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期待新预算案 捎来买房好消息

2022年12月14日

期待新预算案,
提振房市减轻负担

即将踏入2023年,在新政府执政下,我国房地产走势会否掀开新篇章?

根据亚洲最大的房产科技集团居外IQI预测,我国房地产价格在2023年上半年将保持稳定,下半年则有可能开始上涨。

其子公司IQI土著部门主管慕哈兹洛在文告中说,新政府已表明将修改2023年财政预算案,以更贴近其政策重点。

“我们预计预算案中与房地产相关的措施在修订后将集中在两个关键领域,即房屋市场的负担能力及可及性,另一方面是稳健的财务管理,以支援经济增长和就业。”

他说,房屋负担能力和可及性可能会是新政府的首要政策重点。而这些政策将回应我国高昂的生活成本压力,以及B40群体和年轻人购房的长期存在障碍。

慕哈兹洛指出,新修订的预算案可能推出的措施,料有助降低买房负担,包括首付援助、可负担房屋奖掖、通过抵押担保和类似保单的减少长期费用。

“房地产行业期待新政府继续提供稳固的金融和经济管理。”

他说,稳定的宏观环境将为2023年下半年及以后的房地产市场提供稳中向好的基础。

国内生产建材降低成本

另一方面,建材成本高涨是影响房产市场的因素之一。建材成本对2022年的新建房屋带来严重影响,目前的钢材、砖块等价格已大大低于早前最高价格。

慕哈兹洛说,今年9月份的钢材单价指数较8月份的高点下降约2%,但与2021年同比,仍高出约9%。砖块、钢材和金属材料价格也呈现相同的演变趋势。

“与长期水平相比,我们预计2023年主要建筑材料的价格将保持高位。这可能将限制新房产供应,间接帮助发展商进一步推销未售出的单位。”

他说,可负担房屋的利润已经很低,不断膨胀的建筑成本可能让承包商无法完成建设项目,因此当建筑材料高昂时,很难在经济许可下兴建可负担房屋。

因此,他认为,解决方案是继续在国内生产主要的建筑材料。

“建材成本上涨皆因俄罗斯与乌克兰战争造成。”

新修订的预算案可能推出的措施,料有助降低买房负担。

良好经济政策稳投资者信心

慕哈兹洛说,良好的财政管理和经济政策可为本地企业和外国投资者带来信心,从而刺激投资、就业和收入增长,产生连锁效应。

“收入增长是影响房产市场表现的关键因素,而良好的经济管理则是收入增长的关键因素。”

他说,在2020年、2021年和今年初,发展商削减了各层面的供应单位,包括计划中的房产、兴建中的房产和市场上的房产。这让他们能够清理库存单位,显着改善许多地区的供求平衡。

“最近两个季度,发展商显得更有信心。新房产的启动、竣工和计划供应量均以两位数的速度增长。”

慕哈兹洛说,市场上的各类房产项目销售都会取得不同结果,一些项目较快售罄,但地点或设计较差的开发项目则萎靡不振。

他认为,房屋销量的成功与否,取决于是否能够打造让买家产生购买意欲的房产。其中房屋地点、面积和设施都是关键要素。

他说,今年我国的通货膨胀率为3.3%,而全球通货膨胀的平均率则是7.4%。庆幸的是,房屋成本的涨幅比其他消费品低。

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东海岸明年房市酝酿升温

2022年12月3日

独家报道:郭晓芳

经济好坏影响房市,
东海岸三州房价料波动不大

东海岸三州上半年屋价指数呈放缓走跌趋势,惟房屋发展商却异口同声预测,明年东海岸屋价将受原料通胀和劳力短缺影响,最高涨20%。

如今,随着彭亨州在大选后成功组建联合政府,业者相信,这将对产业市场,甚至各行各业产生正面影响。

关丹宏愿屋业有限公司董事拿督吴俊兑回应说,政治稳定让房地产能够良好发展。

“希盟主席拿督斯里安华任相当天,可看到投资者对市场的信心,包括令吉兑美元的提高,相信这些正面因素,不仅能正面影响房地产,也会为各行各业带来信心,带动市场前景。”

彭亨:屋价有增无减

对于彭亨州的屋价表现,吴俊兑认为,每个地区的屋价不一样,彭亨州之大,地理位置好的房价会起,若发展商作促销活动,调整售价,房价自然会局部下滑。

“以目前大环境来看,房产价格通常只有上,不会下。尤其是目前马币兑美元处于4令吉70仙水平,而建屋材料有一半以上为进口原料,相信今年杪至明年的原料采购成本会增加,明年房屋涨价在所难免。”

吴俊兑

他估计,建筑成本现在至少涨30%,劳工短缺问题也导致承包商担心,竞标的发展商工程不能如期交工,令他们必须承担额外开销。

他预测,受上述因素影响,接下来彭亨的屋价将调涨10至15%。

“未来土地价格不会下跌,原料涨价,新房产售价有增无减。若是二手房产,则要看地理位置,若在水灾区,价格就无法上涨。”

他坦言,东海岸东北季候风引发的水灾问题是置产者担心的考量因素。

“通常人们买房时,都会优先考虑房产是否位于水灾黑区,若会发生水灾,买家就会避开,另择不受水患影响的地区,即使他们必须以更高的价格买屋。”

登嘉楼:不兴炒房缺新房屋计划

对于登嘉楼屋价下滑的状况,登嘉楼中华总商会副会长兼多家发展公司策略伙伴和顾问拿督刘保章认为,有关数据并不准确,因为当局是根据发展商推出的新发展项目估算,加上东海岸房地产市场供应量不大,交易额也不是很高,比较难作准。

刘保章

“屋价下滑,不排除与发展商促销清货、缺乏新房屋计划推出有关。通常有新项目推出,都会带动屋价上涨。”

他指出,近两三年,仅登嘉楼州经济发展机构(SEDC)推出新房产项目,私人发展商几乎没有推出新房屋计划,有些则便宜卖或清货。

“另一个原因是东海岸房产市场不兴炒房,因此房价较稳定,波动也不大。”

不过,他预测明年地点好的房产价格会上涨15至20%,主要是受通货膨胀、建筑成本上涨和市场供应减少影响。

“建材价格调涨,加上劳力短缺,建筑费涨了近30%,还有不少计划也搁置,新房屋供应减少,屋价料会逐步调整。”

若以地区来看,他认为登州首府瓜拉登嘉楼最具发展潜力,看好旅游景点的开发将带动房产需求。

“这几年瓜拉登嘉楼的发展惊人,受东海岸铁路计划(ECRL)、新购物商场开业及新开发的旅游景点催化,旅游产业大好,尤其是年轻人,兴起买产业投资民宿的风气。”

他认为,这股“投资民宿”的风气,料成为该地区新的买屋动力,未来新产业的投资方向将与休闲产业(Hospitality)有关。

“我估计,东铁启动以后,瓜拉登嘉楼的旅游会发展得更快,尤其是在东海岸走廊(ECR)催化下的经济转型计划所打造的景点。”

吉兰丹:城市抢手乡区没人买

吉兰丹州方面,马来西亚房地产发展商公会(REHDA)丹州分会副财政兼吉兰丹中华大会堂会长拿督黄保俊认为,在吉兰丹州,国家产业资讯中心(NAPIC)数据无法作准,因为房产在城市地区非常抢手,在乡区却没人买。

黄保俊

他说,目前吉兰丹的房产状态是:经济好,屋价缓慢上涨,经济差则缓慢下滑。

“现在买家有很多选择,都会优先考虑靠近城市的房产,而且以整体来看,非土著可以买的产业不多,土著可买的产业则很多。”

他指出,吉兰丹的排屋售价不到20万令吉,比彭亨、登嘉楼便宜。

房产全马第三低

“通常非土著可买的房产价格会比较贵,土著可买的房产价格则很低,一些偏远地区的单层排屋,价格介于14万至16万令吉,可以说是全马第三低。”

他指出,在巴西富地县,别墅售价25万令吉都卖不出,发展商只能亏着卖。而且近期市场活动明显静下来,即使有新发展项目获批,发展商也会采取观望态度,暂缓推出。

“吉兰丹人口收入低,买不起价格太高的房产,很多人申请不到房贷,希望接下银行会放宽贷款。”

不过,他说,在哥打峇鲁市区,即使经济状况欠佳,屋价也不会跌,因为市区房产依然有其需求。

他指出,目前哥打峇鲁屋价稳定,以当前的建材成本估计,未来房价可能涨10%。劳力成本不高,因为吉兰丹建筑劳力主要用本地人。

公假游客才涌入

对于国内旅游是否带动吉兰丹房屋买气,他说,吉兰丹属于季节性旅游,而且游客以巫裔居多,对休闲产业贡献有限。

“这里通常只在公共假期才会涌入许多游客,酒店业就节假日那几天会爆满,整体入住率并不高,而且如今游客只是来玩来看,消费比以前少,导致很多民宿、咖啡厅及金店结业。”

至于东铁的影响,黄保俊认为不会引起轩然大波,因为基地宿舍设施齐全,东铁的员工基本上很少出来消费,目前也未见到有外资因东铁进来吉兰丹市场。

上半年屋价全面下滑

根据国家产业资讯中心(NAPIC)最新数据,2022年第二季全国屋价指数(MHPI)收窄至203.5,按季下滑1.2%,按年涨幅趋缓至0.5%,平均屋价43万9084令吉。

2022年上半年,东海岸三州所有屋价平均全面下滑。

登嘉楼屋价跌幅最大,按季走跌3.1%,平均所有屋价从28万3833令吉跌至27万4995令吉。

彭亨州和吉兰丹则各别微跌0.9%及0.5%,前者从25万270令吉跌至24万7959令吉,后者从24万887令吉降至23万9754令吉。

按年比,吉兰丹及彭亨平均所有屋价涨幅趋缓,登嘉楼则由涨转跌。

吉兰丹平均所有屋价虽按年涨4.8%,从22万8920令吉增至23万9754令吉,但涨幅明显比去年同期的9.3%放缓。

彭亨平均所有屋价涨3.2%,从24万98令吉上升至24万7959令吉,比前期的3.6%涨幅略微收窄。

登嘉楼则平均所有屋价由涨转跌,下滑1.5%,从27万9241令吉跌至27万4995令吉,对比前期的2.4%涨幅。

排屋:三州按季下滑

按屋型对比,彭亨、登嘉楼和吉兰丹的排屋价格按季下滑,吉兰丹大跌5%至21万5930令吉,彭亨、登嘉楼微跌,分别跌0.4%及0.8%,至23万7336令吉及21万4315令吉。

按年比则较为抗跌,彭亨及登嘉楼的排屋平均价各起1.1%,吉兰丹微跌0.1%。

半独立屋:登跌势最大

半独立屋方面也是按季走低,登嘉楼跌势最大,下滑4.2%,至33万711令吉,彭亨则跌1.4%至41万7929令吉,吉兰丹维持不变,在29万3259令吉水平。

按年表现,彭亨半独立房屋平均价为东海岸三州唯一上涨的州属,涨幅达8.9%;吉兰丹跌幅最大,达4.2%,登嘉楼则微跌0.5%。

独立屋:丹按季走扬

至于独立式房屋,仅吉兰丹平均价按季走扬,涨2.6%至24万9234令吉,登嘉楼及彭亨同步下滑,前者跌4.1%至30万7679令吉,后者滑落3%至19万8991令吉。

按年比,吉兰丹独立屋平均价表现亮眼,写下10.2%涨幅,接着是彭亨,上升7.9%,仅登嘉楼下滑4.5%。

 

 

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彭发展商明年暂不涨价

2022年11月25日

一直听说,房子会涨价……

建筑材料今年以来涨了19%,发展商还面对人力短缺问题,市场不断传出房屋酝酿涨价的消息。

但马来西亚房地产发展商会(REHDA)彭亨州分会主席彭奎程说,会员在等待建材价格回稳,暂时没计划明年调高新房产售价。

“目前无法确定房产价格会不会涨,因为目前未有新发展计划可参考。”

无新楼盘计划

彭亨分会共有80间发展商会员,很多原有项目也因为外劳短缺影响进度,所以没有新楼盘推出。

他日前在2022年马来西亚产业展(MAPEX)记者会上说:“涨不涨价,等一切尘埃落定,发展商清完房产存货后再讨论。”

马来西亚产业展筹委会主席沈绍祥(左起)、彭奎程及副主席黄奕运展示活动海报。

MAPEX已停办2年,彭奎程指出,参展会员目前以2年前的房价促销,有信心可吸引买家。

这次参展的11家发展商,参展的房产总值3亿870万8242令吉,主要位于关丹、北根、姆阿占莎、劳勿、甘马挽及吉隆坡。

当中,彭州781个单位中,约63%是可负担屋,售价30万令吉以下。

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雪政府和REHDA共商可负担屋

2022年11月11日

不止是为了赚钱,
发展商要建人民真正要的房子。

雪州政府和马来西亚房地产发展商公会(REHDA)展开了交流对话,了解业者们在提供可负担屋的问题,并承诺协助业者应对挑战,一同为人民提供真正需要的房子。

掌管雪州房屋及城市和谐、企业发展事务的行政议员罗芝雅日前在2022年雪兰莪REHDA房屋大会(RSHC)上向《星报》指出,从REHDA口中得知了许多发展商不兴建可负担屋的原因。

罗芝雅

“发展商表示当中有许多他们无法空置的因素,比如说建材成本上涨。因此,我们需要找出双赢的解决方案,让发展商不止是兴建可以在自由市场出售的房子,也兴建政府和人民需要的可负担屋。”

她补充说,州政府会根据和REHDA的讨论修改条规。

REHDA雪兰莪分会主席拿督再尼尤索夫指出,今年大会的主题是“影响房屋领域的政策和条规更新”,以期能弥合目前和即将出台的法规之间的空白。

“演说者们讨论的内容包括可持续和可负担房屋、社会影响评估、规划指南、工人宿舍和工作准证等,让业者能了解到业界的最新动态。”

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政府调高可负担屋成本预算

2022年10月20日

建材价格涨势不明确,
建商宁可不接项目也不想亏钱……

建造一间政府可负担屋的成本预算,原本是5.5万令吉。

但在建材价格狂飙的环境中,这个预算可能会让承包商们“血本无归”。

看守首相拿督斯里依斯迈沙比里指出,为了避免承包商面对亏损,政府可负担屋的建造成本预算,已经调高至6.8万令吉。

他出席大马马来承包商协会年度大会时指出,因为原有的价钱太低,承包商无法办到,也赚不到钱,所以有很多承包商都退回项目。

拿督斯里依斯迈沙比里

冀承包商准时完工

为此,内阁已经决议,乡村及区域发展部、房屋及地方政府部,以及隶属于吉隆坡市政局的赤贫人民房屋援助计划(PPRT),会提高房屋预算。

“若没有提高预算,承包商没有赚幅。”

他也希望所有参与政府计划的承包商,可以保障最近品质、生产力和专业度,并在期限内完工。

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环保装修新趋势 美观又省钱

2022年10月11日

报道:李治宏

越来越多人崇尚
健康家居环境!

冠病疫情爆发后,越来越多的人开始意识到健康居家环境的重要性,更注重生活品质的体验。

即使那些整日忙于工作的上班族,也开始关注自身健康,关心环保类装修材料的运用。

对于越来越多的大马人来说,装修不再是简单地整修房屋,房子也不再仅是遮风挡雨的屋檐,而是逐渐成为理想的栖身之所。追求更美观、更舒适、更环保、更有质感,也成为了消费者对品质生活新的要求,而疫情的影响进一步推动了这一趋势。

现代人对家庭装修首先讲究的便是环保品质,你可以没有一个豪华的房屋外观,但你不能没有一个环保的居家空间,而对房屋的这种环保要求,首先便体现在家装选材上。

当我们提到环保建材的时候,它普遍上指的是绿色天然、无毒无害、环保安全的建筑材料,从生产的源头上,到安装到消费人家里都不释放有害物质。

一般上,我们可以把环保建材分为几个类别:

1. 环保地材:比如植草、环保木地板等。

2. 环保墙材

3. 环保漆料:采用生物乳胶漆,或环保乳胶漆,除施工简便外还有多种颜色,能给家居带来缤纷色彩,还可以重刷或用清洁剂处理。

4. 环保柜材:使用甲醛含量低的多层夹板、欧松板、颗粒板等,来制造家里的衣柜、厨房柜等,做好的柜子不但没有刺鼻的异味,使用寿命也比较长。

5. 环保照明:以节约电能、保护环境为目的的照明系统。通过科学的照明设计,利用高效、安全、优质的照明电器产品,创造出一个舒适、经济、有益的照明环境。此外,现在也有不少人使用太阳能灯,不但更环保,一年下来也节省不少电费。

首选无甲醛建材

家居装饰材料与设计公司海创设计(马)有限公司董事经理洪善楠指出,疫情过后,人们对家居装修的要求出现了一个很大的转折点。

他接受《南洋商报》专访时说,过去,人们装修一般上比较注重美观及收纳功能;疫情过后,人们对于安全、环保及健康家居装修也有了一定的要求。

疫情的发生,让民众了解健康的重要,除了注重饮食方面,居住环境也不例外。

从在家隔离到居家工作,都离不开自己每天起居饮食的地方。所以,人们开始设想如何打造一个健康及环保的家居,以便让家人更舒适的生活在里面,环保和无甲醛装修材质成为了首选。

“人们对于装修甲醛的危害有所觉醒,所以开始要求甲醛含量低的装修材料,毕竟,谁也不想花钱之后还把健康赔上去。

“想想看,如果花了钱装修,但住进去之后,一直有一股让人很难受的“装修刺鼻味”,眼部粘膜常常被刺激得流眼泪,有的还头痛、加重哮喘等,这样的房子,住了能安心吗?”

他强调,国际癌症研究机构(IARC)已将甲醛列为与鼻窦癌和鼻咽癌相关的“已知人类致癌物”。

洪善楠

安全环保健康

“我认为,安全、环保和健康是居家环境的首要基本条件。

“你是否知道,实际上室内空气污染物比室外空气污染物更容易导致健康危害?外国环境保护署(EPA)将室内空气污染列为五种最严重的环境危险之一,室内空气污染已经成为威胁人们健康的‘隐形杀手’。空气污染会导致严重的健康问题,加剧呼吸系统疾病,例如哮喘甚至肺癌。当涉及室内污染物时,最关注的是挥发性有机化合物VOC,而仅次于车辆的第二大VOC排放源是装修用的涂料。”

实用和舒适

其次,是实用性和舒适性。装修的时候,需要考虑生活的动线,从而合理规划布局。

“举个例子,厨房如果和饭厅距离太远,那么饭菜煮好后要拿到饭厅可能就不太方便。另外,家里的物品会随着居住时间的增长而越来越多,所以在规划空间布局的时候,也要考虑收纳设计。这并不意味着柜子越多越好,而是在相应的空间做出合理的收纳计划。

美观和质感

“接着,是美观和质感。追求美,是人的天性。比如哲学家毕达格斯认为美是一种和谐,是由一定数量关系造成的和谐。就像‘黄金分割比’,古代的建筑师和雕塑家巧妙地利用黄金分割比创造出很多雄伟壮观的建筑和永恒的艺术品。美好的事物让我们身心愉快,而每个人都有感知美的能力。在家居装修上,和谐和美,也是我们基本的追求。”

简单的说,装修的意义就是我们对生活的追求,满足我们对家的美好幻想。

装修家居时需考量日常生活起居的实际需求,合理规划和布局。

选对环保建材更省钱

追求更美观、更舒适、更有质感的家居环境,采用符合这些要求的建筑和装修材料,是否意味着要付出更大的代价或费用?

洪善楠指出,很多人都误解了,环保的建材只是高端市场的玩意,其实并不然。

他说,相反的,采用对的环保建材,不但更节省,同时也不为健康带来危害。他举例:

1. 在环保照明方面,采用环保户外太阳能灯,只需要付出购买灯具及安装费用,不需要请装修电工拉电线,就已经节省了一大笔钱,而且长期下来还节省电费。

2.在墙板方面,比较起传统的墙板材料,施工时间长,安装过程繁琐,海创的竹木美学墙板由于快安装和定制的特性,减少了板材上的浪费,为消费者几乎省下一半的装修费用,让墙板不再是高端市场的专利,实现“让每个人都能安装墙板”的理想。

海创竹木美学墙板甲醛释放量趋于零,是属于源头上环保的新建材。同时,它采用新一代嵌入式卡扣安装技术,不凿墙、不涂装,全程安装几乎不用胶水,现场施工不飘尘。

3. 在吊顶方面,环保吊顶,比如集成吊顶、铝合金吊顶等,材料费用确实比传统的材料高出一倍,但是由于防水、防潮、便捷安装的功能特性,它的使用寿命非常长,长期下来,也是帮消费者节省了维修费。

主人房通过符合环保元素的装修材料打造下,布置得美轮美奂。

选择有经验装修师傅

很多初次装修房屋的屋主,由于没有什么经验,很容易陷入装修的误区。

“这时候我们可以选择信用高、经验丰富的装修公司或装修师傅,也可以通过亲友介绍他们满意的装修公司,同时自己也网上多做功课。”

洪善楠说,真正经验丰富的装修公司或安装师傅,懂得如何安装的同时也能辨别怎样的板材是真正的环保家装材料。

很多装修材料在安装的时候,师傅都会发现产品本身存在很多质量问题,例如墙纸墙布,即使产品质量过关,也会因为不耐潮湿等问题导致墙面很快出现发霉、起皮、开裂脱落等问题,这将给用户带来很多入住困扰。

装修公司在为客户选材时一方面考虑的是板材性价比,另一方面是便捷和美观度。

设计师也会根据客户需求,选择兼具环保与设计美学的产品。

竹木美学墙板的特点是可以快速安装和定制,减少板材的浪费,从而可节省装修费用。

施工便捷效率高
商家青睐竹木美学墙板

除了住家,商家、企业是否也一样讲究符合环保的装修材料?

洪善楠指出,疫情过后,商家和企业都注重于让消费者有个安心消费的场所。

因此,商店和办公空间的健康环境及方便整洁,是商家和企业目前的优先考量,而竹木纤维顶墙板可以补助这类装修的需求。

“大马经济正逐步复苏,每个行业都恢复营运,新的商店也逐渐开业。商家也开始想把自己店铺或办公室焕然一新,来迎接疫情过后消费者所要的服务新常态。

“我们发现越来越多商家和企业选择竹木美学墙板,我想,除了环保之外,更大的因素是因为其便捷安装的特性,为商家节省了施工时间,他们能更快速地完成装修开业做生意,毕竟时间就是金钱,可谓对客户和业者都是皆大欢喜。”

通胀影响建材价格

全球高通货膨胀,是否已影响市场对这类符合环保需求的装修材料的需求?例如,人们为了节省开支,展延装修,或降低装修的开销?

洪善楠坦承,无可否认的是,全球通胀确实影响原料的价格,从店铺装潢和家居装修角度来看,消费者必然都会选择一些比较适合本身开销预算的产品。

他说,从经济学角度来衡量,竹木纤维板的持久耐性和其它粉刷和木工材质来得坚韧,长久维持消费方面来计算,竹木纤维板的性价比更高。

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REHDA盼可负担屋买家能扣税

2022年09月20日

买屋能扣税,
会激励买气吗?

大马房地产发展商会(REHDA)期望2023年财政预算案会有更多提振房市的举措,包括为发展商和购屋者提供税务减免。

他建议,首次购屋者或购买房价低于50万令吉的购屋者,能享有2万令吉的个人税务减免。

同时,在屋子还在兴建期间,购屋者需要支付的房贷利息,希望也能获准扣税。

该商会还建议为购买不超过50万令吉房子的首购族,提供一次性的3万令吉补助金;或者,继续为符合资格的购屋者提供MyHome计划,因为这项计划能帮助购屋者承担费用,无需支付标准的10%首付,也确保发展商有盈利。

而对于政府之前大力推动的先租后买(RTO)计划,REHDA认同这是适合首购族的替代方案,但建议银行也可积极采取渐进式的融资计划,让购屋者不至于一下无法负荷。

降低成本压力

在发展商方面,REHDA请求政府出手缓解建材价格,比如说暂时免除或减少某些建材的税务,知道价格回复正常或可控。

如果可以取消进口材料的税务,也能帮助业界。

发展商们依旧希望政府可以重新评估并减少一些不必要的收费,比如说公用事业公司和当局对指定用于社会和社区设施、道路和排水系统,以及开放空间的土地,所征收的费用。当然,也不希望政府再征收新的费用。

“降低经营成本在今时今日已被视为是‘符合时宜’的举措,而所省下的成本可惠及购屋者。”

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设快捷审批通道 助降低房价!

2022年09月5日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

简化繁文缛节,
让“可负担屋”变得“可负担”!

对我国政府与人民来说,可负担房屋是国家的一大重点政策,因为这不仅攸关国人的住房问题和民生福祉,当中涉及的房地产发展与建筑业,更是带动国家经济和创造就业机会的重要领域。

从政策方向和项目规范的方面来说,大马可负担房屋的发展有着相当完善的规划和框架,为政策的成功打下坚实的基础。

但令人扼腕的是,可负担房屋的成效始终落后于这个政策的愿景,而这个现象的背后,就是严重的官僚主义所造成的经商成本高涨。

基于房地产发展和建筑行业必须跟大大小小的政府部门与地方政府协商的业务性质,这两大唇齿相依的行业,多年来一直受到官僚主义的繁文缛节所困扰。

以兴建房屋项目为例,很多发展商为了申请一纸准证,都必须耗费好几个月,甚至是好几年去跟负责的官员周旋。

有的时候,发展商会面临不同官员有着不同要求的问题,有的甚至因为负责的官员被撤换,而面对被迫重新提呈申请的情况,这些都在无形中为业者带来额外成本。

正因如此,很多房屋项目在历经艰辛拿到发展准证时,已经是猴年马月的事了。在那个时候,发展商也会因为在这段时间承担各种成本,比如土地贷款供期、支付给建筑师等专业人士的服务费用,以及本身的营运成本和开销等,而把原本廉宜的房屋售价调高,否则整个项目就会面临亏损。

如此一来,可负担房屋的价格也变得难以负担,而官僚主义所造成的恶果,也被转嫁到政府想要帮助的中低收入群体身上。

设快捷审批通道

我认为,政府应为可负担房屋项目设立一个快捷审批通道(Green Lane),以杜绝官僚主义的繁文缛节在这方面带来的问题。

在这个快捷审批通道底下,有关部门可以制定一系列的发展框架和条件,只要可负担房屋项目的建筑师已核实该项目已遵守这些规定,并确保该项目会符合完工及合规证书(Certificate of Completion and Compliance,简称CCC)的要求,那么发展商就能立即得到发展准证。

合规成本降40% 可助减5%房价

可喜的是,大马利商特工队(PEMUDAH)近日建议把发展商的合规成本降低至少40%,这样就可让房价降低5%。

我非常赞成这一倡议,也希望这个建议能获政府采纳,尤其是提供给兴建可负担房屋的发展商。因为在建筑材料价格高涨、劳工短缺和营运成本剧增的今天,很多可负担房屋项目的发展商都只有微薄的赚幅,有的甚至已面临亏损。

因此,为确保国内可负担房屋的供应充足,政府应考虑为这些发展商提供基建合规成本的减免,比如在水电和排污公司的费用方面,就应减少或直接豁免。

在我看来,提升房地产项目的审批效率是当务之急,否则国内会有更多房地产项目面临延迟竣工和被搁置的风险。

如今的情况跟1997年亚洲金融风暴后有些类似,我国当时也是刚经历了一场经济危机,各行各业都在缓慢复苏,而利率则一直走高。当时,诸如人民广场等许多房地产项目,也因为需求放缓和营商成本高涨,最终沦为搁置项目。

贯彻诚信廉洁提升交付

在提升审批效率和改善官僚主义的低效问题方面,我认为,政府的诚信和廉洁是最重要的。

唯有贯彻这两大价值,才能实现真正的改革,提升政府的服务交付系统。

为了避免1997年金融危机后的情况重演,政府有必要痛下决心进行改革,否则受影响的不仅是我国经济,还有许许多多无辜的人民。

102项目搁置影响1万655买家

根据房屋及地方政府部的资料,截至今年7月7日,西马各地共有102个房屋项目被搁置,当中就牵涉了1万655名买家。

在这些搁置项目里,有34个是在今年才被列为搁置房屋项目的,所占比例达到三分之一。

另一方面,大马的工程严重延误房屋项目(Sick Project)也居高不下。所谓的严重延工房屋项目,指的就是那些建筑进度比预定落后了30%以上的项目。

房政部资料显示,截至今年7月31日,私人发展商的严重延工项目数量达到444个,总共涉及8万3181个房屋单位,并牵涉3万8939名买家。

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建筑业科技化 政商合作创永续

2022年08月8日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

建筑业多难题?
用科技克服创永续!

自疫情爆发以来,建筑业一直面临劳工短缺问题,加上供应链中断,导致各种建筑材料价格大涨,很多业者都面临前所未有的挑战。

尽管我国已在近期允许建筑业等领域从15个国家招聘外籍劳工,同时政府的建筑合约也把另11种建筑材料纳入价格波动(VOP)条款当中,以协助建筑业者应对这两大难题,但从更长远来看,我们需要更永续的方式,才能在根本上解决这些难题。

在我看来,当我国如今正面临着劳动力短缺和原料价格高涨的危机之时,也是一个让建筑业更广泛地采用工业建筑系统(Industrialised Building System,简称IBS)和建筑信息模型(Building Information Modeling,简称BIM)等科技的机会,从而推动整个行业实现新时代的转型和升级。

对于建筑业来说,在营运环节当中更大程度地引入自动化的科技,能让业者在不降低建筑品质的情况下提高生产力,并减低对外劳的依赖。

事实上,这些科技更是我国培养新一代建筑与工程人才的一大契机,让更多本地人加入建筑业这个经济火车头当中,解决低技能外劳占取工作机会和造成外汇流失的问题。

同时,如果IBS在建筑业得到更广泛的接纳和应用,不仅可确保建筑材料的生产品质、速度和数量,更有机会通过量产模式来抑制材料价格上涨。

更重要的是,通过IBS和BIM等科技的应用,建筑业者可在最大程度上减少材料的浪费,让整个行业的运作变得更加永续和环保,符合环境、社会与监管(ESG)的原则。

在为业界提供相关的培训和引导方面,大马政府的确付出了许多心力,近几年加入这个行列的业者也越来越多,但国内行业对这些自动化科技的应用依然不高。

资本较高成效需时

究其原因,往往是这些科技的投入资本较高,而且需要较长的时间才能收获明显成效,导致许多公司望而却步,尤其是资本不多和难以据此申请到银行贷款的中小型企业。

对此,我认为我国政府应在此时提供补助或者免税优惠,鼓励建筑业者采用IBS和BIM等科技,把行业的营运自动化。

以IBS为例,政府可以考虑为那些从国外购置IBS机械设备的企业,提供免除进口税的优惠,这样就能有效减少企业在这方面的科技投资成本。

政商合作推具远见计划

在我看来,想要在充满挑战的后疫情时代推动国家经济复苏和增长,必须仰赖政府与商界之间的紧密合作、因时制宜的亲商政策、具备远见的计划,以及更有效率的政府系统。

尤其是在基础设施方面,我们必须作出更完善和长远的规划,确保项目能在最短时间内创造可观的经济效益,否则国家所投入的成本几乎形同浪费,甚至还可能成为沉重的债务负担。

以捷运(MRT)为例,如今的线路当中有着不少位于人口稀少地区的站点,而这些地区大多是需要多年时间才会成形的大型房地产发展项目,短期内几乎无法为捷运的搭客量带来显著贡献。

参考伦敦香港公交蓝图

这样一来,如此不完善的线路规划就造成资源的浪费,也导致捷运公司持续面临亏损。事实上,根据媒体报道,捷运公司在截至2021年12月底时,累积亏损达566.5亿令吉。

所以,我认为,大马应参考伦敦和香港等国际大都会的公共交通规划蓝图,这些地方的公交站点往往都是连接到现有的商场和办公楼等人口密集的建筑,为公交带来稳定的搭客量,从而确保项目的永续性和经济效益。

由此可见,政府和商界的紧密配合,是推动国家经济发展的要素之一。

勿随意中断经济项目

随着朝野合作备忘录在7月底截止,我国下一届大选的脚步也越来越近。

对此,不管届时是否会出现政党轮替,我认为,执政者都不应随意把重要的经济政策和发展项目中断,尤其是单纯因政治考量而作出的决定,这都是应避免的。

这是因为重点政策与项目无法贯彻始终地推行,就无法为经济带来明显效益,同时也会让很多外资企业担忧大马政局不稳定,而不再选择到我国投资。

政治两线制应为我们带来朝野之间的良性竞争和监督问责,并非只为追求个别政治利益,而盲目打压和反对的恶性循环。

所以,我希望朝野双方都能在我国遭受各种内忧外患困扰之时,专注政府系统的改革,打造一个更有效率、更清廉和具备远见及执行力的政府,共同振兴马来西亚的经济。

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可负担屋定价是政治考量?

2022年07月22日

各地区的可负担屋多少钱,
谁来决定?

政府目前正计划针对各地区,制定可负担屋的价格。但随着通货膨胀导致建筑成本高涨,这些可负担屋的定价,还现实吗?

马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席拿督童银坤向《南洋商报》指出,不久前已经参与由房政部举行的工作坊,当中讨论了可负担屋的价位。

这项会议的参与者的专家团队,包括业界的代表、绘测师及建筑工程师等,以探讨房屋的可用性、可负担性、可及性、质量和宜居性。

“专家团队已向房政部提呈相关的分析报告,但是,最终必须取决于政府的政治意愿。”

拿督童银坤。

需考虑多方因素

他解释,如今RON97油价每公升为4.83令吉,在市场浮动机制下,RON95每公升近4.50令吉;但从政治意愿来看,若取消燃油补贴,民众需要支付高油价,也减少开车,政治而言是不受欢迎的。

为此,财政部继续维持RON95补贴机制,维持价位在每公升2.05令吉。

“因此,我觉得尽管房屋专家团队提出的建议,最终是否实施或执行,几乎是以政治意愿的实现为根本。”

让他较为担忧的是,若政府制定了可负担屋的顶价,但所提供的支持和不足,无法应付成本上涨;不过,若是没有顶价,政府也担心成本转嫁成高房价,经济压力下无人愿意买,就会导致房屋滞销。

房屋缺陷投诉,也要合理

对于政府要管制房地产和建筑业,童银坤也认为,发展商有责任确保房屋质量,若有瑕疵或缺陷,购屋者可在保修期内要求处理和索赔。

不过,他也呼吁购屋者,投诉房屋缺陷和瑕疵,也必须合理且在可接受范围。

比如说买车,如果在行驶途中碾过钉子导致爆胎,车主无法向车商索赔一条全新的轮胎;如果在保修期间,行驶时车灯无故掉落,那车商就有责任维护。

“再假设,如果政府在制定国家交通相关政策时,以德国汽车制造业的质量体系为标准,宝腾(Proton)若需要达到相关的标准,肯定不是现在的价位。”

应采取最低标准

他表示,轿车或房屋都属于公开市场,消费者可自由选择车款、屋款、售价和质量等,同时也会考量品牌才做出买或不买的决定。

童银坤解释,目前他不知道部长想要执行的房屋政策方向,但一般以最低标准为制定政策的标准,不是一味地过度保护购屋者,而忽略另一方,需要更全面的分析架构。

对此,他透露,REHDA将持续与房屋及地方政府部展开对话,从而协助政府更有效的政策,同时也降低吉隆坡因高成本造成房价负面影响的情况。

他强调,商会继续发挥在国家建设作用的角色,也鼓励商会会员为国民打造优质和可负担房屋。

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