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Gamuda Gardens发展达33亿

2023年01月12日

金务大专注于国内发展
增强巴生谷北部市场

巴生谷北部成为下一个产业热点指日可待!

为加强在巴生谷北部的影响力,金务大(GAMUDA,5398,主板建筑股)属下金务大置地宣布,将耗资3亿6000万令吉,购买位于万饶Gamuda Gardens城镇项目(占地810英亩)毗邻一块532英亩的土地,预计发展总值达到33亿令吉。

金务大置地总执行长徐伟伦表示,Gamuda Gardens城镇项目的成就有目共睹,在2017年推出以来,认购率已经超过90%,新购入的土地将有助于支撑该地区的产品,让城镇计划得以延续。

万饶Gamuda Gardens城镇项目预计发展总值达到33亿令吉。

该项目开发将与邻近的大道相连,在免费通道的助攻下,将有效提供大量的客流量。

与此同时,该土地项目预计在6年内为公司做出贡献,金务大置地除了专注于国内市场,也会提升国外的产业价值。

金务大置地预计,在未来两年内将推出零售、休闲和商业物业,让城镇项目产品带来更诱人的吸引力,也能适应新兴市场的需求。

目前,金务大置地拥有3344英亩的地库,发展总值为553亿令吉,而发展期限为15年。这些地库遍布大马、越南、澳洲、新加坡和英国。

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雪隆房市异象 新楼盘逆势攀升

2022年10月25日

报道:李治宏

国内通胀升温 消费力弱
雪隆新楼盘却意外反弹?

今年首9个月,作为全马经济龙头老大的雪隆区新楼盘只有32个,少于去年同期的42个。

然而,今年首9个月内,落在下半年的7月份却是新楼盘最多的一个月份,共有8个新项目;排第二的也是落在下半年的9月份,共6个新项目。

这似乎和业界调查的结果,即西马48%受访发展商无意在今年下半年推介新房产项目的数据,不太一致。

产业顾问公司大马亨利行指出,今年第三季巴生谷反而出现更多新楼盘,与延缓还贷措施已经结束,以及国内通货膨胀今年第二季起升温,消费力道理应转弱的大势背道而驰。

去年,最多新项目的月份都落在上半年,即3月(10个新项目)、4月(9个新项目)及5月(7个新项目)。

事实上,尽管巴生谷今年首9个月的新项目按年下跌,但新房产单位却不减反增,从去年首9个月的1万5045个,稍增至1万5231单位。

今年首9个月,巴生谷新楼盘高达75%是位于雪兰莪州,其余25%坐落在吉隆坡,这和去年同期的雪隆各占68%和32%相距不远。

然而,今年首9个月的新房产单位数目方面却是雪州高占68%,吉隆坡只有32%,和去年同期隆雪各占69%和31%完全反转过来。

雪隆排屋最吃香

排屋和豪华排屋仍是雪隆区最受欢迎的房屋种类。今年首9个月,推出这类房产的新楼盘共有12个,但比去年同期的18个剧减三分一。

第二多的是服务式公寓,共有9个新项目有推出这类房产,显示这类房产走势反弹。

去年同期,排第二的是半独立式房屋,共有8个新项目有推出这类豪宅。

服务式公寓回春

服务式公寓的回春,也带动了高楼住宅“绝地大反攻”。

根据大马亨利行的研究报告,今年首9个月巴生谷新楼盘中,20个新项目有推出高楼住宅单位,推出有地房产的新项目只有14个。

去年同期,32个新项目推出有地房屋,是高楼住宅的一倍(16个)。

在新单位方面,今年首9个月的数据和去年同期一样,都是82%高楼和18%有地房产。

巴生谷房市有进一步往市郊发展的趋势,这可从今年首9个月,地处城市外围的雪州南部小镇龙溪,以3个新楼盘高居巴生谷最多新房产项目地区看出。

去年同期,地处莎阿南和巴生交界处,近年发展神速的实达阿南,以4个新楼盘傲视雪隆各地。

通胀压力,小才好?

今年首9个月,巴生谷新楼盘以建筑面积801至1000平方尺的较小住宅单位为主,共有13个新项目推出这类住宅。

这个现象一反疫情爆发后,人们追求较大空间房屋的新常态。

去年首9个月,巴生谷的42个新楼盘当中,多达29个推出建筑面积超过2000平方尺的较大面积住宅,显示大房屋仍是当时的市场主流。

大马亨利行指出,今年来,巴生谷相当多新楼盘是建筑面积介于600至1500平方尺的住宅,这也许反映了市场情绪变得较为务实。

40万至60万房价称霸

售价介于40万1000至60万令吉的住宅是市场主流!

今年首9个月巴生谷的32个新楼盘当中,15个或将近半数推出这类价位的房屋。

反观去年同期的42个新项目当中,多达33个推出售价100万令吉以上的住宅,反映当时的市场主打高档住宅。

若以每平方尺售价来看,今年的市场同样是主打可负担价位的房屋,多达19个新楼盘推出每平方尺价格500令吉以下的单位。

反之,去年同期,绝大部分新房屋项目都推出每平方尺售价750令吉以下的房屋。

 

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巴生谷商场为揽客掀“升级战”

2022年08月22日

报道:李治宏

人流量恢复疫前水平,
商场实体买气回来了。

打从去年10月取消跨州禁令,加上传统年终销售旺季的刺激,疫情期间遭遇重创的零售领域去年底开始绝地大反弹,目前许多商场的人潮都已恢复往日荣景。

然而,国内商场每年都在增加,今年下半年,巴生谷也预计会有至少4间新商场或扩建商场新张,势将加剧商场领域原已非常激烈的竞争。

新商场会否将拉走不少租户和购物人潮?现有商场又将如何应战?

商场复苏前景看俏

尽管面临通货膨胀压力和经济放缓,去年底开始的报复性消费仍继续发挥效应,加上国门重开,外国人入境不必再检测,预计将有更多外国游客到访,都令零售领域尤其是商场的复苏前景更加看俏。

加上经济全面重启和处在复苏的轨道上,就业市场开始回温,私人消费仍有望保持为强韧的国内需求保温。

马零售调查行(Retail Group Malaysia)就已大幅度调高零售业今年的增长预估,从原本的按年增长6.3%,大幅上修至13.1%。

人流量恢复疫前水平

为此,我们可以看到不仅有更多商场陆续开张,也有更多的国内外零售业者,尤其是饮食业者加入战围。

在这情况下,巴生谷多个主要商场的租金和租用率仍备受看好保持高位,因为尽管疫情淘汰了一些原有的零售租户,但仍有许多新的租户争着入驻。

这些商场的人流量已恢复疫前水平,销售业绩也正努力收复过去两年的失地。

次季租用率81.4%

产业顾问公司NAWAWI TIE就在最新研究报告中指出,在许多市郊和住宅区内商场吸引不少新的租户入驻下,巴生谷商场今年第二季的整体平均租用率稍微走高至81.4%。

这些新租户很多来自饮食业,包括国内外的新品牌,而有多家都在吉隆坡柏威年和武吉加里尔柏威年开设新分店。

另一家产业顾问公司大马莱坊指出,随着三井购物公园啦啦宝都(Mitsui Shopping Park Lalaport)及大马本土市集(Malaysia Grand Bazaar)落成,合共带来约100万平方尺的净可出租面积,巴生谷累积零售空间供应量已于今年上半年增至6609万平方尺。

而在今年下半年,另4家新商场或额外零售空间的落成或开张,将提供额外约215万平方尺的零售空间。

这包括布城IOI城市广场第二期(新增100万平方尺的零售空间)、巴生KSL Esplanade商场(65万平方尺零售空间)、吉隆坡Datum Jelatek零售商场(32万6000平方尺)及士毛月的EcoHill Walk(17万平方尺)。

莱坊指出,为了应对新商场带来的竞争,以及迎合消费者不断变迁的需求和喜好,现有商场持续展开资产提升计划,包括为购物者提供各种健康与安全措施和便利。

安装空气净化系统

例如WCT商场管理层就采取额外的措施,通过在旗下各大商场,包括八打灵再也佰乐泰购物广场(Paradigm Mall)、吉隆坡第二国际机场的Gateway商场和Skypark终站商场安装空气净化系统,为访客提供更干净与健康的购物环境。

此外,疫情加速了数字化转型,促使更多的商场和零售业者纷纷采取全渠道(Omnichannel),即线上结合线下的策略,以提高销售业绩和拉近与消费者的距离。

双威广场(Sunway Malls)、永旺(AEON,6599,主板消费股)等主要商场业者就已加速往数字化转型,加速线上与线下业务的整合。

销售业绩高于预期

双威7家实体商场及1家数字商场在4月及5月的销售业绩高于预期,分别同比增长143%及110%,预计6月销售表现能够维持增长100%。今年,随着双威嘉年华商场(Sunway Carnival)拓展及商场的租户续约,双威集团料迎来300家新商店开张。根据记录,尽管面对疫情,双威广场过去2年分别迎来200间及160间新租户。

更重视便利与可达性

为了更贴近消费者和保持竞争力,购物商场已进军社交商务,提供可购物的直播,并与GoGet合作推出个人购物服务,以及在GrabFood和FoodPanda平台上展开活动。

其中,Ikano Centres就通过创设一个称为Soulmates的线上平台,为小型企业提供价格合理的零售空间。

随着消费者态度、行为和购买习惯的变化,零售业者如今更重视便利性与可达性,以及创造身临其境的体验,以增加客流量。

日本料理连锁业者寿司金(Sushi King)长期以来一直在其餐厅采用自动化科技,例如自助点餐和机器人托盘配送,如今将其扩张策略重点放在提供外卖寿司的Sushi King售货亭和 Sushi King 卫星店。

此外,随着对免接触式购买体验的需求不断增长,自动售货机的采用率也显著增长。

国内最大自动售货机业者ATLAS Vending推出了支持盲文的自动售货机,以及利用自动采样的 ATLAS TryBot。

云厨房和虚拟/在线食堂也在重新定义当今的餐饮场景。 Epic Food Hall旗下拥有30多个品牌,迎合当下消费者的生活方式和生活节奏,提供外卖、堂食和取货服务。

COOX云厨房在Glo Damansara 正式推出,连同其手机应用程式,使餐饮业者和消费者能利用不断增长的平台。

虚拟餐厅引入大马

新加坡食品科技公司TiffinLabs拥有20多个不同美食品牌,将通过与经营Tealive和Bask Bear的Loob控股(Loob Holdings)合作,将TiffinLabs 的虚拟餐厅引入大马。

PrestoMart Near U 的推出,将零售市场与电子商务交付与快递服务相结合,进一步加深速递商务(q-commerce)在大马的普及化。速递商务实现了超在地化和按需交付服务,势将成为电子商务的新增长领域。

东南亚领先的电召车与送餐平台业者Grab最近完成收购Jaya Grocer,令国内消费者更轻易获取按需杂货配送服务。

这项收购不仅加强GrabMart在大马的发展,同时也扩大了Grab电子钱包服务的覆盖范围,例如消费者可在所有Jaya Grocer实体店使用GrabPay和GrabRewards。

租金率未恢复疫前水平

疫情重创下,各大商场的租金率已明显下调,目前仍未恢复疫前水平。

大马莱坊指出,今年上半年,吉隆坡市中心的两大购物地标,即吉隆坡城中城阳光广场和吉隆坡柏威年的平均月租分别为每平方尺29令吉及25令吉,相较于2020年分别为33令吉及26令吉。两大商场的租用率分别为93%及90.2%。

在吉隆坡市郊,谷中城购物广场和The Gardens商场的平均月租分别是每平方尺约13令吉及12令吉,同样比2020年各为15令吉及14令吉来得低。

这两座商场的租用率分别高达97.8%及90.7%。

至于雪州,双威金字塔购物广场和绿野仙踪商场的平均月租分别为每平方尺9令吉和4令吉,同样低于2020年的14令吉和5令吉。

双威金字塔广场的租用率高达98%,但绿野仙踪商场的租用率只有76.2%。

莱坊指出,无论如何,随着购物人潮已恢复疫前水平,加上给予租户的租金回扣与折扣有所减少,商场业主的营收已逐步改善。

首季租用率71.2%

在槟城,特定主要商场底层零售店铺的月租稍微走高,今年首季,每平方尺月租介于4令吉70仙至最高达到48令吉,视个别商场、所在地点及店铺面积而定。

整体而言,槟州商场租用率今年首季处于71.2%,高于去年末季的70.9%。然而,槟岛乔治市商场的整体租用率会更高,今年首季处于74.4%。

截至今年首季,槟州共有逾108间商场,合共提供约1960万平方尺的零售空间。

今年3月开张营业的Gurney Walk提供10万平方尺的零售空间,而双威嘉年华购物广场扩建计划则令其净可出租空间增至100万平方尺,并吸引了Jaya Grocer、海底捞、KAISON、Inside Scoop等许多新租户进驻。

槟州施工中或即将动工的商场,包括Sunshine Mall、The Light City Mall、槟城三井商场(Penang Mitsui Outlet)及峇都加湾的Klippa Batu Kawan。

其中,9层楼高的Sunshine Mall将拥有14万2000平方尺的零售空间,可设有412间商店和3500个停车位。该商场预计明年首季落成,目前已取得阳光霸级市场和GSC电影院作为主要租户。Klippa Batu Kawan 的可出租面积高达160万平方尺,将可容纳超过300个品牌进驻。目前已承诺入驻的包括MR DIY、TMG Plus超市、Mr.TOY等。

租用率71.6%

在柔佛,新山截至今年上半年的累计零售空间供应量约为2040万平方尺,整体租用率为71.6%。

根据国家产业资讯中心,即将完工的2座商场,即拉庆的SKS City Mall和Persada Annexe将合共提供约50万平方尺的零售空间。

新山福林园去年竣工的新商场福林商圈(TD Central)吸引了Maslee Express百货商店作为主要租户,而在该商业区设立的屈臣氏(Watsons)分店,更是全马首间提供得来速(Drive-thru)服务的屈臣氏门店。

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隆市办公空间租金跌 供过于求?

2022年08月15日

报道:李治宏

混合办公模式正夯,
办公空间未来走势如何?

过去2年的多次行动管控令,许多国人居家作业蔚然成风,但如今经济全面重启和努力复苏途中,许多打工族也纷纷回到公司上班。

除了少数企业尤其是跨国公司仍采取混合式工作模式,大部分的国内员工已恢复实体工作,那传统办公市场是否已扭转下跌颓势?

作为全国经济火车头的吉隆坡和雪兰莪地区,办公市场走势如何?

随着国内冠病疫情从今年4月起过渡到地方病阶段,经济活动回升和商业情绪的改善,今年办公市场的复苏步伐将继续加快。

更多的企业确定了接下来的工作地点规划,并为重新进入办公室设定更明确的目标,越来越多的员工逐渐返回实体办公室,办公空间的需求预计也将会所增加。

然而,短期内,巴生谷办公市场尤其是吉隆坡市中心的租金和使用率,预计将面临进一步的压力。主因是因为供需日益失衡,以及越来越多的企业尤其是跨国公司接受混合工作模式。

隆市办公空间供过于求

办公空间需求缺乏新的催化剂,加上2019冠状病毒病疫情彻底颠覆了人们的工作方式,令隆市的办公空间仍供过于求。

再加上今年下半年,巴生谷将有另10栋办公楼竣工,其中6栋坐落在吉隆坡市中心,合共带来额外约534万平方尺的办公空间,料将导致隆市办公产业的竞争愈加激烈,市场面临更大下行压力。

坐落在隆市的6座新办公楼,包括联邦土地统一及复兴局大楼(Felcra Tower)、PNB 1194、Pavillion Embassy Corporate Tower and Corporate Suites、Velocity 2 Corporate Office Tower,以及118大楼(Merdeka 118 Tower)。

产业顾问公司大马莱坊在最新发布的《2022年上半年产业焦点》报告中指出,为了提高租用率或留住现有租户,业主正升级建筑规格,优先考虑健康和安全,并提供更灵活的租赁安排。

另一家产业顾问公司NAWAWI TIE则认为,国内通货膨胀升温,料将令办公空间租户们谨慎管控开销,在市场前景不明朗之际抱持静观其变的态度。

巴生谷预计今年下半年落成的其他4栋新办公楼,2栋坐落在吉隆坡市郊,以及2栋坐落在雪州。

坐落在隆市郊的2座新办公楼分别是MET企业大楼(MET Corporate Towers)及Aspire Tower;雪州即将竣工的2座新办公楼则分别为帝国城J座,以及八打灵再也Atwater高级公寓项目的办公楼。

总的来说,上述10栋新办公楼的相继落成,将为巴生谷带来额外约610万平方尺的办公空间。

在隆市办公市场面临更大下行压力之际,吉隆坡市郊和雪州办公市场则相对稳健。

两地办公市场的共同优势是现有租户群较多,加上富吸引力的租金与租约配套,以及快铁网络的改善,持续推高“去中心化”地点的办公空间需求。

与此同时,随着租赁活动的增加,雪州办公空间尤其是拥有大马多媒体超级走廊地位的A级建筑预计将保持强韧。

共享工作空间可随时调整营运规模

后疫情时代,人们重燃对共享工作空间的兴趣,因为它为租户提供高度灵活的选择,可以根据实际需要,随时扩大或缩小营运规模。

大马莱坊指出,共享工作空间在成本效益和人际关系的经营方面也很有吸引力,因此,吸引各种不同规模的企业,特别是已实施业务连续性计划 (BCP) 的企业认真考虑租用。

网络安全、电子商务和社交媒体等科技企业,依然对优质办公空间有强大的需求。

Carsome签6年协议

综合二手汽车电商平台Carsome早前就与共享工作空间业者Colony Space Asia私人有限公司签署了为期6年的共享工作空间协议,Carsome将使用八打灵再也珍珠白沙罗KYM大楼4个楼层,面积合共4万1860平方尺的共享工作空间。Colony宣称这是大马共享工作空间史上最大宗的交易。

Carsome扩建后的总部办公空间将由Colony负责兴建和管理。 自2019年以来,作为大马第一家独角兽企业的Carsome,一直是珍珠白沙罗Colony共享工作空间的主要租户之一。除了这笔交易外,Colony还为Carsome提供了6年内将其工作空间进一步增加33%的选择权。

NAWAWI TIE指出,本土共享工作空间业者WORQ则计划在吉隆坡中环开设另一个共享工作空间(面积约3万平方尺)。

同时,随着环境与社会监管(ESG)的意识日益抬头,目前也有越来越多的办公空间租户对绿色建筑物产生了兴趣。

我国银行业老大马银行(MAYBANK,1155,主板金融股)正将约1500名员工迁至雪州莎阿南i-City金融区内的Mercu Maybank,作为该集团努力改善其业务连续性管理和弹性规划的一部分。这是一栋A级绿色建筑指数 (GBI) 智能办公大楼。

Mercu Maybank大楼。

Mercu Maybank采绿色科技

该集团将使用Mercu Maybank的其中14层楼,合共占地16万2000平方尺。Mercu Maybank美轮美奂的企业办事处设计、保安特点及GBI认证,和马银行集团维护环境永续性的承诺吻合。

采用绿色科技,并获得马来西亚绿色科技机构(“MGTC”)认证的建筑物,可享有税务奖掖,这也支持我国2030年永续发展目标(SDGs)的国家议程。现有的税务奖掖将扩大到包括雨水收集和利用系统项目。

大马汇丰银行则在搬迁大马总部到敦拉萨国际贸易中心(TRX)内Menara IQ的计划下,采用混合工作模式。这是该集团改善员工福祉、提供更多灵活便利及减少全球办事处人流量的计划下,所采取的一个步骤。

单在大马,汇丰银行已在Menara IQ投资逾10亿令吉,以落实其聚焦于工作灵活度,提供新颖工作环境的承诺。

隆市办公空间平均租金持续下滑

整体而言,隆市办公空间的平均租金率持续走下坡,今年上半年月租为每平方尺6令吉43仙,低于去年下半年的6令吉46仙。

然而,尽管办公市场的竞争愈加激烈,但今年上半年,隆市中心专用办公空间(purpose built office space)整体使用率走高至67.2%,反观去年下半年为66%。

同样的,吉隆坡市郊专用办公空间使用率也稍微上扬至86.8%,去年下半年则为86.1%。

隆市郊办公空间平均租金保持稳定,主要是在“去中心化”趋势下,隆市郊出现不少优质的办公空间,尤其是那些交通四通八达,有充足交通连接的地区。

隆市郊平均月租今年上半年也稍微走高至每平方尺5令吉62仙,相较于去年下半年为5令吉60仙。

雪州办公空间平均月租则持稳,保持为每平方尺4令吉零9仙。

不过,雪州专用办公空间使用率稍微下跌,从去年下半年的74.6%,微跌至74.1%。

今年上半年,隆市顶级(Prime A+)及A级办公空间的月租要价介于每平方尺5令吉至12令吉50仙,视地点而定。其中,新中央商务区办公空间的月租要价介于每平方尺6令吉至12令吉50仙,旧中央商务区则是每平方尺6令吉50仙。

隆市郊办公空间月租要价介于每平方尺6令吉20仙至9令吉,至于在雪州,同样级别的办公空间月租要价介于每平方尺4令吉50仙至6令吉。

巴生谷办公空间累计供应逾亿平方尺

随着敦拉萨国际贸易中心(TRX)的艾芬大楼、吉隆坡市中心的The Stride Strata Office和大华银行第二大楼,以及雪兰莪帝国城(Empire City)G座竣工,截至今年上半年,巴生谷的办公空间累计供应量约为1亿1140万平方尺。

艾芬大楼是一栋43层高,拥有绿色建筑指数(GBI)认证和大马多媒体超级走廊地位的办公楼,提供61万3000平方尺的净可出租空间。

同样位于吉隆坡市内的The Stride Strata Office拥有约44万3000平方尺的净可出租空间,是武吉免登市中心 (BBCC) 综合发展项目的一部分。该项目是前半山芭监狱的重建项目。

该46层楼高的单座办公楼提供265个分层办公室单位,建筑面积从1087至1万1000平方尺不等。

与此同时,位于拉惹劳勿路,新落成的大华银行第二大楼(UOB Tower 2)提供约37万7000平方尺的净可出租空间。它包括5层地下停车场和一个分布在两层讲台上的银行大厅。

帝国城G座是今年上半年雪兰莪州唯一新落成的办公楼。该坐落在白沙罗路的办公楼,净可出租空间为13万7950平方尺,是占地9.3公顷永久地契地段综合发展项目的一部分。

吉隆坡市中心的Bangunan KWSP。

时光网络出价6200万购Bangunan KWSP

今年上半年,巴生谷值得一提的重大办公楼交易只有一笔,即Bangunan KWSP的买卖,但办公市场仍出现几则值得留意的消息。

时光网络(TIMECOM,5031,主板电信与媒体股)今年1月出价6200万令吉,向大股东雇员公积金局收购吉隆坡市中心的Bangunan KWSP,预计将把该办公楼改造成数据中心,因为Bangunan KWSP就坐落在Menara AIMS(时光网络的旗舰和完全占用的数据中心)毗邻。该公司耗费在改装该大楼的资本开销将非常显著,预料将需要几年时间才开始发挥经济效益。

Menara ABS脱售3办公楼

由马电讯(TM,4863,主板电信与媒体股)资助的一家信托持有特殊用途公司Menara ABS公司(MABS)则计划脱售旗下4栋办公楼的其中3栋,即马电讯大厦、Menara TM Semarak ,以及Wisma TM Taman Desa。

上述产业是MABS根据与马电讯签署的15年主租赁协议而持有,同时,这也是一项回教债券(名为ABS基金)的组成部分。这项回债的持有人已签约并投资在ABS基金,合约将在2023年1月15日届满。

法国Air Liquide集团坐落在雪州八打灵再也万达镇1Power House的大马新总部已开张。该新总部将作为Air Liquide和Cryogenic Tank Services的大马办公楼,以及在亚太区逾14个国家为Air Liquide提供共享服务的APAC Globa Services的总部。

Air Liquide是一家跨国企业,为包括医疗、化学和电子制造商在内的各个行业提供工业气体与服务。按收入计算,成立于1902年的Air Liquide是仅次于林德集团(Linde Group)的全球第二大工业气体供应商,业务遍及80多个国家。

Air Liquide在大马建立长期据点,显示它对大马的前景信心满满,并加强大马作为区域首选服务中心的地位。

双威(SUNWAY,5211,主板工业股)2020年底斥资6000万美元(约2亿5120万令吉)推动旗下旗舰五星级酒店双威酒店的翻新及提升工程,此计划下的办公空间项目Corporate Suite@19 workspace是一个A级办公空间,占地约3000平方米,将是八打灵再也双威镇内最大的办公空间。

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除了住房,这些房产也吃香!

2022年07月1日

除了住宅房屋,
你还想投资何类房产?

谈到产业市场,普通老百姓可能主要着重于住宅房屋;但其实在非住宅产业中,商用地产也颇受投资者欢迎。

产业咨询公司大马莱坊近日发布了《2022年大马商用产业投资信心调查报告》发现,未来2至3年内,投资者们对“另类投资”的风险偏好更高。

大马莱坊研究与咨询执行董事王美珍说,这些另类投资包括服务式住宅/酒店、共享工作空间/灵活办公室、老年人住所/养老院,以及数字中心。

而且,他们也不止将目光锁定在最发达的巴生谷,沙巴、柔佛和槟城都是热门投资地点。

整体调查显示,物流和工业产业依然是国内产业领域的宠儿。王美珍指出,受访者认为这两个次领域和医疗保健产业,在未来12个月会经历最快的复苏。

其中,酒店或休闲场所、办公楼和零售等传统领域,也被视为一项长期投资。

物流、工业、医疗最看好

超过三分二的受访者(76%)预计工业和物流领域将在2022年实现资本增值,57%的受访者则预计医疗保健领域会同样增值。

收益率方面,68%受访者预计物流次领域的收益率会增加,而医疗保健和工业次领域的收益率预计会更高。

64%受访者表示,可预见的是,租金上涨的观点具有可比较性,并预计物流物业的租金即将上涨。53% 还同意工业次领域的预期增长,符合了这两个次领域不断增长的需求空间。

另外,受访者们对于这两个次领域的入住率也有相似的预期。

由于供应一直多于需求,入住率和租金面临持续的压力,因此办公空间的占用率将预计减少,而这些观点在市场本身的预测中得到了印证。

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靠近学校的房子 就好卖?

2022年06月3日

不管在哪个国家,
“学区房“始终受瞩目。

在冠病疫情期间,房市大受打击,不少人采取观望态度,不愿决定买屋。

但有一种房,不管市况如何都依旧非常热卖,那就是“学区房“!

而且这些学区房,最好还是靠近国际学校和私立学校。

诗仁德拉

iProperty.com.my大马区经理诗仁德拉(Shylendra)发文告指出,在2021年,巴生谷数个靠近知名国际学校和私立学校的地区,都取得了非常亮眼的房产成交量。

这些地区包括梳邦再也、蒲种、吉隆坡、满家乐、甲洞、八打灵再也、文良港、安邦再也、蕉赖、史里肯邦安、莎阿南、巴生、赛城等黄金地段。

增值潜力大

他点出,在这些知名教育机构方圆2公里内的房子最抢手,足以可见“房屋和学校的距离“,是有学龄子女的父母们,在买房时的一个重要考量。

“这些产业能满足购屋者的生活方式、方便子女上学,还为投资带来长期的增值空间。“

这也说明了学校邻近的产业能推高租赁需求的投资者入市购屋,也可能带动产业交易量上升。

居家办公也推动需求

诗仁德拉也预期,当混合工作模式日趋普遍时,越来越多人会选择迁往郊区追求更好的生活品质。”

根据统计,过去10年,国际学校和私立学校的本地学生逐年增加。

ISC Research Data的研究显示,高收费和中等收费的国际学校分别有45%和65%的大马学生,自然推高名校一带的房屋需求。

这些住宅区已成为房屋升级者,甚至是新婚夫妇的选择。

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林木生 今年目前销售5.9亿

2022年05月19日

房产发展业务,
依然是林木生集团的主轴。

林木生集团(LBS Bina Group)宣布,在截至5月17日,该公司取得了5.93亿令吉的房产销售额,以及5.61亿令吉的预定额,彰显该集团的项目备受市场欢迎。

该集团在公布截至3月底的2022财年首季业绩时指出,房产发展业务是主要的盈利来源,占总营业额96.2%的比例,尤其是巴生谷的发展项目,贡献超过80%的营业额。

也因此,该集团首季营业额按年微涨2%至4亿902万令吉,带动净利按年增长20%至3016万令吉;对比之下,上年同期赚2515万令吉。

截至今年4月底,该集团手上未入账销售达24亿令吉。

丹斯里林福山

准备好应对升息

林木生集团执行主席丹斯里林福山指出,虽然首季面对原料涨价和劳工短缺的问题,影响整体领域和市场情绪,但该集团仍成功取得令人鼓舞的业绩表现。

对于国家银行上调隔夜政策利率(OPR),他表示该集团也已做好准备。

他也深信,处于策略地点和可负担价格的项目,依然会深获市场欢迎。

截至今年3月31日,该集团面临4426万令吉净流出,手上现金减少至1亿3480万令吉。

同时,建筑和贸易业务营收上扬8%,但碍于建材成本同步走高,导致税前盈利下跌16%。

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巴生谷房市新趋 疫后买大屋

2022年05月9日

报道:李治宏

后疫情时代改变思维,
买家们的户型升级有道。

疫情过后,购屋者寻求更大空间的房屋,这不仅是大势所趋,也已经反映在国内房地产市场上。

大马产业龙头巴生谷地区2021年新推出的54个房产项目,就有34个或63%有提供建筑面积超过2000平方尺的房屋,这个比率比2020年疫情爆发首年的24个或49%新项目有供应这类房屋,高出许多。

跨国产业顾问公司大马亨利行在2022年第二季发布的最新研究报告,用实际数字告诉你这个发展态势。

事实上,雪隆地区2021年新推出的空间较大房屋,数量明显比2020年来的多,雪隆两地2021年的54个新项目当中,有24个有推出排屋和豪华排屋(Superlink Terrace house,指宽24尺或以上的双层排屋)。

同时,2021年新推出的洋房和半独立式项目,都比2020年多出许多。

 

14洋房半独立项目

两地去年共有4个新房产项目有推出洋房,以及10个新项目有兴建半独立式房屋,反观2020年,有推出洋房和半独立式房屋的新项目分别只有1个和4个。

其次是服务式住宅 / 服务式公寓,去年涉及这类房产的新项目共有12个,比2020年的8个激增50%。

也因此,发展商去年在巴生谷的总共54个新项目当中,多达37个或69%有推出售价超过100万令吉的房产,接着是共有31个新项目有推出售价60万至80万令吉的房产,以及25个新项目有 推出售价介于80万至100万令吉的新房产。

这似乎与市场对可负担房屋需求最高的大势背道而驰。

整体而言,巴生谷去年下半年的新楼盘数目只有23个,比上半年的31个少了许多。尤其是第三季,只有区区4个新项目,而且全部都在雪州,吉隆坡挂零。8月份更是去年唯一没有任何新楼盘的月份。

巴生谷先盛后衰

3月份是新项目最多的月份,共有10个新楼盘;接着是4月和5月,各有9个和7个新项目,这令去年上半年巴生谷新楼盘比2020同期激增约160%。

也因此,去年巴生谷新楼盘走势可说是先盛后衰。

疫情影响犹在
新楼盘仅增5个

2021年全年,巴生谷共推出54个新楼盘,比起2020年只增加5个,显示冠病疫情和行动管控令对房市的负面影响犹在,尤其是国内疫情于第二季至8月份期间重新升温,发展商们都变得愈加谨慎,步步为营。

而且不要忘记的是,2020年房市饱受疫情重创,导致该年3月至年底的新楼盘大幅减少。

去年54个新项目当中,40个坐落在雪州,吉隆坡只有14个。尽管如此,雪州新增房产单位只有9777个或占雪隆两地45%,反观吉隆坡占55%,或1万1724单位。

实达阿南最多新项目

在2020年,雪州新增房产单位占巴生谷52%,其余48%分布在吉隆坡。

另一方面,去年巴生谷共有28个地区有推出新房产项目,比2020年多出2个。

实达阿南是推出最多新项目的地区,共有5个新楼盘;双溪毛糯紧随在后,推出4个新项目。

接着是雪州安邦、士毛月、莎阿南,以及吉隆坡文良港,分别推出3个新项目。

百万豪宅交易激增26%

不只更多新项目推出售价百万令吉以上的房屋 ,去年全国百万令吉以上房屋的交易量也明显增加,按年激增26.3%。

去年全国住宅交易量按年增长3.9%,成交总值则扬升16.7%。

其中,雪州无论是成交量或总值都是全马之冠,各占全国24.5%和34.4%。吉隆坡则是全马住宅交易总值亚军,占全国住宅交易总值12.6%。

新房产数量方面,去年雪州共推出9827单位的新房屋,同样高居全国之冠。2020年新房产全马最多的吉隆坡,去年则三甲不入。

吉隆坡在新房产销售方面同样表现逊色,销售率只有14.4%;雪州也以54%只排名全国第三,输给销售率65.1%高居全国第一的槟州,以及以61.2%排名第二的吉打。

 

6千单位 全马最多
雪住宅滞销达52.8亿

雪州去年的住宅滞销总额高达52亿8000万令吉,是全马滞销额最高的州属,涉及的滞销房产数量达约6000单位。

吉隆坡住宅滞销总额31亿7000万令吉,滞销房屋数量为3908单位,滞销程度全国排第四。

全马去年滞销住宅总量高达3万6863单位,涉及总值226亿令吉,分别按年增加24.7%和20.5%。

换句话说,雪隆两地分别占了去年全国滞销房产总值的23.36%和14.03%。

值得一提的是,售价30万令吉以下和30万至50万令吉的房屋,各占全国滞销房屋31.5%和25.7%,反观售价100万令吉的房屋只占12.6%。

拥屋计划结束
发展商给优惠刺激销售

随着过去2年提振房产销路的拥屋计划(HOC)已在去年底暂告一段落,发展商今年尤其是上半年为了刺激销售表现,必须在销售配套和优惠措施上出尽法宝,以吸引购屋者。

俄罗斯入侵乌克兰引发战争导致西方国家对俄罗斯采取经济制裁,对全球经济所产生的各种冲击,或将导致房地产投资者却步。

建筑材料价格飙升和员工短缺将推高建筑成本,但发展商却无法通过调高房价,将额外成本转嫁给购屋者,这是因为目前市道趋软。

大马亨利行认为,房产市场将在今年下半年才有望取得较稳健的复苏,尤其是如果第15届全国大选一如所料的在今年下半年举行,并产生一个政权稳定的新政府。

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MRT 3完整路线揭晓!

2022年03月23日

未来在巴生谷,
公共交通系统将会更加“四通八达”。

交通部长拿督斯里魏家祥和捷运公司(MRT Corp)宣布,落实捷运第三路线(MRT3)路线,长约50公里,当中39公里位于吉隆坡联邦直辖区,12公里位于雪州。

MRT 3 会沿着吉隆坡市周边形成一个环形路线,共有33个站点,当中有10个新的转乘站,可以连接其他公共交通系统,让整个巴生河流域的公共交通网络系统更全面、更高效。

这意味着,未来搭乘MRT 3,就可连接到其他捷运路线、轻快铁(LRT)、单轨火车(Monorail)和电动火车。

MRT 3最新路线图

 

MRT 3的站点包括满家乐(Mont Kiara)、古晋路(Jalan Kuching)、蒂蒂旺沙(Titiwangsa)、文良港(Setapak)、蕉赖(Cheras)、旧巴生路(Old Klang Road)、马来亚大学(UM)地区。

其中80%路线是高架路线,而20%是地下通道。

MRT 3 会沿着吉隆坡市周边形成一个环形路线,全长50.8km,共有31个站点,当中有10个新的转乘站。

魏家祥指出,整个工程进度将视征地的进展而定,预料最快在2028年12月开通,2030年全面投入运作。

整个MRT 3的建筑费为310亿令吉,预计征用土地费用和其他开支需要84亿令吉,所以整个项目总成本料高达600亿令吉。

而这个项目将分成5个主要配套,在今年5月开始招标,预计今年末季敲定工程承包商。

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巴生谷产业转型 展新力量

2022年03月21日

报道:李治宏

发展商蓄势待发,
房市赶搭好景周期列车。

在各种新趋势的涌现、新科技的运用,以及许多建筑物更改用途的推动下,巴生谷产业市场正在转型。

无论是住宅、工业产业、办公空间、零售单位及酒店,都在个别领域供需因素和疫情洗礼下,进行不同程度的转变,有者是为了迎合消费者的最新需求,有者则但求在激烈竞争下继续求存。

以下是巴生谷个别产业领域巡礼和展望。

房产:蓄势待发

房产市场的复苏,将取决于本地购屋者,他们是推动住宅市场的火车头。

因此,了解和迎合他们的需求,将是房市长期复苏的关键。

事实上,巴生谷房产市场目前正复苏,而可负担房屋和40%中产阶级(M40)预料将引领市场反弹。

纷收购优质地皮

多家发展商也在看好房市复苏前景下,纷纷收购地点优越、交通便利的地皮,填补公司地库之余,也抢先卡位,以适时坐上房市下个好景周期的列车。

其中,马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)就以8900万令吉,购入吉隆坡文良港云顶吉冷路5亩地段,命名为M Astra的综合产业发展项目,发展总值初步估计为6亿1800万令吉。

马星集团也以9500万令吉,向Nation控股私人有限公司(Nation)收购占地8.09亩的空地,发展总值超过7亿9000万令吉,命名为M Nova的综合产业项目。这也是该集团在甲洞的第三个发展项目。

双威(SUNWAY,5211,主板贸服股)以2亿3339万令吉,接手莫实得(BSTEAD,2771,主板工业股)位于吉隆坡葛京路(Jalan Cochrane)6.59亩永久地契地皮。双威计划在该地发展综合项目,包括服务式公寓及零售单位,发展总值至少11.5亿令吉。

双威也出资4200万令吉购买一块3.34亩,位于吉隆坡珍珠花园(Taman Mutiara)附近的永久地契土地,计划开发一个包含联排别墅、公寓的住宅项目,该项目预计今年上半年动工,2026年竣工,并从今年起对双威的盈利作出贡献。上述收购也是双威产业2021年第一项土地收购活动,因该公司有信心房产市场将迎来复苏。

UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)以1亿9700万令吉收购蕉赖康乐花园捷运站旁6.86亩土地,准备用作房地产发展,预计项目发展总值将达10亿令吉;首阶段发展计划将在2022年推出。

度身定制新楼盘

振兴产业(CHGP,7187,主板交通和物流股)则出资2亿6800万令吉收购81.9亩的土地,计划在巴生谷发展5项不同类型的产业项目,包括公寓、办公楼等,项目版图涵盖雪州双文丹、金銮镇,吉隆坡孟沙南城和赛城。

该集团正进行和未来规划的发展项目,去年和今年这2年内的发展总值将达37亿3000万令吉。

事实上,去年新推出的新房产项目有限,意味着今后两三年的新楼盘将相对大增。

一些规划中的新发展项目,是特地针对购屋者已改变的新需求度身定制。

有地房产仍主宰市场

在高档房产方面,发展商目前的策略是小量推出新单位,先试水温,而且是以购屋者预订方式推出。

不仅发展商看好新屋市场,即使是二手房屋市场,也已在去年明显复苏。

根据国家产业资讯中心(NAPIC),巴生谷二手屋市场去年首9个月的交投已恢复疫情爆发前水平,更呈价量齐升势头,成交量和总值分别按年上扬13%和28%。

同样的,平均每间住宅交易价格也按年增长13%。

威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,有地房产依然主宰市场,占总成交量63%,雪州八打灵县、乌鲁冷岳和巴生县是成交量最多的地区。

截至去年第三季,巴生谷现有房产供应量为197万间,比2020年同期按年增长2.8%。新落成单位按年增长12.2%,达30万8000单位,其中大部分是共管公寓和服务式公寓,占总数71.7%。

计划中的新高楼住宅减少,令巴生谷计划中的房产供应量放缓3.9%,但仍多达约18万5000单位,其中吉隆坡仍是巴生谷高楼住宅焦点。

相反的,计划中的有地房产增长8.4%,达4万9000间,而且大部分坐落在巴生谷南部,即雪州半城乡地区的瓜拉冷岳和雪邦两县。

由于大马国门持续封锁,去年底重启的马来西亚我的第二家园(MM2H)收紧门槛,令外国人持有房产比重收缩,高档房产销售也日益依赖本地购屋者。

工业:一枝独秀

电子商务井喷式的增长,推动了货仓空间的需求,也带动了吉隆坡、巴生北区和莎阿南发展成熟工业区货仓的交易。

此外 ,企业和商家们对改善存货规划的要求与日俱增,以减低供应链中断带来的冲击。

员工宿舍是工业产业领域的新推手。疫情令员工宿舍的各种问题,包括空间拥挤、设施老旧和简陋不堪、卫生条件欠佳等缺点一览无遗,也令当局加强对员工宿舍的管制,刺激企业和商家们为符合防疫条件,兴建全新员工宿舍或改善与提升员工宿舍的需求。

沈颂能

交投升温租金率持稳

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能认为,短期至中期内 ,大马经济重启及经济活动恢复正常,料将刺激工业产业需求,令该领域延续去年下半年的强劲走势。

他指出,就巴生谷而言,莎阿南和巴生发展成熟工业区的工业单位,今年的平均租金率料将持稳。

截至去年下半年,莎阿南和巴生特定制造业设施与物流/配送中心的平均租金率保持稳健,其中莎阿南有关产业月租估计保持2020年的每平方尺1令吉80仙至2令吉20仙水平,巴生则从2020年的1令吉30仙至1令吉50仙,稍微走强到1令吉30仙至1令吉60仙。

与此同时, 自去年10月11日放宽行动管控,重启经济后,工业产业领域的交投也于去年下半年升温,出现数宗重大交易。

这包括WCT控股以1亿2500万令吉,收购雪州双文丹一片占地382.76亩的工业地;大稳控股以3500万令吉收购巴生占地4亩的独立式工业建筑物,以及Greenway Links以4500万令吉收购八打灵县占地4.92亩的独立式工业建筑物。

回首去年上半年,八打灵县和巴生县继续占据巴生谷工业市场半边天,分别占这期间工业产业总成交量的24.2%和22.7%。

新工业产业巴生居冠

截至2021年6月底,巴生谷累积现有工业产业共有4万6316单位,兴建中的工厂和货仓共有1289单位,规划中的单位则有1716个。

同样的,大部分的现有工业产业坐落在八打灵和巴生两县,分别占31.1%和18.5%。

不过 ,在未来新增供应方面,巴生是巴生谷之冠,兴建中的单位为411个,规划中的单位则是934个。

屈居第二位的八打灵县兴建中的单位有302个,但没有任何规划中的工业单位。

沈颂能指出,这或显示八打灵县的工业发展已经饱和,未来可供工业发展的土地有限。

办公:提升体验

尽管经济已几乎全面重启,但办公市场预料仍将耗费一段时日,才能恢复疫前水平。

大马莱坊指出,这是因为一些企业,尤其是跨国公司,仍在评估未来的职场作业策略。

随着越来越多的企业朝向混合式工作安排,即部分员工居家作业,以及部分员工回公司上班,提升实体办公体验非常关键。

符儒仁

共享空间更红火

符儒仁指出,共享工作空间(Co Working) 的供应与日俱增,它非但可根据企业租户的需求灵活调度,而且租约配套也是可以灵活调整,今后料将成为国内办公市场的的新趋势。

为了永续的经营,一些企业已设立替代的工作场地,并和居家作业方式整合。

莱坊同样指出,共享工作空间料将更为红火,因为它允许企业随时增加或缩减所需的空间,以及在有关空间作业的人数,无需被长期租约捆绑。

但莱坊认为 ,无论企业的员工工作模式如何转变,人与人之间的接触和协作,仍是不可或缺的一环,尤其是那些讲求团队合作的职场更是如此。

因此,实体办公室还是可继续存在,但人们对办公环境的要求将会更高,提高办公环境素质,以及设施需更为齐全。

在个别领域租户方面,疫情以来一直表现很好的电子商务、物流、医疗保健与卫生、保险、科技和商业流程外包(BPO)领域今年料继续强稳,对实体办公空间的需求更大。

短期内 ,全马各地尤其是巴生谷办公楼的租金率和租用率料将持续下行。

双租料持续下行

由于许多企业在疫情期间缩小营运规模,或是搬迁到租金较为廉宜的办公空间,有更多的办公楼面临许多空置问题。

截至2021年下半年,巴生谷累计办公空间供应量约为1亿1260万平方尺。其中,吉隆坡市区特建办公楼的租用率从2021年上半年的67.9%,估计于去年底进一步下滑至65.5%,雪兰莪州则从75.8%走低至74.2%。

然而,吉隆坡市郊则相对持稳,租用率从去年上半年的85.9%,进一步攀升至86.1%。

目前是租户主导的市场,因此许多业主为了留住租户,保持办公空间租用率,更愿意和租户洽谈,并提供更具竞争力的租约配套,这已导致巴生谷尤其是吉隆坡市区租金处于下跌趋势。

截至去年底,吉隆坡市区办公空间平均租金率从2021年上半年的每平方尺6令吉87仙,估计于去年底下滑至6令吉79仙。

吉隆坡市郊办公空间月租从每平方尺5令吉69仙下跌至5令吉60仙,雪州则从4令吉15仙走低至4令吉10仙。

然而,中长期而言,雪州办公市场相对持稳。

这主要由3大利好因素支撑,即:

(一)租户更多;

(二)租金和租约富吸引力;

(三)公共交通网络改善,继续推动市郊的办公空间需求。

酒店:适者生存

国门迟迟未全面重开,酒店业过去2年来只能全靠本地游客求存。

去年上半年,入境游客按年暴跌85%,只有区区5万人。

酒店业要继续存活,唯有削减营运开销,以及开拓替代收入来源,例如餐饮部门推出各种配套。

零售:见招拆招

地点优越,内部各类零售应有尽有的购物中心,仍保持良好的人流量。

商场内空间庞大 ,并进行小型展览和促销活动,已是购物商场的过去式,如今不再管用。

然而,商场却可善用这类空间,通过灵活租约扩大餐饮区和销售,来取得额外的营收。