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隆增建可负担屋 带动社会繁荣

By Poh Gin,

2023年07月20日

年轻人可要把握机会了

有学者指出，政府扩大首都吉隆坡的可负担房屋范围，可给人们提供更多购屋机会，尤其是年轻一代。

首相拿督斯里安华昨日同意扩大可负担房屋覆盖范围，以满足吉隆坡市民对此类房屋的需求，并要求吉隆坡市政厅立即展开2040年吉隆坡结构蓝图（PSKL 2040）草案改进工作，并在年杪前在宪报上颁布。

大马工艺大学建筑环境与测量学院的产业高级讲师沙斯敏博士指出，国人拥房对创造稳定社区非常重要，同时还可带动社会繁荣的发展。

“邻里流动量稳定，对于营造团结、和谐、更安全社区，以及降社区犯罪率都非常重要。”

他今日接受马新社电访时指出，“如果一个社区有太多租户，按逻辑而言，租户会随时变换，邻里甚至会不认得他们。”

他补充，拥房率仍低落，主要是因为屋价过高所致，包括城市地区各类房屋的价格。

借机采绿色科技

博特拉大学设计与建筑学院院长苏哈蒂副教授指出，可负担房屋除了解决低收入群体（B40）和中收入群体（M40）及年轻人拥房的问题，政府也可借机在该发展项目上采用绿色科技。

她分享说，可通过绿色技术，在建筑物上建造花园，包括开发绿色屋顶或绿色墙壁，这不仅有助于吸收或延缓流水，还可恢复审美，借此减少城市区的全球变暖问题。

“城市需要有足够的开放和绿色区域，这将让产业和城市社区更具吸引力。”

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薪资低利率高 年轻人望楼却步

By Jie Ying Tung,

2023年06月17日

买房没那么简单

买房从来就是一件大事！不仅要考量地点、价格、房地产开发商背景、单位大小、购房预算等，还需要将印花税计算在内。

然而，近几年政府推动拥屋计划（HOPE），并延长豁免首购族买房印花税至今年杪的举措，大力鼓励了民众置产。

有鉴于此，豁免印花税着实有助推动房地产发展。

为此，经济学家指出，豁免首购族缴付印花税确实有助减轻年轻人的买房负担，但还需考量低薪资、高利息和高房价等其他潜在问题。

举例：一间价格30万令吉的可负担房屋，在豁免印花税举措下，可节省约6500令吉的销售成本。

但马来西亚科学与工艺大学（MUST）经济学教授杰菲里威廉斯博士就遗憾地表示，还需要足够的头期及收入来偿还贷款，而这对年轻人而言，是确切的问题。

根据《星报》报道，杰菲里威廉斯表示，豁免首购族印花税的举措着实受欢迎，但只影响了购买时的交易成本，而大多数的年轻购屋族的薪资依然微薄，依旧无法承担其他住房成本。

他说，年轻人购屋遇到的问题很简单，即收入太低，且通常还有其他债务，工作也不稳定。

杰菲里威廉斯披露，2021年，25岁至34岁年轻人的月均收入仅2664令吉，当中超过一半的人月均收入低于2000令吉。

他认为，这样的收入水平难以获得房贷，对于拥有一名或多名收入者的家庭来说，2020年的月均收入也仅仅7089令吉，其中一半者收入低于5299令吉。

杰菲里威廉斯说，年轻人收入太低，且通常还有其他债务，工作也不稳定。

除了需求方面的问题，其他影响年轻人购房的因素还包括来自供应方。

他说，整体而言，人们必须计算购屋是否为明智的举动，尽管在过去，拥有房屋一直被当做是梦想或成功的标志，但如今这种做法的意义不大，人们应重新考虑是否有必要这么做。

市场教育中心（CME）总执行长卡梅尔费丽托说，拥屋属于个人喜好，最重要不要强迫年轻人买房，因这可能导致他们面对债台高筑的困境。

他说，大马的拥屋率已近70%，而家庭债务则接近国内生产总值的90%，因此拥屋不是大马所需经济应对的情况，而是确保人们不会负担太多债务。

他指出，我国的家庭负债率是东南亚中最高，与其提倡买房，政府更应该鼓励社会流动性，让年轻人可自由发挥本身的财务潜力，在有能力且有意愿时再买房。

目前的购房替代方案，如先租后够或任何长期融资计划，将导致个人放弃在长期贷款期间出现的流动及高回报的就业机会。

经济学者拿督嘉丽拉峇峇说，豁免印花税对首购族而言，是个很好的奖掖，这鼓励他们购买价格不超过50万令吉的房屋。不过，本地银行须通过鼓励销售可负担房屋来支持这项措施，让国家经济更有活力。

精英大学经济专家锺天发（音译）教授则说，首购族的经济能力可能较为低，豁免印花税有助减轻他们的负担，但这仅是一次性援助。因此，建议政府考虑为年轻人或首购族提供可负担得起的房屋，而降低贷款利息也会更有帮助。

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狮城租金狂飙 年轻人很困扰

By Poh Gin,

2023年05月19日

新加坡打房措施
也打击了年轻人的信心

新加坡的房地产租金涨幅高居全球之首，这给年轻单身族带来了一定的经济压力和困扰。

“彭博社”报道，随着上个月推出的打房措施，除了外籍人士苦不堪言，当地年轻单身人士也很难享受到国家的保障房政策，加上租金一再飙涨，使他们开始质疑新加坡政府解决问题的决心。

新加坡总理李显龙正准备把权力交给下一代党的领导人，他表示治国方针必须体现年轻一代“明显不同的生活追求和关注重点”。

由于各国富人持续涌入，新加坡政府对住房问题愈发上心，上个月更宣布了一项大胆举措，将外国人购房额外买方印花税增至60%，税率高居全球大城市之最，同时多管齐下解决房市问题，例如加大投放建设用地。

政策顾问公司BowerGroupAsia的董事总经理纳迪娅说：“大幅提高外籍人士房产购置印花税，充分说明执政党开始为投票发力。此举加大了2025年之前或举行选举的猜测。”

新加坡推出的打房措施，除了外籍人士苦不堪言，当地年轻单身人士也很难享受到国家的保障房政策。

将接替李显龙担任新加坡总理的财政部长黄循财承认房价涨得太快，但也表示人们的收入也在同步增长。

新加坡社会对住房问题的焦虑，与保障房的政策支柱相关。从1960年代开始，新加坡开始实施保障房政策，向大约80%的人口提供保障房，成为全球自有住房率最高的国家之一，也成为人民行动党执政60年的重要支撑。

新加坡住房发展委员会的保障房计划在全球赢得赞誉，但主要面向已婚夫妇，而非单身人群。

33岁的索南（Sonam）从事科技行业，长期以来坚定支持新加坡的执政党人民行动党。但在房东把她两年期合约的房租涨了70%后，她搬到了泰国，并计划下次大选时支持反对派。

“他们压根儿不关注千禧一代的处境，也不关心我们怎么才能在新加坡活下去，让人不可理喻。”

 

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美国年轻人宁做无壳族

By Poh Gin,

2023年04月26日

买房“代价”高！
千禧一代宁愿无壳

难道真的是一代不如一代？

还是因为随着时间的推移和科技、文明的发展，导致我们这一代买房需要付出的“代价”是那么地高！

先不说大马，在全球各国房价居高不下，美国高房价的影响亦开始显现，而对购房造成负担能力感到担忧，因此越来越多美国年轻人选择租房，弃成“有壳一族”。

美国就越来越多的千禧一代表示本身将会一直租房，而这比例从2010年的13%增至2022年的24%，平均每年增长约1%，相信这情况会持续发展。

而做出永久租房的千禧一代来说，无法负担是最重要的因素。

根据美国房地产网站Apartment List在4月18日发布的一份报告显示，全美仅有少数大都市的千禧一代拥屋率高于51.5%的全国平均水平。在密歇根州大急流城，63%的千禧一代拥有自己的房屋，然而在西部沿海地区，如洛杉矶，拥有房屋的千禧一代不足25%。

不过，即使负担能力危机恶化，但仍有76%者计划买房

随着利率在大流行期间飙升，计划买房的千禧一代的财务担忧从首付转向月供和信用评分。

根据有关报告指出，1981至1996年出生的“千禧一代”，拥屋率为51.5%，明显低于1965至1980年代出生的“X世代”及“婴儿潮世代”（1946至1964年）。

然而，“沉默世代”（1928至1945年）和“婴儿潮世代”的拥屋率基本稳定维持在77%左右，“X世代”也接近70%，但最早出生的千禧一代如今已年过40岁，可是拥屋率增长显著缓慢。

当更具体地来看时，在所有群体满30岁时，“沉默世代”拥有自己的房子比例约60%，之后的每一世代人的购房率比例依次降低；千禧一代在30岁拥有自己房子的比例，也仅有42%。

在这份报告中，列明由经济和文化因素导致出现这些差距，即：

2008年全球金融危机，抑制了所有世代的拥屋率，且对千禧一代的伤害尤其大，在随后的经济复苏期间，许多千禧一代被市中心的工作吸引，在这些城市中，新房产变得越来越稀缺和昂贵。虽然许多千禧一代在这些年购买了房屋，但与前几代人相比，其他人花更多时间在家里或租房子，推迟了拥有房屋、结婚和生育等重大生活事件。

在2020年冠病大流行期间，许多千禧一代趁着贷款利率降至3%时购屋，间接推动房屋库存降至历史最低点，待售房屋价格飙升超过40%，随后美联储开启加息周期，让在大流行初期无力买房的千禧一代租房者而言，要在之后数年内拥屋的几率也急剧降低。

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年轻人宁愿精致穷也不买房

By Poh Gin,

2023年03月20日

或许这才是月光族
不买房的借口……

零零后的生活方式，跟90后发生了些微变化。他们不会因为月入不多而放弃所追求的精致，反而会为了所向往的生活和喜好而花钱追逐，花光薪水变穷，穷得心甘情愿，活得闪闪亮亮。

这就是所谓的精致穷，一个2018年之后才出现的网络流行语。这也意味着崇尚精致穷的人，很少会考虑把钱花在需要长期负担的房产，反正房价年年长，存钱也买不起供不起，不如把钱建立在看得见享受到的美好事物上，专注经营精致生活。尤其现在购物平台林林总总，商品琳琅满目，网红直播带货，光鲜亮丽外表加上甜言蜜语大推商品，很难忍住不买。

从理财的角度来看，及时享乐的行动力需要有强硬的前提，就是必须了解自己的经济能力有多强/弱，鉴定用来追求精致的成本是否会影响流动现金和资产累积。

年轻人为了所向往的生活和喜好而花钱追逐，花光薪水变穷，穷得心甘情愿。

譬如，出国旅游对不同经济能力的群体产生不同影响。对有钱人来说，花钱出国旅游可能只是占被动收入的一部分；对中上收入的资产族来说，花这些钱也不会影响到资产累积；对小康家庭来说，出国旅游可能会影响到资产累积；对月光族来说，花钱出国旅游是在透支未来。

精致穷一族如果每个月无限循环领薪、花钱吃喝玩乐、穷的周期，现在就该稍微理财，把100%吃喝玩乐的钱，挪10%至30%做其他规划，为未来承担一点点的责任，而不是拿房价高买不起为借口而不做未来规划。

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月光族 今年报复性存钱吗？

By Poh Gin,

2023年01月20日

月光族们
真的开始理性消费了？

2023年，存钱还是买房？

很多人都认为，2023年是“报复性消费”元年到来的时候。殊不知，“报复性消费”的人不多，但是“报复性存钱”的人很多。

中国人民银行1月份发布统计数据显示，2022年全年人民币存款增加26.26万亿元（16.78亿令吉），同比多增6.59万亿元（4.21亿令吉）。其中，住户存款增加17.84万亿元，刷新历史纪录。

同时，据RET睿意德中国商业地产研究中心调研，年轻人群逐渐失去“月光”的勇气，受到收入稳定性的波及，他们在消费上逐渐转向保守和理性。换而言之，年轻人也爱存钱了。

中国年轻人群逐渐失去“月光”的勇气也爱存钱了。

面对此情此景，有专家喊话，要做好消费刺激。更有专家劝老百姓拿出三分之一的存款，恢复对房屋、装修和其他的购买，“中国经济不就能顺利恢复了吗？”一时之间，这些建议引爆热搜。

细究这巨额储蓄的来源，还得从房产说起。2022年，商品房销售额持续下行，无疑推高了居民存款储蓄额。

中国国家统计局数据显示，2022年1月至11月，商品房销售额为11兆8648亿元（约7兆5360亿令吉），下降26.6%，住宅销售额下降28.4%。

天风证券指出，2022年住宅销售额，低于往年规模约5.6万亿左右，除去约占三分之一的个人按揭贷款，居民购房类支出减少带来的超额储蓄，是今年超额储蓄的主要构成。

随着2022年11月“保交楼纾困基金”、“金融16条”、“三箭齐发”等政策出台，房地产行业迎来多重利好。到了2023年，央行、银保监会、住房和城乡建设部等多部门更是密集发声，从金融政策等多方面呵护市场提振信心，助力行业平稳健康发展。

中信证券表示，预计2023年房地产市场前低后高，销售复苏较早，开发投资复苏预计较晚。不断累积的政策，叠加疫后复苏的经济基本面，将在农历新年后陆续带动区域市场复苏。

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马星看好房市 购房势头必延续

By Siang Yoong Lim,

2023年01月5日

一年更比一年高
马星看好产业前景

作为大马地产龙头之一的马星集团对今年的地产市场前景抱持乐观，并设下比去年更高的销售额目标。

截至2022年9月杪，该集团销售已达16.9亿令吉，全年20亿目标相信有望实现。

为此，该集团就在2023年设下更高的目标，即至少22亿令吉。

该集团相信，尽管面临全球经济放缓、高通胀和高利率大环境，但凭借正确的定位与合适地推出项目，仍有望在今年保持强劲的购房势头。

马星集团创办人兼董事经理丹斯里梁海金

马星集团创办人兼董事经理丹斯里梁海金表示，步入2023年，基于年轻人口对房产的强劲基本需求，中长期前景仍然乐观。其中，首购族对房产需求仍会保持永续。

该集团近期推出的M系列产业项目需求强劲，因而对今年的产业前景持乐观态度。

其中M Astra B栋、M Senyum第2期和M Panora 第1A期的购买率介于95%至100%；而即将推出的4个项目M Nova、M Senyum第3期、M Panora第1B期以及Meridin East，也获得了大量的登记。

鉴于稳健的资产负债表和健康的流动资金，该集团指出，将继续寻找合适的土地，以进一步加强M系列的产业组合。

接下来，马星集团计划推出多个M系列的公寓和排屋，主要在雪州和柔佛地区。

马星集团

另外，该集团也点出，在多数人眼中，房产仍是抵御通胀的绝佳对冲工具。

加上近期建筑成本居高和通胀压力，传出房价可能上涨的可能，让许多购房者纷纷下定购买的决心。

该集团指出，由于正确的定位，即专注于针对首购族的可负担房产，集团的销售势头在去年已恢复，甚至到远高于疫情前水平。

马星集团将继续坚持并巩固目前成就，同时制定更稳健的长期永续发展目标，并确保产品符合市场情绪和需求趋势。

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为了房贷 连灵魂都典当了

By Poh Gin,

2022年12月10日

韩国年轻人压力有多大？

你买房最大可能只是典当家当，但是韩国的年轻人“连灵魂都拿去贷款买房了”！

加息、高利率打击购房信心，韩国房价今日持续下跌，“连灵魂都拿去贷款投资房产”的韩国年轻人，身上的债务更重了！

韩国统计厅表示，今年以金融贷款和租赁保证金购房的29岁及以下家庭的负债大幅增加，29岁及以下户主平均负债额为5014万韩元（16万9428令吉37仙），同比增长41.2%。

韩国银行界预测，到明年上半年为止，负存折利率还会继续上升。有相关人士表示，“如果利率持续上涨，至少到明年初，负存折年利率最高将超过8%。”

如今，对韩国年轻人而言，唯一值得庆幸的或许是房价没有再疯涨。不过，他们身上的债务负担有增无减。

前两年，以首尔为中心，房价曾经飙涨一段时间，让许多年轻人叫苦、现在高利率加剧借贷成本，从而打击购房需求，韩国楼市持续低迷。

韩国住宅产业研究院12月8日表示，12月份首尔公寓销售预测指数为47.2，比上月下降了4.0点。自5月末以来，首尔的公寓价格已经连续6个月呈下跌趋势，本周首尔的公寓环比上月价格下跌0.59%，自2012年5月以来的最大跌幅。

高利率环境下，韩国年轻人都在为住房而苦恼。

此外，租房市场也刮起了寒风，央行利率上调后，随着全租资金贷款利率的暴涨，想要租房的租客急剧减少，租金也出现了下跌。

另一方面，韩国央行维持加息，韩国“负存折”利率也随之水涨船高。今年以来，韩国央行已累计将基准利率上调了225个基点，导致作为负存折利率指标（基准）的6个月和1年期银行债券等市场利率暴涨。

韩国“负存折”不用支付分期还款手续费，只是比一般信用贷款多0.5个百分点左右的额外利息，因此被韩国上班族称作“个人小金库”或称为“私房钱存折”或“秘密账户”。

韩国统计厅、金融监督院和韩国央行1日发布的《2022年家庭金融福利调查》结果显示，今年韩国家庭平均负债为9170万韩元（以3月为基准），较去年增加368万韩元（4.2%）。

尤其是“连灵魂都拿去贷款投资房地产”的年轻人债务负担剧增。

资料来源：国际金融报

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新加坡年轻人 不愿和父母住？

By Poh Gin,

2022年08月18日

西方年轻人离家，只是个里程碑，
亚洲年轻人离家，或闹家庭革命。

在亚洲社会，有许多未婚的孩子们通常都与父母一起住。若非因为工作的关系而搬离独居，在一些传统的家庭文化中，可能会伤了父母的心。

在规模甚小的新加坡，因为孝道、空间和公屋分配的关系，未婚的年轻人与父母住在一起的情况更为普遍。

根据BBC中文网，2013年，新加坡15岁至34岁的未婚人士中，有97%和父母同住。

不过随着社会逐渐演变，一些年轻人开始搬出去独立自主。

受访的27岁公务员阿兰，花了1个月的时间才做好心理准备和父母谈心，想要搬出去住，因为他担心父母会不理解和生气。他现在和两个大学同学在新加坡东部的后港租了一套公寓。

组屋限制单身人士“独立”

报道指出，除了根深蒂固的“孝道观念“，政府为年轻人的住宿有限。超过80%的人口都住在公共住房单元，也就是国家补贴的公寓。但关键是，只有已婚夫妇和35岁以上的单身人士，才有资格购买这类公共住房。

不符合资格者，只能通过自由市场购房或租房，但成本要高出许多。研究公司ValueChampion的计算显示，私人公寓每平方尺的均价，是租屋的三倍以上。

以前在新加坡，大多数是外籍人士在租房；但如今，越来越多新加坡人也租房了。

从2015至2020年期间，35岁以下的单身居民数量增加了一倍多。PropertyGuru在2021年进行的调查结果显示，22至39岁的受访者中有70%考虑搬出去。

“真正的长大”

新加坡国立大学社会学教授蔡明发博士指出，一旦过了某个年龄，和父母住在一起就会变得不自在，因为他们在家里的自由受到了限制。再加上缺乏隐私，这对成年人来说是“困难的处境”。

22岁就从家里搬出来的Brenda Tan在视频中记录了她搬进单间公寓的过程：“（和父母住在一起会感觉）一切都是自动的，一切都为你做好了。你不能完全控制空间，有时也不能控制饮食……只负责吃掉摆上桌子的东西。”

“搬出去住让我以一种真正享受的方式长大。我觉得我已经成熟了。我有足够的空间长大成人。”

年轻的新加坡人离开家租房将不再是禁忌，而是更主流。

教育程度和收入都更高

蔡明发也认为，与前几代人相比，最年轻的几代人平均受教育程度更高，因此收入也更高，这一事实起到了重要作用。

新加坡2020年的人口普查数据显示，25岁至34岁的居民中有57%是大学毕业生，高于10年前的 46.5%，较2000年的 24.4% 几乎翻倍。

另一个因素是新加坡人结婚较晚，以前许多年轻人在35岁前就结婚了，那就可以购买租屋。但现在的单身年轻人不愿意等到结婚后再享受独立生活。

新加坡组屋政策 需调整了？

随着年轻人的需求变化，市场也有人提出，新加坡广受好评且无比成功的住房模式，可能需要调整了，为年轻人提供更多低成本的住房。

新加坡国立大学社会学家谭恩瑟建议，公共住房委员会可以考虑出租未售出的公寓，或建造专门设计的出租公寓，以迎合那些被认为需要自己空间的年轻人。

“当前的政策应该考虑容纳新加坡年轻人中正在出现的首选居住安排模式……并寻求容纳那些不符合规则的人。“

在那之前，如果当前的趋势继续下去，年轻的新加坡人离开家租房将不再是禁忌，而是更主流，这是由优先考虑他们的独立和福祉，以及可支配收入增加所推动的。

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谁是PR1MA最大买家？

By Poh Gin,

2022年03月10日

年轻人，
最需要可负担屋。

一个马来西亚房屋（PR1MA）旨在助国人达到“居者有其屋”，为中低收入群体提供可负担价位的房屋。

截至去年12月，一马房屋中有半数的买家，就是年龄在25至35岁的年轻人，高达1万7543名。

拿督斯里里查马里肯

这数据来自房屋及地方政府部长拿督斯里里查马里肯，他在国会下议院的问答环节中，回应土著团结党沙白安南国会议员拿督莫哈末法西亚的问题。

他说，但是在去年，25岁至3岁的年轻人就占了PR1MA买家的34%，相等于1904名。

“这证明PR1MA计划的价格受年轻人欢迎，该群体也负担得起。”

PR1MA如今正推动青年房屋计划倡议，冀望在今年底时把PR1MA年轻买家的比例，从50.3%提高到70%。

对于巴生谷这房价和租金高的地区，房政部也计划在数个地点兴建“青年过渡期房屋”（RTB），帮助年轻人拥屋。

这包括在吉隆坡峇都区兴建1400个单位，以及在雪兰莪万挠打造3000个单位。