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房东欠管理费 租户只能走楼梯

2023年11月28日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

您好,

我租了一间公寓单位,签了为期两年的租赁合同。但只住了几个月,由于房东未支付管理费导致我们这些租户的门禁卡被停用,无法使用电梯进出楼宇。已经有两个月了,我们只能爬楼梯上下15层。

我们多次与房东交涉,但他总是以个人原因拖延解决问题。因此,我们不得不考虑提前终止租赁合同。尽管租约还未到期,房东却拒绝退还我们的押金,也不同意将我们已经居住的两个月租金用于抵消押金。

我们并不是想违约,每月我们都按时支付租金和水电费,但无法使用电梯对我们来说非常困难。

我们想请教律师,在面对这种情况时,我们可以采取什么法律措施或步骤?谢谢。

小梅


答:

小梅,你好,这是租约纠纷的课题了,

首先,我不是律师,我是物业管理经理,所有我将针对物管相关的条例来提供方案。

共管楼宇的管理层是可有透过 Stata Management Regulation 2015 3rd Schedule, By-law Paragraph 6. Defaulter 的条例。禁止拖欠管理费的单位的通行卡。这是合法的程序。

但是,Stata Management Regulation 2015 3rd Schedule, By-law Paragraph 6. Defaulter 的条例也提供了,管理层可直接向租户收拖欠的管理费的条例,简单来说:租户是可用租金来支付业主所拖欠的管理费。

请向管理层反映您是否愿意用租金来偿还拖欠的管理费,并让管理层发文告告知业主。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

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10年飙涨 蓝领们只能住“劏房”

2023年11月19日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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都市化效应
扩大贫富悬殊差距

“劏房”都错了吗?请对正焦点,好吗?

2010年9月25日,政府公布经济转型计划(ETP),要把吉隆坡直辖区和雪兰莪州打造成总面积达2793平方公里的“大吉隆坡”。

当时,该计划希望创造330万个新的就业机会,来提升国家的竞争力,但其中一项指标就是把当时约500万人口的区域,推向一个拥有千万人口的大都市。

13年过去,根据大马统计局今年7月31日所发布的数据,我国总人口已达3340万,其中大吉隆坡地区的人口有920万。

都市化效应,促进了经济活动,虽然带来了繁荣,却也扩大了贫富悬殊的差距。

大城市里不缺时髦的购物商城,也不缺高收入的高技能工作岗位,但别忘了,社会还是很需要靠劳力劳作的基层劳力。偏偏,靠劳动力赚钱的蓝领阶层,往往是高度资本主义下的牺牲品。

大量人口因都市所提供的就业机会,纷纷离乡背井,入驻都市。

然而,城市地区土地的稀缺,引发一系列的房价上涨。

国家产业资讯中心(NAPIC)数据显示,我国房价过去10年(2012年至2021年)平均升值了60.2%。房子越来越贵,居住成本越来越高。

收入追不上房价

不过,觅职网站就业坊(JobStreet)发布的本年度薪资指南报告却显示,过去10年,约97%招聘工作岗位的薪资几乎没有任何改变。

社会新鲜人、蓝领阶层及B40群体的收入,远远追不上过去10年房价的60%涨幅,可负担房屋顿时需求殷切,但这类住宿却供不应求,“房中房”更逐渐变成了首选。

“劏房”租金低廉受青睐

“房中房”最原本的意思,是指住家的“房间”中有另一個“房间”,形成“房中有房”。

“劏房”这词出自香港,“劏”是指房子被分割成许多个别的小房间,如同宰杀“劏猪”分件,故“劏”带有贬义。

多数“劏房”就是把一间房子划分,间隔成多个独立的房间,再转租多名租户,从中获利。

“劏房”内部空间不大,没独立的厕所与厨房,安置卧床与桌面后,几乎就到顶了。

然而,因为租金低廉,“劏房”成为草根阶层或低收入群体在都市的居住选项,需求很大。

这类房源普遍的密集区域,都是离不开外劳集中区、高等学府密集区域,或通勤便利(地铁)的区域。

“劏房”出现的主要原因,离不开房屋售价和租金都偏高,导致供需不平衡。

租金低廉,“劏房”成为草根阶层或低收入群体在都市的居住选项。

“劏房”的租户类型:

第一类:社会新鲜人和学生。他们需要居住空间,但口袋“羞涩”。

第二类:蓝领阶层。他们是社会基层,收入微薄,贷款违约率高,难以获得房贷,加上都市生活费高,是长期的“租”户。

第三类:外劳。他们收入偏低,加上短期工作签证,一般上集中蜗居在城市中的城市贫民窟。

84%租客是年轻人

上月15日,地方政府发展部长倪可敏突击雪隆区域的“劏房”,并向业主发出严厉警告,促请业主尽快将房子恢复原状,不然该部将依法采取行动对付。

“劏房”不符合消拯局防火措施,空间拥挤,缺乏通风排气口,一旦发生意外,后果不堪设想。

然而,正因为一般房间租金太贵,城市中收入偏低的群体退而求其次,转为租住在“劏房”。

iBilik的一项调查结果显示,房间租客当中,高达84.2%是年龄介于20至34岁者,尤其是从外地来到城市生活的打工族,很多时候根本无法负担整间屋子的租金。

其中,83.7%房客寻求租金低于600令吉的房间,因此,“劏房”就成了优先选择。

笔者写这篇文章,不是支持“劏房”,而是要呼吁官方机构,特别是地方政府发展部长倪可敏,基于安全隐患,禁止“劏房”确实势在必行,但我更希望,官方可正视房源供需失衡的问题。

请把心思用在:

1)如何有效的管制或监管;

2)如何平衡市场的房源供需;

3)如何协助市场平衡房价。

如果有得选择,没有人会喜欢蜗居在通风差、高密度(异常拥挤)的“房中房”。

如果当局没有很好的替代方案,强行禁止(虽然合法)将衍生社会问题,而这些问题通常也离不开地政部的管辖范围,请尽快成立专案小组,并草拟可行的解决方案。

法令限每350立方尺住一人

根据1976年地方政府法令(171法令)第79条文,“拥挤房屋”的定义是房屋或房间的限制为每350立方尺住有一名成人,10岁以上或是2名10岁以下的孩童即当作一名成人计算。

该法令第78条文也阐明,一旦罪成,罚款不超过2000令吉或监禁不超过6个月,或两者兼施,以及在罪成后罪行持续的每天额外罚款不超过100令吉。

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管理层强制用app支付管理费

2023年11月17日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

您好,

我这里有3个个案想请教……

1.我母亲所居住的公寓物业管理公司最近拒绝了居民使用现金、信用卡或银行转账来支付管理费。他们是否有权强制业主使用手机app进行支付?

一些年长的居民,比如我的母亲,不会使用手机app来支付管理费,而其他一些破产的人可能没有可用的信用卡。我想请问,物业管理公司的这一要求是否符合法律规定。

2.我居住的公寓遭遇了楼上住户厕所地台和水管漏水问题,导致我的单位天花板全部爆裂并出现水迹。

物业管理进行检查后确认是楼上单位漏水导致的问题,并已通知楼上屋主承担维修费用。但后者拒绝了该要求,理由是之前在保修期内曾投诉漏水问题,但物业管理没有及时修复。现在维修保修期已过,他不愿意承担责任。请问是否有任何解决方案?

3.我妹妹刚刚搬进排屋新家一年,就遭遇屋顶漏水的问题,导致家里的电器、家具和空调都损坏严重。

物业管理公司虽然派人前来维修屋顶漏水问题,但由于漏水导致的电器损失高达2万令吉,物业管理公司却没有提供任何解决方案。我想请问,我妹妹应该采取哪些措施来解决这个问题?

谢谢。

Ada


答:

1) 基础上,现金是马来西亚国家银行认可的货币,故马来西亚是不可以拒绝官方货币的使用的,但是,共管楼宇经常面对雇员亏空的案件,特别是现金。这是因为柜台的收纳人员通常都不是高薪职业。

现金的使用容易导致长期接触现金的雇员黑化并私吞款项。所有许多共管楼宇才采用无现金管理。但这属于鼓励性而非强制性。笔者呼吁您可协助母亲透过系统来支付管理费,协助管理层管理现金。对于年长的长辈是否能接受智能系统,笔者相信如果中国可做到,马来西亚也应该可达到同样的水平。

2) 这个简单,既然协调无法达成共识,楼上业主也拒绝履行业主的责任,建议您把事件带上分层管理仲裁庭,让仲裁庭主席聆听您的申述后给与合理的判决。但是,文中您有提出了保修期,我需要向您确认楼宇是否是刚领钥匙的新建楼宇,

如果不是,分层管理仲裁庭就是您申述的官方机构;

如果是,房屋仲裁庭才是您需要申述的官方机构。

注:管理处不是发展商,所有的楼宇单位的缺陷,投诉的对象不是管理办公司,而是建楼的发展商,请先理清您楼宇是否在 Defect Liability Period 期间。

3) 这个问题比较复杂,如果漏水属于意外事件,通常分层管理法令的指示是漏水方复杂维修并停止漏水就好了;但是,如果漏水方,恶性的拖延或拒绝履行业主责任后,衍发的后续伤害,您是有法律追究权,关键是您需要雇用专业的律师来处理。建立您的证据链与数据证明伤害是恶性行为导致的。

虽然分层管理仲裁庭也是可行的官方管道,但是仲裁庭极少下判追加赔偿的部分,通常仲裁庭更专注与漏水单位修复漏水的部分。

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分层管理法灰色地带的无奈

2023年10月15日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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如何投票都是大业主说了算

小单位业主不满意联合管理机构不透明的运营方针,虽民怨沸腾,却面对个别单位虽然数量多,却因持有的单位面积少于大业主的尴尬困境,无奈无法获得共管楼宇的管理权,典型的大业主控场,小业主如砧板上的鱼和肉。

按照 2013年分层管理法令第二章节第17条文:常年大会决议事项的方式,

(1) 任何需要年会决定的事项,均应以举手方式决定“除非业主或其代理人要求以投票方式表决”。

这句法律条文所表达的意思就是,一旦有合格投票人(Qualify Voter ) 要求以持有的单位面积比重来投票,持有大量单位或超大面积的大业主,将很容易获得投票表决控场权。

如果是以举手投票的方式进行表决,大业主将无法善用其比重优势。

还有,2013年分层管理法令第22条文中的(f)与(g) 。

(f) 在任何年会上,包括第一次年会,为了确定法定人数,发展商应被视为一个个体(一个人),无论有关发展项目内尚未出售的地块数量如何; 以及

虽然法令表示在年会时,发展商只可委任一个人来代表所有所拥有的未出售单位,来限制发展商委任许多代表(proxy)来控场,但条文(g)却授予发展商所有单位的投票权。

(g)在任何年会上,包括第一次年会上,为了确定投票权,发展商对于发展项目内尚未出售的地块,应拥有与该股买家拥有同等的投票权。

白话的解释就是,发展商可按照第二章节中第17条文的规定,按照持有的总面积来投票。

共管楼宇的年会变成了发展商或大业主的聚会。

人数多却无法拿控场权
个案:

如果年会现场出席者有100人(合格投票者),99人个别持有一个单位(假设面积是1000方尺),而发展商的代表(虽然只是一个人)却拥有100个面积1000方尺的单位。这等于发展商的一个人就是全场的简单多数票(Simple Majority),当回佣进入投票表决环节时,虽然99位个别单位一人一票投了反对,发展商却可按照一人100个单位面积的比例来推翻,并获得简单多数票,通过该议案。(*注:这是合法合规的哦)

如果,一座拥有 3134 个大大小小之个别单位的高密度综合发展项目(SoHo + 套房 + 零售单位 + 私有化的停车场)。当零售店铺的业主与停车场业主的单位面积,就占了全场个别单位综合近六成的总面积。

年会所有的决议案,如何投票都是大业主说了算。

小业主固然不同意,但法律授予业主的投票表决权,明文条例就是这样,虽然小业主强烈表示不公平,但别忘了,大业主也得清了管理费才换来投票表决权的,这样的个案如何判定公平呢?

综合型发展计划,虽然提供了许多功能上的方便,同时也因为“民居+商用”的需求个不相同而出现管理委员“意见不一致”的僵局。

所以,2013年分层管理法令第二章节中第17条文,授予合格投票人(Qualify Voter) 要求以持有的面积比重来投票的权利,让持有大量单位或超大面积的大业主,将很容易获得投票表决控场权。

个人单位代表无参选资格
另一个法律的灰色区域!

分层管理法确实表示,如果个别单位是私人有限公司(法人)持有,它可以委任代表( Proxy )出席年会。代表有限公司的人(Proxy)在分层管理法的架构下,除了拥有投票权,还拥有可竞选管理委员的权力。

这权力“有别”于个人持有的单位,如果您是以私人名义持有共管楼宇的单位,因无法出席年会所以委任代表,他/她只能有投票表决权,并无竞选管理委员的权力。

结果,造成钻法律漏洞,当发展商除了发展的公司持有未出售单位外,通常都会把某些的单位转让给集团持有的公司(非发展商公司),这样就可确保掌控年会的法定人数(Quorum),透过私人有限公司所持有单位的投票权,委托了给法人代表,即合法的Proxy( Company Representative),然后再把朋党(Friendly Parties)单位的投票权委任给集团雇员出席年会是完全合法合规的行为。

通过这样安排:

1)发展商就可以派一位代表(Proxy ) ,代表发展商的所有未出售单位;

2)委任多位公司代表( Company Representative);因每家私人有限公司都可个别委任公司代表,并拥有该单位的投票权和竞选管理委员权;

3)把控所有朋党持有单位的投票权, 透过代表(Proxy),虽无竞选管理委员权,但可以提供控场的表决权。

就这样个别单位业主,一人一票的情况,却因大家互不相识难以凝聚力量抗战,共管楼宇的年会变成了发展商或大业主的聚会。全程控场。业主发狂也无用,因一切按照律法章程推行合法、合规。

笔者呼吁地方政府发展部关注这类的无奈困境,不公平的公平,民怨沸腾但却因法令的限制无能为力。

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楼宇管理之道 勿等投诉先解决

2023年09月18日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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先做好楼宇管理
勿等投诉才解决

原来,物业管理的差一点,意思其实是差很多。

香港著名的喜剧电影,让大家印象深刻的有成龙的动作喜剧、王晶执导的“屎尿屁”喜剧,以及周星驰的“无厘头”喜剧电影。

然而,为何成龙自创的自残式摔跤和滚打所引发的观众笑点,以及王晶低俗行为和语言来讨好观众发笑的喜剧,都无法做到周星驰那样透过自创式“无厘头”喜剧,成为观众心中的经典呢?

某一天,我偶然观赏了“星爷”周星驰的某个专访,主持人问“星爷”,他对拍戏有什么要求,才能有大家喜欢的效果?

我记得“星爷”当时是这么说的:“就是希望好一点,从不同的角度再拍一次,希望比上一次再好一点”。

“星爷”的心态就是每一次都要求多一点、好一点,他的电影才会那么深入民心。

“星爷”的作品有许多大家熟悉的对白:

我个人很喜欢以下几个:

1)曾经有一份真诚的爱情放在我面前,我没有珍惜,等我失去的时候我才后悔莫及,人世间最痛苦的事莫过于此。如果上天能够给我一个再来一次的机会,我会对那个女孩说三个字:我爱你。如果非要在这份爱情加上一个期限,我希望是……一万年。

2)凭你的智慧,我很难跟你解释!

3)做人如果没梦想,那跟咸鱼有什么分别啊?

其实还有很多很多经典的对白,一部好的喜剧,其实就是比其他人更用心一点,对就是多一点而已。

这么说,可能有些朋友不容易意识到“星爷”要带出的涵义,这里我们就用数字来表达好了。

我们都知道,当1乘以1时,答案还是1。不过当我们做事时比较不上心,我们每一次都懒散一点,怠慢一点,每一次我们都差一点点而已,而差别的那一点就是0.1。

所以我每次都达到0.9的标准。基本上,0.9也是及格的,对吗?

不过,当我习惯了以0.9来交差后,一段时间下来,这个差一点就渐渐的变成差很多了。

如果我们把0.9乘以0.9多达10次,答案就只剩下0.31而已。请问你认为,0.31能算是合格吗?

这个道理放在物业管理也是一样,对吗?

楼宇经理定时定点的巡视楼宇,并积极采取合时宜的行动。

积少成多 比预定目标多0.1

如果物业管理人秉持的心态是积极的,有自我要求时,同样的一件事,我这次以比较积极的心态,对自我有要求,我也可以差一点而已,那一点就是还是一样0.1。

只不过,这一次我的差一点不是减,而是加上去的。我不但达标,我还坚持比预定的目标多那0.1。

这一次,我是以1.1的标准去完成它的。当我习惯每一次都是以1.1的态度去完成工作,一段时间下来,这个差一点就渐渐的变成差很多了,你认同吗?只有我们把1.1乘以1.1多达10次,答案竟然是2.85。

很多时候我们不在乎的那一点点,其实是十分重要的。

我自己很喜欢这句话:“小事做不好,大事做不了。”

我们来到这个社会,所面对身边的“人、事、物”,我们可以3种心态去面对它:

1)1 乘以1 的心态, 不过到头来,您可能还在原地踏步,比较结果还是1;

2)0.9 等于 0.9 的心态,每天偷懒一点点,不知不觉中差距渐渐变大,也渐渐的失去竞争优势;

3)1.1 乘以 1.1 的心态,每天积极多一点,每天学习多一点,每天成长多一点。

共管楼宇的管理经常是非不断,经常都是因为前线的干部带有差一点而已,无所谓的心态办事,要改善物管的困境,管理层就需以实际的行动,踏实的去做每一件该楼宇需要做的事,并把它做好一点点。

很多时候,楼宇经理只要走出管理办事处,实际走出去巡视楼宇,将可掌握楼宇的最新状态,而不是等业主投诉了,才急忙的行动。

如果楼宇经理定时定点的巡视楼宇,并积极采取合时宜的行动,针对性地维护与保养楼宇的机械设备,将可避免突发性的故障事件。

主动提醒交管理费

还有,楼宇的管理费收入不达标,绝大多数情况也是因为管理处没有不时跟进收入与支出,不主动的提醒业主准时缴交管理费,经常被动的被督促后才采取行动,绩效当然很难好起来。

最后,积极不是口号,而是需要通过实际和可衡量的执行方案,踏实和按部就班的推进进度才行。

所以,如果你是一名管理委员,你需要时时的监督巡视你聘请的楼宇经理,才能确保良好的服务品质。

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新居漏水问题 修到已过保修期

2023年09月15日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

您好,

我在2022年1月购买了一套双层房屋。开发商提供的缺陷保修期(DLP)只有6个月,然而我在拿到锁匙后就发现屋顶出现漏水问题。

在DLP期间,我多次报告漏水情况给开发商,他们维修的方式似乎很随意,且维修后不久问题又会复发,导致我多次反复维修。部分问题甚至至今仍在漏水。

此外,还有些漏水问题是DLP期过后不久发现的,开发商提供了一次维修,但维修后不久问题又再次出现。

最近,我再次报告漏水问题,但发展商以DLP已过期并且漏水是由隔壁单位的漏水渗到我单位导致的为由,拒绝继续维修。

我想请教以下问题:

1.在马来西亚,是否有法律规定DLP的最低期限?我在网上看到有些说法指出至少应该有24个月的DLP。

2.在我这种情况下,发展商拒绝继续维修是否合理和合法?我是否有权要求他们继续维修?

3.如果发展商继续拒绝维修,我有哪些手段来维护我的权益?如果需要提起诉讼,相关成本是否合理?因为我之前从未涉及过法律诉讼。

非常期待您的回复,非常感谢。

Zoelau


答:

马来西亚的房屋发展法令对于先售后建的新建房屋项目,一律给予24个月的缺陷保修期。

请细读您的买卖合同是不是按照Schedule G 的规格来拟定,基础上发展商是不可私自修改Schedule G里的条款。

建议第一步,先研究您的买卖合同的细节是否按照Schedule G 的条款,如果不是您可向Hombuyer Tribunal(购屋者仲裁庭)提告要求发展商按照房屋发展法令的条款履行责任。

第二步,如果漏水的问题还未改善,建议您雇用Qlassic Assessor(建筑品质评估系统评估员)来进行防水检测,如果发展商没有按照标准来安装防水工作,哪发展商就需要负责,这里的关键词在于时间证明漏水乃遗留的课题。

您也可向仲裁庭申请,官方的检测员对于楼宇进行检测,这将方便仲裁庭主席进行判决。

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共管楼宇多少保安才最理想?

2023年08月27日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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马来西亚共管楼宇的保安到底需要多严密,才算达标呢 ?

共管楼宇的管理层经常得面对保安人员素质参差不齐而左右为难。

根据2021年的官方数据,国内共有2万1254个分层地契发展项目,假设每栋楼宇都按照以下的建议雇用保安人员:

  • 入口处保安员:2位
  • 停车场保安员:一位
  • 楼宇大厅保安员:一位
  • 楼宇设备楼层保安员:一位
  • 保安主任:一位
  • 巡逻员:一位

按照上述建议,每栋楼宇约得聘请至少7位保安人员, 那么,国内2万1254座共管楼宇,至少需要14万8778名保安人员,推算的结果也符合了内政部前部长拿督斯里韩沙再努丁去年5月26日所指出,目前国内保安人员短缺。

我国需要约15万名保安,但现役保安人员远远低于这个数目。除了5万至6万名外籍保安员,其余皆由本地人担任。而在外籍保安员方面,目前,我国只允许雇用来自尼泊尔的保安人员。

虽然在大马,要成为保安员的条件非常严格,除了身体健康强壮,同时须了解大马的法律,因此需要经过专员训练才能上岗服务。

滥竽充数

然而,高楼林立导致保安领域的空缺急需填补,才导致了这服务行业面对“滥竽充数” 的情况。

很多安保业者都会抱着“有人就好,先顶着用”的心态,在没有审核应聘者资格,也没有好好培训的情况下,就匆匆忙忙的把保安员送上岗位,进而苦了花钱的客户。

聘请保安人员,原本是为了维护大楼的治安,防范罪案的发生,结果却陷入了“花钱买气受”的窘境,为何会这样呢 ? 其实说穿了,都是因为以下几个理由:

1)供不应求;

2)出租执照;

3)缺乏培训;

4)钱给少了

尽管国内的保安领域有一套标准作业程序,但往往国家体系中最大的通病就是执行力不到位,监管就更加不用说了。更何况,目前还得面对保安人员的稀缺难题。

所以保安服务经常会发生站岗人数“离奇”变少,甚至“睡着站岗”,都是常态。

真实个案之一: 近期社交媒体上热搜的贴文:“ Astro AEC 新闻报报看前主播陈韵传的住处被爆窃!气得主播在脸书问道 :“说好的治安呢?”

该贴当日就爆红,大量脸书用户转分享该贴,笔者的脸书和经营的群也被转进来的贴挤得满满的,留言更是骂声一片。

值得让公寓住户关注的课题之一,共管楼宇的保安,该做到什么水平才算合格呢 ? 2013年分层管理法令对于管理委员,或管理机构所下达的指示又是什么呢?

很遗憾的是,当您打开2013年分层管理法令第59条文,有关管理机构的职责与权力,竟没有一条是针对该楼宇的保安水平,其中一条最接近的就是第59条文第2F附属条文,阐明管理机构有雇用或安排或委任服务商来承担该楼宇共用空间的维护与管理。

大家都知道,我们不能随便聘请不合格的保安人员来帮我们守夜。但难处在于,法令没有硬性规定,一定要雇用保安人员。

管理机构经常得面对的难处之一,“要服务,却不通过预算案”。

常规下,管理机构需得事先准备一份预算案,并透过常年大会,让出席的法定投票人,一人一票,并以基础多数票来通过预算案后,管理机构就按照通过的预算来委托保安服务。

如果预算案被出席者投票否决了,管理机构是否还背负这楼宇的保安责任呢 ?

否决预算 

然而,在年会拥有投票权的单位业主,往往并不了解保安服务业,合理的价位是多少?合理的服务水平如何衡量?每每管理机构尝试在年会征取预算案的时候,都被出席的业主投了否决票。

如果该预算案被出席者投票否决了,管理机构是否还背负这楼宇的保安责任呢 ?没了预算,管理机构如何雇用保安服务呢 ?

每一次不愉快发生后,比如主播陈韵传的单位被外来者非法入侵。管理机构与保安人员免不了要承受各方面的压力与问责。

而且,有关入侵者并不是暴力性的破门入侵,而是通过第三管道(阳台或窗户)扮演“蜘蛛侠”爬进屋内。

笔者相信,入侵者很大可能性就是观察保安人员的巡逻途径后,选择从盲点绕过巡逻区域的恶性入侵行为,属于刑事犯罪。

只能说是防不胜防。管理机构可以做到就是协助受害者报案,并尽量提供有力的证据协助警方破案,而这是在该楼宇有完整的监控系统下才做得到。

笔者鼓励单位业主主动积极的参与楼宇预算案筹备,这样你才能了解合理的规范范围,要杜绝这类的个案再次发生,唯有安装中央监控系统与合理的安置适量的保安人员,才能达到警惕作用,杜绝非法分子。

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隔壁养了三只狗,太吵了!

2023年08月24日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
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问:

您好,我住在公寓里,隔壁的邻居养了三只狗,它们对我的生活造成了影响。有时候,它们的恶犬甚至会冲出来,如果不幸咬伤了我的孩子,后果将很严重。而且,这些狗每天从早到晚都在吠叫,严重干扰了我的生活。我担心了很久了,请问我该如何处理这个问题呢?

我已经向公寓管理处投诉了一年,但他们没有采取任何行动。每个月我都按时交管理费,但同时也一直在投诉。希望能得到一些建议,谢谢。

marco


答:

第一步,您要检测该楼宇的家规是否允许养狗。

如果是不允许,您的立场就简单,要求驱逐不合法的狗。如果是允许,哪流程就比较麻烦些,首先您得先了解对方是否有按照公寓养狗的程序提呈申请,并获得管理处的准证。

如果没有,就回去第一步,要求驱逐。如果有,咬伤已经构成人身威胁,您也可向管理处要求驱逐。

但是,现在您应该是向家庭医生请示,是否要注射破伤风注射剂,因为狗的唾液可能带有细菌或带菌,先确保孩子无感染,再追讨责任。

通常可养狗的公寓都需要狗主呈报市议会颁发的合格狗牌,而狗狗也需要注射传染病预防针,以避免疯狗症。

还有,吉隆玻市议会对于公寓可养的狗类也规定与小种狗而已。大种类的狗,比如:狼狗,贵族斗犬,大体型的牧羊犬,沙皮狗,或有攻击性的斗犬都是不允许的。

最后,如果管理处无行动,您是可直接先分层管理仲裁庭提呈申述,让仲裁庭主席给与判决。

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公寓外墙渗水谁来负责?

2023年08月4日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

你好,

我住在公寓的角落单位,客厅的墙上有外墙渗水的痕迹。墙的另一面是建筑物的墙,可能是由于裂缝导致雨水渗透进来。

我想知道是不是物业管理部门负责修理?因为这是外部因素导致的问题,难道我需要自己找人修外墙吗?

谢谢。

Cindy


答:

如果外墙,那是管理层负责维修保养的范围,请向管理层申请检验并发出Form 28 Certificate of Inspection,后动用管理处的资金来进行维修。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

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10年没交管理费 忽接万元追债单

2023年07月29日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

您好!

我父亲有一间廉价组屋,最初由发展商管理。我们一直按时支付管理费,直到管理权交由居民委员会接手。

在过去的十年里,我们没有收到委员会的任何通知,也不知道管理层是否正常运作。这导致近十年来我们没有缴纳管理费。这间房子一直由亲戚居住,我们也没有收到任何通知。

直到最近,一位自称是居民委员会主席的人来催促缴纳管理费。经过一系列询问,他告知我们欠下的管理费。原本只是几千块的管理费现在因利息而变成了上万。我们表示愿意一次性清偿欠下的管理费,但要求免除利息。然而,对方拒绝了。

请问我们的要求合理吗?我们该如何处理这个问题?

谢谢。

SIN


答:

首先您先得确认,利息的征收是否是按照正确的流程。

如果是透过年会投票表决的利息利率,管理层是无权给以豁免的。

如果该利息的征收并无透过年会的投票表决裁定,那征收利息的行为就违法了。

请先确认利息的征收是否是合理合法优先。

常态下,给与利息豁免是对准时缴付的业主不公平的决策。

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