Categories意见

加速建可负担房屋 程序要简化

2022年12月5日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

政府可考虑设立一站式平台
让发展准证能尽早批出

随着新首相拿督斯里安华宣誓就职,马来西亚第15届大选结果已尘埃落定,而接下来的焦点就是政府如何解决如今高通胀、低增长的经济难题,带领国家走出困境。

在政府着手解决物价高涨等民生问题的同时,我也希望首相能关注房地产发展和建筑行业面临的挑战。

在令吉贬值、全球供应链面临瓶颈和劳工短缺等问题的影响下,发展商和建筑业者的经商成本在过去一两年来飙涨了许多。

以建筑材料为例,大马房地产发展商会(REHDA)早前指出,玻璃、钢铁和铝制材料等的平均价格,2022年上半年的涨幅就超过了20%,导致新房屋项目的成本提升了不少。

如此一来,诸如可负担房屋这类赚幅来本就很低的项目,如今在商业上几乎已成为不可行的计划,而许多可负担项目在经历疫情之后迟迟无法全面复工,原因正是如此。

这是一个相当迫切的问题,因为它不仅牵涉到这两大经济领域的运转,更是直接影响民生福祉和国内的拥屋率。

根据大马统计局截至2019年的数据,在雪兰莪这个全马人口最多的州属,只有69.7%居民已拥有自己的房屋,租屋一族占了29.2%,其余的1.1%则是与人合住在宿舍和收留所等。

由此可见,国内很多地方对于可负担房屋有着很高的需求,尤其是在人口密集的城市地区。

三大建议降成本提高效率

对此,我建议政府从以下三大方面着手,以降低开发成本和提高效率,从而鼓励更多发展商推出可负担房屋项目,帮助人民拥有自己的屋子。

一·共同审批简化流程

房地产项目发展往往牵涉到很多个不同的政府部门和单位,这也导致发展商须花费很长时间在各个部门之间周旋,从而影响了项目推出的速度。

在此期间,发展商对所持土地所需支付的贷款费用就越多,而这一切多出来的费用,最终都会转嫁到房屋买家的身上,让人民为效率低下的政府系统买单。

因此,我认为,政府可以考虑设立一个真正的一站式平台,集合地方政府、政府部门、水电公司和工程顾问等相关人士,让各方可以在最短时间内协商和达到一切条件,让发展准证能尽早批出。

二·审批设期限避免延迟

如上所说,政府部门冗长的审批时间,会造成房地产项目延迟推出和成本增加。

所以,我建议政府部门对可负担房屋项目的审批设下一个或两个星期的期限,让这些项目能尽快动工。

三·降低或豁免水电排污费

在房屋项目当中,发展商必须承担水管、电线和污水管道等基建设施的建造费用,然后再把这些设施交付给水电供应公司和污水处理公司。

这些费用一般会占整体项目发展总值的1%至2%,所以对赚幅已经相当微薄的可负担房屋来说,这方面的费用会让项目更加难以实行。

因此,我希望政府能考虑让水电和污水处理公司承担这方面的全部或一部分费用,因为在提供可负担房屋这个议题上,我认为,所有单位都应共同承担这方面的社会责任。

与此同时,我也认为,地方政府和土地局应豁免项目的有关手续和行政费用,避免加重项目成本,导致项目最终因不可行而延迟或告吹。

委部门要职应选贤任能

无论如何,我希望新政府能更多地咨询各界的意见,并在委任各个部门的要职时,可以做到真正的选贤任能,这样才能达到有效的施政。

我也赞同新首相对于缩小内阁规模和减少部长薪资的看法,也希望他在部长的任免方面避免为了“政治酬佣”的原因来进行安排。

对于各行各业的业者来说,我们需要的是有着真才实学、能与商界携手合作的决策者和领导者,共同改善政府系统效率不彰和浪费资源等弊病。

大型基建勿随意停工

另一方面,基于大型基础建设项目能带来经济效益,我认为,政府已批准且合约已颁发的项目应照常推行,千万不能因为政治报复,而让所有项目都不问情由地停工。

但如果真的发现某些项目有涉及贪污的嫌疑,政府应进行彻查和重新谈判,让项目能在照跑和无需毁约赔偿的情况下,争取到比较公平合理的条款。

Categories趋势

东海岸明年房市酝酿升温

2022年12月3日

独家报道:郭晓芳

经济好坏影响房市,
东海岸三州房价料波动不大

东海岸三州上半年屋价指数呈放缓走跌趋势,惟房屋发展商却异口同声预测,明年东海岸屋价将受原料通胀和劳力短缺影响,最高涨20%。

如今,随着彭亨州在大选后成功组建联合政府,业者相信,这将对产业市场,甚至各行各业产生正面影响。

关丹宏愿屋业有限公司董事拿督吴俊兑回应说,政治稳定让房地产能够良好发展。

“希盟主席拿督斯里安华任相当天,可看到投资者对市场的信心,包括令吉兑美元的提高,相信这些正面因素,不仅能正面影响房地产,也会为各行各业带来信心,带动市场前景。”

彭亨:屋价有增无减

对于彭亨州的屋价表现,吴俊兑认为,每个地区的屋价不一样,彭亨州之大,地理位置好的房价会起,若发展商作促销活动,调整售价,房价自然会局部下滑。

“以目前大环境来看,房产价格通常只有上,不会下。尤其是目前马币兑美元处于4令吉70仙水平,而建屋材料有一半以上为进口原料,相信今年杪至明年的原料采购成本会增加,明年房屋涨价在所难免。”

吴俊兑

他估计,建筑成本现在至少涨30%,劳工短缺问题也导致承包商担心,竞标的发展商工程不能如期交工,令他们必须承担额外开销。

他预测,受上述因素影响,接下来彭亨的屋价将调涨10至15%。

“未来土地价格不会下跌,原料涨价,新房产售价有增无减。若是二手房产,则要看地理位置,若在水灾区,价格就无法上涨。”

他坦言,东海岸东北季候风引发的水灾问题是置产者担心的考量因素。

“通常人们买房时,都会优先考虑房产是否位于水灾黑区,若会发生水灾,买家就会避开,另择不受水患影响的地区,即使他们必须以更高的价格买屋。”

登嘉楼:不兴炒房缺新房屋计划

对于登嘉楼屋价下滑的状况,登嘉楼中华总商会副会长兼多家发展公司策略伙伴和顾问拿督刘保章认为,有关数据并不准确,因为当局是根据发展商推出的新发展项目估算,加上东海岸房地产市场供应量不大,交易额也不是很高,比较难作准。

刘保章

“屋价下滑,不排除与发展商促销清货、缺乏新房屋计划推出有关。通常有新项目推出,都会带动屋价上涨。”

他指出,近两三年,仅登嘉楼州经济发展机构(SEDC)推出新房产项目,私人发展商几乎没有推出新房屋计划,有些则便宜卖或清货。

“另一个原因是东海岸房产市场不兴炒房,因此房价较稳定,波动也不大。”

不过,他预测明年地点好的房产价格会上涨15至20%,主要是受通货膨胀、建筑成本上涨和市场供应减少影响。

“建材价格调涨,加上劳力短缺,建筑费涨了近30%,还有不少计划也搁置,新房屋供应减少,屋价料会逐步调整。”

若以地区来看,他认为登州首府瓜拉登嘉楼最具发展潜力,看好旅游景点的开发将带动房产需求。

“这几年瓜拉登嘉楼的发展惊人,受东海岸铁路计划(ECRL)、新购物商场开业及新开发的旅游景点催化,旅游产业大好,尤其是年轻人,兴起买产业投资民宿的风气。”

他认为,这股“投资民宿”的风气,料成为该地区新的买屋动力,未来新产业的投资方向将与休闲产业(Hospitality)有关。

“我估计,东铁启动以后,瓜拉登嘉楼的旅游会发展得更快,尤其是在东海岸走廊(ECR)催化下的经济转型计划所打造的景点。”

吉兰丹:城市抢手乡区没人买

吉兰丹州方面,马来西亚房地产发展商公会(REHDA)丹州分会副财政兼吉兰丹中华大会堂会长拿督黄保俊认为,在吉兰丹州,国家产业资讯中心(NAPIC)数据无法作准,因为房产在城市地区非常抢手,在乡区却没人买。

黄保俊

他说,目前吉兰丹的房产状态是:经济好,屋价缓慢上涨,经济差则缓慢下滑。

“现在买家有很多选择,都会优先考虑靠近城市的房产,而且以整体来看,非土著可以买的产业不多,土著可买的产业则很多。”

他指出,吉兰丹的排屋售价不到20万令吉,比彭亨、登嘉楼便宜。

房产全马第三低

“通常非土著可买的房产价格会比较贵,土著可买的房产价格则很低,一些偏远地区的单层排屋,价格介于14万至16万令吉,可以说是全马第三低。”

他指出,在巴西富地县,别墅售价25万令吉都卖不出,发展商只能亏着卖。而且近期市场活动明显静下来,即使有新发展项目获批,发展商也会采取观望态度,暂缓推出。

“吉兰丹人口收入低,买不起价格太高的房产,很多人申请不到房贷,希望接下银行会放宽贷款。”

不过,他说,在哥打峇鲁市区,即使经济状况欠佳,屋价也不会跌,因为市区房产依然有其需求。

他指出,目前哥打峇鲁屋价稳定,以当前的建材成本估计,未来房价可能涨10%。劳力成本不高,因为吉兰丹建筑劳力主要用本地人。

公假游客才涌入

对于国内旅游是否带动吉兰丹房屋买气,他说,吉兰丹属于季节性旅游,而且游客以巫裔居多,对休闲产业贡献有限。

“这里通常只在公共假期才会涌入许多游客,酒店业就节假日那几天会爆满,整体入住率并不高,而且如今游客只是来玩来看,消费比以前少,导致很多民宿、咖啡厅及金店结业。”

至于东铁的影响,黄保俊认为不会引起轩然大波,因为基地宿舍设施齐全,东铁的员工基本上很少出来消费,目前也未见到有外资因东铁进来吉兰丹市场。

上半年屋价全面下滑

根据国家产业资讯中心(NAPIC)最新数据,2022年第二季全国屋价指数(MHPI)收窄至203.5,按季下滑1.2%,按年涨幅趋缓至0.5%,平均屋价43万9084令吉。

2022年上半年,东海岸三州所有屋价平均全面下滑。

登嘉楼屋价跌幅最大,按季走跌3.1%,平均所有屋价从28万3833令吉跌至27万4995令吉。

彭亨州和吉兰丹则各别微跌0.9%及0.5%,前者从25万270令吉跌至24万7959令吉,后者从24万887令吉降至23万9754令吉。

按年比,吉兰丹及彭亨平均所有屋价涨幅趋缓,登嘉楼则由涨转跌。

吉兰丹平均所有屋价虽按年涨4.8%,从22万8920令吉增至23万9754令吉,但涨幅明显比去年同期的9.3%放缓。

彭亨平均所有屋价涨3.2%,从24万98令吉上升至24万7959令吉,比前期的3.6%涨幅略微收窄。

登嘉楼则平均所有屋价由涨转跌,下滑1.5%,从27万9241令吉跌至27万4995令吉,对比前期的2.4%涨幅。

排屋:三州按季下滑

按屋型对比,彭亨、登嘉楼和吉兰丹的排屋价格按季下滑,吉兰丹大跌5%至21万5930令吉,彭亨、登嘉楼微跌,分别跌0.4%及0.8%,至23万7336令吉及21万4315令吉。

按年比则较为抗跌,彭亨及登嘉楼的排屋平均价各起1.1%,吉兰丹微跌0.1%。

半独立屋:登跌势最大

半独立屋方面也是按季走低,登嘉楼跌势最大,下滑4.2%,至33万711令吉,彭亨则跌1.4%至41万7929令吉,吉兰丹维持不变,在29万3259令吉水平。

按年表现,彭亨半独立房屋平均价为东海岸三州唯一上涨的州属,涨幅达8.9%;吉兰丹跌幅最大,达4.2%,登嘉楼则微跌0.5%。

独立屋:丹按季走扬

至于独立式房屋,仅吉兰丹平均价按季走扬,涨2.6%至24万9234令吉,登嘉楼及彭亨同步下滑,前者跌4.1%至30万7679令吉,后者滑落3%至19万8991令吉。

按年比,吉兰丹独立屋平均价表现亮眼,写下10.2%涨幅,接着是彭亨,上升7.9%,仅登嘉楼下滑4.5%。

 

 

Categories趋势

发展商:降成本非长远之计

2022年09月12日

【预算案,业者希望有这些!】系列1
独家报道:李治宏、王康妮、苏韵鸰

缺劳力、成本涨、技术低,
是发展商面对的三大挑战!

走过疫情、迎向复苏,即将出炉的2023年财政预算案,会否如预期般为各界捎来佳音?

过去多年一直深陷谷底,近期又面临建筑成本高涨、人力严缺等困扰的产业发展领域,又能否迎来解决这些问题的药方?

根据发展商们向《南洋商报》反馈,希望此次财政预算案中,政府能放宽房贷条件、促进国人买房和拥屋能力、重启HOC、调降外国人置业门槛、降低合规成本,以及进一步放宽产业盈利税等措施。

劳力不足影响工程进度

森那美产业(Sime Darby Property)董事经理拿督阿兹米尔指出,目前产业领域所面对的3大挑战,分别是劳力短缺、建材成本上涨及缺乏施工科技。

拿督阿兹米尔

“产业领域打从今年初就备受劳力短缺问题的困扰,而森那美产业也和其他发展商一样,产业施工进度受到劳力不足的影响,这也是森那美产业2022财年营收增长平平的主因之一。

在建材成本上涨方面,阿兹米尔强调,必须监督建筑成本的上涨,因为建筑需求的增加将直接推高建材的需求,但将会确保建材成本不会影响产品的设计和质量。

“持续削减成本不是良策,因为这种做法有其局限,最好的解决方案是找到其他减轻建筑成本增幅的方案。森那美产业将尽可能吸纳额外的成本,而非转嫁给客户。”

他建议政府提供补贴或奖掖,管控建材价格的激烈波动,以及监管市占率较高的建材供应商,以免后者从建材价格飙升走势中牟利。

他指出,在建筑科技方面,国内建筑工地在钢铁结构和预制组装上,很少使用自动化和机器人科技,因此业界应促进科技和创新,鼓励自动化和建材价格监管。

苏菲安阿都拉

冀当局加快审批

UEM阳光(UEM Sunrise)总执行长苏菲安阿都拉指产业市场目前面临的挑战,还包括国内银行升息、最低薪金调高至1500令吉,以及当局延迟批准产业项目直接影响发展商新项目推介。

针对上述挑战,他提出3大解决方案,包括:

(一)对洋灰、混凝土、钢材、燃料等原材料实施顶价,并给予进口建材税务补贴;

(二)发展服务基金(ISF)、公共能源成本、主要基建成本、土地拥有权转换税(premium);

(三)划一与加快当局审批程序,让发展商可以更快从土地开发获取收入。

何汉生

采E-model优化施工

马星集团(Mah Sing Group)总执行长拿督何汉生指出,建筑成本仍是发展商面临的挑战之一。 由于建筑材料价格、工资和融资成本的上涨,建筑成本可能会增加。

“我们有一些解决方案来降低成本。我们已着手实施E-model计划,以优化施工成本,包括有利施工的设计、大量采购材料来降低采购成本、更好的工作调度,以及优化前期工作。

通胀扬升供应链吃紧

金务大置地(Gamuda Land)总执行长颜志明指出,国内产业界当前的主要挑战,包括:

a)通胀持续扬升和供应链吃紧

进而推高建筑成本,有时也因建筑材料供应短缺而造成产业延迟竣工和交付。

针对原材料成本上涨而采取价格管制措施等支持性政策,或有助于管控建材价格的波动,尤其是在令吉汇率下跌至24年来最低点之际。

b)减少碳排放的巨大压力

由于高水平的能源消耗和对化石燃料的高度依赖,房地产行业面临着巨大的压力,需实行更能永续获得能源供应的举措。

c)创新和数字化

尽管这些年来不乏鼓励使用IBS的奖掖措施,但政府提供的奖掖措施与发展商所期望的不符。政府应考虑对建筑商的直接奖掖措施,以协助维持其大规模生产或提高其 IBS制造设施的技能,例如免税期;以及通过豁免机器、设备和科技进口税,降低建筑商的生产成本。

朱绍彬

奖掖科技化减繁文缛节

百乐园(Paramount)产业总执行长朱绍彬说,政府推出奖掖、补贴及其他奖掖措施,以鼓励建筑领域采用科技,有助于缓解高资本开销的影响。

“基于土地和其他发展成本如建筑材料、劳工及营运开销等持续上涨,持续对房价构成压力,我们希望当局能减少繁文缛节,更有效率和快速批准土地开发项目,好让发展项目得以尽快动工,进一步刺激销售和振兴经济。

“潜在购屋者难以申请房贷也是另一项挑战。我们希望银行能检讨放贷条件,为潜在购屋者提供灵活融资便利,包括为可负担房屋房贷提供较低利息的贷款,或重启特定期限内房贷利息享有个人回扣的措施。”

相关系列:

 

Categories趋势

房价降5% 政府可以这么做……

2022年08月26日

独家报道:苏韵鸰

谁说房价没办法降低?

房价越来越“不可负担”,要降低房价必须从源头开始,除了买地、建筑成本这些因素,发展商要承担的“合规成本”,也是关键因素。

利商特别工作队(PEMUDAH)联合主席拿督萧健皓博士接受《南洋商报》访问时指出,要将国内房价下调5%,建议降低发展商所需承担的40%基建合规成本。

萧健皓(左)出席2023年财政预算案咨询会议。

所谓的合规成本,是指一个发展商项目,需要符合各种政策、准则、指南和条规而花费的开销,涵盖了给予资本的成本,包括土地转换溢价、各种缴款、各种基建服务基金、公用事业开发费、污水处理款项,以及贡献道路基建升级等。

试跑结果奏效

这项PEMUDAH针对2023年度财政预算案,向财政部提出的三项建议之一。

要降低至少40%的基建合规和土地发展开销,还包括改善成本、申请程序效率和所需时间等。

他补充说,建筑、土地和其他成本导致屋价上涨,所以特工队通过焦点小组研究模式,转而针对基本建设、土地成本和现阶段房屋发展的合规成本进行研究和分析。

为了证明研究结果有效,该特工队也挑选了数家发展商试跑,结果显示,一旦降低部分合规成本,30万令吉的可负担屋项目,可降低5%,也就是1.53万令吉。

业界不断呼吁降低合规成本

其实过去发展商不断呼吁政府降低合规成本,马来西亚建筑研究院(CREAM)、马来西亚建筑工业发展局(CIDB)和马来西亚房地产发展商公会(REHDA)都曾进行了相关调查。

萧健皓解释说,在一个城镇项目,基建合规成本占了发展总值的22-33%;如果时少于10英亩的分层建筑项目,其中13-25%的发展总值是合规成本。

这笔开销也包含发展商必须缴付给地方和州政府的费用。

“特工队认为,合规成本推高了房价,以致人们无法拥屋尤其是可负担型房屋。”

萧健皓日前也代表利商特别工作队在本周二(23日)举行的2023年财政预算案咨询会议上,向政府提呈上述降低发展商合规成本的建议。

Categories趋势

学者:房价料涨5%-20%

2022年06月14日

房价再涨20%,
老百姓更买不起房了……

这几个月一直听闻各界人士指出,全球建筑材料价格上涨,将会导致建屋成本跟着上升,进而推高房价。

那你认为,房价会涨多少呢?

吉隆坡大学(UniKL)商学院经济分析专家艾米祖哈兹米博士预计,房价将会因为建材成本的原因而上涨5%至20%,消费者难以负担。

他接受《马来西亚前锋报》访问时解释,随着建材涨价,承包商和发展商的成本也跟着增加,赚幅收窄。

建筑材料价格上涨,或将影响今年和未来两年的建筑业。

大马统计局发布建筑成本指数(SMI)报告时也点出,若与2021年5月的每公吨3258令吉相比,如今钢筋的平均价格为每公吨3910令吉,即上涨了20%。

艾米祖哈兹米进一步说,住房和建筑业是我国的重要催化剂,涉及多个领域,也会影响我国的总劳动力和失业率。

“预计建筑材料价格上涨和需求量下降,将影响今年和未来两年的建筑业,外劳也难以完成承包商的建筑项目。这将减低新房和未售出房屋的数量,并降低生产力和对国内生产总值的贡献。“

多因素推高房价

不过,艾米祖哈兹米也说,例如高地价、外国买家和投机者需求,以及银行贷款融资的高成本,也是推高房价的因素。

“实际上,建筑材料价格上涨早在2019年杪,即中国和美国打贸易战时开始,而铁和水泥价格上涨始于2021年杪,因当时世界经济开始复苏促使相关需求增加。

他指除了上述原因,政府实施的行动管控令当时也导致工厂关闭,使供应短缺及缺乏增加物流成本的运输链,进而导致基本建材的价格上涨一倍。

相关新闻:

Categories趋势

UEM阳光设供应商合伙计划

2022年06月10日

建材成本高涨,
UEM阳光出招应对。

UEM阳光(UEM Sunrise)宣布,通过“首选供应商合伙计划”与9家本地企业签署了解备忘录,借以加强、促进和发展双方的利益和合作。

UEM阳光总执行长苏菲安指出,这个计划是旨在应对高涨的建材成本,通过和建筑合作伙伴进行有效的风险管理,致力于掌握价格走势。

“这有助于降低整个施工期间价格突然波动的风险,以及原材料和建筑成本上涨的冲击。我们希望通过合作,确保产品对客户而言仍是可负担且具竞争力的价格。”

苏菲安(中)和首选供应商的代表们,一起推介这项供应商合伙计划,展开深度合作。

深度合作 打响品牌

这项首选供应商合伙计划,旨在带来长期的协同效应,不局限于成本节约效益而已。

比如说,UEM阳光和参与公司能在营销和品牌方面合作,利用各自的营销平台来提高双方品牌知名度;同时,双方还有了发掘产品和服务的机会,加强设计开发,包括实现ESG(环境、社会和治理)目标。

这9家签署了解备忘录的合作伙伴为:

  1. Guocera私人有限公司,马来西亚最大的地砖制造商和出口商之一;
  2. Bofi (马)私人有限公司,将木工工艺与豪华厨房、浴室橱柜和衣橱结合;
  3. Innocera Marketing私人有限公司,生产和供应Sericite品牌卫浴用具和配件;
  4. Electrolux Malaysi私人有限公司,知名家庭电器供应商;
  5. Cement Industries of Malaysia有限公司(CIMA),供应基础设施发展项目的混凝土和水泥;
  6. Panasonic Malaysia私人有限公司,电子电气消费品和商业解决方案;
  7. Signature Cabinet私人有限公司,马来西亚最大的橱柜和衣橱制造商;
  8. Aurum Precast 私人有限公司,为土木和建筑项目提供混凝土预制产品;以及
  9. Gamuda IBS 私人有限公司,端到端的数码工业化建筑系统(IBS )解决方案供应商。

相关新闻:

Categories趋势

新加坡发展商 盈利看涨

2022年06月10日

新加坡发展商的春天来了吗?

近期新加坡私宅需求强劲,不仅带动房价上涨,销售成绩也亮眼,让之前面对赚幅下跌的发展商们,扭转了颓势。

《联合早报》报道,根据星展集团研究报告,最近当地私宅需求旺盛,许多尺价也涨至超过2000新元(约6387令吉),发展商将上涨成本转嫁给买家,赚幅也因此提高。

比如说近期大卖的丽福苑(LIV@MB),首个周末就卖出近八成单位,而且平均尺价达2400新元(约7665令吉),一些较小单位尺价更达2600新元(8304令吉)。

该行分析员指出,以此项目来计算,地价估计为尺价1280新元(约4088令吉),项目回本尺价预计为1850至1900新元(约5908至6068令吉)。当项目完工后,估计发展商万国公司(Bukit Sembawang)可取得25至28%的盈利率。

还有5月初正式开卖的鑫丽嘉园(Piccadilly Grand),首个周末以2150新元(约6867令吉)平均尺价卖出近八成单位,赚幅约约17%。

去年赚幅甚至低于10%

将于本月推出的宏茂桥新项目AMO Residence,以及第三季推出的杨厝港伦多中路(Lentor Central)项目曲水伦庭(Lentor Modern),预计赚幅都可达15%左右。

其实在去年,新加坡发展商还面对赚幅收窄的烦恼,因为土地和建筑成本提高,加上房地产经纪佣金也提高,赚幅已经跌倒10至12%,有些项目赚幅更不到10%。

新加坡国立大学房地产最新发布的今年首季季房地产行情报告还显示,71%发展商预计下来6个月的私宅价格会调高,比之前调查的60%比率来得高。

国大房地产与城市研究院副院长李乃佳接受访问时表示,大批80后买家入市,加上许多人把房地产作为更安全的投资,以及新私宅项目不多,都激励强劲的销售表现。

资料来源:联合早报

Categories贴士

公寓停车场 占35%建筑成本

2022年05月23日

住宅停车场的额外费用,
常令首购族打消购屋念头。

你知道吗,停车场占了房屋楼面总面积很大比重,也在高楼住宅价格中占了一大部分?

在高楼住宅的建筑成本中,高达约25至35%成本纯粹是为了满足停车场的各项最低要求。

房屋首购族需要为住宅停车场支付的额外费用,可能会令他们打消购买房屋的念头。

在首都吉隆坡,平台层停车位(podium car park)的建造成本一般上为每平方尺130令吉,而停车场底层停车位的建造成本更可高达每平方尺250令吉。

州政府和地方政府法规要求分层地契产业发展商,必须为每个住宅单位提供特定最低数目的停车位,而在雪兰莪州等地区,发展商必须为每个住宅单位建造2个停车位,以及整个停车场中多达20%保留给访客。

有关当局对于住宅停车位数目的规定,取决于产业类别而定,而廉价屋在这方面的条规相对较为宽松。

举个例子,某座设有440至500平方尺停车位的建筑物,有关停车位每平方尺建造成本为146令吉,因此这个停车场成本就达7万3000令吉。

目前,高楼住宅单位的建筑面积一般上比过去来得小,好让购屋者有能力购买有关单位。然而,这形成一个极为讽刺的局面,即购屋者为了停车位,而非与家人同住的住宅单位,付出了占屋价和住宅面积很大比重的代价。

减建停车位
可负担屋可与公交整合

降低城市地区的停车场最低要求,将鼓励以公共交通为导向的发展项目(TOD)中的公共交通,并最大限度地减少对汽车的依赖,从而减少温室气体排放。

TOD 是一种土地利用解决方案,专注于通过鼓励在公交转站步行范围内进行紧凑、高密度和综合用途发展项目,来提高周遭的交通和连通性。

一个可行的做法,是将可负担房屋发展项目和公交整合,借此减少兴建停车位。但必须承认,只有在公交系统是可行替代方案的前提下,停车位才有可能减少。

此外,停车位也可以根据需求或紧急情况下出租。

不幸的是,国内各大城市采用以汽车为中心的发展模式,这种发展模式令人们长期依赖汽车出入,阻碍了公共交通的发展。缺乏第一公里和最后一公里的连通性,以及不太可能在步行距离内抵达目的地,也阻碍了城市居民改用公交。

隆铁路网络长一倍
乘客比首尔狮城低

尽管吉隆坡的铁路网络长度几乎比韩国首尔和邻国新加坡多出一倍,但乘客量却比首尔和新加坡低。

目前,吉隆坡的私人与公共交通使用比例75%对25%,而吉隆坡的目标是到了 2040 年,这个比例可以变成40%对60%。因此,吉隆坡距离实现这些愿望,还有一段路要走。

(编按:本文摘录自PropertyAdvisor.my,一篇引述Veritas Design Group副总裁郑丽莲今年3月于马来西亚房地产发展商会研究所(REHDA Institute)研讨会上演说内容的文章)

 

Categories趋势

建商盼供应商涨价慢慢来

2022年03月25日

建材价格涨太快,
建商真的吃不消了。

由于洋灰和预拌混凝土的价格暴涨,柔佛华人建筑商工会和马六甲建筑商工会,联合呼呼生产和供应商控制涨价幅度。

柔佛华人建筑商公会会长江永强。

柔佛华人建筑商公会会长江永强和马六甲建筑商公会会长拿督林浩然发布的联合文告,建议供应商制定涨幅机制,比如说在6个月至1年里的时间逐步涨价,不要一次性起价,而且毫无通知。

文告指出,自本月16日开始,各品牌的洋灰陆续跳涨售价约每公吨70令吉,平均涨幅超过20%;两日后,以洋灰为主要生产原料的预拌混凝土也跟着涨价,每立方米售价涨30至40令吉。

同时,这两个公会也希望供应商能“锁定价格“,现有的工程继续以协议好的价格供货,实践“旧工不涨、新工另议”的协商精神。

建商成本近期在无预警情况高涨,许多建商被迫亏本开工,而且涨价幅度太大所带来的影响层面甚广,包括加速通货膨胀,也让房价更加贵。

两个公会希望生产和供应商本着唇亡齿寒,同舟共济的精神,接受上述建议。

建筑合约应允价格变动条款

另一方面,他们也希望政府、如马来西亚绘测师协会(PAM)和马来西亚工程师学会(IEM)等单位,允许建商在建筑合约中列入价格变动(VOP)条款。

“在我国,私人建筑商工程向来引用PAM和IEM的合约格式,当中有一则条款严格列明:不允许建筑商在工程展开后,向业主要求建筑材料价格差价的索偿。”

但事实上,在2021年建筑材料成本大幅增加后,政府项目已经提供价格变动或价格变动补贴。

“因此,我方认为目前PAM和IEM都各自扮演着重要的角色,必须重新审视这个攸关建筑商生存条款的公平性质,避免‘一行两制’,为马来西亚建筑经济生态建立新平衡点。”

Categories趋势

绿盛世 全年35亿销售目标可期

2022年03月18日

过去4个月,
绿盛世的销售表现依然强劲!

绿盛世(EcoWorld Berhad)销售报佳音,从去年11月1日至今年2月底的4个月期间,取得了12.76亿令吉的销售额,按年增长40.1%。

绿盛世总裁兼总执行长拿督曾建华在文告中指出,与去年同期相比,绿盛世在三个主打地区的房产销售都取得强劲的增长。

虽然政府的拥屋计划(HOC)在去年底结束,但并没有影响到该集团在今年1月和2月的销售势头,所推出的项目都有良好的表现。

“过去几个月所推出的产业项目,旨在满足更为蓬勃的市场需求,我们对迄今为止所收到反响非常开心。”

而且,这也让该集团更有底气,乐观看待本财年35亿令吉的销售目标能达标。

受建材涨价影响相对小

不过,曾建华也强调,市场如今面对建材涨价和油价走高带来的通货膨胀,国家银行也可能会升息。

对于发展商如今面对建筑成本上涨的挑战,绿盛世则因为在前几年就完成了大部分的主要基建工作,目前处于相对有利的位置。

“我们在过去两年中努力重塑整体业务模式,使其更为灵活、敏捷和高效,这也有助于我们控制成本。”

“通过与客户紧密合作,共同创造符合他们期许的生活模式、商业和社区,我们希望始终提供和创造更大的价值,这将使我们在未来的季度中继续以盈利和永续的方式增长。”