打从零售业者开始从商店或购物中心转向轻工业单位、幼教领域从花园住宅转向商业单位后，产业界的革命早就在一场“六亲不认”的节奏中开展。这还不包括早前酒店业的大转型，以及各种房产单位的新兴经营模式。

换言之，无论我们喜欢与否，这场“产业大革命”已是大势所趋，甚至还左右着我们的日常生活和经济活动。

然而，对产业界人士来说，他们却又不同的解读。他们有的以不变应万变，有的风风火火地展开天翻地覆的调整甚至转型，似乎这场革命不会有输家，更找不到赢家，因为大家只是顺应局势，调适出属于自己的步伐。

根据产业界人士，零售业目前出现一种新的趋势：部分零售租户，尤其是餐饮业者、服装/运动品牌、健身中心等等，已经或计划从以往集中在购物商场和商业区店铺营业，改为到工业单位（Industrial Lots，例如轻工业厂房）营业。

除了租金比购物商场便宜之外，工业单位的空间更大，而且可以同时作为展示厅/陈列室、货仓、物流、配送中心和零售门市，为商业客户和消费者提供一站式的服务和便利，而这是购物中心做不到的。

换句话说，购物广场可能已经或将会因此流失一些零售租户。

然而，对马来西亚房地产发展商会（REHDA）马六甲分会主席拿督吴俊兑而言，业者或投资者，或许首先必须先厘清土地的用途。

“购物中心是属于商用产业，通常建立在商用产业地段上。”

与此同时，零售商店即使要撤离购物中心，转租工业单位营业，但其实他们未必能在那边做门市生意，因为这取决于地方政府是否批准。

他说，从消费者的心态而言，有多少人会特地驱车到工业区购物，也是一大疑问。

个别品牌策略

“除非是个别品牌的策略，而且有关品牌很特别，消费者才会特地驱车到工业区去购买有关产品。

“所以我认为，这可能是个别品牌的策略和做法，不会形成一股购物中心租户纷纷撤出，搬到工业单位营运的风潮。”

工地拥有权转换税更高

从现实面来考量，工业单位的土地拥有权转换税也比商用产业来得高，再加上要经营门市生意，必须有足够的停车位，因此，购物中心租户转到工业单位营运门市生意的可行性不高。

除非整个工业区转型，变成一个商业区，那就另当别论。

举个例子，在吉隆坡孟沙，过去这里是纯住宅区，过后逐渐蜕变成一个集高尚住宅和商店的城镇，但这是涉及整个地区的转型。

“然而，以当前国内的经济大环境下，有多少个工业区会进行这样的转型？”

他也强调，这其实涉及市场供应和需求的问题，除非当地有很大的需求，当地的工业单位才会改成零售业者的商用产业。

“例如，进行直播带货、货仓、物流等，而消费者不必上门的生意，则可在工业单位营业。”

生意模式决定营运空间

绿盛世（Eco World）南马区经理潘炎展认为，零售租户弃购物中心，转到工业区营运会否成为一个趋势，其实要看个别商家的生意模式而定，目前难以一概而论。

例如一些行业的零售业者，不一定要在购物中心营运，而且需要较大和可以灵活调度的空间，那么就可以转到工业园营业。

他指出，在柔佛新山、古来等地，就有一些工业园已提供类似的便利，而吸引了一些零售业者进驻。

“这些零售业者转到工业园营运，一般上是买下或租下整座建筑物，在自己的建筑物内营运，可自由、灵活的调整和善用营运空间，不像在购物商场内营运般有所局限。

“尤其是那些需要创意、富有创意的领域，在自己的建筑物内营运，创意不会被局限。”

因此他强调，零售租户弃购物商场，转到工业园营运，最主要因素不是因为租金较便宜，而是出于商业模式的考量。

“而且，在购物商场内的客户，和在工业园营运的客户有所不同。如果本身的业务模式吸引的是可到工业园消费的客户，这类零售商就可能不在购物中心，而是在工业园营业。”

发展商不“弃商转工”

发展商未来会否因此少建商用产业，改为多建工业产业？

吴俊兑和潘炎展异口同声的直言：不可能。

吴俊兑分析，发展商如果因为市场对商用产业有更大的需求，可以干脆直接在商用土地上兴建更多的商用产业，而非把商用地段转换成工业地段，因为工业地段的土地拥有权转换税远比商用地段来的高。

工业单位需更大缓冲区

而且，兴建工业单位，必须备有更大的缓冲区。

“站在发展商的观点，就算有更多人要使用工业单位来进行商业门市，也不必把商用地转成工业地，而是干脆在商用地段上，用另一种方式来做。

“例如，市场需要空间更大的商用单位，那好，我身为发展商，就兴建面积较大的店铺，而非转换土地用途，在原商业地段上盖工业单位，然后租给人做门市生意。

他解释，毕竟，工业单位的建设必须符合更多的条件，例如要有良好的排水系统、更多的工业单位相关要求等。

“除非有关地段原本已经是工业用途，但市场没有需求，那么发展商可让有关工业区转型，变成一个商业区。

“但如果是一个新的发展项目，一切从零开始，发展商不可能这样做（兴建更多的工业单位，但却是用作商业用途）。”

潘炎展也认为这样的发展趋势不太可能发生。这是因为发展商在展开综合发展项目时，一定会顾及整个项目各类产业的平衡发展，所以不会在未来因此少建商用产业，多建工业单位。

“当然，不排除迎应时代的发展下，未来发展商兴建新的商业单位时，可能是以不同的概念进行。”

商场实体经验难取代

商业单位如购物中心、商店等会否会越来越乏人问津，甚至被市场淘汰？

潘炎展认为，无论时代如何转变，购物中心始终有它继续存在的价值。

“毕竟，购物中心提供的实在体验，是网购或工业园无法提供和替代的。”

“所以，那些消费者强调实在体验的零售领域，未来仍需要在购物商场内营运，或至少在其他物业营运的同时，在购物商场内保留一个据点。

不过，他表示，那些不讲求亲身体验和感觉的零售业者，则可以转到工业园或其他门市营运，毕竟工业园可以同时提供货仓、物流集散等“一条龙”服务，营运空间和灵活度较大，这是在购物中心营运所无法拥有的优势。

地点组合决定商场成败

马来西亚购物中心协会第一副会长潘瑞莲分析，基本上，购物中心是一栋或多栋建筑物内的零售商店、餐饮和娱乐景点集合点。无论是坐落在市中心还是郊区或工业建筑中，都不是至关重要，最重要的是其所在地点，以及是否方便到达，以及有足够的选择和产品组合。

“没错，在购物中心里，租户进进出出是司空见惯的事，但这是购物与零售领域不可缺少的一部分，以适应不断变化的经济环境。”

她指出，零售商将根据许多因素，包括当地消费市场的形态、购物商场内的租户类别等，作出抉择和决定，而这必须以购物者到这些场所是否仅为了购买特定商品来权衡利害关系。

另一方面，购物商场则拥有更多、更大的“磁铁”，提供许多的选择，以吸引消费者，而在商场内购物完全是一种体验。

重构空间品牌

作为应对流失租户及顾客的策略，一些购物中心试图转型，通过“资产提升计划”，包括广场内空间重新构造、翻新及品牌重塑，为购物者提供新的购物体验，以迎合消费者偏好转变的趋势，确保在竞争激烈的零售领域中继续求存。然而对潘瑞莲来说，唯一不变的就是不断的改变。

她分析，购物中心从最初的街头商店演变成今天的模样，例如从上世纪70年代的安邦购物中心、第一购物中心等国内最早期购物中心的模式，演变成今天综合发展项目内或坐落在吉隆坡市郊的大型购物商场，例如双威金字塔购物中心、武吉加里尔柏威年广场、三井购物公园啦啦宝都，以及吉隆坡金三角地带的各大购物商场。

“购物中心还需要不断翻新，以保持现代感和新颖性，并保持对购物者的吸引力。 同样的，零售商也将继续改变他们的商品和服务，以迎应消费者不断变化的消费口味，继续吸引顾客。”

体验式购物魅力难挡

尤值一提的是，潘瑞莲认为，与单纯的网购相比，逛商场有“体验式购物”的魅力。当商场和零售商所提供的各种吸引力，吸引了消费者从嗅觉（例如食物、香水）、触觉（纺织品）、视觉（商场的大厅装饰）、听觉（音乐）再到味觉（餐饮店）等感官，消费者将继续前往购物商场光顾。

例如，广受欢迎的购物商场，通常会在节日期间装饰其大厅区域，并举办各类活动，例如独特的数字科技表演等，这些将吸引消费者前往拍照“打卡”、参与商场内的活动，并在社交媒体上广传分享。

“我们坚信，购物中心将继续存在，不会被时代淘汰；零售商们将继续灵活变通，通过扩增实境及其他先进的零售相关科技，来持续的吸引消费者光顾。”

洞察商机捉住契机

无论我们认同与否，产业界革命已经开展，至于未来会是怎样一个情况，各界也有各自的表述。

这也是为何，目前业界中有人大张旗鼓地作出大动作转型，有的则采取以静制动的方式来应对。

而不管您是属于静观其变者，抑或胸有成竹的一群，或许，目前我们应该做的就是透视这背后的原因，并再洞察里头的运作逻辑之际，探寻一个契机，然后一步步沉稳应对。

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