独家报道：陈美玲

产业界的“明星股”
工业产业生气勃勃

工业产业一直是产业界的“明星股”，工业产业市场生气勃勃，复苏的脚步不曾停歇。一片大好的情景，体现在不同的跨国产业公司市场报告。

跨国产业咨询公司仲量联行（JLL）发布的今年次季产业市场监测报告，还有大马莱坊（Knight Frank）今年上半年产业市场报告皆显示，业界对工业产业，例如厂房、仓库、物流中心、数据中心等的需求持续增长，造就了工业地价和租金率节节上升，因此业界对工业产业市场抱持乐观态度。

仲量联行指出，巴生谷的主要工业产业热点，位于雪州武吉拉惹、加埔、莎阿南、梳邦再也、本查阿南、蒲种、雪州南部新兴市镇直落坡（Telok Panglima Garang）及莎阿南北部的Elmina镇。

纵观整个巴生谷，工业地价与租金率不断见长，以武吉拉惹为例，冠病疫情之前，这里的工业地价仅是每平方尺54令吉，现在已涨到每平方尺145令吉。

武吉拉惹快速崛起

工业地价增长的原因，主要来自高需求。武吉拉惹是快速崛起的高端工业区，衔接多条高速大道，例如新巴生谷大道（NKVE）、西海岸大道（WCE）、联邦大道等。

尽管武吉拉惹工业区现时已有很多租户，它还是非常抢手，因为地点适中、交通发达，无论是去巴生港口还是吉隆坡，都异常方便。

莎阿南跟武吉拉惹有相似的经历。冠病疫情之前的工业地价介于每平方尺180令吉至200令吉之间，最新一宗交易的地价，涨到每平方尺300令吉。

仲量联行预计，价格会继续攀升，因为有不少本地和外国投资者陆续询问武吉拉惹和莎阿南的行情，市场需求仍非常大。

租金率方面，莎阿南高端地区的A级物流仓库在疫情之前，每月每平方尺的租金为1令吉90仙，最新的租金率涨到2令吉50仙。武吉拉惹也一样，冠病疫情前每月每平方尺是1令吉80仙，现在是2令吉30仙。

由于莎阿南的租金率持续高涨，一些租户已开始迁出，选择租金较低的武吉拉惹，来设立总部和先进设备，例如虾皮（Shopee Express）、CEVA物流、CJ Century等。

建斜升坡多层仓库新趋势

仲量联行也发布了A级工业建筑的最新趋势，显示现代化物流仓库日益趋向兴建有斜升坡的多楼层仓库。

在一些高端地区，工业地不只越来越贵，也越来越少。为了解决地少和地贵的问题，投资者和租户开始采纳国外新兴的仓库模式，兴建拥有斜升坡的多楼层仓库，尽可能最大限度地优化土地价值。

莎阿南独栋建筑涨

大马莱坊指出，得益于地缘政治环境和政府措施，终端用户、制造商和投资者的需求不断增长，巴生谷工业市场继续充满动力。

在莎阿南地区，独立式工业建筑/仓库的租金率保持上升趋势，每月租金范围在每平方尺1令吉80仙至2令吉30仙之间。

进入今年下半年，工业产业的租金预料保持稳定。

未来供应聚焦灵市巴生

根据大马莱坊，去年，巴生谷的工业产业市场持续增长，促成2880宗交易，总值106亿5000万令吉。前年有2049宗交易，值91亿5000万令吉。交易量和价值的增长，分别为40.6%和16.3%。

然而，去年有很多价值较低的交易，促使工业交易平均价格较低，下降了17.2%，每笔交易平均只有370万令吉。

今年首季，市场确实比较冷清，只有581宗交易，共值28亿4000万令吉。跟去年末季相比，交易量下滑了22.5%，但是交易总值却上升了8.3%。

工业产业的平均交易额，从去年末季的349万令吉，上升至今年首季的488万令吉。

巴生谷的累积供应在今年首季共有4万6799单位，八打灵县拥有最多，共1万4413单位（30.8%），其次是巴生县，有8786单位（18.8%）。

巴生谷目前有1418兴建中的工业单位，另有1766单位在规划阶段。

巴生谷工业产业的未来供应，仍集中在八打灵县和巴生县。八打灵县将有498新单位（35.1%），巴生县将有430新单位（30.3%）。这两个县的新工业产业，有464单位是分层式厂房，169单位独立式厂房。

巴生县有最多规划中的工业产业，占巴生谷45%（795单位），接着是瓜雪县，占23.3%（411单位）。

预计到了今年底，巴生谷的工业产业，包括仓库和分销中心，将增加230万平方尺。

新工业园如雨后春笋

根据大马莱坊，近期，工业和物流市场有几项值得提振的消息。

首先，高裕轩集团（NCT，0056，主板产业股）位于雪邦综合发展区的NCT智能工业园（NSIP）成为雪州首个获得认证管理的工业园区。

占地300公顷的NCT智能工业园分3阶段发展，已获得绿色地产（GreenRE）认证，预计发展总值（GDV）达100亿令吉。

首阶段发展总值20亿令吉，预计2025年完工，拥有半独立式厂房、独立式厂房及链接式独立厂房，以及27块空置的工业用地。

截至目前，首阶段的预订率达40%。各政府单位纷纷给予支持，包括投资、贸易及工业部（MITI）、大马投资发展局（MIDA）和雪州投资促进机构（Invest Selangor），使NCT智能工业园迎来首家外资科技发展公司，买下48.05英亩土地。

另外，拥有永久地契的COMPASS@斯里冷岳镇工业园，占地220英亩，预计可产生12亿令吉的发展总值。

今年2月17日，COMPASS中小企业园区已投入建造，此处将提供现成的厂房和仓库，面积3600平方尺至5万平方尺。

而COMPASS工业与物流园区已获得绿色认证，占地120英亩，将提供定制的仓库和制造业建筑。

Rivertree分2阶段建Esteem

首次踏足工业园开发项目的Rivertree集团，在巴生推介了首个工业项目——Esteem商业园，预计生产总值达1亿8000万令吉。

分两阶段发展的Esteem商业园，预计分别在2025年和2026年完成，占地4.06公顷，拥有39座工业单位。

此外，森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）与Logos产业的联营公司SDPLOG，联手发展巴生武吉拉惹E-Metro物流园区。

区内Metrohub 1和Metrohub 2的总出租面积，分别是110万平方尺和80万平方尺。

Metrohub 2也已签下首个租户，即J&T分销公司。

首阶段预计在今年末季完工。

还有由杨忠礼集团分两阶段建造的武吉拉惹国际工业区（BRIIC），是占地89英亩的永久地契土地，会在今年拿到完工和合格证书（CCC）。

这里的首阶段兴建了2栋有斜升坡的双层仓库，总出租面积达70万4279平方尺。

数据中心朝气蓬勃

数据中心方面，根据大马莱坊，大马是东南亚发展最快的国家，前年的总投资额达47亿令吉。到了2027年，预计上升到70亿令吉。

已经有约41家企业在大马设立数据中心，超大规模投资将陆续涌入，加上市场对数据托管营运商的需求强劲，带动外资持续进驻。

去年吸纳113兆瓦

相比印尼、泰国、菲律宾及越南，大马是数字经济发展最快的国家，去年数据中心吸纳了113兆瓦，未来5年预计增长20%。

仲量联行在今年次季产业市场监测报告中提到，邻国新加坡政府继解除数据中心禁令之后有重大发展，上个月宣布新增80兆瓦容量，并颁布给4家国际公司，分别是Equinix、微软、字节跳动的AirTrunk及万国数据（GDS），以便在狮城发展新的数据中心。

不过，狮城此举无阻我国数据中心持续火红。

我国依然有独特的吸引力，招揽不同类型的数据中心进驻。

赛城成数据中心枢纽

回到国内发展，大马莱坊指出，在巴生谷，赛城是数据中心枢纽，其他后起之秀有武吉拉惹和八打灵再也。

明年首季，Equinix将以KL1之名，在赛城开设新数据中心，额外投资额超过4亿6200万令吉。

一旦完工，它将拥有900个机柜及2万8300平方尺的数据托管空间。首阶段完成之后，将有450个机柜和1万4000平方尺的数据托管空间。

另一个引人注目的数据中心Vantage将额外投资133亿2000万令吉，在赛城一片35英亩的土地兴建第二座大型数据中心，起名为KUL2。

接着，Gaw资本和A3资本联手在赛城发展两块新地皮，总土地面积13万4441平方尺。

其中一块地皮将兴建一座容纳12兆瓦IT负载互联网的数据中心，另一块地皮将保留给未来发展。完工之后，数据中心将由Infinaxis管理。

时光网与DigitalBridge集团有意在亚洲扩充其AIMS数据中心的业务。这项于今年4月成交的业务，时光网与DigitalBridge分别持有30%和70%股权。

澳洲首屈一指的数据中心NEXTDC公布了进军大马市场的消息，它的驻点是在灵市KL1，一座获得最高等级认证第四级（Tier 4）的数据中心，预计在2025年开始分阶段营运。

到了2037年，亚马逊网络服务公司（AWS）计划投资255亿令吉，在大马创建云计算基建，将大大推动全国的数字化进程。

各种利好关系支撑产业市场逐步复苏

2023年全年全球经济增长预计放缓，俄罗斯和乌克兰战争引发的地缘政治危机延烧，加上通胀挑战和外部需求走低皆带来隐忧，大马经济复苏将趋于缓和，预计经济增长率介于4至5%之间。

今年5月，国行隔夜政策利率（OPR）再上调25个基点，从2.75%上升至3%，推高了借贷成本，或多或少已抑制产业市场的活动。

中国放松了严格的冠病清零政策，将缓解中国的经济增长，而中国作为大马最大的贸易伙伴，大马将得益于它的附带效应。

产业市场受到各种利好关系支撑，例如经济增长、更好的物流基础设备、持续改善的就业市场和友好的政府政策与优惠，预计在今年下半年逐步复苏。

配合政府积极推动商业、投资与贸易的承诺，投贸部及旗下机构已准备好与引进高科技和优质投资的投资者，创造更好的高薪工作机会。

2025年西海岸大道竣工及2027年东铁建竣，将大大改善各个工业区之间的连接，推动工业与物流市场的发展。

工业生产指数获提振

今年首季，大马工业生产指数（IPI）从122.6点，按年增长2.8%至126.1点。

大马工业生产指数得到提振，主要源自制造业和矿业分别上升3.4%和2.1%，尽管电力领域萎缩1.3%。

制造业回弹是受到内需与出口导向工业带动，主要得益于烟草产品（15.5%）及汽车与罗里（10.5%）这些次领域的增长。

不过，橡胶与塑料制品、木制品及家具的生产指数，分别降了7.8%、8.6%及11.3%。

今年首季，大马在制造业、服务业与首要领域吸引了714亿令吉获批投资，有望创造2万3977个新就业机会（去年同期有428亿令吉）。

获批外来直接投资（FDI）占52.5%或375亿令吉，依次来自新加坡（115亿令吉）、英属维京群岛（71亿令吉）、中国（65亿令吉）、香港（29亿令吉）和韩国（25亿令吉），余下47.5%或339亿令吉则来自国内直接投资（DDI）。

我国政府近来积极派出贸易及投资代表团前往韩国、中国、意大利及日本寻找商机，已带来1700亿令吉的潜在外来直接投资。

同时，投资吉隆坡机构（InvestKL）旨在2023年争取20亿令吉高影响力及高价值的投资，特别是在数字经济与区域卓越中心，与全球领先的战略伙伴为大马创造1500个高技能工作机会。

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• 莱坊: 大马工业产业走势红火

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

我国的产业领域
迎来新曙光？

日前公布的大马2022年产业市场报告中，整体上全年的产业交易总额高达1790亿7000万令吉，按年增长23.6%，而交易量则高达38万9107宗，按年劲扬29.5%。

相对而言，2021年的产业交易总额则是1448亿7000万令吉，而产业交易量则是30497宗。

不得不提的是，上述亮眼的产业交易总额创下21年来最高纪录。然而，事实的确如此吗？这是否意味着我国的产业领域已迎来新曙光？

笔者认为，去年的交易总额能创下21年新高，主要是我国去年4月份重开国门，让很多海外人士在无需隔离的情况下进入我国，包括可以进行各类的产业投资以及买卖。

据笔者了解，很多投资者基于疫情期间无法前来大马进行签约及考察，结果都是隔了好几年，终于等到去年全面开放后才来马处理。

当然，当中也不乏有很多物业持有者计划套现，以换取更多的现金，同时也带动潜在的投资者在趁马币下滑之际，大量收购各类产业。

实则，去年整体产业交易总额创21年新高，更是说明了这股后疫情的报复性投资，与我国经济去年按年飙升8.7%是不谋而合的。

商农产业交易飙升

去年商用产业的交易量高达3万2809宗，按年增涨为46.3%，而农务产业交易量更出乎意料的飙升至8万2040宗，比起2021年剧增了44.6% 。

这种现象也许是农务产业的需求量在后疫情时代需求大增，而且之前发生的粮食短缺，也导致我国更重视农业发展。以上种种，也许是造成去年的交易量创21年新高的原因之一。

另一边厢，作为疫情期间最亮眼产业次领域的工业产业，去年也录得8083宗交易量，按年增幅高达44.5%。

不难发现，我国在近几年有越来越多的工业园在全马各地招商引资，再加上中美贸易战持续恶化的情况下，许多原本在中国设厂的外资把生产基地转移到东南亚，坐拥绝佳战略地理位置的大马从中分一杯羹。

外资陆续来马设厂

我预见，外资将陆陆续续来马设厂，对工业地的需求持续增加，这将逐渐成为常态。

有鉴于此，我国政府更应把握这难得的机遇，除了祭出更具有吸引力的优惠政策，也应提供一站式的服务，以协助外资顺利来马设厂，并减少不必要的繁文缛节。

笔者想强调的是，唯有强大的供应链、具竞争力的成本结构、精简的业务作业流程、尖端创新与技术和优秀人才，这将会是我国推动永续增长及吸引外资的关键因素。

住宅交易达942亿

根据2022年产业市场报告，去年38万9107宗的产业总成交量当中，住宅产业交易量继续领先群伦，达24万3190宗（占产业总成交量62.5%），交易额为942亿8000万令吉（占52.6%）。

房产的销售取得强劲增长，主要由5个州属和联邦直辖区的交易带动，分别是槟城（31.1%）、柔佛（24.3%）、霹雳（18.9%）、吉隆坡（18.4%）及雪兰莪（15.9%）。值得一提的是，这些州属和地区向来都是国内外投资者聚焦的投资地点。

生态旅游倍受青睐

这些州属和地区若能拥有生态旅游产业的配套，及休闲与自然环境，将会备受海外投资者的青睐。

农务产业交易量排第二，达8万2040宗（21.1%），接着依序为商用产业3万2809宗（8.4%）、发展地皮2万2986宗（5.9%）及工业产业8082宗（2.1%）。

农务产业（包括农业地）交易量虽比商业单位高出两倍多，但交易额却少于商用产业。

商用产业的交易额达326亿1000万令吉（占去年产业总成交额18.2%），农务产业交易额则是178亿6000万令吉（占10%），甚至不如工业产业（交易额211亿6000万令吉，占去年产业总成交额11.8%）。

随着首相拿督斯里安华刚到中国展开官访，并与中国国家主席习进平对话，大马有望与中国携手开展更多领域的合作，尤其是开拓区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）的市场，马中两国在产业园区、基础设施、数字经济、旅游业等领域将会取得更丰硕的成果。

有鉴于此，除了深化各领域的合作共赢以外，甚至有望让我国的产业领域从中获利，从而刺激产业领域的上下游行业，这将是我们翘首以盼的。

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

外企纷纷“看上”大马，
设立厂房生产线！

笔者在前几期的本栏中曾提及，我国工业产业2021年全年的总交易量达5595单位，比起2020年的4758单位，按年增长17.6%；交易额则录得169亿6000万令吉，比2020年的127亿6000万令吉激增32.9%。

来到今年第二季，工业产业总交易量达2006单位，相较于首季的1824单位，按季上扬10%；交易额则录得75亿9000万令吉，比起首季的51亿1000万令吉激增48.5%。

以今年两个季度表现而言，工业产业的强劲增长更是令人喜出望外。

据笔者所了解，陆陆续续会有更多的跨国企业分散投资，而大马则是潜在的投资目的地之一，接下来更是有望加速我国整体的工业产业交易额及交易量。

大马工业备受看好

不得不提的是，随着区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）、跨太平洋伙伴全面进步协定（CPTPP）和东盟-香港自由贸易协定的落实，多项关税减免机制有望加速区域市场一体化的进程，东盟各国需发挥各自的优势，以便在竞争中脱颖而出。

若进一步分析，目前全球高通胀和俄罗斯入侵乌克兰引发的战争，从而打乱国际供应链。而在危机也是商机的前提下，这也促使美国和欧洲的跨国企业转移生产基地，纷纷聚焦东盟地区设立新厂房或扩建现有的生产设施，以缓解运输成本不断上涨和物流的问题。可以肯定的是，作为本区域投资热点之一的大马备受看好可从中受惠。

中企生产线转移东南亚

与此同时，随着中美贸易战加剧，不少以欧美为主要市场的中国企业更是面临巨大打击及压力。在此背景下，以欧美为主要市场的中国企业，纷纷将生产线转移至东南亚国家，这种情况将有利于出口及策略上的需要。

重中之重的是，欧盟和美国目前对东南亚部分国家也有一些贸易优惠政策，包括在东南亚生产的很多产品出口到美国和欧洲，都享有零关税或较低关税等优惠，这对出口企业更是很大的吸引力，而我国的出口领域更有望从中分一杯羹。

全球关注中国二十大

值得一提的是，中国这两年多以来在防控冠病疫情上所采取的清零政策，导致很多中国本土和外资企业撤离中国的说法不胫而走。

随着中国人口红利的消失和劳动力成本扬升，许多企业逐步撤出中国，前往成本较低的国家或地区，而大马是其中一个热门的目的地。更甚的是，一些外企不仅是工厂撤离中国，甚至连分公司都直接撤离。

据笔者所了解，中国目前正贯彻“绿水青山就是金山银山”的生态保护理念，在经济发展过程中特别着重于对环境的保护，因此也提出了一系列措施和政策。

然而，笔者认为全球仍会聚焦在即将举行的中国二十大，究竟中国是否会全面开放，从而有望恢复昔日的经济活力，抑或是持续清零政策，而后者的持续实施，恐会加速外企工业从中国外移。

期待绿色能源税务奖掖

诚如前阵子笔者接受《南洋商报》产业专区专访时所提及，目前海外投资者除了询问在大马开设工厂、货仓和物流中心外，对于绿色能源、制造业、电子电器和食品加工业的询问度更是创新高。

不难发现，近年投资者不断加大对绿色能源的投资，投资者把新能源或再生能源作为核心投资布局，以逐步打造未来高质量发展的绿色引擎，维持企业的永续发展。

据悉，即将于10月7日提呈国会的2023财政预算案中，也会针对这一类的领域给予更多的奖掖及税务的减免，这也许更加会加速更多海外投资者进军这些领域。

毋庸置疑的是，以上种种的内外在因素，令我国在工业产业领域的交易量及交易额前景进一步看俏。

下一期，笔者将与读者们分析2023年财政预算案中有关产业领域方面的措施。