Categories意见

官员作风不一 管理机构纠纷大

2022年10月31日

黄伟益
产业管理顾问

 

官员作风大不同,
该如何整顿乱糟糟的管理机构?

国内所有分层建筑物皆归个别地方议会的建筑总监所管辖,然而鉴于各别建筑总监对法律的诠释有别,甚至是处事作风不同,有时不只解决不了分层楼宇的管理权纠纷,反而为整个事端添乱。

尽管2013年分层管理法令给予建筑总监很大的执法权,但同一条法令,在不同的地方议会却可能有不同的诠释结果,进而可能引发更多新的纠纷。

该法令规定,所有共管机构或管理机构必须由最少3人或最多14人组成。

若因为某些委员辞职,导致剩下的委员不足3人,在这个情况下,这个委员会就会被视为不合法,或相等于自动解散。

然而,当我针对这个问题咨询某位建筑总监时,官员的答复却是这个委员会还存在,只是他们没有法定人数召开会议而已。

建筑总监甚至主张由他们当中选出一人来召开特大。若原本只有4位委员,而当中有两人辞职,建筑总监指只能通过特大选出两位新的业主来填补,而原本的两位委员还可继续出任委员。这简直是完全无视法令的各项规定。

无视法令条款

我向这些官员反映,指这是完全不可理喻的。

我还告诉他们,根据我曾接触的其他地方议会建筑总监,一旦委员不足3人时,建筑总监会立即拉队到这个分层建筑,在社区范围内张贴通告,要求业主提名适当的人选,让建筑总监委员来召开特大。

虽然我尝试举出这些例子来说服这些官员,但他们依然大言不惭地告诉你,其他地方议会的建筑总监可以有不同的做法,但该地方政府建筑总监将会按照他们一向来的做法,让剩下来的委员当中一人来召开特大,并依然所悬空的位子选出所限定的人数来填补。

该名建筑总监完全无视2013年分层管理法令第2附表第2(4)条款的规定,让业主能通过所召开的特大,并根据特大所决定的委员人数,全面推选出新的班底来领导共管机构或管理机构。

房政部须插手

若共管机构或管理机构完全按照建筑总监“错误的指示”召开特大,即使这个特大顺利召开并选出新的领导班底,一旦有业主不满而入禀分层管理仲裁庭或法庭挑战,到时候整个特大岂非要做废?并须重新召开特大,再选出新的领导班底?

看来,负责协调各地方议会建筑总监运作的房屋及地方政府部,有必要重新检视个别地方议会建筑总监部门官员的素质,否则这些素质参差不齐的官员,最终只会让各种管理纠纷火上添油,进而形成一发不可收拾的局面。

检控能力受质疑

除了梳邦再也市政厅之外,很少听见其他地方议会的建筑总监,会积极针对触犯或违反2013年分层管理法令者采取行动,很多时候甚至连开罚单的勇气都没有。

地方议会不对付违令者原因

(1) 公务员的陋习或个人习性,不敢轻易得罪有权有势的人

(2) 不懂检控程序,甚至连开档调查的程序也不懂

(3) 没有专业的训练,或对相关法律的掌握不足

(4) 政治干预或来自上头的压力,尤其是针对某某发展商的个案

结果有发展商或管理委员没有按时召开常年大会、没有按时将账目送交审计司、担任管理委员超出限期却不愿主动下台,甚至针对分层管理仲裁庭所作的裁决,完全不当一回事。

反观梳邦再也市政厅建筑总监,不只主动提控所有不遵守分层管理仲裁庭的个案,还将那些违背指示不召开常年大会的管理委员控上庭。他们不只要面对罚款,甚至可能随时被判坐牢,这才能达到以儆效尤的效果。

签查封令 一再推塘

我曾在去年5月向某地方政府建筑总监申请查封令(Warrant of Attachment),寻求对付两个拖欠管理费不清还的业主。

然而,时至今日,这两个查封令一直签不下来,而官员一直以各种借口来推搪。

除了针对拖欠管理费业主入禀仲裁庭,管理层的另一个管道就是向建筑总监申请,由建筑总监签发查封令,让你可以针对拖欠管理费的业主,查封其单位内的流动财产,或是在同一个州属内可以查获的流动财产。

这类查封令无疑相当有效,甚至比通过入禀分层管理仲裁庭或法庭更加省时、省钱又省力。不过,上述建筑总监却以各种属于政治考量的借口,拖延发出查封令让共管机构或管理机构去对付相关业主。

我所碰到的另一个情况,则是当我向另一个地方政府的建筑总监申请查封令,官员竟告知,他们从来没有处理过这类申请,也不知道要如何处理我们所提出的申请。

由此可见,许多地方议会建筑总监部门的官员,确实面对相当严重能力不足的问题。

或许,经历这次全国大选后所选出,并受委为房屋及地方政府部长的新人选,有必要认真看待这方面的问题,并采取严厉的态度去全面整顿才行了。

相关新闻:

 

 

Categories意见

起诉建筑总监 文件证据要充足

2022年03月28日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

要入禀分层管理仲裁庭,
你须自己当律师出庭。

面对建筑总监所做的不合理决定,我们该怎么办?

我相信很多人经常会对建筑总监(COB)所做的决定,或对其所采取的行动有许多怨言。然而,又有多少人敢将建筑总监控上法庭,或是分层管理仲裁庭呢?

事实上,每个地方的建筑总监乃由市长,或县议会,或是市议会主席兼任。然而,市长或县、市议会主席绝对没有时间亲自处理跟建筑总监相关的事务,所以通常会另设建筑总监部门,并由联邦政府委派一位专业估价师来领导这个部门。

在这个部门主管底下,除了联邦政府可能会加派一些公务员之外,其他大多数官员或职员皆由地方议会借调过来。由于所有人的背景不一样,加上他们固有的习性,而且缺乏有系统的执法训练及对法律的认知,建筑总监在决策或执法方面,往往会不尽人意。

有些时候,建筑总监可能会因为误判情况,而作出备受争议的决定。在这种情况下,任何不满的一方就要考虑,是否要对建筑总监采取司法诉讼,或是入禀分层管理仲裁庭了。

要采取法律行动有两种,其一就是通过法庭采取民事诉讼行动,其二则是通过入禀分层管理仲裁庭。至于法庭的民事诉讼,则有两种方式,即直接起诉建筑总监,另一个方式则是通过司法检讨来挑战建筑总监所做的决定。

司法检讨有时间限制

司法检讨有时间限制,即起诉人须在3个月期限内入禀高庭,而且须预先取得高庭的准令才可以入禀。起诉人可以针对建筑总监所做的任何决定,甚至包括不敢采取行动的立场(不敢做决定也可被视为是一种决定),要求高庭撤销或改变建筑总监的立场。

至于民事诉讼,虽然1948机构保护法令有阐明,所有针对公家机构的民事诉讼行动须在36个月时间内入禀法庭,不过2013年分层管理法令第145条文亦规定,若无法证明建筑总监是恶意作出相关决定,则无法针对建筑总监所作的决定(包括疏忽或错漏情形)展开诉讼。

在这种情况下,或许入禀分层管理仲裁庭,就变得既低廉又相较容易的选择。不过,要入禀分层管理仲裁庭,你不能找律师代表你出庭,你须自己当律师出庭,并在仲裁庭跟代表建筑总监的相关地方议会法律顾问亲自过招,这就变得相当有压力了。

不管怎样,若你认为本身有好的原因,必须针对建筑总监入禀分层管理仲裁庭,你绝对可以随时这样做。通过入禀分层管理仲裁庭,我们无形中将助使建筑总监今后将更细心,而且更负责任地看待任何来自业主或被压制者所作的投诉,而不是完全不理睬、不答复、不行动,甚至有时还不当一回事呢!

入禀仲裁庭需三思

不过,我要提醒各位,若要入禀分层管理仲裁庭起诉建筑总监,我们有时甚至需要再三思考,甚至要在策略上应用得对,否则建筑总监有可能通过仲裁庭反制,而委任管理代理(Managing Agent)来接管你的管理委员会操作。

我曾看过一个案例,雪兰莪州金銮镇有一栋低密度的中价公寓,就因为有一位业主(前任管理委员)针对新的管理委员入禀分层管理仲裁庭,同时将建筑总监列为第二答辩人,裁庭庭主最终判建筑总监胜诉,并裁决由建筑总监委任管理代理来接管整栋建筑物的管理工作。

我也曾协助入禀另一个案件,针对芙蓉金源大厦38年来无法成立共管机构,将发展商及芙蓉市政局建筑总监同时列为答辩人,要求召开第一次常年大会成立共管机构。不过,建筑总监在入禀答辩书(表格2)时,却要求仲裁庭允许建筑总监委任管理代理来接管。

这是2013年分层管理法令赋予建筑总监的杀手锏!所幸的是,金源大厦早于2020年12月顺利召开首次常年大会,并成立共管机构,否则整栋建筑物落入建筑总监手中,最终将导致业主有苦无处申诉的问题。

还有,任何人要入禀分层管理仲裁庭,还要准备面对仲裁庭将时间不断拖长的问题。我曾有一些案件,从入禀到第一次聆讯就要等上超过一年的时间,而且许多案件未必能够在3个月时间审完,甚至可能要拖上一年半载。

总而言之,若你不准备打一场持久战,尽量不要随意把你的案件带上仲裁庭。单是布城仲裁庭,截至2021年12月31日为止,至少就有超过3000个案件因为早前的封城或行动管控令,导致一直无法获得排期审讯。这当然还不包括其他区域所设立的分层管理仲裁庭案件。

若你在入禀过程将文件处理得不够完善,这亦可能导致你最终面临败诉,甚至无法再重新入禀案件的下场。若没有十足信心,我奉劝你不要轻易针对建筑总监入禀仲裁庭,否则你可能会分分钟栽筋斗而不自知。

可入禀表格12
传召建筑总监出庭

除了针对建筑总监入禀仲裁庭,其实,我们亦可考虑针对特定案件,通过入禀表格12要求传召建筑总监出庭,并在庭上让你亲自盘问建筑总监或其官员。

如果是入禀的一方传召建筑总监,他就可以先在庭上盘问建筑总监(Examination-in-chief),随后再由另一方来交叉盘问(Cross-Examination),最后再由入禀一方来重新盘问(Re-Examination),十足十就像律师在法庭上盘问证人的情况。

在盘问证人过后,庭主会让双方有时间准备,然后针对整个案件提呈书面陈词(Written Submission),过后再让双方针对书面陈词提呈书面答复,最后再择定日期宣读其决定。

从这个过程来看,分层管理仲裁庭表面看来似乎很容易,但实际操作起来却显得不容易。有时,庭主还会要求你将整个聆审所需要的过程,通过整理成辑,提呈给仲裁庭。这就是所谓的文件丛集(Bundle of Documents)。

这些字眼听在一般民众的耳中,简直是丈八金刚摸不着头脑。不过,你还是可以事先谘询本身的律师,或者对分层管理仲裁庭程序有经验的产业经理,他们将会给你最实际的专业意见,让你在分层管理仲裁庭取得最终的胜利。