独家报道：李治宏

明年房市
将稳中有升？

经历了黯淡的2020年，以及超过大半年都处于封锁期间的2021年，2022年的大马产业市场，又会是怎样的一番景象？

10月杪公布的2022年财政预算案多项产业相关措施，会否如愿为产业市场带来激励？

《南洋商报》走访发展商和多家跨国产业顾问公司，为明年的产业市场探路。

产业市场的兴衰向来与整体经济息息相关，也可说是整体经济走势的阴晴表之一。同样的，当整体经济向好，产业市场也连带的看俏。

事实上，打从今年第三季开始，国内产业市场已有走出谷底，渐入佳境的趋势。

无论是成交单位数量和交易总值，第三季的产业交易都比一直处于跌势的之前几个季度有所增加。

本地知名发展商之一的纳莎TTDI（NAZA TTDI）就预期，大马经济将在明年复苏，而产业市场也将在明年持续复苏之路。

产业顾问与经纪公司Rahim & Co总执行长西华山卡同样指出，本地产业市场正处于现有下跌曲线的底部，预料明年将出现L形曲线的复苏形态，于2022和2023年缓慢逐步的复苏，然后在2024和2025年迈入下一个上涨周期。

西华山卡也是大马房地产中介协会（MIEA）前会长。他接受《南洋商报》线上专访时说，过去高速增长的日子已不复返，下一个上涨周期可能是一个短暂的涨势，所以投资者应把握现有的机会进场，趁低吸购，以适时的踏上下一波涨潮的列车。

发展商将推更多工业园

整体而言，住宅和工业产业市场明年料继续向好，办公产业随着经济重启和越来越多打工族回到职场上班而景气回升，但零售产业则没那么快恢复元气。

尤其是工业产业，在今年表现冠绝各产业次领域后，明年将继续备受看好，料仍将大有作为。

第一太平戴维斯（大马）私人有限公司（Savills Malaysia）就指出，基于工业领域持续看俏，发展商将推出更多的工业园。

工业持续蓬勃扩张

集团董事经理拿督邝宝耀接受《南洋商报》书面专访时说，许多企业重新检视地缘性的多元化策略，大马工业活动持续蓬勃扩张。

“无论是巴生谷、槟城或柔佛州，2021年有许多工业产业交易，涉及的物业包括货仓、厂房和数字中心。

“工业领域在2021年表现出色，其中电子商务是这个领域增长的最大推手，市场对于现成货仓的需求保持殷切。在大吉隆坡，工业设施的租金和价格看来保持稳定。

“在槟城，工业产业主导整个槟州产业市场，尤其是在威南峇都加湾，更有多项工业产业交易。这包括多家上市公司如阁代科技（GREATEC，0208，主板科技板）、伟特机构（VITROX，0097，主板科技股）、捷铵科技（JHM，0127，主板科技股）和腾达科技（PENTA，7160，主板科技股）纷纷收购土地展开业务扩充计划，涉及的土地面积总和66.32英亩，总成交值1亿5607万令吉。”

在住宅产业方面，邝宝耀预期，巴生谷房产市场继续向好，尤其是各个现有城镇发展项目内的有地房屋，但面积和价格恰到好处的高楼住宅项目也获得良好反应。

即将竣工的捷运第二路线（MRT2）更势将为巴生谷房市锦上添花。

在柔佛，有地房屋仍是购屋者的首选，而服务式公寓则需要一段时间才能被市场吸纳。

至于槟城，主要房产项目或将集中在威省，尤其是大型发展商如绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）和恒大置地（TAMBUN，5191，主板产业股）发展的城镇项目。

槟岛则预计将有更多可负担公寓项目，这包括州政府和私人发展商分别推出的发展计划。

3利好因素助推房市

大马莱坊（Knight Frank）房产代理部副主管叶洸瑋指出，明年房市有3大关注点，即（一）今年底结束的拥屋计划（HOC）会否进一步延长？、（二）延缓还贷今年杪结束后，会否造成产业脱售活动突然大增，以及（三）发展商或将推出前所未见的促销配套。

他说，3大利好因素则是（一）大部分州属迈入国家复苏计划第四阶段，各经济领域重启、（二）货币政策保持宽松，以及（三）脱售6年以上产业豁免征收产业盈利税（RPGT）。

各大产业次领域逐个看
住宅市场

第一太平戴维斯（大马）：住宅产业市场2022年持续向好，原因有三：

一）拥屋计划（HOC）很可能继续延长；

二）6年以上房产豁免产业盈利税（RPGT）；

三）利率继续保持偏低。

大马莱坊（Knight Frank Malaysia）同样基于3大主因，看好房产市场2022年前景：

一）对于为成熟和聪明的投资者是安全的避风港；

二）疫情期间积累的被压抑的需求（pent-up demand）令市场保持强韧；

三）市场信心料回复，前景好转。

更多工业投资

工业产业

大马莱坊指出，基于发展商们纷纷收购工业或发展地段来兴建更多的工业园，工业产业市场料将保持蓬勃。

该公司资本市场执行董事沈颂能预期，无论是外来直接投资（FDI）或国内直接投资（DDI），工业领域明年预计会出现更多的投资活动。

此外，基于更多的跨国企业分散投资组合，大马是潜在的投资目的地之一，这也预计将会带动工业产业领域的活动。

“随着大马在制造业生态系统中升级，更多的制造领域相关行业料将在生产过程中采取自动化和机械化程序，以提高生产力和减少对外劳的依赖。

“我们也预期，将有更多的制造领域相关公司积极的涉及环境、社会与监管（ESG）相关事务。”

租户主导巴生谷办公领域

办公产业

巴生谷办公领域将继续是租户主导的市场。

大马莱坊指出，在竞争加剧下，留住租户是关键，业主们正聚焦于成本优化、资产加强措施和各种租赁策略。

该公司企业服务部执行董事郑扬建提到，疫情之下，健康和安全特点是办公空间的主要焦点，料将有更多的建筑物采纳最新的科技，提倡“免触动”通关功能和其他卫生保健层面。

第一太平戴维斯（大马）指出，基于许多办公空间租户检视缩小营运规模和优化业务活动，巴生谷明年料有更多的办公空间搬迁活动。

柔槟办公市场低迷

至于柔佛和槟城，由于需求疲弱，两地的办公市场料将保持低迷。

西华山卡指出，截至去年杪，吉隆坡办公空间总量已高达约1亿平方尺，雪州则高达约4500万平方尺，两地合共约1亿4500万平方尺，占全马约2亿4950万平方尺办公空间总和的58%。

截至2020年，雪隆另有约2100万平方尺的新增办公空间即将投入市场，约占全马约2700万平方尺新增办公空间高达78%。

雪隆两地办公空间平均租用率各为77.6%和69.2%，皆低于全国平均80.2%的水平。

他说，尽管疫情期间，居家办公蔚然成风，但随着经济重启，70至80%的打工族已重返职场，其余20%继续居家作业者大多为跨国企业，因此，办公空间的需求依然是存在的。

零售业料明年复苏

零售产业

在疫情中受创最重领域之一的零售业，料将在明年复苏。

大马莱坊产业管理董事袁美珠指出，零售业者持续自我调整和改革业务，以刺激商业动力和优化回酬，免现金支付或线上支付将成为所有零售业者未来继续求存的关键。

第一太平戴维斯（大马）同样指出，随着国内外的旅游限制进一步放宽，零售市场料将逐步回暖。

传统的零售业者将会被淘汰或被取而代之，因此商家们正积极结合线上和线下业务，但不管怎样，这些商家仍会继续经营实体商店。

恢复元气最快2年

西华山卡指出，截至2020年，雪隆两地零售空间高达约7400万平方尺，占全国1亿8141万平方尺约41%。

然而，同时期，雪隆两地新增多达约1233万平方尺的零售空间，占全马新增零售空间的63%。

在供应过剩加剧竞争压力之余，零售业还同时面临网购的强大威胁，因此西华山卡预见，零售业最快2至3年才能恢复元气，而且业绩最多也只能回到疫前约70%。

“其余30%已去了网购那里。许多消费者也许会到购物广场或实体商店物色想买的物品，但却会在线上购买。”

酒店业走势看好

酒店

酒店领域整体表现渐入佳境，投资者信心也逐步改善，久旱逢甘露的酒店领域明年走势看好。

大马莱坊更预期，明年料将有更多的主要酒店转手。

该公司资本市场执行董事詹姆斯巴克利说，疫苗接种迅速和解除跨州禁令，令国内旅游开始带动酒店业的复苏，尤其是休闲旅游和度假村类型的酒店。

更重要的是，随着全球各国相继的解除或放宽旅游限制，国际旅游正在回温，尤其是作为大马主要游客来源国的新加坡，马新两国开通“空中走廊”，料将刺激大马酒店的需求。

第一太平戴维斯（大马）指出，马新边境重开不仅将刺激柔佛州经济，也将带动大马半岛西海岸其他城镇，例如峇株巴辖、麻坡、马六甲和怡保等地各行各业，因为这些市场都非常仰赖新加坡游客。

邝宝耀强调，大马国门重开，重新允许外国游客入境，仍是我国旅游业的最关键要素。

“跨州旅游限制放宽后，国内旅游活动已刺激旅游业景气回暖，酒店住宿率自10月开始逐步回升，而随着学校年终假期和各大佳节的相继到来，酒店住客率将持续向好。”

房价只会涨不会跌

经历了今年上半年新推出项目和销售表现双双下跌后，随着经济全面重启，市场买气逐渐复苏，发展商已摩拳擦掌，准备在2022年推出更多的新楼盘。

纳莎TTDI就直言，该公司准备在明年推出多个在今年管控期间策划的新项目，并计划在未来3年，每年至少推出2个新楼盘。

该公司总执行长林贤顺接受《南洋商报》书面专访时说：“我们将聚焦于KL Metropolis、TTDI和莎阿南Alam Impian的发展项目。”

房价只会涨，不会跌！

林贤顺指出，基于建筑原材料成本扬升，同时建筑业又持续面临劳力短缺，这将影响未来产业价格，因此产业价格下行的几率微乎其微。

“若今年第四季，产业交易的走势保持正面增长动力，我们预期产业价格将开始强劲复苏。”

报道：李治宏

首相丹斯里慕尤丁去年12月6日推介“2030年柔佛州永续发展蓝图”（PPMJ 2030），希望通过这份蓝图，刺激柔佛州经济增长与社会发展。这份蓝图涵盖8大主旨，包括经济、投资与数字经济、提供完善的交通系统，以及大型的基础建设与环境。

这些都是有利柔州产业市场的宏观政策与措施。在这些利好因素撑托下，柔州产业市场今年能否柳暗花明，“牛”转乾坤？各产业次领域会否摆脱升沉不一的局面？

由于与邻国新加坡只有一水之隔，柔佛尤其是柔南地区与狮城经济向来是唇齿相依，从长期有大批大马人在新加坡工作，以至大量新加坡游客涌入我国观光、经商甚至置产，柔新两地的关系一直都非常紧密。

也因此，柔佛特别是柔南一带的产业，尤其是房产，一直吸引许多新加坡人到来购买和投资。

再加上过去数年吸引不少的中国人前来置产，从2017至2019年，柔佛的房产成交量和总值持续稳步齐升。

事实上，柔州房产交易量于2018及2019年分别扬升8%及7.5%，成交总值则分别增长1.5%及15.9%。

然而，突如其来的2019冠状病毒病疫情，彻底颠覆这一切。

我国为抑制疫情而从去年3月18日起实施的行动管控令（MCO），加上庞大的已建好但未售出的滞销产业库存，扭转了上述连续3年的涨势。

好景时期的大兴土木，令柔州房产市场在行情突然逆转时，面对滞销存货大增，交易量和总值大跌的窘境。

尤其是MCO实施的2个多月期间，没有任何产业可以完成交易，令整个产业市场停摆。

2020年首9个月，柔州房产成交量和总值分别按年下挫23.8%及24.4%，成交量为1万6451单位及总值为57亿令吉。

滞销产业冠全马

事实上，无论是整体住宅产业，或是服务式公寓与家居式办公单位（SOHO），柔州这类产业额的滞销数量都是全马之冠。

柔州滞销住宅产业（6166单位）占全马19.5%，滞销服务式公寓与SOHO（1万6334单位）更是高占全国73.7%。

其中，柔州去年首9个月的滞销服务式公寓与SOHO，比2019年同期激增29%。

逾三分之一（约34%）的滞销服务式公寓与SOHO为售价逾百万令吉单位，相信当初是特别为新加坡和中国买家而建。然而，疫情下“国门”深锁，海外买家和购屋团无法一如既往的前来看屋购屋，导致滞销房产大增的局面。

更合理定价避免滞销

跨国产业顾问公司亨利行指出，新山的有地房产价格仍保持稳定，甚至一些近期推介的新楼盘，价格反而扬升约10至15%。

当然，供应过剩的公寓尤其是高档公寓则不可同日而语。事实上，柔南高楼住宅价格整体正走下坡。

大马亨利行指出，整体上，各发展商都变得较为务实，定价都开始变得比较合理，以避免在市场停滞不前，销量大减之际，有大量的存货卖不出。

展望2021年，柔新捷运系统重启，无疑已为低迷不振的柔佛产业市场注入一支强心剂。

尽管柔新捷运复工，对产业价格的有形影响不会马上反映出来，但它无疑将加强柔佛产业的买气，尤其是那些地点靠近柔新捷运站点的产业。

一旦大马重新开放边境让外国人入境，将是柔州产业的另一个正面因素。

亨利行补充，不过，随着我国于1月13日落实MCO 2.0，我国产业市场的复苏，或将从原本的今年下半年推迟至明年初，甚至更迟。

A级办公楼竣工可吸资

和巴生谷不同的是，在柔州，A级办公空间难求，这或是造成跨国企业，尤其是新加坡投资者不前往柔州设立办事处或转移阵地的主因之一。

然而，随着依斯干达特区美迪尼10（Medini 10）多座A级办公楼即将于今年内竣工及投入市场，以及柔新捷运的重启，这一切有望改观。

亨利行指出，截至2020年上半年，柔州的专用办公楼空间供应保持不变，但租用率反而比2019年同期上扬3.5%。

不过，疫情来袭造成的各种经济压力，令许多企业在艰辛营运环境下暂停扩充步伐，租用更多办公空间的脚步也因而停顿下来。

居家作业打击需求

疫情下的居家作业新常态，令办公空间的需求进一步下跌。

在需求下跌但竞争却加剧的压力下，企业和商家们为了求存，惟有设法削减成本，租用甚至购买办公空间变成一种奢望。

租金方面，新山市中心办公空间月租介于每平方尺约2令吉50仙至3令吉50仙，市区外围则介于每平方尺2令吉50仙至3令吉。

在较为新颖及设备较与时并进的依斯干达公主城，办公空间月租介于每平方尺约3令吉50仙至4令吉。

展望今年，在全国人民广泛接种疫苗，以及商业和企业恢复元气之前，除非当局祭出更多足以激励企业扩充业务的各种奖掖，否则，柔州办公产业市场料将继续渡过一段充满挑战的时期，今年料保持低迷。

那些租约届满的租户，或将要求业主降低租金，以降低成本继续求存。在讨价还价之际，若有更多企业和商家采取居家方式作业，柔州办公空间空置率料将随之扬升。

狮城游客不来零售业受创

国内零售产业领域今年展望料续疲弱，尤其是高度依赖新加坡游客的柔州零售业更是受创最重。

在去年MCO期间，新山许多零售业者业绩比2019年同期大跌70%，不少购物广场业主在MCO期间给予租户高达逾50%租金折扣（当租户被迫停业），以及在复苏式管控令（RMCO）期间给予15至30%租金折扣（视行业而定）。

事实上，柔州零售产业疫情已面临供过于求现象，MCO加剧了整个情况，新山市内购物广场受创程度比住宅区购物中心更深。

亨利行预见，在马新边界重开之前，柔州零售市场将继续停滞不前。

零售业者除了转战线上，也纷纷各项削减成本措施，例如要求降低租金、减少人力及减低来货成本。

那些计划在今年开张的新购物广场，除了须出尽法宝吸引租户以填满广场空间，也必须降低租金，甚至提供一段较长的免租金优惠时期。

无论如何，亨利行认为，政府在2021年财政预算案中宣布的税务奖掖延长措施、继续展开一些建筑工程，以及改善南马地区公共交通系统，将有助于刺激柔州零售领域的需求。

纾柔新堵塞惠工业产业

去年，柔州工业产业的成交量分别比2019及2018年下挫约42%及26%，但成交总值跌幅则分别只有5.7%及5.9%，显示平均每宗交易总额显著增加。

政府在2021年财政预算案中宣布拨款8500万令吉，纾解新柔长堤及第二通道交通堵塞现象，这不仅对柔州零售业是利好消息，也将利惠柔州工业产业领域。

这是因为新加坡交通业者和购物者堵在车龙中的时间相应减少，有助于吸引更多投资者进驻柔州制造业、零售及饮食服务领域。

此外，一旦衔接新山和新加坡两地的柔新捷运动工，将刺激柔州经济活动，进而造福柔州制造业。

政府去年10月宣布设立古来依斯干达数字中心（KIDEX），是另一大利好消息。

这个占地301公顷，以数字导向工业为主的数字中心，将有光纤电缆连接新加坡，有望打造成东南亚的替代数字中心。这些计划放眼吸引175亿令吉投资额，并创造1600个就业机会。

柔房产2021年关注要素

●当前的低利率环境，拉低了房屋借贷成本。
●去年6月推行的拥屋计划2.0（HOC 2020-2021）持续至今年5月。
●柔州政府各项吸引外资的政策，将刺激州内经济活动。
●马新边境一旦重启，或将刺激柔州房产销量。
●数字化产业交易/浏览或将成为新常态。
●柔新捷运系统重启，将刺激新加坡人到柔州置产的购兴。

柔房产2021年亮点

●冠病疫苗接种计划若有效实行，将刺激市场整体信心及经济活动，从而造福产业市场。
●特定产业如排屋，需求将续保持稳定。
●各发展商富吸引力的各项促销奖掖与回扣，将有助于吸引更多买家。

柔办公与零售产业2021年关注要素

●若爆发第四波疫情，以及政府实行额外的行动管控，将打击整个零售业和办公市场。
●外国游客尤其是新加坡客一直是大马零售业，特别是柔州零售业的重要贡献者，因此马新边境今年内重新开放将是本地零售业者存活的关键。
●全面的经济复苏将刺激零售消费，更多的经济活动将提高国人的可支配收入，从而提高对零售商品与服务的购买力。只要业者业绩持续改善，对零售与办公空间的需求也相应增加。
●政局不稳定将削弱消费者信心，连带的，消费开销将有所减少。

柔办公与零售产业2021年亮点

●政府各项吸引外资到柔州设立据点的政策，将刺激办公空间需求。
●柔新捷运系统开跑，将吸引新加坡投资者到新山设立办事处。
●古来依斯干达数字中心（KIDEX）预计将吸引175亿令吉投资额，成为新加坡和东南亚地区的替代数字中心。