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大马成外企投资热点!

2022年10月3日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

外企纷纷“看上”大马,
设立厂房生产线!

笔者在前几期的本栏中曾提及,我国工业产业2021年全年的总交易量达5595单位,比起2020年的4758单位,按年增长17.6%;交易额则录得169亿6000万令吉,比2020年的127亿6000万令吉激增32.9%。

来到今年第二季,工业产业总交易量达2006单位,相较于首季的1824单位,按季上扬10%;交易额则录得75亿9000万令吉,比起首季的51亿1000万令吉激增48.5%。

以今年两个季度表现而言,工业产业的强劲增长更是令人喜出望外。

据笔者所了解,陆陆续续会有更多的跨国企业分散投资,而大马则是潜在的投资目的地之一,接下来更是有望加速我国整体的工业产业交易额及交易量。

大马工业备受看好

不得不提的是,随着区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)、跨太平洋伙伴全面进步协定(CPTPP)和东盟-香港自由贸易协定的落实,多项关税减免机制有望加速区域市场一体化的进程,东盟各国需发挥各自的优势,以便在竞争中脱颖而出。

若进一步分析,目前全球高通胀和俄罗斯入侵乌克兰引发的战争,从而打乱国际供应链。而在危机也是商机的前提下,这也促使美国和欧洲的跨国企业转移生产基地,纷纷聚焦东盟地区设立新厂房或扩建现有的生产设施,以缓解运输成本不断上涨和物流的问题。可以肯定的是,作为本区域投资热点之一的大马备受看好可从中受惠。

中企生产线转移东南亚

与此同时,随着中美贸易战加剧,不少以欧美为主要市场的中国企业更是面临巨大打击及压力。在此背景下,以欧美为主要市场的中国企业,纷纷将生产线转移至东南亚国家,这种情况将有利于出口及策略上的需要。

重中之重的是,欧盟和美国目前对东南亚部分国家也有一些贸易优惠政策,包括在东南亚生产的很多产品出口到美国和欧洲,都享有零关税或较低关税等优惠,这对出口企业更是很大的吸引力,而我国的出口领域更有望从中分一杯羹。

全球关注中国二十大

值得一提的是,中国这两年多以来在防控冠病疫情上所采取的清零政策,导致很多中国本土和外资企业撤离中国的说法不胫而走。

随着中国人口红利的消失和劳动力成本扬升,许多企业逐步撤出中国,前往成本较低的国家或地区,而大马是其中一个热门的目的地。更甚的是,一些外企不仅是工厂撤离中国,甚至连分公司都直接撤离。

据笔者所了解,中国目前正贯彻“绿水青山就是金山银山”的生态保护理念,在经济发展过程中特别着重于对环境的保护,因此也提出了一系列措施和政策。

然而,笔者认为全球仍会聚焦在即将举行的中国二十大,究竟中国是否会全面开放,从而有望恢复昔日的经济活力,抑或是持续清零政策,而后者的持续实施,恐会加速外企工业从中国外移。

期待绿色能源税务奖掖

诚如前阵子笔者接受《南洋商报》产业专区专访时所提及,目前海外投资者除了询问在大马开设工厂、货仓和物流中心外,对于绿色能源、制造业、电子电器和食品加工业的询问度更是创新高。

不难发现,近年投资者不断加大对绿色能源的投资,投资者把新能源或再生能源作为核心投资布局,以逐步打造未来高质量发展的绿色引擎,维持企业的永续发展。

据悉,即将于10月7日提呈国会的2023财政预算案中,也会针对这一类的领域给予更多的奖掖及税务的减免,这也许更加会加速更多海外投资者进军这些领域。

毋庸置疑的是,以上种种的内外在因素,令我国在工业产业领域的交易量及交易额前景进一步看俏。

下一期,笔者将与读者们分析2023年财政预算案中有关产业领域方面的措施。

 

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PVIP启动工业产业的“金钥匙”

2022年09月19日

独家报道:苏韵鸰

PVIP开启大马市场财富大门,
工业生产占优势

政府日前推出大马高级签证计划(PVIP),并将于10月1日开放申请,更以“居留20年”签证特权,为全球富豪和投资者提供方便之门外,也蕴藏着巨大的工业和相关产业发展潜能。

PVIP旨在吸引全球各国的富豪来马置产、投资和让他们的子女来马求学等,有助于塑造投资者孵化器平台和全球投资热土的地位,进而把大马打造成一个充满各类商机的投资目的地。

海外富豪和投资者对来马投资工业设厂的询问度,比来马投资房地产或移居自住高,惟政治不明朗因素、第15届大选随时举行、政策朝令夕改的先例和迟迟未解决的人力荒问题,令大马要通过PVIP来吸引海外超级富豪和高端投资者进驻,也并不是全无隐忧。

工业产业前景看俏。

受访的产业界人士异口同声指出,随着区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)、跨太平洋伙伴全面进步协定(CPTPP)和东盟-香港自由贸易协定的落实,多项关税减免机制有望加速区域市场一体化的进程,东盟各国需发挥各自的优势,以在竞争中脱颖而出,而大马在这时候推出 PVIP正合时宜,有望吸引超级富豪和高档外资进驻。

跨国产业顾问公司大马莱坊执行董事沈颂能认为,PVIP祭出对投资者友善的政策,向各领域的优质工业投资招手,将可促进我国工业生产力及就业增长。

他相信PVIP的申请者绝大部分将是以做生意为主,全家移居并非首选意愿,也非常关注大马的政治环境,还有众多贸易协议优惠税率的加持下,吸引中东和欧美企业进驻,把进出口生意移到大马。

“大马是全球公认的清真产业枢纽,也拥有丰富的原料,近期陆续接获中东企业有意在大马开设清真食品工业的询问。”

沈颂能

拟迁厂投资工业园

曾在中国、香港、台湾、新加坡、汶莱及印尼等地主讲逾370场房地产讲座的大马产业评论员潘荣德透露,随着大马推出PVIP,至今产业界已接获许多关于来马投资的垂询,海外投资者都把目光放在迁厂和投资工业园。

他指中华地区投资者倾向于落户大马发展工业,同时大部分在中国拥有分公司的投资者或富豪,已陆续计划分散生产线到东南亚国家。

他指出,新加坡是国际金融中心,一般亿万富豪都会选择移居新加坡,但不少投资者都深知,大马具备更大的投资和置产优势。

“新加坡是个弹丸小国,如今可供发展的土地非常有限,寸土如金,即使展开填海工程也需要时间,投资者也深知设厂营运成本高。

“相比之下,大马提供吸引外资的税务奖掖、新元兑令吉汇率优势、营运成本较低、土地幅员广阔、天然资源富饶及掌握多语言的人才库等,令海外富豪偏向于来马投资工业,进而间接带动房地产市场。

“在新加坡设厂的投资者,总有一天会把业务版图转移来大马,以控制营运成本,这是迟早的事。”

他表示,雪兰莪、吉隆坡、槟城和柔佛州皆是备受看好的投资目的地,而柔佛凭着策略性地理位置的优势,成为外贸经济据点。

潘荣德

外资狮城设总部  工厂仓库在大马

绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)南马区总经理潘炎展说,跨国企业或海外投资者把总部设在新加坡,工厂、仓库、物流中心和分公司设在柔佛并非新鲜事,大马国境重开再进一步推出PVIP,不仅让海外投资者聚焦大马,也促进工业经济行稳致远。

他指出,目前不少从事物流、制造业和高质量投资者询问进驻柔佛事宜,计划在新山区扩展业务版图。

潘炎展

绿能 制造 电子 食品
4领域询问度创新高

潘荣德说,海外投资者除了询问在大马开设工厂、货仓和物流中心外,对于绿色能源、制造业、电子电器和食品加工业的询问度更是创新高。

“人类社会对绿色能源的需求将有增无减,也激活绿色投资新潜能。”

他坦言,近年投资者不断加大对绿色能源的投资,投资者把新能源或再生能源作为核心投资布局,以逐步打造未来高质量发展的绿色引擎,维持企业的永续发展。

大马食品加工业也是海外投资瞄准的市场之一,尤其是全球数以兆计的庞大清真食品供应链,市场份额比中国还要庞大,而大马清真认证绝对是营销卖点,协助海内外商家打入庞大的消费市场,且为进军全球市场最佳路径。

沈颂能指出,大部分海外的工业投资者都会采取“先租后买”方式设厂,耗时1至3年的试水温模式进驻大马,直接买地建厂的投资者人数较少,主要是观察整体市场的稳定度。

“鉴于很多申请程序繁杂,从购买土地到兴建全新厂房,单单手续也需耗时8个月至1年,因此普遍上进驻大马的工业投资者,都会先租厂房投入生产一边物色合适的地段,直到业务稳定才选择迁厂。”

富翁带动豪宅市场

亿万富豪如Meta Platforms(前称面簿)联合创办人萨维林、世界级投资家吉姆罗杰斯、冬海集团主席兼总执行长李小冬及海底捞集团创始人张勇等全家移民新加坡,还有许多国际政商名流移居新加坡,大马首推高级签证能否在超级富豪市场分一杯羹?

新加坡已开通全球商业投资者计划(GIP),而泰国也推行长期居民(LTR)签证吸引超级富豪,如今大马祭出PVIP,如同加入向超级富豪招手的“战局”,以提高我国的集聚经济效益,在世界级投资目的地力争一席之地。

跨国产业顾问公司大马莱坊执行董事沈颂能说,虽然PVIP开出20年签证力图吸引富豪移居我国,但要打入超级富豪圈,还是有难度,在东南亚国家当中,国际超级富豪的首选必定是已跻身发达国家的新加坡,而且新加坡提供的全球商业投资者计划中,也纳入税务优惠配套。

“亿万富翁圈有自己的标准,一般都会选择移居纽约、香港和新加坡。”

不过,他表示,当富豪相中大马的工业发展投资,前来视察期间会选择租下高级豪华公寓,可带动国内高档公寓和独立式洋房的租赁市场。

“富豪的邻居都是富豪,政商权贵的圈子都会集中在具备顶级保密和保安级别的社区。”

他举例,在吉隆坡市中心的豪华公寓阁楼(Penthouse)月租5万令吉才能算匹配富豪身分的住处,还有前首相曾居住的柏威年(Pavilion)区高端公寓月租至少2万令吉。

他说,月租3万令吉以上的高档公寓,同时再搭配非常严密的保安系统,才会被富豪相中。

“在槟城方面,不少富豪选择租下海景独立式洋房,月租至少1至2万令吉。”

曾爱珍

20年签证成大优势

马来西亚房地产中介协会(MIEA)会长曾爱珍表示,PVIP向全球不同领域的投资者招手,在个人方面或会选择购置市中心的住宅房产,而企业方面则往工商产业投资。

她认为,20年签证的优势,无疑可为全球投资者进驻大马提供一个更长远的视觉,以促进我国的实体经济发展。

“最重要的是,无论提供任何签证计划,也必须要有一个稳定且值得信赖的机制实施。”

她指出,每个国家拥有独特魅力吸引全球投资者的优势,而大马的房价比起周边国家相对便宜很多,以100万令吉购置房产门槛为例,令吉兑换美元,约22万美元就能买房,这都是投资看中的投资切入点。

此外,她也点出PVIP的申请费高达20万令吉,这笔申请费远高于各个邻国的类似计划,例如新加坡的全球商业投资者计划申请费仅为1万新元(约3万2000令吉),泰国长期居民签证申请费则为5万泰铢(约6万2000令吉)。

“一旦申请被拒,是否需付全额申请费?具体的申请条件和细节仍有待正式公布。”

潘荣德则认为,PVIP与马来西亚我的第二家园(MM2H)计划的目标群体大不同,PVIP吸引更具经济实力的投资者,岸外收入至少每月4万令吉的条件,以目前令吉汇率计算岸外月入少于1万美元,这门槛不算高,也无需遵守1年内须在大马居留90天的条规。

“最让人惊喜的是,提供前所未有的居留签证有效期20年,意味着有钱就能申请。”

海外投资者热衷于大马工商业投资项目,踊跃出席产业讲座。(受访者提供)

改善政治乱象才能留人

潘荣德说,PVIP长达20年的居留签证是一大卖点,瞄准的对象非富则贵,也给予富豪身分地位最高的象征。然而,亿万富豪的选择非常多,未必选择移居大马。

他坦言,目前他身处香港受邀演讲大马产业趋势,几乎被出席的投资者对我国4年内换3任首相一事“问倒”,而且有了MM2H重启后新门槛下产生各种乱象的前车之鉴,申请繁文缛节和刁难已影响我国的形象,MM2H申请等待一年半载没有进度,希望PVIP不会重蹈覆辙,动摇富豪们对大马的信心。

他指出,距离PVIP开放申请还有2周,但截至目前,官网未提供任何相关资讯,就连申请表格都尚未出炉,是否沿用之前MM2H的代理或中介模式申请?或更专业处理?整个情况太模棱两可,有待公布细节。

“富豪看中大马的工业投资前景,但偏偏面对迟迟未获解决的人力荒问题。”

他强调,工商业的产业链环环相扣,牵一发而动全身,必须要有丰富人力资源的支撑,人力荒是工业发展的绊脚石,也影响投资信心。”

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发展商盼政府降经商成本

2022年09月13日

【预算案,业者希望有这些!】系列4
独家报道:李治宏、王康妮、苏韵鸰

各种收费,
让发展商需承担更高成本。

森那美产业(Sime Darby Property)希望,2023年预算案中能宣布降低产业领域经商成本的措施,以及通过大马房地产基金管理促进工业用地的发展。

集团董事经理拿督阿兹米尔马力肯说,在降低产业界营运成本方面,政府应评估发展商逾期交屋赔偿(LAD)条例对发展商的影响,以遏制因为外劳短缺,导致产业发展项目延迟竣工和移交给买家的问题。

此外,政府减少公用事业公司向发展商征税的各种收费、限制新条件和公共基建费用(Contribution Charges),因为发展商需耗费巨资,在其发展项目做好所需的各类基础设施。

推利好措施吸引外资

在通过大马房地产基金管理促进工业用地的发展方面,阿兹米尔指出,国内非上市房地产基金或基金经理目前没有获得税务奖掖,而一旦基金管理尤其是工业资产发展获得税务奖掖,将吸引更多的投资流入大马。

他表示,为进驻新工业发展或走廊的业者提供奖掖,或有助于吸引外国投资者,把大马定位为本区域工业与物流中心。

他指出,目前外国人购置工业产业需获得多个利益相关者的批准,不仅耗时,而且程序复杂。

为此,他建议政府成立一站式中心,方便外国人收购本地工业产业的审批工作,以及非制造业企业豁免国际贸易和工业部的批准。

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期盼,对外国买家好点……

2022年09月13日

【预算案,业者希望有这些!】系列3
独家报道:李治宏、王康妮、苏韵鸰

对外国买家,
亲切点?

在即将来临的2023年财政预算案中,发展商们希望政府能对外国房产买家“亲切点”,降低置业门槛,也改善过于严苛的大马第二家园(MM2H)条件。

阿兹米尔

森那美产业(Sime Darby Property)董事经理拿督阿兹米尔接受《南洋商报》访问时指出,政府应检讨外国人在马置业的门槛,例如降低雪兰莪和吉隆坡两地的外国人购买产业门槛。目前,雪州和吉隆坡的外国人置产门槛分别为200万令吉和100万令吉。

政府也应简化MM2H的申请程序,以及在外国人拥有工业或商用产业方面提供明确的指南,以促进高档产业投资。

颜志明

令吉贬值 是外国人置产良机

金务大置地(Gamuda Land)总执行长颜志明说,政府应放宽MM2H的门槛和条件,并对外国人更亲善,以吸引更多外国人来马置产,尤其是那些善于把握令吉汇率下跌带来的利益,以及善用大马强大医疗体系的外国人。

百乐园(Paramount)产业总执行长朱绍彬同样认同,重启后的MM2H申请门槛与条件也许太苛刻,这可从至今有大批参与者退出该计划看出一斑。

何汉生

逾千名参与者退出MM2H

马星集团(Mah Sing Group)总执行长拿督何汉生指出,根据移民局8月初发布的一份声明,有1461名参与者基于各种原因,包括无法对该计划作出长期承诺、个人原因以及疫情对其财务的影响,而退出了MM2H计划。

“疫前的MM2H数据显示,申请MM2H签证的前三位国家分别是中国(30.5%)、日本(11.3%)和孟加拉(9.8%)。国境重开,令我们已经全面恢复的经济活动“如鱼得水”; 但中国和日本等国家尚未重新开放国门。”

朱绍彬

不应只考虑收入水平

为此,朱绍彬认为,MM2H应考量申请者的潜在贡献,例如申请者是否具备宝贵的技能、企业家能力和社会影响力,而非只考量其收入水平。

“MM2H签证也应区分年龄层,申请者可携带家庭成员来马就读中学或大专院校,而他们也可能会在国内寻求顶级医疗保健,也意味着他们会在我国消费,为大马创造经济乘数效应。”

何汉生认为,大马高级签证计划 (PVIP)是对MM2H的补充。与MM2H 相比,PVIP允许更长时间逗留在大马(20 年),并允许参与者学习、购买房产、投资、工作和经营企业。

“PVIP允许参与者在大马买房,有利于马星集团在巴生谷(M Oscar、M Vertica 和 Icon Mont Kiara)、北马(Feringghi Residence 2)和南马(Meridin Medini 1 & 2 Retail 和Meridin Bayvue零售)的项目销售表现。”

苏菲安阿都拉

亲商政策吸外资

苏菲安阿都拉希望政府重启MM2H原有指南,包括放宽要求,例如最低收入1万令吉、超过50万令吉的流动资产,以及超过30万令吉的定期存款;希望可以提高本地与邻国房地产市场的竞争力,吸引更多的人才。

此外,建议政府推行亲商政策如免税、放宽移民与就业,以及外国人置产政策,方可吸引外资和高科技人才移居大马。

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工业产业热度 只增不减

2022年08月8日

独家报道:李治宏

比住宅更抢手
工业产业大翻身,凭什么?

疫情期间,工业产业一直是本地产业市场一枝独秀的次领域,走势逆流而上。

步入后疫情时代,全球高通胀和俄罗斯入侵乌克兰引发的战争进一步打乱供应链,令疫情造成的全球供应链中断的问题依然悬而未决。

这促使美国和欧洲的跨国企业纷纷转移生产基地,聚焦东盟地区设立新厂房或扩建现有生产设施,以缓解运输成本不断上涨和物流的问题,而作为本区域投资热点之一的大马备受看好从中受惠,国内工业产业更成为机构投资者和产业信托(REITs)追捧的领域。

跨国产业顾问公司莱坊就指出,目前有越来越多的机构投资者和产业信托追逐工业产业和物流设施,而该领域现有的优质物业却供不应求。

全球电商贸易及消费者开销增长,推高了物流与储存空间的需求,电商业者也扩充业务,令物流领域持续增长。

大马莱坊在最新发布的《2022年上半年产业焦点》报告中提到,在蓬勃的投资活动推动下,包括物流设施等工业产业的租金呈扬升趋势,而物业转手的要价和成交价格也依然相当可观。

另一家产业顾问公司Nawawi Tie同样指出,工业领域因投资者多元化投资组合而成为焦点,而今年第二季产业投资销售按季增长5%,工业产业仍是交投最活跃的领域。

沈颂能

少数提供高回酬资产

Nawawi Tie在今年第二季研究报告中提到,投资者继续聚焦于优良等级的工业设施,产托公司更积极寻求工业产业领域的商机,这可从双威产托(SUNREIT,5176,主板产托股)和凯德商用大马产托(CLMT,5180,主板产业信托股)的2项收购行动看出一斑。

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能指出,产业信托面对必须保持可观派息率的压力,在寻求高回酬资产的同时,还必须收购可以马上带来可观回酬的资产,而工业产业就是目前少数可以提供高回酬的资产。

他在电话访问中告诉《南洋商报》:“因此,我们可以看到,近期很多产业信托纷纷从购物广场等领域,转向收购工业产业资产。

“凯德商用大马产托出资8000万令吉,向DYNACIA(DYNACIA,5178,主板工业股)收购位于槟城爪夷的物流产业,伺机进入物流领域,就是一个很好的例子。

“这项物流产业可以每年带来6%的产业净收益率,高过该产托现有的平均回酬,是一个很好的投资。”

凯德商用大马产托总执行长陈春祥早前在宣布这项收购时表示,这是该产托首次收购物流产业,并符合该产托长远的策略。

“该土地净出租面积(NLA)约为33万5000平方尺,相信能让凯德商用大马产托在本地物流业站稳脚步,开启下一个增长篇章。”

沈颂能说,除了凯德商用大马产托,KIP产托(KIPREIT,5280,主板产业股)是另一个从零售产业转向工业产业的产托。

KIP产托刚于上个月宣布以7870万令吉,收购巴生英达岛3处工业产业,进军工业产托业务。

达证券在分析该交易的研究报告中指出,上述3处工业产业的收购价格稍低于市价,并以约510万令吉的初始年租金价格出租,这相当于产业净收益率达到6.5%,符合类似产业介于6.0%至7.4%的净收益率范围。

“租赁合约也包括每3年涨租金13%,相当于年度有效增长3.1%,符合工业产业每年平均增长3.0%至3.2%范围。”

AXIS产托积极收购

沈颂能指出,AXIS产托(AXREIT,5106,主板产托股)是另一个积极收购工业产业资产的产托。

AXIS产托以现金3亿9000万令吉收购丹绒柏勒巴斯港口一座占地155万平方尺的物流货仓,更是该产托至今最大宗的单一收购计划。

该公司是向Equalbase PTP私人有限公司(EPSB)收购该货仓,并在一项为期10年的固定租约下,把该设施租回给EPSB,而首3年内的月租为217万令吉。

丰隆投行研究也在早前的分析报告中看好此次收购,因为完成后,该物业将租回给EPSB,期限为10年,每月租金为220万令吉,这相等于6.7%的净产业收入(NPI)回酬率,与目前公司的资产组合NPI相当。同时,该资产预计将提高公司今明后财年收益约2%至2.8%。

“此外,该设施的位置也具有战略性,距新山西南市中心18公里,距士乃国际机场约41.3公里,距新加坡港务局(PSA)约39.9公里。”

AXIS产托也以1630万令吉收购古来的一座工业设施。该坐落在 i-park@Indahpura, Bandar Indahpura的工业设施占地9万8393平方尺,属于永久地契,拥有5万9956平方尺的可出租空间。该设施目前是在一项为期10年,并可选择延长3年的租约下,出租给Hqpack私人有限公司,月租8万9933令吉87仙。Hqpack涉及生产高端半导体行业使用的工业包装产品。

腾宇集团(AME,5293,主板建筑股)则计划通过子公司腾宇产托(AME REIT)上市,从中筹措约1亿4530万令吉,融资未来工业产业收购计划和投资计划,包括收购土地和进行联营计划。腾宇集团已获得其股东批准,以5亿5700万令吉,将31个工业产业和3个工业相关产业脱手给腾宇产托。

Nawawi Tie研究指出,今年第二季涉及总额3亿3070万令吉的9宗产业投资销售中,37%是集中在巴生谷,这就包括了双威产托收购雪州双溪威一块永久地契工业地段的交易。

巴生谷市场反弹
去年总值92.1亿物业易手

巴生谷的工业产业市场活动反弹,去年共有2050个工业物业易手,涉及总值92.1亿令吉,交易量和价值分别按年增长20.2%及23%。

同样,每笔工业交易平均价格在2021年也呈上升趋势,按年增长2.3%。

今年首季,巴生谷共有598宗工业产业交易,总值为26.1亿令吉,比去年首季的518宗交易量及总值19.5亿令吉,分别按年增长13.4%及33.8%。

不过,若与去年第四季相比,市场活动有所放缓。去年末季的工业产业成交量665宗,涉及总值30.7亿令吉。

巴生谷各地区当中,八打灵和巴生县的工业产业交投最活跃,分别占巴生谷工业产业交易量的22.1%和21.2%。

在交易总值方面,巴生县则排名第一,高占巴生谷27.3%,其次是乌鲁冷岳县(占23.6%)。

截至今年首季,巴生谷的累计现有工业物业存量为4万6498单位。兴建中的工厂/仓库约有1522个单位,策划中的工业产业则有3328单位。

现有工业产业存量主要集中在八打灵和巴生,分别为1万4413单位(占巴生谷总数31%)和8,653单位(占18.6%)。

八打灵和巴生也分别占即将投入市场新工业产业的榜首和第二位,分别为506和442单位。

至于策划中的工业产业,值得注意的是,约40.0%(1331单位)将来自巴生县,显示巴生县工业产业备受追捧,因为它靠近巴生港口、拥有良好的可达性和连通性、拥有价格富竞争力的发展/工业地段,以及其他因素。

电商提高仓储需求
跨国企业东盟设厂

区域全面经济伙伴关系(RCEP)今年3月18日生效,而大马作为电子商务市场增长率最高的RCEP成员国,令本地工业产业领域前景持续看俏。

国内工业产业市场近年来稳步增长,主要是由于电商渗透率提高,提高了仓储空间的需求,以满足最后一英里交付的激增,以及零售业转向全渠道零售的结构性转变。

大马莱坊指出,工业产业近年强劲的增长势头将持续,获得RCEP、自动化及环境、社会与监管(ESG)议题的提振。

“RCEP是全球最大的自由贸易协定,而大马是东盟主要的制造业、信息通信和技术及大宗商品(石油和棕油)强国。这项协定的开跑,预示着大马经济的进一步发展。”

此外,在制造业持续强劲表现驱动下,大马工业生产指数今年3月、4月和5月,分别按年增长5.1%、4.6%和4.1%。

莱坊指出,制造商和物流业者的主要担忧是运输成本上升、劳动力短缺和供应链缺陷。

“越来越多的跨国企业,尤其是来自欧洲和美国的跨国公司,正在东盟地区设立新工厂/扩建现有制造设施。

大马为本区域投资热点

“大马作为本区域投资热点之一,预计将受益于全球供应链多元化和重塑的趋势,因为这些跨国企业采取各种措施,缓解不断上涨的运输成本和物流问题。”

此外,在疫情挥之不去下,物流领域料将持续增长。

巴生谷内即将竣工的著名物流中心/配送中心,包括AXIS产托的武吉拉惹第二配送中心重建计划(租给著名网购平台虾皮Shopee Express Malaysia,租约15年)和Symphony Warehouse私人有限公司(新加坡丰树投资(Mapletree Investments)间接拥有)位于莎阿南两座4层仓库重建项目。

陈莉如

工业产业仍是柔亮点

亚天产托(ATRIUM,5130,主板产托股)进行中的主要资产增强计划(AEI)将其在莎阿南的现有资产改造为2层A级仓库设施,目标是今年第四季落成。

莱坊柔佛执行董事陈莉如指出,工业产业仍是柔佛州产业市场的亮点,物流领域持续增长,丹绒柏勒巴斯港口去年的吞吐量按年增长14%,从2020年的980万个标准货柜单位(TEUs)增至1120万个。

丹绒柏勒巴斯港口今年斥资7亿5000万令吉扩充货运吞吐量。与此同时,该港口目前在丹绒阿当展开的占地81英亩自由区扩建计划,预计将在明年完成。

下半年租金料保持稳定

莎阿南的独立工业建筑/仓库租金最高,从每月每平方尺1令吉60仙至2令吉20仙不等。

在加埔和雪邦,当地工业产业的月租分别为每平方尺1令吉40仙至1令吉60仙,以及每平方尺90仙至1令吉40仙。

巴生谷工业产业今年下半年的租金预计将保持稳定。

同时,巴生谷部分地区空置工业用地的要价一般介于每平尺60至180令吉,取决于所在位置/项目、可达性/临街面、土地面积和使用期限、基础设施水平和其他因素。

Categories趋势

除了住房,这些房产也吃香!

2022年07月1日

除了住宅房屋,
你还想投资何类房产?

谈到产业市场,普通老百姓可能主要着重于住宅房屋;但其实在非住宅产业中,商用地产也颇受投资者欢迎。

产业咨询公司大马莱坊近日发布了《2022年大马商用产业投资信心调查报告》发现,未来2至3年内,投资者们对“另类投资”的风险偏好更高。

大马莱坊研究与咨询执行董事王美珍说,这些另类投资包括服务式住宅/酒店、共享工作空间/灵活办公室、老年人住所/养老院,以及数字中心。

而且,他们也不止将目光锁定在最发达的巴生谷,沙巴、柔佛和槟城都是热门投资地点。

整体调查显示,物流和工业产业依然是国内产业领域的宠儿。王美珍指出,受访者认为这两个次领域和医疗保健产业,在未来12个月会经历最快的复苏。

其中,酒店或休闲场所、办公楼和零售等传统领域,也被视为一项长期投资。

物流、工业、医疗最看好

超过三分二的受访者(76%)预计工业和物流领域将在2022年实现资本增值,57%的受访者则预计医疗保健领域会同样增值。

收益率方面,68%受访者预计物流次领域的收益率会增加,而医疗保健和工业次领域的收益率预计会更高。

64%受访者表示,可预见的是,租金上涨的观点具有可比较性,并预计物流物业的租金即将上涨。53% 还同意工业次领域的预期增长,符合了这两个次领域不断增长的需求空间。

另外,受访者们对于这两个次领域的入住率也有相似的预期。

由于供应一直多于需求,入住率和租金面临持续的压力,因此办公空间的占用率将预计减少,而这些观点在市场本身的预测中得到了印证。

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霹雳,下个工业热区

2022年06月7日

找工业地产?
锁定霹雳吧!

多年来,雪兰莪和槟城是许多工业“重地”,但这两个州属的工业发展已趋饱和,那接下来的发展焦点在哪儿呢?

霹雳州务大臣拿督斯里沙拉尼深信,槟雪的工业地产将会移师霹雳,包括北霹雳的巴里文打及峇眼色海,以及南霹雳的丹绒马林,相信都将迎来更多工业投资。

沙拉尼日前出席太平青年之友中心主办的与青年交流会时说,霹雳州2030年发展大蓝图中,明确地制定了许多政策和计划,善用各地的优势和潜能,来支持传统工业、旅游和新工业等。

沙拉尼(左)出席活动时,发表谈话。

120万个就业机会

发展大蓝图将循序渐进,并在农业、旅游业、制造业及服务业等,制造120万个就业机会,让州内的青年的前途获得保障。

他相信,这项发展大蓝图也能为州民带来更多的就业和拥房机会,吸引人们继续留在霹雳州。

“州政府要留住人民,不能只是有创造,而须要有全面的计划去落实,才能留住人才,甚至吸引外州居民前来参与发展。”

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工业园兴盛 银谷投资带旺霹雳

2022年05月23日

独家报道:李治宏

霹雳就如当年的深圳,
毗邻地区的发展饱和,崛起机遇。

地理位置夹在槟城和雪兰莪之间的霹雳,经济发展向来落后于这两大以工业挂帅的邻居,产业领域包括工业产业的发展自然也不例外。

但眼看雪槟两地的工业发展和土地开发将近饱和,地价也“寸土如金”,“地广价低”的霹雳州近期开始被看好有后市看起,成为厂商和投资者在雪槟两地以外的最佳替代选择之势。

霹州工业产业究竟有哪些优势,值得各方给予关注,甚至应当把握先机?

事实上,在《霹雳州繁荣发展计划2030》下,霹州正雄心万丈地发展该州经济,尤其是工业领域。

霹州政府正致力于打造“银州”成为工业州,放眼霹州5年内成为继雪兰莪与槟城后,排名第三的最高投资总额州属。

目前,霹州各地都有不同工业区,每个工业区都有不同领域的生产线,例如霹雳北部甘文丁工业区-生产食物、橡胶产品(手套和轮胎)和医疗器械,中北部怡保一带的工业区生产洋灰、南部的慕亚林(Muallim)工业区则以汽车生产为主轴等。

州政府计划把州内的工业区都打造成霹州银谷(SilverValley)品牌,让投资者可以熟悉该品牌并安心投资。

最近,州政府更通过霹雳州发展机构(PKNP)和旗下大马交易所上市公司及霹雳前进(MJPERAK,8141,主板产业股),以及霹雳州投资机构(InvestPerak)携手合作,发掘霹雳州尤其是工业领域的潜在投资。

三造由霹雳前进委任著名产业顾问公司Rahim & Co为顾问兼交易经理,负责向发展商、工业参与者、物流公司、投资者发出建议委托书(request for proposal,RFP),让他们与州政府一起,将拱桥占地约470英亩的3个地段,发展成一个命名为银谷科技园二(SVTP 2)大型工业园区。

西华山卡

Rahim & Co 产业代理(Real Estate Agency of Rahim & Co)总执行长西华山卡指出,该公司负责邀约各方来购买STVP 2的地段自行发展工厂或工业设施,或是与霹州发展机构和霹雳前进联营STVP 2 的项目,而整个建议委托书的期限将于5月27日截止。

建内陆港口添优势

西华山卡接受《南洋商报》专访时说,有关470.31英亩土地已转换为工业地,商家和投资者可以选择收购土地自行发展,或收购土地后,交由霹雳前进或其他发展商兴建有关厂房,或是租赁有关土地和厂房。

“拱桥距离怡保仅20分钟车程,距槟城和吉隆坡各别约2 个半小时,与南北大道和西海岸大道等高速公路连贯,而霹州将建设一座内陆港口,为SVTP 2 的发展增添更多优势。

“当然,罗马不是一天能造成。SVTP 2将逐步开发,我们先从一小块地开始,然后在未来10年左右的时间里继续建设。”

他指出,现有多家大厂,包括谦纤维板私人有限公司(Hume Cemboard)、亿维雅(HEVEA,5095,主板工业股)、马来亚洋灰(MCEMENT,3794,主板工业股)等就在SVTP 2附近,建议中的怡保内陆港口和现有的拱桥工业园就在毗邻。

SVTP 2就坐落在乌鲁近打县的银谷科技园(Silver Valley Technology Park,简称SVTP)毗邻,整个SVTP将是州内工业产业和整体经济发展的催化剂,将成为霹州拥抱工业4.0,催化高科技制造业发展的驱动力,更有望令霹州成为东南亚数字科技园的领头羊。

专注5高科技制造业

占地1139.2公顷的SVTP是由北部经济走廊执行机构从2021至2024年发展,历时4年。

SVTP是东南亚第一个数字颠覆性科技园区,它将作为一个平台,促进从概念到生产的新兴应用科技的发展,将专注5个主要高科技制造业,诸如电气和电子、医疗设备和制药、无人机系统、智能农业和数字经济领域。

SVTP地理位置优越,方便前往怡保货运站、苏丹阿兹兰莎机场、槟城港口和巴生港口,还可吸引核心科技集群,推动全球市场发生颠覆性变化。这包括人工智能、高级机器人科技、增强和虚拟现实、纳米科技和高级数字分析等,以支持商业驱动创新的发展。

创1.3万工作机会

霹雳州务大臣拿督沙拉尼去年初曾披露, 一旦SVTP投入营运,料可令霹州成为东南亚数字科技园的领头羊,除了预计可吸纳私人界140亿令吉的投资额,并可打造1万3000个工作机会,同时可避免人才外流。

西华山卡说,霹雳前进已鉴定州内多片土地有潜能发展为高档和新颖的工业园,而SVTP 2是霹雳前进这项长远计划的开端。

在SVTP2落地设厂的商家除了可以选择槟城或巴生港口外销货物,也可通过霹州本身的内陆港口进行运输。

更重要的是,在SVTP2或霹雳发展工业得到州政府的大力支持。

“州政府希望看到霹州持续发展,因此他们将竭尽所能为商家和投资者提供各类援助,而霹雳州投资机构(Invest Perak)也承诺帮助该项目任何参与者,让商家和投资者们能更顺畅无阻的发展。”

犹如当年深圳
毗邻地区饱和 霹州崛起机遇

“今天的霹雳就有如当年的深圳,当毗邻地区的发展已经饱和,而且成本过高,就是霹州崛起的一大机遇。”

由于霹州的地理位置适中,恰好在北马的槟城和中马的巴生谷之间,而槟城和雪隆可供发展的地段越来越少,也远比霹州昂贵,因此霹州尤其是怡保工业产业无疑是北马和中马欲扩充生产线的厂商最佳选择。

西华山卡说,这情况就类似当年的香港和深圳一样,当香港的发展已经饱和,可供发展的空间非常有限时,毗邻的深圳就成为下一个大力发展的地区,而当前的霹雳也是同样的情况。

他指出,霹州除了还有许多土地可供发展,也有较廉宜的人力资源,生活成本更低,更有丰富的天然资源,如石灰石、花岗岩、铁矿石等矿物,有发展工业得天独厚的先天优势。

“其实,与新加坡对岸遥望的柔南依斯干达原本有望成为雪隆和槟城以外的工业重镇,但一直以来的发展却偏重于住宅产业,尤其是以新加坡和外国购屋者为目标的高档房产,反而错失了成为我国下一个工业重镇的机遇。”

因此,成为槟城和巴生谷投资者和工业家下一个选择,就是霹州目前的策略和定位。如今雪槟两地发展饱和和寸土如金,很自然的,当大型工业物色新的增长地区时,会把目光转移到“夹在中间”的霹雳,尤其是怡保。

怡保蓄势待发

“我认为怡保已蓄势待发,做好准备捉住这些机遇。”

事实上,霹雳要致力发展工业,并非一切从零开始,反之,霹州尤其是怡保的工业发展已相当纯熟,有许多历史悠久的工业区,例如大石、孟加兰、万里望、拱桥、九洞工业园等。

“我们不是从零开始、一切从头 ,而是要在现有的基础上做大、做强。

“当然,我们会根据市场需求来兴建有关厂房数量,而非盲目的不断为了建而建。”

他补充,霹雳的基础设施也相当完善,海(红土坎港口和力侨散装货运终站(Lekir Bulk Terminal))、陆(南北大道、西海岸大道、怡保货运终站、曼绒至拱桥天然气输送管、电动火车)、空(怡保机场)让当地工业区的货运和物流四通八达。

发展矿产下游工业

西华山卡说,霹州的一个强点是天然资源丰富,有很多的矿产,因此到SVTP 2发展的厂商可放眼制造业下游活动,可以为特定矿产的下游工业兴建加工厂。

“道理很简单,如果你可以在霹雳获取这些原材料,为何要在其他州属加工、生产以至输出?为何不直接在霹州就地取材、加工和出口?”

因此,商家和投资者应该看准这点,把握当中的商机。

此外,我们也要善用和结合现有各类工业的优势,让到来霹州投产的厂商和现有的厂家结合大家的资源,建立一个互相依赖和扶持的工业群(Clusters),这是整个大方向。

“我们要建设一个设备完善,各类设施应有尽有的工业园,包括提供员工宿舍、餐饮设备等,结合生活中的各种元素,而非只是一个单纯工作的环境。

“我们相信,只要做到这点,将可以吸引各类大大小小的厂商。最主要的是,商家、投资者可以前来告诉我们,他们要什么,我们尽量满足他们的需求。”

怡保货运终站具优势
连接巴生及槟城港口

“怡保货运终站是怡保工业的一大特色和优势,这个内陆港口通过国家铁路网络和庞大的大道网络,将怡保与巴生港口和槟城港口无缝连接起来。”

霹雳州投资机构总执行长依兹然阿都拉指出,出口商和进口商将会发现这个内陆港口很方便,因为货物和清关可以在这里完成,而不是在各自的港口。

他早前在记者会上说;“马来亚铁道公司建议将现有的内陆港口搬迁到SVTP 2附近。因此,一旦内陆港口建成,在海关便利条件上,坐落在SVTP 2的工厂,将犹如置身于巴生港口或槟城港口毗邻。

“雪兰莪和槟城是吸引厂商投资的两大热点,而怡保恰好坐落在这两大工业重镇之间,这样的策略地理位置加上内陆港口,对服务这2大市场的供应链而言特别有利。”依兹然补充。

霹雳前进总执行长尼兹兰诺丁指出,该公司向来主要发展屋业,如今要趁工业产业强劲增长的势头,适时的踏上这趟列车。

他在同一个记者会上提到:“我们相信这个策略代表稳固的经济增长和发展潜能,而我们要把握这个机遇。

他指出,SVTP 2 附近有石英、粘土、红土、高岭土等矿产,因此该工业区有潜能成为周遭地区矿物开采、收集和加工中心。

7工业园前景受看好

一家跨国产业顾问公司大马亨利行指出,基于霹州政府大举招商引资,积极引入外来直接投资,霹雳工业产业领域展望令人鼓舞。

霹州政府在第12大马计划下向首相署经济策划单位提呈了1389项优先发展项目,总体项目的上限数额为275亿8000万令吉,预计将带动州内产业领域,尤其是工业产业的发展。

亨利行指出,除了SVTP,计划今年涉足霹州工业产业领域的投资者,可以放眼另外7大工业园,分别是大石工业园、万里望工业园、孟加兰工业园、甘文丁莱雅工业园、红土坎港口工业园、务边工业园和丹绒马林工业园。

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霹雳产业市场活跃 怡保居冠

2022年04月4日

报道:李治宏

霹雳产业逐步复苏,
推可负担房屋!

提起国内产业市场,一般的焦点不外是巴生谷、柔佛或槟城,鲜少谈到处于雪隆和槟州之间的霹雳州。

然而,怡保在2021年上半年的房屋成交量位居全国之冠,力压巴生、蒲种、蕉赖和加影等雪隆房产市场热点,顿时令人侧目。

放眼2022年,一直被市场忽略的霹雳州产业市场,又料将呈现怎样的走势?各产业次领域有哪些投资潜能和目标?

PropertyGuru DataSense的数据指出,去年上半年全国5大最多交易量的房产热点,居首的怡保有527间成交,中位价29万6000令吉。

怡保市长鲁迈兹早前在怡保市政厅月常会议致词时提到怡保的上述表现,指怡保写下全国房产最高成交量,原因很简单,即怡保作为霹雳州首府,不仅房屋中位价低,而且因为拥有许多设施和休闲区,而被视为“热点”。

怡保也是经济发展蓬勃的地区之一,最新进展是霹雳州已经提交了一份在怡市发展轻快铁的提案。

事实上,2021年首9个月,霹州房产交投最活跃的地区,分别是怡保所在的近打县、实兆远所在的曼绒县,以及太平所在的拉律马登县。

跨国产业顾问公司大马亨利行指出,2022年,霹州住宅市场成交量料将逐步增长,价格也将保持稳定。

这是因为发展商料将聚焦于清掉手中的存货,以及逐步推介之前展延推出市场的房产单位。

滞销房产料增加

不过,随着新增的房产供应量料将录得双位数增长,销售率却没有同步扬升,霹州今年的滞销房产数量料将增加。

数据显示,霹州去年上半年新推出的房产项目按年剧减83%,新推出的单位大部分是双层和三层排屋,而滞销房产数量和总值都有所减少。

亨利行认为,在霹雳中部,投资者可放眼怡保翠林城(Bandar Seri Botani)、怡保双威城(Bandar Sunway Ipoh)和美露拉也(Bandar Meru Raya);而在霹雳西部,有潜能的地区包括华都牙也、斯里依斯干达和曼绒。

霹雳南部的重点地区包括丹绒马林、打巴、安顺和峇眼拿督,霹雳北部则是太平和甘文丁。

霹州去年首9个月房产成交量和总值分别按年微跌0.1%和2.3%,主因是2020年同期的较高比较基础所致。2020年首9个月,州内房产交易量和总值,分别比2019年同期按年增长5.3%和14.2%。

大部分交投集中在售价10万令吉以下,以及介于10万至30万令吉的房屋。单层排屋销量最多,接着是住宅空地和双层排屋。

工业产业售价上扬

整体而言,去年首9个月,霹州产业交易量和总值分别按钮年下跌8.5%和6.7%。其中,成交量从2020年同期的2万5564单位下跌至2万3383单位,总值则从58亿令吉 减少至54亿令吉 。

然而,州内各产业次领域几乎已全面复苏,其中住宅和商用产业价格呈稳定走势,工业产业售价则稳步上扬。

霹拨12亿推可负担屋

为了刺激产业市场,霹州政府祭出一些富吸引力的措施,包括拨款12亿令吉推出可负担优质房屋,迎合各阶层人民,尤其是低收入群体需求。

其中包括耗资5亿令吉,在人民房屋计划下兴建1万4000间廉价屋,3亿1500万令吉兴建3000单位人民亲善房屋,1亿2500万令吉兴建廉价和中低价分层地契房屋,以及3亿1000万令吉兴建公务员房屋。

州政府也为房屋首购族提供房屋贷款和转名印花税豁免优惠,直到2025年12月31日为止;以及扩大先租后拥(RTO)至一马人民房屋计划(PR1MA),涉及总额逾10亿令吉。

工业产业展望令人鼓舞

大马亨利行指出,基于霹州政府通过该项目大举招商引资,积极引入外来直接投资,霹雳工业产业领域今年展望令人鼓舞。

霹州政府在第12大马计划下向首相署经济策划单位提呈了1389项优先发展项目,总体项目的上限数额为275亿8000万令吉,预计将带动州内产业领域,尤其是工业产业的发展。

银谷科技园成催化剂

其中,从2021年开始动工,预计2024年完成的银谷科技园(Silver Valley Technology Park),将是州内工业产业和整体经济发展的催化剂。

这个坐落在珠宝(Chemor),占地1139.2公顷的新工业园,将聚焦于高增值制造业和数字经济活动,包括电气和电子、医疗设备和制药、无人机系统、智能农业和数字经济领域,预计将吸引140亿令吉私人投资,创造约1万3000个就业机会。

该项目由北部经济走廊执行机构负责发展,将成为霹州拥抱工业4.0,催化高科技制造业发展的驱动力。

7大工业园受瞩目

除了银谷科技园,亨利行指出,计划今年涉足霹州工业产业领域的投资者,可以放眼另外7大工业园。

这7大工业园,分别是大石工业园、万里望工业园、孟加兰工业园、甘文丁莱雅工业园、红土坎港口工业园、务边工业园和丹绒马林工业园。

亨利行指出,尽管过去2年疫情以来,电子商务、网购和物流行业大热,但霹州工业产业并未因此被带动起来,州内工业产业仍大多用于制造、储存和配送等传统用途。

去年首9个月,霹州工业产业交易量按年增长13%,交易总值更按年飙升92%。

大部分交投集中在售价50万至100万令吉,以及100万令吉以上的工业产业。

霹州首府怡保所在的近打县,毫无意外的是州内工业产业交投最活跃的地区。

大部分买家偏爱工业空地和独立式厂房,接着是半独立式厂房和货仓。

去年霹州值得一提的工业产业交易,是大马交易所上市公司AGESON公司(AGES,7145,主板建筑股)去年10月底宣布以2亿7878万令吉,脱售霹雳马登巴冷工业地段,给中国浙江国荣数字经济集团。

商用产业逐步复苏

就如住宅产业一样,霹州商用产业领域料将于今年逐步复苏。

事实上,去年首9个月,霹州商用产业已“价量齐升”,交易量和涉及总额分别按年增长14.3%和11.3%。

然而,这个表现仍低于2019年,即疫情爆发前的水平。

和吉隆坡等大城市不同的是,霹州商用领域在过去两年的多次行动管控令期间,受到的冲击没那么大,而且只是短暂影响。

当管控令解除,各经济领域重启后,之前居家作业的上班族返回公司上班,令州内各办公楼恢复往日的生气。

酒店零售业“重生”

随着国门4月1日全面重开,以及政府为国人在国内旅游住宿提供1000令吉的个人所得税减免,霹州酒店和零售业今年料“重获新生”。

旅游业很大程度依赖国内外游客,过去2年外国游客无法入境,如今他们将重返,无疑对陷入谷底已久的旅游、酒店和零售业注入强心剂。

根据国家产业资讯中心,当局已拨款2590万令吉翻新与提升旅游设施,以优化旅游业的潜能发挥,霹州多个著名旅游景点,例如太平动物园、华都牙也凯莉古堡等,料是主要受惠者之一。

与此同时,随着各大购物商场的人潮与日俱增,州内零售领域恢复疫前荣景,指日可待。

尽管疫情今年2月大反弹后导致许多消费者忧心忡忡,但无损霹州购物商场和零售业的复苏。

2021年上半年,霹州购物商场的整体租用率只是稍微下跌0.1%,租金率也保持平稳。

亨利行认为,尽管在国人经过过去2年的长期封锁后,积压已久的旅游意愿很强,许多国人去年10月解除跨州禁令后纷纷到国内各地观光,霹州酒店业料将比零售业更快复苏,但对产业投资者而言,零售业才是他们投资的焦点。

这是因为酒店和零售业两者相较之下,零售产业可带来长期租金收入,而酒店业的复苏高度仰赖外国游客是否大举重返。

亨利行指霹州办公产业较具投资潜力的地区,包括吉灵当(Greentown)、Ipoh SOHO、桂和园、新板、太平、甘文丁、巴里文打、曼绒和安顺。

零售产业潜能较佳的投资和营运地点包括翠林城Botani Village综合商业中心、近打城永旺、怡保百利、曼绒永旺、甘文丁永旺及太平广场。

至于酒店投资,较富潜力的地区包括怡保市中心、红土坎、曼绒、邦咯岛、太平、安顺、峇眼拿督、务边和皇家柏隆热带雨林。

霹州产业2022年看点

● Ageson控股私人有限公司与霹雳州务大臣机构(Perak Menteri Incorporated)在马登巴冷县展开的占地192.23公顷综合发展项目,涵盖政府机构与行政单位、工业、商用产业和房屋,发展总值8亿7990万令吉,预计费时15年内全面完成。

● Lagenda产业(LAGENDA,7179,主板产业股)与霹雳前进(MJPERAK,8141,主板产业股)在打巴进行占地92.97公顷的可负担房屋项目,涵盖1374单位单层排屋、264单位双层店屋、油站、霸级市场和办公楼。

● 耗资1亿零500万令吉的天然气输送管网络可能会扩充,包括兴建一条连接美罗瓜拉美金至丹绒马林宝腾汽车城,全长62公里的全新链接。

● 霹州政府计划兴建一座新机场,以及扩充怡保苏丹阿兹兰莎机场跑道,以迎合国内投资者和外国医疗旅客的需求。

 

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巴生谷产业转型 展新力量

2022年03月21日

报道:李治宏

发展商蓄势待发,
房市赶搭好景周期列车。

在各种新趋势的涌现、新科技的运用,以及许多建筑物更改用途的推动下,巴生谷产业市场正在转型。

无论是住宅、工业产业、办公空间、零售单位及酒店,都在个别领域供需因素和疫情洗礼下,进行不同程度的转变,有者是为了迎合消费者的最新需求,有者则但求在激烈竞争下继续求存。

以下是巴生谷个别产业领域巡礼和展望。

房产:蓄势待发

房产市场的复苏,将取决于本地购屋者,他们是推动住宅市场的火车头。

因此,了解和迎合他们的需求,将是房市长期复苏的关键。

事实上,巴生谷房产市场目前正复苏,而可负担房屋和40%中产阶级(M40)预料将引领市场反弹。

纷收购优质地皮

多家发展商也在看好房市复苏前景下,纷纷收购地点优越、交通便利的地皮,填补公司地库之余,也抢先卡位,以适时坐上房市下个好景周期的列车。

其中,马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)就以8900万令吉,购入吉隆坡文良港云顶吉冷路5亩地段,命名为M Astra的综合产业发展项目,发展总值初步估计为6亿1800万令吉。

马星集团也以9500万令吉,向Nation控股私人有限公司(Nation)收购占地8.09亩的空地,发展总值超过7亿9000万令吉,命名为M Nova的综合产业项目。这也是该集团在甲洞的第三个发展项目。

双威(SUNWAY,5211,主板贸服股)以2亿3339万令吉,接手莫实得(BSTEAD,2771,主板工业股)位于吉隆坡葛京路(Jalan Cochrane)6.59亩永久地契地皮。双威计划在该地发展综合项目,包括服务式公寓及零售单位,发展总值至少11.5亿令吉。

双威也出资4200万令吉购买一块3.34亩,位于吉隆坡珍珠花园(Taman Mutiara)附近的永久地契土地,计划开发一个包含联排别墅、公寓的住宅项目,该项目预计今年上半年动工,2026年竣工,并从今年起对双威的盈利作出贡献。上述收购也是双威产业2021年第一项土地收购活动,因该公司有信心房产市场将迎来复苏。

UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)以1亿9700万令吉收购蕉赖康乐花园捷运站旁6.86亩土地,准备用作房地产发展,预计项目发展总值将达10亿令吉;首阶段发展计划将在2022年推出。

度身定制新楼盘

振兴产业(CHGP,7187,主板交通和物流股)则出资2亿6800万令吉收购81.9亩的土地,计划在巴生谷发展5项不同类型的产业项目,包括公寓、办公楼等,项目版图涵盖雪州双文丹、金銮镇,吉隆坡孟沙南城和赛城。

该集团正进行和未来规划的发展项目,去年和今年这2年内的发展总值将达37亿3000万令吉。

事实上,去年新推出的新房产项目有限,意味着今后两三年的新楼盘将相对大增。

一些规划中的新发展项目,是特地针对购屋者已改变的新需求度身定制。

有地房产仍主宰市场

在高档房产方面,发展商目前的策略是小量推出新单位,先试水温,而且是以购屋者预订方式推出。

不仅发展商看好新屋市场,即使是二手房屋市场,也已在去年明显复苏。

根据国家产业资讯中心(NAPIC),巴生谷二手屋市场去年首9个月的交投已恢复疫情爆发前水平,更呈价量齐升势头,成交量和总值分别按年上扬13%和28%。

同样的,平均每间住宅交易价格也按年增长13%。

威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,有地房产依然主宰市场,占总成交量63%,雪州八打灵县、乌鲁冷岳和巴生县是成交量最多的地区。

截至去年第三季,巴生谷现有房产供应量为197万间,比2020年同期按年增长2.8%。新落成单位按年增长12.2%,达30万8000单位,其中大部分是共管公寓和服务式公寓,占总数71.7%。

计划中的新高楼住宅减少,令巴生谷计划中的房产供应量放缓3.9%,但仍多达约18万5000单位,其中吉隆坡仍是巴生谷高楼住宅焦点。

相反的,计划中的有地房产增长8.4%,达4万9000间,而且大部分坐落在巴生谷南部,即雪州半城乡地区的瓜拉冷岳和雪邦两县。

由于大马国门持续封锁,去年底重启的马来西亚我的第二家园(MM2H)收紧门槛,令外国人持有房产比重收缩,高档房产销售也日益依赖本地购屋者。

工业:一枝独秀

电子商务井喷式的增长,推动了货仓空间的需求,也带动了吉隆坡、巴生北区和莎阿南发展成熟工业区货仓的交易。

此外 ,企业和商家们对改善存货规划的要求与日俱增,以减低供应链中断带来的冲击。

员工宿舍是工业产业领域的新推手。疫情令员工宿舍的各种问题,包括空间拥挤、设施老旧和简陋不堪、卫生条件欠佳等缺点一览无遗,也令当局加强对员工宿舍的管制,刺激企业和商家们为符合防疫条件,兴建全新员工宿舍或改善与提升员工宿舍的需求。

沈颂能

交投升温租金率持稳

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能认为,短期至中期内 ,大马经济重启及经济活动恢复正常,料将刺激工业产业需求,令该领域延续去年下半年的强劲走势。

他指出,就巴生谷而言,莎阿南和巴生发展成熟工业区的工业单位,今年的平均租金率料将持稳。

截至去年下半年,莎阿南和巴生特定制造业设施与物流/配送中心的平均租金率保持稳健,其中莎阿南有关产业月租估计保持2020年的每平方尺1令吉80仙至2令吉20仙水平,巴生则从2020年的1令吉30仙至1令吉50仙,稍微走强到1令吉30仙至1令吉60仙。

与此同时, 自去年10月11日放宽行动管控,重启经济后,工业产业领域的交投也于去年下半年升温,出现数宗重大交易。

这包括WCT控股以1亿2500万令吉,收购雪州双文丹一片占地382.76亩的工业地;大稳控股以3500万令吉收购巴生占地4亩的独立式工业建筑物,以及Greenway Links以4500万令吉收购八打灵县占地4.92亩的独立式工业建筑物。

回首去年上半年,八打灵县和巴生县继续占据巴生谷工业市场半边天,分别占这期间工业产业总成交量的24.2%和22.7%。

新工业产业巴生居冠

截至2021年6月底,巴生谷累积现有工业产业共有4万6316单位,兴建中的工厂和货仓共有1289单位,规划中的单位则有1716个。

同样的,大部分的现有工业产业坐落在八打灵和巴生两县,分别占31.1%和18.5%。

不过 ,在未来新增供应方面,巴生是巴生谷之冠,兴建中的单位为411个,规划中的单位则是934个。

屈居第二位的八打灵县兴建中的单位有302个,但没有任何规划中的工业单位。

沈颂能指出,这或显示八打灵县的工业发展已经饱和,未来可供工业发展的土地有限。

办公:提升体验

尽管经济已几乎全面重启,但办公市场预料仍将耗费一段时日,才能恢复疫前水平。

大马莱坊指出,这是因为一些企业,尤其是跨国公司,仍在评估未来的职场作业策略。

随着越来越多的企业朝向混合式工作安排,即部分员工居家作业,以及部分员工回公司上班,提升实体办公体验非常关键。

符儒仁

共享空间更红火

符儒仁指出,共享工作空间(Co Working) 的供应与日俱增,它非但可根据企业租户的需求灵活调度,而且租约配套也是可以灵活调整,今后料将成为国内办公市场的的新趋势。

为了永续的经营,一些企业已设立替代的工作场地,并和居家作业方式整合。

莱坊同样指出,共享工作空间料将更为红火,因为它允许企业随时增加或缩减所需的空间,以及在有关空间作业的人数,无需被长期租约捆绑。

但莱坊认为 ,无论企业的员工工作模式如何转变,人与人之间的接触和协作,仍是不可或缺的一环,尤其是那些讲求团队合作的职场更是如此。

因此,实体办公室还是可继续存在,但人们对办公环境的要求将会更高,提高办公环境素质,以及设施需更为齐全。

在个别领域租户方面,疫情以来一直表现很好的电子商务、物流、医疗保健与卫生、保险、科技和商业流程外包(BPO)领域今年料继续强稳,对实体办公空间的需求更大。

短期内 ,全马各地尤其是巴生谷办公楼的租金率和租用率料将持续下行。

双租料持续下行

由于许多企业在疫情期间缩小营运规模,或是搬迁到租金较为廉宜的办公空间,有更多的办公楼面临许多空置问题。

截至2021年下半年,巴生谷累计办公空间供应量约为1亿1260万平方尺。其中,吉隆坡市区特建办公楼的租用率从2021年上半年的67.9%,估计于去年底进一步下滑至65.5%,雪兰莪州则从75.8%走低至74.2%。

然而,吉隆坡市郊则相对持稳,租用率从去年上半年的85.9%,进一步攀升至86.1%。

目前是租户主导的市场,因此许多业主为了留住租户,保持办公空间租用率,更愿意和租户洽谈,并提供更具竞争力的租约配套,这已导致巴生谷尤其是吉隆坡市区租金处于下跌趋势。

截至去年底,吉隆坡市区办公空间平均租金率从2021年上半年的每平方尺6令吉87仙,估计于去年底下滑至6令吉79仙。

吉隆坡市郊办公空间月租从每平方尺5令吉69仙下跌至5令吉60仙,雪州则从4令吉15仙走低至4令吉10仙。

然而,中长期而言,雪州办公市场相对持稳。

这主要由3大利好因素支撑,即:

(一)租户更多;

(二)租金和租约富吸引力;

(三)公共交通网络改善,继续推动市郊的办公空间需求。

酒店:适者生存

国门迟迟未全面重开,酒店业过去2年来只能全靠本地游客求存。

去年上半年,入境游客按年暴跌85%,只有区区5万人。

酒店业要继续存活,唯有削减营运开销,以及开拓替代收入来源,例如餐饮部门推出各种配套。

零售:见招拆招

地点优越,内部各类零售应有尽有的购物中心,仍保持良好的人流量。

商场内空间庞大 ,并进行小型展览和促销活动,已是购物商场的过去式,如今不再管用。

然而,商场却可善用这类空间,通过灵活租约扩大餐饮区和销售,来取得额外的营收。