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电商催热物流厂房需求

2021年08月30日

疫情洗礼下,
2017年起处于上升周期的巴生谷工业产业市场于去年放缓,
成交量和总值分别下跌28.6%和13.4%。

成交量从2019年的2361项下跌至1686项,总值则从86亿5409万令吉缩减至74亿9020万令吉。

但仔细分析,平均每宗交易的总值却从2019年的367万令吉,增至444万令吉,显示工业产业价格非但没有下跌,反而持续增长。

事实上,到了今年首季,巴生谷工业产业交易价量齐升,成交量从去年首季的445项增至518项,总值则从19亿1929万令吉稍增至19亿4992万令吉,显示市场已开始回温。

今年首季,雪兰莪州两大工业重镇八打灵县(涵盖八打灵再也、莎阿南和梳邦等)和巴生县工业产业交投保持活跃,各占巴生谷工业产业交易量的25.3%及22.4%。两县的成熟工业市场继续吸引国内外投资者进驻。

跨国产业公司莱坊指出,截至今年首季,巴生谷的累计工业产业库存为4万6154单位。此外,兴建中的厂房和货仓为1420单位,策划中的单位则约有1717个。

多达1万4378个单位或约31.2%的库存坐落于八打灵县,接着是巴生县,占18.3%或8465单位。

然而,谈到未来新增供应,无论是施工中或策划中的工业产业,巴生县都高居榜首。巴生县兴建中和策划中的单位分别为486和924单位。灵县施工中的工业产业为324单位,而瓜拉雪兰莪县策划中的工业产业为301单位。

电商推高物流需求

大马莱坊在《2021上半年产业重点》报告中指出,电子商务在疫情中的蓬勃发展,彰显了物流最后一里路交递的重要,推高了物流和配送中心的需求。

巴生谷新落成的货仓及配送中心,包括坐落于武吉拉惹的新兴电器配送中心(建筑面积约24万8000平方尺)及Leschaco物流中心(约13万7000平方尺)、位于巴生英达岛的Tri-Mode货仓(9万2000平方尺),以及哥打白沙罗的EmHub(约66万9000平方尺)。

莱坊认为,整体工业产业市场渐入佳境的走势料将持续,但高度取决于疫苗接种计划的进度,进度越快,就越有助于各类经济活动重启。

随着更多领域将分阶段重新开放,工业产业交投活动将在今年底之前逐步升温。

放眼未来,巴生谷发展成熟地区,包括莎阿南/格林玛丽工业区、梳邦、八打灵再也和巴生工业设施的平均月租料将保持稳定。

莎阿南巴生厂房月租持稳

莎阿南和巴生特定厂房和物流/配送中心的平均月租持稳,其中莎阿南有关产业今年首季的平均月租介于每平方尺1令吉80仙至2令吉20仙,巴生则介于每平方尺1令吉30仙至1令吉60仙。

巴生谷特定发展项目独立厂房/工业设施的售价,很大程度上取决于其地点、土地面积及使用期限、产业类别及建筑物特点、建筑面积及其他因素。

总的来说,去年杪至今年上半年期间,巴生谷可圈可点的重大产业交易屈指可数。

事实上,我国今年以来随着疫情恶化而先后实行行动管控2.0(MCO 2.0)、行动管控3.0(MCO 3.0)、全面封锁(FMCO)及国家复苏计划,收紧各项防疫标准作业程序,造成外资却步。

在前景不明朗下,发展商、投资者和本地潜在买家都暂时按兵不动,纷纷采取观望态度,宁可先把钱握在手中。

无论如何,在亚洲,大马仍是对高价值制造业和全球服务业者很有吸引力的投资目的地,这可归功于大马卓越的基础建设、电信服务、银行与金融服务、强大的周边支援工业和熟练的人力资源等利好因素,从而营造有利的投资环境。

今年首季,大马投资发展局(MIDA)批准的制造业、服务业和原产品领域投资额达806亿令吉,比去年同期的412亿令吉,飙升95.6%。其中,高达68.1%是外来直接投资,其余31.9%是国内直接投资。上述投资额涉及993个项目,料将合共创造3万2557个就业机会。

结语:发展商应把握商机
策略区推工业产业

电子商务的井喷式增长,刺激最后一里路物流递交活动之余,也推高了物流和货仓的需求,再加上制造业活动的强劲增长,为巴生谷工业产业领域提供强有力支撑,令该领域保持强韧。

顺应这股趋势,发展商们也探讨如何把握工业产业市场的各种商机,包括在莎阿南和英达岛等策略地点推介各类工业用途产业,以迎合不同工业领域的不同需求。

短期内,由于工业发展成熟且交通四通八达的地区土地有限,发展商的其中一个焦点是发展多层楼的工业设施。

这类设施可迎合不同租户的需求,并促进其产品物流的有效性。

一些企业则可能选择在这个不明朗时期巩固业务,脱售现有工业设施,搬迁到成本较低、规模较小的厂房继续营运。