林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

地主提名自己
为发展商

本案中，上诉人为地主。他们与答辩人签订两份单独的合约，出售部分待开发土地。

根据第一份合约，上诉人同意以每块5000令吉的价格，向答辩人出售60块指定建筑用地，并以每块7000令吉的价格计算，以42万令吉的开发价，清理这整片土地。

上诉人还同意指定一名持牌发展商，按照第一份合约所附的计划和规格，在每块土地上建造一座联排别墅，建筑价格为84万令吉，按每栋房屋1万4000令吉计算。

在第一份合约之后，答辩人已向上诉人支付72万令吉，其中土地价格为30万令吉，开发价为42万令吉。

根据第二份合约，上诉人同意向答辩人出售指定的土地，并获得25个独立的地契，该土地分为地块，用于建造14栋半独立式房屋和11栋洋房。

答辩人已为这些地块支付了42万6300令吉，其中土地价格为17万2000 令吉，开发价为 25万4300令吉。

在已售出的85块地块中，上诉人仅将第一份合约下的一块排屋地块，以及第二份合约下的一块半独立式地块，转让给答辩人。

第二份合约下的10个洋房地块被发现没有商业用途，因为铲平土地需要花费约1300万令吉。

地主提名自己发展商

上诉人提名自己为第一份合约的发展商，并提交了一份建筑合约草案，但被答辩人拒绝，因为它不符合1966年房屋发展（管制与执照）法令的规定。

主审法官认为，第一份合约是出售拥有房屋的土地，因此受到房屋发展法令的约束。

他认为，上诉人未能将地块转让给答辩人，因此违反了两份合约。

关于第一份合约，他下令具体履行将剩余59块排屋地转让给答辩人的义务，并判给间接损失赔偿，其中包括建造60栋排屋的额外费用和18万7200令吉的赔偿金。 作为1970年房屋发展商条规下的赔偿。

至于第二份协议，他下令具体履行余下13块半独立式地段和1块洋房地段的转让事宜。 对于10块无用洋房地块，上诉人被谕令退还合约价款20万3000令吉及利息。

除了具体履行合约外，法官还下令对所产生的额外建筑成本进行赔偿，即9栋半独立式房屋11万7000令吉，11栋洋房14万8500令吉。

上诉人向联邦法院提出上诉，但上诉被驳回。 上诉人对联邦法院的判决提出上诉。

转地之前一直是地主

判决

通过第一份合约及上诉人提名本身为发展商，上诉人开始从事房屋发展业务，同意在一个发展项目中，建造4个以上的房屋单位，并以此出售房屋。

1970 年房屋发展商（管制与执照）条规第11条文，土地可能归属于非发展商的地主，在这种情况下，有关发展合约条款和条件的规则，应尽可能适用于地主和发展商。

在本案中，上诉人在转让建筑用地之前一直是地主。

根据第一份合约和提名，上诉人成为房屋发展商，根据合约建造60套联排别墅，并按建筑价格出售给答辩人。

结语

地主在没有发展商执照的情况下，也有可能受到房屋发展法的约束。

大型公共项目尚需等待至明年

由于州选带来延误影响和缺乏大型合约，建筑领域第三季合约总额按年按季大跌70%，同时末季料也难有大型公共项目合约的颁发。

丰隆投行研究在最新报告中指出，第三季度已颁布的国内建筑合约总值为22.8亿令吉，按季大跌70%，按年下挫72%。

分析员认为，第三季度合约量连续正常化下降，主要是于8月12日进行的州选举影响，以及缺乏大型合约的推出，相比次季获得37亿令吉的填海工程支撑。

若剔除填海合约，第三季的合约按季收缩44%。

展望末季，分析员认为，今年最后3个月仍仅能靠私人领域合约支撑，大型公共项目尚需等待至明年。

报告指出，公共基础设施工程在第三季度仍然低迷，政府工程仅占总额15%。

但若看首9个月的表现，受到前两季度的金务大（GAMUDA，5398，主板建筑股）的填海工程和双威建筑（SUNCON，5263，主板建筑股）一系列合约推动，相比去年同期合约仍高出35%。

续以私人领域合约为主

步入末季，分析员认为，合约流入将继续以私人领域合约为主，其中包括工厂和数据中心的合约。

但同时，分析员预计，最后一个季度也会看到来自柔新捷运（RTS）的部分合约配套。

其他潜在项目，包括防洪项目、再生能源领域的开发和机场扩建工程。

至于一些备受瞩目的，如捷运3号线（MRT 3）、槟城轻快铁和沙巴泛婆罗洲高速公路（PBH）等，可能会在明年才取得进一步发展。

因此，分析员预计，即将到来的2024财政预算案，政府应会对这些项目提供进一步的明确性。

综合以上，该研究倾向于对建筑领域采取更长远的看法，维对行业“中和”评级。

分析员表示，仍会优先选择在投标以及直接谈判项目管道方面具有强大优势的公司。

首选股为金务大和双威建筑，主要归因于两家公司拥有多个合约获取手段，预计未来可维持或进入更强劲的盈利周期。