发展商擅改建材 买家有权索赔
2022年05月9日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
未经买方书面同意更改建材，
发展商这次赔大了。
如果发展商更改了买卖协议中规定的建筑材料，买方的权利是什么？
案情：
1.在这起提交到联邦法院作出最终裁决的案件，上诉方（“买家”）是雪兰莪州雪邦Taman Mas一个名为Golden Heights房屋发展项目第三期6个公寓单位的买家，而答辩方则是该项目发展商。买家和发展商是依据1966年房屋发展（管制与执照）法令签署买卖协议，而该协议在该法令下是一份法定销售合约。
2.买家指控发展商在未经买方书面同意的情况下，将物业外砖墙的建筑材料从蒸压加气混凝土砌块（aerated concrete building block）改为柔芯（flexcore），违反了买卖协议第12条文。
高庭判决：
1.高庭批准了买家的索赔。本次上诉的关注点，是高庭决定批准买家因发展商违反买卖协议第12条文，提出损害赔偿的要求。
2.高庭助理司法常务官评估的损害赔偿总额为38万零500令吉，连同利息和费用。这笔款项是根据买卖协议第12条文，赔偿予买家的6个单位更换/维修费用。在评估程序中，买家已提交由其承包商N-Tatt Construction Sdn Bhd准备的报价，作为他们索偿的证据。
3.发展商提出的反对，仅针对高庭助理司法常务官判给的损害赔偿金额，而且仅基于以下两个理由：
（i）损害赔偿金额是过度和不合理的；
（ii）它仅基于一个报价，应该提供更多报价，以确定报价中特定工作的必要性
上诉庭裁决：
1.上诉庭推翻高庭的判决，并认为有关报价不是买方遭受损害的证据。
2. 显然，上诉庭要求买家证明，他们确实对物业进行了修复工程，并在他们要求损害赔偿之前已支付了款项。
换句话说，买方不能仅依靠报价来证明损害赔偿。他们必须提供他们已花费在修复工程上的金额的证据，然后才能向发展商索赔此类工程的费用。
3. 本次上诉的关键问题，是上诉庭认为报价不构成买方遭受损害的证据，是否正确。
联邦法院判决：
1. 联邦法院提及英国的案件，即英国法院裁定赔偿损失，尽管索赔者没有进行补救工作，以纠正工程中的缺陷。
2. 买方初步有权获得用蒸压加气混凝土砌块更换flexcore的费用，因为这将使他们能获得买卖协议中阐明的建筑材料，而有关报价提供了金额的初步证据，这“将可符合修复工程的费用”，其中包括拆除现有的墙壁。
3. 联邦法院推翻了上诉庭的判决。由于没有其他任何证据，上述总额38万零500令吉的损害赔偿，必须被视为修复工程的合理成本。
结语：
1.发展商有义务完全遵守买卖协议，并使用其中规定的建筑材料，否则买方有权要求赔偿损失，或更换/修复工程的费用。
2.在评估损害赔偿时，报价是证明损害赔偿或补救工程费用的表面证据。在本案中，联邦法院并没有要求提供买家已花在修复工程上金额的实际证据。
