在香港看到很多机会……

两位前高盛驻香港的交易员正在筹集资金，向财务困难的借款人提供贷款，其中包括越来越多时运不济的中国房地产大亨。

陈瑞峰（Raymond Chan）将出任岳桥资本（Blue Mountain Bridge Capital Ltd.）新基金的首席投资长，他最近担任橡树资本（Oaktree Capital Management）亚洲不良债权业务联席主管。

难向银行借款

他今年开始在这家由他前高盛同事孙健兰（Jenny Sun）创建的公司工作。

两人计划从家族理财室和富人筹集2.5亿美元（约11.8亿令吉），其中一半预计将在12月底完成。

彭博报道，陈瑞峰在接受采访时表示，他们的目标是许多中国房地产开发商，这些开发商的业主很难向传统银行借款。

“这就是我们在香港看到很多机会的地方。”

岳桥资本是最新一家填补这一空缺的私人信贷基金管理公司，随着银行缩减贷款，且利率攀升下，拖欠率上升，企业及其创始人更难为债务再融资。

在中国，利率仍然较低，在疫情时期的限制措施和政府要求顿房地产行业去杠杆之后，房地产开发商普遍面临财务压力。

四年前创办该公司的孙健兰说，岳桥资本的新基金将提供一到三年的贷款，目标报酬率约20%。

该基金约一半的投资将集中在香港，其余则在东南亚、日本和印度。

楼市黄金周
“银十”成色不足

中国十一假期住房销售平平，引发了人们对楼市支持举措是否足以提振今年房地产市场的质疑。

据中指控股追踪的35个主要城市的数据，为期八天的黄金周假期，新房市场日销售较去年下滑17%。另据克而瑞一份对八个主要城市的追踪数据显示，假日期间二手房日销售下滑8%。

克而瑞驻上海分析师杨科维（译音）表示，假日期间住房市场整体温和，除了几个楼市保持韧性的一线城市之外，多数其他城市都很平淡。

销售低迷凸显出中国遏制楼市创纪录下滑所面临的难题，这一局面已导致经济增速放缓，开发商债务危机恶化。

十一假期以往通常是房地产行业9月和10月销售旺季的最火热阶段，陷入困境的开发商此前指望黄金周假期能带来期待已久的销售复苏。

这也表明8月底出台的放宽房贷限制措施带动的9月份销售温和复苏可能失去动力。9月百强房企的新建住宅销售额较8月增长18%，主要受当月初的一波房屋销售脉冲式增加推动。

不过，据克而瑞追踪的22个主要城市新建住宅销售初步数据显示，10月八天长假期间日均销售较9月下滑31%。二手房销售跌幅更大，比9月平均水平下降84%。

人们旅游出行是其中一个原因，安居客研究主管陆麒麟（译音）表示，在疫情结束之后的首个长假中，人们纷纷选择出行消费。

据中国文化和旅游部表示，中秋节、国庆节假期8天，国内旅游出游人数按可比口径同比增长71%。

推迟购买

机构表示，许多客户都在旅行，推迟了房屋交易，等待进一步的宽松政策。

陆麒麟表示，另一个原因是继上个月销售激增后购房需求出现瓶颈。安居客的线上看房热度指数表明全国购房者的购置兴趣已经减弱。

高盛集团分析师在10月8日的报告中写道，中国可能会在接下来几个季度推出更多楼市支持措施，包括更多一、二线城市放宽限购和二手房措施。

中指研究院的陈文静表示，房地产市场复苏需要的时间将比之前下行周期中所需的时间更长，如果更多宽松措施能在不久的将来推出，那么楼市可能会在明年上半年触底。

楼市已经“大势已去”？

中国各地在9月陆续推出刺激房地产的政策，但根据中国媒体报道，百强房企的表现仍然不理想，9月单月销售额年减30%。

有业内人士说，政策带来的利好“只有上海、北京一点点”。

据中国媒体第一财经报道，9月初一线城市实施“认房不认贷”，二线城市进一步松绑限购政策，但从房企销售端的表现来看，一轮轮政策的效果仍处于持续累积的阶段。

第三方研究机构克而瑞发布的销售数据显示，在传统销售旺季的“金九”，百强房企实现销售操盘金额人民币4042.7亿元（约2635亿令吉），单月业绩月增提升17.9%，月增幅高于去年同期。

报道指出，但是跟2022年同期相比，百强房企的表现仍不理想，9月单月年减近30%，减幅保持在较高的位置。

据亿翰智库，TOP50中，仅约2成房企的单月销售为年增，有20家的年减跌幅在40%以上，其中不乏招商蛇口、金地、保利置业等国资背景的企业。

报道指出，今年第1季短暂的销售回暖之后，房地产市场又回到了下行通道，第2季百强房企销售额年减约2.4%。随着7月百强房企累计业绩增速由正转负，加上8、9月的下行，第3季单季业绩规模年减扩大至降低32.1%。

报道引述华南房企市场负责人表示，近来的市场表现在意料之中，“毕竟只有部分城市放开限购等政策，且目前只有少数城市有实质作用，但其实週成交均值很多没过枯荣线。”

另有某央企营销人士坦言，政策带来的利好“只有上海、北京一点点”。

业内预计，核心一二线城市市场活跃度提升仍将持续一段时间。

克而瑞认为，“金九”房企推盘积极性稳步恢复，加上核心城市陆续颁布“认房不认贷”、降低头期款比例、限购松绑等新政，整体成交小幅回升。

报道最后指出，微观项目层面已出现来访、认购回升等复甦迹象，预计10月供应微增是可能的事件，成交或将延续复甦态势。

新闻来源：中央社

开发商奇招百出
为卖房有多拼？

中国江西省抚州市为了提振楼市买气，推行买房抽大奖活动，最高可获100万元（人民币，下同，约64万令吉）奖金。

江西省抚州市人民政府9月26日在官网发布《关于进一步促进市中心城区房地产市场平稳健康发展的若干措施》。

针对买房补贴，《措施》提出，在今年7月1日至12月31日期间，购买市中心城区范围内新建商品住房，且在2026年9月30日前（精装修商品住房在2026年12月31日前）缴清契税的购房人，由受益财政按购房面积给予200元/平方米的购房补贴。

《措施》还提到在抚州市中心城区开展“买房抽大奖”活动。今年1月1日至12月31日期间，每完成网签备案1000套新建商品住房，组织开展一期抽奖活动，若最后一期备案的商品住房不足1000套，则该期抽奖活动取消。

每期抽奖活动设特等奖一名（奖励全额购房款同等现金，最高为100万元）、一等奖两名（奖现金30万元）、二等奖三名（奖现金20万元）、三等奖四名（奖现金10万元）。

除了抚州市，九江市也推行买房抽大奖最高得50万元现金的活动。九江市还提出25条具体措施，分别从取消取消住房限购政策、支持实行购房补贴、实行阶段性购房契税补贴、开展购房促销活动等方面激活楼市活力。

“金九银十”旺季
开发商靠你了

中国近期出台了各种支持政策来遏制房地产市场滑坡，开发商现在指望即将到来的黄金周长假刺激住宅销售复苏。

这意味着，政策效果面临的首次关键考验即将到来。

彭博报道，中秋连着国庆，从周五开始的8天假期是该行业“金九银十”旺季的重中之重。

鉴于房地产市场放缓，给中国经济复苏造成压力，而且再融资无门的开发商依靠卖房回笼现金来偿还债务，今年黄金周楼市表现的份量，比以往任何时候都要大。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，今年楼市非常低迷，因此对大多数开发商来说，这两个月加快成交将尤为关键，否则它们将需为在年底前促进销售付出更大代价。镜鉴咨询为房地产公司提供服务。

他补充说，如果到10月销售形势还不够好，地方政府将出台更多刺激措施。

8月底按揭贷款限制放松，在大城市引发了一波买盘，但这股势头已经减弱。这让人们猜测，决策者将需要采取更多措施来重振市场信心——对楼盘烂尾、房价下跌、失业率高企、收入下降的担忧，已经重挫了信心。

彭博行业研究中资地产商股票指数，周一创出年内最大跌幅，因中国恒大表示要重新考虑债务重组计划，令这一负债最多的中国房企清盘风险上升。

另一家前房地产巨头碧桂园也在努力避免违约。

一些开发商已经采取积极行动，以吸引购房者。

为买家提供优惠

广东一家开发商正在向其深圳Royal Skyrim楼盘的买家提供优惠，鼓励他们再行购买省内其他城市的房子。据中介称，他们可以在东莞一个楼盘享受首付低至20%的政策。

本月早些时候，来自哈尔滨的13家开发商前往南京推销21个项目，希望喜欢旅游的买家考虑买来度假。

地方政府也在提供帮助。根据官方公告，安徽省中部一个城市的政府发放了5000张购房消费券。

为了抓住这个销售窗口，地方政府最近几周争先恐后地刺激住房需求。一些地方已经放松了限购政策。

上周，广州多区就放松了针对非该市户籍居民的限购政策，这是一线城市采取的最重大行动之一。

北京和上海仍然限制外地户籍购房，并限制每个家庭持有房产的数量。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，一线城市会否进一步放松调控，取决于它们房地产市场的复苏力度，广州的行动表明，这不再是“不可能之事”了。

历史性的动荡，
似乎让中国楼市的复苏变得艰难

中国最近采取了若干重大措施来扭转本国现代史上最严重的楼市滑坡，经济学家开始寻找市场好转的迹象。

经济学家们对彭博表示，住宅销售、购地交易、新房开工和开发商融资都是展示房地产行业来年复苏能力的关键。

尽管政府最近几个月宣布了一系列措施来解决开发商资金难题并提振住宅需求，但历史性的动荡会让市场的复苏变得很艰难。除了人口结构转变等长期挑战，防疫限制和其他政策调整也带来了短期不确定性。

“市场仍在探底，”仲量联行首席经济学家兼大中华区研究主管庞溟表示。“任何复苏都将是温和的，不会达到之前的高点。考虑到中国人口结构和城镇化步伐的大趋势，过去的美好时光已经结束。”

以下是分析师用以评估中国房地产市场强弱的一些主要指标：

住宅销售

一些关键指标：
·中国月度住宅总销售额
·中国年至今住宅销售额
·中国年至今商品住宅销售面积
·中国一线城市每周新建商品住宅成交面积

Pantheon Macroeconomics首席中国经济学家邓肯·维格理认为，市场是否找到底部的一个迹象是，城市住宅销售是否回到疫情前水平。

他也在关注二手房价格的反弹，以及开发商开始停止打折的迹象。

Wrigley表示，经济复苏的强劲程度将取决于中国动态清零政策的进一步调整。他补充说，另一个因素是支持低线城市的政策——例如，他表示，棚户区改造项目是2016-2018年复苏周期的关键。

根据彭博基于国家统计局数据的计算，全国住宅销售自2021年7月以来一直在下滑。今年4月上海实施疫情封控时，住宅销售额和销售面积按年降幅均超过40%。

国家统计局的房地产数据均为今年迄今的数据，会在每个月月中前后发布。市一级的数据由工业或金融信息提供商提供，他们会按周甚至是按天汇总地方政府数据。

仲量联行的庞溟表示，确认市场正在复苏的一个方法是，数据连续三个月较上月以及疫情爆发前的2019年同期出现正增长。

这在一定程度上是因为，开发商往往会在季末打折以提升销售，从而改善财务报表。不过，这样做的代价是会削弱未来几个月的部分需求。

土地出让和新开工面积

一些关键指标：
·年至今土地成交价款
·年至今住宅新开工面积

经济学家们表示，土地出让规模和住宅新开工面积对于评估开发商的信心以及市场复苏可持续性非常重要。

自2021年年初以来，随着开发商陷入财务困境，这两个指标在大多数月份都出现了按年下降。例如，自去年7月以来，住宅新开工面积的下滑已加深到两位数。

维格理表示，即使政府宣布了最新政策，土地出让规模或住宅新开工面积也很难达到疫情前水平。

“政策支持侧重于预售房的完工和交付，开发商新项目的融资渠道很少，”他说。

与此同时，土地出让规模的下滑对中国地方政府收入造成了沉重打击，财政赤字升至历史高位。这促使国有企业加大了购买力度：城投公司今年早些时候取代开发商成为土地拍卖主力军。

尽管出现这种转变，分析师仍然预计土地销售数据未来还会是一个良好指标。

“数据失真不是问题，”澳新银行分析师邢兆鹏表示。他预计中国将逐步把房地产行业收归国有。“国有企业未来将占据主导地位。”

房地产融资

一些关键指标：
·自筹资金
·定金和预收款

彭博根据国家统计局数据的计算显示，自2021年7月以来，房地产开发商收到的资金总额一直在下降，今年自3月份以来每个月的按年降幅都超过了20%。

这方面数据的复苏可能表明，政府的政策正在见效，其中包括帮助开发商获得确保预售项目完工或偿付债务所需资金。

“房地产相关信贷增长是政府可控的，应该会有所改善，”麦格理集团中国经济研究主管胡伟俊表示。

决策者已要求银行向开发商提供更多融资支持，允许开发商获得更多预售监管资金。

此外，在8月份放松对房企发行担保债券的抵押物要求后，中国政府上月末还取消了对公司股票发行的一些限制。

国家统计局数据显示，开发商近70%的现金来自自筹资金，其中包括债务和股权融资，以及来自购房者的定金和预收款。包括银行贷款在内的国内贷款约占12%，个人按揭贷款约占16%。

资料来源：彭博社

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