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巴生谷工业产业需求高

2023年08月19日

独家报道:陈美玲

产业界的“明星股”
工业产业生气勃勃

工业产业一直是产业界的“明星股”,工业产业市场生气勃勃,复苏的脚步不曾停歇。一片大好的情景,体现在不同的跨国产业公司市场报告。

跨国产业咨询公司仲量联行(JLL)发布的今年次季产业市场监测报告,还有大马莱坊(Knight Frank)今年上半年产业市场报告皆显示,业界对工业产业,例如厂房、仓库、物流中心、数据中心等的需求持续增长,造就了工业地价和租金率节节上升,因此业界对工业产业市场抱持乐观态度。

仲量联行指出,巴生谷的主要工业产业热点,位于雪州武吉拉惹、加埔、莎阿南、梳邦再也、本查阿南、蒲种、雪州南部新兴市镇直落坡(Telok Panglima Garang)及莎阿南北部的Elmina镇。

纵观整个巴生谷,工业地价与租金率不断见长,以武吉拉惹为例,冠病疫情之前,这里的工业地价仅是每平方尺54令吉,现在已涨到每平方尺145令吉。

武吉拉惹快速崛起

工业地价增长的原因,主要来自高需求。武吉拉惹是快速崛起的高端工业区,衔接多条高速大道,例如新巴生谷大道(NKVE)、西海岸大道(WCE)、联邦大道等。

尽管武吉拉惹工业区现时已有很多租户,它还是非常抢手,因为地点适中、交通发达,无论是去巴生港口还是吉隆坡,都异常方便。

莎阿南跟武吉拉惹有相似的经历。冠病疫情之前的工业地价介于每平方尺180令吉至200令吉之间,最新一宗交易的地价,涨到每平方尺300令吉。

仲量联行预计,价格会继续攀升,因为有不少本地和外国投资者陆续询问武吉拉惹和莎阿南的行情,市场需求仍非常大。

租金率方面,莎阿南高端地区的A级物流仓库在疫情之前,每月每平方尺的租金为1令吉90仙,最新的租金率涨到2令吉50仙。武吉拉惹也一样,冠病疫情前每月每平方尺是1令吉80仙,现在是2令吉30仙。

由于莎阿南的租金率持续高涨,一些租户已开始迁出,选择租金较低的武吉拉惹,来设立总部和先进设备,例如虾皮(Shopee Express)、CEVA物流、CJ Century等。

建斜升坡多层仓库新趋势

仲量联行也发布了A级工业建筑的最新趋势,显示现代化物流仓库日益趋向兴建有斜升坡的多楼层仓库。

在一些高端地区,工业地不只越来越贵,也越来越少。为了解决地少和地贵的问题,投资者和租户开始采纳国外新兴的仓库模式,兴建拥有斜升坡的多楼层仓库,尽可能最大限度地优化土地价值。

莎阿南独栋建筑涨

大马莱坊指出,得益于地缘政治环境和政府措施,终端用户、制造商和投资者的需求不断增长,巴生谷工业市场继续充满动力。

在莎阿南地区,独立式工业建筑/仓库的租金率保持上升趋势,每月租金范围在每平方尺1令吉80仙至2令吉30仙之间。

进入今年下半年,工业产业的租金预料保持稳定。

未来供应聚焦灵市巴生

根据大马莱坊,去年,巴生谷的工业产业市场持续增长,促成2880宗交易,总值106亿5000万令吉。前年有2049宗交易,值91亿5000万令吉。交易量和价值的增长,分别为40.6%和16.3%。

然而,去年有很多价值较低的交易,促使工业交易平均价格较低,下降了17.2%,每笔交易平均只有370万令吉。

今年首季,市场确实比较冷清,只有581宗交易,共值28亿4000万令吉。跟去年末季相比,交易量下滑了22.5%,但是交易总值却上升了8.3%。

工业产业的平均交易额,从去年末季的349万令吉,上升至今年首季的488万令吉。

巴生谷的累积供应在今年首季共有4万6799单位,八打灵县拥有最多,共1万4413单位(30.8%),其次是巴生县,有8786单位(18.8%)。

巴生谷目前有1418兴建中的工业单位,另有1766单位在规划阶段。

巴生谷工业产业的未来供应,仍集中在八打灵县和巴生县。八打灵县将有498新单位(35.1%),巴生县将有430新单位(30.3%)。这两个县的新工业产业,有464单位是分层式厂房,169单位独立式厂房。

巴生县有最多规划中的工业产业,占巴生谷45%(795单位),接着是瓜雪县,占23.3%(411单位)。

预计到了今年底,巴生谷的工业产业,包括仓库和分销中心,将增加230万平方尺。

新工业园如雨后春笋

根据大马莱坊,近期,工业和物流市场有几项值得提振的消息。

首先,高裕轩集团(NCT,0056,主板产业股)位于雪邦综合发展区的NCT智能工业园(NSIP)成为雪州首个获得认证管理的工业园区。

占地300公顷的NCT智能工业园分3阶段发展,已获得绿色地产(GreenRE)认证,预计发展总值(GDV)达100亿令吉。

首阶段发展总值20亿令吉,预计2025年完工,拥有半独立式厂房、独立式厂房及链接式独立厂房,以及27块空置的工业用地。

截至目前,首阶段的预订率达40%。各政府单位纷纷给予支持,包括投资、贸易及工业部(MITI)、大马投资发展局(MIDA)和雪州投资促进机构(Invest Selangor),使NCT智能工业园迎来首家外资科技发展公司,买下48.05英亩土地。

另外,拥有永久地契的COMPASS@斯里冷岳镇工业园,占地220英亩,预计可产生12亿令吉的发展总值。

今年2月17日,COMPASS中小企业园区已投入建造,此处将提供现成的厂房和仓库,面积3600平方尺至5万平方尺。

而COMPASS工业与物流园区已获得绿色认证,占地120英亩,将提供定制的仓库和制造业建筑。

Rivertree分2阶段建Esteem

首次踏足工业园开发项目的Rivertree集团,在巴生推介了首个工业项目——Esteem商业园,预计生产总值达1亿8000万令吉。

分两阶段发展的Esteem商业园,预计分别在2025年和2026年完成,占地4.06公顷,拥有39座工业单位。

此外,森那美产业(SIMEPROP,5288,主板产业股)与Logos产业的联营公司SDPLOG,联手发展巴生武吉拉惹E-Metro物流园区。

区内Metrohub 1和Metrohub 2的总出租面积,分别是110万平方尺和80万平方尺。

Metrohub 2也已签下首个租户,即J&T分销公司。

首阶段预计在今年末季完工。

还有由杨忠礼集团分两阶段建造的武吉拉惹国际工业区(BRIIC),是占地89英亩的永久地契土地,会在今年拿到完工和合格证书(CCC)。

这里的首阶段兴建了2栋有斜升坡的双层仓库,总出租面积达70万4279平方尺。

数据中心朝气蓬勃

数据中心方面,根据大马莱坊,大马是东南亚发展最快的国家,前年的总投资额达47亿令吉。到了2027年,预计上升到70亿令吉。

已经有约41家企业在大马设立数据中心,超大规模投资将陆续涌入,加上市场对数据托管营运商的需求强劲,带动外资持续进驻。

去年吸纳113兆瓦

相比印尼、泰国、菲律宾及越南,大马是数字经济发展最快的国家,去年数据中心吸纳了113兆瓦,未来5年预计增长20%。

仲量联行在今年次季产业市场监测报告中提到,邻国新加坡政府继解除数据中心禁令之后有重大发展,上个月宣布新增80兆瓦容量,并颁布给4家国际公司,分别是Equinix、微软、字节跳动的AirTrunk及万国数据(GDS),以便在狮城发展新的数据中心。

不过,狮城此举无阻我国数据中心持续火红。

我国依然有独特的吸引力,招揽不同类型的数据中心进驻。

赛城成数据中心枢纽

回到国内发展,大马莱坊指出,在巴生谷,赛城是数据中心枢纽,其他后起之秀有武吉拉惹和八打灵再也。

明年首季,Equinix将以KL1之名,在赛城开设新数据中心,额外投资额超过4亿6200万令吉。

一旦完工,它将拥有900个机柜及2万8300平方尺的数据托管空间。首阶段完成之后,将有450个机柜和1万4000平方尺的数据托管空间。

另一个引人注目的数据中心Vantage将额外投资133亿2000万令吉,在赛城一片35英亩的土地兴建第二座大型数据中心,起名为KUL2。

接着,Gaw资本和A3资本联手在赛城发展两块新地皮,总土地面积13万4441平方尺。

其中一块地皮将兴建一座容纳12兆瓦IT负载互联网的数据中心,另一块地皮将保留给未来发展。完工之后,数据中心将由Infinaxis管理。

时光网与DigitalBridge集团有意在亚洲扩充其AIMS数据中心的业务。这项于今年4月成交的业务,时光网与DigitalBridge分别持有30%和70%股权。

澳洲首屈一指的数据中心NEXTDC公布了进军大马市场的消息,它的驻点是在灵市KL1,一座获得最高等级认证第四级(Tier 4)的数据中心,预计在2025年开始分阶段营运。

到了2037年,亚马逊网络服务公司(AWS)计划投资255亿令吉,在大马创建云计算基建,将大大推动全国的数字化进程。

各种利好关系支撑产业市场逐步复苏

2023年全年全球经济增长预计放缓,俄罗斯和乌克兰战争引发的地缘政治危机延烧,加上通胀挑战和外部需求走低皆带来隐忧,大马经济复苏将趋于缓和,预计经济增长率介于4至5%之间。

今年5月,国行隔夜政策利率(OPR)再上调25个基点,从2.75%上升至3%,推高了借贷成本,或多或少已抑制产业市场的活动。

中国放松了严格的冠病清零政策,将缓解中国的经济增长,而中国作为大马最大的贸易伙伴,大马将得益于它的附带效应。

产业市场受到各种利好关系支撑,例如经济增长、更好的物流基础设备、持续改善的就业市场和友好的政府政策与优惠,预计在今年下半年逐步复苏。

配合政府积极推动商业、投资与贸易的承诺,投贸部及旗下机构已准备好与引进高科技和优质投资的投资者,创造更好的高薪工作机会。

2025年西海岸大道竣工及2027年东铁建竣,将大大改善各个工业区之间的连接,推动工业与物流市场的发展。

工业生产指数获提振

今年首季,大马工业生产指数(IPI)从122.6点,按年增长2.8%至126.1点。

大马工业生产指数得到提振,主要源自制造业和矿业分别上升3.4%和2.1%,尽管电力领域萎缩1.3%。

制造业回弹是受到内需与出口导向工业带动,主要得益于烟草产品(15.5%)及汽车与罗里(10.5%)这些次领域的增长。

不过,橡胶与塑料制品、木制品及家具的生产指数,分别降了7.8%、8.6%及11.3%。

今年首季,大马在制造业、服务业与首要领域吸引了714亿令吉获批投资,有望创造2万3977个新就业机会(去年同期有428亿令吉)。

获批外来直接投资(FDI)占52.5%或375亿令吉,依次来自新加坡(115亿令吉)、英属维京群岛(71亿令吉)、中国(65亿令吉)、香港(29亿令吉)和韩国(25亿令吉),余下47.5%或339亿令吉则来自国内直接投资(DDI)。

我国政府近来积极派出贸易及投资代表团前往韩国、中国、意大利及日本寻找商机,已带来1700亿令吉的潜在外来直接投资。

同时,投资吉隆坡机构(InvestKL)旨在2023年争取20亿令吉高影响力及高价值的投资,特别是在数字经济与区域卓越中心,与全球领先的战略伙伴为大马创造1500个高技能工作机会。

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莱坊: 大马工业产业走势红火

2023年08月2日

大马工业产业好景来了!

大马工业产业自疫情以来的红火走势今年延烧,而特斯拉和亚马逊等世界大企业相继进驻大马,将进一步激发大马工业产业的发展潜能。

跨国产业咨询与中介公司大马莱坊指出,特斯拉获准向大马进口纯电动汽车,并将在雪州设立大马总部,以及特斯拉体验与服务中心,不仅有助于普及化电动车市场,也将促进整个产业链,包括相关工业产业的增长。

亚马逊网络服务公司(AWS)选择大马作为东南亚区域首选的基础设施区域,到了2037年将投资总额60亿美元(约255亿令吉),以创建数据中心。

大马莱坊今日发布《2023年上半年产业市场报告》,在一份新闻稿中指出,大马已成为数据中心投资的首选目的地,如澳洲数据中心业者开设NextDC KL1以及Bridge Data Centers(BDC)投入超大规模园区MY03数据中心,都进一步扩大该公司在大马的数据中心足迹。

其他数据中心业者也分别在吉隆坡市中心、赛城和柔佛士年纳投入运作。犹如大马莱坊公布的东南亚5国数据中心机会指数(SEA-5 Index)显示,大马去年吸纳了113兆瓦,稳步吸引投资者和数据中心业者。

巴生谷市场势头最强劲

报告形容,国内工业产业尤其是巴生谷市场势头持续强劲,得益于终端用户、制造商和投资者的需求激增,而这项增长主要归因于地缘政治氛围,以及政府积极推动经济活动等措施。

此外,西海岸大道和东海岸铁路,还有其他重大的基础设施,一旦相继竣工,就能彻底改变工业区之间的物流连接便利性。

各项指标皆增长

尽管今年首季的工业产业交易量比去年末季下滑22.5%,但交易总值却上升8.3%,工业产业平均交易额也大幅上升,从去年末季的349万令吉,增至今年首季的488万令吉。

而且,整体工业产业售价和租金都呈上涨趋势。

大马投资发展局(MIDA)早前公布的数据显示,大马今年首季批准投资额为714亿令吉,并估计将创造2万3977个就业机会。在714亿令吉获批准投资当中,外来直接投资(FDI)占375亿令吉,相等于获批准投资总额的52.5%。

根据该局,从2018年起至今年3月,共批准了58项总值262亿令吉电动领域相关的项目。

整体而言,受益于有利的经济环境,国内整体产业市场今年上半年呈正面增长。

企业扩充办公楼交易增

大马莱坊也发现,国内办公楼交易活动日益增强,不少成长型企业寻求扩充,并以租赁方式来提升办公室,而且办公空间的询问度越来越多。

在国内商业环境保持稳定趋势下,企业追求优质办公空间的需求持续增加,推动以质量为先的市场趋势。

报告指全球对环境、社会和监管(ESG)指标要求日益提高,企业和办公楼业主们都强化这方面的特点,以符合绿色办公空间的要求。吉隆坡的商业办公室市场持续充满活力,在发展势头令人鼓舞。至于吉隆坡市郊,例如孟沙等地区,由于拥有四通八达的交通网,办公市场需求保持稳定,呈良好的租金率和入驻率。

一些跨国企业租户已准备支付略高的租金,租下办公室以享受这地点所带来的优势。

同样的情况发生在雪兰莪,特别是位于交通便利区域,提供各种设施的优质A级办公室,备受欢迎,稳住租金水平,而分数业权的办公室也提供了具吸引力的租金配套,以满足市场需求。

住宅交易量劲扬22.4%

随着经济活动已趋向“正常化”,我国住宅市场迎来强劲反弹。

尽管大马莱坊对住宅市场的复苏保持谨慎和乐观态度,但受到借贷成本扬升、通货膨胀压力及经济放缓影响下,住宅市场复苏的步伐或被拖慢。

2022年全国住宅交易量达24万3266宗,成交总值943亿1943万令吉,分别比2021年的19万8825宗和769亿322万令吉,按年劲扬22.4%和22.6%。

今年首季共有5万3923宗住宅交易,交易总值208亿7456万令吉。

不过,在吉隆坡地区的公寓和服务式公寓的房价出现不同的走势,肯尼山庄和满家乐区房价上涨;反观吉隆坡市中心和孟沙的平均交易价略显下滑。

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房市复苏动力足

2023年04月2日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

我国的产业领域
迎来新曙光?

日前公布的大马2022年产业市场报告中,整体上全年的产业交易总额高达1790亿7000万令吉,按年增长23.6%,而交易量则高达38万9107宗,按年劲扬29.5%。

相对而言,2021年的产业交易总额则是1448亿7000万令吉,而产业交易量则是30497宗。

不得不提的是,上述亮眼的产业交易总额创下21年来最高纪录。然而,事实的确如此吗?这是否意味着我国的产业领域已迎来新曙光?

笔者认为,去年的交易总额能创下21年新高,主要是我国去年4月份重开国门,让很多海外人士在无需隔离的情况下进入我国,包括可以进行各类的产业投资以及买卖。

据笔者了解,很多投资者基于疫情期间无法前来大马进行签约及考察,结果都是隔了好几年,终于等到去年全面开放后才来马处理。

当然,当中也不乏有很多物业持有者计划套现,以换取更多的现金,同时也带动潜在的投资者在趁马币下滑之际,大量收购各类产业。

实则,去年整体产业交易总额创21年新高,更是说明了这股后疫情的报复性投资,与我国经济去年按年飙升8.7%是不谋而合的。

商农产业交易飙升

去年商用产业的交易量高达3万2809宗,按年增涨为46.3%,而农务产业交易量更出乎意料的飙升至8万2040宗,比起2021年剧增了44.6% 。

这种现象也许是农务产业的需求量在后疫情时代需求大增,而且之前发生的粮食短缺,也导致我国更重视农业发展。以上种种,也许是造成去年的交易量创21年新高的原因之一。

另一边厢,作为疫情期间最亮眼产业次领域的工业产业,去年也录得8083宗交易量,按年增幅高达44.5%。

不难发现,我国在近几年有越来越多的工业园在全马各地招商引资,再加上中美贸易战持续恶化的情况下,许多原本在中国设厂的外资把生产基地转移到东南亚,坐拥绝佳战略地理位置的大马从中分一杯羹。

外资陆续来马设厂

我预见,外资将陆陆续续来马设厂,对工业地的需求持续增加,这将逐渐成为常态。

有鉴于此,我国政府更应把握这难得的机遇,除了祭出更具有吸引力的优惠政策,也应提供一站式的服务,以协助外资顺利来马设厂,并减少不必要的繁文缛节。

笔者想强调的是,唯有强大的供应链、具竞争力的成本结构、精简的业务作业流程、尖端创新与技术和优秀人才,这将会是我国推动永续增长及吸引外资的关键因素。

住宅交易达942亿

根据2022年产业市场报告,去年38万9107宗的产业总成交量当中,住宅产业交易量继续领先群伦,达24万3190宗(占产业总成交量62.5%),交易额为942亿8000万令吉(占52.6%)。

房产的销售取得强劲增长,主要由5个州属和联邦直辖区的交易带动,分别是槟城(31.1%)、柔佛(24.3%)、霹雳(18.9%)、吉隆坡(18.4%)及雪兰莪(15.9%)。值得一提的是,这些州属和地区向来都是国内外投资者聚焦的投资地点。

生态旅游倍受青睐

这些州属和地区若能拥有生态旅游产业的配套,及休闲与自然环境,将会备受海外投资者的青睐。

农务产业交易量排第二,达8万2040宗(21.1%),接着依序为商用产业3万2809宗(8.4%)、发展地皮2万2986宗(5.9%)及工业产业8082宗(2.1%)。

农务产业(包括农业地)交易量虽比商业单位高出两倍多,但交易额却少于商用产业。

商用产业的交易额达326亿1000万令吉(占去年产业总成交额18.2%),农务产业交易额则是178亿6000万令吉(占10%),甚至不如工业产业(交易额211亿6000万令吉,占去年产业总成交额11.8%)。

随着首相拿督斯里安华刚到中国展开官访,并与中国国家主席习进平对话,大马有望与中国携手开展更多领域的合作,尤其是开拓区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)的市场,马中两国在产业园区、基础设施、数字经济、旅游业等领域将会取得更丰硕的成果。

有鉴于此,除了深化各领域的合作共赢以外,甚至有望让我国的产业领域从中获利,从而刺激产业领域的上下游行业,这将是我们翘首以盼的。

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工业产业供应会否过剩?

2023年01月1日

独家报道:李治宏、王康妮

物流供应链飞速的时期
工业产业前景依然光明

过去几年,工业产业一直是国内表现最耀眼的产业次领域。

疫情和管控令加速了网购和电商的发展,推动物流领域起飞,加上供应链中断、中美贸易战促使部分外资转战大马,催化制造业的红火,更大大刺激了厂房、货仓、物流中心、数据中心等工业产业的火速增长。

来到2023年,这些利好因素将继续令工业产业在产业领域中“一枝独秀”,但业界人士却开始担心,一旦发展商一窝蜂的推出更多工业产业项目,将令这个次领域步上高楼住宅、办公空间、购物商场等其他产业次领域供应过剩的后尘。

这个担忧不是无的放矢,而是有迹可循。

产业咨询服务兼中介公司Rahim & Co总执行长西华山卡就指出,由于工业产业过去几年来的一枝独秀,并在疫情重创产业市场期间逆流而上,未来几年也料将持续红火,这吸引了无数产业信托基金(REITs)转投工业产业市场。

西华山卡

短期投资回报率微跌

很多投资在酒店、商场等其他次领域的基金,也转移到工业产业领域。

西华山卡也是马来西亚房地产中介师协会(MIEA)前会长。他日前接受《南洋商报》线上专访时说,这导致工业产业的短期投资回报率稍微下跌,从之前的6至6.5%,下跌到5.5至6%。

“我认为,工业产业的租金波动不大,但市场对大型工业产业的需求却很大,价格会上涨,因为业主或地主提高开价,如果买方或投资者愿意支付,短期投资回报率就会下跌。

工业产业增长潜力高

仲量行(JLL)大马区域经理刘玉英同样指出,大马物流和工业领域预计将在 2023 年吸引大量发展商与投资者的兴趣,因为它展现了最高的增长潜力,同时吸引许多有意扩展到本区域的大量租户的目光。

刘玉英

她在该行近期发布的本区域产业报告中提到:“资本市场活动预料将聚焦在2个拥有最高增长潜能的领域,即物流与工业及数据中心。反观其他产业次领域,投资者料将非常谨慎的挑选投资对象,在拟订价格时也高度警戒。”

真正买家为大厂大货仓业者
盲目兴建将供过于求

西华山卡说,他担心的另一点是,发展商发现工业产业表现很好,其他次领域则表现不好,因此计划在未来兴建更多的工业产业,一旦太多发展商一窝蜂的推出更多工业产业单位,恐将导致工业产业供应过剩。

他指出,很多发展商其实并不熟悉工业产业领域,如果发展商兴建很多半独立式厂房和货仓,这对中小企业是好事,但其实半独立式厂房已经供应过剩,很多都租不出去。

“这个现象就和高楼住宅一样,供过于求,但问题是,发展商会认为,既然它们可以兴建大量的公寓,那么同样的,也可以兴建大量的工业产业。

“一旦发生这个现象,接下来可能出现的局面是购买这些工业产业的买家不多,就算买了后也难出租,最终造成工业产业领域走下坡。”

他指出,工业产业真正的买家是那些大厂和大型货仓业者,他们才是真正对工业产业有需求的市场参与者。

依买家需求量身定造

“这类买家所购置的工业产业,通常都是专为他们的需求而兴建,意味着是量身定造的,而这些买家或租户是长期使用这些工业产业的。

“这就好比我拥有一块地皮,我知道工业产业有需求,这块地也适合用来兴建工厂或货仓,并已有特定买家,因为我针对这个买家的需求来量身定造有关工业产业,建好后卖给这个买家,由后者出租给不同的厂商租户。

“买家将在未来数十年内拥有稳定的收入,而当租金不断扬升,买家的投资回酬率将越来越好。

“这才是工业产业真正该有的发展模式。如果不是这样的发展模式,例如发展商不顾一切的先建后售,将造成工业产业供应过剩。”

符儒仁

根据需求兴建
迄今没大量工业单位

另一家产业咨询与中介公司CBRE|WTW同样提醒,物流中心和货仓不能出现供应过剩。

CBRE|WTW主席符儒仁说,不过,好消息是,至今为止,发展商或厂商是根据需求来兴建新厂房,而非盲目的推出大量的工业单位。

“例如,有人承诺预订50万平方尺的空间,发展商才会动工兴建100万平方尺的厂房,其余50万平方尺的空间是在推出后迎合市场届时的需求。”

发展商料保持谨慎

产业咨询与中介公司大马永利行执行董事陈建明说,由于经济前景不明朗及建筑成本扬升,发展商料将保持谨慎,因此短期内 ,随时可动工的厂房项目料有限。

陈建明

3大利好因素

发展商马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)指出,工业产业目前不仅不会供过于求,反而已出现供应短缺现象。

创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金指出,3大利好因素,令工业产业2023年依然看俏。

这3大因素是中美贸易战导致厂商转移生产基地,是企业的长期决策,预料不会受到经济放缓或衰退的影响;电子商务将持续红火,这将持续推高货仓和物流设施的需求;以及电子与电器领域持续扩张,数字中心需求也不断增长

符儒仁说,中美爆发贸易战后,很多外资为了避开美国的关税,转移来东南亚设厂,而大马策略性的地理位置,是这些外企在大马设立区域中心的一大优势。

他以马赛地、宝马等世界顶级汽车厂商为例,指它们都已在柔佛设立亚洲区域中心,这对本地工业产业的发展非常有利。

梁海金

外资进驻柔设数字中心

负责柔佛州业务的CBRE|WTW董事卢建颖指出,柔州近期也崛起为吸引不少外资进驻的本区域数字中心,例如中国GTS、美国微软等已相继在该州设立数字中心。

“依斯干达吸引了很多外资的目光,尤其是进驻设立数字中心,因为电子商务增长迅速。

“柔州政府也拨出不少款项,以继续吸引高影响力的投资,例如数字中心、药剂、石油化工领域的投资。

他说,事实上,由于数字中心涉及的庞大投资额,今年上半年,柔佛是全马批准外来直接投资(FDI)总额最高州属,高达约610亿令吉。

他预计,物流中心、货仓也将在2023年保持蓬勃增长。

因此整体而言,柔州工业产业市场料将保持蓬勃,2023年将是另一个表现良好的年头。

卢建颖

巴生谷槟城发展饱和
跨国厂商外移邻近州

跨国厂商从发展饱和的巴生谷和槟城,外移到邻近州属,是近期国内工业产业的最新发展态势。

符儒仁指出,很多制造厂商发现,在城市范围内营运已不再那么合适,因此纷纷搬迁到市郊或毗邻的州属。

“在吉隆坡旧古仔路营运50多年后,味之素(AJI,2658,主板消费股)最近搬迁到森美兰州汝来的新厂,就是一个很好的例子。

“另一家跨国厂商子母牌(DLADY,3026,主板消费股)早前也宣布在汝来设立新厂房。”

他说,由于汝来非常靠近吉隆坡,因此仍被视为巴生谷工业产业的一部分。

“巴生谷传统工业区如八打灵再也、莎阿南、巴生等地的发展已成熟和饱和,因此如今讨论巴生谷工业产业,必须扩大到森州汝来。”

陈建明指出,物流业者和制造业厂商将继续购置出入方便、交通衔接发达(尤其是那些容易进出大道的地点),坐落在首要工业项目内的工业地段。

白圣意

刺激市郊工业地段需求

此现象将造成首要工业区可供发展的地皮减少,很可能因而刺激市郊地区(雪州加埔、而榄、本查阿南、双文丹、依约等地)工业地段的需求。

负责槟城业务的CBRE|WTW董事白圣意说,类似的情况也发生在槟州。

他指出,威南峇都加湾工业园(BKIP)第一期已完成发展及饱和,将进入第二期,但在这过渡时期是一段真空期,因为第二期的工程需要一段时间完成。

在这期间,部分厂商可能转移到邻近州属,尤其是邻近槟州的吉打居林科技园。

薛国龙

新供应投入市场需时
短期展望依然看好

产业代理公司Metro Homes执行董事薛国龙说,工业产业从买地、兴建厂房等都需要一段时间,不会马上有新的供应投入市场。

他说,因此,至少在2023年,工业产业暂时还不会出现供过于求的问题,短期展望依然看好。

建优质货仓吸引用户

大马莱坊执行董事王秀凤指出,过去两年,不少发展商从兴建大型货仓转而兴建优质货仓,因此也吸引不少用户迁移货仓。

她说,由于电商与运输业的蓬勃发展,处于优良地理位置的货仓需求持续稳定,相信未来工业产业的需求将会持续增加。除了电商与运输业之外,不少工业也在发展中,将有助于工业产业增长。

陈建明补充,在国内需求和蓬勃出口增长支撑下,制造业短期内料将保持健全增长,令工业产业市场持续增长,展望依然光明。

王秀凤

中国重开边境刺激经济
须克服劳力短缺通胀

梁海金说,中国放宽清零政策及重新开放边境,将刺激全球经济增长,这对大马工业产业领域是利好因素。

他说,不过,劳力短缺、建筑材料价格扬升和通胀压力,仍是有待克服的不利因素。

他说,马星集团还在物色合适的工业用地,以延续开发马星i-Parc项目。

他指出,马星集团在工业产业项目方面拥有良好的记录, 以马星IParc为品牌,集团已成功完成了4个项目:

(一)坐落在莎阿南武吉日落洞的iParc,包括2.5层和3层半独立式工厂;(二)坐落在莎阿南的 iParc 2 ,包括3层半独立式工厂;(三)坐落在莎阿南武吉日落洞的iParc 3 ,包括3层半独立式工厂;(四)坐落在柔佛丹绒柏勒巴斯的MahSing iParc, 包括半独立式和独立式工厂、工业用地和商店办公室。

Categories意见

大马成外企投资热点!

2022年10月3日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

外企纷纷“看上”大马,
设立厂房生产线!

笔者在前几期的本栏中曾提及,我国工业产业2021年全年的总交易量达5595单位,比起2020年的4758单位,按年增长17.6%;交易额则录得169亿6000万令吉,比2020年的127亿6000万令吉激增32.9%。

来到今年第二季,工业产业总交易量达2006单位,相较于首季的1824单位,按季上扬10%;交易额则录得75亿9000万令吉,比起首季的51亿1000万令吉激增48.5%。

以今年两个季度表现而言,工业产业的强劲增长更是令人喜出望外。

据笔者所了解,陆陆续续会有更多的跨国企业分散投资,而大马则是潜在的投资目的地之一,接下来更是有望加速我国整体的工业产业交易额及交易量。

大马工业备受看好

不得不提的是,随着区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)、跨太平洋伙伴全面进步协定(CPTPP)和东盟-香港自由贸易协定的落实,多项关税减免机制有望加速区域市场一体化的进程,东盟各国需发挥各自的优势,以便在竞争中脱颖而出。

若进一步分析,目前全球高通胀和俄罗斯入侵乌克兰引发的战争,从而打乱国际供应链。而在危机也是商机的前提下,这也促使美国和欧洲的跨国企业转移生产基地,纷纷聚焦东盟地区设立新厂房或扩建现有的生产设施,以缓解运输成本不断上涨和物流的问题。可以肯定的是,作为本区域投资热点之一的大马备受看好可从中受惠。

中企生产线转移东南亚

与此同时,随着中美贸易战加剧,不少以欧美为主要市场的中国企业更是面临巨大打击及压力。在此背景下,以欧美为主要市场的中国企业,纷纷将生产线转移至东南亚国家,这种情况将有利于出口及策略上的需要。

重中之重的是,欧盟和美国目前对东南亚部分国家也有一些贸易优惠政策,包括在东南亚生产的很多产品出口到美国和欧洲,都享有零关税或较低关税等优惠,这对出口企业更是很大的吸引力,而我国的出口领域更有望从中分一杯羹。

全球关注中国二十大

值得一提的是,中国这两年多以来在防控冠病疫情上所采取的清零政策,导致很多中国本土和外资企业撤离中国的说法不胫而走。

随着中国人口红利的消失和劳动力成本扬升,许多企业逐步撤出中国,前往成本较低的国家或地区,而大马是其中一个热门的目的地。更甚的是,一些外企不仅是工厂撤离中国,甚至连分公司都直接撤离。

据笔者所了解,中国目前正贯彻“绿水青山就是金山银山”的生态保护理念,在经济发展过程中特别着重于对环境的保护,因此也提出了一系列措施和政策。

然而,笔者认为全球仍会聚焦在即将举行的中国二十大,究竟中国是否会全面开放,从而有望恢复昔日的经济活力,抑或是持续清零政策,而后者的持续实施,恐会加速外企工业从中国外移。

期待绿色能源税务奖掖

诚如前阵子笔者接受《南洋商报》产业专区专访时所提及,目前海外投资者除了询问在大马开设工厂、货仓和物流中心外,对于绿色能源、制造业、电子电器和食品加工业的询问度更是创新高。

不难发现,近年投资者不断加大对绿色能源的投资,投资者把新能源或再生能源作为核心投资布局,以逐步打造未来高质量发展的绿色引擎,维持企业的永续发展。

据悉,即将于10月7日提呈国会的2023财政预算案中,也会针对这一类的领域给予更多的奖掖及税务的减免,这也许更加会加速更多海外投资者进军这些领域。

毋庸置疑的是,以上种种的内外在因素,令我国在工业产业领域的交易量及交易额前景进一步看俏。

下一期,笔者将与读者们分析2023年财政预算案中有关产业领域方面的措施。

 

Categories趋势

PVIP启动工业产业的“金钥匙”

2022年09月19日

独家报道:苏韵鸰

PVIP开启大马市场财富大门,
工业生产占优势

政府日前推出大马高级签证计划(PVIP),并将于10月1日开放申请,更以“居留20年”签证特权,为全球富豪和投资者提供方便之门外,也蕴藏着巨大的工业和相关产业发展潜能。

PVIP旨在吸引全球各国的富豪来马置产、投资和让他们的子女来马求学等,有助于塑造投资者孵化器平台和全球投资热土的地位,进而把大马打造成一个充满各类商机的投资目的地。

海外富豪和投资者对来马投资工业设厂的询问度,比来马投资房地产或移居自住高,惟政治不明朗因素、第15届大选随时举行、政策朝令夕改的先例和迟迟未解决的人力荒问题,令大马要通过PVIP来吸引海外超级富豪和高端投资者进驻,也并不是全无隐忧。

工业产业前景看俏。

受访的产业界人士异口同声指出,随着区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)、跨太平洋伙伴全面进步协定(CPTPP)和东盟-香港自由贸易协定的落实,多项关税减免机制有望加速区域市场一体化的进程,东盟各国需发挥各自的优势,以在竞争中脱颖而出,而大马在这时候推出 PVIP正合时宜,有望吸引超级富豪和高档外资进驻。

跨国产业顾问公司大马莱坊执行董事沈颂能认为,PVIP祭出对投资者友善的政策,向各领域的优质工业投资招手,将可促进我国工业生产力及就业增长。

他相信PVIP的申请者绝大部分将是以做生意为主,全家移居并非首选意愿,也非常关注大马的政治环境,还有众多贸易协议优惠税率的加持下,吸引中东和欧美企业进驻,把进出口生意移到大马。

“大马是全球公认的清真产业枢纽,也拥有丰富的原料,近期陆续接获中东企业有意在大马开设清真食品工业的询问。”

沈颂能

拟迁厂投资工业园

曾在中国、香港、台湾、新加坡、汶莱及印尼等地主讲逾370场房地产讲座的大马产业评论员潘荣德透露,随着大马推出PVIP,至今产业界已接获许多关于来马投资的垂询,海外投资者都把目光放在迁厂和投资工业园。

他指中华地区投资者倾向于落户大马发展工业,同时大部分在中国拥有分公司的投资者或富豪,已陆续计划分散生产线到东南亚国家。

他指出,新加坡是国际金融中心,一般亿万富豪都会选择移居新加坡,但不少投资者都深知,大马具备更大的投资和置产优势。

“新加坡是个弹丸小国,如今可供发展的土地非常有限,寸土如金,即使展开填海工程也需要时间,投资者也深知设厂营运成本高。

“相比之下,大马提供吸引外资的税务奖掖、新元兑令吉汇率优势、营运成本较低、土地幅员广阔、天然资源富饶及掌握多语言的人才库等,令海外富豪偏向于来马投资工业,进而间接带动房地产市场。

“在新加坡设厂的投资者,总有一天会把业务版图转移来大马,以控制营运成本,这是迟早的事。”

他表示,雪兰莪、吉隆坡、槟城和柔佛州皆是备受看好的投资目的地,而柔佛凭着策略性地理位置的优势,成为外贸经济据点。

潘荣德

外资狮城设总部  工厂仓库在大马

绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)南马区总经理潘炎展说,跨国企业或海外投资者把总部设在新加坡,工厂、仓库、物流中心和分公司设在柔佛并非新鲜事,大马国境重开再进一步推出PVIP,不仅让海外投资者聚焦大马,也促进工业经济行稳致远。

他指出,目前不少从事物流、制造业和高质量投资者询问进驻柔佛事宜,计划在新山区扩展业务版图。

潘炎展

绿能 制造 电子 食品
4领域询问度创新高

潘荣德说,海外投资者除了询问在大马开设工厂、货仓和物流中心外,对于绿色能源、制造业、电子电器和食品加工业的询问度更是创新高。

“人类社会对绿色能源的需求将有增无减,也激活绿色投资新潜能。”

他坦言,近年投资者不断加大对绿色能源的投资,投资者把新能源或再生能源作为核心投资布局,以逐步打造未来高质量发展的绿色引擎,维持企业的永续发展。

大马食品加工业也是海外投资瞄准的市场之一,尤其是全球数以兆计的庞大清真食品供应链,市场份额比中国还要庞大,而大马清真认证绝对是营销卖点,协助海内外商家打入庞大的消费市场,且为进军全球市场最佳路径。

沈颂能指出,大部分海外的工业投资者都会采取“先租后买”方式设厂,耗时1至3年的试水温模式进驻大马,直接买地建厂的投资者人数较少,主要是观察整体市场的稳定度。

“鉴于很多申请程序繁杂,从购买土地到兴建全新厂房,单单手续也需耗时8个月至1年,因此普遍上进驻大马的工业投资者,都会先租厂房投入生产一边物色合适的地段,直到业务稳定才选择迁厂。”

富翁带动豪宅市场

亿万富豪如Meta Platforms(前称面簿)联合创办人萨维林、世界级投资家吉姆罗杰斯、冬海集团主席兼总执行长李小冬及海底捞集团创始人张勇等全家移民新加坡,还有许多国际政商名流移居新加坡,大马首推高级签证能否在超级富豪市场分一杯羹?

新加坡已开通全球商业投资者计划(GIP),而泰国也推行长期居民(LTR)签证吸引超级富豪,如今大马祭出PVIP,如同加入向超级富豪招手的“战局”,以提高我国的集聚经济效益,在世界级投资目的地力争一席之地。

跨国产业顾问公司大马莱坊执行董事沈颂能说,虽然PVIP开出20年签证力图吸引富豪移居我国,但要打入超级富豪圈,还是有难度,在东南亚国家当中,国际超级富豪的首选必定是已跻身发达国家的新加坡,而且新加坡提供的全球商业投资者计划中,也纳入税务优惠配套。

“亿万富翁圈有自己的标准,一般都会选择移居纽约、香港和新加坡。”

不过,他表示,当富豪相中大马的工业发展投资,前来视察期间会选择租下高级豪华公寓,可带动国内高档公寓和独立式洋房的租赁市场。

“富豪的邻居都是富豪,政商权贵的圈子都会集中在具备顶级保密和保安级别的社区。”

他举例,在吉隆坡市中心的豪华公寓阁楼(Penthouse)月租5万令吉才能算匹配富豪身分的住处,还有前首相曾居住的柏威年(Pavilion)区高端公寓月租至少2万令吉。

他说,月租3万令吉以上的高档公寓,同时再搭配非常严密的保安系统,才会被富豪相中。

“在槟城方面,不少富豪选择租下海景独立式洋房,月租至少1至2万令吉。”

曾爱珍

20年签证成大优势

马来西亚房地产中介协会(MIEA)会长曾爱珍表示,PVIP向全球不同领域的投资者招手,在个人方面或会选择购置市中心的住宅房产,而企业方面则往工商产业投资。

她认为,20年签证的优势,无疑可为全球投资者进驻大马提供一个更长远的视觉,以促进我国的实体经济发展。

“最重要的是,无论提供任何签证计划,也必须要有一个稳定且值得信赖的机制实施。”

她指出,每个国家拥有独特魅力吸引全球投资者的优势,而大马的房价比起周边国家相对便宜很多,以100万令吉购置房产门槛为例,令吉兑换美元,约22万美元就能买房,这都是投资看中的投资切入点。

此外,她也点出PVIP的申请费高达20万令吉,这笔申请费远高于各个邻国的类似计划,例如新加坡的全球商业投资者计划申请费仅为1万新元(约3万2000令吉),泰国长期居民签证申请费则为5万泰铢(约6万2000令吉)。

“一旦申请被拒,是否需付全额申请费?具体的申请条件和细节仍有待正式公布。”

潘荣德则认为,PVIP与马来西亚我的第二家园(MM2H)计划的目标群体大不同,PVIP吸引更具经济实力的投资者,岸外收入至少每月4万令吉的条件,以目前令吉汇率计算岸外月入少于1万美元,这门槛不算高,也无需遵守1年内须在大马居留90天的条规。

“最让人惊喜的是,提供前所未有的居留签证有效期20年,意味着有钱就能申请。”

海外投资者热衷于大马工商业投资项目,踊跃出席产业讲座。(受访者提供)

改善政治乱象才能留人

潘荣德说,PVIP长达20年的居留签证是一大卖点,瞄准的对象非富则贵,也给予富豪身分地位最高的象征。然而,亿万富豪的选择非常多,未必选择移居大马。

他坦言,目前他身处香港受邀演讲大马产业趋势,几乎被出席的投资者对我国4年内换3任首相一事“问倒”,而且有了MM2H重启后新门槛下产生各种乱象的前车之鉴,申请繁文缛节和刁难已影响我国的形象,MM2H申请等待一年半载没有进度,希望PVIP不会重蹈覆辙,动摇富豪们对大马的信心。

他指出,距离PVIP开放申请还有2周,但截至目前,官网未提供任何相关资讯,就连申请表格都尚未出炉,是否沿用之前MM2H的代理或中介模式申请?或更专业处理?整个情况太模棱两可,有待公布细节。

“富豪看中大马的工业投资前景,但偏偏面对迟迟未获解决的人力荒问题。”

他强调,工商业的产业链环环相扣,牵一发而动全身,必须要有丰富人力资源的支撑,人力荒是工业发展的绊脚石,也影响投资信心。”

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发展商盼政府降经商成本

2022年09月13日

【预算案,业者希望有这些!】系列4
独家报道:李治宏、王康妮、苏韵鸰

各种收费,
让发展商需承担更高成本。

森那美产业(Sime Darby Property)希望,2023年预算案中能宣布降低产业领域经商成本的措施,以及通过大马房地产基金管理促进工业用地的发展。

集团董事经理拿督阿兹米尔马力肯说,在降低产业界营运成本方面,政府应评估发展商逾期交屋赔偿(LAD)条例对发展商的影响,以遏制因为外劳短缺,导致产业发展项目延迟竣工和移交给买家的问题。

此外,政府减少公用事业公司向发展商征税的各种收费、限制新条件和公共基建费用(Contribution Charges),因为发展商需耗费巨资,在其发展项目做好所需的各类基础设施。

推利好措施吸引外资

在通过大马房地产基金管理促进工业用地的发展方面,阿兹米尔指出,国内非上市房地产基金或基金经理目前没有获得税务奖掖,而一旦基金管理尤其是工业资产发展获得税务奖掖,将吸引更多的投资流入大马。

他表示,为进驻新工业发展或走廊的业者提供奖掖,或有助于吸引外国投资者,把大马定位为本区域工业与物流中心。

他指出,目前外国人购置工业产业需获得多个利益相关者的批准,不仅耗时,而且程序复杂。

为此,他建议政府成立一站式中心,方便外国人收购本地工业产业的审批工作,以及非制造业企业豁免国际贸易和工业部的批准。

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期盼,对外国买家好点……

2022年09月13日

【预算案,业者希望有这些!】系列3
独家报道:李治宏、王康妮、苏韵鸰

对外国买家,
亲切点?

在即将来临的2023年财政预算案中,发展商们希望政府能对外国房产买家“亲切点”,降低置业门槛,也改善过于严苛的大马第二家园(MM2H)条件。

阿兹米尔

森那美产业(Sime Darby Property)董事经理拿督阿兹米尔接受《南洋商报》访问时指出,政府应检讨外国人在马置业的门槛,例如降低雪兰莪和吉隆坡两地的外国人购买产业门槛。目前,雪州和吉隆坡的外国人置产门槛分别为200万令吉和100万令吉。

政府也应简化MM2H的申请程序,以及在外国人拥有工业或商用产业方面提供明确的指南,以促进高档产业投资。

颜志明

令吉贬值 是外国人置产良机

金务大置地(Gamuda Land)总执行长颜志明说,政府应放宽MM2H的门槛和条件,并对外国人更亲善,以吸引更多外国人来马置产,尤其是那些善于把握令吉汇率下跌带来的利益,以及善用大马强大医疗体系的外国人。

百乐园(Paramount)产业总执行长朱绍彬同样认同,重启后的MM2H申请门槛与条件也许太苛刻,这可从至今有大批参与者退出该计划看出一斑。

何汉生

逾千名参与者退出MM2H

马星集团(Mah Sing Group)总执行长拿督何汉生指出,根据移民局8月初发布的一份声明,有1461名参与者基于各种原因,包括无法对该计划作出长期承诺、个人原因以及疫情对其财务的影响,而退出了MM2H计划。

“疫前的MM2H数据显示,申请MM2H签证的前三位国家分别是中国(30.5%)、日本(11.3%)和孟加拉(9.8%)。国境重开,令我们已经全面恢复的经济活动“如鱼得水”; 但中国和日本等国家尚未重新开放国门。”

朱绍彬

不应只考虑收入水平

为此,朱绍彬认为,MM2H应考量申请者的潜在贡献,例如申请者是否具备宝贵的技能、企业家能力和社会影响力,而非只考量其收入水平。

“MM2H签证也应区分年龄层,申请者可携带家庭成员来马就读中学或大专院校,而他们也可能会在国内寻求顶级医疗保健,也意味着他们会在我国消费,为大马创造经济乘数效应。”

何汉生认为,大马高级签证计划 (PVIP)是对MM2H的补充。与MM2H 相比,PVIP允许更长时间逗留在大马(20 年),并允许参与者学习、购买房产、投资、工作和经营企业。

“PVIP允许参与者在大马买房,有利于马星集团在巴生谷(M Oscar、M Vertica 和 Icon Mont Kiara)、北马(Feringghi Residence 2)和南马(Meridin Medini 1 & 2 Retail 和Meridin Bayvue零售)的项目销售表现。”

苏菲安阿都拉

亲商政策吸外资

苏菲安阿都拉希望政府重启MM2H原有指南,包括放宽要求,例如最低收入1万令吉、超过50万令吉的流动资产,以及超过30万令吉的定期存款;希望可以提高本地与邻国房地产市场的竞争力,吸引更多的人才。

此外,建议政府推行亲商政策如免税、放宽移民与就业,以及外国人置产政策,方可吸引外资和高科技人才移居大马。

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工业产业热度 只增不减

2022年08月8日

独家报道:李治宏

比住宅更抢手
工业产业大翻身,凭什么?

疫情期间,工业产业一直是本地产业市场一枝独秀的次领域,走势逆流而上。

步入后疫情时代,全球高通胀和俄罗斯入侵乌克兰引发的战争进一步打乱供应链,令疫情造成的全球供应链中断的问题依然悬而未决。

这促使美国和欧洲的跨国企业纷纷转移生产基地,聚焦东盟地区设立新厂房或扩建现有生产设施,以缓解运输成本不断上涨和物流的问题,而作为本区域投资热点之一的大马备受看好从中受惠,国内工业产业更成为机构投资者和产业信托(REITs)追捧的领域。

跨国产业顾问公司莱坊就指出,目前有越来越多的机构投资者和产业信托追逐工业产业和物流设施,而该领域现有的优质物业却供不应求。

全球电商贸易及消费者开销增长,推高了物流与储存空间的需求,电商业者也扩充业务,令物流领域持续增长。

大马莱坊在最新发布的《2022年上半年产业焦点》报告中提到,在蓬勃的投资活动推动下,包括物流设施等工业产业的租金呈扬升趋势,而物业转手的要价和成交价格也依然相当可观。

另一家产业顾问公司Nawawi Tie同样指出,工业领域因投资者多元化投资组合而成为焦点,而今年第二季产业投资销售按季增长5%,工业产业仍是交投最活跃的领域。

沈颂能

少数提供高回酬资产

Nawawi Tie在今年第二季研究报告中提到,投资者继续聚焦于优良等级的工业设施,产托公司更积极寻求工业产业领域的商机,这可从双威产托(SUNREIT,5176,主板产托股)和凯德商用大马产托(CLMT,5180,主板产业信托股)的2项收购行动看出一斑。

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能指出,产业信托面对必须保持可观派息率的压力,在寻求高回酬资产的同时,还必须收购可以马上带来可观回酬的资产,而工业产业就是目前少数可以提供高回酬的资产。

他在电话访问中告诉《南洋商报》:“因此,我们可以看到,近期很多产业信托纷纷从购物广场等领域,转向收购工业产业资产。

“凯德商用大马产托出资8000万令吉,向DYNACIA(DYNACIA,5178,主板工业股)收购位于槟城爪夷的物流产业,伺机进入物流领域,就是一个很好的例子。

“这项物流产业可以每年带来6%的产业净收益率,高过该产托现有的平均回酬,是一个很好的投资。”

凯德商用大马产托总执行长陈春祥早前在宣布这项收购时表示,这是该产托首次收购物流产业,并符合该产托长远的策略。

“该土地净出租面积(NLA)约为33万5000平方尺,相信能让凯德商用大马产托在本地物流业站稳脚步,开启下一个增长篇章。”

沈颂能说,除了凯德商用大马产托,KIP产托(KIPREIT,5280,主板产业股)是另一个从零售产业转向工业产业的产托。

KIP产托刚于上个月宣布以7870万令吉,收购巴生英达岛3处工业产业,进军工业产托业务。

达证券在分析该交易的研究报告中指出,上述3处工业产业的收购价格稍低于市价,并以约510万令吉的初始年租金价格出租,这相当于产业净收益率达到6.5%,符合类似产业介于6.0%至7.4%的净收益率范围。

“租赁合约也包括每3年涨租金13%,相当于年度有效增长3.1%,符合工业产业每年平均增长3.0%至3.2%范围。”

AXIS产托积极收购

沈颂能指出,AXIS产托(AXREIT,5106,主板产托股)是另一个积极收购工业产业资产的产托。

AXIS产托以现金3亿9000万令吉收购丹绒柏勒巴斯港口一座占地155万平方尺的物流货仓,更是该产托至今最大宗的单一收购计划。

该公司是向Equalbase PTP私人有限公司(EPSB)收购该货仓,并在一项为期10年的固定租约下,把该设施租回给EPSB,而首3年内的月租为217万令吉。

丰隆投行研究也在早前的分析报告中看好此次收购,因为完成后,该物业将租回给EPSB,期限为10年,每月租金为220万令吉,这相等于6.7%的净产业收入(NPI)回酬率,与目前公司的资产组合NPI相当。同时,该资产预计将提高公司今明后财年收益约2%至2.8%。

“此外,该设施的位置也具有战略性,距新山西南市中心18公里,距士乃国际机场约41.3公里,距新加坡港务局(PSA)约39.9公里。”

AXIS产托也以1630万令吉收购古来的一座工业设施。该坐落在 i-park@Indahpura, Bandar Indahpura的工业设施占地9万8393平方尺,属于永久地契,拥有5万9956平方尺的可出租空间。该设施目前是在一项为期10年,并可选择延长3年的租约下,出租给Hqpack私人有限公司,月租8万9933令吉87仙。Hqpack涉及生产高端半导体行业使用的工业包装产品。

腾宇集团(AME,5293,主板建筑股)则计划通过子公司腾宇产托(AME REIT)上市,从中筹措约1亿4530万令吉,融资未来工业产业收购计划和投资计划,包括收购土地和进行联营计划。腾宇集团已获得其股东批准,以5亿5700万令吉,将31个工业产业和3个工业相关产业脱手给腾宇产托。

Nawawi Tie研究指出,今年第二季涉及总额3亿3070万令吉的9宗产业投资销售中,37%是集中在巴生谷,这就包括了双威产托收购雪州双溪威一块永久地契工业地段的交易。

巴生谷市场反弹
去年总值92.1亿物业易手

巴生谷的工业产业市场活动反弹,去年共有2050个工业物业易手,涉及总值92.1亿令吉,交易量和价值分别按年增长20.2%及23%。

同样,每笔工业交易平均价格在2021年也呈上升趋势,按年增长2.3%。

今年首季,巴生谷共有598宗工业产业交易,总值为26.1亿令吉,比去年首季的518宗交易量及总值19.5亿令吉,分别按年增长13.4%及33.8%。

不过,若与去年第四季相比,市场活动有所放缓。去年末季的工业产业成交量665宗,涉及总值30.7亿令吉。

巴生谷各地区当中,八打灵和巴生县的工业产业交投最活跃,分别占巴生谷工业产业交易量的22.1%和21.2%。

在交易总值方面,巴生县则排名第一,高占巴生谷27.3%,其次是乌鲁冷岳县(占23.6%)。

截至今年首季,巴生谷的累计现有工业物业存量为4万6498单位。兴建中的工厂/仓库约有1522个单位,策划中的工业产业则有3328单位。

现有工业产业存量主要集中在八打灵和巴生,分别为1万4413单位(占巴生谷总数31%)和8,653单位(占18.6%)。

八打灵和巴生也分别占即将投入市场新工业产业的榜首和第二位,分别为506和442单位。

至于策划中的工业产业,值得注意的是,约40.0%(1331单位)将来自巴生县,显示巴生县工业产业备受追捧,因为它靠近巴生港口、拥有良好的可达性和连通性、拥有价格富竞争力的发展/工业地段,以及其他因素。

电商提高仓储需求
跨国企业东盟设厂

区域全面经济伙伴关系(RCEP)今年3月18日生效,而大马作为电子商务市场增长率最高的RCEP成员国,令本地工业产业领域前景持续看俏。

国内工业产业市场近年来稳步增长,主要是由于电商渗透率提高,提高了仓储空间的需求,以满足最后一英里交付的激增,以及零售业转向全渠道零售的结构性转变。

大马莱坊指出,工业产业近年强劲的增长势头将持续,获得RCEP、自动化及环境、社会与监管(ESG)议题的提振。

“RCEP是全球最大的自由贸易协定,而大马是东盟主要的制造业、信息通信和技术及大宗商品(石油和棕油)强国。这项协定的开跑,预示着大马经济的进一步发展。”

此外,在制造业持续强劲表现驱动下,大马工业生产指数今年3月、4月和5月,分别按年增长5.1%、4.6%和4.1%。

莱坊指出,制造商和物流业者的主要担忧是运输成本上升、劳动力短缺和供应链缺陷。

“越来越多的跨国企业,尤其是来自欧洲和美国的跨国公司,正在东盟地区设立新工厂/扩建现有制造设施。

大马为本区域投资热点

“大马作为本区域投资热点之一,预计将受益于全球供应链多元化和重塑的趋势,因为这些跨国企业采取各种措施,缓解不断上涨的运输成本和物流问题。”

此外,在疫情挥之不去下,物流领域料将持续增长。

巴生谷内即将竣工的著名物流中心/配送中心,包括AXIS产托的武吉拉惹第二配送中心重建计划(租给著名网购平台虾皮Shopee Express Malaysia,租约15年)和Symphony Warehouse私人有限公司(新加坡丰树投资(Mapletree Investments)间接拥有)位于莎阿南两座4层仓库重建项目。

陈莉如

工业产业仍是柔亮点

亚天产托(ATRIUM,5130,主板产托股)进行中的主要资产增强计划(AEI)将其在莎阿南的现有资产改造为2层A级仓库设施,目标是今年第四季落成。

莱坊柔佛执行董事陈莉如指出,工业产业仍是柔佛州产业市场的亮点,物流领域持续增长,丹绒柏勒巴斯港口去年的吞吐量按年增长14%,从2020年的980万个标准货柜单位(TEUs)增至1120万个。

丹绒柏勒巴斯港口今年斥资7亿5000万令吉扩充货运吞吐量。与此同时,该港口目前在丹绒阿当展开的占地81英亩自由区扩建计划,预计将在明年完成。

下半年租金料保持稳定

莎阿南的独立工业建筑/仓库租金最高,从每月每平方尺1令吉60仙至2令吉20仙不等。

在加埔和雪邦,当地工业产业的月租分别为每平方尺1令吉40仙至1令吉60仙,以及每平方尺90仙至1令吉40仙。

巴生谷工业产业今年下半年的租金预计将保持稳定。

同时,巴生谷部分地区空置工业用地的要价一般介于每平尺60至180令吉,取决于所在位置/项目、可达性/临街面、土地面积和使用期限、基础设施水平和其他因素。

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除了住房,这些房产也吃香!

2022年07月1日

除了住宅房屋,
你还想投资何类房产?

谈到产业市场,普通老百姓可能主要着重于住宅房屋;但其实在非住宅产业中,商用地产也颇受投资者欢迎。

产业咨询公司大马莱坊近日发布了《2022年大马商用产业投资信心调查报告》发现,未来2至3年内,投资者们对“另类投资”的风险偏好更高。

大马莱坊研究与咨询执行董事王美珍说,这些另类投资包括服务式住宅/酒店、共享工作空间/灵活办公室、老年人住所/养老院,以及数字中心。

而且,他们也不止将目光锁定在最发达的巴生谷,沙巴、柔佛和槟城都是热门投资地点。

整体调查显示,物流和工业产业依然是国内产业领域的宠儿。王美珍指出,受访者认为这两个次领域和医疗保健产业,在未来12个月会经历最快的复苏。

其中,酒店或休闲场所、办公楼和零售等传统领域,也被视为一项长期投资。

物流、工业、医疗最看好

超过三分二的受访者(76%)预计工业和物流领域将在2022年实现资本增值,57%的受访者则预计医疗保健领域会同样增值。

收益率方面,68%受访者预计物流次领域的收益率会增加,而医疗保健和工业次领域的收益率预计会更高。

64%受访者表示,可预见的是,租金上涨的观点具有可比较性,并预计物流物业的租金即将上涨。53% 还同意工业次领域的预期增长,符合了这两个次领域不断增长的需求空间。

另外,受访者们对于这两个次领域的入住率也有相似的预期。

由于供应一直多于需求,入住率和租金面临持续的压力,因此办公空间的占用率将预计减少,而这些观点在市场本身的预测中得到了印证。

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