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工业产业热度 只增不减

2022年08月8日

独家报道:李治宏

比住宅更抢手
工业产业大翻身,凭什么?

疫情期间,工业产业一直是本地产业市场一枝独秀的次领域,走势逆流而上。

步入后疫情时代,全球高通胀和俄罗斯入侵乌克兰引发的战争进一步打乱供应链,令疫情造成的全球供应链中断的问题依然悬而未决。

这促使美国和欧洲的跨国企业纷纷转移生产基地,聚焦东盟地区设立新厂房或扩建现有生产设施,以缓解运输成本不断上涨和物流的问题,而作为本区域投资热点之一的大马备受看好从中受惠,国内工业产业更成为机构投资者和产业信托(REITs)追捧的领域。

跨国产业顾问公司莱坊就指出,目前有越来越多的机构投资者和产业信托追逐工业产业和物流设施,而该领域现有的优质物业却供不应求。

全球电商贸易及消费者开销增长,推高了物流与储存空间的需求,电商业者也扩充业务,令物流领域持续增长。

大马莱坊在最新发布的《2022年上半年产业焦点》报告中提到,在蓬勃的投资活动推动下,包括物流设施等工业产业的租金呈扬升趋势,而物业转手的要价和成交价格也依然相当可观。

另一家产业顾问公司Nawawi Tie同样指出,工业领域因投资者多元化投资组合而成为焦点,而今年第二季产业投资销售按季增长5%,工业产业仍是交投最活跃的领域。

沈颂能

少数提供高回酬资产

Nawawi Tie在今年第二季研究报告中提到,投资者继续聚焦于优良等级的工业设施,产托公司更积极寻求工业产业领域的商机,这可从双威产托(SUNREIT,5176,主板产托股)和凯德商用大马产托(CLMT,5180,主板产业信托股)的2项收购行动看出一斑。

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能指出,产业信托面对必须保持可观派息率的压力,在寻求高回酬资产的同时,还必须收购可以马上带来可观回酬的资产,而工业产业就是目前少数可以提供高回酬的资产。

他在电话访问中告诉《南洋商报》:“因此,我们可以看到,近期很多产业信托纷纷从购物广场等领域,转向收购工业产业资产。

“凯德商用大马产托出资8000万令吉,向DYNACIA(DYNACIA,5178,主板工业股)收购位于槟城爪夷的物流产业,伺机进入物流领域,就是一个很好的例子。

“这项物流产业可以每年带来6%的产业净收益率,高过该产托现有的平均回酬,是一个很好的投资。”

凯德商用大马产托总执行长陈春祥早前在宣布这项收购时表示,这是该产托首次收购物流产业,并符合该产托长远的策略。

“该土地净出租面积(NLA)约为33万5000平方尺,相信能让凯德商用大马产托在本地物流业站稳脚步,开启下一个增长篇章。”

沈颂能说,除了凯德商用大马产托,KIP产托(KIPREIT,5280,主板产业股)是另一个从零售产业转向工业产业的产托。

KIP产托刚于上个月宣布以7870万令吉,收购巴生英达岛3处工业产业,进军工业产托业务。

达证券在分析该交易的研究报告中指出,上述3处工业产业的收购价格稍低于市价,并以约510万令吉的初始年租金价格出租,这相当于产业净收益率达到6.5%,符合类似产业介于6.0%至7.4%的净收益率范围。

“租赁合约也包括每3年涨租金13%,相当于年度有效增长3.1%,符合工业产业每年平均增长3.0%至3.2%范围。”

AXIS产托积极收购

沈颂能指出,AXIS产托(AXREIT,5106,主板产托股)是另一个积极收购工业产业资产的产托。

AXIS产托以现金3亿9000万令吉收购丹绒柏勒巴斯港口一座占地155万平方尺的物流货仓,更是该产托至今最大宗的单一收购计划。

该公司是向Equalbase PTP私人有限公司(EPSB)收购该货仓,并在一项为期10年的固定租约下,把该设施租回给EPSB,而首3年内的月租为217万令吉。

丰隆投行研究也在早前的分析报告中看好此次收购,因为完成后,该物业将租回给EPSB,期限为10年,每月租金为220万令吉,这相等于6.7%的净产业收入(NPI)回酬率,与目前公司的资产组合NPI相当。同时,该资产预计将提高公司今明后财年收益约2%至2.8%。

“此外,该设施的位置也具有战略性,距新山西南市中心18公里,距士乃国际机场约41.3公里,距新加坡港务局(PSA)约39.9公里。”

AXIS产托也以1630万令吉收购古来的一座工业设施。该坐落在 i-park@Indahpura, Bandar Indahpura的工业设施占地9万8393平方尺,属于永久地契,拥有5万9956平方尺的可出租空间。该设施目前是在一项为期10年,并可选择延长3年的租约下,出租给Hqpack私人有限公司,月租8万9933令吉87仙。Hqpack涉及生产高端半导体行业使用的工业包装产品。

腾宇集团(AME,5293,主板建筑股)则计划通过子公司腾宇产托(AME REIT)上市,从中筹措约1亿4530万令吉,融资未来工业产业收购计划和投资计划,包括收购土地和进行联营计划。腾宇集团已获得其股东批准,以5亿5700万令吉,将31个工业产业和3个工业相关产业脱手给腾宇产托。

Nawawi Tie研究指出,今年第二季涉及总额3亿3070万令吉的9宗产业投资销售中,37%是集中在巴生谷,这就包括了双威产托收购雪州双溪威一块永久地契工业地段的交易。

巴生谷市场反弹
去年总值92.1亿物业易手

巴生谷的工业产业市场活动反弹,去年共有2050个工业物业易手,涉及总值92.1亿令吉,交易量和价值分别按年增长20.2%及23%。

同样,每笔工业交易平均价格在2021年也呈上升趋势,按年增长2.3%。

今年首季,巴生谷共有598宗工业产业交易,总值为26.1亿令吉,比去年首季的518宗交易量及总值19.5亿令吉,分别按年增长13.4%及33.8%。

不过,若与去年第四季相比,市场活动有所放缓。去年末季的工业产业成交量665宗,涉及总值30.7亿令吉。

巴生谷各地区当中,八打灵和巴生县的工业产业交投最活跃,分别占巴生谷工业产业交易量的22.1%和21.2%。

在交易总值方面,巴生县则排名第一,高占巴生谷27.3%,其次是乌鲁冷岳县(占23.6%)。

截至今年首季,巴生谷的累计现有工业物业存量为4万6498单位。兴建中的工厂/仓库约有1522个单位,策划中的工业产业则有3328单位。

现有工业产业存量主要集中在八打灵和巴生,分别为1万4413单位(占巴生谷总数31%)和8,653单位(占18.6%)。

八打灵和巴生也分别占即将投入市场新工业产业的榜首和第二位,分别为506和442单位。

至于策划中的工业产业,值得注意的是,约40.0%(1331单位)将来自巴生县,显示巴生县工业产业备受追捧,因为它靠近巴生港口、拥有良好的可达性和连通性、拥有价格富竞争力的发展/工业地段,以及其他因素。

电商提高仓储需求
跨国企业东盟设厂

区域全面经济伙伴关系(RCEP)今年3月18日生效,而大马作为电子商务市场增长率最高的RCEP成员国,令本地工业产业领域前景持续看俏。

国内工业产业市场近年来稳步增长,主要是由于电商渗透率提高,提高了仓储空间的需求,以满足最后一英里交付的激增,以及零售业转向全渠道零售的结构性转变。

大马莱坊指出,工业产业近年强劲的增长势头将持续,获得RCEP、自动化及环境、社会与监管(ESG)议题的提振。

“RCEP是全球最大的自由贸易协定,而大马是东盟主要的制造业、信息通信和技术及大宗商品(石油和棕油)强国。这项协定的开跑,预示着大马经济的进一步发展。”

此外,在制造业持续强劲表现驱动下,大马工业生产指数今年3月、4月和5月,分别按年增长5.1%、4.6%和4.1%。

莱坊指出,制造商和物流业者的主要担忧是运输成本上升、劳动力短缺和供应链缺陷。

“越来越多的跨国企业,尤其是来自欧洲和美国的跨国公司,正在东盟地区设立新工厂/扩建现有制造设施。

大马为本区域投资热点

“大马作为本区域投资热点之一,预计将受益于全球供应链多元化和重塑的趋势,因为这些跨国企业采取各种措施,缓解不断上涨的运输成本和物流问题。”

此外,在疫情挥之不去下,物流领域料将持续增长。

巴生谷内即将竣工的著名物流中心/配送中心,包括AXIS产托的武吉拉惹第二配送中心重建计划(租给著名网购平台虾皮Shopee Express Malaysia,租约15年)和Symphony Warehouse私人有限公司(新加坡丰树投资(Mapletree Investments)间接拥有)位于莎阿南两座4层仓库重建项目。

陈莉如

工业产业仍是柔亮点

亚天产托(ATRIUM,5130,主板产托股)进行中的主要资产增强计划(AEI)将其在莎阿南的现有资产改造为2层A级仓库设施,目标是今年第四季落成。

莱坊柔佛执行董事陈莉如指出,工业产业仍是柔佛州产业市场的亮点,物流领域持续增长,丹绒柏勒巴斯港口去年的吞吐量按年增长14%,从2020年的980万个标准货柜单位(TEUs)增至1120万个。

丹绒柏勒巴斯港口今年斥资7亿5000万令吉扩充货运吞吐量。与此同时,该港口目前在丹绒阿当展开的占地81英亩自由区扩建计划,预计将在明年完成。

下半年租金料保持稳定

莎阿南的独立工业建筑/仓库租金最高,从每月每平方尺1令吉60仙至2令吉20仙不等。

在加埔和雪邦,当地工业产业的月租分别为每平方尺1令吉40仙至1令吉60仙,以及每平方尺90仙至1令吉40仙。

巴生谷工业产业今年下半年的租金预计将保持稳定。

同时,巴生谷部分地区空置工业用地的要价一般介于每平尺60至180令吉,取决于所在位置/项目、可达性/临街面、土地面积和使用期限、基础设施水平和其他因素。

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除了住房,这些房产也吃香!

2022年07月1日

除了住宅房屋,
你还想投资何类房产?

谈到产业市场,普通老百姓可能主要着重于住宅房屋;但其实在非住宅产业中,商用地产也颇受投资者欢迎。

产业咨询公司大马莱坊近日发布了《2022年大马商用产业投资信心调查报告》发现,未来2至3年内,投资者们对“另类投资”的风险偏好更高。

大马莱坊研究与咨询执行董事王美珍说,这些另类投资包括服务式住宅/酒店、共享工作空间/灵活办公室、老年人住所/养老院,以及数字中心。

而且,他们也不止将目光锁定在最发达的巴生谷,沙巴、柔佛和槟城都是热门投资地点。

整体调查显示,物流和工业产业依然是国内产业领域的宠儿。王美珍指出,受访者认为这两个次领域和医疗保健产业,在未来12个月会经历最快的复苏。

其中,酒店或休闲场所、办公楼和零售等传统领域,也被视为一项长期投资。

物流、工业、医疗最看好

超过三分二的受访者(76%)预计工业和物流领域将在2022年实现资本增值,57%的受访者则预计医疗保健领域会同样增值。

收益率方面,68%受访者预计物流次领域的收益率会增加,而医疗保健和工业次领域的收益率预计会更高。

64%受访者表示,可预见的是,租金上涨的观点具有可比较性,并预计物流物业的租金即将上涨。53% 还同意工业次领域的预期增长,符合了这两个次领域不断增长的需求空间。

另外,受访者们对于这两个次领域的入住率也有相似的预期。

由于供应一直多于需求,入住率和租金面临持续的压力,因此办公空间的占用率将预计减少,而这些观点在市场本身的预测中得到了印证。

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霹雳,下个工业热区

2022年06月7日

找工业地产?
锁定霹雳吧!

多年来,雪兰莪和槟城是许多工业“重地”,但这两个州属的工业发展已趋饱和,那接下来的发展焦点在哪儿呢?

霹雳州务大臣拿督斯里沙拉尼深信,槟雪的工业地产将会移师霹雳,包括北霹雳的巴里文打及峇眼色海,以及南霹雳的丹绒马林,相信都将迎来更多工业投资。

沙拉尼日前出席太平青年之友中心主办的与青年交流会时说,霹雳州2030年发展大蓝图中,明确地制定了许多政策和计划,善用各地的优势和潜能,来支持传统工业、旅游和新工业等。

沙拉尼(左)出席活动时,发表谈话。

120万个就业机会

发展大蓝图将循序渐进,并在农业、旅游业、制造业及服务业等,制造120万个就业机会,让州内的青年的前途获得保障。

他相信,这项发展大蓝图也能为州民带来更多的就业和拥房机会,吸引人们继续留在霹雳州。

“州政府要留住人民,不能只是有创造,而须要有全面的计划去落实,才能留住人才,甚至吸引外州居民前来参与发展。”

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工业园兴盛 银谷投资带旺霹雳

2022年05月23日

独家报道:李治宏

霹雳就如当年的深圳,
毗邻地区的发展饱和,崛起机遇。

地理位置夹在槟城和雪兰莪之间的霹雳,经济发展向来落后于这两大以工业挂帅的邻居,产业领域包括工业产业的发展自然也不例外。

但眼看雪槟两地的工业发展和土地开发将近饱和,地价也“寸土如金”,“地广价低”的霹雳州近期开始被看好有后市看起,成为厂商和投资者在雪槟两地以外的最佳替代选择之势。

霹州工业产业究竟有哪些优势,值得各方给予关注,甚至应当把握先机?

事实上,在《霹雳州繁荣发展计划2030》下,霹州正雄心万丈地发展该州经济,尤其是工业领域。

霹州政府正致力于打造“银州”成为工业州,放眼霹州5年内成为继雪兰莪与槟城后,排名第三的最高投资总额州属。

目前,霹州各地都有不同工业区,每个工业区都有不同领域的生产线,例如霹雳北部甘文丁工业区-生产食物、橡胶产品(手套和轮胎)和医疗器械,中北部怡保一带的工业区生产洋灰、南部的慕亚林(Muallim)工业区则以汽车生产为主轴等。

州政府计划把州内的工业区都打造成霹州银谷(SilverValley)品牌,让投资者可以熟悉该品牌并安心投资。

最近,州政府更通过霹雳州发展机构(PKNP)和旗下大马交易所上市公司及霹雳前进(MJPERAK,8141,主板产业股),以及霹雳州投资机构(InvestPerak)携手合作,发掘霹雳州尤其是工业领域的潜在投资。

三造由霹雳前进委任著名产业顾问公司Rahim & Co为顾问兼交易经理,负责向发展商、工业参与者、物流公司、投资者发出建议委托书(request for proposal,RFP),让他们与州政府一起,将拱桥占地约470英亩的3个地段,发展成一个命名为银谷科技园二(SVTP 2)大型工业园区。

西华山卡

Rahim & Co 产业代理(Real Estate Agency of Rahim & Co)总执行长西华山卡指出,该公司负责邀约各方来购买STVP 2的地段自行发展工厂或工业设施,或是与霹州发展机构和霹雳前进联营STVP 2 的项目,而整个建议委托书的期限将于5月27日截止。

建内陆港口添优势

西华山卡接受《南洋商报》专访时说,有关470.31英亩土地已转换为工业地,商家和投资者可以选择收购土地自行发展,或收购土地后,交由霹雳前进或其他发展商兴建有关厂房,或是租赁有关土地和厂房。

“拱桥距离怡保仅20分钟车程,距槟城和吉隆坡各别约2 个半小时,与南北大道和西海岸大道等高速公路连贯,而霹州将建设一座内陆港口,为SVTP 2 的发展增添更多优势。

“当然,罗马不是一天能造成。SVTP 2将逐步开发,我们先从一小块地开始,然后在未来10年左右的时间里继续建设。”

他指出,现有多家大厂,包括谦纤维板私人有限公司(Hume Cemboard)、亿维雅(HEVEA,5095,主板工业股)、马来亚洋灰(MCEMENT,3794,主板工业股)等就在SVTP 2附近,建议中的怡保内陆港口和现有的拱桥工业园就在毗邻。

SVTP 2就坐落在乌鲁近打县的银谷科技园(Silver Valley Technology Park,简称SVTP)毗邻,整个SVTP将是州内工业产业和整体经济发展的催化剂,将成为霹州拥抱工业4.0,催化高科技制造业发展的驱动力,更有望令霹州成为东南亚数字科技园的领头羊。

专注5高科技制造业

占地1139.2公顷的SVTP是由北部经济走廊执行机构从2021至2024年发展,历时4年。

SVTP是东南亚第一个数字颠覆性科技园区,它将作为一个平台,促进从概念到生产的新兴应用科技的发展,将专注5个主要高科技制造业,诸如电气和电子、医疗设备和制药、无人机系统、智能农业和数字经济领域。

SVTP地理位置优越,方便前往怡保货运站、苏丹阿兹兰莎机场、槟城港口和巴生港口,还可吸引核心科技集群,推动全球市场发生颠覆性变化。这包括人工智能、高级机器人科技、增强和虚拟现实、纳米科技和高级数字分析等,以支持商业驱动创新的发展。

创1.3万工作机会

霹雳州务大臣拿督沙拉尼去年初曾披露, 一旦SVTP投入营运,料可令霹州成为东南亚数字科技园的领头羊,除了预计可吸纳私人界140亿令吉的投资额,并可打造1万3000个工作机会,同时可避免人才外流。

西华山卡说,霹雳前进已鉴定州内多片土地有潜能发展为高档和新颖的工业园,而SVTP 2是霹雳前进这项长远计划的开端。

在SVTP2落地设厂的商家除了可以选择槟城或巴生港口外销货物,也可通过霹州本身的内陆港口进行运输。

更重要的是,在SVTP2或霹雳发展工业得到州政府的大力支持。

“州政府希望看到霹州持续发展,因此他们将竭尽所能为商家和投资者提供各类援助,而霹雳州投资机构(Invest Perak)也承诺帮助该项目任何参与者,让商家和投资者们能更顺畅无阻的发展。”

犹如当年深圳
毗邻地区饱和 霹州崛起机遇

“今天的霹雳就有如当年的深圳,当毗邻地区的发展已经饱和,而且成本过高,就是霹州崛起的一大机遇。”

由于霹州的地理位置适中,恰好在北马的槟城和中马的巴生谷之间,而槟城和雪隆可供发展的地段越来越少,也远比霹州昂贵,因此霹州尤其是怡保工业产业无疑是北马和中马欲扩充生产线的厂商最佳选择。

西华山卡说,这情况就类似当年的香港和深圳一样,当香港的发展已经饱和,可供发展的空间非常有限时,毗邻的深圳就成为下一个大力发展的地区,而当前的霹雳也是同样的情况。

他指出,霹州除了还有许多土地可供发展,也有较廉宜的人力资源,生活成本更低,更有丰富的天然资源,如石灰石、花岗岩、铁矿石等矿物,有发展工业得天独厚的先天优势。

“其实,与新加坡对岸遥望的柔南依斯干达原本有望成为雪隆和槟城以外的工业重镇,但一直以来的发展却偏重于住宅产业,尤其是以新加坡和外国购屋者为目标的高档房产,反而错失了成为我国下一个工业重镇的机遇。”

因此,成为槟城和巴生谷投资者和工业家下一个选择,就是霹州目前的策略和定位。如今雪槟两地发展饱和和寸土如金,很自然的,当大型工业物色新的增长地区时,会把目光转移到“夹在中间”的霹雳,尤其是怡保。

怡保蓄势待发

“我认为怡保已蓄势待发,做好准备捉住这些机遇。”

事实上,霹雳要致力发展工业,并非一切从零开始,反之,霹州尤其是怡保的工业发展已相当纯熟,有许多历史悠久的工业区,例如大石、孟加兰、万里望、拱桥、九洞工业园等。

“我们不是从零开始、一切从头 ,而是要在现有的基础上做大、做强。

“当然,我们会根据市场需求来兴建有关厂房数量,而非盲目的不断为了建而建。”

他补充,霹雳的基础设施也相当完善,海(红土坎港口和力侨散装货运终站(Lekir Bulk Terminal))、陆(南北大道、西海岸大道、怡保货运终站、曼绒至拱桥天然气输送管、电动火车)、空(怡保机场)让当地工业区的货运和物流四通八达。

发展矿产下游工业

西华山卡说,霹州的一个强点是天然资源丰富,有很多的矿产,因此到SVTP 2发展的厂商可放眼制造业下游活动,可以为特定矿产的下游工业兴建加工厂。

“道理很简单,如果你可以在霹雳获取这些原材料,为何要在其他州属加工、生产以至输出?为何不直接在霹州就地取材、加工和出口?”

因此,商家和投资者应该看准这点,把握当中的商机。

此外,我们也要善用和结合现有各类工业的优势,让到来霹州投产的厂商和现有的厂家结合大家的资源,建立一个互相依赖和扶持的工业群(Clusters),这是整个大方向。

“我们要建设一个设备完善,各类设施应有尽有的工业园,包括提供员工宿舍、餐饮设备等,结合生活中的各种元素,而非只是一个单纯工作的环境。

“我们相信,只要做到这点,将可以吸引各类大大小小的厂商。最主要的是,商家、投资者可以前来告诉我们,他们要什么,我们尽量满足他们的需求。”

怡保货运终站具优势
连接巴生及槟城港口

“怡保货运终站是怡保工业的一大特色和优势,这个内陆港口通过国家铁路网络和庞大的大道网络,将怡保与巴生港口和槟城港口无缝连接起来。”

霹雳州投资机构总执行长依兹然阿都拉指出,出口商和进口商将会发现这个内陆港口很方便,因为货物和清关可以在这里完成,而不是在各自的港口。

他早前在记者会上说;“马来亚铁道公司建议将现有的内陆港口搬迁到SVTP 2附近。因此,一旦内陆港口建成,在海关便利条件上,坐落在SVTP 2的工厂,将犹如置身于巴生港口或槟城港口毗邻。

“雪兰莪和槟城是吸引厂商投资的两大热点,而怡保恰好坐落在这两大工业重镇之间,这样的策略地理位置加上内陆港口,对服务这2大市场的供应链而言特别有利。”依兹然补充。

霹雳前进总执行长尼兹兰诺丁指出,该公司向来主要发展屋业,如今要趁工业产业强劲增长的势头,适时的踏上这趟列车。

他在同一个记者会上提到:“我们相信这个策略代表稳固的经济增长和发展潜能,而我们要把握这个机遇。

他指出,SVTP 2 附近有石英、粘土、红土、高岭土等矿产,因此该工业区有潜能成为周遭地区矿物开采、收集和加工中心。

7工业园前景受看好

一家跨国产业顾问公司大马亨利行指出,基于霹州政府大举招商引资,积极引入外来直接投资,霹雳工业产业领域展望令人鼓舞。

霹州政府在第12大马计划下向首相署经济策划单位提呈了1389项优先发展项目,总体项目的上限数额为275亿8000万令吉,预计将带动州内产业领域,尤其是工业产业的发展。

亨利行指出,除了SVTP,计划今年涉足霹州工业产业领域的投资者,可以放眼另外7大工业园,分别是大石工业园、万里望工业园、孟加兰工业园、甘文丁莱雅工业园、红土坎港口工业园、务边工业园和丹绒马林工业园。

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霹雳产业市场活跃 怡保居冠

2022年04月4日

报道:李治宏

霹雳产业逐步复苏,
推可负担房屋!

提起国内产业市场,一般的焦点不外是巴生谷、柔佛或槟城,鲜少谈到处于雪隆和槟州之间的霹雳州。

然而,怡保在2021年上半年的房屋成交量位居全国之冠,力压巴生、蒲种、蕉赖和加影等雪隆房产市场热点,顿时令人侧目。

放眼2022年,一直被市场忽略的霹雳州产业市场,又料将呈现怎样的走势?各产业次领域有哪些投资潜能和目标?

PropertyGuru DataSense的数据指出,去年上半年全国5大最多交易量的房产热点,居首的怡保有527间成交,中位价29万6000令吉。

怡保市长鲁迈兹早前在怡保市政厅月常会议致词时提到怡保的上述表现,指怡保写下全国房产最高成交量,原因很简单,即怡保作为霹雳州首府,不仅房屋中位价低,而且因为拥有许多设施和休闲区,而被视为“热点”。

怡保也是经济发展蓬勃的地区之一,最新进展是霹雳州已经提交了一份在怡市发展轻快铁的提案。

事实上,2021年首9个月,霹州房产交投最活跃的地区,分别是怡保所在的近打县、实兆远所在的曼绒县,以及太平所在的拉律马登县。

跨国产业顾问公司大马亨利行指出,2022年,霹州住宅市场成交量料将逐步增长,价格也将保持稳定。

这是因为发展商料将聚焦于清掉手中的存货,以及逐步推介之前展延推出市场的房产单位。

滞销房产料增加

不过,随着新增的房产供应量料将录得双位数增长,销售率却没有同步扬升,霹州今年的滞销房产数量料将增加。

数据显示,霹州去年上半年新推出的房产项目按年剧减83%,新推出的单位大部分是双层和三层排屋,而滞销房产数量和总值都有所减少。

亨利行认为,在霹雳中部,投资者可放眼怡保翠林城(Bandar Seri Botani)、怡保双威城(Bandar Sunway Ipoh)和美露拉也(Bandar Meru Raya);而在霹雳西部,有潜能的地区包括华都牙也、斯里依斯干达和曼绒。

霹雳南部的重点地区包括丹绒马林、打巴、安顺和峇眼拿督,霹雳北部则是太平和甘文丁。

霹州去年首9个月房产成交量和总值分别按年微跌0.1%和2.3%,主因是2020年同期的较高比较基础所致。2020年首9个月,州内房产交易量和总值,分别比2019年同期按年增长5.3%和14.2%。

大部分交投集中在售价10万令吉以下,以及介于10万至30万令吉的房屋。单层排屋销量最多,接着是住宅空地和双层排屋。

工业产业售价上扬

整体而言,去年首9个月,霹州产业交易量和总值分别按钮年下跌8.5%和6.7%。其中,成交量从2020年同期的2万5564单位下跌至2万3383单位,总值则从58亿令吉 减少至54亿令吉 。

然而,州内各产业次领域几乎已全面复苏,其中住宅和商用产业价格呈稳定走势,工业产业售价则稳步上扬。

霹拨12亿推可负担屋

为了刺激产业市场,霹州政府祭出一些富吸引力的措施,包括拨款12亿令吉推出可负担优质房屋,迎合各阶层人民,尤其是低收入群体需求。

其中包括耗资5亿令吉,在人民房屋计划下兴建1万4000间廉价屋,3亿1500万令吉兴建3000单位人民亲善房屋,1亿2500万令吉兴建廉价和中低价分层地契房屋,以及3亿1000万令吉兴建公务员房屋。

州政府也为房屋首购族提供房屋贷款和转名印花税豁免优惠,直到2025年12月31日为止;以及扩大先租后拥(RTO)至一马人民房屋计划(PR1MA),涉及总额逾10亿令吉。

工业产业展望令人鼓舞

大马亨利行指出,基于霹州政府通过该项目大举招商引资,积极引入外来直接投资,霹雳工业产业领域今年展望令人鼓舞。

霹州政府在第12大马计划下向首相署经济策划单位提呈了1389项优先发展项目,总体项目的上限数额为275亿8000万令吉,预计将带动州内产业领域,尤其是工业产业的发展。

银谷科技园成催化剂

其中,从2021年开始动工,预计2024年完成的银谷科技园(Silver Valley Technology Park),将是州内工业产业和整体经济发展的催化剂。

这个坐落在珠宝(Chemor),占地1139.2公顷的新工业园,将聚焦于高增值制造业和数字经济活动,包括电气和电子、医疗设备和制药、无人机系统、智能农业和数字经济领域,预计将吸引140亿令吉私人投资,创造约1万3000个就业机会。

该项目由北部经济走廊执行机构负责发展,将成为霹州拥抱工业4.0,催化高科技制造业发展的驱动力。

7大工业园受瞩目

除了银谷科技园,亨利行指出,计划今年涉足霹州工业产业领域的投资者,可以放眼另外7大工业园。

这7大工业园,分别是大石工业园、万里望工业园、孟加兰工业园、甘文丁莱雅工业园、红土坎港口工业园、务边工业园和丹绒马林工业园。

亨利行指出,尽管过去2年疫情以来,电子商务、网购和物流行业大热,但霹州工业产业并未因此被带动起来,州内工业产业仍大多用于制造、储存和配送等传统用途。

去年首9个月,霹州工业产业交易量按年增长13%,交易总值更按年飙升92%。

大部分交投集中在售价50万至100万令吉,以及100万令吉以上的工业产业。

霹州首府怡保所在的近打县,毫无意外的是州内工业产业交投最活跃的地区。

大部分买家偏爱工业空地和独立式厂房,接着是半独立式厂房和货仓。

去年霹州值得一提的工业产业交易,是大马交易所上市公司AGESON公司(AGES,7145,主板建筑股)去年10月底宣布以2亿7878万令吉,脱售霹雳马登巴冷工业地段,给中国浙江国荣数字经济集团。

商用产业逐步复苏

就如住宅产业一样,霹州商用产业领域料将于今年逐步复苏。

事实上,去年首9个月,霹州商用产业已“价量齐升”,交易量和涉及总额分别按年增长14.3%和11.3%。

然而,这个表现仍低于2019年,即疫情爆发前的水平。

和吉隆坡等大城市不同的是,霹州商用领域在过去两年的多次行动管控令期间,受到的冲击没那么大,而且只是短暂影响。

当管控令解除,各经济领域重启后,之前居家作业的上班族返回公司上班,令州内各办公楼恢复往日的生气。

酒店零售业“重生”

随着国门4月1日全面重开,以及政府为国人在国内旅游住宿提供1000令吉的个人所得税减免,霹州酒店和零售业今年料“重获新生”。

旅游业很大程度依赖国内外游客,过去2年外国游客无法入境,如今他们将重返,无疑对陷入谷底已久的旅游、酒店和零售业注入强心剂。

根据国家产业资讯中心,当局已拨款2590万令吉翻新与提升旅游设施,以优化旅游业的潜能发挥,霹州多个著名旅游景点,例如太平动物园、华都牙也凯莉古堡等,料是主要受惠者之一。

与此同时,随着各大购物商场的人潮与日俱增,州内零售领域恢复疫前荣景,指日可待。

尽管疫情今年2月大反弹后导致许多消费者忧心忡忡,但无损霹州购物商场和零售业的复苏。

2021年上半年,霹州购物商场的整体租用率只是稍微下跌0.1%,租金率也保持平稳。

亨利行认为,尽管在国人经过过去2年的长期封锁后,积压已久的旅游意愿很强,许多国人去年10月解除跨州禁令后纷纷到国内各地观光,霹州酒店业料将比零售业更快复苏,但对产业投资者而言,零售业才是他们投资的焦点。

这是因为酒店和零售业两者相较之下,零售产业可带来长期租金收入,而酒店业的复苏高度仰赖外国游客是否大举重返。

亨利行指霹州办公产业较具投资潜力的地区,包括吉灵当(Greentown)、Ipoh SOHO、桂和园、新板、太平、甘文丁、巴里文打、曼绒和安顺。

零售产业潜能较佳的投资和营运地点包括翠林城Botani Village综合商业中心、近打城永旺、怡保百利、曼绒永旺、甘文丁永旺及太平广场。

至于酒店投资,较富潜力的地区包括怡保市中心、红土坎、曼绒、邦咯岛、太平、安顺、峇眼拿督、务边和皇家柏隆热带雨林。

霹州产业2022年看点

● Ageson控股私人有限公司与霹雳州务大臣机构(Perak Menteri Incorporated)在马登巴冷县展开的占地192.23公顷综合发展项目,涵盖政府机构与行政单位、工业、商用产业和房屋,发展总值8亿7990万令吉,预计费时15年内全面完成。

● Lagenda产业(LAGENDA,7179,主板产业股)与霹雳前进(MJPERAK,8141,主板产业股)在打巴进行占地92.97公顷的可负担房屋项目,涵盖1374单位单层排屋、264单位双层店屋、油站、霸级市场和办公楼。

● 耗资1亿零500万令吉的天然气输送管网络可能会扩充,包括兴建一条连接美罗瓜拉美金至丹绒马林宝腾汽车城,全长62公里的全新链接。

● 霹州政府计划兴建一座新机场,以及扩充怡保苏丹阿兹兰莎机场跑道,以迎合国内投资者和外国医疗旅客的需求。

 

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巴生谷产业转型 展新力量

2022年03月21日

报道:李治宏

发展商蓄势待发,
房市赶搭好景周期列车。

在各种新趋势的涌现、新科技的运用,以及许多建筑物更改用途的推动下,巴生谷产业市场正在转型。

无论是住宅、工业产业、办公空间、零售单位及酒店,都在个别领域供需因素和疫情洗礼下,进行不同程度的转变,有者是为了迎合消费者的最新需求,有者则但求在激烈竞争下继续求存。

以下是巴生谷个别产业领域巡礼和展望。

房产:蓄势待发

房产市场的复苏,将取决于本地购屋者,他们是推动住宅市场的火车头。

因此,了解和迎合他们的需求,将是房市长期复苏的关键。

事实上,巴生谷房产市场目前正复苏,而可负担房屋和40%中产阶级(M40)预料将引领市场反弹。

纷收购优质地皮

多家发展商也在看好房市复苏前景下,纷纷收购地点优越、交通便利的地皮,填补公司地库之余,也抢先卡位,以适时坐上房市下个好景周期的列车。

其中,马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)就以8900万令吉,购入吉隆坡文良港云顶吉冷路5亩地段,命名为M Astra的综合产业发展项目,发展总值初步估计为6亿1800万令吉。

马星集团也以9500万令吉,向Nation控股私人有限公司(Nation)收购占地8.09亩的空地,发展总值超过7亿9000万令吉,命名为M Nova的综合产业项目。这也是该集团在甲洞的第三个发展项目。

双威(SUNWAY,5211,主板贸服股)以2亿3339万令吉,接手莫实得(BSTEAD,2771,主板工业股)位于吉隆坡葛京路(Jalan Cochrane)6.59亩永久地契地皮。双威计划在该地发展综合项目,包括服务式公寓及零售单位,发展总值至少11.5亿令吉。

双威也出资4200万令吉购买一块3.34亩,位于吉隆坡珍珠花园(Taman Mutiara)附近的永久地契土地,计划开发一个包含联排别墅、公寓的住宅项目,该项目预计今年上半年动工,2026年竣工,并从今年起对双威的盈利作出贡献。上述收购也是双威产业2021年第一项土地收购活动,因该公司有信心房产市场将迎来复苏。

UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)以1亿9700万令吉收购蕉赖康乐花园捷运站旁6.86亩土地,准备用作房地产发展,预计项目发展总值将达10亿令吉;首阶段发展计划将在2022年推出。

度身定制新楼盘

振兴产业(CHGP,7187,主板交通和物流股)则出资2亿6800万令吉收购81.9亩的土地,计划在巴生谷发展5项不同类型的产业项目,包括公寓、办公楼等,项目版图涵盖雪州双文丹、金銮镇,吉隆坡孟沙南城和赛城。

该集团正进行和未来规划的发展项目,去年和今年这2年内的发展总值将达37亿3000万令吉。

事实上,去年新推出的新房产项目有限,意味着今后两三年的新楼盘将相对大增。

一些规划中的新发展项目,是特地针对购屋者已改变的新需求度身定制。

有地房产仍主宰市场

在高档房产方面,发展商目前的策略是小量推出新单位,先试水温,而且是以购屋者预订方式推出。

不仅发展商看好新屋市场,即使是二手房屋市场,也已在去年明显复苏。

根据国家产业资讯中心(NAPIC),巴生谷二手屋市场去年首9个月的交投已恢复疫情爆发前水平,更呈价量齐升势头,成交量和总值分别按年上扬13%和28%。

同样的,平均每间住宅交易价格也按年增长13%。

威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,有地房产依然主宰市场,占总成交量63%,雪州八打灵县、乌鲁冷岳和巴生县是成交量最多的地区。

截至去年第三季,巴生谷现有房产供应量为197万间,比2020年同期按年增长2.8%。新落成单位按年增长12.2%,达30万8000单位,其中大部分是共管公寓和服务式公寓,占总数71.7%。

计划中的新高楼住宅减少,令巴生谷计划中的房产供应量放缓3.9%,但仍多达约18万5000单位,其中吉隆坡仍是巴生谷高楼住宅焦点。

相反的,计划中的有地房产增长8.4%,达4万9000间,而且大部分坐落在巴生谷南部,即雪州半城乡地区的瓜拉冷岳和雪邦两县。

由于大马国门持续封锁,去年底重启的马来西亚我的第二家园(MM2H)收紧门槛,令外国人持有房产比重收缩,高档房产销售也日益依赖本地购屋者。

工业:一枝独秀

电子商务井喷式的增长,推动了货仓空间的需求,也带动了吉隆坡、巴生北区和莎阿南发展成熟工业区货仓的交易。

此外 ,企业和商家们对改善存货规划的要求与日俱增,以减低供应链中断带来的冲击。

员工宿舍是工业产业领域的新推手。疫情令员工宿舍的各种问题,包括空间拥挤、设施老旧和简陋不堪、卫生条件欠佳等缺点一览无遗,也令当局加强对员工宿舍的管制,刺激企业和商家们为符合防疫条件,兴建全新员工宿舍或改善与提升员工宿舍的需求。

沈颂能

交投升温租金率持稳

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能认为,短期至中期内 ,大马经济重启及经济活动恢复正常,料将刺激工业产业需求,令该领域延续去年下半年的强劲走势。

他指出,就巴生谷而言,莎阿南和巴生发展成熟工业区的工业单位,今年的平均租金率料将持稳。

截至去年下半年,莎阿南和巴生特定制造业设施与物流/配送中心的平均租金率保持稳健,其中莎阿南有关产业月租估计保持2020年的每平方尺1令吉80仙至2令吉20仙水平,巴生则从2020年的1令吉30仙至1令吉50仙,稍微走强到1令吉30仙至1令吉60仙。

与此同时, 自去年10月11日放宽行动管控,重启经济后,工业产业领域的交投也于去年下半年升温,出现数宗重大交易。

这包括WCT控股以1亿2500万令吉,收购雪州双文丹一片占地382.76亩的工业地;大稳控股以3500万令吉收购巴生占地4亩的独立式工业建筑物,以及Greenway Links以4500万令吉收购八打灵县占地4.92亩的独立式工业建筑物。

回首去年上半年,八打灵县和巴生县继续占据巴生谷工业市场半边天,分别占这期间工业产业总成交量的24.2%和22.7%。

新工业产业巴生居冠

截至2021年6月底,巴生谷累积现有工业产业共有4万6316单位,兴建中的工厂和货仓共有1289单位,规划中的单位则有1716个。

同样的,大部分的现有工业产业坐落在八打灵和巴生两县,分别占31.1%和18.5%。

不过 ,在未来新增供应方面,巴生是巴生谷之冠,兴建中的单位为411个,规划中的单位则是934个。

屈居第二位的八打灵县兴建中的单位有302个,但没有任何规划中的工业单位。

沈颂能指出,这或显示八打灵县的工业发展已经饱和,未来可供工业发展的土地有限。

办公:提升体验

尽管经济已几乎全面重启,但办公市场预料仍将耗费一段时日,才能恢复疫前水平。

大马莱坊指出,这是因为一些企业,尤其是跨国公司,仍在评估未来的职场作业策略。

随着越来越多的企业朝向混合式工作安排,即部分员工居家作业,以及部分员工回公司上班,提升实体办公体验非常关键。

符儒仁

共享空间更红火

符儒仁指出,共享工作空间(Co Working) 的供应与日俱增,它非但可根据企业租户的需求灵活调度,而且租约配套也是可以灵活调整,今后料将成为国内办公市场的的新趋势。

为了永续的经营,一些企业已设立替代的工作场地,并和居家作业方式整合。

莱坊同样指出,共享工作空间料将更为红火,因为它允许企业随时增加或缩减所需的空间,以及在有关空间作业的人数,无需被长期租约捆绑。

但莱坊认为 ,无论企业的员工工作模式如何转变,人与人之间的接触和协作,仍是不可或缺的一环,尤其是那些讲求团队合作的职场更是如此。

因此,实体办公室还是可继续存在,但人们对办公环境的要求将会更高,提高办公环境素质,以及设施需更为齐全。

在个别领域租户方面,疫情以来一直表现很好的电子商务、物流、医疗保健与卫生、保险、科技和商业流程外包(BPO)领域今年料继续强稳,对实体办公空间的需求更大。

短期内 ,全马各地尤其是巴生谷办公楼的租金率和租用率料将持续下行。

双租料持续下行

由于许多企业在疫情期间缩小营运规模,或是搬迁到租金较为廉宜的办公空间,有更多的办公楼面临许多空置问题。

截至2021年下半年,巴生谷累计办公空间供应量约为1亿1260万平方尺。其中,吉隆坡市区特建办公楼的租用率从2021年上半年的67.9%,估计于去年底进一步下滑至65.5%,雪兰莪州则从75.8%走低至74.2%。

然而,吉隆坡市郊则相对持稳,租用率从去年上半年的85.9%,进一步攀升至86.1%。

目前是租户主导的市场,因此许多业主为了留住租户,保持办公空间租用率,更愿意和租户洽谈,并提供更具竞争力的租约配套,这已导致巴生谷尤其是吉隆坡市区租金处于下跌趋势。

截至去年底,吉隆坡市区办公空间平均租金率从2021年上半年的每平方尺6令吉87仙,估计于去年底下滑至6令吉79仙。

吉隆坡市郊办公空间月租从每平方尺5令吉69仙下跌至5令吉60仙,雪州则从4令吉15仙走低至4令吉10仙。

然而,中长期而言,雪州办公市场相对持稳。

这主要由3大利好因素支撑,即:

(一)租户更多;

(二)租金和租约富吸引力;

(三)公共交通网络改善,继续推动市郊的办公空间需求。

酒店:适者生存

国门迟迟未全面重开,酒店业过去2年来只能全靠本地游客求存。

去年上半年,入境游客按年暴跌85%,只有区区5万人。

酒店业要继续存活,唯有削减营运开销,以及开拓替代收入来源,例如餐饮部门推出各种配套。

零售:见招拆招

地点优越,内部各类零售应有尽有的购物中心,仍保持良好的人流量。

商场内空间庞大 ,并进行小型展览和促销活动,已是购物商场的过去式,如今不再管用。

然而,商场却可善用这类空间,通过灵活租约扩大餐饮区和销售,来取得额外的营收。

 

Categories趋势

冷链物流崛起 厂房抢手又吸金

2022年03月7日

独家报道:纪维新

“一枝独秀”的工业产业市场,
强劲势头还会“夯”下去吗?

自2020年爆发冠病疫情,我国同年3月18日起陆续落实各阶段行动管控令后,本地电子商务活动更加红火,并带动工业产业如仓库、物流中心和配送中心等需求;“生鲜市场”和“速煮食品”也带动冷冻仓库的需求。

疫情期间我国也掀起一场“产业大革命”,例如有些工业产业被打造成品牌专门店、“云端厨房”(Cloud Kitchen),以及专为网购顾客配货的货仓 “幕后店”(Dark Store)。

马来西亚创业促进会(青创会)署理总会长马俊豪

因此,有者预言,过去两年来在国内产业领域“一枝独秀”的工业产业市场,这股强劲势头将“夯”下去!

从事物流行业已20余年,并打造“物流鸟神”品牌的马来西亚创业促进会(青创会)署理总会长马俊豪就指出,我国在冠病疫情落实各阶段行动管控令后,便掀起电子商务革变趋势,让这场疫情“危机”更创造“商机”。

马俊豪也是Freightnet Worldwide Sdn Bhd创办人,他接受《南洋商报》访问时说,我国遭受疫情重创初期,许多行业因行动管控令被迫停业或结业,造成房地产领域如商业单位或小型工业区,面对被搁置问题。

他说,在电商蓬勃发展带动下,物流领域有很大需求并迅速发展,许多快递公司开始物色策略性地点,以连锁方式入驻全国各州各角落,让物流中心和配送中心如“疫后春笋”般设立。

除了在大城市设立物流中心,也在二三线城市或偏远地区设立配送中心,以确保在全国各地可提供快递服务。

“至于快递公司设立配送中心非常简单,仅需在策略性地点物色理想店面后进行装修,装置无线上网设备,拥有物流平台或软件后便可设立,如今全国各地社区皆可看到快递公司配送中心的足迹。”

另外,许多饮食业者在行动管控令期间纷纷转型,在市场上掀起“速煮食品”热潮。

这类业者随即开始物色适合的工业产业,以进行生产和包装,惟其中最关键的是打造较大空间,作为储存“速煮食品”的冷冻仓库。

“此外,全马各地涌现多间连锁生鲜超市或便利商店,譬如Fresh Mart、全家(Family Mart)、myNEWS.com,在各社区物色适合商业单位营业,所售卖的生鲜和冷冻商品,也需要冷冻仓库设备,结果如今的冷冻仓库市场是需求大于供应。”

大集团建大型冷冻库

他举例,本身最近协助一家寿司店与日本投资商在雪州莎阿南设立大型冷冻仓库,有关冷冻仓库甫营业2至3个月,其仓库库存已满额,且冷冻技术可让冷冻食品保存2年时间之久。

“在拥有冷冻仓库设备后,业者在农业生产食品后送入冷冻仓库,避免未来面对食物短缺问题,且食物供应也不会中断。因此,许多大集团在发现冷冻仓库的前景后,已开始策划购置策略性地段,建设大型冷冻仓库,以满足冷冻食品市场需求。”

另外,他促请业者准备就绪迎接全球最大自贸协定“区域全面经济伙伴关系协定”(RCEP),我国一旦落实这项协定,与其他协定国家或地区的关税废除或削减后,预料有更多外资入驻,并物色工业产业设立枢纽、物流中心或配送中心等,预料工业产业在未来发展更加“红火”。

槟州房地产中介联合会会长陈剑豪

排队抢购工业产业

“槟州的工业产业,从仓库类型拥有较高需求量后,如今已发展至任何类型工业产业,皆出现排队抢购的状况。”

在产业领域已拥有逾20年经验的槟州房地产中介联合会会长陈剑豪说,由于许多投资者在策略性地点寻找工业地段和厂房,造成策略性地点出现供不应求状况,预料工业产业仍拥有很高需求,预料在产业领域仍“一枝独秀”,并持续走高。

他说,由于州内工业地段和厂房供不应求,于是可获得不错租金,譬如在峇都加湾工业园一带的工业产业,其租金已可与槟岛工业产业媲美,于是许多投资者在购置工业地段或厂房后,还耗资重建厂房以更好的租金出租给投资商。

“现在很多投资者正在寻找位于策略性地点的工业地段,譬如超过10至15英亩地段可发展成中小工业区,至于逾3英亩地段则可自用或出租。多数本地投资商是购置工业地段后建立厂房,至于外来投资商则租赁工业地段或厂房。”

他说,槟州目前最有发展潜能的工业产业,仍属威南地区如峇都加湾工业园、华都工业园等,主要是槟岛地区的工业产业发展计划已经买少见少。

另外,陈剑豪希望槟州政府关注峇都加湾工业园租赁地契问题,依照原有租赁地契,仅少于5年期限才获槟城发展机构(PDC)更新租赁地契。

不过,这项举措可能导致厂主出售厂房时面对压价问题,而买家在购置厂房时,也不容易申请获银行贷款。

“因此,希望槟城发展机构仿效其他州属,检讨峇都加湾工业园租赁地契的举措,譬如厂主有意售卖厂房时,可随时申请延长租赁地契,惟必须依照租赁地契所剩期限缴付所需费用。”

槟州华人大会堂主席拿督斯里许廷炎

槟工业产业发展潜力佳

“槟州是面积不大的州属,涉及单位应捉紧机会继续发展工业,预料槟州工业产业在未来,将拥有很好发展潜力。”

槟州华人大会堂主席拿督斯里许廷炎说,槟州威省从北部甲抛峇底、中部大山脚至南部高渊,无论任何地方都没有很远的距离,于是任何地方都拥有很大的发展潜力,造就各地工业产业有很好发展潜力,近2年的交易率持续走高。

许廷炎日前在出席槟州华人大会堂主办的“槟城2030愿景交流会”时,促请槟州政府关注土地管理和地契等课题。

他在交流会上指出,货仓类型的工业产业需求量极大且出租率极高,有些外国企业愿意高价租下位于策略性地点的厂房,结果州内工业产业租金水涨船高,租金调高约10%。

“不过,我在交流会上向槟州首席部长曹观友反映后,首长表示州政府已作出调整,例如峇都加湾工业园的价格,比其他州属的工业产业价格算是合理。”

他说,槟州的工业领域发展蓬勃,州政府除了发展峇都加湾工业园外,也将发展威北柏淡地区。

Bricksmen Group创办人叶伟良

发展商应打破传统厂房

“由于槟州工业产业买少见少,在供不应求情况下,建议发展商关注工业产业的发展,惟必须打破以往‘1屋顶4面墙’厂房设计的传统,如今对工业产业的设备要求,须拥有仓库、办公室、展销厅等,于是发展商可考虑投资这类型的发展计划。”

担任产业投资导师的Bricksmen Group创办人叶伟良说,无论在峇六拜、北赖或峇都加湾工业园,以制造业为主的工业产业已开始走缓,至于以应用和服务为主的工业产业,仍有很大的发展潜力。若槟州可迈入金融服务领域,工业产业的发展前景会更好。

“如果在槟州准备投入工业产业,我建议2个策略性地点,其一是北赖工业区、其二是峇都加湾工业园。

“这2个工业园拥有很大的发展潜能。虽然有投资商将位于峇六拜工业园的厂房搬迁至峇都加湾工业园,惟峇六拜工业园仍值得再投资,惟是以应用和服务工业为基础。”

至于槟州工业产业的购买趋势,他说,本地投资购置工业产业的交易量则非常不错,以仓库类型的交易量为多。

CBRE|WTW集团董事经理符儒仁

峇都加湾是槟州工业亮点

威省将继续是槟州工业产业领域的焦点,尤其是威南的峇都加湾,更是槟州工业的最大亮点。

尤其是槟州政府大力推广的两大工业园,即占地1500英亩的峇都加湾工业园第二期(BKIP2)和占地600英亩的峇都加湾工业园第三期(BKIP3),料将进一步推动原已红火的槟州工业产业领域。

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)指出,尽管在经历了连续两年的强劲增长,包括2019年写下历来新高后,槟州制造业投资额于去年进行盘整,但槟州工业领域的生态系统持续改善。

CBRE|WTW集团董事经理符儒仁说,虽然2021年槟州整体制造业投资放缓,但仍吸引3项重大投资,分别是全球最大印刷电路板(PCB)厂商之一的韩国半导体公司信泰电子(Simmtech)宣布在峇都加湾设立其于东南亚首间厂房。该占地18英亩的厂房首期将耗资5亿零800万令吉,预计今年就可投入生产。

台湾和泰电子(马)私人有限公司将斥资3亿令吉,在峇都加湾工业园进行第二厂房计划。该新厂房预计将于今年4月竣工。

英特尔(Intel)宣布计划耗资高达300亿令吉,在槟州和吉打居林扩充其制造业相关业务,进行先进的半导体包装科技业务。

3企业购地扩生产线

本地3家企业,如阁代科技(GREATEC,0208,主板科技股)、腾达科技(PENTA,7160,主板科技股)及UWC公司(UWC,5292,主板科技股)纷纷收购土地兴建新厂房或扩大生产线,以扩展业务。

槟州发展机构在2021年杪举行的本地工业再投资联合新闻发布会上公布,捷铵科技(JHM)与QES集团将分别在峇都加湾工业园 (BKIP)建立新厂,预计在未来5年内制造超过1100个就业机会。

捷铵科技(JHM,0127,主板科技股)总共投资1亿7000万令吉在峇都加湾工业园的9英亩地段设厂,建立一座两层楼高面积35万平方尺的建筑和设施,预计将在2022年末完工。

QES集团(QES,0196,创业板)的计划,是在峇都加湾工业园建设第二家工厂QES 2 @BKIP,该项目的估计投资约2000万令吉,包括土地、建筑、设施和人力。 “该工厂计划于2022年第二季度开始建设,预计将在2023年竣工。”

许多外国企业在疫情期间,面对全球封国造成全球供应链及工业运作受阻,于是有感需在每个区域拥有供应商,尤其是欧美国家企业,在疫情后纷纷与本地企业寻求合作,也促成了上述扩充计划。

符儒仁指出,峇都加湾工业园吸引上述众多投资,归功于它拥有大片的工业地、基本设施良好、交通便利且透过槟城第二大桥和槟岛衔接、周遭有许多中小型企业提供支援服务、互联网和宽频便利。

Categories趋势

贸易战下外资来马 厂房复兴

2022年01月30日

【逆流而上的工业产业·下篇】
独家报道:黎添华

早在疫情之前,
工业产业火红早就有迹象。

工业产业在过去疫情这2年期间,以逆流而上的势态带动本地产业界交易,不仅让业界刮目相看,投资者和发展商更大感欣喜,想要从这股涨势中分一杯羹。

《南洋商报》向业界了解后发现,地点良好且周边工业生态成熟的环境下,各地现有单位价格目前已飙升15至20%,而工业地段售价也涨了10至15%。不仅如此,一些发展商也开始将重心放在工业项目上,而政府还准备开发更多新的工业用途地段。

不过,当许多人都认为这样的发展趋势与电商日益活跃有关之际,其实来自外部的刺激也是关键之一,甚至更早之前就已有迹可循了……

中美爆发贸易战后,造成全球供应链遭打断或受阻,于是许多投资商有感需在全球各地增设厂房或寻求供应商,这为本地企业带来更多商机,进而带动本地工业产业的需求。

沈颂能

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能就向本报指出,其实早在2020年之前,全球的供应链就除出现了问题,其中国际贸易上的去中心化、港口货柜堵塞等情况,使得各领域业者无不开始决定缩小国与国之间的贸易距离,而在各国设立基点就是选项之一。

这也意味着,其实早在疫情之前,工业产业的火红早就有迹象。

其中,于是有感需在每个区域拥有供应商,尤其是欧美国家企业,在疫情后纷纷与本地企业寻求合作,譬如本地3家企业,如阁代科技(GREATEC,0208,主板科技股)、腾达科技(PENTA,7160,主板科技股)及UWC公司(UWC,5292,主板科技股)纷纷收购土地兴建厂房或扩大生产线,以扩展业务。

外资纷选址设厂

“因为这样,越来越多业者希望在各别策略性地点设厂,再不就打造库存货仓,而我国是这些外资的选项地点之一。”

此外,据本报观察,贸易战期间,国内美资企业纷纷增加在我国的投资,而一些新投资则为了分散风险,加上我国向来是中美两国在东南亚最佳的中转站,因此许多投资者转移阵地到我国,进而带动工业产业出现高需求,甚至出现供不应求状况。

黄继樑

经济开放 材料紧缺
投资者纷设厂应付需求

无独有偶,世界不动产联盟(FIABCI)马来西亚槟州支会主席丹斯里黄继樑也有同感。

他认为,除了线上销售的增长推动了工业房地产领域的增长外,其实中美之间的贸易战早就在企业界引起极大的关注,而这些敏锐的企业及投资者们,寻求通过在多个地点设立机构来降低风险。

“许多跨国公司正在采用这一措施,这些公司正在对东南亚等更稳定的地区进行再投资。”

他说,全球供应链在过去2年疫情期间中断,随着近期经济活动的开放,对材料的需求急剧增加,促使投资者在世界各地设立工厂以满足日益增长的全球需求。这些因素导致美光(Micron)、英特尔(Intel)、欧司朗(Osram)以及英飞凌(Infineon) 等主要工业企业在最近几个月宣布在槟城建立工厂。

分包商进驻主厂周边

黄继樑分享说,一般情况下,主要工厂的投资组合中可能有大约 20 个分包商,而分包商也一般设置在主要工厂的附近,以方便运输工作。这导致槟城对工业单位的需求在最近几个月大幅膨胀,而槟城的工业产业势必在未来几年呈强劲势头。

据本报了解,目前在槟城,部分外国企业就愿意出高价租下位于策略性地点的厂房,这让州内工业产业的租金调高约10%。

一带一路推动发展

另一项较少人看到的关键在于,过去几年“一带一路”倡议正式为我国带来许多中国投资的入注。

沈颂能指出,尽管疫情在过去2年发酵,但这些早在疫情爆发前就宣布入注的中资,于这2年正式开始设厂,因而促使工业产业在房产及商用产业都相对疲弱之际,呈逆流而上之势。

他说,目前一些轻型工业单位若是地点优越,可能2周不到就可以售罄,十分抢手。

卓伟强

利商环境吸引外资

本地著名房产经纪Hectarworld集团创办人及执行董事卓伟强也表示,由于马来西亚仍是亚洲高价值制造业和全球服务的有吸引力的投资目的地,因此不少外资仍将我国视为最佳投资地,其中当各国都试图在贸易过程中缩短国与国距离之际,我国自然成了各大国于东南亚的最佳基点。

“这多少因为我国拥有很好的投资环境以及良好的基础设施、法律制度、金融和银行服务、电信服务、熟练的劳动力等。”

李鹏铃

李鹏铃:大马极具吸引力
工业产业越来越抢手

我国目前的工业产业究竟多火热,这点在我国拥有数十年经验的First Pacific创办人李鹏铃就梳理了一些近期的工业交易情况,而这还只是凤毛麟角,换言之,实际的情况或许更抢手。

他坦言,未来工业产业还是会持续火红,而早前较难被市场消化的重型工业单位也会变得更好卖,轻中型单位更是不在话下。

“因为我国对高价值制造业来说极具吸引力,其中有利的投资环境、可获得的良好基础设施、电信服务、金融和银行服务,支持产业和熟练劳动力等都是因素。”

掀起革命翻阅新篇章

工业产业抢手并不是偶然,而这现象所可能带来的变化更不容轻视。

其中,沈颂能就直言,这所谓的“变化”,其实是房产界与零售业的一场新革命。

首先,工业地段将成为各类零售品牌首选,打造一站式服务旗舰店。未来,会有更多品牌以类似宜家(IKEA)的方式林立,即提供展示厅、货仓、物流、配送、零售等一站式服务示人。一些甚至还可以在里头打造食肆。

这是因为除了租金较购物商场便宜外,其空间更大、选择更多、库存丰富、配送与物流也能一站式处理,因此备受现代人青睐,品牌商更是慢慢意识到这些优点而对工业单位趋之若鹜。

“我相信未来这样的品牌会越来越多,换言之工业单位的需要会更高,而打造出来的模式可说是一场革命。”

“多重租客”相辅相成

他说,目前中国、台湾、日本等地也出现“多重租客”(Multiple Tenants)的运作模式,即多个品牌合租一栋大型工业单位,然后再以类似“宜家”的方式运作。

他进一步指出,这些工业产业可以是3至4层楼设计,然后里头为专为各品牌打造的展示厅、零售处、货仓、充足的停车位,甚至内设食堂及图书馆。

“各大品牌的产品可以是一样,或相辅,然后共用同一个货仓和物流中心。”

他表示,这不仅来得更合乎成本计算,同时能彼此为彼此的顾客带来附加价值,进而相互带动业绩。

第三,一些相同品牌也能结集在同一工业单位内。他举例,以运动健身为例,各大品牌集中在在一工业单位后,里头还能打造室内球场、健身区、饮食中心及健康咨询等,让运动与健身爱好者都能获得一站式,且更多样化的体验。

这还不包括目前就已经开始出现的“云端厨房”(Cloud Kitchen),以及专为线上购物顾客配货的货仓——“幕后店”(Dark Store)。

换言之,工业产业的红火,正也一步步地为产业界和零售业带来新篇章。

灵活迎合各类业务
业者“经营玩法”更多元

如果说沈颂能看到了工业单位未来的种种可能,那么黄继樑看到的则是作为业者的不同“经营玩法”。

黄继樑认为,将小型工业地块合并成更大的地块,可以有助于更规模的策划和以及更创新大胆的设计。

“创新的弹性空间概念可以迎合更多不同类型业务的需求,包括制造、仓储、零售、物流、电子电器和IT业。”

在柔佛,许多工业单位被改造成仓、展览厅,甚至是餐饮和健身中心的做法。

黄继樑认为,槟城的工业发展可以尝试这多用途工业单位的模式。

从长远来看,这种多功能特性将带来空间的灵活性和成本效益,而工业单位一旦注入了办公领域的设计元素,将更吸引员工, 并保持积极正面的社区关系。

询及有何意见给发展商,他则建议业界多与相关机构合作,引进投资者,尤其是各相关州政府机构,即如各州的投资发展局、贸工局,或各区域经济走廊机构。

“需要引进规划良好的工业园区,包括良好的安保、会所康乐设施、设计良好的基础设施、集中的劳动宿舍等。”

发展商打造新城镇
应建轻型工业单位

沈颂能认为,发展商在打造城镇项目时,或许应将轻型工业单位也纳入为构建部分。

这点,李鹏铃也认同,不过,他还希望发展商在构建的时候,能多些考量。

第一,有关地段除了需要避开低洼外,同时也必须得有完善的排洪设计,这才对里头的工业提供保障。

再来,有关设计必须得符合高度灵活性,这是因为单位的用途已经不再局限于生产、物流或货仓,反之还可以充做食肆、展示厅、零售等,因此有关因素必须得纳入考量,否则不灵活设计只会局限未来的种种发展可能。

不得不提的是,他也建议投资者或业者,可考虑另一经营模式,即建后再售卖,之后再以租赁方式来运作。这也可以是一种很有效的套现方式。

此外,他也语重心长地呼吁政府在意识到工业单位的前景后,积极给予配合,或亮出更多优惠政策,如简化程序、税务减免、更换地段用途的准绳可以宽松些等等。

“我就看到一些州政府,如雪州,很积极很友善。我们其实应敞开胸怀接受新趋势,并拥抱着商机,而不是拒人千里之外。”

结语:不局限于房产领域

工业产业火红不是偶然,而其所带来的影响,更不可能只局限在房产领域。

纵观目前的发展趋势与种种未来的可能性,工业单位势必掀起一阵革命,甚至掀起产业界新篇章。

至于业者、投资者、政府,甚至是平凡如您我的每一位,会在里头得到什么,或许就先从意识到这一现象,解读这场革命开始。工业产业逆流而上了, 您呢?

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【逆流而上的工业产业·上篇】
独家报道:黎添华

“共享经济”概念红火,
工业产业掀业界革命

当许多发展商都绞尽脑汁,试图施展浑身解数来刺激住宅与商用产业的销售之际,过去在产业界相对较不受重视的工业产业却悄悄地带动了产业交易,甚至成交得几乎不费吹灰之力。

据业界发现,过去2年工业单位的行情看涨,表现超越住宅及商用产业外,未来更有无限的创新发展潜能。

不得不提的是,这一发展趋势,其实也正预言着一场天翻地覆的产业革命……

工业产业在疫情期间逆流而上,表现超越住宅及商用产业。

最先察觉这趋势的其中一方,莫过于产业估价领域。

其中在我国拥有数十年经验的First Pacific就发现,过去2年各种阶段的行动管控,已一步步地促进电子商务的发展,而庞大且需快速传递的要求,刺激了货仓库存、物流中心、配送中心及分销站的需求,因此工业产业需求明显出现增长。

该行董事经理李鹏铃估价师就向本报透露,2021 年上半年工业产业市场按年稳健增长,其中莎阿南、芙蓉、巴生武吉拉惹的工业地段已上涨10至20%。

另外,根据马来西亚亨利行(威省)有限公司副总监傅顿发早前就透露,槟州工业产业在疫情期间不受影响,且许多工业地皮价格不降反涨,其中衔接峇都加湾工业园道路已通车的华都工业园,其工业地皮价格已提高10至15%。

李鹏铃

防疫医疗用品需求高

此外,李鹏铃也发现,防疫、医疗等用品的高需求,也加速了相关工业的设立。

不仅如此,远程工作等作业方式,也刺激了电子工业发展,这些无不带动产业需求,令这过去少人关注的单位,慢慢成为投资者关注的产业项目。

“所以,对估价师来说,会有这样的趋势是可以理解的。我们不仅不感到奇怪,还认为这发展势态会持续下去。”

这也是为何,目前许多发展商也开始瞄准工业产业。其中,森那美(SIME,4197,主板消费股)旗下的森那美产业(SIMEPROP,5288,主板产业股)早前就宣布,今年将更专注在工业单位上。

李鹏铃说,疫情对电子商务的带动,提高了该领域对于物流和履行/配送中心的需求,因此各别领域对于交付和收集方法显得更为在意,而这就提高了对于库存的重视。

沈颂能

轻工业单位变食肆健身房

如果估价师们洞悉到工业产业前景看涨的原因,那么跨国产业顾问公司莱坊则看到另一层面的因素。

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能就观察到,随着越来越多行业在疫情期间的转型与新兴行业的崛起,如为个别餐馆提供中央厨房服务的“云端厨房”(Cloud Kitchen)、专为线上购物顾客配货的货仓——“幕后店”(Dark Store),这些都刺激了工业产业的需求。

租金比商场廉宜

值得一提的是,本报在柔佛州观察时就发现,在古来,就有不少轻型工业单位已改装成餐馆或咖啡厅,甚至是主攻当地工作的白领的食肆及大型健身中心。

显然的,工业产业已经不再局限于工业用途,反而转换发展用途后,完善当地工业区的生态圈。

沈颂能指出,目前商场的租金普遍较工业产业昂贵,这也是为何,不少食肆或健身中心会开始转向轻工业单位。

“一些商场的租金可以是每平方尺3令吉左右,但轻工业单位却可以是每平方尺区区的80仙至1令吉,一些甚至只是50仙左右。”

他分析,按着这样的发展趋势,以及随着全球局势的演变来看,未来工业产业还有更多令人意想不到的模式应运而生,届时,势必掀起一场业界革命。

卓伟强

消费模式转变提高需求

若估价师是意识到转变的先机洞悉者,那么房地产中介莫过于最先感受到这项转变的先锋。

其中,本地著名房产经纪Hectarworld集团创办人及执行董事卓伟强,就明显从消费者的消费模式发现到这项转变。

不再只是厂房生产线

对他而言,工业单位的用途不仅是传统的重型厂房生产线,反之还包括了轻工业、制造、货仓、研究与发展,冷藏、甚至是数据中心,而早在冠病从2020年初起在全球肆虐之前,电子商务已蓬勃发展,并改变了人们的生活方式。

随着消费者正从传统的“线下”实体店方式,转变至网上购物后,借助大数据、物联网等高科技,商家和企业能在几个小时内将物品交付给消费者。这使企业能减少中间商,从内部处理他们的业务,从而对工业空间产生更大的需求,而不同的分销站更是关键。

“自 2020 年初以来,行动管控进一步刺激了电子商务的增长。由于人们不能外出,他们的日常必需品(食物、衣服,甚至卫生纸)都在网上购买。因此,导致对工业产业的需求增加。”

不仅如此,由于疫情讲究社交距离,因此不少零售业者需要的空间也就比过去更大,而在对比商场的高额租金,轻型工业单位无疑是可用以取代商场的选项之一。

此外,他也发现,政府的政策和措施,如去年1月公布的总值150 亿令吉人民与经济保障援助经济配套(PERMAI),涉及拨款3亿令吉用于电子商务活动,也进一步刺激物流/仓储的需求。
梁宁芳
更大空间供直播囤货

房产专栏作家兼经纪梁宁芳表示,除了上述因素外,其实行业本身对空间大小的要求越来越高也是原因。

疫情期间,各领域为了保持一定的社交距离,因此业者均提高对工业产业的需求。

再来,一些网红及艺人在做带货时,甚至直接到展示厅或厂房里头做直播,因此需要更大的空间。

较早前,她也点出,基于电商活络,因此网购平台如Lazada就设立更多的分销站,而其库存货仓也要求更大。

不仅如此,梁宁芳表示,外资进驻也是关键所在。

本报就从槟州产业界了解,随着投资增加,槟岛工业产业已几近饱和后,不少投资者其实已将设厂地点转至威省峇都加湾工业园(BKIP),而州政府更打算准备开发峇都加湾第二及第三工业园。

选单位各取所需

工业产业火热,但是却不一定是所有单位都抢手,这还得胥视几个条件。

一众受访者均认为,完善的基本设施及良好的建筑设计固然是关键之一,不过,更重要的是,该区也需具备一个完整且成熟的生态圈,即,周围供应产业链完整,重轻工业都在附近。

不仅如此,周围也应该具备住宅区,这可以保障一定的人力供应。

李鹏铃就直接点名,巴生谷尤其是蒲种及白沙罗是相对较成熟的选择。

卓伟强指出,所谓的“策略性地点”必须确保交通运输四通八达,从而减少运输时间与金钱成本,这能确保将营运成本降到最低,同时也能给顾客最快最好的传递服务。

直播带货注重储存空间

不过,梁宁芳却提醒,地点虽然重要,但业者可看回本身的生意性质。比如,直播售卖干货的业者就可能不太需要以地点为主,反之是地点价格便宜,储存空间大即可。

“当然,某程度来说地点始终重要的,如,需要有基础设施,靠近大道、港口或机场等。但不一定所有生意都需要依靠这些为主。”

买或租胥视现金流量

询及应该购买或租赁,她则认为建议胥视自身现金流量以及生意性质而定。

“若是要扩充规模,需要很多现金,自然就租比较好。当然要买也是可以的,毕竟始终在涨价中。”

她强调,基于疫情还存在很多不确定性,因此还是量力而为,且精准计算储备金较妥当。

卓伟强则表示,与住宅及商用产业相比,工业产业基于售价较高,因此企业们多半选择租赁。

共享经济提高购买欲

不过,随着土地越来越少,加上“共享经济”概念也慢慢进入工业领域,发展商甚至打造24小时保安措施、装载区、健身房等,全都提高了业者购买的几率。

李鹏铃也建议,若投资者能力所及的话,还是以购买为主较值得,而是不是二手单位并不重要,因为关键点在于:1)好地点;2)好价格;以及3)好产业。期间,他更提醒,对估价师来说,所谓的“好价格”就是至少不应该是高出市价。

“这点就需要寻求专业估价师协助了,很多时候我们都会遇到顾客被开‘未来价’的事件。”

他预测未来工业产业还会继续火热下去,其中重型工业会在未来3至5年内变得更好卖,而轻工业单位无疑更抢手。

有趣的是,其实除了上述提及的原因外,还有更宏观的国际因素在背后推动这一切,而当工业产业变得火热之际,另一场业界革命却因此掀开序幕……

工业产业红火原因逐个看

● 疫情加速电子商务,进而带动库存货仓的需求

● 社交距离导致业者需要更大空间

● 租金较商业单位便宜

● 我国政策推动电商

● 新兴行业崛起

● 现有行业转型

好单位条件

● 地点需要有良好基设,如大道或港口

● 周边生产链完整

● 需要靠近住宅区,以确保人力提供

● 售价不应超过市价

● 单位设计要务实

下期预告:工业产业掀革命

Categories趋势

槟工业产业 韧性强需求旺

2022年01月10日

独家报道:纪维新

外企高价租旺区厂房,
推高槟工业产业租金。

2019冠状病毒病疫情于2020年爆发后,我国各经济领域深受打击,产业市场也遭遇重创,仅工业产业却“一枝独秀”,需求有增无减,甚至在短短2年时间摇身一变成为产业市场的“新宠”。

近年在中国和美国贸易战悬而未决下,国内的美资企业增加投资和新的美国厂商前来投资的情况处于增长势头。再加上冠病疫情肆虐全球,造成全球供应链遭打断或受阻,于是许多投资商有感需在全球各地增设厂房或寻求供应商,这为本地企业带来更多商机,进而带动本地工业产业的需求。

此外,疫情也加速本地电子商务活动,并带动工业产业,包括厂房、货仓、物流中心、配送中心等需求。

迈入2022年后,国内工业产业需求是否仍处于有增无减的状况?产业交易量、成交总额或租金是否仍处于涨势?本文特别探讨我国工业与电子业重镇槟城的工业产业市场概况,为你详细剖析。

冠病疫情造成全球供应链及工业运作受阻,本地企业在纷纷“受益”后扩建厂房,因此,预料槟州工业产业未来仍有持续增长趋势。

在产业领域拥有逾20年经验的槟州房地产中介联合会会长陈剑豪预言,槟州工业产业在进入2022年之际,其势头仍强劲且不会停滞,并在未来拥有更高需求量。

事实上,槟州各类工业产业在疫情期间不仅不受影响,反而更强劲发展,在产业领域排行“NO.1”。

陈剑豪接受《南洋商报》专访时指出,不论是任何类型的工业产业,例如工业园、轻工业区和中小工业区,其需求量在槟州产业领域排名第一。
陈剑豪
货仓出租率非常高

他说,其实在疫情之前,工业产业不容易售卖或出租,甚至停滞半年也无法租出去。

惟如今工业产业却发展红火,尤其是货仓类型的工业产业,其需求量非常大,出租率也非常高。

“在中美爆发贸易战后,许多投资者转移阵地来我国投资设厂,让槟州工业产业出现很高需求量,甚至出现供不应求状况。有些外国企业愿意出高价租下位于策略性地点的厂房,结果让州内工业产业租金水涨船高,近年租金调高约10%。”

他指出,槟州工业产业供不应求,主要是私人发展供应不多,其中多数是由槟城发展机构(PDC)管理。

吕子铭

峇都加湾拟开发第二及三工业园

自从槟岛工业产业已达到饱和后,许多投资者已转移至威省峇都加湾工业园(BKIP)设厂。不过,峇都加湾工业园工业地段已所剩无几,州政府也准备开发峇都加湾第二工业园和峇都加湾第三工业园。

“此外,冠病疫情引领电子商务盛行,并带动仓库、物流中心、配送中心等工业产业的需求量,许多旧工业产业在这段时间顺利租出。”

PA国际物业顾问(槟城)有限公司执行董事吕子铭说,许多外国企业在疫情期间,面对全球封国造成全球供应链及工业运作受阻,于是有感需在每个区域拥有供应商,尤其是欧美国家企业,在疫情后纷纷与本地企业寻求合作,譬如本地3家企业,如阁代科技(GREATEC,0208,主板科技股)、腾达科技(PENTA,7160,主板科技股)及UWC公司(UWC,5292,主板科技股)纷纷收购土地兴建厂房或扩大生产线,以扩展业务。

“这场疫情不仅制造机会给本地大型企业,也制造机会给本地经济领域。譬如短期是本地企业扩建厂房时,带动建筑相关经济领域,中期是制造更多工作机会,让槟州多个经济领域受益。”

傅顿发

带旺附近地区
华都工业园地皮升15%

峇都加湾工业园不仅带出第二第三工业园,甚至带旺附近原有工业区,尤其是衔接峇都加湾工业园道路已通车的华都工业园,其工业地皮价格已提升10%至15%。

马来西亚亨利行(威省)有限公司副总监傅顿发说,槟州工业产业在疫情期间不受影响,且许多工业地皮价格不降反涨。

他说,由于跨国及本地企业,尤其是高科技企业入驻槟州设厂,造成州内工业产业有很大需求。随着槟岛工业产业已达到饱和情况,再加上威省工业地皮比槟岛便宜逾50%,如今许多投资者选择在峇都加湾工业园投资设厂。

华都属永久地契

他说,峇都加湾工业园如今所剩的工业地皮并不多,预料不足700英亩地段,于是槟州政府计划将工业园扩展至附近地区,开发峇都加湾第二工业园和第三工业园。

“此外,峇都加湾工业园也带旺毗邻工业区,包括槟城科学园、武吉敏惹工业区、华都工业园,尤其是可衔接峇都加湾工业园的华都工业园道路通行后,华都工业园的地皮价格稍微调涨10%至15%,主要该工业园是属于永久地契地皮。因此,业者非常看好峇都加湾附近未来的产业市场。”

他说,峇都加湾工业园会成为跨国企业及本地企业的首选,主要是当地交通方便并成为交通枢纽,靠近槟城第二大桥、槟城国际机场和南北大道收费站。

10年迎160企业设厂
峇都加湾工业园火热

峇都加湾工业园在10年时间迎来160家跨国企业和本地企业设厂,在短短10年时间成为槟州最“火热”的工业园!

在峇都加湾综合发展蓝图的7000亩地段中,占地1151亩的峇都加湾工业园,从2011年开发至今已获得约160家跨国企业和本地企业青睐,选择在这个新兴工业园投资设厂。

现有厂商包括阁代科技、伟特机构(VITROX,0097,主板科技股)、和泰电子(Hotayi Electronic)、美光科技(Micron Technology Inc)、泛林集团(Lam Research Corp)、德康医疗(DexCom Inc)等,以及即将在本月开张启用的Iconic医疗手套厂。

峇都加湾工业园开发至今,其工业地皮已所剩无几,只剩少于80公顷工业地皮,且属于少过10亩的小地块。于是槟州发展机构计划收购附近地段,槟州发展机构及投资槟城也在峇都加湾工业区南部及东部,物色更多土地发展为工业区,开拓峇都加湾第二工业园和峇都加湾第三工业园。

峇都加湾第二工业园位于峇都加湾南部,即靠近威南高渊楣南,预计占地2000至3000亩,首阶段已开放300亩,至于峇都加湾第三工业园则位于峇都加湾东面,出入口位于武吉淡汶,预计占地600亩地段。

另外,槟州至今已拥有10个工业园,除了峇都加湾工业园外,还包括峇六拜、麦曼珍、北赖、诗布朗再也、武吉丁雅、武吉敏惹、槟城科学园和槟城科学园北部,以及即将开发的峇都加湾第二工业园。

槟工业园峇都加湾工业园2021年投资亮点:

● 韩国半导体印刷电路板(PCB)和封装基板俺的企业信泰电子(Simmtech),将建设一座占地18亩的工厂,首阶段投资额达1亿2000万美元(约5亿800万令吉),也是槟州首个来自韩国的大型投资,预料今年首季竣工。

● 台湾厂商和泰电子投资3亿令吉兴建第二厂房,新厂房预计2022年4月竣工。

● 3家本地大型公司即阁代科技、腾达科技及UMC继续扩展业务,在峇都加湾工业区新建占地35亩的设施,投资总额超过5亿2000万令吉。

● 捷铵科技(JHM,0127,主板科技股)与QES集团(QES,0196,创业板)联合投资1亿9000万令吉建新厂房,即建立一座两层楼高,面积35万平方尺的建筑和设施,预计将在2023年完工。

● 英特尔集团(Intel Corp)宣布在槟城及居林厂房增加投资300亿令吉,2024年初投入生产,将在未来10年提升先进半导体封装技术制造能力。

由高峰建筑集团发展的MS City反应热烈。

峇六拜MS City销售亮眼

在槟岛峇六拜策略性地点发展崭新工业产业,由高峰建筑集团(M Summit Group)发展的MS City,在不到1年时间售剩2个单位。

高峰建筑集团发展策划部总经理毛伟仁说,2020年4月推出的MS City发展计划,是该集团推出的首项工业产业,并提供一站式商业解决方案,以满足槟州现代化工厂日益增长的需求。

他说,该集团推出这项发展计划至今,在全部11个单位中,已售出9个单位。

“由于这项发展计划在推出后深受欢迎,有感槟州工业产业需求增长,因此,本集团目前正在购置适合地段,预料今年杪开发第二阶段的发展计划。”

他说,MS City位于峇六拜策略性地点,非常靠近槟城国际机场、槟城第二大桥、峇六拜自由贸易区等。

“此外,这项发展计划是为厂家量身定制,譬如使用可承重地板及充足电力供应等。”

去年上半年7.7亿交易额

槟州产业市场于2021年上半年走势下跌,惟工业产业一枝独秀,其247项成交量和7亿7561万令吉交易额,分别按年扬升62.5%及89.8%。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)资料,槟州产业市场2021年上半年成交量达到7960项,总成交额43亿7683万令吉,其中工业产业成交量和总额各占3.1%(247项)及17.7%(7亿7561万令吉)。

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          This notice was updated: 5th February 2014

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