Categories趋势

废置项目董事将列黑名单

2023年10月19日

发展商资本门槛将上调

政府正考虑提高新发展商的缴足资本和累积资本门槛,严重延工和废置项目(俗称烂尾楼)的董事将被列入黑名单,以确保房屋永续发展。

地方政府发展部副部长阿克马指出,该部也对兴建房屋的抵押贷款保险涵盖层面进行探讨,以及推出预售和购买协议的选项。

“政府正在检视1966年房屋发展(管制与执照)法令(118法令)。”

阿克马在国会回答仁保国会议员拿督三苏卡哈有关如何避免废置项目和改善房地产开发管理的问题时,如此表示。

他说,该协议将为发展商和购房者提供退出条款,要是发展商无法在指定的时间内交付,他们将无法继续物业发展。

“如果项目无法售出且存在现金流问题,可被允许提前终止买卖协议。”

阿克马:将严厉对付烂尾楼发展商。

密切关注房屋发展账目

提及提高缴足资本和资本积累条件,阿克马说,这将确保只有财务状况稳健且有记录已完成项目的公司,才能成为该行业的参与者。

对于因项目失败而被列入黑名单的董事、未能履行支付法庭费用发展商,以及未经许可便进行发展项目的发展商,他们也将无法申请 广告准证和发展执照(APDL)。

此外,政府也正密切关注物业发展商的房屋发展账目,该账目在申请执照或融资时会将反映出发展商存款,确保帐目管理妥善。

他认为,最理想的解决方案是通过金融机构实施,以研究如何改进账户管理。

“其他努力包括改善房屋综合管理系统。”

针对有人询问政府鼓励发展商采取先建后售的模式来开发房屋计划,阿克马则解释,采用此方式的发展商可以获奖励措施,包括减少押金、审批快速,以及在项目范围内发展可负担房屋。

他也表明,政府目前没有计划对空置单位征收空置税。

Categories趋势

183延工废置项目复活了

2023年08月3日

解决严重延工项目
刻不容缓

今年1月至6月,我国成功恢复183个延迟、严重延工和废置项目。

地方政府部副部长阿克马透露,上述项目涉及2万1888个住房单位,发展总值达171亿9000万令吉。

其中涉及2万926个住房单位的178个延迟和严重延工的私人住房项目成功恢复,并获得完工及合格证书(CCC),发展总值达167亿5000万令吉。

另外,私人住房延迟和严重延工特工队(TFST)成功修复了5个废置项目,涉及962个住房单位,发展总值达4亿4184万令吉。

阿克马

6月份共拯救29项目

他补充,6月份当局一共拯救了29个延迟、严重延工、废置项目,其中27个项目获得完工及合格证书,2个项目顺利恢复。

“截至7月26日,国内有108个延迟项目,459个严重延工项目及114个废置项目,所有项目发展总值为802亿5000万令吉。”

他在私人住房延迟、严重延工及废置项目最新进展记者会上表示,地政部会通过国家房屋公司(SPNB)重组严重延工项目,重点解决不良项目。

“通过这一步骤,当局将取消目前在建的3个国家房屋公司严重延工项目,不再继续施工,从而使SPNB严重延工项目的数量减少至7个。”

他相信这么做能让国家房屋公司更专注于完成其余7个严重延工项目,目标是在2024年第一季完成。

Categories趋势

地政部招白武士 拯救废置项目

2023年07月4日

6个月内没动工,
项目就被视为废置

地方政府发展部副部长阿克马表示,政府正通过与白武士商讨或清算等方式,拯救约40个废置房屋项目。

他说,截至今年4月,国内废置房屋项目仍有112个,其中105个是2015年启动的项目,其余是2015年之后启动。

481项目严重延工

该部另也鉴定了481个严重延工项目。

阿克马指出,废置项目需符合118法令(1966年房屋发展(管制与执照)法令)的标准,并且经历一个漫长过程。

阿克马

阿克马今日在布城第14区消防救援站与消防员一起参加地政部哈芝节活动后说:“如果在6个月内没有动工,该项目就被视为废置。它必须是经过部长鉴定已被荒废,没有动工,意即发展商不感兴趣完成该项目。”

他表示,只有被鉴定为废置项目,才可以考虑通过其他方法解决。若公司已倒闭,就会进入清算程序,寻找白武士或者与买家讨论如何处理该项目。

相关新闻:

Categories趋势

2024彻底告别PR1MA烂尾楼

2023年05月16日

PR1MA购屋者
看见曙光了

地方政府发展部长倪可敏披露,在全国17个被列为废置项目(俗称烂尾楼)的一个大马人民房屋计划(PR1MA)中,共有8个已获得解决。

他说,其余的废置项目将在今年结束前或明年获得解决,并于2024年全面告别这类工程。

资料显示,已完成的废置项目分别是坐落在霹雳、沙巴、柔佛、吉打及雪兰莪州的一马房屋项目,其中一项是位于古来-哥打丁宜路的哥打丁宜一马房屋项目。

倪可敏日前出席哥打丁宜一马房屋移交钥匙仪式时指出,当局已定下目标,今年内将完成3个废置项目,其余项目则将于明年完工,届时即可全面摆脱废置项目工程。

翁哈菲兹(坐者左起)与倪可敏及阿克马参观位于哥打丁宜的一马房屋项目示范屋。

据了解,柔州共有3个废置项目,即哥打丁宜一马房屋发展计划、开屏山庄一马房屋发展计划,以及拉庆英达一马房屋发展计划,目前首2个项目已分别于今年2月及3月完工,最后一项目预计将于今年第三季完工。

今午,共20名一马房屋项目屋主从倪可敏及柔佛州务大臣拿督翁哈菲兹手中接过钥匙,将已领取钥匙的屋主人数累积至526人。

出席者包括地政部副部长阿克马、掌管柔州房屋及地方政府事务的行政议员拿督嘉福尼等。

另一方面,倪可敏透露,地政部目前已批准19个在柔州的人民组屋计划,单位总数为1万4425个。

“截至今年4月30日为止,已有12个人民组屋计划的1万1195个单位竣工,另有7座组屋尚在建造中,涉及单位为3230个。”

相关新闻:

Categories趋势

助圆拥屋梦 白武士打救烂尾楼

2023年03月26日

拯救大型烂尾楼盘
可助购屋者完成梦想

独家报道:李治宏

叶银财

“当我们去到现场,很多购屋者领锁匙的感触都很深,尤其是有一名年轻人甚至抱着我们哭,因为这房子是他父亲一辈子的心血,而父亲去世了,如今终于拿到屋子的锁匙,算是一圆父亲的遗愿。

“当我们看到这样的情景,得到这样的认可,我们确信,这就是我们今后要走的路,一来可以为公司带来利润,同时又可以帮到很多购屋者完成拥有自己房子的梦想。”

这是在国内房地产业界被誉为“烂尾楼救星”,以拯救和复兴大型烂尾楼盘著称的拿督斯里叶银财,在专访中受询及为何集团一直重复在做别人不太愿意做的事,还把它变成集团最大招牌“卖点”时,向《南洋商报》吐露的一番肺腑之言。

废置房屋项目(Abandoned Project,俗称烂尾楼)在我国早已不是什么新鲜事,而且持续发生,多年来也导致不幸买到烂尾楼盘的购屋者欲哭无泪。

多年来,有少数烂尾项目获得其他发展商接手而“起死回生”,但不是每个购屋者都这么幸运,更多的购屋者始终拿不到屋子锁匙,还得继续供还银行房贷利息。

所以,当新政府最近不断发出拟着手解决这个困扰本地房市多年问题的信号,包括为买到“严重延工项目(Sick Project)”房屋的购屋者发出支持信,要求银行重组房屋贷款,以及考虑为先建后售的发展商提供奖掖时,烂尾楼的课题再度引起各界的关注。

为此,《南洋商报》特别走访多名产业界人士,并请来“烂尾楼白武士”——高裕轩集团(NCT,0056,主板产业股)执行主席兼集团董事经理拿督斯里叶银财现身说法,从该集团多年来成功复兴多个大型烂尾楼项目的实战经验,剖析烂尾楼的前因后果,以及潜在的解决方案。

购屋者影响最大

叶银财接受本报专访时坦言,买房是许多人一生中最重要的投资之一,当发展商放弃一个项目时,购屋者往往是受影响最大的一方,但他们并不应承担房屋项目搁置所带来的后果和负担。

因此,当该集团完成复兴其接手的第二个房产项目,并举行一个盛大的移交锁匙仪式时,叶银财和公司同仁眼见终于可以领取房子锁匙的购屋者一时感触良多,甚至给他们一个深情拥抱时,坚定了该集团日后要拯救更多烂尾项目,以协助更多购屋者完成拥屋梦想的决心。

雪州沙叻丁宜镇是一座欣欣向荣的城镇,但许多人不知道的是,当地有一个发展项目,当年正是全国被废置的房屋发展项目之一,而在高裕轩集团出手搭救后“起死回生”。

回溯当时的情况,叶银财指出,这是该集团接手的第二个烂尾项目,该集团于2008年完成拯救雪州蒲种的一个烂尾项目后,于2012年获得房屋及地方政府部委托,负责搭救其他烂尾项目,而该集团选择了这个坐落在沙叻丁宜的项目。

全马最大烂尾项目

该项目是全马至今最大的烂尾项目,涉及2635名购屋者,而该集团接手及拟订复工方案后,在短短3年内复兴该项目,建造了大量的双层房屋、双层半排屋及中价公寓。

该项目是至今为止最让叶银财引以为豪的复兴项目,而今天耸立在云顶高原的玖霄明阁(Grand Ion Delemen),则让该集团在搭救烂尾楼方面创下一大奇迹,奠定集团成为烂尾楼白武士的地位。

叶银财指出,前称Billion Court的玖霄明阁是彭亨州至今最大的废置房产项目,面对地形困难、自然环境条件恶劣等许多障碍,在如此高海拔的地方打造一个大型项目,绝对是一个非常艰辛的挑战。

“在气候变幻莫测的情况下,我们的团队还需仔细管理和运输额外的桩材来支撑庞大的结构,甚至在项目开始时面临水源的问题,经过多番尝试和努力始克服这个难题。”

说服购屋者考验白武士

叶银财强调,对任何发展商而言,复兴一个烂尾项目都是一大挑战,过程中需要很大的耐心、毅力和解决问题的能力,而如何说服购屋者接受“白武士”提出的解决方案,更是每个“白武士”接手烂尾楼时的一大考验。

对此,叶银财完全了解烂尾楼购屋者的感受,而作为“白武士”,接手烂尾楼的发展商必须忍耐,这非常考验发展商的耐心、毅力和解决问题的能力。

“一开始接手烂尾项目时,有关购屋者的反应肯定会很激烈,一般上他们会怪罪‘白武士’造成他们面临损失,并让他们被迫在烂尾项目的复兴方案中作出‘牺牲’。

“我们(‘白武士’)必须经过几次的见面和讲解,才能慢慢的说服购屋者接受有关方案。毕竟,在等待项目复工,暂时还是没有屋子住的当儿,他们(购屋者)还需继续付还银行房贷利息。

“我们(‘白武士’)可以要求银行豁免购屋者缴付有关利息,但如果银行不肯,购屋者惟有继续供还房贷利息。

“如果可以做到,有些‘白武士’会以1令吉赔30仙至50仙的方式赔偿购屋者。如果遇到好的‘白武士’,甚至可以付出1令吉拿回1令吉。”

未必血本无归

但叶银财强调,烂尾楼购屋者未必一定血本无归,有些成功复工的项目过后升值,不仅让购屋者回本,甚至还有钱赚。

“例如我们复兴的沙叻丁宜项目就是一个很好的例子,当初购屋者以约13万令吉买房,我们复工和移交锁匙后,有关房屋市价达到40多万令吉,如果他们脱售,就连本带利套现一笔钱。”

发展商陷财困无力建楼

烂尾楼发生的原因是什么? 为何全马一直不断有发展项目成为烂尾楼?

众受访者异口同声指出,没有任何发展商愿意看到自己的项目停摆,而之所以会出现烂尾楼,通常都是因为有关发展商的资金链中断,公司陷入财务困境甚至濒临破产,无力完成有关项目。

AuctionGuru.com.my创办人谢廉义.

交屋周期越久风险越高

安德资产(拍卖、投资,交易与咨询)公司执行董事谢廉义说,发展商财务陷困,主要是成本控制不好,第二是有关发展商的其他项目销售失算,拖累整家公司,第三是国家经济欠佳,再加上过去3年的疫情肆虐,加剧了整个情况。

资深产业经纪Metro Homes Realty公司执行董事薛国龙表示,我国产业发展绝大部分都是先售后建,尤其是40楼以上的高楼发展项目,政府允许发展商较长的时间交屋,而交屋的周期越久,成为烂尾楼的风险就越高,因为间中充斥太多变数。

本身是发展商的巴生中华总商会基建暨建筑地产组主任许永贵形容,自己的项目变成烂尾楼,是发展商最不愿看到的局面,即使是项目进度缓慢,发展商也会睡不着。

“发展商每推出一个新项目,都犹如在下一个新的赌注。例如现在看中某一块地,从收购土地到策划新项目,但从项目的拟议、寻求批准到完工,起码需要3至5年的时间,但市场一直在变化,三五年后,发展商现在规划的产品,届时可能已没有市场需求。

“还有,有谁会想到冠病疫情来袭?3年的疫情改变了很多东西,例如3年前,可能新项目会倾向于兴建很多的单位,但疫情过后,现在人们要的是空间比较大和宽敞的房屋。”

黄贵利

利率上扬建材涨价

巴生中总基建暨建筑地产组副主任黄贵利说,很多东西都一直在变。

当发展商做了可行性研究,提呈项目策划、推介,但谁会想到,过去一年国内利率上扬了4次,建筑成本和建筑材料价格也大幅扬升,原本只有10%赚幅,只求薄利多销的发展项目,如今已变得无利可图甚至要亏本来卖。

发展商和购屋者已签订了买卖合约,不可能因为房屋兴建途中,建筑成本涨价,而要求提高屋价,购屋者也不可能愿意付。

他强调,一个发展项目成为烂尾楼,涉及的各方都有责任。发展商也有一个小组,专门跟进各有关当局,确保工程进度不会得不到应得的审批而缓慢下来。

购屋者权益优先

谢廉义说,烂尾楼的发展商通常会被债主追债,往往因无力还债而被控上法庭,甚至被法庭宣判破产。

当有关发展商宣告破产,公司就会被债权人接管,并委任清盘师负责清盘事宜。

“我们作为中间人,接手主导有关烂尾楼的重组计划时,将负责与涉及各方,包括清盘师、债权人、购屋者等谈判,寻求一个大家都能满意的重组方案。但不管怎样,购屋者的权益永远放在第一位,我们会公平照顾涉及各方的权益。”

针对过去有些大型发展商旗下有多家子公司,当其中一家的发展项目变成烂尾楼而宣告破产,有关发展商仍可通过其他子公司继续进行产业发展的业务,薛国龙指出,银行在这方面很谨慎,不会做风险很高的生意或赔本生意。

“当发展商向银行借贷时,银行也会要求产业发展公司老板本身提供个人担保。所以,如果有关发展商破产,无力还贷,老板还是要负责。

“而且,政府已修改相关法令,一旦项目垮掉,有关发展商被列入黑名单,老板或董事无法继续进行产业发展业务。

查工程进度款项过度发放

拯救烂尾楼过程中通常会面临哪些难题?如何解决?

叶银财指出,第一点,接手烂尾楼时,必须评估整个项目涉及和需要多少资金。

有关“白武士”也须深入查究,有关项目被搁置时,是否出现工程进度款项过度发放(progressive bill overclaim)的情况?

“例如某个项目只完工30%,银行却发放了65%的款项给发展商。如果出现这种不寻常的情况,有关项目被废弃而成为烂尾楼就有迹可循。

“如果白武士没发现这个问题,还有就是项目所需的各项批准须符合各种条规,这些都是隐藏成本。”

住宅买家较有保障

第二点是需找到很好的烂尾楼项目重建负责人(Scheme Manager),并拟定一个各方都满意的重建方案,而且须得到业主们的认可和表决支持。

如果涉及的是房屋项目,它必须获得地方及政府部的批准,而如果是商用产业项目,地方及政府部无权插手,且因为买家是无担保债权人,发展商不必赔偿。

因此在法律上,相对而言,住宅项目的买家会比较有保障。

马来西亚资产规划师协会(MIEP)主席薛国龙

巴生烂尾楼最多

为何烂尾楼巴生最多?

根据官方数据,雪兰莪州的烂尾楼是全马最多,其中又以巴生占最多。

针对这个数据,众受访者都无法给予一个确切的答案,但却异口同声地认为,巴生烂尾楼最多,离不开疫情之前许多人一窝蜂涌入房屋领域,大大小小项目“遍地开花”。

薛国龙指这可总结成几个原因。第一是巴生可发展的土地比较多,小型发展商也比较多,但小发展商一般没有展开很好的可行性调查,推出的产品不是市场要的,结果项目滞销以至发展商资金链断裂,最终沦为烂尾楼的几率就会比较高。

错判巴生市场需求

“烂尾楼的主因通常都是没有做好市场调研、需求欠佳、发展商资金链中断、产品错配,但又不是完全没有资金的发展商,否则有地也无法开发。

“巴生人比较传统,偏爱有地房产,却偏偏有发展商可能认为就因为少人发展高楼房产,所以跑去建,结果需求欠佳,项目停摆。”

巴生中华总商会署理总会长戴良麟

巴生中华总商会署理总会长戴良麟认为,巴生烂尾楼在雪州最多的其中一个原因,也可能是涉及来自外地的发展商,因不熟悉巴生市场的实际需求,例如巴生人至今仍普遍比较喜欢有地房产,高楼住宅相对没那么受落,滞销甚至停工的项目也因而相对较多。

然而,也有一些烂尾楼并非因为滞销问题而成为烂尾楼,例如巴生某个沦为烂尾楼的项目,其实已将近全面售罄。

工程进度慢将被罚款

巴生中总基建暨建筑地产组主任许永贵指出,一个项目停工6个月,发展商的执照过期没更新,有关项目就会被归类为烂尾楼。

地方政府发展部如今更严格监督房屋工程进度。举例说,如果一个房屋项目发展3个类别的房产,即洋房、半独立式洋房及双层排屋,只要其中一个类别单位的工程进度很慢,整个房屋项目也会被归纳为严重延工项目。

“房政部有一个电脑化的系统,会自动监督每个房屋项目的工程进度,因此发展商都必须确保项目内每个不同类型的单位进度不能太慢,否则整个项目就会被列为严重延工项目,发展商无法更新执照。发展商每年1月、4月、7月和10月必须向房屋部报告手上工程进度,否则会被罚款。”

先建后售知易行难

烂尾楼问题如何根治?是否该从整个生态链下手?

针对这个问题,众受访者认为,惟有实行先建后售,才能彻底杜绝烂尾楼的发生。

但问题是,一旦实行先建后售,将扼杀整个产业发展领域,绝大部分发展商将被淘汰出局,毕竟没有多少个发展商有非常雄厚和源源不绝的庞大资金,可以先垫付所有成本,再来跟买家和购屋者回收资金。

叶银财强调,先建后售知易行难,否则我国不会讨论了先建后售将近20年,至今仍无法落实。

他指出,这是整个生态链的问题,关键在于银行能否配合,愿意承担庞大的发展融资。

没融资无法落实

“没有银行的融资,先建后售不可能落实。例如一个项目的发展总值是6亿令吉,试问有哪个发展商能一下子拿出6亿令吉来承建?

“发展商要买地,又要承担庞大的建筑成本。如果金融系统没有很好的配合,房屋市场很难发展起来。这是一个恶性循环。”

提到为何先进国如澳洲可以实行先建后售,叶银财就指出,这是因为澳洲银行体系全力支持和提供发展融资,所以该国的产业买家置业只需付出10%的头期付款,无需在领取物业锁匙之前供还房贷。

“马来西亚市场还没达到这样成熟的阶段。现在银行连购屋者的房屋贷款都捉得很紧,更别说是为发展商先建后售提供庞大的融资。”

洪永勤

安德资产公司合伙人洪永勤则认为,在现有的先售后建机制下,烂尾楼问题无法根治,只能尽力减少。

“政府必须跟产业界深入探讨,如何解决整个生态链。例如提高新发展商的入行门槛,例如必须置放抵押金。但如果是信誉良好的发展商,门槛则比较宽松。”

Categories趋势

烂尾楼,有得救吗?

2022年10月3日

独家报道:苏韵鸰

“烂尾楼”风暴
会否也在大马房市上演?

疫情爆发2年多来,国内“严重延工”房屋项目(sick housing project)的数量激增逾60%,而早前接受本报访问的业界人士预计,“严重延工”项目数量不仅无望减少,还会进一步增加,而预计超过50%的“严重延工”项目最终会变成废置项目(abandoned project,俗称“烂尾楼”)。

房产市场陷入谷底的中国早前爆发“烂尾楼”风暴,不仅“烂尾楼”购屋者拒还银行房贷,这股“断供潮”随后会进一步蔓延至产业领域供应链,一些中资房企的供应商因被拖欠账款,而拒还银行贷款,显示这波始于购屋者的断供潮延烧。

本地购屋者更关注的是,这股“烂尾楼”风暴会否也在大马产业市场上演?我们能否先打“预防针”?

房屋及地方政府部的数据显示,截至今年8月31日,我国共有411项严重延工项目,涉及7万9476个房屋单位。

这个数目比起今年首季有所减少,但业界人士早前却预估,由于种种不利因素,未来12至18个月内,严重延工项目恐会进一步增加,更有半数最终可能成为“烂尾楼”。

截至今年3月底,国内获批准的2552个房屋发展项目中,多达580个或22.73%是处于“重病”状态的“严重延工”房屋项目。换句话说,每100个房屋项目中,约23个是正面临“重病”的项目。

白武士成烂尾楼救星

根据房政部的定义,严重延工房屋项目是指建筑工程进度比预定落后了30%以上,或是房屋买卖协议已经失效的房屋发展项目。

至于“烂尾楼”,则是已经完全停摆的废置项目,不幸买到这些项目单位的购屋者欲哭无泪,除非有“白武士”出手拯救或重建有关项目。

当然,情况也不是一片悲观,完全没有翻身的余地。

房政部的数据就显示,截至今年7月7日,有102个废置项目被列为可重建废置项目,有望“起死回生”,而其中35项属于今年新增的烂尾楼。

谢廉义

严重延工仍有生路

安德资产(拍卖、投资,交易与咨询)公司执行董事谢廉义就指出,尽管面对严峻的经济挑战,但我国并未掀起或酝酿着一股“烂尾楼风暴”。

他接受《南洋商报》线上专访时强调,目前国内出现的问题房屋项目,大多是严重延工项目,而非已经完全停工的“烂尾楼”,大众须懂得区分两者的区别,因为严重延工项目还有一线生机,未必走上沦为“烂尾楼”的这条绝路。

安德资产公司合伙人洪永勤指出,为了避免陷入买到“烂尾楼”的陷阱,购屋者可以先打“预防针”,这包括了解发展商过去完成项目的营运记录、了解发展商的财务状况,以及购屋者务必妥善保管完整的文件。

他强调,万一不幸买到“烂尾楼”,购屋者可以做的就是和清盘师保持密切联系,包括把手上的相关文件呈交给清盘师,因为这有助于清盘师加速处理法律程序,更快地完成由“白武士”接手“烂尾楼”和重建。

洪永勤

雪新增烂尾楼最多

新增的可复工“烂尾楼”中,34个项目废置超过5年,仅有1项在雪州的项目,兴建208个单位公寓,已售出56个单位,原定今年1月24日竣工,但因发展商破产,最终惨遭房政部于2月11日判定为烂尾楼。

在今年新增的“烂尾楼”当中,雪兰莪州高居榜首,共有12个房屋项目完全停摆;其次是吉兰丹和登嘉楼,分别以7个项目并列第二,吉隆坡则排第三(4个项目)。接下来依序为槟城(3个),以及彭亨和霹雳(各1个)。

发展商破产致工程停摆

谢廉义指出,国内一些“烂尾楼”主因几乎都是由于发展商经营不善,宣布破产,进而令开发项目变成“烂尾楼”。

当然,一些“烂尾楼”则是由于发展商在整个大环境不利因素的打击下周转不灵,最终陷入财务困境,无力完成工程所致。

资金周转濒崩溃

他解释,疫情拖延工程进度,即使复工也必须面对建筑材料价格飙涨30%和劳工严重短缺的窘境,加上经济疲弱冲击市场,承担高昂的建材开销,赚幅不足的情况下,造成许多发展商的资金周转快逼近崩溃边缘。

“冠病疫情最严重时期实施行动管控令(MCO)造成建筑工程被迫停工,政府允许发展商的延长交屋期和逾期交屋赔偿金今年期限已到,更令发展商头痛不已。”

洪永勤则指出,部分“烂尾楼”因过度依赖外国投资者,前期还贷期表现良好,惟在大环境挑战和全球经济受到冲击,外国购屋者或因原生国实施外汇管制,以致外国购屋者被迫不定期汇款,种种连锁效应,发展商的资金流变得吃紧。

他以中国为例,中国政府为制止人民扩张过快的“非理性”海外投资采取一连串的政策措施,管控跨境套利和收紧允许中国企业到海外投资的资金外流,这项外汇管制多年来持续至今。

他认为,即使今年4月1日我国重开边境,国内不少房地产项目也进入“合理调整期”,但锁定外国购屋者为顾客群的项目,仍存有高风险。

申请司法管理重组债务

谢廉义表示,大马经历1997至1998年亚洲金融风暴,我国已有完善的司法保障机制,切实筑牢抵御国际金融危机冲击的风浪,包括公司法令等。

“一旦债权人起诉,其他债权人就会一窝蜂向有关发展商提告,可能被迫提前清盘,造成无法挽回的局面。”

他说,发展商若面对短暂的资金周转,可向顾问公司或律师咨询,向法庭申请司法管理展开债务重组计划,通过法律程序禁止债权人提出法律控诉。

他举例,亚航集团(AIRASIA,5099,主板消费股)、世霸动力(SERBADK,5279,主板能源股)及沙布拉能源(SAPNRG,5218,主板能源股)向法庭申请列入司法管理,暂时由法庭委任中立的官员掌管公司事务。

重建债主信心

洪永勤表示,疫情影响了发展商的现金流和工程进度缓慢,发展商必须拟定重组架构,整肃财务状况、创造现金流履行还债义务的解决方案,否则法庭不会贸贸然接纳申请。

他补充,司法管理是通过2016年《公司法令》引入的一项由法庭监督的临时复苏计划,旨在帮助陷入财务困境的公司,提供复原机会,并使其恢复净利能力。

他认为,司法管理是财务陷困发展商申请破产前的最后一线生机,可在禁止债权人提控期重建债主的信心,恢复财务偿还银行和债主。

寻找白武士重建耗时

谢廉义披露,要寻找“白武士”拯救“烂尾楼”和重建并非易事,需要突破层层困局,无法在一年半载内马上解决。

“一旦有关发展商破产,交由清盘师接手,从整理所有资料、调查项目和评估工作,至少耗时3至6个月,再找上合适的‘白武士’,前后整个程序耗时超过一年。”

他表示,以上情况需视文件转交的配合度而定,可加速清盘师接手工作,不过大部分破产发展商的职员往往都人去楼空,或发展商董事不愿意配合提交文件,清盘师在处理“烂尾楼”事件上也难关重重。

发掘有潜能废置项目

“NCT集团是业界有名和活跃的白武士,发掘许多有潜能的废置项目,当然也有不少私人公司的白武士,只是处事不高调。”

他披露,该公司近期接获多项有关烂尾楼重建项目,协助召开购屋者意向大会,有85%购屋者同意重建计划。

“废置项目涵盖中马区,有公寓项目及有地房产,当中也有还未动工就宣布倒闭,也有工程兴建到一半,不过这些工程已停顿7至8年,与冠病疫情无关。”

购屋者需补贴差价

洪永勤说,一旦清盘师完成评估后,会登报寻找“白武士”,一般“白武士”财务实力雄厚,拥有丰富的经验,会详细衡量有关“烂尾楼”是否值得投资外,法律上的种种皆需要考量。

他指出,有鉴于废置项目已久,兴建工程开销和成本逐渐升高,“白武士”若计划重建项目,会制定方案,而买家也需要补贴差价,若差价太高,与购屋者谈不拢,届时又一拖再拖,寻求新的白武士登场。

“白武士需召开购屋者会议,得到至少75%购屋者同意补贴差价,才有机会重建‘烂尾楼’。”

他表示,一般“烂尾楼”兴建工程进度达60至70%,大部分购屋者都愿意补贴差价重建房屋项目,希望能一圆拥屋梦,购屋者需准备现金补贴差价。

不过,他认为,虽然严重延工项目和“烂尾楼”项目情况仍受到控制,但随着国家银行再调高基准隔夜政策利率(OPR)至2%,如同在房市浇冷水,加上国人的薪资收入没有增加,买房已变成很多人能力之外的事,恐怕房市将持续低迷。

烂尾楼涉及的主要单位:

1. 清盘师
2. 律师
3. 银行或金融机构
4. 购屋者

防买烂尾楼,如何先打预防针?

1. 了解发展商过去兴建工程的背景
2. 先了解发展商的财务状况
3. 购屋者务必妥善保管完整的文件