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除了住房,这些房产也吃香!

2022年07月1日

除了住宅房屋,
你还想投资何类房产?

谈到产业市场,普通老百姓可能主要着重于住宅房屋;但其实在非住宅产业中,商用地产也颇受投资者欢迎。

产业咨询公司大马莱坊近日发布了《2022年大马商用产业投资信心调查报告》发现,未来2至3年内,投资者们对“另类投资”的风险偏好更高。

大马莱坊研究与咨询执行董事王美珍说,这些另类投资包括服务式住宅/酒店、共享工作空间/灵活办公室、老年人住所/养老院,以及数字中心。

而且,他们也不止将目光锁定在最发达的巴生谷,沙巴、柔佛和槟城都是热门投资地点。

整体调查显示,物流和工业产业依然是国内产业领域的宠儿。王美珍指出,受访者认为这两个次领域和医疗保健产业,在未来12个月会经历最快的复苏。

其中,酒店或休闲场所、办公楼和零售等传统领域,也被视为一项长期投资。

物流、工业、医疗最看好

超过三分二的受访者(76%)预计工业和物流领域将在2022年实现资本增值,57%的受访者则预计医疗保健领域会同样增值。

收益率方面,68%受访者预计物流次领域的收益率会增加,而医疗保健和工业次领域的收益率预计会更高。

64%受访者表示,可预见的是,租金上涨的观点具有可比较性,并预计物流物业的租金即将上涨。53% 还同意工业次领域的预期增长,符合了这两个次领域不断增长的需求空间。

另外,受访者们对于这两个次领域的入住率也有相似的预期。

由于供应一直多于需求,入住率和租金面临持续的压力,因此办公空间的占用率将预计减少,而这些观点在市场本身的预测中得到了印证。

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靠近学校的房子 就好卖?

2022年06月3日

不管在哪个国家,
“学区房“始终受瞩目。

在冠病疫情期间,房市大受打击,不少人采取观望态度,不愿决定买屋。

但有一种房,不管市况如何都依旧非常热卖,那就是“学区房“!

而且这些学区房,最好还是靠近国际学校和私立学校。

诗仁德拉

iProperty.com.my大马区经理诗仁德拉(Shylendra)发文告指出,在2021年,巴生谷数个靠近知名国际学校和私立学校的地区,都取得了非常亮眼的房产成交量。

这些地区包括梳邦再也、蒲种、吉隆坡、满家乐、甲洞、八打灵再也、文良港、安邦再也、蕉赖、史里肯邦安、莎阿南、巴生、赛城等黄金地段。

增值潜力大

他点出,在这些知名教育机构方圆2公里内的房子最抢手,足以可见“房屋和学校的距离“,是有学龄子女的父母们,在买房时的一个重要考量。

“这些产业能满足购屋者的生活方式、方便子女上学,还为投资带来长期的增值空间。“

这也说明了学校邻近的产业能推高租赁需求的投资者入市购屋,也可能带动产业交易量上升。

居家办公也推动需求

诗仁德拉也预期,当混合工作模式日趋普遍时,越来越多人会选择迁往郊区追求更好的生活品质。”

根据统计,过去10年,国际学校和私立学校的本地学生逐年增加。

ISC Research Data的研究显示,高收费和中等收费的国际学校分别有45%和65%的大马学生,自然推高名校一带的房屋需求。

这些住宅区已成为房屋升级者,甚至是新婚夫妇的选择。

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林木生 今年目前销售5.9亿

2022年05月19日

房产发展业务,
依然是林木生集团的主轴。

林木生集团(LBS Bina Group)宣布,在截至5月17日,该公司取得了5.93亿令吉的房产销售额,以及5.61亿令吉的预定额,彰显该集团的项目备受市场欢迎。

该集团在公布截至3月底的2022财年首季业绩时指出,房产发展业务是主要的盈利来源,占总营业额96.2%的比例,尤其是巴生谷的发展项目,贡献超过80%的营业额。

也因此,该集团首季营业额按年微涨2%至4亿902万令吉,带动净利按年增长20%至3016万令吉;对比之下,上年同期赚2515万令吉。

截至今年4月底,该集团手上未入账销售达24亿令吉。

丹斯里林福山

准备好应对升息

林木生集团执行主席丹斯里林福山指出,虽然首季面对原料涨价和劳工短缺的问题,影响整体领域和市场情绪,但该集团仍成功取得令人鼓舞的业绩表现。

对于国家银行上调隔夜政策利率(OPR),他表示该集团也已做好准备。

他也深信,处于策略地点和可负担价格的项目,依然会深获市场欢迎。

截至今年3月31日,该集团面临4426万令吉净流出,手上现金减少至1亿3480万令吉。

同时,建筑和贸易业务营收上扬8%,但碍于建材成本同步走高,导致税前盈利下跌16%。

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巴生谷房市新趋 疫后买大屋

2022年05月9日

报道:李治宏

后疫情时代改变思维,
买家们的户型升级有道。

疫情过后,购屋者寻求更大空间的房屋,这不仅是大势所趋,也已经反映在国内房地产市场上。

大马产业龙头巴生谷地区2021年新推出的54个房产项目,就有34个或63%有提供建筑面积超过2000平方尺的房屋,这个比率比2020年疫情爆发首年的24个或49%新项目有供应这类房屋,高出许多。

跨国产业顾问公司大马亨利行在2022年第二季发布的最新研究报告,用实际数字告诉你这个发展态势。

事实上,雪隆地区2021年新推出的空间较大房屋,数量明显比2020年来的多,雪隆两地2021年的54个新项目当中,有24个有推出排屋和豪华排屋(Superlink Terrace house,指宽24尺或以上的双层排屋)。

同时,2021年新推出的洋房和半独立式项目,都比2020年多出许多。

 

14洋房半独立项目

两地去年共有4个新房产项目有推出洋房,以及10个新项目有兴建半独立式房屋,反观2020年,有推出洋房和半独立式房屋的新项目分别只有1个和4个。

其次是服务式住宅 / 服务式公寓,去年涉及这类房产的新项目共有12个,比2020年的8个激增50%。

也因此,发展商去年在巴生谷的总共54个新项目当中,多达37个或69%有推出售价超过100万令吉的房产,接着是共有31个新项目有推出售价60万至80万令吉的房产,以及25个新项目有 推出售价介于80万至100万令吉的新房产。

这似乎与市场对可负担房屋需求最高的大势背道而驰。

整体而言,巴生谷去年下半年的新楼盘数目只有23个,比上半年的31个少了许多。尤其是第三季,只有区区4个新项目,而且全部都在雪州,吉隆坡挂零。8月份更是去年唯一没有任何新楼盘的月份。

巴生谷先盛后衰

3月份是新项目最多的月份,共有10个新楼盘;接着是4月和5月,各有9个和7个新项目,这令去年上半年巴生谷新楼盘比2020同期激增约160%。

也因此,去年巴生谷新楼盘走势可说是先盛后衰。

疫情影响犹在
新楼盘仅增5个

2021年全年,巴生谷共推出54个新楼盘,比起2020年只增加5个,显示冠病疫情和行动管控令对房市的负面影响犹在,尤其是国内疫情于第二季至8月份期间重新升温,发展商们都变得愈加谨慎,步步为营。

而且不要忘记的是,2020年房市饱受疫情重创,导致该年3月至年底的新楼盘大幅减少。

去年54个新项目当中,40个坐落在雪州,吉隆坡只有14个。尽管如此,雪州新增房产单位只有9777个或占雪隆两地45%,反观吉隆坡占55%,或1万1724单位。

实达阿南最多新项目

在2020年,雪州新增房产单位占巴生谷52%,其余48%分布在吉隆坡。

另一方面,去年巴生谷共有28个地区有推出新房产项目,比2020年多出2个。

实达阿南是推出最多新项目的地区,共有5个新楼盘;双溪毛糯紧随在后,推出4个新项目。

接着是雪州安邦、士毛月、莎阿南,以及吉隆坡文良港,分别推出3个新项目。

百万豪宅交易激增26%

不只更多新项目推出售价百万令吉以上的房屋 ,去年全国百万令吉以上房屋的交易量也明显增加,按年激增26.3%。

去年全国住宅交易量按年增长3.9%,成交总值则扬升16.7%。

其中,雪州无论是成交量或总值都是全马之冠,各占全国24.5%和34.4%。吉隆坡则是全马住宅交易总值亚军,占全国住宅交易总值12.6%。

新房产数量方面,去年雪州共推出9827单位的新房屋,同样高居全国之冠。2020年新房产全马最多的吉隆坡,去年则三甲不入。

吉隆坡在新房产销售方面同样表现逊色,销售率只有14.4%;雪州也以54%只排名全国第三,输给销售率65.1%高居全国第一的槟州,以及以61.2%排名第二的吉打。

 

6千单位 全马最多
雪住宅滞销达52.8亿

雪州去年的住宅滞销总额高达52亿8000万令吉,是全马滞销额最高的州属,涉及的滞销房产数量达约6000单位。

吉隆坡住宅滞销总额31亿7000万令吉,滞销房屋数量为3908单位,滞销程度全国排第四。

全马去年滞销住宅总量高达3万6863单位,涉及总值226亿令吉,分别按年增加24.7%和20.5%。

换句话说,雪隆两地分别占了去年全国滞销房产总值的23.36%和14.03%。

值得一提的是,售价30万令吉以下和30万至50万令吉的房屋,各占全国滞销房屋31.5%和25.7%,反观售价100万令吉的房屋只占12.6%。

拥屋计划结束
发展商给优惠刺激销售

随着过去2年提振房产销路的拥屋计划(HOC)已在去年底暂告一段落,发展商今年尤其是上半年为了刺激销售表现,必须在销售配套和优惠措施上出尽法宝,以吸引购屋者。

俄罗斯入侵乌克兰引发战争导致西方国家对俄罗斯采取经济制裁,对全球经济所产生的各种冲击,或将导致房地产投资者却步。

建筑材料价格飙升和员工短缺将推高建筑成本,但发展商却无法通过调高房价,将额外成本转嫁给购屋者,这是因为目前市道趋软。

大马亨利行认为,房产市场将在今年下半年才有望取得较稳健的复苏,尤其是如果第15届全国大选一如所料的在今年下半年举行,并产生一个政权稳定的新政府。

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MRT 3完整路线揭晓!

2022年03月23日

未来在巴生谷,
公共交通系统将会更加“四通八达”。

交通部长拿督斯里魏家祥和捷运公司(MRT Corp)宣布,落实捷运第三路线(MRT3)路线,长约50公里,当中39公里位于吉隆坡联邦直辖区,12公里位于雪州。

MRT 3 会沿着吉隆坡市周边形成一个环形路线,共有33个站点,当中有10个新的转乘站,可以连接其他公共交通系统,让整个巴生河流域的公共交通网络系统更全面、更高效。

这意味着,未来搭乘MRT 3,就可连接到其他捷运路线、轻快铁(LRT)、单轨火车(Monorail)和电动火车。

MRT 3最新路线图

 

MRT 3的站点包括满家乐(Mont Kiara)、古晋路(Jalan Kuching)、蒂蒂旺沙(Titiwangsa)、文良港(Setapak)、蕉赖(Cheras)、旧巴生路(Old Klang Road)、马来亚大学(UM)地区。

其中80%路线是高架路线,而20%是地下通道。

MRT 3 会沿着吉隆坡市周边形成一个环形路线,全长50.8km,共有31个站点,当中有10个新的转乘站。

魏家祥指出,整个工程进度将视征地的进展而定,预料最快在2028年12月开通,2030年全面投入运作。

整个MRT 3的建筑费为310亿令吉,预计征用土地费用和其他开支需要84亿令吉,所以整个项目总成本料高达600亿令吉。

而这个项目将分成5个主要配套,在今年5月开始招标,预计今年末季敲定工程承包商。

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巴生谷产业转型 展新力量

2022年03月21日

报道:李治宏

发展商蓄势待发,
房市赶搭好景周期列车。

在各种新趋势的涌现、新科技的运用,以及许多建筑物更改用途的推动下,巴生谷产业市场正在转型。

无论是住宅、工业产业、办公空间、零售单位及酒店,都在个别领域供需因素和疫情洗礼下,进行不同程度的转变,有者是为了迎合消费者的最新需求,有者则但求在激烈竞争下继续求存。

以下是巴生谷个别产业领域巡礼和展望。

房产:蓄势待发

房产市场的复苏,将取决于本地购屋者,他们是推动住宅市场的火车头。

因此,了解和迎合他们的需求,将是房市长期复苏的关键。

事实上,巴生谷房产市场目前正复苏,而可负担房屋和40%中产阶级(M40)预料将引领市场反弹。

纷收购优质地皮

多家发展商也在看好房市复苏前景下,纷纷收购地点优越、交通便利的地皮,填补公司地库之余,也抢先卡位,以适时坐上房市下个好景周期的列车。

其中,马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)就以8900万令吉,购入吉隆坡文良港云顶吉冷路5亩地段,命名为M Astra的综合产业发展项目,发展总值初步估计为6亿1800万令吉。

马星集团也以9500万令吉,向Nation控股私人有限公司(Nation)收购占地8.09亩的空地,发展总值超过7亿9000万令吉,命名为M Nova的综合产业项目。这也是该集团在甲洞的第三个发展项目。

双威(SUNWAY,5211,主板贸服股)以2亿3339万令吉,接手莫实得(BSTEAD,2771,主板工业股)位于吉隆坡葛京路(Jalan Cochrane)6.59亩永久地契地皮。双威计划在该地发展综合项目,包括服务式公寓及零售单位,发展总值至少11.5亿令吉。

双威也出资4200万令吉购买一块3.34亩,位于吉隆坡珍珠花园(Taman Mutiara)附近的永久地契土地,计划开发一个包含联排别墅、公寓的住宅项目,该项目预计今年上半年动工,2026年竣工,并从今年起对双威的盈利作出贡献。上述收购也是双威产业2021年第一项土地收购活动,因该公司有信心房产市场将迎来复苏。

UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)以1亿9700万令吉收购蕉赖康乐花园捷运站旁6.86亩土地,准备用作房地产发展,预计项目发展总值将达10亿令吉;首阶段发展计划将在2022年推出。

度身定制新楼盘

振兴产业(CHGP,7187,主板交通和物流股)则出资2亿6800万令吉收购81.9亩的土地,计划在巴生谷发展5项不同类型的产业项目,包括公寓、办公楼等,项目版图涵盖雪州双文丹、金銮镇,吉隆坡孟沙南城和赛城。

该集团正进行和未来规划的发展项目,去年和今年这2年内的发展总值将达37亿3000万令吉。

事实上,去年新推出的新房产项目有限,意味着今后两三年的新楼盘将相对大增。

一些规划中的新发展项目,是特地针对购屋者已改变的新需求度身定制。

有地房产仍主宰市场

在高档房产方面,发展商目前的策略是小量推出新单位,先试水温,而且是以购屋者预订方式推出。

不仅发展商看好新屋市场,即使是二手房屋市场,也已在去年明显复苏。

根据国家产业资讯中心(NAPIC),巴生谷二手屋市场去年首9个月的交投已恢复疫情爆发前水平,更呈价量齐升势头,成交量和总值分别按年上扬13%和28%。

同样的,平均每间住宅交易价格也按年增长13%。

威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,有地房产依然主宰市场,占总成交量63%,雪州八打灵县、乌鲁冷岳和巴生县是成交量最多的地区。

截至去年第三季,巴生谷现有房产供应量为197万间,比2020年同期按年增长2.8%。新落成单位按年增长12.2%,达30万8000单位,其中大部分是共管公寓和服务式公寓,占总数71.7%。

计划中的新高楼住宅减少,令巴生谷计划中的房产供应量放缓3.9%,但仍多达约18万5000单位,其中吉隆坡仍是巴生谷高楼住宅焦点。

相反的,计划中的有地房产增长8.4%,达4万9000间,而且大部分坐落在巴生谷南部,即雪州半城乡地区的瓜拉冷岳和雪邦两县。

由于大马国门持续封锁,去年底重启的马来西亚我的第二家园(MM2H)收紧门槛,令外国人持有房产比重收缩,高档房产销售也日益依赖本地购屋者。

工业:一枝独秀

电子商务井喷式的增长,推动了货仓空间的需求,也带动了吉隆坡、巴生北区和莎阿南发展成熟工业区货仓的交易。

此外 ,企业和商家们对改善存货规划的要求与日俱增,以减低供应链中断带来的冲击。

员工宿舍是工业产业领域的新推手。疫情令员工宿舍的各种问题,包括空间拥挤、设施老旧和简陋不堪、卫生条件欠佳等缺点一览无遗,也令当局加强对员工宿舍的管制,刺激企业和商家们为符合防疫条件,兴建全新员工宿舍或改善与提升员工宿舍的需求。

沈颂能

交投升温租金率持稳

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能认为,短期至中期内 ,大马经济重启及经济活动恢复正常,料将刺激工业产业需求,令该领域延续去年下半年的强劲走势。

他指出,就巴生谷而言,莎阿南和巴生发展成熟工业区的工业单位,今年的平均租金率料将持稳。

截至去年下半年,莎阿南和巴生特定制造业设施与物流/配送中心的平均租金率保持稳健,其中莎阿南有关产业月租估计保持2020年的每平方尺1令吉80仙至2令吉20仙水平,巴生则从2020年的1令吉30仙至1令吉50仙,稍微走强到1令吉30仙至1令吉60仙。

与此同时, 自去年10月11日放宽行动管控,重启经济后,工业产业领域的交投也于去年下半年升温,出现数宗重大交易。

这包括WCT控股以1亿2500万令吉,收购雪州双文丹一片占地382.76亩的工业地;大稳控股以3500万令吉收购巴生占地4亩的独立式工业建筑物,以及Greenway Links以4500万令吉收购八打灵县占地4.92亩的独立式工业建筑物。

回首去年上半年,八打灵县和巴生县继续占据巴生谷工业市场半边天,分别占这期间工业产业总成交量的24.2%和22.7%。

新工业产业巴生居冠

截至2021年6月底,巴生谷累积现有工业产业共有4万6316单位,兴建中的工厂和货仓共有1289单位,规划中的单位则有1716个。

同样的,大部分的现有工业产业坐落在八打灵和巴生两县,分别占31.1%和18.5%。

不过 ,在未来新增供应方面,巴生是巴生谷之冠,兴建中的单位为411个,规划中的单位则是934个。

屈居第二位的八打灵县兴建中的单位有302个,但没有任何规划中的工业单位。

沈颂能指出,这或显示八打灵县的工业发展已经饱和,未来可供工业发展的土地有限。

办公:提升体验

尽管经济已几乎全面重启,但办公市场预料仍将耗费一段时日,才能恢复疫前水平。

大马莱坊指出,这是因为一些企业,尤其是跨国公司,仍在评估未来的职场作业策略。

随着越来越多的企业朝向混合式工作安排,即部分员工居家作业,以及部分员工回公司上班,提升实体办公体验非常关键。

符儒仁

共享空间更红火

符儒仁指出,共享工作空间(Co Working) 的供应与日俱增,它非但可根据企业租户的需求灵活调度,而且租约配套也是可以灵活调整,今后料将成为国内办公市场的的新趋势。

为了永续的经营,一些企业已设立替代的工作场地,并和居家作业方式整合。

莱坊同样指出,共享工作空间料将更为红火,因为它允许企业随时增加或缩减所需的空间,以及在有关空间作业的人数,无需被长期租约捆绑。

但莱坊认为 ,无论企业的员工工作模式如何转变,人与人之间的接触和协作,仍是不可或缺的一环,尤其是那些讲求团队合作的职场更是如此。

因此,实体办公室还是可继续存在,但人们对办公环境的要求将会更高,提高办公环境素质,以及设施需更为齐全。

在个别领域租户方面,疫情以来一直表现很好的电子商务、物流、医疗保健与卫生、保险、科技和商业流程外包(BPO)领域今年料继续强稳,对实体办公空间的需求更大。

短期内 ,全马各地尤其是巴生谷办公楼的租金率和租用率料将持续下行。

双租料持续下行

由于许多企业在疫情期间缩小营运规模,或是搬迁到租金较为廉宜的办公空间,有更多的办公楼面临许多空置问题。

截至2021年下半年,巴生谷累计办公空间供应量约为1亿1260万平方尺。其中,吉隆坡市区特建办公楼的租用率从2021年上半年的67.9%,估计于去年底进一步下滑至65.5%,雪兰莪州则从75.8%走低至74.2%。

然而,吉隆坡市郊则相对持稳,租用率从去年上半年的85.9%,进一步攀升至86.1%。

目前是租户主导的市场,因此许多业主为了留住租户,保持办公空间租用率,更愿意和租户洽谈,并提供更具竞争力的租约配套,这已导致巴生谷尤其是吉隆坡市区租金处于下跌趋势。

截至去年底,吉隆坡市区办公空间平均租金率从2021年上半年的每平方尺6令吉87仙,估计于去年底下滑至6令吉79仙。

吉隆坡市郊办公空间月租从每平方尺5令吉69仙下跌至5令吉60仙,雪州则从4令吉15仙走低至4令吉10仙。

然而,中长期而言,雪州办公市场相对持稳。

这主要由3大利好因素支撑,即:

(一)租户更多;

(二)租金和租约富吸引力;

(三)公共交通网络改善,继续推动市郊的办公空间需求。

酒店:适者生存

国门迟迟未全面重开,酒店业过去2年来只能全靠本地游客求存。

去年上半年,入境游客按年暴跌85%,只有区区5万人。

酒店业要继续存活,唯有削减营运开销,以及开拓替代收入来源,例如餐饮部门推出各种配套。

零售:见招拆招

地点优越,内部各类零售应有尽有的购物中心,仍保持良好的人流量。

商场内空间庞大 ,并进行小型展览和促销活动,已是购物商场的过去式,如今不再管用。

然而,商场却可善用这类空间,通过灵活租约扩大餐饮区和销售,来取得额外的营收。

 

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水灾区房价跌?

2021年12月23日

一场水灾,
就会导致屋价下跌?

过去一个周末,想必是许多巴生谷居民一生难忘的经历。

50年来最严重的水灾,让鲜少遭遇天灾的人们措手不及。此刻还在收拾烂摊子的灾黎,或许正担心着,房子的价值是否也会因为这场水灾而贬值。

专家认为,是的,这场水灾料将导致房价下跌,但只是暂时性的。

《马来亚前锋报》指出,由于水灾造成毁灭性的影响,人们可能会担心日后重演这场水灾,买房时可能会避开这些地区,当需求减少时,房价自然会下跌。

不过,吉隆坡大学商学院经济分析员艾米祖哈兹米教授受访时指出,莎阿南太子园、巴生、吉隆坡这些地区,向来都是需求非常旺盛且密集度非常高的地区,想必影响只是短期。

“民众一般认为,这样的大水灾只是一次性,不太可能重演,所以屋子降价一段时间后,相信会很快恢复。”

在他看来,有关当局能做的,是更积极修复受灾区现有的基础设施。

不过,在银行贷款方面,可能就会有多一些阻力。房地产分析员阿耶依沙克认为,虽然降价只是短期,但银行日后对这些受灾地区的房贷会更加谨慎。

这是因为,银行通常在批准房贷前,一定会考虑各种风险,比如说2008年发生在淡江国际山庄的土崩塌楼。若日后将水灾的情况纳入考虑,可能会增加贷款难度。

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企业外包新趋势 GBS机遇来了

2021年11月8日

独家报道:李治宏

越来越多的企业探索外包业务与服务,
后疫情时代该领域前景可期。

大马近年已崛起为世界主要全球商业服务中心(Global Business Services,简称GBS)之一,但疫情的冲击,这个趋势会否出现新的转变?

对大马办公产业市场,尤其是作为大马主要全球商业服务基地的巴生谷地区办公市场,又会带来怎样的影响?

事实上,随着有越来越多的企业探讨将更多业务外包出去,或自行设立全球商业服务,尤其是国内2019冠状病毒病疫情逐渐好转之际的后疫情时代,这股趋势更是明显,预料GBS领域将持续增长。

无论是全球商业服务领域的相关业者,或是熟悉全球商业服务的跨国产业顾问公司,都一致看好大马的全球商业服务前景。相应的,大马尤其是巴生谷、槟城和柔南的办公楼市场也会受到带动,从中得益。

数字客户体验外包公司Everise指出,大马确实有潜能和机会成为一个更卓越的全球商业服务据点。

事实上,大马在全球科技创新与全球商业服务的排名中名列前茅。该公司大马高级副总裁(营运)甘詹夏尔马说,在毕马威《2021年全球主要科技创新中心》报告中,吉隆坡在亚太地区排名第9。

甘詹夏尔马

此外,科尔尼最新的全球服务地点指数 ,大马的排名更是高居全球第三,仅次于两个科技大国印度和中国之后。

他接受《南洋商报》书面专访时指出,大马尤其是吉隆坡在全球商业服务方面的优势,包括强稳的基础设施、掌握多种语言能力的人才众多,以及生活成本适中。

“跨国企业对多语支援服务的需求越来越大,而这股趋势将在疫情后持续,并令大马在全球商业服务领域处于有利地位。”

大马商业服务放眼达62亿

大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建指出,根据数字媒体公司GlobalData,凭借其策略性的地理位置、经商便利以及年轻与精通数字科技的人口,大马的全球商业服务市场规模,预计将从 2019 年的 13亿美元(约53亿9500万令吉),于2024年杪增至15亿美元(62亿2500万令吉)。

他接受本报书面专访时说,和各个领域一样,全球商业服务也深受疫情的影响。

“事实上,疫情期间,有人担心全球商业服务能否迎合各种服务水平的协议。

“为遏制病毒而采取的严格管控措施,令许多企业别无选择,只好允许员工居家作业。疫情造成的严重干扰,加速了世人在日常生活和商务活动上对科技的运用,企业也被迫进行调整,以调适自身在新常态下的营运环境中求存和继续经营。

“但在此期间,大马的全球商业服务领域却持续发展,并预计将在后疫情时代继续增长,主要得益于数字基础设施和服务的准备就绪、人才的韧性和敏捷性,以及政府为创造有利商务环境而持续提供的各项支援措施。”

数字经济机构提供支援

郑扬建补充,大马通讯及多媒体部辖下的大马数字经济机构也正加紧努力,为企业提供持续援助和推动能力发展。它所提供的关键支援,令各种企业和行业生态系统在疫情期间和后疫情时代持续营运。

与此同时,冠病疫情促使企业重新评估业务和目标,不少企业已开始探索企业内部的潜在重组,特别是在未来的工作安排方面——例如将财务、资讯科技、人力资源和采购等特定业务外包,以创建更具弹性和成本效益的业务模式。

“随着越来越多的企业探索外包或设立全球商业服务业务与服务,尤其是在后疫情时代,该领域将继续增长。”

郑扬建

槟柔各有卖点深具潜力

郑扬建指出,尽管在大马,更多企业会选择在巴生谷设立全球商业服务的业务,但槟城和柔南依斯干达特区也不乏这样的潜力,因为两地拥有各自的独特卖点,有利于全球商业服务业务的增长。

事实上,巴生谷以外,槟城目前是大马全球商业服务的第二大重镇。槟州电子与电气、资讯科技外包和业务流程外包领域的持续扩张,有利于全球商业服务领域的增长。

至于在柔南,全球商业服务领域的增长,预计将由科技与数字领域推动。

跨国企业最爱雪隆

巴生谷办公产业市场主要由3大地区,即吉隆坡市中心、吉隆坡市郊和雪兰莪州组成。这3大地区各有其优势和劣势,可以吸引租户在其中设立营运中心。

但据大马莱坊观察,大部分全球商业服务业者都选择在隆市郊和雪州落脚。

例如坐落在隆市郊班底峇鲁路马电讯大厦的德国巴斯夫亚太服务中心私人有限公司、雪州梳邦再也双威镇的罗氏服务(亚太)私人有限公司、雪州八打灵再也万达镇的Air Liquide商业服务公司,以及八打灵再也珍珠白沙罗的德国赫伯罗特商业服务(马)私人有限公司。

郑扬建说,这些地区的交通非常便利,四通八达,大多拥有广泛的公路和铁路(包括轻快铁、捷运和电动火车)网路,当地也拥有许多便利设施,因此广受商界和办公租户欢迎。

此外,隆市郊的办公市场有两大优势:

(1) 距离隆市中心和州的重要卫星城市的通勤路程不远,以及 (2) 地灵人杰,人才济济。

几家著名的全球商业服务业者也在雪州设立了它们的枢纽,分布在多座拥有多媒体超级走廊地位的A级建筑物,包括1Powerhouse、The Pinnacle Sunway、i-City Sumurwang Tower ,以及白沙罗上城新落成的 Imazium。

这些办公室是综合发展项目的一部分,提供相当大的典型楼层,支持综合开发项目内的现场便利设施和便利设施,并方便使用公共交通。

即将于2023年竣工的捷运第二路线(双溪毛糯-沙登=布城) ,加上现有的公路和铁路(轻轨、捷运、电动火车和机场直透快铁)网络四通八达,预计将吸引更多办公租户考虑进驻。

“值得一提的是,即将落成的综合发展项目,例如敦拉萨国际贸易中心、吉隆坡118大楼和武吉免登城市中心,将成为隆市中心办公市场的催化剂。”

富有竞争力的优质办公空间需求持续增强。

本季办公室租赁料增长

莱坊预计,随着更多经济领域/企业根据国家复苏计划重新营运,办公市场的租赁活动将于本季度或明年初缓慢增长。

随着疫情逐渐好转,各项防疫管控进一步松绑,加上最近解除跨州和出国旅游的禁令,大马各个经济领域已重启。

郑扬建说,被压抑的需求将激励企业开拓市场,尤其是那些目前采取观望态度的公司。

“大马数字经济机构、大马投资发展局、投资吉隆坡机构、雪兰莪投资促进机构和其他相关政府机构持续努力吸引更多企业来马设立业务,这将自然地促使有关企业在大马设立办事处,以招揽人才和促进业务。”

他指出,隆市中心/中央商务区的办公市场市场预计需要一段时日才能复苏,尤其是在供需日益失衡的情况下。

然而,相比之下,隆市郊和雪州的现有和即将落成的办公市场预计将更快复苏,得益于对市场对位置优越,但租金却富有竞争力的优质办公空间需求持续增强。

远程实体办公结合

“虚拟作业”是全球商业服务的永续选择吗?

根据莱坊向一些著名全球商业服务业者了解,大部分全球商业服务业者仍希望在疫后重返传统的实体办公模式,当然,必须考虑到职场的营运现实,例如分开不同的地点营运。

郑扬建说,突如其来的疫情在不经意间促使企业重新评估了它们的工作地点和方式,虚拟/远程工作的出现,对包括全球商业服务业者在内的所有行业都具有重要意义,而疫情加速了这些趋势,并引发了新工作方式的重大变化。

虽然当疫情来袭时,国内大部分全球商业服务业者得以迅速从办公室工作过渡到远程作业的工作模式,但莱坊认为,包括全球商业服务业者在内的大多数企业未来不会采用完全虚拟/远程工作,而是远程和实体办公互相结合,当然,这取决于个别企业的企业文化与所在行业而定。

他强调,长期而言,企业仍需要实体办公室,因为人际交往和协作仍是不可或缺的一环,尤其是建立团队合作方面。

“实体办公空间在员工培训和生产力方面发挥着关键作用,尤其是当员工/人才是全球商业服务业务的关键支柱之一时。为确保满足客户需求,需要具备一系列优质技能的人才,需要劳动力的数字技能加上先进科技的采用,才能确保未来的业务永续性。”

书到用时:GBS整合企业后援服务

全球商业服务(Global Business Service,简称GBS)又称全球共享服务或全球商务咨询服务,是共享服务(Shared Service Center,简称SSC)和业务流程外包(Business Process Outsource,简称BPO)进一步演化发展的一种服务。

GBS通常定义为:企业将全球后援职能整合在GBS内,比如财务、人事、行政、资讯科技(IT)、法律事务等,统一为全球的经营职能如研发、生产、销售、售后等,提供标准化、规范化的服务,以达到企业降低营运成本和提高绩效的目的。

从GBS的发展来看,起初是通过财务、人事等单一职能共享带来效率提升及成本降低。单一职能共享成熟后,管理层也逐渐看到单一职能共享的整合价值,于是多职能共享,即GBS从而得到发展。

共享服务是跨国企业因跨国经营而产生,GBS目前在跨国企业实施较多,所以GBS里有“G”是正常的。

Categories趋势

隆商务区办公楼 疫后振飞

2021年11月1日

独家报道:李治宏

为何吉隆坡市中心仍然是不少企业的首选,
而非孟沙、白沙罗等市郊地区和雪州?

大马为抑制2019冠状病毒病疫情,而于去年3月18日实施行动管控令,因此,无论是吉隆坡中央商务区/市中心,还是吉隆坡市郊和雪兰莪州等其他地区的办公市场都受到影响,明显下行。

然而,随着疫情开始受控,政府宣布大马疫情10月底从大流行晋入地方病阶段,进一步放宽各项管控,加上本月11日起允许已完成接种的国人跨州和出国,以及更多商业与经济活动恢复营运,大马经济正在重启,办公市场是否也已出现转机?

另一方面,尽管疫情重创经济,但为何仍有不少企业继续在租金最高的吉隆坡市中心或中央商务区(CBD)营运?

巴生谷尤其是吉隆坡市区的办公空间供需失衡现象日益严重,将加剧市场原已激烈的竞争。

早在疫情爆发之前,巴生谷办公空间原本就已供过于求,而同时间,还有许多新的办公空间投入市场,令办公空间供应过剩的局面进一步恶化。

郑扬建

大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建指出,截至今年第三季,巴生谷的累计办公空间高达1亿1270万平方尺,其中吉隆坡市区就高占52%或5890万平方尺,吉隆坡市郊占2940万平方尺,其余2440万平方尺坐落在雪州。

另一方面,到了明年底,巴生谷预计将有额外约906万平方尺的新办公空间落成,其中吉隆坡市区将占约545万平方尺或60%。

他接受《南洋商报》书面专访时指出,自疫情肆虐以来,巴生谷办公空间的平均租金和整体租用率就一直面临下行压力。

在营运环境充斥各种变数和挑战下,企业纷纷搁置各项业务决策,尤其是涉及大笔费用的决策,以控制开销和管理现金流。因此,在需求疲弱下,有关租用办公空间的询问也普遍减少。

无论如何,基于疫情期间被压抑的积压需求,更多企业尤其是那些目前采取观望态度的公司将探讨各种机遇,预料办公市场将在今年杪或明年初有所改善。

尽管如此,为何不少企业仍选择在吉隆坡市中心设立办事处,而非孟沙、白沙罗等市郊地区和雪州?

郑扬建指出,根据大马莱坊的观察,吉隆坡中央商务区的办公租户主要来自金融、石油与天然气、资讯科技和其他专业服务领域的企业。

外国人较熟悉隆市区

“这些企业普遍选择在隆市中央商务区营运或设立办事处,是因为作为我国主要经济与商务中心,隆市区提供一流的商业环境,周遭有无数的便利设施,并获得良好的连通性和可达性支撑。

“尤其是那些主要客户为跨国企业的公司,选择在吉隆坡双峰塔和周遭地区营运将获得许多好处,因为相对隆市郊和雪州,外国人对隆市区/中央商务区更为熟悉。”

况且,隆市中心拥有完善的陆路和铁路交通网络,这包括轻快铁、捷运、电动火车和机场直透快铁等,从巴生谷各大城市,包括从吉隆坡国际机场 (KLIA) 都可以轻松抵达这里,因此对于跨国公司来说很方便。

主要租户为跨国企业和大企业的首要办公空间,大多集中在隆市。例如即将落成的新地标建筑,如吉隆坡标志塔(Exchange 106)和吉隆坡118大楼(Merdeka 118),具有很高的建筑规格和功能——它们也是更大的总体规划发展项目的一部分,这些发展项目与其他附属建筑物,例如公园、商场、酒店、火车站等无缝整合。

基于现有和即将投入市场的办公空间庞大,隆市业主们大致上纷纷提供更有竞争力的租约配套,以吸引租户入驻。

“我们预期未来业主们将提供各类奖掖,例如更长的免租期和有吸引力的续订条款来招揽租户,这令潜在租户们可从中受惠,同时可继续租用优质的办公楼/办公空间。

隆市郊办公室也受欢迎

后疫情时代,跨国企业集中隆市中央商务区的趋势会否逆转?

郑扬建指出,每个地区/市场都有本身的优缺点,而企业也可能被隆市郊或其他地区的办公空间所吸引,发掘这些办公市场的各种机遇。
他以吉隆坡市郊为例,吉隆坡中环、孟沙、谷中城、吉隆坡生态城(KL Eco City)和孟沙南城经历过去几年的发展,如今已是发展成熟的地区,成为许多企业选择的办公地点,而且四通八达,可通过轻快铁、捷运和电动火车等公共交通网络,轻易和巴生谷各地连接。
这些地区大部分都拥有各种便利设施,因此深受商界和办公市场租户欢迎。

地理位置双重优势

“举个例子,连接谷中城和吉隆坡生态城的人行天桥于2019年开通,增强了这2个综合发展项目的往来便利和整个生态系统。两地的办公空间租户得以有更多餐馆、休闲设施、杂货店、银行、健身房等供选择。”

他补充,就地理位置而言,这些主要的市郊地区拥有双重优势,既可以方便地前往隆市和雪州的主要卫星城市,又可以接触到庞大的人才库。

“与此同时,雪州的办公空间获得市场良好吸纳,尤其是拥有多媒体超级走廊地位的建筑物,如 1Powerhouse、双威镇、i-City和新落成的A级建筑 Imazium。

这些发展项目提供了相当大的楼层、综合开发项目内的充足便利设施,以及便利的公共交通。

办公市场需时恢复盛况

更多经济领域重启,办公市场会否恢复疫前情况?

郑扬建指出,随着更多经济领域恢复营运,办公市场将逐步恢复生气。

疫情期间积压的被压抑需求,将激励更多企业探索市场,尤其是那些目前仍静观其变的企业。

然而,基于许多企业尤其是跨国企业仍在评估未来的作业模式,即全面恢复过去所有员工都在办公楼工作,或是混合公司上班和居家作业模式,因此办公市场仍需一段时日才有望回到疫前时期的盛况。

不被居家作业模式淘汰

后疫情时代,被视为新常态之一的居家作业,是否仍将是主流?

郑扬建认为,这完全取决于整体商业环境和个别公司的企业文化。

“显而易见的是,自疫情去年初爆发以来,许多企业采取员工分批同时在公司上班和居家作业的混合作业模式。目前市场上的工作模式多样化,一切取决于工作性质或公司业务模式。

“尽管有些人发现,居家作业或远程工作会更有效率,但人类毕竟是群居动物,我们仍需要社交活动和协作,尤其是那些本质上高度讲究团队精神与合作的职场。

他补充,因此,实体办公空间仍是不可或缺的重要环节。当然,办公空间本身将会不断的发生变化和持续升级,变得更先进和优质,并具备良好的科技工具,以适应远程工作。

“设备齐全的办公室肯定有利于支持人际协作和社交活动。毕竟,设备完善的办公室直接满足员工的需求,例如用于团队创新或交流思想会议的协作中心,有时还有用于专注于个人工作和私下对话的个人空间区域。休息区、健身房等设施,可以促进员工的心理健康。

“双租”下行压力沉重

巴生谷和隆市区办公市场租用率与租金未来走势如何?

面对持续供过于求的现象下,吉隆坡市区办公市场仍将挑战重重,令“双租”(租金和租用率)双双面临沉重的下行压力。

今年第三季,隆市区平均每月租金为每平方尺6令吉80仙,平均租用率只有65.4%。

至于隆市郊,由于优质办公空间的供应有限,“双租”料将保持稳定。

隆市郊平均月租为每平方尺约5令吉60仙,平均租用率则高达85.7%。

诸如吉隆坡中环广场、谷中城、吉隆坡生态城和孟沙南城等公共交通导向发展项目(TOD)内拥有多媒体超级走廊地位,并获得良好保养的建筑物,办公空间需求将保持殷切。

与此同时,雪州办公空间租户乔迁和入驻活动料将较为均衡,尤其是白沙罗上城(Damansara Uptown)最新落成的A级建筑物Imazium办公空间投入市场后,情况更是如此。

雪州办公空间平均月租约为每平方尺约4令吉10仙,租用率74.4%。

巴生谷办公空间租金指数

建筑设计将符防疫SOP

后疫情时代,办公空间设计将以符合防疫SOP要求为主导?答案是肯定的。

郑扬建预计会有更多企业,尤其是跨国公司计划重新设计其办公空间,以概括更多的协作和重点空间,同时严格遵守各项防疫标准作业程序(包括人身距离要求等),并将员工的健康放在首位。

除此之外,我们还看到业主们不断努力确保所有租户可以安全使用其建筑物的各项设施。

“根据我们的观察,不少业主如今不仅是提供基本的办公空间,还主动为租户提供各项便利设施。

“此外,随着租户们逐步的回到办公室,业主们也正努力确保他们的建筑物符合防疫要求,这包括使用紫外线系统对设施进行现代化改造,以提高室内环境质量;将部分电梯按钮改为非手触式系统,以确保租户和访客们的安全。”

电商物流业需更大空间

巴生谷尤其是隆市区办公市场展望如何?

根据大马莱坊的观察,目前市场上较活跃的企业,主要来自电子商务、卫生保健、保险、科技、物流、业务流程外包(BPO)以及共享服务与外包(SSO)相关领域。
“我们预计,这些行业未来数年对办公空间将有更大的需求。”

至于隆市中心/中央商务区及其周边地区,即将竣工的综合发展/总体规划发展项目,如敦拉萨国际贸易中心(TRX)、吉隆坡118大楼和武吉免登城市中心(BBCC),将成为吉隆坡市区办公市场的催化剂。

“这些发展项目拥有独特的配套/互补元素,预计将吸引更多租户考虑这些地点。”

Categories趋势

我国买家更爱二手屋?

2021年09月6日

房市惨淡,
今年首季住房交易减近半!

根据PropertyGuru DataSense的《2021年首季房地产市场最新资讯》报告,今年首季住宅房产交易量按年大挫44.7%。

不过,二手屋却格外受到买家们的青睐。许多业主为了资金流动而以更具竞争力的价位求售,让首购族和投资者有机会以低于市价,购买到理想地理位置和高质量的房屋。

这样的趋势在巴生谷最明显,这地区的二手屋交易率达83.72%,是3年来最高。

新项目偏远 回酬慢

PropertyGuru DataSense董事经理涂祖福指出,PropertyGuru之前发布的2021年上半年消费者信心调查已示,倾向于购买二手房屋者中,大部分人认为在购买前能够考察地点和环境(55%),以及能够在预算较少的情况下进行交易(39%),是他们考虑二手房屋的首要原因。

“一般上,二手屋吸引经验较为丰富的投资者,因他们能够支付头期购买有关房屋单位,继而更容易投资多个房产。同时,人们更容易在较为理想的地理位置获得房产,尤其是有地房屋。随着城市地库耗尽,新项目往往必须建在较为偏远的地方,投资者可能需要花更长的时间获取升值回报。”

首购族最多

另外在今年首季,首购族在买家中占最大比例,达到61.2%;而在我国三大主要房市——巴生谷、柔佛和槟城,首购族的交易量都比投资者多,在柔佛更是多出65.2%;而在巴生谷和槟城,首购族比投资者多13.2%和0.08%。

“由于人们对2019新冠状病毒病疫情愈发担忧,加上大马人均生产总值(GDP)表现低于预期,因此我们对于今年首季度的市场信心度下降,及住宅房产交易量按年下跌的情况并不感到讶异。”

“然而,令人鼓舞的是,‘我的第一间房屋计划(My First Home Scheme)和拥屋计划(Home Ownership Campaign)’等激励措施,有效帮助推动首购族在本季度迈出购买房屋的第一步。”

更爱宽敞房屋

随着大部分国人在疫情肆虐以来居家工作,购屋者选购的房产类型也发生了变化。购屋者更青睐于价格范围在30万至50万令吉以内,并且空间更大和更宽敞的房屋单位。

涂祖福认为,对更大、更宽敞房屋的需求,使购屋意愿转移至排屋以及位于市中心边缘的房产,继而推动了2021年首季度小型乡镇的交易量上升。相信这项趋势可能会持续到2021年下半年。”

此外,在今年首季,购屋者更喜欢有地房屋多于高层房屋,当中排屋占据大马54%的交易额,其次是公寓或楼房(18%)。

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          • Identity Card Number; or
          • Credit Card Information

          Personal Information that you provide to us will be Processed (as defined in PDPA 2010) for the following purposes: –

          • to process your application and/or request for our products and/or services;
          • to complete transactions with you, manage and verify your membership of our customer loyalty scheme where applicable;
          • to provide you with the products and/or services you have requested or subscribed;
          • to understand and analyse our sales, your needs and preferences;
          • to develop, enhance, market and provide products and services to meet your needs;
          • to conduct marketing activities;
          • to direct market to you;
          • to determine how we can improve our services to you;
          • to process exchanges or product returns;
          • to process payments to you;
          • to enable you to participate in promotions and contests;
          • to investigate and resolve any service issues;
          • to keep in contact with you and better manage any business relationship we have with you;
          • to send you updates on our products, news and events, promotions and rewards, special privileges and initiatives of Nanyang Group, our partners and advertisers;
          • for debt collection purposes;
          • to respond to requests or complaints;
          • for future business opportunities and transactions;
          • for audit, compliance and risk management purposes;
          • to meet legal and regulatory requirements; or
          • for all other purposes incidental and associated with any of the above;
          collectively known as the “Purposes”.<

          Nanyang Group will treat all information we hold about you as private and confidential. In order to provide our products and/or services to you, we may need to disclose your personal information to the following third parties: –

          1. law enforcement agencies;
          2. government agencies;
          3. companies or individuals that act as our agents, contractors, service providers and/or professional advisers;
          4. any financial institution and charge or credit card issuing companies with which you have or propose to have dealings;
          5. our business associates in or outside Malaysia;
          6. to share the information with trusted business partners for the provision of their services
          7. any parties to whom you have given us your express or implied consent to disclose; or
          8. to such other parties as may be permitted under the laws of Malaysia.

          You may contact us at the following contact points should you have any queries regarding this Privacy Policy or you wish to have inaccurate information of you to be corrected: –

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          This notice was updated: 5th February 2014

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