与雪兰莪、吉隆坡接壤的森美兰州，向来是巴生谷中下阶层打工族居住的一个良好替代选择，尤其是森州首府芙蓉。

由于距离雪隆大城市的车程只有约1小时之遥，买不起巴生谷房屋的打工族，退而求其次转而购买距离较远，但屋价远较雪隆便宜的房屋时，芙蓉一直都是他们最佳的选择地点之一。

毫无意外的，芙蓉因此是2020年森州交投最活跃的5大产业热点之一，但重点在于，尽管去年国内产业市场遭遇2019冠状病毒病疫情重创，森州5大产业热点有多达3个的平均房价不跌反起。

根据产业数据与分析网站PropertyAdvisor.my，去年森州5大产业热点，排名依序为芙蓉、汝来、亚沙、波德申和爪西。

在冠病疫情冲击下，和国内整体产业交投下跌的走势一样，这5大热点的产业成交量全面下挫，跌幅介于40.32%至83.42%。

然而，这5大热点当中，多达3个，即芙蓉、汝来和爪西的平均房价不跌反起。

PropertyAdvisor.my指出，这显示森州的整体房价走势上扬，反映购屋者和投资者对森州房产价值的信心。

“如果你寻找的是资本增值迅速的房产投资，这些地点是卓越的选择。”

眼尖的读者不难发现，挤入上述5大热点排行榜的地区当中，有一个“大冷门”，那就是爪西。

爪西崭露头角

你有听过爪西（Juasseh）这个地方吗？她究竟是坐落在森州哪里？相信大部分国人都不曾听过这个地方，甚至连森州人也不太了解。

根据PropertyAdvisor.my，爪西是2020年森州5大交投最活跃地区的第五名，而且尽管国内产业领域因冠病疫情而遭遇重挫，但爪西却是森州5大产业热点当中，产业交易量跌幅最小的一个地区，而且房屋平均价格不跌反起。

2018及2019年，爪西连森州10大产业交投最活跃地区的排行榜都无法挤入，但2020年却名列第五，PropertyAdvisor.my认为，这也许和当地发展迅速，并拥有广泛的房屋种类供选择不无关系。

所以，如果不是这个排名，爪西这个相信大部分读者们不曾听过的地方，会映入大家的眼帘。

其实，爪西是瓜拉庇劳县的一个副县，也是瓜拉庇劳国会选区辖下的6个州选区之一。当地居民以巫裔同胞居多，邻近的城镇包括瓜拉庇劳、马口和峇都基基。

根据PropertyAdvisor.my，2019年，爪西的平均房屋价格为22万9900令吉，但在2020年却上涨4.39%，至24万令吉。

此外，爪西去年的产业交投跌幅40.32%，是森州5大产业热点跌幅最小的一个。

芙蓉：森州另4大产业热点

芙蓉得益于其优越适中的地理位置，靠近吉隆坡和布城等主要城市，加上交通便利，南北大道和加影芙蓉大道（LEKAS）穿梭和衔接雪隆和大马半岛南北各大城市，吸引无数雪隆和其他州属的购屋者到来购屋或投资置产。

这令芙蓉的发展神速，过去不到20年内，芙蓉和周遭地区总人口已达到逾100万。

去年在疫情重创下，芙蓉的产业成交量按年下挫67.38%，但却是森州5大产业热点当中，交投跌幅第二小的一个。

同时，由于房屋需求持续偏高，芙蓉的平均房价持续上涨，去年按年增长10.23%。芙蓉房屋中位价格为24万2500令吉，因此中下阶层仍买得起这里的房屋。

汝莱：学子城出租率高

汝来是芙蓉以外，森州发展最快的城镇，她比森州首府芙蓉更靠近雪隆，是其中一大主因。这里也是英迪国际大学和大马回教科学大学所在地，正因她是一座学子城，这里的房屋出租需求很高。

此外，由于青年对当地产业的庞大需求，这里适合年轻人市场的购物广场、超级市场和娱乐中心等如雨后春笋般林立。

由于需求庞大，尽管去年当地产业交投跌幅是森州5大热点之最，但平均房价涨幅也是森州之冠，去年的平均房价按年涨幅高达153.85%。

因此，对于那些寻求资本增值迅速地点的产业投资者，汝来是一个理想的投资目的地。

亚沙：房价年增12.5%

亚沙是2020年森州第三热门产业热点，其平均房价也按年增长12.5%，从2019年的20万令吉，于去年增至22万5000令吉。

不过，和国内各地一样，亚沙去年的产业交投活动受疫情重挫，按年下挫73.46%。

由于邻近芙蓉，亚沙是产业投资者置业和从未来增值潜能中获利的理想地点之一。

此外，这里除了有各类房屋供不同阶层的购屋者选择，酒店和其他商业设施齐全，应有尽有。

波德申：景点加持第二家园

波德申除了是国内著名的海滨旅游胜地，也是购屋者寻求第二家园的理想地点之一。

他们可在当地置业，把这里的房屋当度假用途之余，也可出租给游客赚取租金。

对于希望远离尘嚣的购屋者，这里也是理想的栖息之地。

2019年，波德申的房屋平均价格为22万令吉，但去年在疫情影响下，当地平均屋价下挫11.36%，至19万5000令吉。

此外，这里的产业交投按年下挫78.76%，是继汝来之后，森州5大产业热点中成交量跌幅第二大的地区。

然而，这也许是趁低吸购，进行长线投资的良机。

整理：李治宏

新楼盘走势媲美疫前水平，巴生谷房产市场已回春？

今年首季，雪隆两地新推出的房产项目共计12个，比去年同期的9个，增加3个或三分之一。

虽说去年首季数据偏低，是受疫情和行动管控令（MCO）拖累所致，但对于原已寄望产业市场今年复苏的人而言，今年首季新楼盘按年增长，不免加强了全年市场回温的信心。

根据产业顾问公司大马亨利行，雪隆两地今年首季新推出房产项目渐入佳境，也许是产业界活动恢复正常的一个良好信号。

而且，雪隆今年首季新楼盘走势是逐月增加，即从1月份的3个，于2月增至4个，再于3月进一步增至5个。

由于去年3月18日起实行的管控令，导致去年第二季新推出项目首次捧“鸭蛋”，因此去年上半年雪隆新项目只有9个；换句话说，今年首季雪隆12个新楼盘，已比去年上半年的总数多。

善用数字科技行销

当然，发展商们赶在2019拥屋计划（HOC 2019）结束前，把手上的房产项目推介出去，进而促使留待去年推出的项目相应大减，也是去年上半年雪隆新楼盘数目偏低的主因。

亨利行在该行最新一期《HERALD》季刊（2021年4月号）指出，这也许显示发展商们都已习惯疫情下的新常态，包括善用数字科技行销房产。

该行搜集的资料显示，虽然首季新楼盘数量稍胜于去年同期，但新推出的单位只有3030个，相等于去年首季4720个单位约64%。

在新楼盘分类方面，首季新项目的分布相当均匀，有地房产和高楼住宅各占6个。去年同期的9个新楼盘，则是其中5个是有地房产，4个为高楼住宅。

尽管今年首季的新高楼住宅比去年同期多出2个，但涉及的单位却只有2391个，或只占去年同期3885单位的61.5%。

有地屋少于去年同期

今年首季的有地房屋数量也少于去年同期。今年首季6个新有地房产项目共推出639间房屋，相对去年首季只有5个项目，但却有835间房屋。

排屋和豪华排屋（Superlink Terrace house，指宽24尺或以上的双层排屋）看来仍是购屋者需求所在。今年首季雪隆的6个新有地房产，都是这类房屋。

去年首季，这类房屋的项目只有4个。

服务式住宅或服务式公寓也相当受落，今年首季共有4个这类新项目，相对去年同期有3个。

雪州新项目比吉隆坡多

无论是今年首季还是去年同期，雪兰莪都在新项目方面比吉隆坡多。去年首季，雪州占新楼盘总数的67%，今年首季更高占83%。

雪隆去年首季的9个新项目，雪州占6个；今年首季的12个项目，雪州则高占10个，吉隆坡只有2个。

新单位方面也是雪州更胜一筹，今年首季共有2258新单位，占雪隆两地新单位总数75%。

反观去年首季，则是吉隆坡取胜，当时吉隆坡新推出房产单位有3317个，占雪隆总数70%。

雪州新楼盘分布均匀

雪州今年首季的新楼盘分布相当均匀，从巴生谷北部的双溪毛糯、西部的实达阿南、东部的加影，以至南部的雪邦，都各有一个新项目推出。

新楼盘最多的是士毛月，共有2个新项目，另8个地区各有1个新项目。除了双溪毛糯、实达阿南、加影和雪邦，另4个地区分别是八打灵再也、梳邦再也、沙登和龙溪。

这些地区的新项目以经济发展最蓬勃的八打灵再也售价最高，该城市新推出的一个高楼住宅项目，售价为每平方尺800至1000令吉。

售价最低的则是雪邦和龙溪，个别推出的一个新有地房屋项目，每平方尺售价都是300至400令吉。

面积较大房屋受落

疫情过后，购屋者的需求趋势大不同，如今要买的是面积较大的房屋。

无论是疫情刚爆发的去年首季，还是疫情一周年后的今年首季，雪隆区有5个新楼盘都推介建筑面积超过2000平方尺的房屋，显示购屋者纷纷转向较大间房屋的趋势。

此外，也许是疫情影响所致，今年首季雪隆新楼盘大多强调“价有所值”的房产，12个新项目中，有半数推出售价低于每平方尺500令吉的房屋；反观去年同期推出的9个新楼盘，多达7个是推介售价介于每平方尺501至750令吉的房产。

这类“价有所值”有地房屋继续主导雪州的新楼盘市场，尤其是双溪毛糯、龙溪和雪邦，各有一个项目推出售价介于每平方尺300至400令吉的房屋。

雪州东南部士毛月也有一个新项目主打售价介于每平方尺300至500令吉的房屋。

即使是莎阿南实达阿南（Setia Alam）这个向来主打中上价位房产的城镇，今年首季也有一个售价介于每平方尺350至500令吉的新项目。

百万房产风光不再

疫情重创下，售价百万令吉以上的房产风光不再，被售价介于60万至80万令吉的住宅取而代之。

疫情之前，雪隆新房产走的是高档路线，2020年首季9个新楼盘当中，多达7个推出售价超过100万令吉的房屋。

此外，2019年首9个月的76个新楼盘当中，有多达43个或超过半数推出售价逾百万的单位。

然而，今年首季，雪隆12个新楼盘却有多达10个是主打售价介于60万至80万令吉的房屋，以及9个主攻售价介于40万至60万令吉的可负担房屋。

今年首季推出售价80万至100万令吉的项目有7个，售价超过100万令吉的新项目只有5个。

不过，在寸土如金的吉隆坡，今年首季推出的2个新楼盘，都是售价每平方尺600令吉以上的高楼住宅。

其中在吉隆坡市中心的高楼住宅每平方尺售价介于800至900令吉，坐落在武吉加里尔的高楼住宅售价则是每平方尺600至700令吉。

发展商走稳打稳扎路线

从今年首季新楼盘的单位大减，以及主打售价较低房屋的趋势看来，发展商如今走的是稳打稳扎路线。

今年首季的新项目多过去年首季，但无论是有地房屋，还是高楼住宅，新推出单位都分别只占去年首季新有地房屋和新高楼住宅的76.5%及71.5%看来，显然，发展商在市场复苏之前，都不太敢推出涉及数量太多的新房产项目。

此外，如上所言，今年首季雪隆12个新楼盘有10个或83%都是售价低于80万令吉的房屋，显见之前主打中上市场价位的趋势已不复在。

必须指出的是，今年首季的新楼盘，获得诸多利好措施加持，例如2020/21拥屋计划（HOC 2020/21）、史上最低利率（国家银行隔夜政策利率处于1.75%记录低点）、第三份以上房屋贷款70%融资顶限被解除，以及豁免产业盈利税等。

此外，2021年财政预算案宣布，首购族购买售价50万令吉以下产业豁免印花税长达5年的措施，也对提振房市买气大有帮助。