张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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搞懂财政 管好楼宇

《断离舍》是日本山下英子于2009年所出版的一本家庭生活管理书籍，她本身是一位杂物管理咨询师，书中山下英子推出新的管理概念：“断、舍、离”。

《断离舍》是日本山下英子于2009年所出版的一本家庭生活管理书籍，她本身是一位杂物管理咨询师，书中山下英子推出新的管理概念：“断、舍、离”。

“断”，即不买，断绝收取不需要的物品，停止购买想要，实际上却不需要的物品；

“舍”，即及时处理堆放在家里不常用，或破烂陈旧的物品，清空空间；

“离”，即顾名思义，舍弃对物质的执念，回归心灵上的富足。

透过理解断舍离，领悟断舍离，执行断舍离，来达到管理家的目标。

共管楼宇的财政规划也是如此，只不过其中最大的分别，就是它是公款开支，每一分每一毫都是来自每一位业主荷包的公摊开销。

出任共管楼宇的管理委员，属于自愿的回馈性服务，无收入、时间长，还有应对众多业主住户们的压力，些微的不当，更得面对群众的声音，一般人都不热心出任管理委员这吃力不讨好的义务工作，所以参与竞选的居民寥寥无几，很多时候候选人都自动当选委员。

这也是为何共管楼宇的管理委员素质很难提升起来，加上许多出任委员的街坊不一定懂得楼宇管理，可想而知，每每楼宇的庞大维修工程都是由无楼管经验、无专业楼管知识、无领导经验的组合来作决策，出错的机会非常高，这也是为何共管楼宇的居住成本因此逐年上涨，虽然部分是因为官方措施，比如：

居住成本上涨原因

1)2022年推行的最低薪金制；

2)2022年国能公司提高成本转嫁机制（ICPT）收费；

3)2022年水费每平方米调涨58仙。

改变共管居住环境
按需要 功能 合适转换开销

笔者建议，刚出任管理委员的新人，可通过学习和实践断舍离，不断重新审视自己与物业管理关系，致力于将楼管开销里所有“不适合、不需要、无功能”的开销，替换为的“有需要、有功能、合适的”开销，借此改变共管居住环境，改善同一个屋檐下的共活面貌。

同时，建立属于您楼宇的财务报表，建议如下：

1）合约性的开销

2）非合约性的开销

3）能源开销（水供电源）

4）一次性大项目规划

5）行政开销

1）合约性开销概况项目：

A）保安费用

B）保洁费用

C）机械配备的维护费用（升降梯、冷水系统、空调系统、门禁系统、监控系统、泳池系统等等）

D）物业管理公司费用 （物业经理费、执勤人员的薪资配套）

E）园艺费用

F）会计系统费、会计师费用、会计审计费

2）非合约性开销

A）配件的替换费用

B）器具的修复费用

C）楼宇结构的维修维护费

D）机械设备的维修费用

3）能源于官方指定开销

A）电费

B）水费

C）机械配备的审核费

D）官方的税务开销

E）官方的指定的检测费用

4）一次性大项目规划

（通常都是短则几年一次，长则10年一次的费用，并由储备金支付）

A）楼宇的建筑结构维修费

B）楼宇外墙的粉刷费用

C）机械配备报废时，购买新配备

D）楼宇进行泳池翻新、防水层翻新、屋檐翻新等等大项目。

5）行政开销

A）办公室的行政费用，比如印刷机费用、电讯费、文具费等

B）办年会的开销，

C）每月的会议开销

D）其它杂费

梳理过去几年开销

管理委员，可以把每月的开销，按照以上分类后，就能看到清清楚楚的会计报表了，请记得不要把财报作为一个孤立的点去解读，接下来您还得把楼宇过去3至5年的开销同样的按照以上的格式梳理出来，这样过去3至5年的开销动向将明明白白的显露出来。

因为，“财报很难长期作假”尤其在现代财务准则下，要长期地、严重地做假账而不被发现，可能性趋近于零。

造假账目均有异常

任何造假的账目，其财务报表的一个或多个重要科目均会出现异常——有时横向对比的异常，有时是与历史对比的异常。所以财务报表分析不仅能辨别造假，管理委员就可善用这数据来检测楼宇的营运开支，是否处于合理的范围。

如果资源上方便，管理委员还可以把自己楼宇的财报于相近的楼宇财报进行比较，同类型的楼宇财报，结合起来解读，将成为对比的参考点，来评估自家楼宇的开销是否合理，来规划“断离舍”。

最后，共管楼宇的财政预算规划，属于公众资产规划行为，请记得唯有账目清清楚楚，委员才能明明白白，领导街坊邻居才有公信力。

报道|郑美励   摄影|陈奕龙 

你的共管公寓是否面对电梯长期损坏、设备年久失修、建筑物顶漏水、高空抛物砸坏汽车、泳池生青苔、私人用品占用公共走道、占用他人停车位、管理费使用方式缺透明度……各式各样的问题？

种种的问题影响生活品质，令共管公寓居民烦不胜烦却又无可奈何，这些问题背后不仅折射出居民素质、拥有优秀物业管理的重要性，更隐藏着一个少为人知的商机！

大城市寸土寸金，可向天空无限伸展的分层地契房产（以下均以共管公寓为例）便成了城市人相对经济实惠的居住方案，而负责管理和营运的重责大任，便经由公寓管理委员会交托至物业管理公司手上。

然而，许多共管公寓物业管理服务差强人意，令公寓居民怨声载道甚至投诉无门，情况严重的民生纠纷甚至可能爆发肢体冲突，闹上社会新闻版面。

为何许多共管公寓物管工作令居民诟病？撇开外来因素(居民素质、居民对业权益与物业管理的知识与经验不足造成的误会)不谈，专注探讨行业本身，佳得楼宇管理有限公司董事经理张惟越认为，这与物业管理这一行仍在起步中（有学者形容为婴儿阶段）以及人力资源短缺有关。

“物管在大马仍然是很年轻的行业，代表它有很大的发展空间和很多未知数。”

凡事总是一体两面，当物业管理这一行面临困境其实也携带新机遇、新蓝海，端看谁能及时发现。

物业管理新商机知多少？

1.朝阳行业

城市地区土地有限，共管公寓已成为房地产开发项目主力，有新楼宇（不论是单一业主的楼宇或者众多业主的分层楼宇如共管公寓）启用，就得有物业管理团队随行。

这个商机有多大？张惟越引述国家土地局2022年的数据指出，西马共管楼宇已达2万2898个且在持续增加当中。以2021至2022年一年为例，就增加了1644个共管楼宇项目。但持有牌照可开设物管公司的物业管理经理（Property Manager）仅为2776人，市场上的物管公司仅有514间，经济蛋糕足以让更多业者共享。

从投资者转行物管

张惟越是其中一名洞察先机者。身为房产投资者的他留意到《2013年分层管理法令》在宪报上颁布生效并意识到新法令将推动物管领域蓬勃发展，干脆转换跑道，入行从基层开始边学边做，过后顺利取得物业管理经理执照，开设物业管理公司提供服务。

“市场上所有的房地产大师都教你怎么买房并没有教你怎么管理。房地产真正给你带来收入是管理。管理得好的房子才有价值、才会有人要租、收到好租金、卖到好价钱，所以我就发现到管理很重要。”

成立物管公司4年，他的营业额从200万涨至700万令吉，手上管理40多个楼宇，新客户不断增加，印证了物业管理市场成长空间很大。

不过，更重要的是，房地产发展商并不会停下兴建新楼宇的脚步，连带的对物管的需求只升不降。

2.刚需行业

张惟越打趣的说，只有遇上世界大战、楼宇被毁，物业管理才会停止服务，即使是遇上疫情爆发带来行动管控令也继续提供服务，不愁商机与就业机会。

下一个黄金职业？

物业管理领域对人才亦是机遇处处的蓝海市场，但许多人尚未察觉到“它”的潜力。

1.需求庞大但供需失衡

张惟越指出，物业管理是劳力密集的行业，每个共管公寓至少需要一名楼宇经理（building manager适用于单一业主/strata manager适用于众多业主）、行政主管，维修技术人员、行政与会计员、收纳员来维持正常运作。

2万2898个共管楼宇就需要2万2898组物管团队，但这行业普遍面对中层和基层人力不足的困扰，从区域经理、楼宇经理、行政主管、行政人员……都有职缺待填补。

此外，人才速度赶不上房地产项目开发进度，每年增加的楼宇可以逾千但相关科系大专毕业生人数却不满800人，而且物管也不一定是他们的就业首选。

在他看来，未来10年是物管行业人才的黄金时代。

“你不需要特别厉害就可以入行，等到市场开始稳定下来，你能力差一点就会被刷掉，所以现在是入行尝试的好时机。这个行业有有前景，它不是爆发型的行业，却是稳中求快的行业，而且常做常有。”

2.晋升机会多且快

一般入行5至7年内可以从最基本的行政人员晋升至楼宇经理，能力出众者可在3、5年内当上经理，如果在某些高级地段的共管公寓里任职楼宇经理，月薪甚至突破1万令吉。

“大学毕业要拿到5000令吉基薪可能要5年到7年，我们的行业3年可以做到，因为市场缺人。”

3.创业机会

张惟越说：“这个行业可以当一门生意来学习创业，前几年他可能是学怎么去管理营运一个建筑，中期学管理数个建筑，等到他能够管理几个建筑时，基本上公司愿意吸纳他成为股东，”

他说，或者也可向大马估值师、估价师及地产代理和物管经理局（BOVAEP）考取营业执照，届时便可像张惟越般“升级”成为物业管理经理，设立物业管理公司。

需更多新血加入

张惟越不讳言，物管领域闹人力荒的原因之一是该行业工作强度是房产4大专业里里最高，工作性质包括经常“受气”、收入却不是最高但胜在稳定，只要继续获得公寓管理委员会委托，收入便会稳步上扬，不像房地产经纪般大起大落。

此外，官方通过2018年的速成申请，让拥有营业执照的物管经理人数增至2776位，物业管理企业也达514家，虽然应对了服务商稀缺的燃眉之急，但也导致中层干部严重稀缺（中层干部纷纷申请执照，自行创业去了），培训尚未到位的基层顺势被摺升以补人手不足，一些服务效率欠佳便导致市场对物管企业口碑不佳。

在他看来栽培有能力的物管人员，有助于提升物管服务质量与专业性。他期许有更多新生代投身这一行，呼吁家长研究该领域是否适合栽培子女加入，鼓励尚未确定是否要往这行发展的年轻人不妨先入行尝试，如果确定意愿再继续进修相关的专业文凭也不迟。

技术人员也很重要

他指出，物管不仅需要行政人才（文职）也需要技术人才，尤其如今的分层地契楼宇把住宅、商场、酒店结合，技术人才的角色更为吃重，同样不缺升迁机会。

为了让人们对物管行业有所了解，张惟越找了培训公司以及国内大学联手，举办为期6天的物管相关课程（可自费或从人力资源发展基金（HRDF）税捐（levy）中扣除），预计每个季度开班一次，第1期已在2月底开班，第2次期预计5月在砂拉越开班。

同时，有感于不少业主对物业管理的职责范围有很多认识误区，他推出新书《我是业主，该怎么办？》，从物业管理的问题根源出发，分享针对业主权益与物业管理方面的知识与经验，新书已上市可在各大书局购买。

同场加映：

汤淑仪：蹲下才能跳得更高

约莫10年前，汤淑仪从新加坡返马发展开始找工作。朋友一句话：“反正你在酒店做管理不如尝试一下物业管理？”

原本她以为这是当房产经纪卖房子，面试之后才发现是另一回事，觉得自己感兴趣便加入了。作为一个零经验的新人，当时的公司要求她必须由基础学起，她当行政人员的薪水只有1400令吉，“我不能够接受，可是没有办法，因为我没有这方面的经验。”

起薪的确是低，但有能力的人很快就会被看见而且过往的工作经验对她加持很大，几个月后汤淑仪便有机会升职加薪，数年内已是经理级，过后更注册成为物业管理经理，创办物管公司。

她表示，这一行业欢迎喜欢接受挑战、反应灵敏、抗压力、具良好沟通能力、团队精神的人才加入。

张赐财：蓬勃行业前景广阔

对于物管，张赐财并不陌生。

曾经在房地产发展公司任职电器及机器工程师的他，获上司提拨被指派负责公司新楼宇项目的物业管理负责人，确保新楼宇顺利交接至管理委员会，一做就是18年。

后来他更在老板的鼓励之下，考取物管经理人牌照，2020年开始创业当老板。

靠着亲力亲为监督员工、提供良好的服务素质，他在这一行逐渐建立口碑与累积客户。

“只要你诚心诚意去做得好，客户会来找你的，目前目前市场最大的问题是人手。”

对于寻找就业机会或转换跑道的上班族，他说：“这个行业不存在夕阳市场，是永久存在的行在，不管什么情况每个建筑都需要维护管理，只要坚持走下去，会找出春天的。”

专才缺口、制度缺陷待解决

随着越来越多人入住共管楼宇，物业管理被看好将崛起成为我国“刚需朝阳服务业”，惟业界需要引入更多专才，并制定出更完善的管理制度，以满足高楼住户需求。

佳德楼宇管理有限公司董事经理张惟越说，物业管理在中国被视为“刚需朝阳服务业”；同样的，我国对物管服务的需求也是与日俱增，需要更多专业的人才投入这个领域，以制定出更完善的管理制度。

张惟越在“第一届中文物业管理交流会”的第一场“物业管理的问题与挑战”主题讲座上，剖析出目前楼宇联合管理机构（JMB）和管理机构（MC）所面对的挑战，引起与会者共鸣。

这项由佳德楼宇管理有限公司主办，EricleeGenY房产理财投资平台及The Fifth Academy协办，《南洋商报》为合作媒体的交流会，日前在《南洋商报》总社视听室举行，吸引超过200人报名参与。

管理服务水平良莠不齐

我国约有900万人居住在高楼住宅，但楼宇管理专才稀缺，导致服务水平参差，民生问题多不胜数。

张惟越认为，分层楼宇的问题已不再只是介于发展商、业主和管理委员会之间的问题，迫切需要更完善的制度来管理。

“我国的楼管还未建立出明确的标准，以鉴定出合格的物业经理或物管代理，管理缺乏专业，往往都是在发生建筑物或公共设施被破坏后，住户或业主才意识到良好物业管理的重要性。”

他说，管理委员基本上都是义务服务，他们每个月也需缴付管理费，只不过是因花了上百万令吉买房，不忍心楼宇未获妥善管理，才挺身当委员。反观，有些业主则是交了管理费后，便不闻不问，一旦发生问题，便追究责任。

1物管公司须服务44楼宇

根据土地局数据显示，西马半岛的共管楼宇数量已从2021年的2万1254栋，增加至2022年的2万2898栋。

张惟越说，然而，目前我国只有514家合法登记的物业管理公司，意味着每家物管公司平均须服务44名客户，方能概括2万2898栋楼宇；至于一家物管公司能否服务44栋楼宇，则另当别论。

自政府修订1981年估价师、估值师、房地产代理和物业管理法令（242法令）后，物业管理正式迈入专业服务领域。

2018年，我国共有2776名合格物业管理人员；但在2022年8月及2023年4月，各有264人和136人遭除牌。

“这也代表着每名注册物业管理人员平均须分担10栋楼宇，才足以应付我国落成楼宇的需求，而我国主修资产管理的大学毕业生却不到800人。”