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新常态 共享办公将走向何方?

2022年07月12日

独家报道:李治宏

混合办公模式的崛起,
传统办公产业市场还有明天吗?

过去2年疫情期间,居家作业(Work from Home)和混合办公模式(Hybrid Working)蔚然成风,几乎所有大大小小的企业都采取这些工作模式。

然而,随着防疫措施大松绑和经济全面解封,国内各大城市上下班时间的交通拥堵,甚至有过之而无不及,显示大部分员工早已重返公司或工作岗位上班。

共享工作空间料持续增长。

而随着2022年雇佣(修正)法令今年9月1日正式生效后,雇员可向雇主申请灵活上班,早在疫情之前开始逐渐流行的共享工作空间(Co-working),以及疫情期间盛行的混合办公模式,会否更大行其道?传统办公产业市场还有明天吗?

随着2019冠状病毒病疫情进入第三个年头,在这个后疫情时代,亚太地区的大多数企业都出现明显的转变,转向与病毒共存的办公策略。

跨国产业顾问公司世邦魏理仕(CBRE)5月11日发布的“2022年春季亚太地区租户调查——打造疫后办公室”报告显示,最受欢迎的选择是混合办公模式,近60%的受访者选择了这种作业方式,让员工每个星期其中几天在家工作,其他工作日则回公司上班。

然而,约半数采用混合办公模式的受访者,希望他们的员工不久后将大部分或全部时间都花在办公室里,而其余的则期望同样的“实地上班”模式。

《南洋商报》访问本地产业界人士,也得到几乎同样的结论。

张宗贤

打工族返回办公室

百乐园(PARAMON,1724,主板产业股)副集团总执行长张宗贤预计,随着打工族纷纷返回办公室,以及越来越多的企业采用混合工作模式,对灵活工作空间的需求将会增加。

他接受本报书面访问时说,一半时间远程作业,另一半时间回公司上班的混合办公模式将持续一段时间,但最终大企业将恢复疫情之前,所有员工回公司上班的模式。

“我认为,在公司工作仍更有效率,特别是对于希望将团队重新凝聚起来的大企业而言。

“尽管如此,我认为,关键在于,企业必须在让员工远程独立工作,以及在公司与经理及同事面对面交流,两者之间取得平衡。

“它还取决于工作的性质、行业和企业文化。这没有对或错。归根究底,哪一种方式对所有涉及者最有效和最有生产力,才是重中之重。”

薛国龙

灵活办公适合白领

产业代理公司Metro Homes执行董事薛国龙说,过去2年的疫情期间,大马上班族已适应混合办公模式,而在这个后疫情时代,这仍是最可行的作业方式。

“2年疫情下来,许多企业不是倒闭,就是缩小规模。那些不太需要见客户,或不是做门市生意的行业和公司,就可采纳混合办公模式,或是让员工在共享工作空间上班。

“对老板而言,较少员工在公司上班,就可缩小办公室的规模,从中削减成本,包括省下一笔水电费。对员工而言,如果所有员工都回公司上班,将每天继续浪费很多时间在通勤上。”

当然,完全回公司上班、混合办公模式,还是在共享工作空间上班,这几个工作方式行不行得通,端看是什么行业、什么公司,还有什么职务而定。

灵活工作制度或远程办公比较适合白领的工作领域,例如企业界的管理阶层、会计文员、新闻界、学术研究人员等,但生产线的蓝领员工、建筑业、服务业、餐饮业、农业领域等未必适合灵活工作制度。

李雪亮

共享办公减轻成本

共享工作空间“Infinity 8”联合创办人兼总执行长李雪亮则指出,对中小企业而言,居家作业已成为过去式,大型企业则是某些职务仍允许居家或远程作业,但不论是中小企业或大企业/跨国企业,他们对共享工作空间的需求持续增长。

“小型和中型公司几乎都不再允许员工居家作业,全体员工回到公司上班,一个星期数天在公司上班和数天在外工作的混合办公模式也已不常见。”

毕竟,这类中小企业甚至微型企业的员工人数可能只有区区10人左右。共享工作空间则是他们的选项之一,毕竟设在市中心的工作地点,对打工族有很大的吸引力。

中小企业也可以选择租用设立在市中心外围地区,例如孟沙南区、谷中城等地区的共享工作空间,这类地点的办公空间通常租金高昂,但共享工作空间却可以让企业在无需花费一大笔装修费下,打造一个适合小团队的理想工作环境。

至于大企业或跨国企业,对他们而言,特定职位或工作性质,例如无需到公司上班或无需太多协调工作的员工,仍被允许居家作业或混合办公,例如3天在家工作和其余2天回公司上班。

实体办公提高动力

李雪亮认为,传统办公空间还是有一定的市场,因为很多公司还是需要自己的空间,不需要跟其他公司共享。

张宗贤则指出,对于团队协调工作和培养员工归属感,实体办公室仍然至关重要。

“由于员工人数减少、合并和新部门,目前许多企业正缩小营运规模,这将导致办公空间需求减少。

“然而,我们的许多客户都希望保留现有的办公空间,以容纳当前的员工人数,并满足未来的业务增长。原因是,虽然现有空间可能被认为是过剩的,而员工居家作业且办公室的流动量不大,但我们预期大马经济将在未来一两年内复苏、企业恢复疫前的业务水平时,一切可能会发生变化。

“这就是办公室设计需要改变思维方式之处,因为传统的办公室设置将为更多用途、多用途的空间让路,从而鼓励更好的互动和团队合作。

此外,报告显示,实体办公室似乎对我们的身心健康有更高程度的积极影响,这是因为国内的办公室除了是工作的地方,也是很好的社交场所,许多员工在公司内有亲密的朋友,这可以提高动力、生产力、工作满意度和整体幸福感。

娱乐消遣改租金津贴

李雪亮预估,共享工作空间还在持续增长,增长率会比传统办公空间来的快。

后疫情时代,远程办公要看是什么行业和工作性质,如果是高度甚至完全依赖外国专才的行业,例如区块链、虚拟货币、数字经济等领域的业者,员工来自全球各地,这类企业80%以上是远程作业,这种工作模式已是无可逆转的大势所趋。

但对于比较传统的行业,居家作业就已经是明日黄花。

全球首富马斯克控制的特斯拉早前宣布员工必须100%回公司上班,没在工作岗位就当已经辞职。

远程作业也可以是在共享工作空间上班。过去,共享工作空间的租户一直都只有企业,是一种企业对企业(B2B)的情况,但疫情爆发后,越来越多的个人租用共享工作空间,因为他们无法居家作业,这个模式变成了企业对消费者(B2C)。

这类个人客户也会要求雇主提供津贴,甚至把过去用来应酬的娱乐消遣津贴,改成租用共享工作空间的租金津贴。

对公司而言,这不会涉及额外开销,而对员工来说,把娱乐消遣津贴改成租用共享工作空间租金津贴,则可视为工作上的另一种福利。

办公楼租用率扬升

随着大部分员工如今已重返公司上班,早在疫情之前就已面对供应过剩的吉隆坡办公市场,接下来的租用率会否回升?

对此,各受访者的看法不一。李雪亮认为,随着政局趋向明朗化和疫情受控,国内办公空间的租用率还是会扬升。

他指出,整个办公产业市场最主要的推手还是跨国企业、大公司,还有各大科技巨头,因此只要政局和疫情稳定,过去两三年一直在观望的外资企业将会回笼,对办公空间的需求相应提高。

不过,隆市办公空间的租金上涨空间则不大,因为办公市场的竞争很大。很多新办公楼为了推高租用率,就为租户提供很多甜头,现在还是租户主导的市场,不是业主主导的市场。

供过于求 租金料跌

薛国龙则认为,由于原已供过于求,又有更多的新办公空间将投入市场,隆市中心的办公楼租金和租用率将继续面对下行压力,尤其是疫情之后,混合办公模式盛行,一些企业在没有这么多员工固定每天在公司上班,缩小办公空间下。

“而且,目前灵活工作安排模式也很盛行,例如即将退休的员工,与其一周工作5天,改为和雇主进行灵活的工作调整,改为一周只工作2天,薪水则比原本减半。这类员工反正原本将要退休了,续约也没太多东西做,2天就可以做完原本5天的工作,所以索性改为这样的灵活工作安排。”

根据大马莱坊早前的一项报告显示,吉隆坡主要办公楼租金今年首季按年下跌2.1%,比起去年第四季则没有起落。

与此同时,预计将有额外约50万平方米的新办公空间(包括 Merdeka 118 Tower, PNB 1194, Felcra Tower, Aspire Tower @ KL Eco City and The MET Corporate Towers等等)将在今年底之前陆续投入吉隆坡办公市场,料将加剧供过于求和租金下跌压力。

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后疫情时代房子,怎么设计?

2022年06月20日

独家报道:王连贞、黎添华

【房子也要免疫力】系列3

如何设计后疫情时代的家?
在考验着发展商的能力。

一套单位能不能卖,很大程度取决于它多贴近民众的生活需求。这些住宅不仅是舒适和功能并存的地方,其设计在精良之余,更得具有实用的日常生活布局。

M Panora,Rawang——禅意乡居抚慰人心

本报就发现,马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)位于雪州万挠的M Panora项目选择了以低密度出发,其中396个有限单位满足了当前的市场需求外,其低密度社区更符合了疫情后时代家庭的需求——拥有更大的功能性家庭生活空间。

M Panora对准后疫情市场趋势。

这个以禅意生活方式打造的轻松舒适单位,对准了现代人在疫情后,对自然绿意的要求,同时也了解这样的设计助于应对快节奏的城市生活,达到缓解压力和焦虑。不得不提,M Panora设计特地面向西北和东南,以提供遮阳和防晒。

另外,该集团位于雪州雪邦的项目M Senyum也取材自乡村生活概念,让购屋者多体验大自然。

这无论对原本就紧张的城市生活,又或因疫情延伸的居家作业、隔离封锁来说都是最抚慰人心的贴心设计。

M Senyum

空间自由成布局焦点

集团首席设计总监刘世忠表示,冠病后“空间”和“自由”成为该集团在布局和概念设计中的首要关注点。

“当我们建造房屋时,我们心中有一个不变的目标:为居民增加价值,提高生活质量,同时创造一个和谐的社区。因此,我们努力不断完善项目管理和建设,跟踪最新的市场趋势和需求,为购房者打造出更好的生活体验。”

设计理念遵循3C

他指出,疫情不仅带动全新房屋设计,更鼓励发展商打造出更永续且全面的城镇项目,其中该集团所有现在和未来的项目都遵循3C,即连接(Connectivity)、方便(Convenience)和公共空间(Communal space)的设计理念:

连接——除了连接房产的道路和交通基础设施,集团还强调数字连接,以及即将到来的国家5G基础设施倡议。

方便——马星集团现有项目都位于成熟的社区,即使物业本身也有零售设施,包括专门为居民提供便利的快餐,尤其是在行动管制期间。

公共空间——在公共区域内将有公共设施,如行动管控令期间可使用的共享工作空间和指定的‘口袋空间’、宽敞的开放式景观等。

设计细化紧贴需求

刘世忠坦言,过去2年来的疫情让业界上了宝贵一课,而这也让他们进一步了解客户的需求和期望。

在设计细化过程中,马星集团研究和调查了许多关键的设计环节,如,指定投递包裹和食物区、运动区域,例如物业内的慢跑及单车径,以及更大的开放空间与内外的小型景观空间。这些细节都让现有及未来的项目紧贴市场需求。

他说,若项目打从一开始就设计得很好,将有助于节省施工错误,并最终提高成本。此外,良好的开发设计提高了开发的价值,最终有助于提升房地产市场的投资信心。

“我们相信并应用蓝海战略,价值创新的应用将消除及降低成本,同时提高和创造价值。”

他强调,在后疫情时代,马星集团的理念不仅是“以产品为中心”更是“以人为本”为发展主轴,他们也更关注购屋者的需求与体验而不是市场的情绪。显然的,疫情改变了我们的生活,而房屋亦然,也唯有赶得上疫后变化的房屋设计,才能让房屋有面对疫后市场的韧性与实力。

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疫情后, 对房子要求更多了!

2022年06月20日

独家报道:王连贞、黎添华

【房子也要免疫力】系列2

敏锐的发展商,
已经悄悄行动了……

对站在销售前线的房屋经纪而言,市场的变化是不可能感受不到的,马来西亚房地产中介协会(MIEA)就敏锐地察觉到在后疫情时代的需求变化。

游走在发展商与购屋者之间的他们,不仅能第一时间感受到市场的变化,更一早为这走势做出策略调整。

该协会秘书长王意雯接受本报访问时指出,冠病疫情确实在某程度上影响了未来的房屋设计走向,其中,发展商也纷纷推出了全新概念,空间运用上极具伸缩性外,概念上也贴近后疫情的要求。

马来西亚房地产中介协会秘书长王意雯

以“空间”为例,这已经成了一个非常重要的元素。例如,个人的活动空间如阅读室或工作间,以便居家工作或学习。

“疫情前,我们不会想到会居家作业,但现在一家大小在家时,是否有足够的空间?能否安静地进行工作或学习,这点变得很重要。”

注重外围周边便利

她说,除了平地屋,高楼住宅因空间问题,住户不能一次性囤积多天的用品和新鲜食物,因此,地点是否靠近购物区,也变得极为关键。

此外,疫情后,购屋者对大自然环境的要求变得比过去高,他们除了不想要太拥挤的逼迫感外,更喜欢一望出窗外就是海阔天空或绿意盎然的山林,因此不仅地点选择变得和过去不同之外,更也影响了未来的房屋设计走向。

“疫情后,许多人倾向有地房屋,但在策略性地点可能买不到想要的单位。再来,价格超出预算也是一大挑战。若他们选择高楼住宅如公寓的话,空间、视野和方便度都是他们的考量。”

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置业新风向 健康住宅成主流

2022年06月20日

独家报道:王连贞、黎添华

【房子也要免疫力】系列1

好房子也能抗疫!
疫后开启健康住宅元年

过去半年,槟州某第三线发展商陷入了一片愁云惨雾中。

不是因为陷入了财困,而是其发展的住宅单位在解禁后越加卖不出,其中最坏事的,莫过于之前的一个错误设计——没有阳台。

2019冠状病毒病疫情爆发前,该发展商在一项调查中发现,民众很少使用阳台空间,所以直接取消阳台设计,还宣称本身单位的实际可居住范围更大。岂料,一场疫情后,阳台却成了购屋者最看重的一种必需。

如此一个措手不及的演变,让他们方寸大乱外,同时也为同业们敲响了一记警钟。类似的情况不仅发生在我国,本报就从中新港台的实况发现,疫情后的房屋原来也得要有“免疫力”才行……

马来西亚建筑师协会主席拿督依祖米

PAM:4空间要求改变

抗疫期间,人类需要增强抵抗力,但很多人却忽略了原来房子也需要“免疫力”。其中最快察觉这一点的,莫过于马来西亚建筑师协会(PAM)主席拿督依祖米。

他接受《南洋商报》访问时指出,后疫情单位对内部空间的使用变得比过去更为讲究,而这可体现在客厅、厨房、书房及阳台4大方面。

居家作业需更大客厅

首先,因疫情启动的居家作业与居家学习模式,让客厅空间的需求比过去更高。哪怕如今各领域早已全面松绑,但疫情期间开启的线上作业,如网上补习、视讯会议、电商网卖、直播与群聊等,全都对单位空间有了一定的要求。

再来,过去厨房对许多年轻单身户或双薪家庭而言并不重要,尤其很多人宁可为了节省时间,或基于家里厨房过小,而不太注重厨房设计。许多年轻人也基于喜欢在外用餐和交际,不太重视家里的厨房。

然而,一场疫情后,厨房不仅成了大家居家烹饪烘焙的地方,开放式厨房更成为重要的休闲空间。

不仅如此,由于许多人开始经营烘焙副业,或通过拍摄烹饪视频赚取外快,因此大家对厨房空间的要求也比过去大了很多,其中,开放式厨房、中岛厨桌(Island Table)及光线充足都成了厨房的一种必需。

第三,过去,许多3房1厅单位中,最小的房间严格来说更本无法充当卧室,因此许多人会将家里最小的房间充作书房或储藏室。然而,疫情后,不少人开始将有关空间打造成工作室或休闲空间。如此一来,屋主既能保有隐私,也不会和其他家庭成员彼此干扰。不过前提是,这过去最小的所谓“书房”,未来将要求更大的空间。

阳台成公寓必需装备

对于阳台,依祖米也表示,这已成了高楼单位的一种必需,尤其长时间关闭在家或居家作业后,大家都希望能有一个能与外界接触的室内空间,而阳台自然成了一种必需。

本报就在接触一些发展商时发现,哪怕只是不足1000平方尺的可负担房屋,业者都会将阳台放在单位设计中。

以槟城汇华集团的可负担房屋Tree 0为例,900平方尺的单位中都附有阳台设计,结果1200多间单位在疫情这段期间悉数售罄,成为北马区近年来尚未竣工却售罄的项目之一。反观一些没有阳台设计的1000平方尺以上单位,则面对销售窘境。

依祖米认为,疫情后,建筑师确实重新思索未来的空间设计与内部细节的打造,尤其是在内部的空间设计结构上,更需要有一定的灵活性。

细节要求更“龟毛”

别以为后疫情的房屋细节要求只出现在外国,马来西亚建筑师协会就发现,我国的房产开始了更“龟毛”的高标要求。

询及这些设计会否将增加成本和竣工时间,依祖米表示,若在设计最初就作出安排,那么成本将能控制在不超过15%内,更不会拖延到竣工时间。

更重要的是,这些细节不仅能增加单位在后疫情时代的卖点,同时也是最佳的“抵抗力”。

毕竟,没人知道下一场疫情将在何时爆发, 而其威力是否又将一次比一次严重。

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企业外包新趋势 GBS机遇来了

2021年11月8日

独家报道:李治宏

越来越多的企业探索外包业务与服务,
后疫情时代该领域前景可期。

大马近年已崛起为世界主要全球商业服务中心(Global Business Services,简称GBS)之一,但疫情的冲击,这个趋势会否出现新的转变?

对大马办公产业市场,尤其是作为大马主要全球商业服务基地的巴生谷地区办公市场,又会带来怎样的影响?

事实上,随着有越来越多的企业探讨将更多业务外包出去,或自行设立全球商业服务,尤其是国内2019冠状病毒病疫情逐渐好转之际的后疫情时代,这股趋势更是明显,预料GBS领域将持续增长。

无论是全球商业服务领域的相关业者,或是熟悉全球商业服务的跨国产业顾问公司,都一致看好大马的全球商业服务前景。相应的,大马尤其是巴生谷、槟城和柔南的办公楼市场也会受到带动,从中得益。

数字客户体验外包公司Everise指出,大马确实有潜能和机会成为一个更卓越的全球商业服务据点。

事实上,大马在全球科技创新与全球商业服务的排名中名列前茅。该公司大马高级副总裁(营运)甘詹夏尔马说,在毕马威《2021年全球主要科技创新中心》报告中,吉隆坡在亚太地区排名第9。

甘詹夏尔马

此外,科尔尼最新的全球服务地点指数 ,大马的排名更是高居全球第三,仅次于两个科技大国印度和中国之后。

他接受《南洋商报》书面专访时指出,大马尤其是吉隆坡在全球商业服务方面的优势,包括强稳的基础设施、掌握多种语言能力的人才众多,以及生活成本适中。

“跨国企业对多语支援服务的需求越来越大,而这股趋势将在疫情后持续,并令大马在全球商业服务领域处于有利地位。”

大马商业服务放眼达62亿

大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建指出,根据数字媒体公司GlobalData,凭借其策略性的地理位置、经商便利以及年轻与精通数字科技的人口,大马的全球商业服务市场规模,预计将从 2019 年的 13亿美元(约53亿9500万令吉),于2024年杪增至15亿美元(62亿2500万令吉)。

他接受本报书面专访时说,和各个领域一样,全球商业服务也深受疫情的影响。

“事实上,疫情期间,有人担心全球商业服务能否迎合各种服务水平的协议。

“为遏制病毒而采取的严格管控措施,令许多企业别无选择,只好允许员工居家作业。疫情造成的严重干扰,加速了世人在日常生活和商务活动上对科技的运用,企业也被迫进行调整,以调适自身在新常态下的营运环境中求存和继续经营。

“但在此期间,大马的全球商业服务领域却持续发展,并预计将在后疫情时代继续增长,主要得益于数字基础设施和服务的准备就绪、人才的韧性和敏捷性,以及政府为创造有利商务环境而持续提供的各项支援措施。”

数字经济机构提供支援

郑扬建补充,大马通讯及多媒体部辖下的大马数字经济机构也正加紧努力,为企业提供持续援助和推动能力发展。它所提供的关键支援,令各种企业和行业生态系统在疫情期间和后疫情时代持续营运。

与此同时,冠病疫情促使企业重新评估业务和目标,不少企业已开始探索企业内部的潜在重组,特别是在未来的工作安排方面——例如将财务、资讯科技、人力资源和采购等特定业务外包,以创建更具弹性和成本效益的业务模式。

“随着越来越多的企业探索外包或设立全球商业服务业务与服务,尤其是在后疫情时代,该领域将继续增长。”

郑扬建

槟柔各有卖点深具潜力

郑扬建指出,尽管在大马,更多企业会选择在巴生谷设立全球商业服务的业务,但槟城和柔南依斯干达特区也不乏这样的潜力,因为两地拥有各自的独特卖点,有利于全球商业服务业务的增长。

事实上,巴生谷以外,槟城目前是大马全球商业服务的第二大重镇。槟州电子与电气、资讯科技外包和业务流程外包领域的持续扩张,有利于全球商业服务领域的增长。

至于在柔南,全球商业服务领域的增长,预计将由科技与数字领域推动。

跨国企业最爱雪隆

巴生谷办公产业市场主要由3大地区,即吉隆坡市中心、吉隆坡市郊和雪兰莪州组成。这3大地区各有其优势和劣势,可以吸引租户在其中设立营运中心。

但据大马莱坊观察,大部分全球商业服务业者都选择在隆市郊和雪州落脚。

例如坐落在隆市郊班底峇鲁路马电讯大厦的德国巴斯夫亚太服务中心私人有限公司、雪州梳邦再也双威镇的罗氏服务(亚太)私人有限公司、雪州八打灵再也万达镇的Air Liquide商业服务公司,以及八打灵再也珍珠白沙罗的德国赫伯罗特商业服务(马)私人有限公司。

郑扬建说,这些地区的交通非常便利,四通八达,大多拥有广泛的公路和铁路(包括轻快铁、捷运和电动火车)网路,当地也拥有许多便利设施,因此广受商界和办公租户欢迎。

此外,隆市郊的办公市场有两大优势:

(1) 距离隆市中心和州的重要卫星城市的通勤路程不远,以及 (2) 地灵人杰,人才济济。

几家著名的全球商业服务业者也在雪州设立了它们的枢纽,分布在多座拥有多媒体超级走廊地位的A级建筑物,包括1Powerhouse、The Pinnacle Sunway、i-City Sumurwang Tower ,以及白沙罗上城新落成的 Imazium。

这些办公室是综合发展项目的一部分,提供相当大的典型楼层,支持综合开发项目内的现场便利设施和便利设施,并方便使用公共交通。

即将于2023年竣工的捷运第二路线(双溪毛糯-沙登=布城) ,加上现有的公路和铁路(轻轨、捷运、电动火车和机场直透快铁)网络四通八达,预计将吸引更多办公租户考虑进驻。

“值得一提的是,即将落成的综合发展项目,例如敦拉萨国际贸易中心、吉隆坡118大楼和武吉免登城市中心,将成为隆市中心办公市场的催化剂。”

富有竞争力的优质办公空间需求持续增强。

本季办公室租赁料增长

莱坊预计,随着更多经济领域/企业根据国家复苏计划重新营运,办公市场的租赁活动将于本季度或明年初缓慢增长。

随着疫情逐渐好转,各项防疫管控进一步松绑,加上最近解除跨州和出国旅游的禁令,大马各个经济领域已重启。

郑扬建说,被压抑的需求将激励企业开拓市场,尤其是那些目前采取观望态度的公司。

“大马数字经济机构、大马投资发展局、投资吉隆坡机构、雪兰莪投资促进机构和其他相关政府机构持续努力吸引更多企业来马设立业务,这将自然地促使有关企业在大马设立办事处,以招揽人才和促进业务。”

他指出,隆市中心/中央商务区的办公市场市场预计需要一段时日才能复苏,尤其是在供需日益失衡的情况下。

然而,相比之下,隆市郊和雪州的现有和即将落成的办公市场预计将更快复苏,得益于对市场对位置优越,但租金却富有竞争力的优质办公空间需求持续增强。

远程实体办公结合

“虚拟作业”是全球商业服务的永续选择吗?

根据莱坊向一些著名全球商业服务业者了解,大部分全球商业服务业者仍希望在疫后重返传统的实体办公模式,当然,必须考虑到职场的营运现实,例如分开不同的地点营运。

郑扬建说,突如其来的疫情在不经意间促使企业重新评估了它们的工作地点和方式,虚拟/远程工作的出现,对包括全球商业服务业者在内的所有行业都具有重要意义,而疫情加速了这些趋势,并引发了新工作方式的重大变化。

虽然当疫情来袭时,国内大部分全球商业服务业者得以迅速从办公室工作过渡到远程作业的工作模式,但莱坊认为,包括全球商业服务业者在内的大多数企业未来不会采用完全虚拟/远程工作,而是远程和实体办公互相结合,当然,这取决于个别企业的企业文化与所在行业而定。

他强调,长期而言,企业仍需要实体办公室,因为人际交往和协作仍是不可或缺的一环,尤其是建立团队合作方面。

“实体办公空间在员工培训和生产力方面发挥着关键作用,尤其是当员工/人才是全球商业服务业务的关键支柱之一时。为确保满足客户需求,需要具备一系列优质技能的人才,需要劳动力的数字技能加上先进科技的采用,才能确保未来的业务永续性。”

书到用时:GBS整合企业后援服务

全球商业服务(Global Business Service,简称GBS)又称全球共享服务或全球商务咨询服务,是共享服务(Shared Service Center,简称SSC)和业务流程外包(Business Process Outsource,简称BPO)进一步演化发展的一种服务。

GBS通常定义为:企业将全球后援职能整合在GBS内,比如财务、人事、行政、资讯科技(IT)、法律事务等,统一为全球的经营职能如研发、生产、销售、售后等,提供标准化、规范化的服务,以达到企业降低营运成本和提高绩效的目的。

从GBS的发展来看,起初是通过财务、人事等单一职能共享带来效率提升及成本降低。单一职能共享成熟后,管理层也逐渐看到单一职能共享的整合价值,于是多职能共享,即GBS从而得到发展。

共享服务是跨国企业因跨国经营而产生,GBS目前在跨国企业实施较多,所以GBS里有“G”是正常的。

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双钥匙掀公寓界“投”等大事

2021年10月25日

独家报道:李治宏

双钥匙公寓凭借”一屋契、两单位”的魅力,
逐渐成为地产界的”网红”。

疫情期间,许多企业转向居家办公,即使如今我国在国家复苏计划下逐步开放经济领域,越来越多企业指示员工回到公司上班,但居家作业仍是无可扭转的大势所趋。

至少在可预见的后疫情时代,居家作业仍是不可或缺,也有不少企业结合传统的公司上班和居家办公模式,但求员工在符合防疫规定又安心的环境下作业。

如此一来,人们无不希望有更大更宽敞的居住环境下,有一个独立和保有隐私的办公空间,对于空间比起有地房屋相对有限的高层住宅居民来说,这更是紧迫的问题,而“一个屋契、两个单位”的双锁匙共管公寓(Dual-Key Condominium)或是一个很好的解决方案。

双锁匙公寓在西方国家已盛行数十载,引入大马只有约10年之久,但这几年日益受落,尤其是在吉隆坡、槟城、新山等大城市尤甚。

双锁匙的概念,基本上是把一个公寓单位一分为二,化成一个主单位和一个附属单位,彼此共同一个地契,却能独立存在。

由于良好的出租潜能,加上其空间的使用极具灵活性,可根据不同的需求作出相应调整,因此这类公寓近年已越来越受欢迎。

《南洋商报》访问3家已在双锁匙公寓方面有一定发展经验的发展商,探讨双锁匙公寓这些年来来,尤其是疫情爆发后的发展概况,以及今后的前景和趋势。

萧慧敏

更适合居家办公

至今已在吉隆坡推出5个拥有双锁匙公寓房产项目的奕森集团(Exsim Group)就直言,此次疫情中,很多中低阶层的行业受到影响,当中有许多公司选择关闭实体办公室,转移到虚拟或居家作业方式,因此可能将双锁匙公寓的其中一个单位转为工作空间。

该集团企业通讯主管萧慧敏指出,为此,该集团相信,即使在后疫情时代,双钥匙公寓将继续成为广受市场欢迎的房屋类型。

尤其是如果近期已好转的疫情出现反弹,或是再度实行封锁令且长达一年,居家办公这个新常态将更普遍,双钥匙公寓的需求将会增加。

“其实不仅是居家办公,双钥匙公寓的功能性和灵活性很大,这类产品总会有需求。

“如果适合我们的目标市场,我们肯定会在未来的发展项目中推介更多的双钥匙公寓。我们始终相信,必须将恰当的地点推出合适的房产种类。

“我们放眼未来将业务扩充到霹雳、槟城、吉兰丹、柔佛和其他州属。

“尽管如此,位置确实很重要,并非所有地点和发展项目都适合兴建双钥匙概念的公寓。”

额外私人空间成卖点

金满成功集团(Platinum Victory)品牌与销售部副总经理萧炆昇指出,双钥匙公寓提供的额外“私人”空间,确实在某种程度上成为这类公寓的另一个卖点。

“此次疫情让人们意识到,由于在封锁期间外出活动受到限制,我们需要足够的空间来满足其他用途,例如自我隔离、家庭聚会和/或居家工作和学习。”

他指出,事实上,这类需求早在疫情爆发前就已存在,而疫情下让人们更有理由拥有这类房屋。

但他坦承,关键终究在于购屋者是否有能力购买这类房屋,因为双钥匙房屋需要更大和额外的空间,意味着它的成本更高,就如同拥有更大的单位一样。

黄汉平

疫情前后销量变化不大

百乐园产业(北马)总执行长黄汉平表示,双钥匙公寓在疫前或疫后的实际销售,不会出现任何重大的趋势或变化。

他说,无论如何,百乐园产业在威南峇都加湾的发展项目Utropolis Batu Kawan(该公司大部分的双钥匙单位都在那里)双钥匙单位的销售不俗,例如,Utropolis Sinaran Residences A 座售出的391个单位中,57%为双钥匙单位(截至今年9月1日),其余为传统的单钥匙单位,而这些单位是在2020年疫情爆发前推出的。

可充隔离空间

“因此,由于双锁匙公寓在使用方面的灵活性,我们确实看到了当中的商机。

“尤其是疫情期间,许多人居家上班,所需要的隐私比传统公寓能提供的来得更多。双锁匙公寓的附属单位可以充作书房。”

此外,疫情期间,当家庭成员需居家隔离,但同时又需要适当的照顾时,双钥匙公寓就显得非常实用。

双锁匙公寓的内部设计也可以是美轮美奂之余,又宽敞和可以灵活调度。

一单位自住另一出租

一般上,双钥匙公寓设有一个共用的大门、客厅和厨房,主单位是2间房,而附属单位则多以可作为工作室的套房单位(Studio)为主。

因此,在居家作业盛行,且屋主希望拥有个人办公空间的需求下,双锁匙公寓的套房单位就可作为办公用途,同时还保有个人隐私和空间。

萧炆昇说,双钥匙房产在使用方面提供了灵活性,即它可让不同代的人同住,其中它可让父母入住并提供隐私,也适合长大成人且需要隐私的孩子。

多代同堂保有隐私

另一方面,对于多名家庭成员同住一个屋檐下,或是在本地购屋面临一些限制的外国人来说,设计结构和空间使用很有灵活性的双锁匙公寓,无疑是一个很好的选择。

例如新婚夫妇买了双锁匙公寓,自居之余也可把附属单位出租,彼此有自己的空间。有者则买了和家人例如父母同住,自己保持一定的自由与单位自主权;另一种情况是几位好朋友合资同住,彼此保有本身的隐私。

黄汉平指出,对于多代同堂的家庭来说,这也是一个很好的安排。一些家庭成员可以住在本身私人入口的相连单位,而住址却是相同的。

也有屋主购买双锁匙公寓纯粹作为投资用途,即把整个单位出租,进而取得更高的投资回酬。

萧炆昇就指出,有些人购买双锁匙房屋,是为了达到一间公寓可收两组租金的多重投资收益功效,他们可把套房单位或主要单位出租,以获取租金收入。

由于屋主与租客拥有各自单位的钥匙,因此被称为双钥匙公寓。

黄汉平说,双钥匙公寓让屋主可以自住之余,还可将另一单位出租,屋主和租户个别享有隐私,而屋主取得的租金收入,可以帮补每月房贷供款。

租金比传统公寓高

“双钥匙公寓的租金收益通常也高于同样面积的传统公寓。屋主可以同时出租给2名租户,而取得倍增的租金收入。即使其中一名租户退租,在找到新的租户之前,屋主仍可从另一名租户缴付的租金来帮补房贷。”

他以拥有花园露台的Utropolis双钥匙公寓单位为例,目前,这类公寓每月可取得约2100令吉(1000令吉+1100令吉)的租金收入。

但他坦承,不是每个人都选择自住双锁匙公寓之余,同时将附属单位出租,这是因为一些想出租单位的屋主,并不想和租户住得那么靠近,反之亦然。

萧炆昇说,金满成功集团的发展项目中,一般上将为那些寻求长期房产且有能力负担房价的人提供双锁匙房产选择。

具灵活性适合投资
自住还是投资比较好?

萧慧敏说,双钥匙公寓的灵活性是其卖点之一,因此最适合投资目的。

业主可以选择出租一个附属单位,或两个单位都租出去。

“因此,在投资方面,如果经济处于稳定和增长阶段,有助于产生高租金收益。”

黄汉平则认为,双钥匙公寓既适合自住也适合出租,这取决于屋主的需求和生活方式。

“毕竟想要住在同一个屋檐下,但同时又可保持自己隐私的多代家庭,通常会被更大的单位,例如Utropolis Sinaran的1500平方英尺双钥匙单位所吸引。

“面积较小的双锁匙公寓(例如Utropolis面积883平方尺的双锁匙公寓)往往较为吸引那些希望获得租金收入的年轻夫妇,以及寻求比传统单位提供更高租金收入的潜在投资者。业主可以同时出租双锁匙公寓的主要单位和附属单位,给两名不同的租户,从而取得多一倍的租金收入。

针对这点,萧慧敏说,根据该集团的经验,较小的单位类型更受欢迎,尤其是对于中档及以上收入群体。

当然,如果是多代家庭的购屋者,他们会更倾向于选择空间更大的单位,更喜欢宽敞舒适的类型。

取决于购屋者需求

“对于投资者群体,有关公寓的地点、我们提供的设施和设计理念,是吸引买家的因素。”

萧炆昇同样认为,双锁匙公寓适合自住还是投资,完全取决于购屋者个人的需求和意图,以及因情况而需要的各种灵活性。

主要购屋者35岁以上

萧炆昇说,一般上,35岁及以上的购屋者是双锁匙公寓的主要购买者。

这很可能是由于这个年龄层的购屋者负担能力更好,因为这类公寓往往面积更大,售价也较高。

“也许他们较为成熟和长期投资的想法,确实在考虑这类房屋方面发挥了一定的作用,毕竟没有多少人有能力在一生中购买第二套房产。”

较大间的房屋是否比较受到多代家庭的欢迎,而面积较小的单位更受投资者青睐?

奕森集团拥有双锁匙公寓的发展项目

1. 吉隆坡武吉加里尔Twin Arkz

2. 吉隆坡敦拉萨路Expressionz Professional Suites

3. 吉隆坡武吉锡兰Ceylonz Suites

4. 吉隆坡旧巴生路Millerz Square

5. 吉隆坡Scarletz Suites

资料来源:奕森集团

Categories趋势

居家办公 或被减薪?

2021年08月15日

在家作业降低感染冠病风险,
连薪水也可能跟着减少了?

BBC新闻报道,科技巨头谷歌(Google)近来开发了一个“薪酬计算器”,让员工了解远程上班或一栋办公室带来的影响。

如果选择远程办公,特别是那些通勤时间较长的员工,可能会被减薪。

据了解,硅谷的一些科技公司正想着如何让员工回到办公桌前,恢复以往的工作模式,所以正在实验调整薪酬结构。

谷歌的一位发言人说:“谷歌的薪酬方案一直是由工作地点决定,根据员工的工作地点支付当地市场的最高薪酬。”

发言人说,谷歌所开发的工作地点工具(Work Location Tool) 是为帮助员工做出明智决定,了解他们在哪个城市或州工作,以及如果他们选择搬迁或远程工作对薪酬的影响。

一位在西雅图工作但需通勤两小时的谷歌员工向路透社抱怨说,因为选择全职在家工作而面临10%的降薪,这个幅度也是她最新一轮的加薪幅度,努力工作争取加薪后却又回到原点。

科技巨头酝酿调薪

微软(Microsoft)、面簿(Facebook)和推特(Twitter)等大型科技公司,打算把在生活成本较低地区作业的员工,调低薪资。

不过也有小型科技公司如Reddit和Zillow表示,居家作业能改善工作多样性,不会调整薪酬。

美国圣路易斯华盛顿大学(Washington University in St. Louis)的社会学教授Jake Rosenfeld认为,谷歌没必要这么做,之前一直支付他们100%的薪资,不是没能力维持。

美国康涅狄格州斯坦福市的一名谷歌员工的家,离纽约有一个小时的火车车程。远程工作后工资将减少15%,而在西雅图、波士顿和旧金山地区则有5%和10%的差异。

如果员工在同一城市完全远程工作,谷歌将不会改变他们的薪酬。

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6风水秘招提升WFH效率

2021年06月25日

花点小巧思,
居家作业更精神!

过去一年,许多人待在家里的时间远远超过办公。

不过,在家总没有“工作mood”,也更容易被家里琐事给影响到工作心情,不如学学以下六个风水妙招,提高工作运势、业绩成功,让事业更兴旺!

第一招:稳定工作区磁场

台湾旺好运谷帅臻风水命理师建议,利用绿、红、白、黑、黄的石头或水晶球,摆放在办公桌面上或是抽屉内的四个角落方位,做五方结界来稳定工作风水磁场,提高稳定性和专注力。

东北方放绿色,东南方放红色,西南方放白色,西北方放黑色,中间区域内则摆放黄色石头或水晶球,下方须放置红纸,口念“乾坤元亨利贞”吉祥话。

第二招:净化空间安定心情

在桌前方放置线香盒或一炉环香(精油喷雾也可),可燃上一小段好香如檀香或沉香,借此净化空间磁场,达到静心安定情绪的作用。

第三招:强化贵人好运气

在办公桌的正前方,摆放日出太阳图相框,象征运势旭日东升、向上扬升,贵人与升迁好运将随之而来。

第四招:提升思考决策力

在办公桌的左前方,放置幸运竹或黄金葛盆栽,能让让思路更清晰,无论是提案、创作、接单,或学习、考试,都有更好的效果。

第五招:集中高效率能量

居家办公或学习最重要的能量气场来自于灯光,因此头顶上的天花板灯源不可少,台灯需摆放于左前方龙边,工作灯光须为白光,不可昏暗,才能有助于气场集中。

第六招:增加业绩收入

想要提升业绩的动能,可在办公桌右前方虎边位置放市内电话、手机、小时钟、转动的地球仪或会动的摆饰,增加接案或订单量。

资料来源:东森房产云、幸福空间

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疫情也压不住房价?

2021年05月30日

2019冠状病毒病肆虐,全球经济惨兮兮。照理来说,除了防护用品和必需品,大家都小心翼翼掌控支出,放下对非必须或大件商品的“购买欲”才是……

不过,数据却显示,全球房价不降反升,纽西兰、美国、德国、中国和秘鲁等地区,还是吸引买家疯狂抢购。

《联合早报》引述美国CNN数据报道,从2019年第四季,到2020年第四季期间,经合组织(OECD)的37个富裕成员国,实际房价却逆流而上,涨了近70%,增幅是20年来之最!

那,为何房市依旧如此“有价”,主要是全球各地政府因疫情,暂时禁止收回房地产,以支持无力按时还贷的屋主,还拨出数兆美元金援企业和员工。同时,央行降息让利率下跌,许多人的房贷压力更轻。

另一些临时的减税政策,亦刺激了房市买气;还有疫情期间的“禁足令”措施,以及居家办公的文化渐热,让人们开始考虑买房或换房子。

没地方花钱只好买房

英国房地产平台Zoopla研究主管唐纳说:“如果你把绝大多数人口关起来几个月,他们会(很快重新评估)要从房子取得什么。”

一些国家的富裕人士,已开始往郊区寻找空间更大的住宅,因为即便疫情平息,许多企业也习惯了居家办公,他们不需要每日往返市中心的办公室。

而且,富裕人士因为禁足令,反而花更少时间出国旅游或到外用餐,更有“闲钱”投资在保值的房地产。

在截至今年3月的1年内,纽西兰房价中位数上涨逾24%,是有史以来最高,导致政府正在想办法稳定房市。

许多分析员认为,随着各国陆续加快疫苗接种计划,加上,今年全球经济增速料将更强,继续带动房市,相信房价还是会处于涨势。

房地产咨询公司莱坊国际住宅研究主管埃弗里特艾伦认为,目前借贷成本依然低廉,而一旦边界重新开放,外国投资者的涌入将继续推高房地产价格。

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冠病疫情帮助谷歌省10亿

2021年05月6日

冠病疫情冲击了不少企业,可是对于谷歌来说是好事,因为居家作业环境下,谷歌一年可省下超过10亿美元(约41亿令吉)出差费用。

根据该公司的披露文件,冠病疫情下谷歌母公司Alphabet一季度的推广、差旅及招待费用,相比一年前同期减少了2.68亿美元(约11亿令吉)。

若以年化计算的话,这笔钱将超过10亿美元(约41亿令吉)。

虽然各种抗疫出行限制措施的取消,网上预定旅行行程和酒店的人多了。

可是,谷歌的员工依然在居家工作,所以花公司钱出差的人数也相对减少。

由于公司因疫情减少了支出、暂停或改期了推广活动,并将某些活动改为只在线上进行,公司2020年广告推广费用减少了14亿美元(约57.4亿令吉)、旅行和招待费用减少了3.71亿美元(约15亿令吉)。

节省下来的费用,抵消了增聘数千名员工产生的成本。

疫情的谨慎态度,使得该公司得以在一季度保持了基本与去年同期持平的营销和管理成本,而营收却增加了34%。