建筑成本

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REHDA：政府应承建可负担屋

By Poh Gin,

2023年06月6日

交叉补贴政策
导致发展商须调高屋价

马来西亚房地产发展商会（REHDA）支持政府检讨可负担房屋政策，但坚持政府应全权发展可负担房屋的立场，认为此举可解除交叉补贴，导致屋价扬升的连锁问题。

会长拿督童银坤认为，提供全民可负担的房屋，应由政府全权负责，因全球许多国家已在50年前推行此政策。

“这将有助于减少目前交叉补贴，导致成本推升屋价，M40人口难以负担的况状。”

童银坤

童银坤今日发文告，针对首相拿督斯里安华指示地方政府发展部，检讨强制大型房屋发展商承建可负担房屋的条件，重申该会的这个立场。

他说，目前发展商因必须符合发展计划所需的可负担房屋条件，而面临许多挑战。

“交叉补贴政策导致发展商须调高开放单位的屋价，以用于兴建价格低于建筑成本的可负担房屋。然而，调高屋价却令M40群体无法负担，令那些吸引不到买家的发展项目，有更大的风险沦为严重延工项目或搁置项目（俗称烂尾楼）。”

他指出，这个状况已在业界敲响警钟，尤其是那些缺乏财务缓冲，以应对挑战的中小型发展商。

“这是我们希望兴建，可负担房屋的责任应回到政府手中的其中一个原因。”

督童银坤认为，提供全民可负担的房屋，应由政府全权负责。

另一个原因是，交叉补贴引起的高屋价，导致已完成但未售房产增加。

他说，该会认同政府为缓解房产领域，在应对原料上涨所作的努力，比如近期推介的‘慈悯洋灰’计划（Skim Simen Rahmah）。

但他认为，政府还有很多要做，以确保领域的复苏及永续性，让居者有其屋。

“我们已准备好与政府和其他领域业者一起探讨，让大马人，尤其是B40群体，享有更亲民的永续性购屋方案。”

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数字中心崛起 柔房产投资热

By Poh Gin,

2023年05月17日

下半年经济活动料加速
房市将更具吸引力

大马PropertyGuru发布的《大马2023年第二季度房产市场报告》显示，随着国家银行升息，房市需求也可能受到影响。

根据这份以PropertyGuru的市场数据与分析平台DataSense的资讯编制的报告，房产咨询下降了5.6%。虽然预计通货膨胀在未来数月将会放缓，但全球经济的不确定性确实影响了大马买家对于大件商品的购买欲，因此供应销售指数略微下降了0.6%。

PropertyGuru.com.my、iProperty.com.my大马区经理谢尔顿分享道：“随着国行将隔夜政策利率（OPR）提高0.25%至目前的3%，房产需求将很难上升。”

《大马2023年第二季度房地产市场报告》追踪了在PropertyGuru.com.my上的房产售价，2023年第一季度的销售价格指数增长了1.6%。在经济前景未知的背景下，卖家可能不太愿意降价。

全球建筑成本上涨，加上近期劳动力短缺，发展商被迫提高售价，以弥补增加的成本。

虽然预计大马今年的经济增长将会略为放缓，但随着下半年经济活动的加速，也许可以见到一个更具吸引力的房产市场。

中国1700亿投资承诺创就业机会

随着特斯拉、AWS等企业的投资增加，以及来自中国1700亿令吉的投资承诺，这一切都可能在不久的将来创作更多的就业机会，推动大马的基础设施发展。

从报告中可以看出，租赁市场的指数反映了房产市场的趋势，租赁需求下降了6.3%。这可能是由于租金大幅上涨，报告显示，租金指数上涨了4.7%。租金上涨的现象并没有受到忽视，雪兰莪州政府已经宣布计划研究其智能租赁计划扩大到低成本房屋的可行性。

谢尔顿

谢尔顿表示：“正如我们在报告中所强调的，租赁需求下降反映出大马人民变得更谨慎，他们可能偏向选择与家人同住，再通勤到城市上班，而不是独自在外租房。同样的，观望的态度仍在持续，但未来的不确定性也许会更进一步地加剧这种情况。”

2023年开端，柔佛的住宅房产成为了2023年第一季度房产买家搜索量最高的州属。大马房产买家搜索量最高的4个公寓项目都落在柔佛州，同时另有4个有地房产项目也排名领先。

去年，柔佛成功获得高达511亿令吉的数据中心投资额，该州的经济发展预计将持续升温。作为一个迅速发展的数字中心，柔佛正吸引着投资者对其房地产市场的关注。

随着数码经济的蓬勃发展，柔佛市场将创造更多的就业机会，这将可能吸引更多大马人搬迁到半岛南部地区。

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高建材成本 房价又要涨了

By Poh Gin,

2023年02月27日

建材价大飙涨
发展商吃不消

建筑成本预计将会继续高涨，本地发展商在别无选择之下，只有转嫁给购屋者，今年购屋者或将继续买贵房。

大马房地产发展商公会（REHDA）主席拿督童银坤指出，4大建材洋灰、钢铁、铝和砖，平均价格增涨逾20%，高劳动力成本使得建筑成本平均增加17%。为应对建筑材料成本增加，大部分发展商会选择提高房产售价（63%）、其次是减少赚幅（55%），以及采用更有效率的材料（53%）等。

童银坤

他表示，6个月前的预测是双位数涨幅，不过有些建材的价格稍缓和，或房产价格上涨幅度或减少，但无法告知具体涨幅。

“通胀继续增加，为了弥补高昂的成本，发展商别无选择，唯有考虑涨价。即使有些发展商愿意吸纳成本，但成本过于昂贵，可吸纳幅度也不多。“

乐观看待下半年房市前景

参与REHDA房产调查的发展商有136名，在有关调查发现，即使房地产行业仍面临挑战，但他们乐观看待下半年的房市前景。

童银坤提及，经济开放后，房市不会像餐馆和旅游行业那般快速复苏，因为购屋者需要时间消化，对大环境有信心后才会考虑买房。

”团结政府去年刚刚组成，所以相信在首6个月内，买家暂时会暂时保持观望。”

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成本涨 发展商难建10万元房屋

By Poh Gin,

2023年02月11日

房子可以建
但亏本卖就不可能了

相信不少读者都有留意到近期有多则有关可负担房屋价格上涨的新闻，无论是城市还是城郊，主打“平靓正”的可负担房屋，真的再也令人负担不起吗？

根据大马房屋承包商协会（PKPM），鉴于建筑材料、劳动力和土地成本的上涨，可负担房屋的价格上涨，实属无可避免。

《马来西亚前锋报》报导，该会主席哈斯尼洛指出，随着建材价格和1500令吉最低薪金制的落实，促使成本上涨了20%。

“影响最大的是建筑和劳动力成本，假设一名每天领取80令吉工资的工人，现在必须获支付100令吉。位于巴生谷、西海岸或东海岸的房屋公司员工的薪水也有所增长，水泥和铁等建筑材料成本也是。”

他举例，一般800平方尺的项目毛利至少要20%，但如今成本增加了20%，房价肯定也要跟着上涨，否则成本上升但利润却变相的减少了。

若被要求建设12万令吉配有设施的排屋，承包商料无法以此价格完成。（示意图）

他表示，可负担房屋的价格通常是根据政府的意愿和所提供的规定来制定，但仍有不确定的成本。

“承包商会依据所准备的预算建设项目，例如，若被要求建设12万令吉配有设施的排屋，就无法以此价格完成，因为业内情况也会影响价格。”

换句话说，房屋发展商及承包商并不排斥建设更多的可负担房屋，但不愿以低于10万令吉的价格售出，尤其是城市地区。

通过建筑科技减缓涨价

哈斯尼洛表明，政府不能只是为了满足可负担房屋市场的要求，而简单地订下低价。

“不过，发展商和承包商可在节省建设成本的同时，又不影响房屋的质量下，合作处理涨价问题。

“政府可通过各种建筑科技来减缓涨价，了解业内情况，以便能找到以经济的成本建造可负担房屋的方法。”

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购屋者最怕水灾及土崩

By Poh Gin,

2022年12月16日

2023年产业市场展望线上研讨会（三）

未来业主或考虑支付更高保费
应对气候变化和自然灾害

PropertyGuru预测，2023年将有4大趋势，会影响大马产业市场的走势。

这4大趋势，分别是（一）环境问题将影响购房者的偏好、（二）外国投资者的投资行动将刺激产业市场、（三）经济前景的恶化可能影响销量，以及（四）经济数字化有助于产业增长。

随着2021年底和2022年初的洪水造成高达61亿令吉的损失和破坏，目前有更多大马人关注洪水灾害。

2022年的消费者情绪研究显示，92%的受访者强调住宅被淹是他们最关注的问题，83%的受访者则担忧山体滑坡。

由于购屋者都倾向于寻找地势较高的地点，洪水易发地区的房产价格可能会大幅下跌。未来业主或将考虑支付更高的保费来应对气候变化和自然灾害所带来的影响。

前朝大马一家政府推出的大马高级签证计划（PVIP），旨在吸引更多的外国投资者，以刺激经济并提高国内就业机会。根据政府发布的数据，此签证的申请程序于2022年10月1日开始，首周就收到了2万份申请。

尽管我国的生产力有所提高，2023年财政预算案也预计大马经济明年将增长4至5%，但俄乌冲突和中国经济放缓使购屋者处于不太理想的境地。虽然预期增长放缓，但要价可能会偏高，买卖双方的价格差距预计会扩大。

另外，大马数字经济是主要的经济支柱，占国内生产总值（GDP）22.6%，预计到了2025年将提高至25.5%。随着政府支持数字化、运用科技和创新的举措，国内企业和个体将能从更高水平的生产力、就业机会和财富创造中受益，进而支持房地产市场的需求和价格的长期增长。

合适地点建屋免滞销

王秀凤强调，未来须关注的是房产供应量，建议政府不要批准发展商在不合适的地点，如无大道、交通不便利、没有就业机会和学校等的地区兴建房产，因为这只会导致更多的房屋滞销。

李乃佳则认为，政府欲解决滞销问题，或许可为首购族提供奖掖，同时应鉴定合适的供应数量。

他说，其研究发现，滞销房产似乎均匀分布在各个不同的地区，而且绝大部分的滞销房产，都是售价50万令吉以上的单位。

符志恒说，滞销是不健康的现象，但须知滞销问题是累积而来的，有些房产滞销甚至10或20年。出现滞销现象，主要是突然增加许多房产计划，以致有许多房产不能及时卖出。

谢尔顿（右 下 图 ）主持线上研讨。上排左起李乃佳 、王秀凤及符志恒。

高档房产减少 难吸外国买家

“有不少新加坡人想在大马投资，但今年却未有太多的高级住宅。”

王秀凤相信，明年不会有太多的外国投资者来马置产，因为今年国内推出的高档房产项目似乎寥寥无几，也许是因为发展商意识到市场还未做好准备，因此暂时搁置高档房产项目。

她说，事实上莱坊有接获不少来自韩国、新加坡及香港产业代理的询问，尤其是新加坡的房产税增加，导致房产价格提高不少。

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购屋力下滑 千禧一代要援助

By Poh Gin,

2022年12月16日

2023年产业市场展望线上研讨会（二）

若没经济援助，
没有能力买房

根据2022年下半年消费者情绪研究，在PropertyGuru上的大马人买房能力评分从今年上半年的62点，于下半年下滑至56点，跌了6个点。

同一研究中，超过一半的受访者强调，他们清楚自己不符合资格申请政府可负担房屋计划，然而若没有经济援助，他们没有能力买房。

谢尔顿

谢尔顿表示，PropertyGuru认为，购房能力是千禧一代重点关注的问题，购房者可能会寻求政府援助，以期能成功置业。然而，该网站也指出，虽然政府的最新措施和潜在的预算案重新修订，有助于缓解年轻购屋者面临的一些成本压力，但仍有部分社会阶层没能得到援助。

房贷审核严谨

对于有能力买房产的人，他建议，在未来可能加息和不确定的经济环境下，购房者在买房时应为自己建立缓冲，也需管理个人的信用评分，以获得贷款或重建良好的信用记录。因为银行将会谨慎审核购房贷款申请，以避免不良贷款的情况发生。

“至于寻求出售产业的人来说，寻找一套替代房屋可能也是另一个挑战，因为此时的要价会更高。”

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建材涨成本高 房价难望下跌

By Poh Gin,

2022年12月16日

2023年产业市场展望线上研讨会（一）

购屋者抱持观望态度，
再决定是否买房

经济放缓下，产业价格通常会下行，但由于受建筑成本高涨的影响，国内屋价明年难望下跌。

发展商美景控股（MKH，6114，主板产业股）产品研究与开发主管符志恒表示，本身研究大马房产价格指数多时，不曾见过该指数有下跌的情况，相信明年房价可能出现增长放缓或停滞不前的现象，但不会有下降的趋势。

大马莱坊（Knight Frank Malaysia）执行董事王秀凤指出，从成本的角度而言，由于受到建材昂贵及利率上升的影响，建筑成本已逐步升高。

然而，产业发展毕竟终归是一门生意，若发展商不提高房屋价格，在可负担房屋与高档房产的销售之间取得一个平衡点，那么其获利将会降低，甚至无利可图。

他们是在参与房地产科技公司PropertyGuru有关2023年产业市场展望的线上研讨会时，异口同声的这么表示。PropertyGuru也在该研讨会上，公布《2023年大马产业市场展望报告》。

谢尔顿（右 下 图 ）主持线上研讨。上排左起李乃佳 、王秀凤及符志恒。

销售下跌价格却扬升

事实上，尽管产业需求已放缓，但本地产业价格持续扬升。

PropertyGuru在该报告中指出，尽管与去年相比之下，今年的销售需求指数环比下跌了6.4%，销售价格指数却扬升3.3%，这与当前的经济情况吻合，即尽管市场需求放缓，产业价格仍持续上涨。

PropertyGuru DataSense房地产智能部主管李乃佳博士表示，经济放缓和国行升息带来的不确定性，不会影响购屋者的买房意愿，但购屋者或将花费更多的时间观察情况，再决定是否买房。“买房的成本很高，有迹象显示，年轻人会倾向租屋，而不选择买房。”

预算案待修订 消费者按兵不动

根据PropertyGuru《2023年大马产业市场展望报告》，本地产业市场2023年走向复苏的过程中将持续面临挑战，这是由于国内经济和政治局势持续不稳定，导致消费者整体信心低迷。

PropertyGuru大马区经理谢尔顿今日发布该报告时指出，鉴于2023年财政预算案将重新修订，大马人在购买产业上将继续按兵不动。

同时，千禧一代的购房能力、环境问题和经济数字化，将是影响2023年房地产市场的因素之一。

他说，即使我国今年4月重开边界，产业市场的生产水平获得提高且稳步改善，但上述报告预测，由于公共政策、联邦政府的奖掖和经济前景存在很大的不确定性，未来一年将充满挑战。

“由于这些不确定性，我们很难对新一年的市场走势作出精准预测。虽然我们已看到了逐渐复苏的趋势，2022年上半年的整体交易价格与前一年相比呈上升状态，但我们同时也观察到了消费者谨慎的行为，这是因为他们正等待2023年预算案的修订。”

他表示，根据PropertyGuru的大马产业价格指数显示，自2021年以来大马产业价格上涨3.3%，有关指数是通过产业列表来追踪价格走势。这与房屋均价不停上涨的趋势相反，随着拥屋计划（HOC）结束，市场需求转弱。

今年下半年的销售需求指数环比上升了7.9%，反映出产业市场需求放缓，但仍有平稳增长的势头。

“需求指数下降，可能是因为潜在购屋者继续对于通货膨胀和更高的借贷成本抱持谨慎态度，目前还不能确定何时能看到改善，因为大马不仅正走在经济复苏的道路上，同时还处于第15届大选后政治格局的巨大变化中。”

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期待新预算案 捎来买房好消息

By Poh Gin,

2022年12月14日

期待新预算案，
提振房市减轻负担

即将踏入2023年，在新政府执政下，我国房地产走势会否掀开新篇章？

根据亚洲最大的房产科技集团居外IQI预测，我国房地产价格在2023年上半年将保持稳定，下半年则有可能开始上涨。

其子公司IQI土著部门主管慕哈兹洛在文告中说，新政府已表明将修改2023年财政预算案，以更贴近其政策重点。

“我们预计预算案中与房地产相关的措施在修订后将集中在两个关键领域，即房屋市场的负担能力及可及性，另一方面是稳健的财务管理，以支援经济增长和就业。”

他说，房屋负担能力和可及性可能会是新政府的首要政策重点。而这些政策将回应我国高昂的生活成本压力，以及B40群体和年轻人购房的长期存在障碍。

慕哈兹洛指出，新修订的预算案可能推出的措施，料有助降低买房负担，包括首付援助、可负担房屋奖掖、通过抵押担保和类似保单的减少长期费用。

“房地产行业期待新政府继续提供稳固的金融和经济管理。”

他说，稳定的宏观环境将为2023年下半年及以后的房地产市场提供稳中向好的基础。

国内生产建材降低成本

另一方面，建材成本高涨是影响房产市场的因素之一。建材成本对2022年的新建房屋带来严重影响，目前的钢材、砖块等价格已大大低于早前最高价格。

慕哈兹洛说，今年9月份的钢材单价指数较8月份的高点下降约2%，但与2021年同比，仍高出约9%。砖块、钢材和金属材料价格也呈现相同的演变趋势。

“与长期水平相比，我们预计2023年主要建筑材料的价格将保持高位。这可能将限制新房产供应，间接帮助发展商进一步推销未售出的单位。”

他说，可负担房屋的利润已经很低，不断膨胀的建筑成本可能让承包商无法完成建设项目，因此当建筑材料高昂时，很难在经济许可下兴建可负担房屋。

因此，他认为，解决方案是继续在国内生产主要的建筑材料。

“建材成本上涨皆因俄罗斯与乌克兰战争造成。”

新修订的预算案可能推出的措施，料有助降低买房负担。

良好经济政策稳投资者信心

慕哈兹洛说，良好的财政管理和经济政策可为本地企业和外国投资者带来信心，从而刺激投资、就业和收入增长，产生连锁效应。

“收入增长是影响房产市场表现的关键因素，而良好的经济管理则是收入增长的关键因素。”

他说，在2020年、2021年和今年初，发展商削减了各层面的供应单位，包括计划中的房产、兴建中的房产和市场上的房产。这让他们能够清理库存单位，显着改善许多地区的供求平衡。

“最近两个季度，发展商显得更有信心。新房产的启动、竣工和计划供应量均以两位数的速度增长。”

慕哈兹洛说，市场上的各类房产项目销售都会取得不同结果，一些项目较快售罄，但地点或设计较差的开发项目则萎靡不振。

他认为，房屋销量的成功与否，取决于是否能够打造让买家产生购买意欲的房产。其中房屋地点、面积和设施都是关键要素。

他说，今年我国的通货膨胀率为3.3%，而全球通货膨胀的平均率则是7.4%。庆幸的是，房屋成本的涨幅比其他消费品低。

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加速建可负担房屋 程序要简化

By Poh Gin,

2022年12月5日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

政府可考虑设立一站式平台
让发展准证能尽早批出

随着新首相拿督斯里安华宣誓就职，马来西亚第15届大选结果已尘埃落定，而接下来的焦点就是政府如何解决如今高通胀、低增长的经济难题，带领国家走出困境。

在政府着手解决物价高涨等民生问题的同时，我也希望首相能关注房地产发展和建筑行业面临的挑战。

在令吉贬值、全球供应链面临瓶颈和劳工短缺等问题的影响下，发展商和建筑业者的经商成本在过去一两年来飙涨了许多。

以建筑材料为例，大马房地产发展商会（REHDA）早前指出，玻璃、钢铁和铝制材料等的平均价格，2022年上半年的涨幅就超过了20%，导致新房屋项目的成本提升了不少。

如此一来，诸如可负担房屋这类赚幅来本就很低的项目，如今在商业上几乎已成为不可行的计划，而许多可负担项目在经历疫情之后迟迟无法全面复工，原因正是如此。

这是一个相当迫切的问题，因为它不仅牵涉到这两大经济领域的运转，更是直接影响民生福祉和国内的拥屋率。

根据大马统计局截至2019年的数据，在雪兰莪这个全马人口最多的州属，只有69.7%居民已拥有自己的房屋，租屋一族占了29.2%，其余的1.1%则是与人合住在宿舍和收留所等。

由此可见，国内很多地方对于可负担房屋有着很高的需求，尤其是在人口密集的城市地区。

三大建议降成本提高效率

对此，我建议政府从以下三大方面着手，以降低开发成本和提高效率，从而鼓励更多发展商推出可负担房屋项目，帮助人民拥有自己的屋子。

一·共同审批简化流程

房地产项目发展往往牵涉到很多个不同的政府部门和单位，这也导致发展商须花费很长时间在各个部门之间周旋，从而影响了项目推出的速度。

在此期间，发展商对所持土地所需支付的贷款费用就越多，而这一切多出来的费用，最终都会转嫁到房屋买家的身上，让人民为效率低下的政府系统买单。

因此，我认为，政府可以考虑设立一个真正的一站式平台，集合地方政府、政府部门、水电公司和工程顾问等相关人士，让各方可以在最短时间内协商和达到一切条件，让发展准证能尽早批出。

二·审批设期限避免延迟

如上所说，政府部门冗长的审批时间，会造成房地产项目延迟推出和成本增加。

所以，我建议政府部门对可负担房屋项目的审批设下一个或两个星期的期限，让这些项目能尽快动工。

三·降低或豁免水电排污费

在房屋项目当中，发展商必须承担水管、电线和污水管道等基建设施的建造费用，然后再把这些设施交付给水电供应公司和污水处理公司。

这些费用一般会占整体项目发展总值的1%至2%，所以对赚幅已经相当微薄的可负担房屋来说，这方面的费用会让项目更加难以实行。

因此，我希望政府能考虑让水电和污水处理公司承担这方面的全部或一部分费用，因为在提供可负担房屋这个议题上，我认为，所有单位都应共同承担这方面的社会责任。

与此同时，我也认为，地方政府和土地局应豁免项目的有关手续和行政费用，避免加重项目成本，导致项目最终因不可行而延迟或告吹。

委部门要职应选贤任能

无论如何，我希望新政府能更多地咨询各界的意见，并在委任各个部门的要职时，可以做到真正的选贤任能，这样才能达到有效的施政。

我也赞同新首相对于缩小内阁规模和减少部长薪资的看法，也希望他在部长的任免方面避免为了“政治酬佣”的原因来进行安排。

对于各行各业的业者来说，我们需要的是有着真才实学、能与商界携手合作的决策者和领导者，共同改善政府系统效率不彰和浪费资源等弊病。

大型基建勿随意停工

另一方面，基于大型基础建设项目能带来经济效益，我认为，政府已批准且合约已颁发的项目应照常推行，千万不能因为政治报复，而让所有项目都不问情由地停工。

但如果真的发现某些项目有涉及贪污的嫌疑，政府应进行彻查和重新谈判，让项目能在照跑和无需毁约赔偿的情况下，争取到比较公平合理的条款。

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东海岸明年房市酝酿升温

By Poh Gin,

2022年12月3日

独家报道：郭晓芳

经济好坏影响房市，
东海岸三州房价料波动不大

东海岸三州上半年屋价指数呈放缓走跌趋势，惟房屋发展商却异口同声预测，明年东海岸屋价将受原料通胀和劳力短缺影响，最高涨20%。

如今，随着彭亨州在大选后成功组建联合政府，业者相信，这将对产业市场，甚至各行各业产生正面影响。

关丹宏愿屋业有限公司董事拿督吴俊兑回应说，政治稳定让房地产能够良好发展。

“希盟主席拿督斯里安华任相当天，可看到投资者对市场的信心，包括令吉兑美元的提高，相信这些正面因素，不仅能正面影响房地产，也会为各行各业带来信心，带动市场前景。”

彭亨：屋价有增无减

对于彭亨州的屋价表现，吴俊兑认为，每个地区的屋价不一样，彭亨州之大，地理位置好的房价会起，若发展商作促销活动，调整售价，房价自然会局部下滑。

“以目前大环境来看，房产价格通常只有上，不会下。尤其是目前马币兑美元处于4令吉70仙水平，而建屋材料有一半以上为进口原料，相信今年杪至明年的原料采购成本会增加，明年房屋涨价在所难免。”

吴俊兑

他估计，建筑成本现在至少涨30%，劳工短缺问题也导致承包商担心，竞标的发展商工程不能如期交工，令他们必须承担额外开销。

他预测，受上述因素影响，接下来彭亨的屋价将调涨10至15%。

“未来土地价格不会下跌，原料涨价，新房产售价有增无减。若是二手房产，则要看地理位置，若在水灾区，价格就无法上涨。”

他坦言，东海岸东北季候风引发的水灾问题是置产者担心的考量因素。

“通常人们买房时，都会优先考虑房产是否位于水灾黑区，若会发生水灾，买家就会避开，另择不受水患影响的地区，即使他们必须以更高的价格买屋。”

登嘉楼：不兴炒房缺新房屋计划

对于登嘉楼屋价下滑的状况，登嘉楼中华总商会副会长兼多家发展公司策略伙伴和顾问拿督刘保章认为，有关数据并不准确，因为当局是根据发展商推出的新发展项目估算，加上东海岸房地产市场供应量不大，交易额也不是很高，比较难作准。

刘保章

“屋价下滑，不排除与发展商促销清货、缺乏新房屋计划推出有关。通常有新项目推出，都会带动屋价上涨。”

他指出，近两三年，仅登嘉楼州经济发展机构（SEDC）推出新房产项目，私人发展商几乎没有推出新房屋计划，有些则便宜卖或清货。

“另一个原因是东海岸房产市场不兴炒房，因此房价较稳定，波动也不大。”

不过，他预测明年地点好的房产价格会上涨15至20%，主要是受通货膨胀、建筑成本上涨和市场供应减少影响。

“建材价格调涨，加上劳力短缺，建筑费涨了近30%，还有不少计划也搁置，新房屋供应减少，屋价料会逐步调整。”

若以地区来看，他认为登州首府瓜拉登嘉楼最具发展潜力，看好旅游景点的开发将带动房产需求。

“这几年瓜拉登嘉楼的发展惊人，受东海岸铁路计划（ECRL）、新购物商场开业及新开发的旅游景点催化，旅游产业大好，尤其是年轻人，兴起买产业投资民宿的风气。”

他认为，这股“投资民宿”的风气，料成为该地区新的买屋动力，未来新产业的投资方向将与休闲产业（Hospitality）有关。

“我估计，东铁启动以后，瓜拉登嘉楼的旅游会发展得更快，尤其是在东海岸走廊（ECR）催化下的经济转型计划所打造的景点。”

吉兰丹：城市抢手乡区没人买

吉兰丹州方面，马来西亚房地产发展商公会（REHDA）丹州分会副财政兼吉兰丹中华大会堂会长拿督黄保俊认为，在吉兰丹州，国家产业资讯中心（NAPIC）数据无法作准，因为房产在城市地区非常抢手，在乡区却没人买。

黄保俊

他说，目前吉兰丹的房产状态是：经济好，屋价缓慢上涨，经济差则缓慢下滑。

“现在买家有很多选择，都会优先考虑靠近城市的房产，而且以整体来看，非土著可以买的产业不多，土著可买的产业则很多。”

他指出，吉兰丹的排屋售价不到20万令吉，比彭亨、登嘉楼便宜。

房产全马第三低

“通常非土著可买的房产价格会比较贵，土著可买的房产价格则很低，一些偏远地区的单层排屋，价格介于14万至16万令吉，可以说是全马第三低。”

他指出，在巴西富地县，别墅售价25万令吉都卖不出，发展商只能亏着卖。而且近期市场活动明显静下来，即使有新发展项目获批，发展商也会采取观望态度，暂缓推出。

“吉兰丹人口收入低，买不起价格太高的房产，很多人申请不到房贷，希望接下银行会放宽贷款。”

不过，他说，在哥打峇鲁市区，即使经济状况欠佳，屋价也不会跌，因为市区房产依然有其需求。

他指出，目前哥打峇鲁屋价稳定，以当前的建材成本估计，未来房价可能涨10%。劳力成本不高，因为吉兰丹建筑劳力主要用本地人。

公假游客才涌入

对于国内旅游是否带动吉兰丹房屋买气，他说，吉兰丹属于季节性旅游，而且游客以巫裔居多，对休闲产业贡献有限。

“这里通常只在公共假期才会涌入许多游客，酒店业就节假日那几天会爆满，整体入住率并不高，而且如今游客只是来玩来看，消费比以前少，导致很多民宿、咖啡厅及金店结业。”

至于东铁的影响，黄保俊认为不会引起轩然大波，因为基地宿舍设施齐全，东铁的员工基本上很少出来消费，目前也未见到有外资因东铁进来吉兰丹市场。

上半年屋价全面下滑

根据国家产业资讯中心（NAPIC）最新数据，2022年第二季全国屋价指数（MHPI）收窄至203.5，按季下滑1.2%，按年涨幅趋缓至0.5%，平均屋价43万9084令吉。

2022年上半年，东海岸三州所有屋价平均全面下滑。

登嘉楼屋价跌幅最大，按季走跌3.1%，平均所有屋价从28万3833令吉跌至27万4995令吉。

彭亨州和吉兰丹则各别微跌0.9%及0.5%，前者从25万270令吉跌至24万7959令吉，后者从24万887令吉降至23万9754令吉。

按年比，吉兰丹及彭亨平均所有屋价涨幅趋缓，登嘉楼则由涨转跌。

吉兰丹平均所有屋价虽按年涨4.8%，从22万8920令吉增至23万9754令吉，但涨幅明显比去年同期的9.3%放缓。

彭亨平均所有屋价涨3.2%，从24万98令吉上升至24万7959令吉，比前期的3.6%涨幅略微收窄。

登嘉楼则平均所有屋价由涨转跌，下滑1.5%，从27万9241令吉跌至27万4995令吉，对比前期的2.4%涨幅。

排屋：三州按季下滑

按屋型对比，彭亨、登嘉楼和吉兰丹的排屋价格按季下滑，吉兰丹大跌5%至21万5930令吉，彭亨、登嘉楼微跌，分别跌0.4%及0.8%，至23万7336令吉及21万4315令吉。

按年比则较为抗跌，彭亨及登嘉楼的排屋平均价各起1.1%，吉兰丹微跌0.1%。

半独立屋：登跌势最大

半独立屋方面也是按季走低，登嘉楼跌势最大，下滑4.2%，至33万711令吉，彭亨则跌1.4%至41万7929令吉，吉兰丹维持不变，在29万3259令吉水平。

按年表现，彭亨半独立房屋平均价为东海岸三州唯一上涨的州属，涨幅达8.9%；吉兰丹跌幅最大，达4.2%，登嘉楼则微跌0.5%。

独立屋：丹按季走扬

至于独立式房屋，仅吉兰丹平均价按季走扬，涨2.6%至24万9234令吉，登嘉楼及彭亨同步下滑，前者跌4.1%至30万7679令吉，后者滑落3%至19万8991令吉。

按年比，吉兰丹独立屋平均价表现亮眼，写下10.2%涨幅，接着是彭亨，上升7.9%，仅登嘉楼下滑4.5%。