放租2、3个星期，
就能找到租客！

当屋价让许多中产阶级“高攀不起“之际，越来越多人倾向租屋减轻负债压力，中等租金的房屋一旦房租，很快就能在短短几周成功找到租客。

房产出租平台SPEEDHOME总执行长黄伟明接受马新社访问时指出，现在租屋市场最热门的屋子是介于1000至2500令吉租金的公寓。

他解释，并非国人改变了拥屋的思维，而是城市生活是在难以负担屋价，中产阶级只好转向租屋。

他指出，在纽约等超级大城市，也有60至70%的人口是租屋。

“只要放租的房屋地点有人潮，加上全装潢或半装潢，大概2、3个星期即能找到租户，至于难找租户的房屋主要是地点偏僻，没有工作机会，又不靠近商业及学校。”

他补充，一些过往人潮非常多的学院区、机场区，因为冠病疫情的封锁措施而乏人问津，而屋主就必须增加附加价值，才能吸引到租客。

另一方面，黄伟明也透露，SPEEDHOME有约30%的租客因为疫情而陷入财务困难，但大部分都获得屋主提供租金折扣，有些甚至只收半个月租金。

发展商是否应跟随钢筋价格上涨而调高屋价？这个问题在近期沸沸扬扬，市场看法不一。

但其实，我国房屋价格指数去年只涨了0.6%，从2013年到2019年期间，该指数的增幅其实逐渐放缓，已很久没有达到2012年时13%增幅的顶峰了。

提出这数据的资深经济学家白文春认为，这些年来房价增速变慢，一是因为政府打房措施见效，再来就是人们“买不起”的市场供需造成。

他日前在《南洋商报》的专栏中指出，政府在2014至2015年期间相继推出各项产业冷却措施；同时，国家银行也逐步收紧货币政策，从2010年开始逐步升息，导致房贷成本提高。

住宅产业的滞销更是加剧房市的惨况，而且还逐年变糟。2015年，滞销房产约为1万2200单位，但到了去年，数目已增至5万3200单位。

白文春认为，房屋可负担性是大部分家庭的一大问题。虽然过去10年，大马家庭收入平均每年增长7%，但仍有许多国人买不起房屋。

“早在2009年，房屋无法负担比率已处于4.2倍的偏高水平，而到了2019年，这个比率进一步攀升至4.5倍，显示对于大部分大马家庭而言，他们越来越没有能力购买房屋。”

国行之前的调查显示，只有房屋无法负担比率低于3倍，房屋价格才算是处于购屋者可负担水平，若是超过4倍，则表示它已严重负担不起。

“基于上述发展及滞销产业严重，我想这可能造成加剧发展商之间在出售新屋和已竣工房屋时的竞争，因此在现阶段而言，发展商更难以提高房屋价格。”

那会跌价吗？

既然房屋短期内不太可能涨价，那是否有可能反过来继续跌价？

白文春指出，我国房价上一次下跌已时超过20年前的事，即1998及1999年。当时，在亚洲金融风暴下，大马经济1998年大幅萎缩逾7%，导致房屋价格1998及99年分别下跌9%及2%。

有趣的是，诸如美国和欧洲等国家的产业价格去年进一步扬升，这股涨势也延伸至今年初。

“我想，这主要是由于第二轮量化宽松政策（QE2）及低利率环境所致。这些国家的钢铁价格扬升，也可能助长了房价涨幅。”

同样的，中国主要城市产业价格去年上扬后，今年进一步攀升。尽管中国未如美欧般推行QE2，但他相信，低利率环境或是推高房价的主因。

回溯美欧和中国推出第一轮量化宽松政策（QE1），以及当时同样的低利率环境期间，大马产业价格也伴随这些国家同步扬升。

“然而，基于我上述提到的各项因素，我相信当前美欧推行的QE2期间，大马产业价格较难以跟着扬升，尽管我国利率目前处于史上新低。“

无论如何，在他看来，低利率还是对本地产业市场有一定的帮助，产业价格至少可持稳现有水平。

况且，通胀走高的预期，会促使部分投资者购置有抵御通胀作用的产业，作为保障其财富的一种护盘手法。

我国住宅产业的滞销情况进一步改善，不仅连续两年减少，更是过去3年以来最少的一年。

根据财政部属下的产业估价及服务局（JPPH）所发布《2020年大马产业市场报告》，我国2020年共有2万9565个滞销房产单位，相较2019年的3万664单位减少3.6%，也比2018年的3万2313单位来低。

至于房产总值方面，2020年滞销房产总值为189亿2000万令吉，比2019年的188亿2000万令吉增加1亿令吉，但低于2018年的198亿6000万令吉。

该报告披露，在滞销房产种类中，高楼住宅以1万5718单位或53.2%，占最高比例；涉及总值为82亿1000万令吉。

排屋则占据次名，共计8306单位或28.1%，涉及总值46亿6000万令吉。

屋价方面，售价50万至100万令吉的房产滞销情况最严重、接着是售价低于30万令吉、以及30万至50万令吉的房产。

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柔佛是全国之首

柔佛以7030个房产滞销单位占全国之首，接着是雪兰莪及霹雳州，滞销房产分别为4889及3637单位。

兴建中但仍未售出的房产，则以高楼住宅占最多，达3万5313单位；排屋则有2万5832单位。

未售出也未动工的房产，高楼住宅以8952单位同样占最多，排屋则有2776单位。

未售出高楼住宅（兴建中及未动工），都是售价低于30万令吉单位占最多。

未售出（兴建中及未动工房产）州属方面，雪兰莪以1万4809单位据首、接着是吉隆坡（1万3842单位）、霹雳（1万1098单位）及柔佛（1万1039单位）。

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疫苗接种 房市有望回升

《2020年大马产业市场报告》指出，随着疫苗施打展开，商业及消费者的信心进一步提振，产业市场有望于下半年复苏，而可负担房屋相信依然是市场焦点所在。

零售、办公产业及酒店产业今年上半年依然仍没有起色。

零售产业将继续面对网购平台的激烈竞争，令业主招揽租户时面临更大的挑战、办公产业也预料受到居家作业的影响。

去年，我国产业市场总交易量为29万5968宗，总值则是1190亿8000万令吉，分别按年下跌9.9%及15.8%。

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隆雪槟沙房价皆跌

大马房屋价格指数（MHPI）去年增加0.6%，写下2010年来最小增幅，除了隆雪槟沙，各州房屋价格指数皆起。

吉隆坡、雪兰莪、槟城及沙巴的屋价指数分别按年下跌1%、0.7%、0.1%及1.3%；柔佛的屋价指数则按年增长2.5%。

张仰荣博士
资深房地产顾问
http://www.ecptl.com

 

今年1月，大马经济原本就已陷入衰退，接着因为2019冠状病毒病，我国实施行动管控令，经济插水。

我过去数月讨论了接下来产业价格的趋势，并预计产业价格今年内继续下跌，接下来5年也趋跌，直到2025年。

到底我们是如何掉入了这个“大马产业困境”？这一期，我们来一起回顾大马产业市场的历史。

为何人们要购买产业？赖于您的目标，基本上因为不同的产业类型和地点，大家的考量方式也不一样。

产业价格和其他商品都一样，受到经济学中供应和需求关系的影响。

当需求上涨，供应停滞，产业价格就会上涨。相反，当产业供应持续增加，需求不增时产业价格就会下滑。

让我们一同回顾大马产业市场的历史。

在60和70年代，我国产业市场的房屋贷款并不是那么容易获得。

当时大马的银行只会提供占产业买价60%的房贷金额，也有不超过70%的一些特别案例。而且那时候，房屋贷款的偿还期限一般是10年，只有少数情况可以去到15年。

所以在60和70年代，一个人若想要购买一间房子，他必须先要有相等于买价30至40%的头期款，因为银行只会贷款60%，或最多不超过70%。

由于购屋者必须准备高达30至40%的头期款，所以在60和70年代并不是很多人可以购屋，产业的买卖不多，产业增值也相应缓慢。

敦马“拥屋”时代来临

这种购屋需求低，产业增值缓慢的趋势一直持续到敦马哈迪医生在1981年7月15日当上首相。

敦马的“拥屋”时代来临，1981年起，大马的银行开始上调他们的借贷顶限，从60和70年代的60%，上调到70%，然后在90年代提高到80%，2000年代90%甚至到100%，而且几乎大部分贷款申请者都可以获得这样的贷款条件。

而且在1981到2011年长达30年的发展过程中，银行也渐渐地把贷款的偿还期限从10到15年，延长到20至25年。

到了2000年，30岁以下的贷款申请者可以获得长达30年的贷款偿还期限更成了一般标准。也就是说30岁以下的贷款申请者必须在60岁生日前还清他们的房贷。

人人都能贷款购屋

这时，我想要借用亚航的标语来一改：“现在人人都能购屋，而且人人都能贷款购屋”。

敦马的“拥屋”时代为银行带来了新的贷款实践，现在银行一般上会提供占买价高达90%的贷款金额，30年的偿还期限，以降低每月的还款。

因为银行新的实践，一夜之间，所有30岁以下的大马人都可以拥有购买属于自己房子的梦想，这是60和70年代的青年想都不敢想的。

所以在新时代，年轻的行政人员，20多30岁，即使大部分只工作了3至4年，都非常受到产业经纪和发展商的欢迎，一些甚至提供诱人优惠和礼物。

同时，宠爱孩子的家长也迅速地加入了支持孩子购屋的行列，把自己在银行甚至是在公积金的存款领出，帮他们支付10%的头期款。

所以2008年后，多闻20、30岁的年轻购屋者，也有25岁的年轻人就拥有市值100万令吉的产业，甚至有人30岁就拥有7项产业。

供不应求屋价上涨

几乎在一夜之间，产业需求，尤其是20、30岁的大马年轻人的拥屋需求暴涨，但发展商的建筑速度赶不上。

当需求超过供应，就会导致价格上涨。所以发展商就开始持续提高售价，直到购屋者无法负担的价位，决定放弃不买。

这时候，二手市场也不闲着，赶上了产业大热的趋势。产业经纪和屋主开始想要更高的价格，卖家一而再提高售价也是常见之事。

在产业经纪的意见下，卖家常常会开出一些，在我看来无法实现或是不可能的价位。而买家当然就无法接受而放弃不买。

结果现在的人都生活困难。今天，许多居住在吉隆坡和八打灵再也的家庭，其实生活水平比他们的父辈甚至是爷辈在60和70年代的时候还差。

易获贷款市场崩溃

回顾1970年代，收入达每月1万4000令吉的高收入家庭，有能力在吉隆坡白沙罗高原购买一间面积达1万平方尺的独立式洋房。

1980年代，同样的高收入家庭还是有能力在孟沙购买一间独立式洋房。到了1990年代，他们可能只买得起士布爹花园的独立式洋房。

在2012年，收入每月达1万4000令吉的高收入家庭，只有能力购买郊外岭或华联花园的双层排屋。

另外，在1970年代，收入达每月8000令吉的中等收入家庭，可在士布爹花园买到独立式洋房，但是这样的家庭到了1980年代只有能力买到郊外岭的独立式洋房，到了1990年代购屋能力更进一步降级到只能购买华联花园的排屋。

在2012年，这种中等收入家庭只能选择同样地区的中价公寓。

而收入每月只有3000令吉的低收入家庭，1970年代可以在华联花园购买排屋，1980年代只能在郊外岭买公寓，1990年代进一步降级到华联花园的公寓，2012年就只能负担斯里圣淘沙花园的中或低价组屋。

到底我们是如何陷入了这个“产业困境”，并不断追逐“产业价格不断上涨”的美好？

我认为，就像爱尔兰和西班牙，购屋者非常容易获得房屋贷款，不断刺激需求并推高产业价格，最后失控并导致产业市场崩溃。

产业困境3大主因

产业价格不断上涨导致我们陷入了“产业困境”的原因有3：

1. 银行的贷款顶限从60和70年代的60%，上调到2000年代的90%，让那一代全部20多30岁的大马年轻人实现可以拥有自己“梦想之家”的美梦。但需求忽然暴涨，供应跟不上，无疑使得产业价格像坐火箭那样一飞冲天。

2.把贷款偿还期限从10年，加长到30年，降低每月偿还款，让那一代全部20多30岁的大马年轻人可以负担自己的家，但一样导致产业价格暴涨。

3.机会主义者和很多年轻人都跳了进来，并背负了庞大的银行以及其他他们没有能力偿还的贷款。

今年1月，我国经济陷入衰退。情况可能持续5年或长达10年。

我们现在处于不明朗和危险时刻。如果你已经背负了房屋贷款而你的前途不明，尽快脱身，要在为时已晚之前，跟银行商讨新的贷款偿还表。