行的贷款，购屋者也与发展商签署一份“个人贷款合约”，承诺会根据发展商的条件，来偿还所给予的30万令吉个人贷款。

就这样，购屋者可在不用支付任何一笔头期之下，就购买并拥有了价值100万令吉的产业。

如果购屋者能持续的偿还银行的每月还款，并根据发展商的条件，偿还所给予的个人贷款，那么购屋者还是能够继续开开心心的。因为只要持续还款，购屋者可以持续受惠。

然而，一场突如其来的冠病疫情导致经济衰退，许多于2018年及过后买房的购屋者突然陷入财务困境，一些人失业了，一些人生意倒闭，另一些人则面对减薪。

当购屋者要准时还款会变得越来越困难，甚至违约，银行就有可能收屋拍卖。

假设在这个情况下，银行拍卖了屋子，发展商就会向购屋者追讨30万令吉的个人贷款。

这个情况下，“由发展商提供可延迟偿还的个人贷款计划”的美梦，反而就会成为了购屋者的噩梦。

在目前不明朗的挑战时候，潜在购屋者，若要做大型的产业投资决定前，尤其是签订长达30年或更久的财务责任，例如房屋贷款时，须非常谨慎考虑。

从2008年全球金融海啸至2018年的10年期间，大马有不少产业发展商推行了新策略来销售他们的屋子。

一般上，大家都知道的策略有2种：第一种就是发展商利息承担计划（DIBS）；第二种就是零头期+现金回赠，就可以购屋。到了去年杪，发展商还推出第三种销售策略，那就是由“延迟摊还发展商提供的个人贷款，买下一间房屋”。

这些销售策略是如何操作的呢？而这些销售策略会否存在什么陷阱？这一期，我们来一起研究这些发展商的销售策略。

首先，我们回顾发展商利息承担计划。

2012年，就在2008年全球经济衰退也影响了大马之后，房产市场停滞不前，许多发展商都没有办法卖出所兴建的房子。

为了清掉卖不出的库存，多家发展商就推介了发展商利息承担计划。

但基于发展商利息承担计划破坏性的影响，政府后来禁止了发展商进行发展商利息承担计划。

零头期+现金回赠就可购屋

为了要清掉持续增加的滞销库存，又有发展商推介了“零头期+现金回赠，就可以购屋”的策略。

这个策略是怎样操作的？

2014年至2018年期间，有些购屋者也许出席了“产业大师”所主办的“产业讲座会”，并被告知，自己可以不用支付一般10%的头期钱，就可以买到由“产业大师”为他们挑选的城内产业。

购屋者选了自己想要的产业，然后和发展商谈好条件。

接着发展商就会告诉购屋者，他们所选择的产业原本的销售价格是某个价位，例如50万令吉。为了让购屋者不需要出头期钱就可以购屋，发展商就会指示律师准备买卖协议，而产业购买价格就可能会从50万令吉被抬高到80万令吉，等于从原本的价钱50万令吉上涨了60%。

然后，发展商会安排经纪人，协助购屋者根据总值80万令吉的买卖协议来申请房屋贷款。

事先已安排好的“友好银行”就会提供总额72万令吉（80万令吉 x 90%）的房贷给购屋者，那么购屋者不但无需支付10%头期款，还可以获得一些现金回赠。

购屋者一共获得72万令吉的房屋贷款，支付了发展商50万令吉屋价后，还可以获得高达22万令吉的现金回赠。

只要房市持续上涨，这购屋者还是可以保持乐观。