林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

买家获发展商赔偿

案情：

起诉人是彭亨州直凉一个廉价屋项目的多名买家。

买家已与答辩人（即发展商）签订各自的买卖合约。

上述多名买家分别向淡马鲁地方法庭提出索赔，要求赔偿，理由是他们的房屋没有按照作为合约一部分的批准计划中规定的规格建造。

法官作出了有利买家的裁决，并发现发展商违反了各自的买卖合约。裁判官进一步判给购买单层房屋的买家8400令吉连同堂费和利息，作为补偿；购买双层房屋的买家则获得4500令吉连同堂费和利息作为补偿。 房屋发展商针对这些裁决提出上诉。

问题：

买家在向法庭提出索赔之前，是否必须遵守协议买卖合约第23条文（其中规定买家须发出书面缺陷通知）；

买卖合约中的所有条款实际上都是法定要求，必须严格遵守，特别是第23条文作为对买家的额外保护，但并不影响或限制他们在普通法下的权利。

1966年房屋法令和有关条规旨在改进和补充普通法的救济措施，并不明示或暗示剥夺当事人获得合约救济措施。

对于买家未能根据买卖合约第23条文发出任何书信通知，并不妨碍他们根据普通法，向发展商在法庭上提出违反合约的民事索赔。 因此，发展商提出的“禁止反言的原则”（estoppel，即不可针对已裁定的事实作出否认）问题并不存在。

买家在入伙纸发出后，是否有权因房屋不符合规格而要求赔偿？

发展商辩称，由于这些房屋的入伙纸是由有关当局签发的，证明该房屋适合居住，因此买家无权声称该房屋因不符合规格而存在缺陷， 也无权向发展商索赔。

在本案中，入伙纸是由相关当局签发的，该入伙纸将证明有关房屋被认为适合居住。

该证书由发展商在房屋竣工后及相关当局确信1984 年统一建筑法》(GN5178/85)（“UBBL”）的相关规定已得到遵守后签发。

UBBL为相关房屋制定了最低标准和规格。

然而，买卖合约及批准的建筑平面图是单独的文件。 与 UBBL 中的规格相比，买卖合约和批准的建筑平面图中包含的房屋规格，可能有所不同（但不得较差）。

因此，如果发展商符合UBBL的规格，并不一定意味着他也符合或履行了买卖合约和批准建筑图测中的规格。

买家对任何缺陷或不符合规范要求赔偿的权利，并不取决于入伙纸的签发。

这些权利是根据买卖合约第23条文及普通法中关于违约的条款规定的。

如果发展商的论点被接受，那么根据买卖合约第23条文及相关法律，特别是 1982年房屋发展商（控制和许可）条例（现已于 1989 年修订）赋予买家的权利和保护和普通法对于违约的规定，将毫无用处，根本没有任何作用。

房子可以建
但亏本卖就不可能了

相信不少读者都有留意到近期有多则有关可负担房屋价格上涨的新闻，无论是城市还是城郊，主打“平靓正”的可负担房屋，真的再也令人负担不起吗？

根据大马房屋承包商协会（PKPM），鉴于建筑材料、劳动力和土地成本的上涨，可负担房屋的价格上涨，实属无可避免。

《马来西亚前锋报》报导，该会主席哈斯尼洛指出，随着建材价格和1500令吉最低薪金制的落实，促使成本上涨了20%。

“影响最大的是建筑和劳动力成本，假设一名每天领取80令吉工资的工人，现在必须获支付100令吉。位于巴生谷、西海岸或东海岸的房屋公司员工的薪水也有所增长，水泥和铁等建筑材料成本也是。”

他举例，一般800平方尺的项目毛利至少要20%，但如今成本增加了20%，房价肯定也要跟着上涨，否则成本上升但利润却变相的减少了。

他表示，可负担房屋的价格通常是根据政府的意愿和所提供的规定来制定，但仍有不确定的成本。

“承包商会依据所准备的预算建设项目，例如，若被要求建设12万令吉配有设施的排屋，就无法以此价格完成，因为业内情况也会影响价格。”

换句话说，房屋发展商及承包商并不排斥建设更多的可负担房屋，但不愿以低于10万令吉的价格售出，尤其是城市地区。

通过建筑科技减缓涨价

哈斯尼洛表明，政府不能只是为了满足可负担房屋市场的要求，而简单地订下低价。

“不过，发展商和承包商可在节省建设成本的同时，又不影响房屋的质量下，合作处理涨价问题。

“政府可通过各种建筑科技来减缓涨价，了解业内情况，以便能找到以经济的成本建造可负担房屋的方法。”

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