整理报道：李治宏

旧患未除，再添新愁，
是雪隆办公产业市场的最佳写照。

疫情重创经济、居家办公趋势，加上持续的供过于求，令雪隆尤其是吉隆坡市中心办公产业市场短期前景依然看淡。

除了吉隆坡市郊相对平稳，吉隆坡市中心和雪兰莪州办公空间租用率和租金料将续呈双跌走势。

今年上半年，吉隆坡市中心共有4栋全新的办公楼投入营运，令隆市区办公市场面临更大压力。

这4栋新办公楼合共提供约170万平方尺的可出租空间，但却加剧了市场原已激烈的竞争，加上更多公司采取部分员工居家作业和部分员工回公司上班的混合办公模式，令更多原有的办公空间“回到市场”竞争。

这导致隆市专用办公楼的整体租用率持续下滑，从去年下半年的69.1%，于今年上半年下行至67.4%。

雪州办公市场也同样面临下行压力，整体租用率下跌2.1%，从去年下半年的77.9%走低至75.8%。

更糟的是，今年杪巴生谷预计还有11栋新办公楼投入市场，其中6栋是坐落于隆市、1栋位于隆市郊，以及4栋坐落在雪州，进一步加剧供过于求现象，令业主们压力山大。

这11栋新办公楼预计将合共增加约500万平方尺的办公空间，令巴生谷现有约1亿1140万平方尺的办公空间再增约4.4%供应量。

国际产业顾问公司莱坊指出，隆市和雪州办公市场“双租”（租金和租用率）今年内将面临更大的下行压力。

然而，隆市郊办公空间“双租”则料将持稳，主因是市场对租金富竞争力的优质办公空间需求持续殷切。

受制管控令 交易暂搁置

大马莱坊在《2021上半年产业重点》研究报告中指出，尽管租户和投资者们目前普遍采取静观其变的态度，但越来越多租户和投资者对接下来的业务计划更为明确，莱坊预期他们鉴定疫后新常态下的职场空间需求后，对办公空间租赁的询问度将有所提高。

不过，受制于当前的严格行动管控令，这些计划已延宕。

另一家产业顾问公司Nawawi Tie同样指出，办公租户的询问度和实地看楼（办公空间）都已于第二季有所改善，但随后6月1日实行的全面封锁（FMCO），导致大部分交易都暂被搁置。

该行在第二季吉隆坡产业市场报告中说，吉隆坡办公市场第二季的大部分获得涉及新租约，以及续约重新洽谈合约条款，租户一般会争取对自己更有利的条件，而业主也较乐于提供更多的奖掖和折扣，以留住现有租户和争取新租户。

“基于未来新增办公空间有增无减，加上需求持续疲弱，办公市场将继续是‘租户的市场’。

中心辐射成替代模式

“此外，由于混合作业模式料将持续好一段时日，企将继续调整办公室的上班人数，因此“中心辐射模式”（Hub and spoke model）或将成为替代的作业模式。”

所谓“中心辐射模式”，是指企业缩小市内办事处规模和上班人数，改为在市郊数个办公室作业。

改为实体互动场所 传统办公室仍可生存

尽管更多企业和机构探讨混合作业模式，但莱坊认为，传统办公市场仍可续存，但将扮演不同的角色。

和以往纯粹作为办公用途不同的是，办公室今后将改为主要充作进行实体互动的场所。

莱坊指出，另一方面，共享工作空间（Co-working）业者也持续调整营运策略，提供更富吸引力的企业和会员优惠配套，让客户可以根据本身的需要，自由的增加或减少办公空间工作人数。

Nawawi Tie指出，今年第二季，共管工作空间业者对吉隆坡市中心办公空间的需求转弱，跨国业者IWG(Regus & Spaces)更把焦点转移到其他州属，包括在马六甲贸易中心的Regus新张营业。

提倡自动化通关

莱坊指出，疫情爆发至今已超过一年半载，有更多的办公楼已采用符合疫情管控需求的新科技，提倡自动化的通关，例如脸部辨识系统、免触动门、免触升降机等，以保障租户和访客的健康与安全。

由于市场激烈竞争下要留住租户的挑战更大，预料将有更多业主聚焦于成本优化、资产强化计划和调整出租策略。

4办公大楼落成 加剧供过于求

回顾今年上半年，吉隆坡市中心新落成的4栋办公大楼，分别是敦拉萨国际贸易中心（TRX）的Menara International Quarter（前称汇丰大楼）、Permata Sapura、大东方人寿保险第二大厦，以及TS Law Tower。

坐落在安邦路的大东方人寿第二大厦，其实是该保险公司总部大楼重建计划。19层楼高大楼重建工程是于今年4月竣工，净可出租空间为约21万2000平方尺。

位于槟榔路的Permata Sapura（前称Lot 91）是一项综合产业发展项目的一部分，这座45层楼高的建筑物概括一个展览中心及2层楼零售店铺，净可出租空间为67万平方尺。

作为汇丰银行大马总部的Menara IQ 共33层楼高，净可出租空间55万5000平方尺。

最近竣工的TS Law Tower楼高48层，净可出租空间约29万4000平方尺。

至于预计今年底落成的11栋新办公大楼，包括吉隆坡市中心的Affin Tower、Stride Strata Office、UOB Tower 2、PNB 1194、Pavilion Embassy Corporate Tower及Plaza Conlay@ Conlay 301、吉隆坡市郊的白沙罗高原柏威年企业大楼第一期、雪州的Empire City G楼、HCK Tower@ Empire City、Quill 9 Annex 及Imazium@Uptown。

巴生谷上半年租金下滑

无论是吉隆坡市中心、市郊或雪州，整个巴生谷地区今年上半年的平均租金持续下滑。

这主要是随着疫情恶化，政府分别于今年1月、5月和6月，祭出行动管控令2.0（MCO 2.0）、行动管控令3.0（MCO 3.0）及FMCO，许多行业无法营运或员工被迫居家作业，更有许多企业不支倒闭或裁员，导致办公市场需求剧跌。

业主们为了留住原有租户提供租金折扣，加上市场供过于求，导致租金面临下行压力。

隆市办公空间平均租金下跌2.13%，从去年下半年的每月每平方尺7令吉零3仙，于今年上半年下跌至6令吉88仙。

隆市郊办公空间平均租金微跌1.04%，从去年下半年的每月每平方尺5令吉75仙，下滑至5令吉69仙。

雪州办公空间平均租金则下跌2.35%，从去年下半年的每月每平方尺4令吉25仙，下跌至4令吉15仙。

另一方面，隆市首要A级办公空间租金开价介于每月每平方尺5令吉至12令吉50仙（中央商务区新办公空间月租介于每平方尺7令吉至12令吉50仙，旧中央商务区办公空间月租介于5令吉至6令吉50仙）。

隆市郊首要A级办公空间租金开价介于每月每平方尺6令吉至8令吉50仙，雪州同级办公空间月租开价则是介于每平方尺4令吉50仙至7令吉50仙。