企业追求优质办公空间
雪隆租金率续涨

今年上半年，巴生谷办公楼市场活络，吉隆坡市中心、隆市郊及雪兰莪州，因租赁上升而录得高入驻率。

隆市中心新高级办公楼之间，因潜在租户来自同一个市场，使租金率承受压力。这种情况有利于租户，为了留住租户，业主通过优化成本、提升物业及改善租赁策略，为现有和潜在租户提供更多商业利益。

隆市郊和雪兰莪方面，企业持续追求优质办公空间，租金率继续看涨。

市场对共享工作空间及其不同服务的需求不断上扬，供应商顺势在巴生谷黄金地段扩大足迹。

大马经济研究院（MIER）的资料显示，我国的商业情况指标（BCI）从去年末季的85.9，于今年首季飙升至95.4。

这反映商业信心和市场情绪复苏，内需与出口订单普遍增加，就业率提升，我国商业前景乐观，正在积极发展。

办公空间续增加

今年上半年，有两栋共70万平方尺的办公楼竣工，使巴生谷办公空间累积供应达1亿1470万平方尺。

隆市中心双威Velocity 2建竣，这座27层的办公楼供应了约36万平方尺的净出租面积（NLA），典型楼层面积约1万9000平方尺。

这座办公楼与公交导向发展（TOD）的双威Velocity之间，连接着一座有盖高架通道，为两处带来许多方便，增加双边大楼整体效应。

隆市郊柏威年白沙罗高原第6、7、8、9座企业大楼即将竣工，净出租面积约38万平方尺，典型楼层面积从9000平方尺至1万1000平方尺。

这些企业大楼设施齐全，四周交通便利，与捷运加影线连接。

今年下半年，将会有5个办公楼项目完工，隆市中心和隆市郊分别有两项，还有一项在雪兰莪，将为巴生谷增加约350万平方尺的办公空间。

坐落在隆市中心的新办公楼是PNB 1194和默迪卡118；隆市郊是Mercu Aspire和柏威年白沙罗高原企业大楼（第1、2、3、4、5座）；在雪兰莪的Atwater办公楼。

今年上半年，隆市中心特建办公楼（Purpose Built Office）的总入驻率，从去年下半年的67.5%，略提高到67.7%。

相反的，隆市郊因引入大量新供应，加上办公需求较低，入驻率从去年下半年的86.1%，降至85.4%。

雪州的总入驻率相对稳定，去年下半年录得73.2%，今年上半年为73.4%。

巴生谷办公楼数动态

这期间，巴生谷有几项跟办公楼有关的消息值得关注。

Sentral产托（SENTRAL，5123，主板产业信托）计划从马资源（MRCB，1651，主板产业股）收购灵市天地通数码网络大楼。

这座大楼高27层，建在租赁地契上，总楼层面积106万平方尺，三层地下停车场能容纳788辆汽车和287辆摩托车。

马资源独资子公司Puncak Wangi将与代表Sentral产托的马银行信托协商这项交易。

隆Equatorial Plaza荣获绿色建筑指数（GBI）金级殊荣。这座52层高的大楼有五星级酒店EQ吉隆坡，以及A级办公空间。

这座大楼高效节能，将创新特点融入设计中，例如高效制冷、灯光系统、废热回收、污水处理、雨水收集和永续建材。

海洋清理基金会，一个旨在清除海洋塑料垃圾的国际非盈利组织，今年4月在隆Menara Prestige开设第一个区域办事处，成为该组织在东南亚推行“拦截者计划”的平台。

全球信息服务公司GLG格理集团在隆中环广场地标Q Sentral设立新办事处。这里将支援GLG在全世界的客户和伙伴。

总部位于美国洛杉矶的Xsolla，是全球电子游戏公司，在隆孟沙The Vertical商业大楼开设全球最大的办事处。

共享工作空间受欢迎

后疫情时代的企业要反应迅速、见机行事，不受制于传统办公室的固定空间。

共享工作空间（Co-working space）的特性是够灵活，容许公司快速和符合成本效益地扩充和缩小规模。因此，共享工作空间持续成为零工、自由职业者、小型初创企业和中小微企业的选择。

不少大公司也选择共享工作空间，例如辉立集团、狮城人力公司和乐集团、矽比科、特伦媒体、LingoAce、马银行、安联银行及DHL。

共享工作空间业者Colony推出的共享工作空间Jerry，今年持续扩展。

自2021年开始营运，Jerry的共享工作空间遍布巴生谷，例如敦依斯迈医生花园、金地花园、白沙罗高原、八打灵再也SS2、白沙罗上城和梳邦再也SS15。

最新的地点是在吉隆坡古仔路和旺沙玛珠。

在韩国发展迅速的著名便利店emart24，宣布把大马的总部搬到梳邦再也SS15的Jerry共享工作空间。

纳闽最大的服务式办公室营运商USO横跨南中国海，在孟沙南城The Horizon第7大楼开设分公司。

隆市平均租金率微跌

今年上半年，隆市中心的平均租金率微跌至每月每平方尺6令吉40仙，去年下半年是每月每平方尺6令吉41仙。

办公空间供应过剩加剧市场竞争，迫使业主采取留客措施来维持租用率。

在隆市郊，优质企业的分散式办公室带动租赁，尤其是拥有四通八达交通网的地区，租金率微涨，从去年下半年每月每平方尺5令吉63仙，涨至今年上半年每月每平方尺5令吉67仙。

在雪州，平均租金率从去年下半年每月每平方尺4令吉10仙，上升至4令吉14仙。

在审查期间，隆市中心的A+和A级办公空间，根据不同地点的每月要价租金范围，介于每平方尺5令吉至12令吉之间。

新中央商务区的每月要价租金范围，介于每平方尺6令吉至12令吉。

旧中央商务区的每月要价租金范围，介于每平方尺5令吉至7令吉。

隆市郊每月的租金范围，介于每平方尺6令吉20仙至9令吉之间。

在雪州，类似等级的办公空间具有竞争力，每月租金范围介于每平方尺5令吉至7令吉50仙。

这期间，市场只有一宗交易，即LKL国际收购雇员公积金局位于灵市白沙罗Fairway的雇员公积金局大厦。

翻新大楼维持入驻率

隆市中心的租金率和入驻率面临市场压力，业主需要探讨和实施留客措施并翻新大楼，以维持入驻率。

这个租户至上的局面，为租户提供了具吸引力的租金优惠和租赁方案。

隆市郊的办公空间需求保持稳定，显示合理的租金和入驻水平，这归因于合适的地理位置和健全的基础设施，加上A级办公室供应紧缺，一些跨国公司为了享受这些地区的完善设备，宁愿支付略贵租金。

在雪州，尤其是交通便捷和设施齐全的地点，A级办公室的租金不只稳定，也有良好的入驻率。具有吸引人租赁配套的优质分散式办公空间，仍受市场青睐。

商业办公楼发展商不断创建创新，加入健身房、共享休息室、活动空间和综合景观区，提升实体办公经验，增强租户的生产力和创造力。拥有这些设备的办公楼，包括满家乐的The Met和双威V2。

共享工作空间业者继续扩张业务范围，不单提供便利和灵活性，也分摊租户的营运和资本开销，吸引了许多中小企业和跨国公司。

零售市场内忧外患

我国零售销售额紧随去年全年33.3%的惊人增长，今年首季录得13.8%增长。

然而，受全球增长放缓及较为疲弱的经济前景，今年零售销售增长预料将显著减缓至4.8%。

大马经济研究院的消费者信心指数（CSI）在今年首季下滑至99.2，低于100的乐观门槛，这个数据扭转了自去年次季以来的上升趋势。

由于就业机会和收入增长的前景疲软，又受高通胀影响，最新的指数显示消费者的信心滑落。

根据大马经济研究院，去年末季，就业指数为122.5，今年首季下跌至109.8。

零售业恢复势头

巴生的KSL Esplanade终于亮相，净出租面积约65万平方尺，使巴生谷今年上半年的零售空间，累计供应达约6837万平方尺。

今年下半年，竣工或开业有敦拉萨国际贸易中心（The Exchange TRX）和柏威年白沙罗高原（首期）。届时将为饱和的巴生谷零售市场，添加约183万平方尺的空间。

零售业恢复势头，人流量增加、租金支持减少，从而提高租户的销售表现，巴生谷主要购物中心的业主和营运商，在收入和净产业收入（NPI）方面双双增加。

隆市中心的购物中心地标阳光广场和柏威年广场的平均每月租金，分别是每平方尺39令吉和每平方尺28令吉，入驻率分别是92%和91.6%，表现不俗。

2021年，这两个广场的平均每月租金，分别为每平方尺29令吉和每平方尺25令吉。

在隆市郊，谷中城购物广场和The Garden Mall的平均每月租金约每平方尺17令吉和每平方尺13令吉，入驻率偏高，分别为99.5%和97%。2021年，这两个广场的平均每月租金约每平方尺13令吉和每平方尺12令吉。

在雪兰莪，双威金字塔和绿野购物广场的平均每月租金，分别是每平方尺16令吉和每平方尺5令吉，入驻率分别是99%和79%。2021年，这两个广场的平均每月租金，分别是每平方尺10令吉和每平方尺4令吉。

零售空间供应趋稳定

今年，全球经济放缓的影响逐渐明显，被抑制的消费者需求也慢慢减缓，预计零售业将趋于稳定。

零售空间的供应持续增加，预计短期到中期内，入驻率和租金率将保持稳定，上调幅度较小。

企业和消费者始终关注成本上涨的问题。供应链中断、电费扬升、劳力短缺及修订劳工法令，可能增加营运成本，进而转嫁给消费者，迫使生活成本上升。

国行于5月调高隔夜政策利率25个基点至3.00%。金融环境收紧，高通胀压力，导致消费模式放缓，尤其是对大宗商品的消费。

总额640亿令吉的各种补贴、现金援助和奖掖，还有根据2023年财政预算案提供的2%所得税减免，将减轻家庭的财务负担，刺激国内开销。

为了应对高涨的生活成本，政府推出慈悯之伞计划，得到消费者和各界热烈响应。

零售商和商场营运者大力投资数字化。在年轻人和目标导向消费者，尤其是千禧一代和Z世代的支持下，人工智能、区块链、自动化和物联网等拟真式技术，将会变得更加主流。

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独家报道：陈美玲

产业界的“明星股”
工业产业生气勃勃

工业产业一直是产业界的“明星股”，工业产业市场生气勃勃，复苏的脚步不曾停歇。一片大好的情景，体现在不同的跨国产业公司市场报告。

跨国产业咨询公司仲量联行（JLL）发布的今年次季产业市场监测报告，还有大马莱坊（Knight Frank）今年上半年产业市场报告皆显示，业界对工业产业，例如厂房、仓库、物流中心、数据中心等的需求持续增长，造就了工业地价和租金率节节上升，因此业界对工业产业市场抱持乐观态度。

仲量联行指出，巴生谷的主要工业产业热点，位于雪州武吉拉惹、加埔、莎阿南、梳邦再也、本查阿南、蒲种、雪州南部新兴市镇直落坡（Telok Panglima Garang）及莎阿南北部的Elmina镇。

纵观整个巴生谷，工业地价与租金率不断见长，以武吉拉惹为例，冠病疫情之前，这里的工业地价仅是每平方尺54令吉，现在已涨到每平方尺145令吉。

武吉拉惹快速崛起

工业地价增长的原因，主要来自高需求。武吉拉惹是快速崛起的高端工业区，衔接多条高速大道，例如新巴生谷大道（NKVE）、西海岸大道（WCE）、联邦大道等。

尽管武吉拉惹工业区现时已有很多租户，它还是非常抢手，因为地点适中、交通发达，无论是去巴生港口还是吉隆坡，都异常方便。

莎阿南跟武吉拉惹有相似的经历。冠病疫情之前的工业地价介于每平方尺180令吉至200令吉之间，最新一宗交易的地价，涨到每平方尺300令吉。

仲量联行预计，价格会继续攀升，因为有不少本地和外国投资者陆续询问武吉拉惹和莎阿南的行情，市场需求仍非常大。

租金率方面，莎阿南高端地区的A级物流仓库在疫情之前，每月每平方尺的租金为1令吉90仙，最新的租金率涨到2令吉50仙。武吉拉惹也一样，冠病疫情前每月每平方尺是1令吉80仙，现在是2令吉30仙。

由于莎阿南的租金率持续高涨，一些租户已开始迁出，选择租金较低的武吉拉惹，来设立总部和先进设备，例如虾皮（Shopee Express）、CEVA物流、CJ Century等。

建斜升坡多层仓库新趋势

仲量联行也发布了A级工业建筑的最新趋势，显示现代化物流仓库日益趋向兴建有斜升坡的多楼层仓库。

在一些高端地区，工业地不只越来越贵，也越来越少。为了解决地少和地贵的问题，投资者和租户开始采纳国外新兴的仓库模式，兴建拥有斜升坡的多楼层仓库，尽可能最大限度地优化土地价值。

莎阿南独栋建筑涨

大马莱坊指出，得益于地缘政治环境和政府措施，终端用户、制造商和投资者的需求不断增长，巴生谷工业市场继续充满动力。

在莎阿南地区，独立式工业建筑/仓库的租金率保持上升趋势，每月租金范围在每平方尺1令吉80仙至2令吉30仙之间。

进入今年下半年，工业产业的租金预料保持稳定。

未来供应聚焦灵市巴生

根据大马莱坊，去年，巴生谷的工业产业市场持续增长，促成2880宗交易，总值106亿5000万令吉。前年有2049宗交易，值91亿5000万令吉。交易量和价值的增长，分别为40.6%和16.3%。

然而，去年有很多价值较低的交易，促使工业交易平均价格较低，下降了17.2%，每笔交易平均只有370万令吉。

今年首季，市场确实比较冷清，只有581宗交易，共值28亿4000万令吉。跟去年末季相比，交易量下滑了22.5%，但是交易总值却上升了8.3%。

工业产业的平均交易额，从去年末季的349万令吉，上升至今年首季的488万令吉。

巴生谷的累积供应在今年首季共有4万6799单位，八打灵县拥有最多，共1万4413单位（30.8%），其次是巴生县，有8786单位（18.8%）。

巴生谷目前有1418兴建中的工业单位，另有1766单位在规划阶段。

巴生谷工业产业的未来供应，仍集中在八打灵县和巴生县。八打灵县将有498新单位（35.1%），巴生县将有430新单位（30.3%）。这两个县的新工业产业，有464单位是分层式厂房，169单位独立式厂房。

巴生县有最多规划中的工业产业，占巴生谷45%（795单位），接着是瓜雪县，占23.3%（411单位）。

预计到了今年底，巴生谷的工业产业，包括仓库和分销中心，将增加230万平方尺。

新工业园如雨后春笋

根据大马莱坊，近期，工业和物流市场有几项值得提振的消息。

首先，高裕轩集团（NCT，0056，主板产业股）位于雪邦综合发展区的NCT智能工业园（NSIP）成为雪州首个获得认证管理的工业园区。

占地300公顷的NCT智能工业园分3阶段发展，已获得绿色地产（GreenRE）认证，预计发展总值（GDV）达100亿令吉。

首阶段发展总值20亿令吉，预计2025年完工，拥有半独立式厂房、独立式厂房及链接式独立厂房，以及27块空置的工业用地。

截至目前，首阶段的预订率达40%。各政府单位纷纷给予支持，包括投资、贸易及工业部（MITI）、大马投资发展局（MIDA）和雪州投资促进机构（Invest Selangor），使NCT智能工业园迎来首家外资科技发展公司，买下48.05英亩土地。

另外，拥有永久地契的COMPASS@斯里冷岳镇工业园，占地220英亩，预计可产生12亿令吉的发展总值。

今年2月17日，COMPASS中小企业园区已投入建造，此处将提供现成的厂房和仓库，面积3600平方尺至5万平方尺。

而COMPASS工业与物流园区已获得绿色认证，占地120英亩，将提供定制的仓库和制造业建筑。

Rivertree分2阶段建Esteem

首次踏足工业园开发项目的Rivertree集团，在巴生推介了首个工业项目——Esteem商业园，预计生产总值达1亿8000万令吉。

分两阶段发展的Esteem商业园，预计分别在2025年和2026年完成，占地4.06公顷，拥有39座工业单位。

此外，森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）与Logos产业的联营公司SDPLOG，联手发展巴生武吉拉惹E-Metro物流园区。

区内Metrohub 1和Metrohub 2的总出租面积，分别是110万平方尺和80万平方尺。

Metrohub 2也已签下首个租户，即J&T分销公司。

首阶段预计在今年末季完工。

还有由杨忠礼集团分两阶段建造的武吉拉惹国际工业区（BRIIC），是占地89英亩的永久地契土地，会在今年拿到完工和合格证书（CCC）。

这里的首阶段兴建了2栋有斜升坡的双层仓库，总出租面积达70万4279平方尺。

数据中心朝气蓬勃

数据中心方面，根据大马莱坊，大马是东南亚发展最快的国家，前年的总投资额达47亿令吉。到了2027年，预计上升到70亿令吉。

已经有约41家企业在大马设立数据中心，超大规模投资将陆续涌入，加上市场对数据托管营运商的需求强劲，带动外资持续进驻。

去年吸纳113兆瓦

相比印尼、泰国、菲律宾及越南，大马是数字经济发展最快的国家，去年数据中心吸纳了113兆瓦，未来5年预计增长20%。

仲量联行在今年次季产业市场监测报告中提到，邻国新加坡政府继解除数据中心禁令之后有重大发展，上个月宣布新增80兆瓦容量，并颁布给4家国际公司，分别是Equinix、微软、字节跳动的AirTrunk及万国数据（GDS），以便在狮城发展新的数据中心。

不过，狮城此举无阻我国数据中心持续火红。

我国依然有独特的吸引力，招揽不同类型的数据中心进驻。

赛城成数据中心枢纽

回到国内发展，大马莱坊指出，在巴生谷，赛城是数据中心枢纽，其他后起之秀有武吉拉惹和八打灵再也。

明年首季，Equinix将以KL1之名，在赛城开设新数据中心，额外投资额超过4亿6200万令吉。

一旦完工，它将拥有900个机柜及2万8300平方尺的数据托管空间。首阶段完成之后，将有450个机柜和1万4000平方尺的数据托管空间。

另一个引人注目的数据中心Vantage将额外投资133亿2000万令吉，在赛城一片35英亩的土地兴建第二座大型数据中心，起名为KUL2。

接着，Gaw资本和A3资本联手在赛城发展两块新地皮，总土地面积13万4441平方尺。

其中一块地皮将兴建一座容纳12兆瓦IT负载互联网的数据中心，另一块地皮将保留给未来发展。完工之后，数据中心将由Infinaxis管理。

时光网与DigitalBridge集团有意在亚洲扩充其AIMS数据中心的业务。这项于今年4月成交的业务，时光网与DigitalBridge分别持有30%和70%股权。

澳洲首屈一指的数据中心NEXTDC公布了进军大马市场的消息，它的驻点是在灵市KL1，一座获得最高等级认证第四级（Tier 4）的数据中心，预计在2025年开始分阶段营运。

到了2037年，亚马逊网络服务公司（AWS）计划投资255亿令吉，在大马创建云计算基建，将大大推动全国的数字化进程。

各种利好关系支撑产业市场逐步复苏

2023年全年全球经济增长预计放缓，俄罗斯和乌克兰战争引发的地缘政治危机延烧，加上通胀挑战和外部需求走低皆带来隐忧，大马经济复苏将趋于缓和，预计经济增长率介于4至5%之间。

今年5月，国行隔夜政策利率（OPR）再上调25个基点，从2.75%上升至3%，推高了借贷成本，或多或少已抑制产业市场的活动。

中国放松了严格的冠病清零政策，将缓解中国的经济增长，而中国作为大马最大的贸易伙伴，大马将得益于它的附带效应。

产业市场受到各种利好关系支撑，例如经济增长、更好的物流基础设备、持续改善的就业市场和友好的政府政策与优惠，预计在今年下半年逐步复苏。

配合政府积极推动商业、投资与贸易的承诺，投贸部及旗下机构已准备好与引进高科技和优质投资的投资者，创造更好的高薪工作机会。

2025年西海岸大道竣工及2027年东铁建竣，将大大改善各个工业区之间的连接，推动工业与物流市场的发展。

工业生产指数获提振

今年首季，大马工业生产指数（IPI）从122.6点，按年增长2.8%至126.1点。

大马工业生产指数得到提振，主要源自制造业和矿业分别上升3.4%和2.1%，尽管电力领域萎缩1.3%。

制造业回弹是受到内需与出口导向工业带动，主要得益于烟草产品（15.5%）及汽车与罗里（10.5%）这些次领域的增长。

不过，橡胶与塑料制品、木制品及家具的生产指数，分别降了7.8%、8.6%及11.3%。

今年首季，大马在制造业、服务业与首要领域吸引了714亿令吉获批投资，有望创造2万3977个新就业机会（去年同期有428亿令吉）。

获批外来直接投资（FDI）占52.5%或375亿令吉，依次来自新加坡（115亿令吉）、英属维京群岛（71亿令吉）、中国（65亿令吉）、香港（29亿令吉）和韩国（25亿令吉），余下47.5%或339亿令吉则来自国内直接投资（DDI）。

我国政府近来积极派出贸易及投资代表团前往韩国、中国、意大利及日本寻找商机，已带来1700亿令吉的潜在外来直接投资。

同时，投资吉隆坡机构（InvestKL）旨在2023年争取20亿令吉高影响力及高价值的投资，特别是在数字经济与区域卓越中心，与全球领先的战略伙伴为大马创造1500个高技能工作机会。

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忽视安全问题
价格令人窒息

巴生谷一带租房需求高，特别在学院附近的房屋，更是一房难求！

为了赚取更多租金，屋主甚至铤而走险增建房间或成㓥房，在一间屋子以最大量化的方式切割成数十间房间。有学生租客声称，不少房东向学生和普通人收取的房租也不同，甚至更高！

据报道，一名居住在雪兰莪沙亚南18区的在读大学生称，若房东知道租客是学生，会收取双倍的租金。

“若想以每人200令吉至300令吉的租金来租房，我们必须与其他10名租户合租，要么自己找朋友，要么从外面找租户。”

根据观察，雪隆一带许多屋主把房子打造成㓥房，以获取几倍的利润。更离谱的是，这些单位房间忽视安全问题外，还以令人窒息的价格出租房间。

调查发现，雪隆旺区一间房间的租金从650令吉到900令吉不等，视地区而定，不包括水电费和管理费。

例如旺沙马朱地区，一间房间租金从700令吉起，鹅唛是650令吉起、安邦800令吉起和文良港650令吉起。

受访租户表示，由于房屋的地理位置优越，和靠近公共交通设施，他们别无选择，只能同意租下窄小的房屋。

租户肯尼斯说，他居住的三层排屋共有7个房间，住着9名男租户。屋主过后在客厅仅用胶合板墙又分隔另外三间房，还开放给女租户。

他作为租户没有发言权，“屋主说想在客厅里增加一个屏障，但我阅读合同，没有写明在客厅里增加屏障。所以我问增加屏障的目的，屋主才说想增加多一名租户。”

调查发现，社交媒体之前也广传与热议组屋和公寓非法扩建房间的情况，而且不只是发生在组屋，公寓、排屋和独立洋房也出现㓥房情况。

房产中介也承认，该地区的大部分房屋都是在当地有关部门不知情的情况下，非法增建房间。

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报道：李治宏

混合办公模式正夯，
办公空间未来走势如何？

过去2年的多次行动管控令，许多国人居家作业蔚然成风，但如今经济全面重启和努力复苏途中，许多打工族也纷纷回到公司上班。

除了少数企业尤其是跨国公司仍采取混合式工作模式，大部分的国内员工已恢复实体工作，那传统办公市场是否已扭转下跌颓势？

作为全国经济火车头的吉隆坡和雪兰莪地区，办公市场走势如何？

随着国内冠病疫情从今年4月起过渡到地方病阶段，经济活动回升和商业情绪的改善，今年办公市场的复苏步伐将继续加快。

更多的企业确定了接下来的工作地点规划，并为重新进入办公室设定更明确的目标，越来越多的员工逐渐返回实体办公室，办公空间的需求预计也将会所增加。

然而，短期内，巴生谷办公市场尤其是吉隆坡市中心的租金和使用率，预计将面临进一步的压力。主因是因为供需日益失衡，以及越来越多的企业尤其是跨国公司接受混合工作模式。

隆市办公空间供过于求

办公空间需求缺乏新的催化剂，加上2019冠状病毒病疫情彻底颠覆了人们的工作方式，令隆市的办公空间仍供过于求。

再加上今年下半年，巴生谷将有另10栋办公楼竣工，其中6栋坐落在吉隆坡市中心，合共带来额外约534万平方尺的办公空间，料将导致隆市办公产业的竞争愈加激烈，市场面临更大下行压力。

坐落在隆市的6座新办公楼，包括联邦土地统一及复兴局大楼（Felcra Tower）、PNB 1194、Pavillion Embassy Corporate Tower and Corporate Suites、Velocity 2 Corporate Office Tower，以及118大楼（Merdeka 118 Tower）。

产业顾问公司大马莱坊在最新发布的《2022年上半年产业焦点》报告中指出，为了提高租用率或留住现有租户，业主正升级建筑规格，优先考虑健康和安全，并提供更灵活的租赁安排。

另一家产业顾问公司NAWAWI TIE则认为，国内通货膨胀升温，料将令办公空间租户们谨慎管控开销，在市场前景不明朗之际抱持静观其变的态度。

巴生谷预计今年下半年落成的其他4栋新办公楼，2栋坐落在吉隆坡市郊，以及2栋坐落在雪州。

坐落在隆市郊的2座新办公楼分别是MET企业大楼（MET Corporate Towers）及Aspire Tower；雪州即将竣工的2座新办公楼则分别为帝国城J座，以及八打灵再也Atwater高级公寓项目的办公楼。

总的来说，上述10栋新办公楼的相继落成，将为巴生谷带来额外约610万平方尺的办公空间。

在隆市办公市场面临更大下行压力之际，吉隆坡市郊和雪州办公市场则相对稳健。

两地办公市场的共同优势是现有租户群较多，加上富吸引力的租金与租约配套，以及快铁网络的改善，持续推高“去中心化”地点的办公空间需求。

与此同时，随着租赁活动的增加，雪州办公空间尤其是拥有大马多媒体超级走廊地位的A级建筑预计将保持强韧。

共享工作空间可随时调整营运规模

后疫情时代，人们重燃对共享工作空间的兴趣，因为它为租户提供高度灵活的选择，可以根据实际需要，随时扩大或缩小营运规模。

大马莱坊指出，共享工作空间在成本效益和人际关系的经营方面也很有吸引力，因此，吸引各种不同规模的企业，特别是已实施业务连续性计划 (BCP) 的企业认真考虑租用。

网络安全、电子商务和社交媒体等科技企业，依然对优质办公空间有强大的需求。

Carsome签6年协议

综合二手汽车电商平台Carsome早前就与共享工作空间业者Colony Space Asia私人有限公司签署了为期6年的共享工作空间协议，Carsome将使用八打灵再也珍珠白沙罗KYM大楼4个楼层，面积合共4万1860平方尺的共享工作空间。Colony宣称这是大马共享工作空间史上最大宗的交易。

Carsome扩建后的总部办公空间将由Colony负责兴建和管理。 自2019年以来，作为大马第一家独角兽企业的Carsome，一直是珍珠白沙罗Colony共享工作空间的主要租户之一。除了这笔交易外，Colony还为Carsome提供了6年内将其工作空间进一步增加33%的选择权。

NAWAWI TIE指出，本土共享工作空间业者WORQ则计划在吉隆坡中环开设另一个共享工作空间（面积约3万平方尺）。

同时，随着环境与社会监管（ESG）的意识日益抬头，目前也有越来越多的办公空间租户对绿色建筑物产生了兴趣。

我国银行业老大马银行（MAYBANK，1155，主板金融股）正将约1500名员工迁至雪州莎阿南i-City金融区内的Mercu Maybank，作为该集团努力改善其业务连续性管理和弹性规划的一部分。这是一栋A级绿色建筑指数 (GBI) 智能办公大楼。

Mercu Maybank采绿色科技

该集团将使用Mercu Maybank的其中14层楼，合共占地16万2000平方尺。Mercu Maybank美轮美奂的企业办事处设计、保安特点及GBI认证，和马银行集团维护环境永续性的承诺吻合。

采用绿色科技，并获得马来西亚绿色科技机构（“MGTC”）认证的建筑物，可享有税务奖掖，这也支持我国2030年永续发展目标（SDGs）的国家议程。现有的税务奖掖将扩大到包括雨水收集和利用系统项目。

大马汇丰银行则在搬迁大马总部到敦拉萨国际贸易中心（TRX）内Menara IQ的计划下，采用混合工作模式。这是该集团改善员工福祉、提供更多灵活便利及减少全球办事处人流量的计划下，所采取的一个步骤。

单在大马，汇丰银行已在Menara IQ投资逾10亿令吉，以落实其聚焦于工作灵活度，提供新颖工作环境的承诺。

隆市办公空间平均租金持续下滑

整体而言，隆市办公空间的平均租金率持续走下坡，今年上半年月租为每平方尺6令吉43仙，低于去年下半年的6令吉46仙。

然而，尽管办公市场的竞争愈加激烈，但今年上半年，隆市中心专用办公空间（purpose built office space）整体使用率走高至67.2%，反观去年下半年为66%。

同样的，吉隆坡市郊专用办公空间使用率也稍微上扬至86.8%，去年下半年则为86.1%。

隆市郊办公空间平均租金保持稳定，主要是在“去中心化”趋势下，隆市郊出现不少优质的办公空间，尤其是那些交通四通八达，有充足交通连接的地区。

隆市郊平均月租今年上半年也稍微走高至每平方尺5令吉62仙，相较于去年下半年为5令吉60仙。

雪州办公空间平均月租则持稳，保持为每平方尺4令吉零9仙。

不过，雪州专用办公空间使用率稍微下跌，从去年下半年的74.6%，微跌至74.1%。

今年上半年，隆市顶级（Prime A+）及A级办公空间的月租要价介于每平方尺5令吉至12令吉50仙，视地点而定。其中，新中央商务区办公空间的月租要价介于每平方尺6令吉至12令吉50仙，旧中央商务区则是每平方尺6令吉50仙。

隆市郊办公空间月租要价介于每平方尺6令吉20仙至9令吉，至于在雪州，同样级别的办公空间月租要价介于每平方尺4令吉50仙至6令吉。

巴生谷办公空间累计供应逾亿平方尺

随着敦拉萨国际贸易中心（TRX）的艾芬大楼、吉隆坡市中心的The Stride Strata Office和大华银行第二大楼，以及雪兰莪帝国城（Empire City）G座竣工，截至今年上半年，巴生谷的办公空间累计供应量约为1亿1140万平方尺。

艾芬大楼是一栋43层高，拥有绿色建筑指数（GBI）认证和大马多媒体超级走廊地位的办公楼，提供61万3000平方尺的净可出租空间。

同样位于吉隆坡市内的The Stride Strata Office拥有约44万3000平方尺的净可出租空间，是武吉免登市中心 (BBCC) 综合发展项目的一部分。该项目是前半山芭监狱的重建项目。

该46层楼高的单座办公楼提供265个分层办公室单位，建筑面积从1087至1万1000平方尺不等。

与此同时，位于拉惹劳勿路，新落成的大华银行第二大楼（UOB Tower 2）提供约37万7000平方尺的净可出租空间。它包括5层地下停车场和一个分布在两层讲台上的银行大厅。

帝国城G座是今年上半年雪兰莪州唯一新落成的办公楼。该坐落在白沙罗路的办公楼，净可出租空间为13万7950平方尺，是占地9.3公顷永久地契地段综合发展项目的一部分。

时光网络出价6200万购Bangunan KWSP

今年上半年，巴生谷值得一提的重大办公楼交易只有一笔，即Bangunan KWSP的买卖，但办公市场仍出现几则值得留意的消息。

时光网络（TIMECOM，5031，主板电信与媒体股）今年1月出价6200万令吉，向大股东雇员公积金局收购吉隆坡市中心的Bangunan KWSP，预计将把该办公楼改造成数据中心，因为Bangunan KWSP就坐落在Menara AIMS（时光网络的旗舰和完全占用的数据中心）毗邻。该公司耗费在改装该大楼的资本开销将非常显著，预料将需要几年时间才开始发挥经济效益。

Menara ABS脱售3办公楼

由马电讯（TM，4863，主板电信与媒体股）资助的一家信托持有特殊用途公司Menara ABS公司（MABS）则计划脱售旗下4栋办公楼的其中3栋，即马电讯大厦、Menara TM Semarak ，以及Wisma TM Taman Desa。

上述产业是MABS根据与马电讯签署的15年主租赁协议而持有，同时，这也是一项回教债券（名为ABS基金）的组成部分。这项回债的持有人已签约并投资在ABS基金，合约将在2023年1月15日届满。

法国Air Liquide集团坐落在雪州八打灵再也万达镇1Power House的大马新总部已开张。该新总部将作为Air Liquide和Cryogenic Tank Services的大马办公楼，以及在亚太区逾14个国家为Air Liquide提供共享服务的APAC Globa Services的总部。

Air Liquide是一家跨国企业，为包括医疗、化学和电子制造商在内的各个行业提供工业气体与服务。按收入计算，成立于1902年的Air Liquide是仅次于林德集团（Linde Group）的全球第二大工业气体供应商，业务遍及80多个国家。

Air Liquide在大马建立长期据点，显示它对大马的前景信心满满，并加强大马作为区域首选服务中心的地位。

双威（SUNWAY，5211，主板工业股）2020年底斥资6000万美元（约2亿5120万令吉）推动旗下旗舰五星级酒店双威酒店的翻新及提升工程，此计划下的办公空间项目Corporate Suite@19 workspace是一个A级办公空间，占地约3000平方米，将是八打灵再也双威镇内最大的办公空间。

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