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以竹建屋 更亲近大自然

2023年12月1日


【人物简介:刘有仁】

毕业于英国布莱顿大学建筑系,曾在英国、澳洲和国内的建筑领域工作逾30年,是一位经验丰厚的资深建筑师。2015年的机缘巧合下加盟印尼建筑事务所IBUKU,身为首席建筑师的他参与了很多竹建筑的项目,从中累积了相关的专业知识与热忱,让已接近退休年龄的他有了新的职业目标。2018年透过自己创办的TENTEN Design事务所开启更多的竹建筑项目。

 

报道|洪诗迪
图片|受访者提供

从热烤箱到清凉屋
竹建筑的绿色奇迹

竹,作为建筑材料已经有上千年的历史,可惜自全球工业化后便鲜少应用在建筑上,直到近年因可持续发展越来越受重视,人们才开始重新探讨竹建材的“绿色发展潜力”。在讨论竹建材时我们总会习惯性地强调竹有多美多好,往往忽略了要重新让竹普及,多的是我们需要去瞭解的事。

竹在东南亚国家曾经是一种非常普遍的材料,更被誉为是“穷人的木材”,正因就生长在居住环境周围,几乎是唾手可得的程度,所以原住民常会就地取材用竹制作各种物品,同时也累积了对竹的深度瞭解与应用技能。

以竹建筑著称的刘有仁说道:“城市化的关系也迫于商业化的压力,人们便逐渐淘汰竹建材改用混凝土、砖块和钢材等,所以像马来西亚、泰国和菲律宾等国家都在渐渐失去了对竹的应用技能;只有印尼,或说我居住的峇厘岛保留并延续了这项技能,因为竹直到今天仍存在于他们的日常生活中,几乎每天都在使用竹。

被“竹”感动!逾50岁近退休年龄,刘有仁才“转行”致力推动竹建材普及化。

“甚至在马来西亚,虽然政府的出发点是为原住民好,将他们的房子改成混凝土制的,但在我看来这就像是把他们装在一个盒子里,我称这样的房子为‘混凝土烤箱’,实在太热了!他们根本就不习惯这样的生活,毕竟是长期居住在森林周围,在那种自然环境中他们建造的房子才是最舒适的。”

持续发展受重视

这听起来确实是有点“讽刺”,因为可持续发展在近年来越来越受重视,人们看见了竹的可持续性,所以原本被淘汰的旧建材便又重新成为了极具竞争力的“新兴建材”。

而刘有仁也有一个远大的目标,即将竹重新带回原住民的生活。

“我目前正与一家社会企业Epic Communities合作,他们已经为原住民建造了200多个家园,但他们用的都是钢结构,我却想要把竹带进他们的计划里,目前我已经与泰莱大学完成了一个原型,还有一个将在明年完成,希望届时能有所改变。”

2019年,刘有仁受邀在孟沙美术印务局(APW Bangsar)造了一座极具教育意义的竹亭。

竹建材为何推不动?

实际上竹建材在国内的推广已经进行了好几年,却似乎未有大进展,也许我们都忽略了一个非常重要的要素,那就是基础设施体系。

很多人看见美丽的竹建筑都有冲动想要拥有它,但刘有仁却表示要用竹造房子,有几个关键问题必须先解决:

1、邻近是否有竹资源供应?当地是否有人懂得收割?竹子是否经过防虫处理?

2、是否有足够了解竹建材的建筑师能给你一个好的设计?

3、是否有足够经验的团队能帮你建造?

以竹取代钢结构并非不可能,前提是要有懂设计的建筑师,以及懂建造的建筑团队。

教育问题要解决

他坦承要建立竹建材的基础设施体系不容易,个中还牵涉到教育的问题,因为负责设计和建造的人都必须足够了解竹,知道如何应用它,这也是他正在致力推动的部分,而很多国家也仍然在努力建立这样的基础设施体系,要不然是很难让竹建材“普及化”的。

此外,他还提到了另一个关键性问题,即在国内缺乏“足够有说服力”的大型竹建筑。

“老实说竹建材在印尼的接受度较高,原因是那里不仅有足够的资源供应和加工厂,也对竹建材已有一套规范标准,重要的是,印尼也有足够多的竹建筑,能有效地影响整个大环境。”

带来革命性改变

除了印尼,刘有仁最近在菲律宾也接到越来越多的项目,对此他深感欣慰。

“我最期待的是一个坐落在城市中央商务区的项目,你能想象在一栋高楼大厦旁就是一座竹楼建筑吗?就好比在阳光广场(KLCC)旁有一座竹楼建筑,深信在它建成后必会带来革命性的改变,人们会开始思考和讨论,继而推动竹建材的进步,我也希望在马来西亚能够引起这样的影响。”

确实,将竹建材带入主流建筑,将竹建筑带入城市中心,这是多少“爱竹人”正致力实现的目标,而成功实现将不只是对建筑师,亦是竹建材发展史中的一大里程碑,因此刘有仁也希望在马来西亚能有类似的项目,让他有机会在自己的出生地树立先例,以便能吸引更多人加入。

刘有仁在峇厘岛的乌布给自己造了一间竹屋,并以方言中的“Kamsia”(谢谢)取名,向自己奇妙的竹之旅与大自然表达感恩之情。

非所有竹类适合当建材

要让竹建材“普及化”,还有很多需要努力的部分,而不只是一味地告诉大众竹对环境有多好!

对此,刘有仁也非常诚实地说道:“竹并不能解决所有的问题,它确实是一个对地球友好的建材,比起‘可持续’(Sustainable)我更想用‘地球友好’(Earth-friendly)这个词,因为‘可持续’ 对我来说有点超载;但竹不是‘万灵丹’,竹也有它的限制,它只是我们走向地球友好的其中一个方案。”

竹分类千品种

举例来说:竹有上千品种,但并不是所有品种都适合用作建材。而我们都知道竹的繁殖能力非常强,不仅生长快速且在很多地方都能成长,但却不是每个地方的竹都适合用作建材,因为它们的尺寸和坚韧度都会不一样!

除此之外,也不是所有的建筑都适合用竹建造,因为声音传播、防火等级和准证等因素,尤其在马来西亚要获得批准并不容易。

这就是为何刘有仁一直在强调教育的重要性,竹建材需要好的设计和建造技能去衬托,而好的设计和建造技能就需要对竹足够了解。

价格并不廉宜

“所以我们必须对建筑师和建造团队等进行培训,不是将常规建材的建筑知识直接套在竹身上,在‘普及化’这条路上,我们还有很大的障碍要跨越,包括人们的心态也要有所改变。”

很多时候为鼓吹人们接受竹,会不断去强调竹的优势,选择忽视不好的成分,试图说服大众竹比常规建材好,譬如说性价比这一点,他却说:“若有客户问我竹是否比常规建材便宜,我会直接告诉他‘不会’,要么一样要么更贵,若你试图偷工减料就为了便宜,我宁可你不要用竹;而我所说的是未经过度加工的竹,过度加工的竹一点都不地球友好,用了没意思。”

总的来说,让人们真正了解竹的优缺点,并诚心接受它才是正确做法。

还记得2018年峇厘岛曾经历过一场6.8级地震,当时刘有仁的竹屋在剧烈摇晃下近乎毫发无伤,足见竹建材的坚韧。

临退休才转行

但此前在建筑界从没接触过竹建材的他,为何能够争取到这份难得的工作机会?对此他打趣说道:“我以前是在霹雳州的打巴和马六甲成长,从小的居住环境就被竹环绕,所以我经常会用竹来制作各种消遣物品;这大概就是我的其中一个优势吧,比起其他完全没碰过竹的应聘者,哈哈哈!”

“重置”建筑知识

当然,他这样说也不无道理,毕竟就如前文说的竹并非“常规建材”,多数的建筑师对它的理解近乎零,而作为建材,竹也远不如想象中的简单,所以对竹的基本认识多少会有点帮助。

对此刘有仁补充道:“像混凝土、木材或钢材等的资料非常多,要瞭解和应用它们并不难,但竹建材的资料却非常罕有,所以若要转用竹建材就必须‘重置’自己,就好比按下电脑的重置键。

“所以我很庆幸自己能拥有这珍贵的7年,它不只激发了我对竹建材的热忱,更让我学习到了很多的专业知识。”

这样的竹建筑完美体现出了与自然和谐共融的生活模式。

给自己造竹屋

在这7年中,虽然在东南亚各国留下了不少令人惊艳的竹作品,他心目中最具分量的却是给自己建造的竹屋,原因很简单,他说:“小时候的我用竹给自己制作消遣物品,长大后却能用它来做设计,看着它慢慢被建成一座完整的建筑物,甚至自己就居住在里面,真的感觉很神奇”,重要是有了这样的体验后,刘有仁在谈论和推广竹建材,乃至进行教学时都更具说服力。

他给自己建造的竹屋坐落在峇厘岛的乌布(Ubud),由于周围是宁静的大自然环境,他采用了无门窗的开放式概念,模糊了室内与室外的界限,与大自然建立紧密联系。他说:“与大自然共享空间才是真正的‘回归自然’”。

此外,竹屋外观也让人们看见了它在设计上的无限可能,即竹建筑不一定要方方正正的。

Categories意见

政府工程应往数字化建筑迈进

2023年10月1日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

重塑工程竞标
永续与创新为关键

如今大马的政局已尘埃落定,为联邦政府的施政和改革创造了良好的条件。

因此,我希望政府能摒弃无谓的政治口水战,全心全意投入到经济和社会的发展上,这样才不会让“昌明大马”的理念沦为空谈。

在这方面,我尤其希望政府可以往数字化建筑迈进,确保大马在工业4.0浪潮中抢占一席之地。

目前的一大问题是,政府部门在为本身的工程公开招标时,往往会将价格作为唯一的考量,忽略了施工方法、材料品质和永续及环保措施等其他同样重要的因素,因此最终得标的往往是报价最低的投标者。

在此情况下,有些企业为了尽可能降低工程的造价成本,就采用最传统和廉价的方法,也就是大量聘请廉价的外籍劳工,放弃使用费用较为高昂的先进技术。

这样一来,我们是在间接鼓励企业聘请更多外劳,无法为他们创造能使用数字工业建筑系统(DIBS)等建筑技术的良好环境。

所以,除了希望我们的政府官员能改变这种以偏概全的思维,我也希望政府可在即将来临的2024年财政预算案中,为各个公共工程拨出额外的一些预算,让那些采用永续与先进科技的企业有机会脱颖而出,以实际成果改变这种既有的思维。

适当奖掖数字化企业

在推动数字化建筑方面,政府除了要有全面的规划,更应通过适当的奖掖制度来争取政府部门官员的支持,加强政策执行的力度和效果。

比如,政府可以为相关部门建立一套关键绩效指标(KPI),规定他们须确保颁发的工程合约当中,采用数字化建筑方法的承包商必须达到一定的比例。如果达成了这方面的绩效指标,他们就能获得认可及奖掖。

在私人界方面,政府可以探讨为那些在这方面表现出色的建筑承包商提供奖掖,比如在下一个承包的工程,可以获得减免大马建筑工业发展局(CIDB)执照费用的优惠。

至于发展商,只要他们的发展项目达到一定的工业建筑系统(IBS)分数,他们可以获得发展收费等合规费用的减免。

所谓“重赏之下,必有勇夫”,我相信恰当的奖掖制度,能鼓励公共和私人界跳出固有的思维,让我国在工业4.0方面的发展可更与时并进。

政府可探讨为那些在永续发展方面表现出色的建筑承包商提供奖掖。

减少依赖外劳
培养本地人才

另一方面,随着大马的好几个大型基建项目即将开跑,我认为,现在就应着手讨论和准备解决这些项目的施工和劳工问题。

如果我们继续沿用过往的方式,聘请大量的外劳来施工,那么我们就无法摆脱过度依赖外劳的问题,而且这一状况已经困扰大马多年。

要知道,假设我们没有向数字化建筑转型,反而一直依赖数量庞大的廉价劳工,那么一旦政府调高最低薪资,很多业者和项目就会面临资金的挑战,影响项目的可持续性。

对此,我认为,政府可在培养本地人才和数字化转型方面对症下药,将危险、肮脏和困难的3D工作交给机械设备处理,然后通过技职教育与培训(TVET)去培训一批懂得操作这类机械的高技术人才。

官员须改变思维
接受使用新技术

如今某些官员安于现状的作风,是很多发展商和承包商面对的一大难题。

尽管业者提出能改进工程的建议或提议使用新颖的技术,但这些官员都不想承担责任而拒绝这些提议。

事实上,连使用建筑信息模型(BIM)制作的数字工业建筑系统这种在外国已相当常见的技术,某些官员依然抱持着犹豫不决的态度,不敢放心批准使用。

如果我们可以改变这样的思维,政府官员与私人界的合作不止会变得更加紧密,还能明显推动建筑和产业领域的永续与环保实践,行业的发展也会变得事半功倍。

因此,我呼吁政府能为此制定一个执行方案,切实地纠正和改善这些问题,否则大马将难以取得实际进步,最终逐渐落后于各个邻国。

凭借着多元文化、多语言环境及在东南亚地区的优越地理位置等优势,大马其实有着庞大的潜力,只要我们能贯彻改革,我认为,大马很有机会在2030年成为一个发达国家。

Categories趋势

隆市高级公寓“暗潮汹涌”

2023年08月5日

报道:苏韵鸰

借贷者供款提高
买房意愿降低

5大不利因素交击,吉隆坡高级公寓房市“暗流汹涌”。

这5大因素,分别是:借贷成本扬升、通货膨胀压力、建材涨价、经济放缓及吉隆坡区房市供需失衡。

这些利空不仅影响购屋者的买房计划,甚至会拖慢了高级公寓下半年的销售及净利复苏。

大马莱坊集团董事经理黄详耀指出,尽管住宅市场已逐渐复苏,但碍于借贷成本扬升、通货膨胀压力拖累及经济放缓,住宅市场前进的步伐会被拖慢。

首先,打从去年5月开始,国行过去15个月来已先后升息共25个基点,令OPR回到了疫情前的3%水平。

表面上这看似不痛不痒,实则暗流汹涌,因它需时发酵,更何况升息牵动着银行房贷利息随着调涨,借贷者每月供款相应提高,无论是自住或投资房产的民众,进场买房的意愿都有所降低。

买房永远离不开贷款,买房一锤定音的那一刻起,意味着买家需要背负可长达35年之久的房贷,而房贷利息也与国家银行的隔夜政策利率(OPR)息息相关。

升息可能引起温水煮青蛙的恐慌感,疫后的财务压力还没来得及喘一口气,接踵而来的是大马半岛再调涨产业交易律师费,也“痛快地补上一刀”,加剧了国人购买房屋的整体成本。

2023年律师报酬法令(SRO 2023)于7月15日起生效,收费调涨涉及非争议性的产业交易事项,如动产与不动产的买卖、融资和租赁合约,2017年与2023年相比,律师费调涨幅度约25%。

84%食品仍涨价

其次,虽然我国通胀率已明显回跌,从去年第三季的4.5%、第四季的3.9%、今年首季的3.6%,于今年5月进一步下跌至2.8%;但实际上,今年4月国内有超过84%的食品还在涨价,核心通胀率也高企不下,问题出在国人收入增幅追不上官方的经济增长,家庭开销大幅提升,倍感压力。

建材价格涨逾20%

第三,建材涨价令房屋成本和价格首当其冲。大马房地产发展商公会(REHDA)主席拿督童银坤日前透露,4大建材洋灰、钢铁、铝和砖,平均价格增涨逾20%,高劳动力成本使得建筑成本平均增加17%,大部分发展商会选择提高房产售价(63%)、其次是减少赚幅(55%),以及采用更有效率的材料(53%)等。

第四,经济增长逐季放缓。

大马经济去年第三季按年劲扬14.2%(主要是2021年第三季经济萎缩造成的低基数效应);第四季经济增长已有所放缓,仍较按年增长7%。来到今年首季,经济放缓势头更明显,经济按年增幅进一步放缓至5.6%。

在上述4大利空发酵的同时,吉隆坡区高级公寓房市供需失衡问题也浮出水面。

上半年高级公寓
平均呈交价微降

根据大马莱坊的《2023年上半年产业市场报告》显示,今年上半年吉隆坡高级公寓或服务式公寓的房源供应达到7万4053套,其中有6个项目已竣工,为现有的供应再添3298套单位。同时,今年下半年也有数个项目展开,总共增加7312套单位。

今年上半年,吉隆坡高级公寓或服务式公寓的平均呈交价格,较去年同期小幅下降约1.3%,其中肯尼山和满家乐地区的房价上涨,反观吉隆坡市中心和孟沙的平均交易价格则略有下降。

此外,安邦希里尔、宁丹路和白沙罗高原地区的屋价保持稳定。

外劳短缺拖慢工程

另一家跨国产业咨询公司仲量联行(JLL)今年第二季产业市场监测报告也显示,吉隆坡高级公寓已竣工项目中,存有大量的库存未出售的情况,影响发展商新项目的交付速度。

“建筑成本扬升和外劳短缺问题,以致发展商成本上扬,进而拖慢工程的进度。

“多个原定今年竣工的项目,也正式宣布竣工日期延至明年,我们也预测还有多个原定今年交付的项目,可能会推迟至明年。”

尽管如此,吉隆坡今年预料将交付逾5000间高级住宅,按年激增40%。

仲量联行指出,今年次季吉隆坡5个新的高档住宅项目中,3个项目即白沙罗Fifty6、Trinity Pentamont和Sentral Suites已交付,总库存增加了1820个单位。

由于国内利率在冠病期间持续下调,这些项目纷纷录得不俗的销量,97%单位已售出。

“今年首季按揭申请显示强劲的增长和复苏,但4月有所减弱,而5月房贷申请反弹至3月份的水平,但未对高级住宅市场需求产生积极的影响。”

高级住宅租金下跌

至于住宅售价和租金,基于外国专才的需求已过了高峰期,加上国内高级住宅的需求仍低迷,促使次季的高级住宅租金下跌。

此外,高级住宅售价今年首季稍增1.5%后,第二季下跌2.9%。

在升息的情况下,高级住宅市场靠外籍买家支撑,本地买家对经济变化保持敏感和谨慎,相信是本地投资者需求疲弱,导致高级住宅售价下跌的主因。

展望未来,仲量联行预测,鉴于今年及明年交付项目的销售比率相当高,这意味着新增供应的市场风险较低,因此高级住宅售价将适度增长。

推优惠配套吸引买家

眼看市场走势不妙,高级公寓发展商纷纷使出浑身解数,刺激市场买气。

发展商和房地产经纪人积极向政府反映国内房地产发展项目的处境,并建议政府能重新检讨马来西亚我的第二家园计划(MM2H)和大马高级签证计划(PVIP),以吸引外资、海外人才退休人士移居大马,拉动高级住宅市场。

向政府喊话外,也有发展商推出优惠配套,如现金回扣、零利息、低首付、免费橱柜等吸引买家进场。

不仅如此,发展商在开发项目下足功夫,提升数字化、环境、社会和监管(ESG)指标、绿色空间和可持续性已成为不可或缺重要关键。

以UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)发展的The Minh为例,是本地首个主打西贡风情的豪华度假公寓项目,融合越南文化与法国殖民风格设计,毗邻隆市武吉满家乐,占地6.2英亩,发展总值达9亿7900万令吉,主打中高收入群和外国投资者为目标客户。

两栋公寓共496个单位,具备私人电梯、多功能阳台与青少年套间外,也设有充电桩设施,以满足电动汽车驾驶者充电的需求。

该项目5月推出,第一栋公寓的认购率就达到了70%,项目预计在2027年交付。

还有另一个例子,森那美产业(SIMEPROP,5288,主板产业股)与印度在线家居设计平台Livspace联手合作,通过全新的数字化体验,为旗下服务式公寓项目提供“零麻烦”(hassle-free)和客制化室内设计,打造梦想家园的概念。

大马莱坊认为,在内需回升、就业改善及有利的房屋政策支持下,虽然面对借贷成本扬升和通胀压力,从减少新项目推出能看出,发展商保持谨慎态度。

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Categories品味

新橱柜异味 是不是甲醛超标?

2023年06月30日

厨房设计师专家:Pao
SEPHORA SDN BHD
www.sephorakitchen.com
pao@sephorakitchen.com
FB page: 掌握厨房大小事

橱柜甲醛知多少?

装修新房子或更换橱柜是很多家庭的常见需求,而橱柜的选择和安装质量对于家居环境的安全和健康至关重要。

然而,一些廉价橱柜或劣质材料可能会释放出甲醛等有害物质,对家庭成员的健康造成潜在威胁。

国家规定的室内甲醛的标准值。

当你为新房子装置新橱柜的时候,一打开厨门,难免会有一种刺鼻的味道迎面而来。这就是所谓甲醛 (Formaldehyde) 的味道。

甲醛是一种拥有强烈的气味但无色的气体。它被世界卫生组织 (WHO)公布为一类致癌物列表中。

购买橱柜时选择符合国家环保标准的产品,尽量避免使用含有甲醛等有害物质的板材。

其实甲醛的用途很广,大多数用于制造建筑材料和许多家庭用品,比如刨花板 (Melamine Board),胶合板 (Plywood),纤维板 (Fibre Board)等木制材料,或胶水和粘合剂,室内的油漆,窗帘的纤维等等,凡是大量使用粘合剂的地方,总会有甲醛释放。

如果接触过多的甲醛,轻则将会导致眼睛敏感,喉咙鼻子不舒服,也会有咳嗽哮喘等症状。严重的后果可能会导致孕妇产下畸形的胎儿。

各种人造板材(刨花板、纤维板、胶合板等)中由于使用了脲醛树脂粘合剂,因而可含有甲醛。

马来西亚市场会把木制材料分为几个等级,以其释放的甲醛含量作为定位,最为普遍的有E2 Grade的刨花板。其释放的甲醛含量是符合政府基本标准。

但如果要在室内安装E2 Grade的门板的话就必须把它连封边起来,让其甲醛没那么标高。

但如果要出口木制材料板的话就必须是E1 Grade的等级,也就是释放甲醛含量更为底的木板,它适合用于室内的木制品,比如厨房橱柜,衣橱橱柜,电视机橱柜等等。

选择有良好声誉的橱柜品牌,确保产品符合安全和质量标准。

当然还有更好的就是E0 Grade的木制板,其释放的甲醛含量非常低。越好的材料当然其价钱也相对的来得更贵。

所以选择健康的家庭橱柜相当重要,选择有良好声誉的橱柜品牌,确保产品符合安全和质量标准,以便可以为下一代着想。如有任何疑问可以咨询有经验的厨房设计师以便可以了解更多。

在空气流通的情况下,甲醛的散发会变快。


1-22, Lintang Sungai Ara 7, Gardens Ville,
11900 Bayan Lepas, Pulau Pinang.
FB page: Sephora Kitchen & Sephora Kitchen Concept

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废弃纸尿裤也能变建材

2023年05月23日

世上第一座纸尿裤房子
在印尼诞生!

一次性纸尿裤的作用不再只是防漏、吸水性强、舒适,那么肤浅了;如今,日本科学家发现,一次性纸尿裤的功能可以更强大!

这次的发现,相信会令大家惊叹!一次性纸尿裤造房好像不是天方夜谭哦。

根据《科学报告》发表的一项研究,修建单层房屋使用的混凝土和砂浆中,最多8%的沙可以粉碎后的废弃一次性纸尿裤替代,同时还不会显著削弱其承载力,房子如实坚实牢固。

这项研究记载于5月11日出版的《科学报告》,其中作者亦建议,废弃的一次性纸尿裤或能在中低收入国家作为低成本经济房的建筑材料。

日本北九州市立大学的思婉蒂祖莱达和同事将清洗后干燥并粉碎的废弃一次性纸尿裤与水泥、沙子、碎石和水混合,制作出混凝土和砂浆样本,并让这些样本经过28天的固化。

由混合水泥、沙子、砾石和碎尿布制成的混凝土尿布屋。

作者也利用废弃的一次性纸尿裤占比不同的6个样本进行压力测试,以便得出各样本所能承受多大压力并不发生破裂。

此外,作者也计算若要修建一栋符合印尼建筑标准、建筑面积为36平方米的房屋,使用的各类建筑材料中最高可以多少比例的沙子能用一次性纸尿裤替代。

作者发现,在一栋三层房屋中,柱子和房梁中最多10%的沙子可以废弃的一次性纸尿裤取代,这一比例在单层房屋使用的混凝土柱子和房梁可提高至27%。隔断墙使用的砂浆中最多40%的沙子可用一次性纸尿裤替代,而楼梯和花园铺设只能有9%的沙子被替代。

研究结果的进一步应用需要政府和垃圾处理的利益相关方参与,并共同建立废弃纸尿裤的大规模回收、消毒和粉碎流程。同时也需要修改建筑条例,允许将废弃纸尿裤作为一种建筑材料。

通常,一次性纸尿裤是用木浆、棉花、粘胶人造丝,以及聚酯、聚乙烯、聚丙烯这类塑料制成。大部分废弃的一次性纸尿裤都会经过填埋或焚烧处置。

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建材价再飙升 建商大叹吃不消

2023年03月23日

还有什么是没涨的……

“屋价到底会不会降?”是许多人关注的话题,但就目前情况而言,要想降价,难上加难!

姑且不论建筑工人的薪资,其他建筑成本一再调涨,让建筑商大叹吃不消。
长远来看,屋价将迎来调涨的趋势。

根据国家统计局的报告显示,洋灰、燃烧过程中使用的煤炭、能源和运输成本等建筑原材料价格上涨,推动洋灰单位价格指数在上月涨1.9%。

洋灰平均价格(普通波特兰)从1月的每50公斤21令吉66仙上涨1.5%至21令吉99仙。

洋灰平均价格从1月的每50公斤21令吉66仙上涨1.5%至21令吉99仙。

价格料持续走高

由于中国工业需求持续改善,2月钢铁的单位价格也比1月上涨1.5%,与全球铁矿石和钢材价格同步上涨,当局更预计价格将持续走高。

此外,今年2月的洋灰单位价格指数,按年同比上涨9.6%,钢单位价格指数则下跌0.5%。

其中半岛所有建筑类别的建筑材料成本指数(BCI)(无钢筋和有钢筋)在2月的涨幅介于0.3%至4.1%,其中木桩的涨幅最高。沙巴的BCI涨幅介于0.8%至8%,砂拉越则介于0.1%至1.5%,除了美里。

Categories趋势

建筑业盼减缓建材涨价

2023年03月7日

劳工短缺建材高涨
建筑业喊苦啊!

我国经济在冠病疫情后迎来曙光,但由于劳动力的短缺及令吉疲弱,马来西亚建筑材料代理商公会(BMDAM)指出,原材料成本和利率的增长,将继续对本地建筑业带来压力。

该会会长林俊亨发文告促请政府减缓材料的上涨,尽快解决外劳短缺问题,让各种项目都能按时完成。进口和本地建筑材料成本高是有联系的关键问题,这问题不仅会导致工程停滞,也会增加国内建筑材料代理商的财务负担。

林俊亨

“现有的建材代理商不仅需要筹集超过20%至30%的营运资金,以购买相同数量的建筑材料供应给现有的承包商,同时还面临着承包商拖欠款项的高频率,因为大多数承包商无法在60天期限内,按时付款。”

上述问题,林俊亨直言,国家银行提高隔夜利率也增加了的建材代理商的借贷成本,而且很多业者都在申请外劳,就算付款了,也没有外劳。

他不解为何没有足够的外劳,是因为涉及国家问题或其他因素,这点是需要厘清的,否则与外劳相关的行业会继续受到影响。

Categories趋势

高建材成本 房价又要涨了

2023年02月27日

建材价大飙涨
发展商吃不消

建筑成本预计将会继续高涨,本地发展商在别无选择之下,只有转嫁给购屋者,今年购屋者或将继续买贵房。

大马房地产发展商公会(REHDA)主席拿督童银坤指出,4大建材洋灰、钢铁、铝和砖,平均价格增涨逾20%,高劳动力成本使得建筑成本平均增加17%。为应对建筑材料成本增加,大部分发展商会选择提高房产售价(63%)、其次是减少赚幅(55%),以及采用更有效率的材料(53%)等。

童银坤

他表示,6个月前的预测是双位数涨幅,不过有些建材的价格稍缓和,或房产价格上涨幅度或减少,但无法告知具体涨幅。

“通胀继续增加,为了弥补高昂的成本,发展商别无选择,唯有考虑涨价。即使有些发展商愿意吸纳成本,但成本过于昂贵,可吸纳幅度也不多。“

乐观看待下半年房市前景

参与REHDA房产调查的发展商有136名,在有关调查发现,即使房地产行业仍面临挑战,但他们乐观看待下半年的房市前景。

童银坤提及,经济开放后,房市不会像餐馆和旅游行业那般快速复苏,因为购屋者需要时间消化,对大环境有信心后才会考虑买房。

”团结政府去年刚刚组成,所以相信在首6个月内,买家暂时会暂时保持观望。”

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期待新预算案 捎来买房好消息

2022年12月14日

期待新预算案,
提振房市减轻负担

即将踏入2023年,在新政府执政下,我国房地产走势会否掀开新篇章?

根据亚洲最大的房产科技集团居外IQI预测,我国房地产价格在2023年上半年将保持稳定,下半年则有可能开始上涨。

其子公司IQI土著部门主管慕哈兹洛在文告中说,新政府已表明将修改2023年财政预算案,以更贴近其政策重点。

“我们预计预算案中与房地产相关的措施在修订后将集中在两个关键领域,即房屋市场的负担能力及可及性,另一方面是稳健的财务管理,以支援经济增长和就业。”

他说,房屋负担能力和可及性可能会是新政府的首要政策重点。而这些政策将回应我国高昂的生活成本压力,以及B40群体和年轻人购房的长期存在障碍。

慕哈兹洛指出,新修订的预算案可能推出的措施,料有助降低买房负担,包括首付援助、可负担房屋奖掖、通过抵押担保和类似保单的减少长期费用。

“房地产行业期待新政府继续提供稳固的金融和经济管理。”

他说,稳定的宏观环境将为2023年下半年及以后的房地产市场提供稳中向好的基础。

国内生产建材降低成本

另一方面,建材成本高涨是影响房产市场的因素之一。建材成本对2022年的新建房屋带来严重影响,目前的钢材、砖块等价格已大大低于早前最高价格。

慕哈兹洛说,今年9月份的钢材单价指数较8月份的高点下降约2%,但与2021年同比,仍高出约9%。砖块、钢材和金属材料价格也呈现相同的演变趋势。

“与长期水平相比,我们预计2023年主要建筑材料的价格将保持高位。这可能将限制新房产供应,间接帮助发展商进一步推销未售出的单位。”

他说,可负担房屋的利润已经很低,不断膨胀的建筑成本可能让承包商无法完成建设项目,因此当建筑材料高昂时,很难在经济许可下兴建可负担房屋。

因此,他认为,解决方案是继续在国内生产主要的建筑材料。

“建材成本上涨皆因俄罗斯与乌克兰战争造成。”

新修订的预算案可能推出的措施,料有助降低买房负担。

良好经济政策稳投资者信心

慕哈兹洛说,良好的财政管理和经济政策可为本地企业和外国投资者带来信心,从而刺激投资、就业和收入增长,产生连锁效应。

“收入增长是影响房产市场表现的关键因素,而良好的经济管理则是收入增长的关键因素。”

他说,在2020年、2021年和今年初,发展商削减了各层面的供应单位,包括计划中的房产、兴建中的房产和市场上的房产。这让他们能够清理库存单位,显着改善许多地区的供求平衡。

“最近两个季度,发展商显得更有信心。新房产的启动、竣工和计划供应量均以两位数的速度增长。”

慕哈兹洛说,市场上的各类房产项目销售都会取得不同结果,一些项目较快售罄,但地点或设计较差的开发项目则萎靡不振。

他认为,房屋销量的成功与否,取决于是否能够打造让买家产生购买意欲的房产。其中房屋地点、面积和设施都是关键要素。

他说,今年我国的通货膨胀率为3.3%,而全球通货膨胀的平均率则是7.4%。庆幸的是,房屋成本的涨幅比其他消费品低。

Categories趋势

东海岸明年房市酝酿升温

2022年12月3日

独家报道:郭晓芳

经济好坏影响房市,
东海岸三州房价料波动不大

东海岸三州上半年屋价指数呈放缓走跌趋势,惟房屋发展商却异口同声预测,明年东海岸屋价将受原料通胀和劳力短缺影响,最高涨20%。

如今,随着彭亨州在大选后成功组建联合政府,业者相信,这将对产业市场,甚至各行各业产生正面影响。

关丹宏愿屋业有限公司董事拿督吴俊兑回应说,政治稳定让房地产能够良好发展。

“希盟主席拿督斯里安华任相当天,可看到投资者对市场的信心,包括令吉兑美元的提高,相信这些正面因素,不仅能正面影响房地产,也会为各行各业带来信心,带动市场前景。”

彭亨:屋价有增无减

对于彭亨州的屋价表现,吴俊兑认为,每个地区的屋价不一样,彭亨州之大,地理位置好的房价会起,若发展商作促销活动,调整售价,房价自然会局部下滑。

“以目前大环境来看,房产价格通常只有上,不会下。尤其是目前马币兑美元处于4令吉70仙水平,而建屋材料有一半以上为进口原料,相信今年杪至明年的原料采购成本会增加,明年房屋涨价在所难免。”

吴俊兑

他估计,建筑成本现在至少涨30%,劳工短缺问题也导致承包商担心,竞标的发展商工程不能如期交工,令他们必须承担额外开销。

他预测,受上述因素影响,接下来彭亨的屋价将调涨10至15%。

“未来土地价格不会下跌,原料涨价,新房产售价有增无减。若是二手房产,则要看地理位置,若在水灾区,价格就无法上涨。”

他坦言,东海岸东北季候风引发的水灾问题是置产者担心的考量因素。

“通常人们买房时,都会优先考虑房产是否位于水灾黑区,若会发生水灾,买家就会避开,另择不受水患影响的地区,即使他们必须以更高的价格买屋。”

登嘉楼:不兴炒房缺新房屋计划

对于登嘉楼屋价下滑的状况,登嘉楼中华总商会副会长兼多家发展公司策略伙伴和顾问拿督刘保章认为,有关数据并不准确,因为当局是根据发展商推出的新发展项目估算,加上东海岸房地产市场供应量不大,交易额也不是很高,比较难作准。

刘保章

“屋价下滑,不排除与发展商促销清货、缺乏新房屋计划推出有关。通常有新项目推出,都会带动屋价上涨。”

他指出,近两三年,仅登嘉楼州经济发展机构(SEDC)推出新房产项目,私人发展商几乎没有推出新房屋计划,有些则便宜卖或清货。

“另一个原因是东海岸房产市场不兴炒房,因此房价较稳定,波动也不大。”

不过,他预测明年地点好的房产价格会上涨15至20%,主要是受通货膨胀、建筑成本上涨和市场供应减少影响。

“建材价格调涨,加上劳力短缺,建筑费涨了近30%,还有不少计划也搁置,新房屋供应减少,屋价料会逐步调整。”

若以地区来看,他认为登州首府瓜拉登嘉楼最具发展潜力,看好旅游景点的开发将带动房产需求。

“这几年瓜拉登嘉楼的发展惊人,受东海岸铁路计划(ECRL)、新购物商场开业及新开发的旅游景点催化,旅游产业大好,尤其是年轻人,兴起买产业投资民宿的风气。”

他认为,这股“投资民宿”的风气,料成为该地区新的买屋动力,未来新产业的投资方向将与休闲产业(Hospitality)有关。

“我估计,东铁启动以后,瓜拉登嘉楼的旅游会发展得更快,尤其是在东海岸走廊(ECR)催化下的经济转型计划所打造的景点。”

吉兰丹:城市抢手乡区没人买

吉兰丹州方面,马来西亚房地产发展商公会(REHDA)丹州分会副财政兼吉兰丹中华大会堂会长拿督黄保俊认为,在吉兰丹州,国家产业资讯中心(NAPIC)数据无法作准,因为房产在城市地区非常抢手,在乡区却没人买。

黄保俊

他说,目前吉兰丹的房产状态是:经济好,屋价缓慢上涨,经济差则缓慢下滑。

“现在买家有很多选择,都会优先考虑靠近城市的房产,而且以整体来看,非土著可以买的产业不多,土著可买的产业则很多。”

他指出,吉兰丹的排屋售价不到20万令吉,比彭亨、登嘉楼便宜。

房产全马第三低

“通常非土著可买的房产价格会比较贵,土著可买的房产价格则很低,一些偏远地区的单层排屋,价格介于14万至16万令吉,可以说是全马第三低。”

他指出,在巴西富地县,别墅售价25万令吉都卖不出,发展商只能亏着卖。而且近期市场活动明显静下来,即使有新发展项目获批,发展商也会采取观望态度,暂缓推出。

“吉兰丹人口收入低,买不起价格太高的房产,很多人申请不到房贷,希望接下银行会放宽贷款。”

不过,他说,在哥打峇鲁市区,即使经济状况欠佳,屋价也不会跌,因为市区房产依然有其需求。

他指出,目前哥打峇鲁屋价稳定,以当前的建材成本估计,未来房价可能涨10%。劳力成本不高,因为吉兰丹建筑劳力主要用本地人。

公假游客才涌入

对于国内旅游是否带动吉兰丹房屋买气,他说,吉兰丹属于季节性旅游,而且游客以巫裔居多,对休闲产业贡献有限。

“这里通常只在公共假期才会涌入许多游客,酒店业就节假日那几天会爆满,整体入住率并不高,而且如今游客只是来玩来看,消费比以前少,导致很多民宿、咖啡厅及金店结业。”

至于东铁的影响,黄保俊认为不会引起轩然大波,因为基地宿舍设施齐全,东铁的员工基本上很少出来消费,目前也未见到有外资因东铁进来吉兰丹市场。

上半年屋价全面下滑

根据国家产业资讯中心(NAPIC)最新数据,2022年第二季全国屋价指数(MHPI)收窄至203.5,按季下滑1.2%,按年涨幅趋缓至0.5%,平均屋价43万9084令吉。

2022年上半年,东海岸三州所有屋价平均全面下滑。

登嘉楼屋价跌幅最大,按季走跌3.1%,平均所有屋价从28万3833令吉跌至27万4995令吉。

彭亨州和吉兰丹则各别微跌0.9%及0.5%,前者从25万270令吉跌至24万7959令吉,后者从24万887令吉降至23万9754令吉。

按年比,吉兰丹及彭亨平均所有屋价涨幅趋缓,登嘉楼则由涨转跌。

吉兰丹平均所有屋价虽按年涨4.8%,从22万8920令吉增至23万9754令吉,但涨幅明显比去年同期的9.3%放缓。

彭亨平均所有屋价涨3.2%,从24万98令吉上升至24万7959令吉,比前期的3.6%涨幅略微收窄。

登嘉楼则平均所有屋价由涨转跌,下滑1.5%,从27万9241令吉跌至27万4995令吉,对比前期的2.4%涨幅。

排屋:三州按季下滑

按屋型对比,彭亨、登嘉楼和吉兰丹的排屋价格按季下滑,吉兰丹大跌5%至21万5930令吉,彭亨、登嘉楼微跌,分别跌0.4%及0.8%,至23万7336令吉及21万4315令吉。

按年比则较为抗跌,彭亨及登嘉楼的排屋平均价各起1.1%,吉兰丹微跌0.1%。

半独立屋:登跌势最大

半独立屋方面也是按季走低,登嘉楼跌势最大,下滑4.2%,至33万711令吉,彭亨则跌1.4%至41万7929令吉,吉兰丹维持不变,在29万3259令吉水平。

按年表现,彭亨半独立房屋平均价为东海岸三州唯一上涨的州属,涨幅达8.9%;吉兰丹跌幅最大,达4.2%,登嘉楼则微跌0.5%。

独立屋:丹按季走扬

至于独立式房屋,仅吉兰丹平均价按季走扬,涨2.6%至24万9234令吉,登嘉楼及彭亨同步下滑,前者跌4.1%至30万7679令吉,后者滑落3%至19万8991令吉。

按年比,吉兰丹独立屋平均价表现亮眼,写下10.2%涨幅,接着是彭亨,上升7.9%,仅登嘉楼下滑4.5%。