林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

多项发展项目无法如期完工，
是执照条件太宽松吗？

申请和获得发展商执照需要多少费用？

过去几十年来，鉴于产业价格的上涨，房地产行业的发展商越来越多。

在获取发展商执照之前，需要符合哪些要求？

1966年房屋发展（管制与执照）法令第6条文阐明，在以下情况下，不可发出发展商执照：

(a)除非申请者（如果申请是由一家公司提出的）有现金不少于25万令吉的发行与缴足资本，并向政府的房屋管控官(Housing Controller)存入一笔相等于经绘测师认证的估计建筑成本3%款项的现金，或房屋及地方政府部长可决定的其他形式；

“估计建筑成本”是指兴建房屋的成本，包括财务成本、营运开销和完成房屋工程所需的所有其他费用，但不包括土地成本。

(b)除非申请者（如果申请是由一个人或一群人提出的）向房屋管控官存入一笔相等于经绘测师认证的估计建筑成本3%款项现金，或是房政部长可能确定的其他形式；

(c)除非申请者（如果申请分别由一个人或一群人或一家企业提出的）本身或其任何成员或合伙人不是被判定犯有欺诈或不诚实罪行的人，或未获脱离穷籍的人；

(d)除非申请者（如果申请是由公司提出的）被裁定犯下涉及欺诈或不诚实的罪行，或未脱离穷籍，没有担任申请者的董事、经理或秘书或其他类似职位；

除非申请者（如果申请是由社团提出的）被裁定犯下涉及欺诈或不诚实罪行，或未脱离穷籍，没有担任申请者的主席、秘书或财政，或其他类似职务；

(e)除非在提出申请时，申请者或申请者的任何成员或合伙人（如果申请者是个人或公司的团体）或者申请者的董事、经理或秘书（如果申请者是公司），未因根据本法令被定罪，而被处以超过1万令吉罚款或监禁（未能支付罚款不超过1万令吉的监禁除外）；

(f)除非在提出申请时，曾担任或直接参与管理已被法庭清盘发展商的业务的人，不是董事或没有直接参与申请者业务的管理； 以及

(g)如果申请者的绘测师或工程师注册已被吊销，并在申请发展商执照时，根据 1967年绘测师法令或1967年工程师注册法令，其注册尚未恢复。

房政部长拥酌情权

尽管如此，部长可全权酌情放弃以上(a)、(b)或(d)段中规定的任何或所有条件，或以他认为适当的其他条件，代替任何或所有上述条件。

对于是否颁发执照给发展商，该法令从财务状况、技术性和房屋发展负责人的行为/举止等方面，制定了全面条件，不同类型的申请者需符合不同的条件。

该法令也重视房屋发展负责人的过往记录。

虽然如此，房政部长仍拥有是否颁发执照给发展商的全权酌情，而这酌情须小心及合理地行使。

有鉴于目前许多房屋发展项目无法如期完工，或甚至沦为废弃项目，加上建筑材料价格高涨，以上授予发展商执照的条件是否需要从新检讨，是一个值得深思的问题。

林国强律师
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向发展商索延迟交付赔偿金
需于12个月内提出诉讼。

在 Cemerlang Land Sdn Bhd V. Ali Saat & Anor And Other Appeals 一案中，上诉庭讨论了买家向房屋仲裁庭提出索赔的最后期限。

案情：

上诉人（“发展商”）是一名房地产发展商，于2002年6月25日签订了一份买卖合约（“第一份合约”），出售位于柔佛州蒂莎拉庆（Desa Larkin）Amber Court的一间公寓（“Amber Court 项目”），售价为2万5000令吉。

不幸的是，Amber Court项目未能在第一份合约规定的期限内完成，随后被国家房屋局宣布并列为废弃项目（俗称“烂尾楼”）。

上诉人被有关当局委任为发展商，接手该废弃项目，以让该项目复工。 该废弃项目的原买家包括答辩人（“买家”），获发展商献议转为购买该项目复工后的单位。双方同意撤销第一份合约，并将其视为无效。

过后，发展商与买家签订了一份志期2013年7月9日的新买卖合约（“第二份合约”），新单位的购买价格保持在2万5000令吉。

发展商在第二份合约规定的时间内完成了复兴项目，并如期移交了空置物业给买家。

然而，买家却于2014年根据第一份合约入禀房屋仲裁庭（“仲裁庭”），向发展商索取延迟交付物业的赔偿金。

仲裁庭判给买家延迟交付空置物业的赔偿。发展商不服，向高等法庭提出司法审核申请。司法专员驳回了司法审核申请，认为仲裁庭的判决没有严重的法律错误。发展商再进一步向上诉庭提出上诉。

判决：

1966年房屋发展（管制与执照）法令已详细阐明房屋仲裁庭的职能、权力和管辖权。该法令第 16N(2)条文也阐明了仲裁庭管辖权的局限。

在该法令第16N(2)条文下，购屋者必须在第一份合约终止当天算起的12个月内作出投诉。

该单位没有按照合约完工及交付。 买家对违约损害赔偿的诉讼权，根据一般规则，是在违约当天产生。在这种情况下，第一份合约（志期2002年6月25日）第22条规定的期限（36个月内需完成）的次日，即2005年6月26日，当发展商未能按照第一份合约的规定交付空置物业，即已属于违约。

然而，买家没有在法令规定的时间内向仲裁庭提出任何申诉。

买家根据第一份合约提出延迟交付的申诉，是在买卖双方执行第二份合约，以及发展商将物业移交给他之后才提出的。

由于申诉是在第二份合约和撤销契约执行后才提出的，因此仲裁庭对于该申诉的判决，也超出了其管辖范围。

如果客观地看待仲裁庭的判决，可以发现有关判决并没有任何合理的论据。单凭这一点，发展商就应该获准上诉。

结语：

根据1966年房屋发展（管制与执照）法令第16N条文，买家需要在以下事件的12个月内向仲裁庭提出相关的索赔：

(a) 完工准证（CCC）的签发日期；

(b) 缺陷保修期届满日；

(c) 合约终止日

否则，仲裁庭将无权处理买家的索赔。