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公寓管理费似乎给多了!

2023年01月17日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

前年在马六甲买了间一马房屋apartment单位,面积1000平方尺。当时签买卖合约时,有向律师和发展商咨询关于maintenance fee,答案是每一平方尺是 RM0.10到0.13之间。

可是,当收到结单时,却是RM157. 50+15.75=RM173.25 (maintenance and sinking fee)。请问以上的算法是多少钱一平方尺呢?如好像是比律师告诉我们的价格,高出了好多!对不?

距离这apartment附近500公尺有一栋Condominium,他们的维护费跟我们的没什么差别!很多屋主都在埋怨,可是大家都不知道该怎么做。请问您关于这种事件,我们能做些什么呢?

Sharon Ching


答:

Sharon Ching,您好!

房屋及地方政府部在2013年分层管理法令在国会通过了,条例也在2015年通过。如今,共管公寓的日常运作都是在该法令下运行,管理费也包含在内。管理机构是非盈利机构,征收管理费是用来支付服务提供者以及维修与保养建筑物,以确保它是安全宜居的。

新楼盘落成,受房屋发展商法令规管的发展商,可通过5th schedule申报表(form of charge statement)建议交钥匙(VP)后第一年的管理费预算,再根据业主的单位面积计算证书(Sijil Informasi Unit Share,简称SiFUS)公平地摊分。

假设大楼一共有300个单位,每单位面积一样,每单位都拥有一个停车位。如果fifth schedule申报表建议,第一年的开销是66万令吉,那么平均每月的开销就是5

5000令吉。这开销通过300个单位平均分担。所以,每个单位要分担的管理费就是5。

5000令吉除以300个单位,平均每单位需要分担的管理费就是183.33令吉。

为了方便计算,通常建商会向单位业主征收185令吉的月管理费。而储备金(sinking fund)是管理费的10%,即18.50令吉,因此大楼业主每月都得缴185令吉 + 18.5令吉= 203.50令吉。

这个阶段的管理费,发展商是被房屋发展法令授权推荐,无需另行征求买家的意见,因所签署的买卖合同中,买家签了公共契约(Deed Of Mutual Covenant,简称DMC),授权发展商直接执行,所以买家只能配合。

但是,如果发生发展商所推荐的管理费不足以支付楼宇的年度开销,发展商不可以通过举办特大要求增加管理费,所以居于这一点,业主不必担忧,所有的差额,全由发展商自行填补。因为这是发展商的错误估计。

如果不满意管理费,您可邀请管理处再次的提呈预算案,以便了解管理处是如何拟定楼宇开销的。可参考以下链接:https://www.enanyang.my/node/185476

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沒呈财报 管理公司是否触法?

2023年01月6日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
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问:

张先生,您好!

想请问关于公寓委员会,若委托了持牌管理公司,但4年都沒有公开呈报财政总报告,请问该公司是否会抵触法令,可以暂停其执行任务及支付管理费吗?

唐俊


答:

唐俊,您好!

根据2013年分层管理法令约束的是管理委员而不是管理公司。 如果委任管理公司,需要把工作与责任明列在委任书中,不然就不算毁约行为。

但是,这只是对于委任有营业执照的合规物业管理经理而已,如果您委任的是无营业执照的管理公司,基本上很难采取行动。

最后,如果有营业执照的管理公司不按照Malaysia Properety Management Standard 执行任务,您可向BOVEAP 提出投诉。

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公寓的水好肮脏……

2022年12月27日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

请问有什么途径可以投诉公寓的水肮脏吗?已经跟管理层投诉,但没有任何改善。

Ben


答:

Ben,您好!

建议您先和管理委员沟通,了解在这问题上是否面对任何难处。

如果一直无法解决,那您可以先拿水的样本,然后向水务局投诉,并且可向建筑委员会(COB)投诉,以及仲裁庭要求采取行动。

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公寓维护花草,似乎很费钱…

2022年12月24日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

公寓的公共设施都管理得很好,清洁和保安服务也不错。

只是我发现管理处在美化景观方面,感觉很浪费,花园和路边的花草,本来就种得好好,但几乎三几个月就全部拔起来,重新再种过新的。

那些花草稍为修剪就行了,为何一定要拔起再种?请问,一般公寓都是这样操作?

好奇这类开销有没有一个标准,或可以估算的指标?

Fan LL


答:

Fan LL,您好!

这是运营层面的课题,建议先向管理委员了解这么处理的初衷后,定制每年的预算案,这样才能透明化的处理。

也建议,先做调查了解业主们的喜好后,再定制属于您们公寓的景观方案。

在这个课题上,确实没有硬性的规定,这属于无受强迫的个案(Willing Buyer Willing Seller)。

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共管楼宇升降机 居民爱又恨

2022年12月19日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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每部升降机每年须更新合格证书。

楼宇内部的垂直运输设备,简称“升降机”,它是共管楼宇内部的其中一项永久运输设备,也是业主住户使用率最高的机械设备之一。

自1845年第一代升降机诞生以来,它让楼宇建筑克服了向上发展的难度,同时也成了现今高楼建筑内的必备设施。每天24小时,每周7日,为高楼提供客运、货运服务。

升降机只要在常规使用下,技工定时定点地维修维护,它是相当安全的垂直运输工具, 马来西亚更是设立了专属部门审核与监督国内的升降机,以确保其安全。

然而,高楼居民却都对升降机又爱又恨。

随着互联网的便利,许多人都是社交媒体的用户,有关升降机事故讯息的传递变得越来越便利。

有关升降机事故的短视频是热搜榜常客,不免让使用者对它存有恐惧,或因不了解它,而对升降机的安全性存有认知误区也不出奇。

升降机都有健康证书

根据马来西亚1967年工厂及机械法令 (139号法令)与马来西亚1994年职业安全及卫生法令 (514号法令),职业安全与卫生局(DOSH)更是硬性规定,每一部升降机都必须每年更新合格证书, 以确保它能安全的服务用户。

而且,该机构也规定,升降机须有安全防护系统。每一部升降机至少有5条电缆。

若其中一条电缆断开,其余4条起重电缆将确保升降机安全运作。因此,升降机电缆突然断裂,导致升降机包厢急坠的事故,不应该发生。

这让消费者疑惑,为何会发生起重电缆同时断开的情况呢?

因为每一部升降机都是由经验丰富的技术人员正确地安装、校正和校准,以便能有效地发挥作用。

升降机主导轨上的机械制动器是最后一道防线,即使是在起重电缆断开的情况下,升降机机厢会在自由坠落的过程中,经过主导轨上的机械制动器。

该机械制动器会在升降机机厢仍未撞入缓冲坑以前,停下升降机机厢。令人费解的是,在升降机事故中,所有的这些安全措施没能发挥作用。

那我们不禁要问,到底问题出现在哪里 ?

根据笔者的观察,升降机事故,通常离不开升降机的维护工作不善,甚至是从没保养这事实。

鉴定问题根源对症下药

如果要对症下药,笔者建议先从问题根本分析,鉴定问题出在哪里。以下是问题的几个可能根源:

1)管理处滥权饱私囊

管理委员利用法律授予的行政权谋私,以私人利益为出发点,用人唯亲,“挂羊头卖狗肉”的方式控制整个维修保养工程,以不当手法,趁机牟取暴利。他们提供变相的“一条龙”服务,串通顾问与承包商,控制整个维修承包过程,合谋抬高维修中标价,中饱私囊。

2)技术人员渎职

按照标准流程,每栋共管楼宇都需与获得DOSH营运执照的升降机维护供应商签订外包服务合约,并委派那些可以胜任、符合资格的人员,负责定期维护工作。

按照这逻辑:

a)该维护承包商工作人员所提供的升降机维修服务,其质量是否低于标准。

b)该维修服务是否由熟练技术人员进行?

c)当中使用的是原装配件吗?

基于第一与第二难题,须看职业安全及卫生局这个监管机构是否有恪尽职守,以确保只有获得授权认可的升降机供应商,方可以注册为升降机的维修单位。进行升降机维护工作的同时,委派那些可以胜任、符合资格的人员维修,并确认现场的维修工作呢?

3)囊中羞涩,难办

笔者也提醒业主,高楼升降机经常发生故障,是困扰高楼住宅住户的噩梦。

但他们可能没有仔细的想到,若寻根究底,住户本身拖欠物业管理费的态度,也是导致这个问题的其中一个原因。

笔者呼吁业主们准时缴付管理费,因拖欠物业管理费,势必会导致物业管理方没有足够资金,维护、维修和清理建筑和相关设施,包括升降机在内。

2013年分层管理法令阐明,违反仲裁庭裁决,如没在规定期限内缴清拖欠费用,一旦定罪,最高可罚款5000令吉或监禁最高3年。

最后,机械设备是否能长期以良好的状态为民服务,除了钱要到位,管理者也扮演管家监督的重担,审核维修服务承包商,邀请监管机构定时的审核也十分重要。

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公寓停车场规划乱七八糟

2022年12月9日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

公寓所在地呈三角形,公寓楼一端窄一端宽,多层停车场内的车道规划很乱,引起很多不满。

共管机构加设了很多条形柱子的路障,强逼居户根据路线一圈一圈的转。但这些路障设了不久又被人拆了,管理处再设又再被拆。

事实上,现有路线真的很乱和不符合常理,其实只要小调整就可以改善,但管理处就是不愿听建议。

请问,要怎样才能让管理处採纳大家认为比较的方式?

Lee


答:

Lee,您好!

如果良性沟通无法达成共识,您可通过“改朝换代”竞选管理委员,有了管理权,您就拥有修正的职权了。

或是,让建筑委员会(COB)介入协调。也可以尝试向仲裁庭获取庭令。

同时,您也可向职业物业管理经理了解职权的范围,让物管经理教育委员。

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为何公寓管理总是问题多多?

2022年11月17日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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你家的管理委员,会中饱私囊吗?

都市化效应、完善的基建、便利的周边设施、大量的就业机会,令许多国人涌入各大城市生活,并升级成了40%中产阶级 (M40)。

然而,城市人口的不断增加,把城市有限的土地价格不断推高。

为了头顶的那片遮风挡雨的瓦,许多月薪数千令吉的都市人选择了另类的生活方式,购买的虽是独自的个别单位,但却与其他单位住户共享同一个屋檐的共管楼宇。

而许多共管楼宇的小业主们,其实都是都市中的“夹心阶层”,他们因为有经济能力,是国家的纳税人,具备金融借贷空间,能买房,却因为收入处于中等阶层,与弱势阶层相比,不符合官方政策的扶助目标,经常处于市场与公共政策保障之间的空白地带,典型的比上不足、比下有余。

虽然按照“夹心阶层”的收入水平,有金融借贷空间能买房,中等收入水平的金融借贷空间,通常只能获得一次房贷就封顶了,为了买房夹心阶层还得背负长达35年的房贷,为头顶上的瓦付出大半青春,成了不折不扣的“三奴”:努力偿还房贷的“房奴”、通勤代步的车贷的“车奴”,以及孩子们的“孩奴”。

业主几乎“非专业”

所以,都市人几乎都忙着挣钱或为事业打拼的黄金岁月,而2013年分层管理法令,把管理权交托了给管理机构,这是由可投票的业主,出席年会一人一票民选出的业主代表,也是757法令下合法合规的管理者。

问题来了,管理委员并不一定是物业管理专科,他们虽然拥有管理职权,但却一知半解,该怎么办?

法律制定的管理条规是什么呢 ? 该关注的细节又是哪些呢 ? 何为监督的标准呢?日常运行的标准章程是那些呢 ?许多人出任管理委员后才体会到,原来楼宇管理日常的服务范围繁多,必须负起以下10大任务,堪称是10项全能大考验!

A)土木工程 – 楼宇维修与保养;

B)机械工程 – 机器设备的定期保养与维修;

C)电气工程 – 电流电气的定期保养与维修;

D)金融服务 – 征收管理费,支付被委任的服务者,维持收支平衡;

E)法律顾问 – 提供法律解说与援助;

F)人流管理 – 管理小区里的人流与车流;

G)警卫保安 – 管理保安公司与监督警卫;

H)人事纠纷 – 协调处理业主或租户之间的纠纷与矛盾;

I) 环境卫生 – 尽量维持小区优良生活品质;以及

J)其他大小事务

但,看清楚以上的每一种服务都有其领域的专才,加上管理委员拥有该楼宇公摊管理费的支配权,假如管理委员利用法律赋予的行政权谋私,以私人利益为出发点,用人为亲,“挂羊头、卖狗肉”的方式操纵整个维修保养工程,以不当手法,趁机牟取暴利。

又或是提供变相的“一条龙”服务,串通顾问与承包商,控制整个维修承包程序,合谋抬高维修中标价赚自家的钱。

官方应着手整顿和教育

到底有几位小业主能抗衡呢 ?

别忘了,许多小业主并不是物管专业人员,他们缺乏相关的知识,加上本来就是夹心阶层的中产,日常已经疲惫于偿还债务,还能拨出多少时间来跟进呢 ? 典型的养不起自己,专注事业,房子却无人打理的困境。

国内物管的账,不清不楚已经是公开秘密,买贵了又怎样 ?谁才是有执法权的执法单位呢?如果法律授权的执法单位选择无作为,那纳税人的权益该谁来捍卫呢 ?

为此,笔者呼吁官方单位正视以下几点:

其一,建立有公信力的第三方或官方估价审核机制,避免管理委员霸权私通,透过“一条龙”服务抬高维修与保养费用后,转嫁给业主;

其二,透过互联网大数据库,让消费者能检测报价是否合理;

其三,宣导共管楼宇的业主,有关管理共管楼宇所需的知识,增加官方的询问和沟通管理渠道,并严峻的为该该渠道的执行力把关。

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公寓内停车场车祸,谁管?

2022年11月9日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
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问:

张先生,您好!

公寓多层停车场都是单向道,很多住户会贪方便“抄捷径”。

因为这样,停车场内发生过多次小擦撞。

但据说因为公寓是私人地段,所以无法根据交通法令执法,出意外的车主能自叹倒霉。

请问真的如此吗?在这情况,车主可以向公共机构追讨损失?或有更好的解决方法?

Tiong


答:

Tiong,您好!

确实,执法单位不方便在私人地段执法。不过,这种行为已经抵触了公寓的家规(House Rules),管理层可依据下列步骤对违规者采取行动:

1. 劝导
2. 开罚单并锁车
3. 提告到仲裁庭
4. 投诉到建筑委员会(COB)
5. 申请禁令

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物业管理,又是委员?

2022年10月19日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生您好,我有个疑问。

如果委员已经是跟管理层工作,然后管理层公司也在公寓服务,是否合法?

我本身也选上委员,但是1天后,我就辞职了!

现在他们还要跟现在的管理层签约3个月……

You Wai Ng


答:

You Wai Ng,您好!

“委员不受薪,受薪不委员”。您所提到的方式,已经存在利益冲突。

因此,不太建议这么做。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

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共管楼宇电子付费 可防失信?

2022年10月17日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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无现金支付好处多,
也不能忽略科技便利带来的隐患

卫生部秘书长拿督哈吉星今年6月22日发出通告,表示卫生部将“根据卫生部反腐计划和2021年马来西亚数字经济蓝图,从10月1日开始,卫生部旗下所有设施将仅通过扣账卡、信用卡和电子钱包等方式,接收无现金付款。

“在该措施下,卫生部属下的所有设施,包括医院和诊所,将仅接受无现金支付来降低涉及公共资金的泄漏,所导致国家收入流失的风险,同时提供便利化的支付过程,来提升收费的效率和安全性,并降低收费成本,以惠国利民。

共管楼宇的金钱纠纷是大课堂。

邻国真实个案

47岁被告鲁米被怀疑私自窜改会计审计报告,经调查后,证实被告于2013至2018年期间出任合乐路的Harvest Mansion楼宇经理时,从住户支付的维修费和储备金中失信金额高达1万9962新元。

被告后来俯首认罪,并表示款项已被用在支付债款以及应付个人开销。经法庭审判后,被告被判失信罪成立,监禁14周。

以上乃成功入案的冰山一角,许多发生在大马半岛的共管楼宇管理费失信事件,多数因证据不足,而不了了之。

大马个案一

今年一月份位于旧巴生路华联花园岭一座共管公寓的楼宇经理被爆在其任职楼宇经理期间,无法交代高达50万令吉的款项去向,于去年9月份管理委员介入后,当事者就告失联。

十五碑警區主任阿米希表示,商业罪案调查组已援引刑事法典第408(失信)條文,开档调查涉案的女嫌犯。然而,一年过去了,此案至今仍无下文。

大马个案二

2020也爆出楼宇经理艾迪诺(53岁)在其于2016年11月至2019年12月任职威中Signature及Signature Avenue楼宇经理期间,挪用每月收取的管理费共18万1323令吉,而被控告抵触刑事法典408(失信)条文。

笔者相信,如果采用无现金的支付管理费,共管楼宇的公款更有保障,可避免因个人诚信问题而引发的失信事件。

采用无现金支付4大好处

1)记账变得简单

因每一笔支付的款项都被记录下来,会计系统里的数据,也将会进行数字化,往后要分析住户的习惯评估,楼宇财务分析与评估,都将容易许多。

2)防范失信事件

无现金支付可避免或杜绝前线职员私吞现款的问题,避免失信事件。

3)可降低行政开销

通过互联网的便利,住户无需特别请假上门支付管理费,支付管理费可随时随地十分方便,同时接收端的管理办公司也可更有效的管理柜台工作人员,一切支付都记录在电子支付系统里。

这样对前线的行政人员提供有效的进行工作编排,能有效的减低人力资源成本。

如有病假,后勤团队也可远程管理,避免遗漏。

4)无现金付款方式效率高

随着智能手机和互联网几乎渗透社会所有阶层,人人都一机在手,方便住户,就是方便管理处。

零售界提倡无现金支付,笔者也与大多数人一样,已习惯使用电子钱包附带的无现金付款便利。

同样的,管理办公室也需要跟得上时代。

无现金的支付方案在减少使用现金的同时,让交易的效率更高,也可抑制假钞流通,杜绝类似“抢劫”、“失信”这类“传统”犯罪事件。

勿忽略潜在风险

虽然无现金支付好处多多,我们也不能忽略,数字科技便利下带来的隐患。

由于非常便利,屡屡发生个人信息盗用事件,科技犯罪这类“新犯罪”也会日益猖獗。

1)互联网骇客猖狂

骇客善于利用系统的漏洞或保安缺陷,轻则骇入系统并窃取用户的财务信息,重则直接盗取金钱。

2)须克服设备与技术难题

共管楼宇的营运基金都来自业主的公摊管理费,许多共管楼宇的科技设备处于老旧代换状态,并不适合推行大量依赖互联网的无现金支付。

3)年长者难适应

智能手机对于年轻人是驾轻就熟,但对于旧时代的大部分年长银发族,却是难以跨越的壕沟。

笔者希望,共管楼宇能尽快转型,迎接科技的便利,而政府也需要正视微型公寓及老旧楼宇科技设备的缺乏或老旧。